不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【大紀元2018年10月03日訊】（大紀元溫妮綜合報導）從9月初開始，新西蘭最大房地產交易網站realestate.co.nz就開始注意到，隨著春季來臨，新上市房源開始增加，住房市場正在走出冬季低迷狀態。10月1日（週一），即今年夏令時執行首日，該網站發布消息說，售房者信心高漲，新上市房源和要價暴增，新西蘭人正在重回市場。

奧克蘭「蕭條市場」宣告結束？

Realestate網數據顯示，9月份全國新上市房源10,372套，同比增長11.7%，奧克蘭更是暴增31.9%。新房源增加也推高了房源總存量，9月末該網站共有22,847套待售房源，同比增長5.2%，奧克蘭房源總存量同比增長17.7%。

實際上全國房源增加也是奧克蘭推動的結果。不僅如此，奧克蘭平均要價月環比增長2.5%至97萬7988元，並推動全國要價創歷史最高紀錄。

該網站發言人泰勒（Vanessa Taylor）在聲明中說，奧克蘭結束了被普遍稱為「蕭條市場」的時期。經過18個月的平靜之後，奧克蘭再度成為人們期望最高、活動最旺盛的地區。

通過上週日Block NZ電視真人秀節目，也可以看到奧克蘭買家的願望。節目中4套房產全部拍賣售出，優勝者售價高達100萬9500元，比所在地區Hobsonville Point三居室住宅中間價高出4.2%。

賣方信心高漲 買方查詢量激增

針對新上市房源暴增的情況，泰勒評論說：「現實情況是，大多數新西蘭人將房產上市是因為他們相信可以在當前市場上賣出去，這就是信心。」

除新房源大量增加外，Realestate網站房產查詢量也在上升，9月份查詢量高達83萬8706人次，通常只有夏季高峰時段才會出現這麼高的水平。

泰勒表示，上市房源增加對買方和賣方都有好處，因為在目前的市場上，要想賣掉房子並不難，因為有更多的替代選擇。當然，總會有不切實際的賣家和不切實際的買家，但如果定價合適，而且你準備好適應市場需求，那麼銷售就會發生。

新房源同比增長最高地區

– 奧克蘭增長31.9%

– Southland增長21.2%

– Northland增長13.7%

– 惠靈頓增長13.5%

– 懷卡托增長8.4%

– 中奧塔哥湖區增長5.8%

房源總存量增長最高地區

– 奧克蘭增長17.7%

– Nelson Bays增長16.1%

– 懷卡托增長11.3%

– Northland增長8.6%

– 坎特伯雷增長8.2%

全國及六地區要價創新高

數據顯示，9月份全國平均要價月環比增長4.8%至69萬元，創歷史最高紀錄。

全國19個地區中，有11個地區平均要價月環比出現增長，並有6個地區創歷史最高紀錄，其中5個地區連續第2個月創新高。最突出的是中奧塔哥湖區，9月份增長8.5%，目前平均要價為110萬5462元，創下2007年有記錄以來的最高水平，超過所有其它地區。

平均要價創紀錄地區

– 全國增長4.8%（目前為$690,733）

– 中奧塔哥湖區增長8.5%（$1,105,462）

– 奧塔哥增長3.8%（$416,941）

– Southland增長2.6%（$318,177）

– 惠靈頓增長1.2%（$646,957）

– 坎特伯雷增長0.8%（$511,829）

– Hawkes Bay增長0.7%（$524,607）

市場是否回升有待觀察

房地產評論員紐蘭（Olly Newland）通過新西蘭電視三台Newshub提醒售房者，雖然要價創歷史新高，但不應期望過高。他認為價格不會大幅下跌，也不會上漲。房價會非常平穩，並逐漸放緩。

泰勒也表示，隨著供應大量增加，賣方需要對自己的定價保持現實態度，並確保能夠滿足市場需求，並符合買家願意支付的價格。

隨著市場從賣方市場向買方市場過渡，供應大量增加，但需求能否跟上還有待觀察。

責任編輯：上官翎

【大紀元2018年10月03日訊】（大紀元記者洪雅文紐約報導）據沃伯格地產最新報告顯示，紐約房市2018年第三季度正處「買家市場」，不單買方報價開低，價格減少20% 至25%；房產的銷售期也拉得更長，已延續至少18個月。成為近十年來，買方「最有感」的降溫跡象。

沃伯格地產（Warburg Realty）首席運營官彼得斯（Frederick Peters）指出，紐約房產市場出現了供過於求的局面，雖然當前房產價格急劇下降，但賣家的成交意願也相對降低，銷售期拉長，已延續至少18個月；不過市場前四分之一的交易量則有所上升。

今年夏季，沃伯格地產以低於去年同期銷售額7%至12%的價格達成了這些交易。彼得斯表示，這期間報價門檻一次又一次降低，例如從83.9萬降到79.9萬美元，或者從479.5萬降到449.5萬美元。開價100萬美元以上的房產，銷售期平均超過100天；介於800～1,000萬美元的房產，則平均拉到175天。現在開價與最後售出的價格，與2015年相比，出現了大段的落差。

在目前房市降溫的情況下，彼得斯建議賣方不要預期會收到太高的出價，很多交易屬於一個出價即可成交；也不要預期房產能很快賣掉，因為今年的銷售期已大幅拉長。

不過也有例外的情況，如果價格合理、房產狀況良好，賣方仍可獲得較高的報價。例如當前布碌崙200萬美元（含）以下房產的市場仍然受捧，最終成交價格相對較好，但多數價格已經停止上漲（甚至可能退去一點）。

彼得斯表示，市場價格拉低，隨著更多賣家接受當前的價格現實，交易量將增加，房市或會回穩。◇

責任編輯：文燁

加拿大多倫多最近批准興建一個特殊的建案，一座「包覆歷史建築」、「像素造型」的「山形公寓」，將在國王西街（King Street West）上出現，不僅是新舊建築融合的一新典範，也是新型的公寓型態，全案即將動工銷售，預計2022年第3季完工。
 
該案由Westbank Corp及Allied Properties REIT共同開發、Bjarke Ingels Group（BIG）事務所設計，位在國王西街485~539號，規劃地上16層、共514戶。該案從2016年開始規劃，一路修修改改，更換數種版本，總算在最近定案。
 
建物由無數格子狀的單位組成，且全部旋轉45度搭配逐層退縮，為住宅引進更多陽光和通風，且整體如「山」一般有起伏。最重要的是，該案並非把原地上物打掉重蓋，而是採新舊融合的方式做部分保留，在一個新舊市區交界的地帶，顯得珍貴。
 
BIG事務所創辦人之一BJarke Ingels表示，多倫多的高塔建築、混凝土盒子已經多到氾濫的地步，因此該案想在取代這種城市印象同時，又不讓憑空出現的烏托邦式建築顯得突兀，於是出現這樣的方案，「多倫多是兼容並蓄的多元城市，如果每棟建築都長得一樣，那才奇怪。」（洪子恩／綜合報導）

1樓的歷史建物，將保留作為零售店面。翻攝urbantoronto

每個「像素」都是一個住宅單位。翻攝urbantoronto

建物模型正面。翻攝newreleasecondo

頂部如山的形狀起伏。翻攝newreleasecondo

建物模型頂部俯瞰。翻攝newreleasecondo

新建築的1樓3D圖。翻攝newreleasecondo

新建築的3D圖。翻攝newreleasecondo

紐約的五光十色、倫敦的人文雅痞、雪梨的隨性樂活、米蘭的時髦前衛、夏威夷的渡假風情，以上各具人文特色、令人心神嚮往的氛圍，讓這些海外城市穩居不動產市場的寵兒。隨著實質利率時代來臨，實際購買力增長，海外不動產買賣也成為國人近年最受注目的有形投資產品。

美國實業家洛克菲勒（John Davison Rockefeller）曾在房產界留下一句經典名言，「Location！Location！Location！」直接點出值得投資的房地產最重要的條件就在於地點。除了選擇政經與貨幣穩定的國家，評估增值潛力的關鍵還是在地點上，像是位居於市中心的黃金地段，擁有豪宅聚落與便捷交通，才可長期保值。

然而真正值得投資的豪宅，不僅限於物件本身昂貴的建材、氣派的設計與華麗的內裝，包括嚴謹的隱私管理以及生活街廓的機能性，甚至是比鄰而居的對象，都是考量的條件，能充分融入當地生活品味才是成就豪宅更精準的定義。

台灣蘇富比國際房地產（Taiwan Sotheby’s International Realty）日前舉辦「全球頂級地產風華鑑賞會」，憑藉品牌及全球銷售網絡的優勢，提供最新房屋資訊與價格帶，包含亞洲、美洲、歐洲、大洋洲等多個城市，多樣化且全面性的產品，滿足不同投資者的全方位需求。

蘇富比以美國為例，這個世界大國靠著強大的經濟地位，不論是美東或美西都受到海外投資者青睞，由於影集《慾望城市》（Sex and the City）、《花邊教主》（Gossip Girl）等影響，曼哈頓（Manhattan）名流奢華的生活風格更是深植人心；而華盛頓特區（Washington, D.C.）身為政治與學術重心，擁濃厚的學術氣氛，走在街頭還有機會與未來的世界領袖擦身而過，也吸引名流定居；若想與好萊塢大明星或是矽谷名人當鄰居，鄰近洛杉磯比佛利山莊（Beverly Hills）與舊金山的洛斯拉圖斯山區（Los Altos Hills），可以享受私密優雅且不失便利的特性。即便是坐擁百坪莊園也不只是夢想，地域寬廣的德州（Texas）可以實現這樣的願望，讓人隨時都能悠閒漫步克萊德沃倫公園（Klyde Warren Park）。

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位於德州的物件內裝，室內挑高設計感覺更寬廣。（圖／Taiwan Sotheby’s International Realty）

位於洛杉磯的物件，擁大片綠地以及私人網球場。（圖／Taiwan Sotheby’s International Realty）

歐洲深具傳統與歷史底蘊的古老貴族社區，近年已成為房地產的指定款，日前安永聯合會計師事務所（Ernst & Young）發布《2018年版歐洲吸引力調查》（EY’s Attractiveness Survey Europe June 2018）指出商業領袖將歐洲視為全球最具投資吸引力的地區。例如倫敦的漢普斯泰德（Hampstead），擁有名校古典學區，詩人約翰濟慈（John Keats），心理學家弗洛伊德（Sigmund Freud）、好萊塢女星伊麗莎白泰勒（Elizabeth Taylor）都曾居住於此區，坐擁被當地人稱為「森林迷宮」的漢普斯特德黑斯（Hampstead Heath）公園綠地，是彰顯英式貴族生活的最佳範本。

憑藉豐厚的文化涵養與精品產業，巴黎長年穩坐最受歡迎的旅遊城市，「旅遊式房地產」順勢成為一股新興的投資趨勢，2017年建造的巴黎大自然渡假村莊作為歐洲生態旅遊發展的典範，以自然環保為訴求，打造永續型的觀光樂園，能體驗純正法式生活方式及生活藝術，距離巴黎迪士尼僅6分鐘車程，是最佳的法國渡假新選擇。

同樣屬於渡假型房地產，義大利的豪宅也一直受到海外投資者的追捧，被聯合國教科文組織（UNESCO）列為世界遺產的義大利阿瑪菲海岸（Amalfi Coast），除了富有豐富的歷史文化背景，也被國家地理雜誌（National Geographic）評選為人生必遊的五十景點之一。文藝復興的搖籃托斯卡尼（Toscana）是但丁（Dante Alighieri）、達文西（Leonardo da Vinci）與米開朗基羅（Michelangelo）的故鄉，其中被稱為文藝復興都市的佛羅倫斯（Florence）悠閒又不失典雅的生活情調，在行家眼中堪稱品味天堂。

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談起亞洲菁英生活的樣貌，自然會聯想到新加坡、香港與日本。以東京而言，雖然優質的房地產物件可遇而不可求，但利率低、房價波動小與租金收益穩定，成為東京房地產的優勢。日本法務省並在2017年公布在日本居住並擁有高度技術和知識的外國人，最短僅需滯留一年就可申請並獲得永久居留權，藉此吸引人才活絡經濟。其中東京六本木中城（Tokyo Midtown），生活機能完整，也鄰近赤坂、青山等東京其它高級地段，這裡不僅是東京上流社會的聚集地，也有許多外國人居住於此。

濱海灣花園（Garden by the Bay）周邊儼然成為新加坡高級住宅代名詞，很難想像新加坡最繁華的都會金融中心，居然有著這麼一大片綠意盎然的世外桃源，而毗鄰格拉梅西公園、大使館區域及烏節路名店街的格蘭奇路（Grange Road），也同樣是是新加坡人最喜愛的居住之地。

鄰近台灣的香港由於需求超過供應，造成租金調漲快又高，房地產市場短期內看不到任何降溫的跡象。位於中環的半山卻仍舊是搶手的地段，從寶珊道這個半山最著名的高尚住宅區之一，不僅能俯瞰綠樹成蔭的半山街道，還可以遠眺九龍地區與維多利亞港的繁華盛景。

相較房產價格，菲律賓的選擇屬於入門款，以天堂度假島嶼勝地吸引潛水愛好者，讓人輕鬆悠遊海島度假氣氛。至於身為韓國渡假天堂的釜山，渡假結合投資型的國際度假村，成為樂天主題樂園正對面的新地標。

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位於南半球的澳洲則因氣候宜人，且提供完善的社會福利措施、稅制合理、交易透明，受到不少華人青睞。澳洲有1/4的富豪居住於雪梨，悠閒的生活態度，是人生最大的豪奢，除了不受污染的自然環境，附近有私人學校、碼頭、精品酒店，是華人購買水景豪宅的新寵。此外，能俯瞰雪梨港灣大橋（Sydney Harbour Bridge）與歌劇院的岩石區（The Rocks），擁有無死角的壯闊美景，打造水岸休閒生活氛圍卻又兼具便利性，受到買家的歡迎。而澳洲昆士蘭（Queensland）步調慢活輕快、夏威夷的海天一色、紐西蘭壯闊景觀，各自以其獨有的特色，成為渡假休閒目的的置產選擇。

最後則是有「台北曼哈頓」之稱的信義計畫區豪宅部落，區域內集結百貨商場、人文藝術、國際企業、精品飯店等風貌，可說是台北最精華的地段，而陽明山及內湖的別莊，可享有自然開闊的景觀、獨棟私密的空間，最能滿足海外歸國的買家。

Text、Photo：Taiwan Sotheby’s International Realty

【大紀元2018年10月02日訊】（大紀元記者天睿澳洲悉尼編譯報導）一份最新報告稱，澳洲房市在今年9月經歷了自金融危機以來的最大月度跌幅。專家警告說，與去年同期房價高峰相比，房價最終可能會下跌12%。如果皇家委員會調查結束後，銀行進一步收緊借貸標準，貸款人可以借到的貸款可能只有之前的三分之二。

週一，房地產信息公司CoreLogic發布的報告顯示，今年春季，澳洲主要首府城市沒有像往常那樣出現反彈。相比去年同期，悉尼房價下跌了6.1%，墨爾本房價下跌了3.4%；但是堪培拉的房價在整體房市疲軟之際，上漲了2%。

CoreLogic公司表示，9月份房價下跌標誌著澳洲整體房價已經連續12個月處於跌勢。

凱投宏觀（Capital Economics）通過對CoreLogic公司數據進行分析後認為，季調後，澳洲房價9月跌幅高達0.9%，為10年來最大月度跌幅；同時，悉尼9月份房價下跌1%，墨爾本房價下跌1.2%。這些數據是在沒有計入借貸條件收緊和利息升高的影響下得出的。

凱投宏觀首席經濟師戴爾斯（Paul Dales）警告說，與去年同期房價到達峰值時相比，「房價可能最終會下跌12%，這可能會成為至少30年來，最長和跌幅最大的房市低迷期。」

市場專家認為，皇家委員會對銀行業調查後出具的中期報告預示著銀行業可能進一步收緊借貸標準。皇家委員會專員、御用大律師黑恩（Kenneth Hayne）已經建議銀行在評估借款人經濟能力方面採取更多措施。

對此，銀行爭辯說，全面核查借款人的經濟狀況太難。但黑恩反駁說，在銀行對帳單上檢查客戶的收入和支出並不難，因為人們存放薪水的銀行和貸款銀行常常是同一個銀行。

瑞銀（UBS）分析師莫特（Jonathan Mott）說，皇家委員會的最終報告可能會建議銀行對借款人進行收入和支出的全面深度評估。這可能把目前的借貸收緊變成「信貸緊縮」。「如果進行這樣的全面評估，借款人的最高可借款額將被削減大約30%。」

一線員工出售金融產品是否應該接受佣金，高級經理和執行人員的薪酬是否應該和金融業績掛鈎，這些都會潛在地影響貸款的批准。

金融業擔心打擊銀行業薪酬結構或者加強監管會影響經濟增長，但影子財長博文（Chris Bowen）對此並不認同。他說：「認為沒有受到妥善監管的金融服務業或是錯誤的銀行業薪酬結構對長遠經濟有利，這樣的想法挺稀奇。」

財長弗萊登伯格（Josh Frydenberg）說，中期報告說的很明白，金融業必須把客戶置於利潤之前。不管皇家委員會的最終報告推薦是什麼改革措施，政府都會在不會損害客戶、商家的利益，並維護金融系統穩定性、保持競爭和經濟增長的前提下付諸實施。

責任編輯：瑞木悅

近日出爐的英國房價數據顯示，該國8月平均房價環比下降0.5%，創下2012年以來最大單月跌幅，也創下2009年以來最長連跌，顯示房價增速進一步放緩。隨著首相文翠珊的脫歐「契克斯計劃」在國內外遭遇強烈攻擊，脫歐不確定性風險再次攀升。那麼，該國樓市前景還能抱持樂觀嗎?

　　房價環比放緩同比穩增

　　「不要希望在高房價的國家買房，也不要希望做這些城市的租房婆，這樣做的前景極為不妙」，一位長期獨立觀察樓市的經濟學家如此警告。這並非危言聳聽!自2011年以來，全球20個主要一線城市的房價平均上漲了50%。但從今年開始，這些城市卻不約而同陷入下跌模式，尤其在加拿大、澳洲和英國這三個國家，其一線城市的樓市幾乎陷入冰凍狀態。以英國為例，該國平均房價已連續6個月下降。

　　英國央行過去10年的寬鬆貨幣政策助長了國內貸款買房的需求，開放的移民政策也吸引眾多海外投資者加碼投資該國樓市。但現今，英國脫歐的不確定性、央行加息以及印花稅的推行開始同時施壓樓市。隨著房價的頻頻下跌，特別是近期硬脫歐風險的與日俱增，看衰英國房價的聲音開始浮出水面。有觀點就認為，過去10年間，英國房產價格增幅超過50%，而隨房產泡沫逐步縮小，未來房價跌幅可能高達12%。但從房產中介、賣家、業內人士以及海外投資客的反應來看，這種觀點卻難以站得住腳。

　　同樣是看數據，雖然房價環比增速有所放緩，但同比增速仍保持在2%和3%之間，9月的非官方數據更顯示房價同比上漲了3%。還有一點值得注意，儘管英國新增租賃房產的供應連續兩年下降，但租客數量仍在穩定增長，業內已將2030年英國租金漲幅上調至15%。HomeLet數據顯示，截至7月的過去1年英國平均房租上漲了1.3%，倫敦租金漲幅更高達3.3%。

　　失業率降薪酬漲 脫歐利空出盡

　　其他硬指標因素也同樣十分給力。首先，英國失業率仍然維持在43年低位，顯示樓市剛需強勁。而且，倫敦市政府預測，未來5年倫敦將新增36.8萬個中高收入的工作崗位。其次，央行調整利率後通脹降低，壓抑許久的實際薪酬漲幅超過通脹率，詢盤量增加，顯示市場信心上升。再次，央行行長卡尼早前已安撫市場，稱加息將是有限的、漸進的、大多數人都是可以應對的。同時，英國僅三分之一家庭有住房抵押貸款，其中大多數採用的是固定利率，故利率調整對償還房貸幾乎沒有影響。

　　雖然脫歐談判的不確定性不得不提，但事實上人們對此已熟視無睹。借用英國地產大佬的說法：脫歐帶來的利空消息早已被消耗殆盡，當前的現狀是供需嚴重不均衡。言下之意，支持脫歐的人得償所願，他們無理由減少支出;支持留歐的人，也因距離脫歐過渡期結束(2020年底)還是個遙遠的擔憂。在此之前，英國仍將留在關稅同盟內。所以，脫歐影響並不能成為主要擔憂之一。而今年上半年首套房買家的人數23年來首次超過搬家的人數，才是令市場頗為振奮的動力。因為首套房買家的增多，意味著搬家的和房產投資人能買房子數量的減少。前者是剛需，支撐房價的基本走勢，後者則左右房產溢價的程度。

　　當前跌勢係富豪眼中商機

　　最後需要提及的是海外買家，雖然英國政府的相關政策對海外炒家形成一定打壓，但不能忽視的是，近幾年的倫敦房價已完全脫離英國總體房價水平的基本面，倫敦的房地產市場正演變成全球富豪的財富後花園。當前房價的暴跌正演變為超級富豪眼中的商機，遑論就算硬脫歐成真導致英鎊大跌，也只可能吸引到更多海外投資者。

　　客觀來講，英國當前房價的下跌僅為政府的宏觀布局所致，陷入調整期在所難免。但火爆的市場需求和低空置率勢必為未來房價的潛在上漲提供強勁動力。英國樓市前景仍然樂觀。

　　香港商報評論員 魏煒婷

南韓國民年金公團等大型機構投資人正積極在國外收購商業房地產，特別是英國倫敦，此舉被視為這些投資人在利率低落和市場波動之際讓投資組合多樣化的努力。

根據英國房地產顧問公司第一太平戴維斯（savills）的報告，南韓機構投資人今年已在倫敦房地產市場投資19.5億英鎊（約795億元台幣），年底前預估將再投資1.45兆韓元。國民年金公團已斥資1.68兆韓元收購高盛鄰近霍本（Holborn）的新總部辦公室大樓，寫下英國史上第2高建築物成交金額紀錄。

另一方面，未來資產環球投資已砸下4940億韓元買下位於倫敦商業區的建築物20 Old Bailey，該公司也以3590億韓元收購Cannon Bridge House。南韓大型券商韓國投資證券6月則以2900億韓元價碼，收購鄰近芬喬奇街站的70 Mark Lane。

隨著北京當局限制企業能在海外發起的購併導致少數中國投資人開始撤退，南韓人已成為倫敦房地產市場最引人注目的角色。第一太平戴維斯倫敦市中心投資主管當恩（Stephen Down）表示，英國脫歐未使南韓人感到憂心，倫敦4.25%的高投資報酬率也吸引他們。（林文彬／綜合外電報導）

中美貿易大戰，美國加稅項目列入伺服器，電子代工大廠緯創董事長林憲銘強調，應急措施就是生產基地要換，緯創海外生產據點很多，現在主要考量的是哪些產品適合放到哪裡，不過「這件事不能急，要一步一步來。」

美中貿易戰越打越烈，短期沒有落幕跡象，雖然藍牙產品、智慧手錶等台灣電子代工大廠重點產品沒有列入加稅項目，伺服器卻被劃入，包含相關主機板、網路交換器、伺服器與伺服器模組等，都將受到10%增值稅衝擊，也讓台廠陸續啟動應變措施。

林憲銘指出，因應措施就是生產基地要換，現在製造規劃都有去看中美情兩國勢變化，產線轉移「這件事不能急，要一步一步來。」

市場先前傳出，為了因應伺服器加徵關稅，緯創已考慮重啟菲律賓蘇比克灣工廠，林憲銘表示，公司都有因應的措施，緯創在海外還有很多工廠，目前整體情況看來都還好。

緯創集團伺服器目前生產據點橫跨亞洲、北美及歐洲，主要座落於捷克、墨西哥、大陸中山廠，最大生產基地位於於大陸中山廠，客戶以戴爾（Dell）、HPE為主，由於緯創是全球規模最大的伺服器主機板供應商之一，伺服器加徵關稅對緯創影響甚大。

緯創菲律賓蘇比克灣廠目前僅有技術支援中心與客服中心，在美國確定伺服器加徵一成關稅後，為了轉移風險與增加生產彈性，重啟該廠產能，成為緯創選項之一。

不過，面對美國恐怕有新一波2,600億美元加稅項目，到時衝擊層面更大。對此，林憲銘指出，緯創的工廠很多，在墨西哥、馬來西亞、菲律賓、台灣都有生產據點，現在主要是看產品生產放到哪裡比較合適。

相較同業仁寶已經考慮重啟越南廠房，應對美國新一波關稅措施，林憲銘表示，緯創海外工廠比仁寶多，所以反而對中美貿易戰產能轉移沒那麼擔心。

最新統計顯示，紐約房市現在已經變成「買家市場」，不僅買方開低價，房子的銷售期也拉得更長。

房仲業者Warburg Realty的數據顯示，紐約房市正面臨痛苦的「重大轉變」，反映出房市降溫，是近十年來從未見過的情況。

Warburg創辦人暨執行長彼得斯於報告中提到：「那些比開價低上20%甚至25%的出價開始出現，上次出現這種情況是2009年。」

該報告中提到多個現象，顯示紐約房市已降溫。Street Easy Data數據顯示，紐約市待售房屋數創新高，但交易量卻下滑。此外房產業者MNS的數據顯示，紐約最貴的曼哈頓地區，租金也出現滑落。

彼得斯表示：「由於出價急遽下滑，屋主成交意願也降低，這顯示市場出現重大轉變，動能已延續18個月。」他補充，在這種市況下，屋主不要預期會收到很多出價，很多交易是一個出價就成交的。另外，也不要預期房屋能很快賣掉，2018年的銷售期大幅拉長。

Warburg數據指出，開價100萬美元以上的房屋，銷售期為超過100天；那些介於800萬-1000萬美元的房屋，則平均拉到175天。

彼得斯還說，現在開價與最後售出的價格，與2015年相比，也出現更大落差。

彼得斯指出，放眼未來，他預期市況會回穩，賣家會接受現實，市場價格拉低，然後交易量會開始上揚。

大溫住宅地產遇冷，商業地產卻是風生水起？來自多倫多的Crestpoint房地產投資公司近日重金買下溫哥華一座頂級寫字樓。

這座19層高的寫字樓位於溫哥華市中心Georgia街800號。樓下五層為底商，樓上其餘部分作為寫字樓出租。

此前這座樓歸Oxford Properties 和 CPP Investment Board共同擁有。

這筆交易達2.25億元，如果按單價計算，每平方尺的售價超過1,000元。

這座A級寫字樓位置核心，交通便利。內有瑜伽服飾品牌Lululemon在這裡設有零售店，加拿大聯邦政府也在租用樓上的寫字間。

近期該公司還收購了蒙特利爾市中心一座寫字樓的53%所有權。相比之下，蒙特利爾寫字樓的售價只要300元每尺，連溫哥華市中心寫字樓的三分之一都不到。

對於兩筆交易差價如此之大，Crestpoint公司總裁Kevin Leon稱，在溫哥華市中心，土地供應十分有限，對外國資本非常有吸引力，投資總會有回報。蒙特利爾現在市場不錯，但並不是所有的樓都好賣。

世邦魏理仕商業地產公司（CBRE）數據顯示，今年溫哥華商業地產銷售十分活躍，有望創造新記錄。

CBRE統計顯示，今年第二季度，全加拿大境內商業地產交易額1,650億元，其中最主要支撐來自於溫哥華的32億元交易和多倫多的57億交易。

作為溫哥華的最大項目，Blackstone Property Partners收購Pure Industrial Real Estate Investment Trust，這一32億元的交易額幾乎是過去五年二季度交易額平均值的兩倍。

大溫地區投資集團Investors Group在大溫地區購買9個寫字樓的交易也為二季度加分。

此外，大溫地區郊區商業地產的交易不斷增加，也比往年更加繁忙。結合過去五年的數據來看，大溫地區今年商業地產交易有望創歷史新高。

（文章來源：壹品美房 www.mehome.com。壹品美房是溫哥華最大的華人房地產交易平台，提供最新最全的房源信息。）

温哥华商业地产交易不断！顶级写字楼迅速售出~

責任編輯：童宇

【大紀元2018年09月30日訊】（大紀元記者陳光澳洲悉尼編譯報導）一項針對房地產經紀人的調查顯示，房產賣家尚未認清目前房地產市場的變化，大部分賣家仍對其房產出售抱有不切實際的期望。

據澳洲房地產網消息，拍賣服務直播網站Gavl所進行的一項調查顯示，盡管澳洲的總體房地產市場正在放緩，悉尼的房價近一年來不斷下跌，有92%的房地產經紀人認為賣家在出售其房產時設定的價格太高。

其中大約55%的人表示，賣家所給出的預期售價通常比房產價值高出5萬澳元。

不過，盡管賣家最初的期望往往是不切實際的，但許多人都準備重新考慮他們的售價。有超過一半的賣家承認他們會在聽取房地產經紀人的反饋後調整他們的預期售價。

另有39%的賣家表示，他們會根據售房經紀人的建議調整其價格預期。

Gavl的發言人Justin Nickerson表示，對於房產賣家來說，在售房過程中將個人情感等外部因素排除在以，對於更好地了解市場非常重要。

他認為，了解當前市場中賣家的預期售價是否過高的一個指標就是房地產拍賣的成交率。在過去的幾個月中，悉尼的成交率下降表明賣家的指導價格與市場的水平不符。

房地產數據機構CoreLogic的最新數據顯示，8月最後一個週六，悉尼的成交率為57.72%。這與此前幾周的成交率一致，與房產繁榮時期經常出現的80%的成交率相差甚遠。

Nickerson 認為，要確定出合適的價格的關鍵是從不同來源獲取一系列的專業意見。

他說：「多聽取經紀人的意見，盡量不要讓情感和友善的人來影響你。他們的觀點不是基於友情而不是實際的調查或事實。」

新州房地產協會主席Leanne Pilkington也認為調查了解至關重要，特別是目前市場的對比銷售。

她說，「沒有必要說『我的鄰居去年賣了這個價錢、那個價錢』，你需要看看當前的銷售情況。」

此外，還要了解競爭情況以及買家將會關注什麼。

Pilkington還補充道，判斷房產價值的關鍵在於客觀地看待它，並要聽取買方的反饋意見。

責任編輯：簡沐

此前一天，路透社報道，瑞銀髮佈《2018年瑞銀全球房地產泡沫指數》，香港穩居全球主要發達國家及地區城市房地產泡沫榜首。

多家機構分析，美聯儲加息帶來的超低息環境結束，以及香港政府即將推出的空置稅等政策將使香港房地產市場面臨壓力，或將出現拐點。

加息、人民幣貶值、空置稅將導致樓價拐點？

本周四（9月27日）香港金管局跟隨美聯儲加息，上調貼現窗基本利率25個基點，至2.50%。隨後，香港三大主要銀行匯豐銀行、恆生銀行、渣打銀行齊齊宣佈上調港元最優惠貸款利率，為十二年來首次。

有意見認為加息影響不大。路透社援引地產分析人士稱，升息對供樓人士的實際供款增加有限，加上市場早已消化加息預期，相信暫時對樓市影響不大。 假設以一套價值550萬港元的私人住宅，以借八成按揭供款25年計算，加息後每月利息開支亦只增加277港元，所以加息對供樓人士的心理影響多於實際影響。

然而，香港財政司司長陳茂波稱，過去逾10年的香港超低息環境結束了。

多家機構分析認為，超低息環境的結束有長期影響，使房地產抵押借貸成本不斷上升，香港房地產價格將面臨轉折點。

其次，中國大陸資金是香港房地產市場的重要力量。今年以來人民幣匯率下跌9%，使得香港樓市對中國大陸投資者的吸引力降低，中國大陸流入香港地產市場的資金大幅下降。據房產諮詢公司高力國際統計，2018年上半年，中國大陸對香港住宅用地的投資金額累計僅為8.35億美元，而去年全年的數字高達70億美元。

最後，今年香港政府推出空置稅，規定對空置6個月以上、並未作居住或出租用途的一手私人住宅單位徵收大約相等於樓價的5%的空置稅。實施後將進一步對房地產價格產生壓力。

香港樓市未來走勢

多家機構都預計香港未來一段時期的房價將下跌。

瑞銀預計，從現在起至2019年底，香港房價有可能下跌，最多將跌去10%。

里昂證券認為，香港的房地產市場正經歷十五年來最差的宏觀環境，利率上升、經濟放緩和人民幣貶值正衝擊著香港樓市，預計未來一年房價會出現15%的回調。

花旗預計，下半年香港房價可能下跌7%左右。

也有一些機構認為香港樓市長期依然整體看漲。路透援引高力國際亞洲區估價與諮詢服務行政董事張翹楚預期，未來兩年樓價仍有可能繼續上升，但升幅將減慢，而未來幾個月甚至到明年首季樓價可能會出現輕微調整，但明年第二季後有可能回升，反彈速度甚至可能快過之前下跌，即重覆2015/16年時樓市曾出現六至七個月的回調後反彈的情況。

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，今年第四季香港樓價有下調壓力。然而，本港經濟基調良好，失業率低，而且剛性需求持續，加息因素早被市場消化，因此預期樓價不會有太大的調整幅度，估計第四季樓價回落約2%至3%，而全年樓價則升約10%。

素有風城之稱的芝加哥到了冬天，不時因寒風刺骨到令人卻步，但根據瑞銀集團（UBS）針對全球20個金融中心評比的全球房地產泡沫指數，比起紐約、倫敦和香港等大城市，芝加哥負擔得起的房價絕對是一大優勢。

彭博資訊報導，根據UBS評比，芝加哥是20個金融大城中唯一房地產價格被低估的城市，主要是當地財政困難和租金漲幅比房價快所致。數據顯示，儘管紐約過去四季的房價經通膨調整下滑2%，但今年評比卻從「負擔得起」被列為估值過高的一群。

UBS全球財富美國房地產部門負責人渥洛辛表示，芝加哥是「很完美的城市，但其財政問題是眾所皆知。綜合人口流動、薪資成長和房價漲幅等因素，不難得出芝加哥落在房價被低估一類的原因」。

數據顯示，波士頓、米蘭和新加坡等地的房價被認為處於公允水準，香港、舊金山、東京以及斯德哥爾摩等十個城市則是被高估（overpriced），其中六個有泡沫風險，尤以房價過度膨脹的香港風險最大。

房市出現泡沫有幾項前兆，例如房價漲幅遠超過所得增幅、以及過度放貸和大量建屋等經濟失衡現象。但和2000年代中期的狀況不同，這次並未同時出現建商過度貸款、建案暴增的跡象，且未償還貸款總額的增速僅為金融海嘯尚未發生那時期的一半。

儘管房價不像前幾年那樣飛漲，但民眾是否有能力買房仍令人憂心。

【大紀元2018年09月30日訊】（大紀元記者鄭庸澳洲悉尼編譯報導）在過去幾十年間我們在澳洲的居住生活方式上一大變化是，我們的內城區在高檔化。這是房地產專家Michael Yardney所觀察到的。

他說在他年輕的時候，內城區的房子很便宜，主要是勞作階層與移民們住的，到處都是單面的聯排房、酒吧、工廠。

但是幾十年之後，這些區經歷了高檔化的過程，從而改頭換面，從丑小鴨變成了白天鵝。高收入的家庭取代了原先的藍領居民。這些街區的特徵也發生了變化，導致了當地房地產價格的大幅上漲。

那麼是什麼導致的這種高檔化呢？

讓這些街區重新容光煥發的背後的主要因素之一是製造業的搬走，更好的道路和更低的運輸成本為製造業往遠處搬提供了條件。

與此同時，許多移民離開了這些區，前往更遠一些的地方，為了享受獨立房、前後院。

饒有趣味的是，在這個時候，我們的社會受教育程度提高，更多的人住在離大學校園較近的地方，而這些地方通常是靠近中心商務區的。

此外，多種多樣的服務工作出現在中心商務區，勞動力大軍中女性比例在增加，家庭規模變小，生活方式改變，所有這些使得在城市附近買較小一些的房子對更多的人來說更具吸引力。

當然，這也導致了內城區房價猛漲，速度遠非外城區可比。

如何看出高檔化呢？

高檔化是一個區的財富的變化，高收入的人口群組發現了這些區的價值，搬了進來，逐漸把低收入的人擠了出去。這些新搬來的更富裕的居民在他們的街區投入時間與錢財，把房價與房租都推高了。

隨著這些變化的出現，這些地區的瑕疵逐漸消失，更多的高收入者搬進來，對房價的上漲造成更大的壓力。

回頭看，我們的內城區的一大顯著變化是家庭收入顯著增加，那裡的居民受教育程度更高，從事著更高報酬的工作。

夫婦雙方上班，掙兩份工資，他們有更多的錢可以花，也的確花更多的錢。

因此，判斷高檔化地區，也就是房地產價格將會以高於平均的速度上漲的地區，一個關鍵，是要找到那些收入正在上漲的區，讓人們有更多的錢能買得起更貴的房子區。

認真分析人口普查數據，可以看出盡管工資上漲在過去幾年很慢，維州有一些區其工資增長比州的平均水平高40%至50%。

這些地區很可能也能看到其它的一些高檔化的特徵。如高檔的咖啡廳、餐館、高檔商店，以供有錢的人消費。

也就是說，判斷高檔化的秘訣是，了解發現那些同時出現多種經濟因素變化的地方。

說得更明白些，一個區房的價低，並不意味著它不能變成下一個房價上漲之地。

一些區比較便宜是有原因的，而且由於各種社會經濟的因素的緣故，不好得到改善。

或許是當地有太多的工業、太多的公房，或許因為一起犯罪案件、黑幫、毒品問題等。或者，一些區地處邊遠地帶，缺乏基礎設施、服務、公共交通。

另一方面，要尋找的區應該是今天相對便宜，但具備未來增長潛力的。推動資本增長的主要動力有：

臨近城市或靠水邊;

毗鄰一個更昂貴的區，可以從漣漪效應中收益；

環境條件宜人，比如有良好的公共交通、大的購物中心、屬於一所聲名卓著的學校的招生區；

有老一些具備特色的房子，可以容易地進行裝修改造；

政府投資與當地的基礎設施建設或美化建設的地區。

那麼在一個區內，你應該找什麼呢？

要發現一個正在改進的區的步驟包括現開車去走一走，再步行去走一走。

你可以知道那是一個即將高檔話的區，如果你能看到有錢人正在搬進來的證據的話。這樣的表徵包括：

人們花大錢裝修或擴建

門口車道上停放的是嶄新的四輪驅動運動型車，而不是舊的Toyota Camry或Holden Commodore；

商店的性質在改變。比如健身房提高普拉提（pilates）運動；咖啡廳賣冷壓咖啡；熟食店賣羊乳酪披薩餅。

作為一個房地產投資者，如果你能發現一個區正在經歷高檔化過程，正從淒涼沉悶變得生機勃勃、令人喜愛，那麼你可以從其加速的增長中獲益。

在判斷高檔化時，你不必在時間上那麼精準，因為高檔化過程通常持續幾十年。

責任編輯：簡沐

週四 (27 日) 菲律賓央行 (BSP) 宣布升息 50 個基點，基準利率上調至 4.5%，符合多數經濟學家的預測。

菲律賓央行週四 (27 日) 一口氣宣布升息 2 碼，這是今年第四次升息，基準利率從 4% 上調至 4.5%，以抑制該國通膨加速擴大。

菲律賓央行於聲明中顯示，貨幣委員會進一步緊縮貨幣政策的原因在於物價上漲壓力與匯價波動影響。

渣打銀行預計，菲律賓下一季通膨率將超過 7%；披索兌美元匯率下跌約 8%，為亞洲表現最差。

菲律賓央行預測，2018-2019 年通膨率將超過 2%-4% 的區間目標；2018 年平均通膨率為 5.2%，2019 年平均略微下降達 4.3%。

自今年 5 月以來，菲律賓央行已上調 150 個基點，這是自 2000 年以來該央行最激烈的貨幣緊縮政策，跟隨其他新興國家的腳步，竭力抑制美國升息與美元走強所引發的貨幣市場動盪。

菲律賓群島銀行駐馬尼拉的經濟學家 Emilio Neri 預料，2019 年菲律賓央行將再增加 25 個基點。

資深亞洲經濟學家 Gareth Leather 表示，通膨壓力將在未來幾個月遞增，對通膨預期的擔憂也確立未來菲律賓央行會進一步升息。

今 (27) 日台北時間下午 6 點半左右，菲律賓披索下跌 0.26%。

紐約市摩天大樓的展望台不僅是觀光景點，也是門好生意。世界貿易中心、洛克斐勒中心與帝國大廈等三大高樓的展望台，每年合計吸引超過900萬人次的遊客，創造約2億7000萬元營收，這還未計算展望台的飲食與紀念品收入。

如今其他營建商將加入這場戰局，預計三年內將多出兩棟更高的摩天大樓。由關聯公司(Related Companies)主導的哈德遜城市廣場(Hudson Yards)開發案，將興建一棟1296呎高的大樓，展望台預定2020年開幕。

由綠色不動產公司(Green Realty Corp.)在大中央車站旁新建的高樓One Vanderbilt，樓高1401呎，同樣將有一個展望台，預計2021年開門營業。

「華爾街日報」報導，房地產業者近年來發現，原來在高樓可以看到的壯觀視野，其實是筆利潤不小的生意，甚至比高樓本身的辦公室或公寓出租還更賺錢。換句話說，高樓景觀其實是筆大生意。

綠色不動產董事總經理席佛(Robert Schiffer)說：「我們認為，紐約觀光市場對於觀景台體驗，潛在需求還滿強的。」

其實維護觀景台或展望台的營運所費不貲，熟悉這個產業的顧問杜伊奇(Erie Deutsch)指出，每年投入1億元以上的營運成本很正常，因為展望台通常需要專屬電梯與入口。

以往紐約市高樓屋頂的展望台，大多是私人會所，而非對大眾開放的展望台。2005年，商用不動產業者鐵獅門(Tishman Speyer)在洛克斐勒中心樓上開設三層樓的展望台，每年吸引約300萬人次的遊客造訪。

不過，高樓展望台的獲利程度一直不易推估，直到2011年帝國大廈的母公司「帝國大廈房地產信託」(Empire State Realty Trust)申請將股票上市，外界才知道展望台的生意多好賺，甚至比大樓內的辦公室出租更賺錢。

報導指出，2017年帝國大廈展望台創造了1億2710萬元營收，占了整棟大樓同期營收的40%。

「帝國大廈房地產信託」執行長馬金(Anthony Malkin)指出，今明兩年將再投入1億5000萬元，把整棟大廈及觀景台改裝升級之餘，也保留原有的歷史感與浪漫情懷。

瑞銀財富管理亞太區投資總監及首席中國經濟學家胡一帆指出，隨著美中貿易爭端持續升溫，中國也逐漸加大政策支持力度，預估經濟數據會逐漸趨穩，有序放緩。

從經濟數據來分析，固定資產投資以及工業產值等經濟活動數據依然疲軟，零售銷售和信貸增長喜憂參半。

固定資產投資（FAI）成長也持續放緩，目前為5.3%，雖然固定資產投資的實際值相對穩定，但構成正在發生變化；基礎設施投資成長降至4.2%，尚未扭轉頹勢，政府已開始敦促銀行支持基礎設施項目，債券發行量也不斷增加，從第4季度開始，相關政策將會推動基建投資，同時，製造業和房地產行業的固定資產投資相對穩定。

胡一帆指出，鑒於中國目前的政策重心是技術升級，預估製造業投資將繼續成長，相比之下，隨著中國收緊新土地供應、按揭貸款條件和二手房出售，房地產投資增長將會下滑（目前為10%）。

總體而言，未來六個月固定資產投資增長將加速至6~7%。

零售銷售增長徘徊於9%警示臨界值附近，胡一帆指出，這主要是由於遏制信貸和樓市的政策帶來負財富效應以及家庭收入增長放緩，汽車等大件商品的銷量增幅也有所下滑，放寬信貸以及減稅可能有助於零售銷售回穩，但房地產貸款和消費貸依然受到抑制，如果政府提高社保繳費並如期增加房產稅和遺產稅，零售銷售可能會進一步減速。

在更具挑戰性的貿易局勢下，經濟正逐漸做出調整。

胡一帆指出，儘管中國月度出口仍保持9~10%的強勁增長，但由於關稅負擔加重，出口很可能會在較長時間內出現下滑，股市情緒和盈利預期指標也已反映了這些憂慮。

【大紀元2018年09月27日訊】（大紀元記者孫逸林西雅圖編譯報導）9月24日，房產中介和房產信息網站Redfin公布了8月份的房屋交易數據。數據顯示，美國的房地產市場開始降溫。而西雅圖房產市場的降溫最為明顯。
西雅圖市的房屋交易量在8月裡急劇下降，比去年同期下降了18.5%，是全美下降最多的城市。與此同時，市面上出售的房屋數量卻比去年增長了將近一半。這意味著更多的賣家在出售房屋，而更少的買家願意出手買房。

西雅圖市房價的增長也因此放慢。8月份的房價和去年同期相比只增長了6%，是幾個月前增長速度的一半。這是過去3年內，房價增長最慢的一個月。儘管如此，西雅圖市還是全美房屋銷售量增長第2快的城市，平均一個房屋在12天內就會被賣出。而在全美平均一個房屋要等37天才能成交。

Redfin 的數據顯示，西雅圖市房地產的降溫和全美房產降溫步調一致。8月份美國的房地產銷售量是過去4年裡最低的，比去年同期降低了2.4%。

責任編輯：舜華