不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

在日本第二大都市，同時也是關西樞紐的大阪。關於今後的大阪不動產該怎麼關注?　

東急房地產的木內董事長分析，主要車站週邊的都更計畫、關西圈被日本政府新指定為國家戰略特區、以及加強對包含了賭場的綜合渡假村的招商等影響，讓大阪的北區 (梅田)/ 中央區 (心齋橋、難波)/ 阿倍野區 (天王寺、阿倍野) 等三個地區成為投資人的注目焦點。。

2015 年起大阪的海外觀光客數急遽地增加，於 2015 年共有 716 萬人，2016 則有 941 萬的外國人觀光客到訪大阪。只看 2016 年，單年度的人數比起東日本大地震 2011 年的 158 萬人成長了約 6 倍。

東急房地產在 2014 進軍台灣之際，業務主要以東京的不動產為主。但是 2016 年大阪的觀光人數 941 萬人的成長，也反應在客戶身上，台灣投資家們對於大阪的詢問度明顯增加。

那麼，外國人觀光客選擇大阪觀光的理由是什麼呢?

木內董事長分析，認為有以下三個原因。

一、大阪的地理位置上，北有京都、東有奈良、北西是神戶、南邊則是和歌山。因為地理位置處於關西圈的中央樞紐，所以現在有許多觀光客到達關西國際機場後會先移動至大阪，再從大阪出發到各地的觀光景點。

二、台灣 – 關西機場的 LCC 直飛班機以及航班數的增加，增加了由台灣各地前往關西旅行的便利性。

三、東日本大地震後，「日本有許多自然災害」的印象一度擴散，使得前往大阪的海外觀光客數量降低至谷底。但是歸功於大阪地區的各種觀光政策的加強與宣傳活動，使得大阪的印象得以回復。

其實就如同東京，大阪也因為觀光人數的增加，近年來日本國內外對於大阪不動產投資正在增加。同時木內董事長也認為有三個理由可以投資大阪。

一、大阪是日本第二大都市，同時也是世界上有數的大都市，但是物件價格卻不如東京高價。所以在投資報酬率來看，全體平均比東京高，也就是說相較東京可以購買到投資效率優良的物件。

二、日本政府已通過了可進行包含賭場的綜合型渡假村的設立的法案 (IR 推進法案)。在大阪，該綜合型渡假村所在地呼聲最高的是臨海的人工島、夢洲。

此法案的通過，可想見會大幅增加大阪區域的觀光資源並帶來更多的觀光人數，並促成更多的再開發案件。

如同 2020 年的東京奧運這數年來持續帶給東京不動產價格的影響一般，我們預測之後此一法案也會給大阪的不動產價格帶來正面影響。

三、關西區域從以前即是日本的觀光熱區之一。也因此曾流行過經營民宿的風行。但是最近因為日本的法規嚴格化，使得許多非合法的民宿被淘汰。
 但也因此，合法的民宿 / 旅館 / 商旅 / 飯店等的住宿設施的價值提升，作為投資標的來說依然是有其魅力。

那麼，我們也說明一下文中提到東急所推薦的三個區域。

◆北區（梅田）：本區中心的梅田地區有著百貨公司林立、同時也有許多高層商辦，也是日本屈指的商業區域。近年來不斷地有再開發案件的區域。

◆中央區（心齋橋・難波）：本區是觀光課從關西機場移動到大阪市、進入大阪市街時經常前往的區域，也被稱為是大阪的玄關，更是觀光客的購物天堂。雖然本區的物件種類以商業與辦公居多，但是本區東部有許多高層公寓正在建設，中央區的居住人口也有增加傾向。

◆阿倍野區（天王寺・阿倍野）：大阪南方區域主要的轉運站。在中心地有著「阿倍野 Harukas」 、作為日本第一高的高層建築 (商業、辦公、飯店的複合設施)，在日本國內是關注度很高的景點。另外區內也有許多有名的神社、另有幽靜的住宅區。

木內董事長表示，大阪因為多樣的話題 (政策) 所惠，觀光及居住人口都還會持續成長，都市本身也會持續擴大。而這麼樣的一個環境將會創造出新物件的價持。

對曾經購買，現在也持有大阪物件的投資家們，現在可以是一個可以選擇穫利出場，再尋找下一個優良物件投資的好時機。

    東急 LIVABLE 在日本深耕 46 年，有專門的估價團隊，可以提供賣方最精確的估價報告，「成交價才是真價格」，若缺乏具效率與公信力的仲介公司提出了不合理的價格建議，只會延緩物件成交時間。

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【財訊快報／劉敏夫】外電報導指出，新出爐的數據顯示，美國8月份成屋銷售呈現持平局面，顯示買家對更高的房價望而卻步，並且市場庫存出現三年來首次增加。

　　美國全美不動產協會(NAR)公布的數據顯示，8月份美國成屋銷售結束四個月跌勢，與前月相較無升跌。經濟專家原先預期將會增長0.5%。

　　換算成年率，當月成屋銷售為534萬戶，低於經濟專家估計的537萬戶。前月數據為534萬戶。

　　這份數據顯示，8月份成屋中間價較去年同期上升4.6%，至264,800美元；房屋庫存較去年同期上升2.7%，至192萬戶，是三年多來的首次增加。以目前銷售進度，需要4.3個月消耗庫存。

　　今年借貸成本有所上升，房地產價格漲勢雖有緩和，但是仍繼續超過工資升幅，並且可售房源持續短缺。這些障礙對於尋找首套房的年輕潛在買家來說尤其沈重。同時，買家則正從穩定的就業市場和更健康的財務狀況中獲得幫助。

【大紀元2018年09月21日訊】（大紀元記者高強編譯報導）根據德州農工大學房地產中心的最新數據，八月份整個北德州的二手房屋銷售額比去年同期下降了1％。用於統計的數字是包含從紅河到韋科的二十多個郡的數據。

在達拉斯地區，房地產經紀人的二手房銷售量較上年同期下降了約4％。沃斯堡情況稍好些，通過房地產經紀人出售的房屋銷售量獲得了1％的同比增幅。

然而在一些達拉斯地區的住宅區，上個月的房屋銷售量出現更顯著下降。

房地產經紀人表示，總體的數字低估了房屋市場的降溫程度。通過對單個社區的了解，可以更清楚地了解市場狀況。

其中達拉斯北郊上個月的房屋銷售量同比下降了多達近31％，艾倫八月份的房屋銷售比去年同期下降了24％。同一期間，在科佩爾房屋銷售下降了21％，布蘭諾的房屋銷售同比下降16％，李察遜的房屋銷售也下降了超過11％，弗里斯科的銷售下降約9％。

不過並非所有北德州房屋市場都出現銷售下降。例如，Prosper八月份的房屋銷售比去年同期飆升了40％，DeSoto的房屋銷售也增長了37％。價格昂貴的Park Cities市場八月份銷售也比上一年增長了29％。

另外，在德州房地產經紀人協會剛剛公布的全州房屋銷售活動簡報中，達拉斯-沃斯堡市場是全德州唯一一個在第二季度房地產經紀的房屋銷售總量下降的主要都市地區。

根據Attom Data Solutions的數據，第二季度達拉斯-沃斯堡的購房貸款數量也下降了15％。

Attom Data的經濟學家達倫·布基斯特(Daren Blomquist)表示：「我認為這是個有點令人失望的春季銷售季節，這對房屋賣家來說會是一個警鐘，他們最終會考慮降低要價，從而會讓一些買家重新回到談判桌上。」

無論如何，達拉斯-沃斯堡地區仍然擁有良好的房屋銷售市場，只是沒有去年那麼強勁。如果你想在該地區買房，這倒是個好消息。但如果你是賣家，並且希望潛在買家排著隊來爭買你的房子，你可能應該在去年夏天就出售你的房子。

責任編輯：李元

台灣房地產市場緩步復甦，台灣熱錢仍多，因此海外房地產熱潮仍然未退去。台灣海外房地產業者不約而同加碼投入海外房產的投入，包含台灣搜房與台灣蘇富比國際房地產近期都大舉推出海外房產銷售。

台灣蘇富比國際房地產2012年進入台灣市場，近期集合了15個城市的物件，辦理「全球頂級地產風華鑑賞會」，包括紐約、洛杉磯、舊金山、華盛頓特區、德州、倫敦、米蘭、巴黎、日本、香港、新加坡、菲律賓、韓國、雪梨、昆士蘭、夏威夷、紐西蘭等地區，產品總價從數百萬元到上億元都有。

楊建傑觀察，泰國的國際化程度甚高，尤其觀光表現更是傲視全球，旅遊收入為全球前3名，隨著曼谷軌道交通大幅更新，各商圈易達性提升、捷運沿線房價增值。﹝撰文：潘以泓﹞

【大紀元2018年09月20日訊】（大紀元記者李凌雲愛爾蘭報導）愛爾蘭中央統計辦公室（CSO）數據顯示，到7月份全國住宅房地產價格增幅爲10.4%，這是過去15個月以來的最低增幅。
柏林7月份房產價格比去年同期增長7.2%，都柏林以外地區則達到14%。

過去一年，全國房地產中位數價格增長了27,500歐元，都柏林房產中位數價格達到36萬歐元。

都柏林4個行政區劃內，鄧萊里-拉斯當（Dún Laoghaire-Rathdown）平均價格最高，達到52.7萬歐元；其次是都柏林市中心，平均價格達到36萬歐元。全國房產價格最低的是朗福德（Longford），平均價格僅爲9.2萬歐元。

總體來說，愛爾蘭全國房地產指數比2007年頂峯時期低了19%。都柏林住宅房地產價格比2007年2月份低出22%。從房地產最低迷的2003年早期至今，全國房價上漲了八成。都柏林房價比2012年低點時期增長94%。

Merrion Stockbrokers中介公司的經濟學家麥奎德（Alan McQuaid）認爲，由於大量潛在買家等待更多房屋建成，全國房價會持續增長。

但有證據表明，房價漲幅可能已經開始放緩。Davy Stockbrokers 公司的經濟學家麥考伊（ Conall MacCoille）表示，買家已經快要達到他們能夠承受的（價格）上限，這促使許多買家放棄購房。

麥考伊預測到今年年底，房地產價格增幅將會放緩到8%，都柏林房產增幅將減緩到5%至6%。

Savills房地產中介公司首席經濟學家莫考特尼（John McCartney）表示，過去3個月，都柏林房價漲幅從13%降低到7.2%。

責任編輯：周仁

工商時報【文╱黃志方】

在競爭日益激烈的房地產市場中，發展商借由知名品牌的光環來提高競爭力與辨識度，已成為日漸盛行的模式。也因此，愈來愈多房地產項目開始走向了「品牌化住宅」模式，並在馬來西亞當地受到極大矚目。

所謂「品牌化住宅」，意為飯店式服務住宅。其產權一般是由全球最具盛名的星級飯店負責管理與營運的高端住宅。「品牌化住宅」採全球頂級飯店服務和先進管理模式，集住宅、會所、豪華休閒設施等多功能於一體。一般地處大都市的繁華中心，為高端住客提供豪華、舒適的居住環境，亦成為一個城市國際化的重要指標。

對海外投資者來說，在後續管理方面往往較令人費心，若有關海外房產項目，會希望是由有經驗、也較值得信賴、有跨國與本地管理團隊的公司來做管理。在馬來西亞當地深耕多年的「亞太國際地產」馬來西亞總營運長曾智偉指出，近年來觀察知名飯店與房地產相結合所帶來的效益，不僅能彰顯買家對時尚和高端生活的追求，還能帶動房產的升值、保值，一舉數得。

除已於2016年開業的奢華五星級吉隆坡瑞吉飯店（St.R egis），其他品牌化住宅在這幾年陸續落成，尤其是W吉隆坡飯店已於今年8月開始營運，其住宅部分將於第四季交屋。隨著全球高資產人士熱衷購買海外品牌化住宅趨勢明顯，大馬整體房價在全球市場中相對低廉，勢必將會再有一波增值。

隨著大馬當地諸多建設蓬勃發展，近期內進入的交屋旺季，也連帶暢旺相關代租管需求。對投資者而言，慎選合適投資標的物，不錯過進場好時機。以東南亞投資重點國家的馬來西亞，政經情勢、風土民情、民族融合性強等，皆頗受全球國家看好，蓄勢待發、潛值可期。http://www.estateap.com，電話0800-096-699。

【大紀元2018年09月20日訊】（大紀元記者唐仙儀編譯報導）由時代雜誌集團出版的《金錢（MONEY）》雜誌將德州達拉斯北郊的Frisco市評為年度最佳居住地榜首。據《金錢》報導，該榜單著眼於人口超過五萬人的美國城市，從中排除了犯罪風險超過全美平均水平一倍的城市，隨後又淘汰了缺乏多樣性的城市，最後留下583個城市。
《金錢》雜誌與Realtor.com合作，根據生活費用（基於稅收負擔、保險費用、通勤費用）、教育（數學和閱讀測試分數）和城市服務設施（該地區的醫生和醫院數量和休閒娛樂活動數量）等，對這些城市進行了排名。

Frisco市在這500多個城市中排在首位，成為《金錢》雜誌的「美國最佳居住地」。該城市擁有179,000人口，家庭收入中位數為$129,000。它的獨立學區是《金錢》雜誌今年評估的所有城市中畢業率最高的，Frisco的高中畢業率為98%。

該雜誌稱，從現在到2022年，該市預計就業增長率為15%；與其居民的較高收入和城市蓬勃發展的就業增長相比，Frisco市的生活成本是相對較低的。

Frisco市長對此表示，「我們的居民都知道這裡是生活和享受各種設施和服務的好地方，我們也一直在努力向全美各地傳播我們的信息，看到全美對Frisco的關注和認可是令人興奮的。這並不是Frisco今年收到的第一個榜首評級。五月份時，美國人口普查的人口估計將Frisco市列為全美發展最快的城市。」

德州另一個進入前50名的Flower Mound市也同樣位於達拉斯地區。

責任編輯：李元

【大紀元2018年09月20日訊】房協19日宣佈推出「未補價資助出售房屋—出租計劃」，合資格業主可將單位內個別睡房出租予合資格租戶。有議員擔心「相見好、同住難」，又認為房協應該提供「標準租約」，以防止糾紛及爭拗。
參與「出租計劃」的業主需要擁有該單位的業權滿10年或以上，單位為未補價單位及沒有持有有效的住宅發售計劃第二市場「可供出售證明書」。單位必須設有兩個或以上的睡房，業主必須保留其中一間睡房自用，及沒有任何僭建物。每間出租的睡房必須以一整間的形式租予一個租戶，單位內的廚房和浴室亦必須為業主及租戶共用。

申請租戶需持家庭或單身長者之公屋申請編號，並獲登記達3年或以上；或持非長者一人住戶公屋申請編號，並獲登記達6年或以上。申請人及名列於申請表上的所有人士（如有）的資料，均須與房委會公屋申請資料相符。申請人必須在申請房委會公屋直至獲發本計劃的「合資格租住證明書」及至與業主簽署的租約當日仍然符合申請房委會公屋的條件。

合資格的單位有13,000個，有意參與出租計劃的業主可由即日開始向房協提出申請。租戶的申請則預計將於今年10月底開始。租金則由業主和租戶雙方協議釐定，租約則必須使用由房協擬定的標準租約。印花稅由業主和租戶平均分擔。

租約為期兩年，在租約首12個月屆滿後的任何時間，業主與租戶任何一方均有權以書面形式，向另一方給予兩個月通知以終止租約。若租戶在租約期內獲房委會或房協成功分配公屋，必須提前終止租約。

立法會房屋事務委員會副主席尹兆堅認為，出租計劃的參與單位必須為兩房或以上單位的規定是「唔鹹唔淡半桶水」，不明白房協為何一定要強迫業主與租客同住，指「相見好、同住難」，希望房協可以放寬至整個單位出租，以及可出租一房單位。

他又呼籲房協參考各區市場租值，訂下租金水平上限，以免房協單位租金過高。及提供「標準租約」，以防止業主增加五花百門的租約條文，為日後帶來無謂的糾紛及爭拗。◇

責任編輯：李薇

【大紀元2018年09月20日訊】(大紀元記者王蘭多倫多編譯報導）隨著加拿大實施新的抵押貸款規則和更高的利率，一些加拿大購房者找到了一種買房子的新方法：讓父母（或祖父母）貸款為自己買房。

據信貸機構TransUnion發布的一份新報告顯示，今年第一季度銀行向73歲至93歲這代人發放的抵押貸款數量猛增63％，該報告認為主要原因之一是他們為家庭成員支付首付。

報告發現，與一年前相比，54歲至72歲的嬰兒潮一代的抵押貸款也增加了18％。

但與此同時，向千禧一代(1982-2000年出生)發放的抵押貸款數量下降了19％，發給Z世代 （2000年代網絡普及以後出生）的最年輕的購房者的抵押貸款數量下降了22％。

年輕購房者數量下降「表明，新的抵押貸款規則可能會讓他們不再符合獲得貸款條件，或者無法獲得他們想要的抵押貸款額，或者他們只是在等待。 」TransUnion在週三發布的報告中說。

但是，老年人抵押貸款的急劇上升表明，這一群體可能越來越依賴房價上漲來為退休提供資金 ，或者為其他家庭成員提供資金買房，Trans Union的金融服務研究和諮詢主管馬特·法比安（Matt Fabian）說。

他對《赫芬頓郵報》說：「因為我們沒有看到他們有新的地址，他們要麼通過房屋淨值（用房屋作為抵押貸款）來資助退休，或房屋改建，要麼他們正在幫助補貼家庭中的其他人。」

法比安指出，老人們貸款得到的這筆錢可用於任何事情，最有可能的兩種用處是：年輕家庭成員的教育費用以及子女或孫子女家庭的買房預付款。

而這些老人抵押貸款的增長數字可能只是冰山一角，因為這些數字中不包括反向抵押貸款（又稱以房養老）或房屋淨值信用貸款（HELOCs），這兩個貸款選項受到老房主的青睞，這兩種方式都要求業主有相當雄厚的房屋淨值。。

除了房屋淨值信用貸款和反向抵押貸款，加拿大老年公民抵押貸款的比例仍然很小 – 約占總數的2.5％。但是他們仍然是年齡在18到23歲之間的Z一代人的五倍。

總體而言，TransUnion的數據顯示了一個趨勢：加拿大消費者的借貸狂潮正在放緩。

與去年同期相比，第二季度發放的新抵押貸款總數下降了3.8％，但包括信用卡和房屋淨值信用貸款在內的非抵押貸款債務增長了3.9％。

各地區存在差異

數據中也存在很大的區域差異。第一季度多倫多的新抵押貸款數量下降了17.6％，因為該市正經歷房市調整，而溫哥華的抵押貸款與去年幾乎持平，一年上漲0.8％。

TransUnion報告還顯示抵押貸款增長的城市：渥太華（上漲8.4％）和蒙特利爾（上漲5.2％），今年兩個城市都出現了一些房地產熱潮。

法比安還注意到加拿大債務違約繼續下降，說明他們整體上正在妥善處理債務問題。

「一般來說，這是積極的信號，我們認為大多數消費者能為債務負責」。法比安說。

責任編輯：嚴楓

日本央行今早公布數據稱，維持政策利率 -0.1% 不變，維持日本 10 年期公債殖利率目標 0% 不變，這兩個指標都符合此前市場對它的預期。日本央行稱保持貨幣政策穩定。

委員會以 9-0 票數決定維持購債指引不變，以 7-2 票決定維持利率不變，以 8-1 投票通過債券殖利率的決定，對經濟總體看法不變。將會在相當長的時間內保持目前極低的利率水平。

但日本央行審議委員片岡剛士就前瞻指引中通膨會加速向 2% 目標回升的表述投反對票。而審議委員片岡剛士、原田泰在殖利率曲線控制投反對票。

據路透社調查的 11 位分析師中的每一位預測，日本央行將其短期利率目標維持在零下 0.1％的水平。

與美國聯邦儲備委員會，歐洲央行和英格蘭銀行的緊縮措施形成鮮明對比的是，8 月份央行調整了 80 兆日元的寬鬆政策，以加強其「強力持續寬鬆政策」的框架。

除了其他一些小調整之外，它還引入了政策利率的前瞻性指引，包括允許 10 年期日本政府債券殖利率從零開始向兩個方向行動 0.2 個百分點，是之前水平的兩倍。

然而，實際上，自 8 月初實施新政策以來，殖利率基本上略高於 0.1％。

【大紀元2018年09月19日訊】（大紀元記者溫妮報導）新西蘭最大房地產經紀公司Harcourts最新數據顯示，今年8月，該公司全國銷量增長強勁，但平均價明顯走弱。

上月Harcourts公司共售出1913套住宅物業，相比7月份增長9.6%，相比去年8月增長5.5%。不過，全國平均價月環比下跌4.5%，但年同比增長2.4%。奧克蘭下跌尤其顯著，平均價從7月份的92萬3348元，下跌7.2%至85萬7184元。相比去年8月下跌8.9%，創下兩年來的最低紀錄。

惠靈頓環比下跌5.5%，目前均價為48萬5016元，但較去年8月增長14.9%。基督城環比下跌5.4%，目前均價為52萬7483元，但較去年同期增長0.63%。

全國範圍內新上市房源2085套，略高於去年8月的2074套。8月底待售房源總存量為6004套，相比去年同期的6030套，幾乎沒有變化。

雖然承認市場放緩，但Harcourts首席執行官肯尼迪（Chris Kennedy）對春季交易前景感到樂觀。

他在該公司網站發布的消息中說：「不可否認的是，新西蘭住房市場普遍放緩，特別是奧克蘭。但我認為隨著買家重回市場，我們很快會看到回升，因為過去幾個月裡市場已經觸及低點，而春天則預示著人們在等待天氣好轉後上市。」

責任編輯：上官翎

【大紀元2018年09月19日訊】（大紀元記者林達澳洲珀斯編譯報導）珀斯房市復甦由高端區領頭，現已蔓延至Como、Bull Creek 和 Mt Lawley等二級地區。這些地區的房價開始攀升， 二季度中位房價呈大幅上漲。

今日珀斯網報導，珀斯現雙速房市現象，即全市房價一年中下跌了2.1％，但由於買家和投資者利用市場上的價格優惠，高端區房價近期已反彈。

房地產投資諮詢公司Momentum Wealth表示，Bicton、Nedlands和Subiaco等優質郊區在截至6月的一年中經歷了某些最高增長，季度統計數據顯示出現「連鎖反應」。

基於24宗交易，截至6月份的三個月內，Como中位價上漲20.3％至96萬2,500澳元。Bull Creek的故事也相似，在19個銷售中，中位價上漲20.1％至79萬5,000澳元，而Mt Lawley的中位數價格上漲19.8％至115萬澳元，同時也是19個銷售。

Momentum Wealth研究顧問Shaun Strickland說：「這些郊區既靠近舒適設施和活動中心，又無珀斯高端郊區的高價，對買家明顯有吸引力，」

責任編輯：高敏

【大紀元2018年09月19日訊】（大紀元記者天睿澳洲悉尼編譯報導）週二，澳洲統計局（ABS）發布的數據顯示，今年第二季度澳洲房市蒸發了133億澳元，首府房價總體下跌了0.7%，其中悉尼跌幅最大。

截至到今年6月的過去一年中，首府城市房價總體下跌了0.6%，這是自2012年以來，年度房價首次下跌。這次年度房價下跌被認為是在很大程度上受到了悉尼和墨爾本市場的拖累。

房價下跌幅度最大的是今年第二季度的悉尼，跌幅高達1.2%，這已經是悉尼房價連續4個季度下跌；同期，墨爾本房價下跌了0.8%，這是該市房價第二個季度連續下跌。

統計局首席經濟師霍克曼（Bruce Hockman）表示，市場需求量下降和對投資者信用加強審核都對房價下跌起到了推動作用。但他強調，對整體來說，這種下跌並不是非常顯著。

「這些是從相當高的價格上往下跌的，」他說。「過去5年來，悉尼的房價實際上漲了56%。」

他表示，一些經濟學家曾提出，房市目前可能正處於持續平穩期，此次的數據支持了這一觀點，而不是那些認為房價會出現災難性下跌的預期。

今年第二季度，達爾文的房價下跌了0.9%，珀斯下跌了0.1%。但同期，布里斯本的房價上漲了0.7%，阿德萊德和堪培拉的房價都漲了0.3%，霍巴特的房價上漲了3%。

霍克曼認為，就業率的上升，遊客數量的增加，這些很可能都推動了塔斯納尼亞首府霍巴特房價的上漲。那裡的房市表現強勁已經持續了一段時間，「這對塔斯馬尼亞來說很不尋常」。

數據顯示，澳洲目前的平均房價是68.62萬元。1000萬民居總價值為6.9萬億。

責任編輯：瑞木悅

【大紀元2018年09月19日訊】（大紀元記者溫妮報導）權威數據顯示，今年第二季度，陶朗加售房者每套房產獲利中間值高達23.5萬元。

據《新西蘭先驅報》報導，房地產數據分析公司CoreLogic最新《損益報告》（Pain and Gain）顯示，第二季度陶朗加獲利轉售房產的獲利總額為1.3億元。虧本轉售房產的虧損總額為82萬6500元，每套房產虧損中間值為2.1萬元。獲利轉售房產的持有時間（中間值）為6.8年，虧本轉售房產的持有時間為1.8年。

該公司研究分析師戴維森（Kelvin Davidson）表示，近年來陶朗加房價上漲意味著投資者和自主業主都有可能通過轉售獲得可觀的利潤。不過投資者是真正的贏家，全國範圍內投資者份額為25%，但陶朗加高達28%。投資者熱衷於在陶朗加投資房產，儘管該地區租金收益率只有3.3％。

OneRoof地產編輯瓦格（Owen Vaug）表示，全國各主要中心中，陶朗加是唯一的投資者獲利轉售比例（98.8%）超過自主業主（97.7%）的地區。投資者將該地區視為增加財富的地方。

Bayleys陶朗加分公司經理貝爾曼（Dickie Burman）認為，首次購房者和投資者處於平等的競爭環境，他們都將陶朗加視為受歡迎的居住地。

貝爾曼說，陶朗加是一個不斷發展的城市，不存在大城市的問題。人們來這裡是因為它的生活方式，陶朗加是個適合居住的好地方。

責任編輯：上官翎

【大紀元2018年09月19日訊】（大紀元記者溫妮綜合報導）雖然奧克蘭住房市場明顯放緩，但商業地產需求依然火爆，年銷售額增加一倍以上至21億元，過去3個月尤為強勁，銷售額高達11億元。

住房市場穩定 商業地產火爆

近兩年來奧克蘭住房市場明顯放緩且持續穩定。Trade Me房產部最新數據顯示，8月份奧克蘭住房要價月環比略跌0.1%至89萬5050元，創下2017年9月以來的最低值。

相比之下，商業地產市場持續繁榮。根據房地產數據分析公司CoreLogic的調查報告，在截至8月的年度裡，奧克蘭共售出156套商業地產，總銷售額高達21億元。相比之下，去年同期只有9.08億元。

過去3個月表現最為突出，奧克蘭共售出52套地產，總銷售額高達11億元，其中1處地產售價6.35億元。相比之下，在截至5月的過去3個月裡，僅售出37套地產，總銷售額只有3.42億元；在截至2月的過去3個月裡，共售出45套地產，總銷售額只有3.30億元。

不過，商業地產市場波動較大。對此，商業地產服務公司高力國際（Colliers International）研究總監迪布爾（Chris Dibble）對《新西蘭先驅報》表示，波動原因在於是否有昂貴的地產上市。

CoreLogic的報告顯示，8月份奧克蘭市中心有3套地產作為一筆交易成交，總售價6.35億元。這3套地產分別為：位於85 Fanshawe St的6層高架橋企業中心（Viaduct Corporate Centre）；位於22 Viaduct Harbour Avenue的6層微軟大廈；位於71-79 Fanshawe St的5層畢馬威中心（KPMG Centre）。

另一筆大交易是，位於23-29 Albert St的42層ANZ Centre大樓以1.81億元轉讓了50%的股權。另外，位於167-191 Victoria St West的6層Spark City大樓以7700萬元售出。

奧克蘭CBD持續吸引海外投資

CoreLogic研究分析師戴維森（Kelvin Davidson）表示，儘管一兩項重大交易提升了總銷售額，但與海內外現金充裕的財團和基金經理對新西蘭市場感興趣的報導一致，商業地產上行趨勢仍然相當明顯。

迪布爾也表示，儘管市場有所波動，但投資者對奧克蘭市中心（CBD）的整體信心仍然高漲，近期發現海外集團對新西蘭和奧克蘭資產的投資信心在上升。投資者的強烈興趣使許多建築業主開始權衡：是繼續持有資產，還是釋放資本、尋找其它機會。

商業地產諮詢公司世邦魏理仕（CBRE）新西蘭分公司最新Marketview報告發現，奧克蘭各級寫字樓空置率都在下降。今年上半年，CBD空置率下降0.6%至8.2%。其中，優質寫字樓空置率降至5.6%，二級寫字樓空置率也從11.1%降至10.7%。

截至目前，2018年寫字樓銷售市場尤其活躍，許多優質寫字樓銷售收益率在5.3%～5.75%之間，致使CBD寫字樓空間指示性租金收益率下跌0.24％至歷史低點。

該公司研究總監莫里茲（Zoltan Moricz）表示，投資者顯然忽略了寫字樓租金回報率暫時下跌的前景。儘管上半年寫字樓租金收益率在所有資產類別中跌幅最大（跌0.24%），但考慮到海外投資者的興趣水平，這點並不奇怪。

9月初高力國際最新調查顯示，奧克蘭CBD寫字樓市場已經達到一個關鍵點，3年來該地區優質寫字樓空置率首次降至3.5%；二級寫字樓經過顯著下降後，目前回升至8.1%。該公司預計，在供應狀況改善之前，寫字樓需求將成為租金上漲的催化劑，即強勁的需求將推動租金上漲。

投資需求強勁 供應緊張如何緩解？

莫里茲表示，投資市場現在迫切需要更多機會獲得高品質地產，但推動國民經濟增長的傳統因素，如住房、移民和建築等已經發生了變化，加上企業對政府更迭的不滿造成了一些負面影響。

但他表示，明年會有所不同，因為中央和地方政府正在增加對奧克蘭城際鐵路、新高速開發、住房、教育和醫療等重大基礎設施項目的投資，政府也會通過提高最低工資來增加收入。

他認為，積極的金融環境和相對較低的利率和匯率是刺激這一預期改善的主要因素。雖然約3%的GDP增長預期比較溫和，低於2014-2016年間的高水平，但在全球背景下仍是健康的，並有望繼續吸引外資，包括進入商業地產。

責任編輯：上官翎

【大紀元2018年09月18日訊】（大紀元記者溫妮報導）最新報告發現，新西蘭在全球房價最被高估的發達國家（或地區）中，排名第二，僅次於香港。

據彭博社報導，牛津經濟研究院（Oxford Economics）近期發布了題為《評估高房價帶來的風險》的研究報告。報告發現，在房市風險最高的經合組織國家中，新西蘭排在第五位。瑞典風險最高，接下來依次為澳洲、加拿大和香港。

在房價高估方面，新西蘭排名第二，其估價指數為179，香港為203，而長期平均值為100。加拿大為173，澳洲為160。

報告指，房價估值過高至關重要，因為房價變動可能對經濟活動產生重大影響。

這份報告比較了經合組織各國1970～2013年間與隨後5年的實際房價增長。結果發現，如果1970～2013年間住房估價比長期平均水平高出35%或更多，那麼隨後5年的實際價格就會下跌75%。

該研究院首席經濟師斯萊特（Adam Slater）表示，研究結果表明，很多經合組織國家在接下來的數年內實際房價會出現停滯或負增長。

在房市風險最高的10個國家中，新西蘭過去5年來房價實際增長幅度最高，為43%。新西蘭住房債務占GDP的89%，排在第三位。瑞士住房債務占GDP的121%，全球最高。澳洲緊隨其後，其比例為115%。

近一年多來，新西蘭住房市場已經放緩。根據新西蘭房地產協會（REINZ）的數據，在截至8月的過去一年裡，新西蘭住房中間價增長3.6%至54.9萬元；奧克蘭增長1.4%至85.2萬元，過去6個月來首次出現同比增長。

責任編輯：上官翎

【大紀元2018年09月18日訊】（大紀元記者宜塔澳洲墨爾本編譯報導）在上週六（9月15日）墨爾本房地產市場上，根據初始統計的679棟住宅的拍賣結果，拍賣成交率僅達到53.6%，明顯低於前兩週60.4%和59%的成交率。

由於市場行情起伏不定，屋主願意提供更靈活的交割（Settlement）條款來吸引買家，該銷售策略在很多地區的房屋拍賣中很有效。房地產經紀人稱，屋主通常希望60天或90天的交割期，但現在屋主也接受120天的交割期。

在上週六的拍賣市場，家庭型的住宅取得較好的結果。對於希望小房換大房或進行房屋升級的潛在買家來說，位於內城區東部、價位介於200萬至400萬澳元之間的優質住宅有較強的吸引力，位於北區、價格低於150萬澳元的住宅也受到追捧。

在格林艾瑞斯（Glen Iris）區，兩個家庭在拍賣時競爭一棟四居室的現代住宅（31 Lurnea Rd）。這場拍賣吸引了共80人圍觀，最終以266.1萬澳元成交，比兩年前最後一次轉手時的交易價格（255萬澳元）高11萬澳元。

負責這場拍賣的傑利斯•克雷格（Jellis Craig）房地產經紀公司的勞森（Mark Lawson）說，在這個地區，買家對較大宅地面積的住宅有較強的需求。他說：「在過去的六個月中，格林艾瑞斯區並沒有出現很多掛牌出售的房屋，標價在250萬澳元以上的家庭型住宅就更少了。」

為買方提供諮詢的經紀人瓦倫蒂克（Frank Valentic）說：「家庭型住宅在目前市場上表現是最好的。無論是計劃以大換小或者以小換大的家庭，他們搬遷與否的決定並不取決於市場行情。他們需要搬家時，就得搬家。」

寬鬆的交割條款在高價住宅的拍賣中顯得更重要。馬歇爾·懷特（Marshall White）房地產經紀公司的拍賣師托斯特文（James Tostevin）在拍賣一棟經過翻新的維多利亞時代風格住宅（2 Belmont Ave, Kew）時，向90多名圍觀者宣布，屋主已經準備好把交割期限延長到90天以上，或提前清空住宅。

這棟位於街角的單層住宅擁有雙車庫，其廣告價格區間為350萬至385萬澳元。該住宅在拍賣中吸引了三名買家積極出價，最終以383萬澳元成交，買家目前居住在同一地區並準備縮小住宅面積。

位於高密度地段的寬敞公寓住宅，在週末的拍賣中同樣取得了較好的結果。一棟可俯瞰達令公園（Darling Park）的裝飾藝術（Art Dec）風格的三居室公寓（3/52 Grey St, East Melbourne）以170萬澳元賣給了一對四十多歲的夫婦，遠遠超過其廣告價格區間的上限（159.5萬）。

責任編輯：李欣然

 

根據東日本不動產流通機構統計，東京中古大樓房價及成交量已連續五年成長，平均單價並突破每平方公尺50萬日圓（約台幣一坪46萬）。由於安倍貨幣寬鬆政策持續進行，市場看好東京房價仍會穩定上升。

本葉國際資產管理株式會社社長林彥宏表示，目前日本建商與投資人最看好的，就是將於10月搬遷到豐州市場的築地市場，東京都廳正在討論築地市場再開發相關計畫，預計2020奧運後動工；一般相信，周邊不動產2020年後還會有一波成長。

東京房市近年受惠奧運相關題材，加上安倍政府執行的貨幣寬鬆政策，出現明顯止跌回升。根據東日本流通機構統計數據，東京中古大廈公寓平均房價已突破每平方公尺50萬日圓，為23年來首見，房價和成交量均已連續五年成長。

預售大樓住宅推案方面，雖然市場推出件數減少，但整體銷售情況穩定，價格也持續向上攀升。

林彥宏表示，不少人擔心2020奧運前後，東京房市是否會出現大幅度變化，綜合日本不動產專家在地看法，多數認為，在貨幣寬鬆政策不變，加上2008年雷曼事件發生時，每年新供給預售約有8萬多件，近10年新屋供給都僅4萬多件，尤其這兩年來土地取得大不易，供給更是減少到4萬件以下，預料2020奧運前獲利了結拋售潮應不會發生，奧運後市場仍將持續成長。

至於購屋時機，由於明年消費稅的調漲將連帶會影響房屋總賣價，有意購買的投資人不妨在調漲前入場，可降低取得成本；另外，過去日本人鍾愛的一戶建（透天厝），由於人口高齡化、都市化的影響，以及年輕世代居住觀念的改變，近年來有萎縮的趨勢，價格也未有起色，建議國人投資東不動產時將目光鎖定在住宅大樓上。

新興國家近日貨幣貶值壓力沈重，其中菲律賓披索兌美元9月一度貶至2005年來最低水準54.14。不過，市場分析師預期，菲律賓披索貶值趨勢，很快就會被上千萬的菲律賓海外勞工每逢年底的大批匯款有效舒解。

《彭博》（Bloomberg）報導指出，2017年上千萬海外菲律賓勞工共匯款280億美元，是菲律賓外匯存底最大貢獻來源，出口貿易是次要貢獻來源。

根據菲律賓中央銀行數據統計，近4年來，菲律賓披索每逢12月就會升值，每年單月最高匯款金額都出現在12月，以2017年12月為例，自海外匯款回菲律賓的金額高達27億美元，創下有史以來最高紀錄。

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GMA News

 

✔@gmanews

 

 

The Philippine peso weakened further to hit the ₱54:$1 level on Wednesday as it closed at ₱54.13:$1 from Tuesday’s ₱53.94:$1 — the weakest in over 12 years. | via @jvdcabuenas

 

下午4:24 - 2018年9月12日

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年底菲律賓披索將升破54

新加坡三菱日聯銀行（MUFG）分析師井野鐵兵表示，由於美元升值動能至年底將變弱，再加上接下來是匯款旺季，可能會改善菲律賓披索目前處境，預期美元兌菲律賓披索兌美元在年底將來到53.75。

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David Ingles

 

✔@DavidInglesTV

 

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The Philippine Peso is also one of the worst-performing currencies in the world. It's only done better than the Venezuelan Bolivar, the Angolan Kwanza, the Argentinian Peso and the Mozambique New Metical

 

下午3:09 - 2018年3月26日

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高盛集團（Goldman Sachs）分析師西葵拉（Jonathan Sequeira）團隊10日發佈的報告指出，鑒於新興市場目前信心不足、中美貿易戰的外部風險，菲律賓披索僅能中性看待，但接下來幾個月的短期前景則相對樂觀，預估披索將升值。

渣打銀行（Standard Chartered）預期，美元兌菲律賓披索將在年底回升至53。新加坡渣打銀行東協和南亞外匯分析師（Divya Devesh）坦言：「我們預計披索在年底前會因為匯款而有所回升，貨幣政策也能予以支撐，但菲律賓披索回升可能只是暫時的。」

上周五美國在台協會和經濟部舉辦了一場私募基金論壇，由美國商會協辦，主標是「私募基金在台灣 Private Equity in Taiwan」，副標是「通往成長之路 A Pathway to Growth」，也就是說，私募基金在21世紀的經濟社會扮演的角色，是可以協助企業升級以及促進經濟茁壯成長的一個運用模式。

美國是全球最大的私募股權投資市場

從1940-1950萌芽期、 1960s-1970s成長期、1980s-1990s快速發展期，美國允許養老基金投資風險資本，私募股權巨頭黑石、凱雷、德州太平洋成立。

2000～2018時至今日，美國已成為全球公認的最大私募股權投資市場，成為僅次於銀行貸款和IPO的重要融資手段，以地產項目為主要投資目標的房地產私募基金，也已非常成熟且高度專業化。

 

何謂房地產私募基金

所謂房地產私募基金，是指通過募集投資者的資金，委託給專業人員參與房地產的收購、開發、管理、經營和營運，以獲取收入的集合投資方式。

一般個人投資者，不論是投資住宅，辦公、店面，因財力因素所限，多以投資單一不動產為主，且在市場資訊、投資分析、營運管理、出場機制方面，遠不如專業經理人；而投資不動產的增值雖常大於其他投資，但卻遠遜於不動產開發商的利潤。只是，受於資金及專業的限制，一般人雖羨慕但無緣分享到房地產開發這塊大餅。

但也因此，在美國這資訊透明、法令周延的國家，房地產私募基金成為房地產開發商和投資者雙贏的一種結合投資開發方式。

房地產私募基金的優點

對於投資者而言，房地產私募基金是間接投資於房地產，以能夠參與其自身因資金和能力所不能及的房地產開發項目。相對於直接投資於單一房地產，房地產私募基金能達到集合理財、專業管理的優點。

房地產私募基金由基金管理人進行投資管理和運作。基金管理人一般擁有專業的投資研究和強大的資訊網絡，能夠更全方位的對房地產市場進行動態追蹤與深入分析。將資金交給基金管理人管理，使中小投資者也能享受到專業化的投資管理服務和房地產開發的利潤分享。

同時，相對於股票市場的快進快出，房地產私募基金屬於長期投資，一般期限為3～5年以追求穩定連續性的收益。如此長期持有可享受土地開發的效益＋土地增值＋房產升值帶來的多重收益。

投資國外房地產私募基金注意事項

天下沒有白吃的午餐，任何投資都要先作功課；投資國外房地產私募基金，提醒注意事項如下：

1. 投資標的國家和城市的穩定性

2. 投資標的國家法令的周延性和資訊的透明度

3. 開發商的信譽和已往的實績

4. 投資開發案的所在地段及周邊房地產價格的歷史漲跌幅度

5. 投資開發案的詳細投資分析，利潤是否符合產業標準？超高的利潤和誇大的保證，都非一般正規公司的做法。

6. 基金管理人的專業和績效

7. 是否有託管銀行，以監管投資專款專用

目前台灣的房地產私募基金尚未成熟，期待未來國內有優質的房地產私募基金出現，以提供投資者穩定的投資收益回報。