收入趕不上國內房價、不想變成“接盤俠”
本報記者辛繼召深圳報道
越來越多的中國富裕家庭選擇在海外配置資產，泰國房產是其中一項。
“我不是最早一批在泰國買房的人。2016年以來，越來越多的人在泰國買房，主要是北上廣深一線城市的中產階層。”一位在泰國投資買房置業，並在當地開設地產中介業務公司的旅泰華人艾文對21世紀經濟報道報道記者表示。
根據地產諮詢公司世邦魏理仕的數據，近兩年來中國買家在泰國的公寓購買數量開始顯著增長。
以泰國首都曼谷為例，主要是被稱為Condo、位于市中心的公寓受到投資客歡迎。
不過，國人赴泰買房獲取租金長期回報為主，“低買高賣”炒房模式並不多見。而且，異國置業需要避免的“坑”亦不少。
投資公寓為主
“今天入手了一套小兩房，提前完成今年‘一年一套房’的小目標。”艾文賣掉了國內的房子，他說，“看著曼谷矽谷W101的銷控一路飄紅，我不淡定了。最看中的是泰國2019重點項目數碼公園，這里將是20個國家在東盟地區的IT產業園，有兩萬個辦公人員的入住需求，樓下就是剛開業的商場，這里適合創業。”
“作為80後，買房比較晚，收入趕不上國內房價上漲，也不想變成‘接盤俠’。”艾文如是解釋在泰國買房的原因。
根據房地產諮詢公司世邦魏理仕在3月20日发布的數據，在泰工作的中國人過去八年增長了185.25%，不過其住房租金預算一般遠低于日本、美國和歐洲在泰人士，這些人群一直是泰國CBD住宅租賃需求的主要來源。
但是，過去兩年，中國公寓買家大幅增加，一些開发商報告稱，其公寓銷售中有高達50%來自外國人，主要是中國買家。一些公寓中售罄了49%的外國配額，這種情況在過去很少发生。
過去几年，國人海外買房數量猛增，唯2018年突降。根據世邦魏理仕的數據，中國仍是亞太地區房地產市場最大的外資來源之一。中資境外房地產投資從2013年的70億美元增長到2017年的354億美元，不過2018年迅速減少至75億美元，並于下半年成為境外房地產的淨賣方。
泰國是國人出境遊的最大目的地國之一。根據泰國旅遊和體育部1月28日发布的數據，赴泰國旅遊的中國大陸遊客數量自2015年飆升後，每年穩定增長10%左右。2018年達1035萬人次，創历史新高，同比增長7.44%;為泰國創收5807億泰銖(約合1240億元人民币)，同比增長11.52%。
據泰國地產中介人士介紹，泰國對外國人購置房產有專門的規定，泰國實行土地私有的永久產權，外籍人士在泰國只能購買“不带土地”的公寓，而不能購買獨棟房屋。實際上，泰國富人家庭也傾向于購置Condo等距離軌道交通較近的房產，被稱為Apartment類型的公寓距離軌道交通相對較遠。
此處，Condo也是國人在泰購置房產的主要類型，該類戶型有泳池、會所、健身房、停車位等配置，在住宅內也有共享辦公室。泰國房產面積算實用面積，得房率相對較高。
獲取長期租金回報
過去几年來，泰國首都曼谷等地房產有較大幅度上漲。但與“低買高賣”炒房模式不同，國人在泰購房多是為資產保值等配置需求，以獲取長期租金收益為訴求。
艾文介紹，在泰購房客戶以長期持有比較多。一些比較高端的主要為了資產保值，作為海外資產配置，對沖匯率貶值等需求。
“(在泰國)炒房，除非有大量資金和渠道資源，可以(從開发商)拿到比較大的購房折扣，轉賣時有比較大的優勢。否則難以找到買家，因為新的買家會考慮付款壓力，以及房子的稀缺性等。”艾文說，曼谷每年的房子供應量不低，二手房市場主要在市中心，例如thonglor富人區，RAMA 9 CBD等中心地區，以及湄南河畔等有“稀缺性”價值的房子。
“泰國年輕人對房子的觀念，類似國人十年前，以租住為主，泰國人收入不高，心態上也沒有儲蓄、買房養老的觀念意識。”艾文說，曼谷的人口密度很高，但泰國人也追求時髦，曼谷等地公寓設計風格每年都在變化，智能家居、新潮設計的更新換代比較快，導致二手房投資價值變化也比較大。
因此，在泰國買房的投資模式中，一是“炒樓花”等炒房模式，從開发商手中獲得折扣，然後再轉賣，但此類需求操作難度較大;二是購買公寓裝修和改造，改成長租公寓出租。“這要求有獨特眼光，懂得裝修，把二手房改造成不錯的公寓。”艾文說。
他算了一筆賬，在長租的租金收益方面，曼谷一套300萬泰銖的房子，可以租到1.2-1.5萬泰銖。CBD地區的高端公寓，可以租到7000-8000元泰銖，高者可過萬元，租金收益率5%-6%。
不過，曼谷等地並非“便宜”房產之地，曼谷核心地段均價3萬元以上。以Condo公寓為例，均價1.8萬至8萬元不等，國人購買較多的是2-3萬元的公寓。
如何避免入坑?
異國置業，也有需要避免的“坑”。
由于房地產制度不同，泰國購買公寓交樓時會有三份材料：一是地契，相當于產權證明，由曼谷土地局发放。二是戶口本，泰國人可以憑此在曼谷落戶，但對外籍人士用處不大。三是買賣合同。並無國內的“房產證”。
艾文表示，泰國的房地產市場上，地產中介市場相對無序，比較混亂，人員流動性比較大，要去甄選比較靠譜的地產中介。
“但是，一些人想要繞過中介，去售樓處與開发商直接成交也很難。因為泰國開发商一般沒有海外工作人員，溝通障礙非常大。”艾文說。
不過，以資產配置為目的買房，不打算自住而是在泰國出租。“短租市場在泰國是灰色地带，低于30天的短租並不合法，只是很難查證而已。而且，並不是所有的公寓都對短租友好。泰國也有業主委員會，業主可能會干涉。”
艾文介紹，曼谷小戶型供應量比較大，兩房、三房戶型在市場上比一房更有競爭力。但是，“曼谷是‘堵城’，出行依賴軌道交通，泰國人認為超過1公里的房產已經不算地鐵項目，超過1公里必須坐摩托車。”
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