不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

馬來西亞是投資者在東協置產的心儀選項之一，尤其在今年迎來和平的政權更替後，更進一步吸引國內外民眾赴大馬置產，大馬信義總經理李杰峰表示，國人在大選後到當地看房的人數增加10%，但也提醒投資人須提前掌握馬來西亞的基本面向，並留意中美貿易戰對東協各國的影響。

大馬面積是台灣9倍大，但人口密度僅為7分之1，地廣人稀且具備豐富天然資源，在政權和平交替後，該國經濟穩定成長，近年來，大馬政府積極發展經濟和基礎設施，而該國人均年齡僅28.5歲，廣大且年輕的勞動力成為未來經濟成長的重要支柱。大馬中央銀行預測，該國在2018年的經濟成長最高可達6%，國際貨幣基金會組織也認為，該國有望在2020年躍升成為高收入國家。

大馬政府積極打造利商環境，拿下2018年「全球最佳經商環境」評比中第24名，在 「投資保護」和「工程執照申請」等指標中表現出色，成為跨國企業如宜家家居（IKEA）、斯貝倫謝公司（Schlumberger）進駐的熱門國家。此外，從2007年至2016年，馬來西亞的房價漲幅達96.65%，居亞洲第三，其穩定的房價升幅和商業環境亦吸引房地產公司進軍，包括日本最大產業集團三井不動產，該集團參與大馬多項開放案，其中與當地東家集團合作的分售住宅項目 ──「繆斯」（The Mews），其位於吉隆坡市的絕佳地段和獨特設計，讓256個單位即將售罄。

李杰峰指出，馬來西亞政經穩定，貧窮率為東協國家中最低，人類發展指數也位居東協季軍，各個面向發展完善，但房價和當地國際學校的學費卻相對台灣便宜，也成為許多台商願意攜子女赴大馬就學的原因。而無論是在房地產權益保護、相關法律規定和政府機關的行政執行力，馬來西亞在這幾項評比上遠勝東協其他國家，對投資者的保護不遜於台灣。

【大紀元2018年10月16日訊】（大紀元記者李平多倫多編譯報導）彭博根據Teranet土地與住房註冊數據庫分析結果顯示，今年4～6月期間，溫哥華交易的共管公寓，僅3.4%在去年曾轉手。這說明，溫哥華共管公寓市場中，炒樓花比例不大，政府收緊按揭等打擊投機炒房的措施，根本沒法使房價降下去。

短期炒房不多見

據《金融郵報》報導，彭博數據顯示，過去12個月內，溫哥華房市中的成對買賣（用於計算投機炒房現象）平均比例近2.9%，而10年前這一比例峰值曾高達6%，說明過去10年中這一比例一直持續下降。多倫多這一比例也在持續下降，今年2季度僅1.7%，比全球金融危機前5%的峰值大幅下降。

數據顯示，2016年3月溫哥華共管公寓市場中成對買賣比例曾一度銳升，近5%的公寓在入手一年內再次轉賣。當時溫哥華公寓價格每月平均漲5%，迫使省府推出15%海外買家稅打擊炒房。

但從全年數據看，過去10年中炒樓花比例從未超過5%。這說明，過去10年中房價幾乎翻倍情況下，幾乎沒什麼人短期炒房。房價瘋漲不是因為炒房導致，而是因為房屋供應短缺，人口增長快速，供應跟不上需求。

炒房成本太高

投機炒房活動減弱，主要原因是因律師費、經紀佣金和各種稅費等交易成本昂貴，即使房價漲幅快，短期炒房也無利可圖。Vancity Condo Guide公寓指南博客經紀薩瑞茲基（Steve Saretsky）說，今年房市放緩，使得短期炒樓花更是無利可圖。溫哥華地產局最新數據顯示，過去3個月內溫哥華公寓價格跌3.1%。

數據顯示，過去5年中，溫哥華其它類型的房屋成對買賣比例平均僅2.8%，2016年冬和2017年春夏這一比例曾高達4%。相比之下，多倫多公寓炒買炒賣活動更低。2016年4月房市巔峰期，多倫多公寓炒房率不到4%，去年4月省府宣布海外買家稅後，這一比例更是跌至1.1%的歷史新低值，今年6月攀升後也僅1.8%。

多倫多Re/Max Integra地產經紀公司安省區域主管亞歷山大（Christopher Alexander）說，樓花炒買炒賣一直都很少，一些短期炒買炒買也受工作突然變動等影響，多數人買房還是想長期持有，一般持有5～7年。

責任編輯：文芳

美國總統川普上任後，除了發動美中貿易戰外，也逼韓歐日等許多國家上了談判桌。這些談判近月來陸續完成，不但展現「川式」談判的風格及效率，更有美國「清出桌面、對付中國」之感。解讀其對台灣及本區域經貿意涵，對預測未來有重要意義。

美國去年下半年開始，對於韓國及墨、加等三個已有經貿協定且有逆差的盟友，要求進行「更新」談判，對於歐盟、日本二個尚無FTA者，則推動市場開放協商。川普政府雖然一直強調要聯合盟友組成劍指中國的貿易多國聯軍，但另方面卻不斷得罪主要經貿盟友，因此外界曾戲稱出現對抗美國的「復仇者聯盟」比較可能。

原本因各國主客觀意願不強，加上川普三不五時得罪盟友的言論，各界預期談判協商將曠日費時。不料自今年3月完成美韓FTA更新起，7月與歐盟達成共識、8月完成美墨談判，9月完成美加協商並與日本達成啟動談判共識；時至10月手中竟只剩中國議題尚未結案，跌破許多眼鏡。

歸納川普團隊談判風格，有幾個鮮明的特徵。第一是以創意製造籌碼。自今年初起美國針對鋼鋁開徵232國安威脅關稅，5月又加碼啟動232條款汽車與零組件國安威脅調查。選擇這二類產品開刀是經過精心計算的，首先鋼鋁及汽車的衰退都是美國「鐵銹帶」（rust belt）各州的痛點，而這些州多數選票投給川普；其次鋼鋁及汽車也都是韓、歐、墨、加、日五國極為重要的出口產品，關稅影響顯著。在兩個232案制裁壓力下，加上其他非經貿利益考量，各國遂陸續同意與美國開啟談判。

第二個特徵是機關設計巧妙，出招到位。例如美國在前述兩個232條款制裁中都有特別豁免條款，因此各國與美國的共識項目，都包含考慮給予對方豁免（韓國已取得鋼鋁豁免）的承諾。又如美國為迫使加拿大加速談判，於8月24日完成墨西哥談判後立即按法律規定通知國會美國的簽署意願。按美國法律對國會批准的程序規定，此舉等於只給加拿大30天的談判空間，最後確實在最後期限達標，且改名為「美墨加協定」（USMCA）。當然，相較於川普的喊話，談判結果顯示美國也做出不少讓步（例如同意日本繼續沿用在TPP的農產品關稅承諾）；除表現彈性外，應該也有為11月美國期中選舉創造政績的考量。

第三個特徵是議題聚焦汽車及農產品開放。美國與韓國、墨西哥、歐盟及日本的談判議題，都包含了有關汽車的安排，包含要求對方降稅、美國消除關稅時程延長、減少重複檢驗等內容。另方面則要求日本、加拿大及歐盟透過採購、市場開放等方式，擴大美國農產品市場進入。此舉不但對選民交待，更有紓解美中貿易戰壓力的效果。

最後則是埋入選邊抗中密碼。美墨加協定中規定倘一方與「非市場」國家締結FTA時，美國可於六個月後終止協定。商務部長羅斯更於上周將此稱為「毒藥防衛條款」（poison pill provision），並稱未來也會寫入其他經貿協定中。本條雖未點名中國大陸，但意圖已極明顯。在此情況下，不但日、加及歐盟與中國大陸進行中的雙邊談判有陰影，甚至可能阻斷中國加入CPTPP的路。此外，美歐日也於9月底時發布三國聯合聲明，表示將針對第三國之「非市場導向」政策、產業補貼、扭曲競爭之公營事業及強制科技移轉等問題，共同推動在WTO或其他場合制定新規則加以規範。

若加上副總統潘斯上周發言，種種發展顯示美國似乎真的開始收斂戰場，集中火力全面對付中國，但亦代表美國可能啟動與第二輪夥伴的談判。我國亦須開始以下三個準備：是否要爭取成為第二輪對象？對於美國汽車及農產品的開放要求，如何回應？以及最後美中選邊時，如何維持區域與兩岸穩定。

太平洋島國帛琉未與中國建交，但中資企業已率先插旗，在當地囤地逾8000畝，花費數億美金打造為中國人的「後花園」，並開始動工興建大型水上屋飯店及住宅項目，涉及315戶。香港《蘋果日報》記者跟隨中國買房團一同前往，中資發展商以買新房送永久居留權作招徠，有陸客更一口氣掃入兩戶，更打算叫整條村的人來帛琉買樓，享受永久居留權。

帛琉位於西太平洋，鄰近菲律賓、巴布亞紐幾內亞，這個人口僅約2萬人的小島國家。早於2010年中資地產商無國界集團（Global Development Group）已進軍當地，現時已擁有逾8000畝的土地儲備。

香港《蘋果日報》報導，該集團董事長鐘欽表示，看中了帛琉沒有霧霾，空氣純淨，頭炮的水上屋飯店及住宅項目將會是帛琉接待外使指定地方。該項目位於艾梅利克州（Aimeliik）陸地連海域總面積逾26萬平方公尺的地皮，鐘欽聲稱，該項目的承建商為央企中國電力建設集團，她相信中國有強大的資金及最先進的工程建設，項目預計2021年竣工。

無國界集團香港及澳門區負責人梁嘉銘表示，整個項目涉及315戶，入場費為260萬港元（約1026萬元台幣），實用面積550平方呎的單位，當地買樓並無永久業權，租用期最長為99年，由於當地買樓並無太多限制，他指，港人買家可獲七年內，每年6厘的租金保證優惠。不過現時該項目地皮還是一片汪洋大海，預計2021年竣工。

█買家：中帛倘建交 樓價升5倍

來自中國東北的買家趙振華表示，自己花了逾500萬元人民幣（約2237萬元台幣）購入兩戶。他笑言「一套房才兩百多萬元人民幣，這個很值，如有閒錢可以買，而且買房送永久居留權，東北老家冬天寒冷，以後可以長年在這裡居住。」

他又指，已叫了不少同鄉買樓，預計10月份有30多人組團來帛琉買樓。提起若未來中國與帛琉建交的話，他隨即笑不攏嘴指「若建交的話，樓價起碼漲3至5倍。」

有網友指︰「在東北大城市250萬可以買到1000﹑2000呎大單位，你這個荒島落後過泰國曼谷普吉，泰國曼谷普吉市中心都是一兩千元一呎。」

另外又有網友表示︰「入場費260萬，好多跟中國有建交的國家先進地區都買得到，買近菲律賓區域，海盜又多。」（國際中心／綜合外電報導） 

【大紀元2018年10月10日訊】（大紀元記者溫妮報導）人們已經習慣於根據CV估價推測房產的預期售價，但隨著市場降溫，奧克蘭約有50個街區的房產價值已經低於它們的CV估價。

據Stuff網站報導，房地產信息網站Homes.co.nz最新調查發現，儘管奧克蘭CV估價是去年做出的，但根據各地區其它房產售價計算，很多街區的房產價值已經低於CV估價。

這些街區包括St Johns、Mangere Bridge、Dannemora、Epsom、Half Moon Bay、New Lynn、Remuera和Te Atatu South等。其中，St Johns房價與CV比最低，中值為94%。

Homes.co.nz首席數據科學家林特恩（Tom Lintern）告訴記者，將CV估價作為價格指南的概念變得不那麼重要了。雖然買家習慣於將CV估價乘以某個數值，以評估潛在價格，但這已不再是一個準確的指標。

除奧克蘭外，基督城的情況與此相似。目前基督城 Avonside、Upper Riccarton、Dallington 和 Avonhead 等街區的房產價值均低於CV。

林特恩表示，儘管其它主要中心的售價仍高於CV估價，但惠靈頓、漢密爾頓和陶蘭加面臨同樣的情況。如果事實證明這些交易是在市場最佳狀態進行的，那麼這些中心可能會看到同樣的趨勢。

根據Homes網站的住宅估價（HomesEstimate），奧克蘭目前估價中值為91.8萬元，同比增長0.2%；基督城估價中值為43.7萬元，同比下跌0.3%。全國增長最快的地區是達尼丁，同比增長8.8%；惠靈頓也很強勁，增長6.2%。

奧克蘭雖然總體價格平穩，但各地區差異很大，Lynfield同比下跌5%以上，St Johns和Burswood分別下跌3.9%和3.8%。

目前新西蘭房產總價值為1.2萬億元。

奧克蘭估價中值低於CV的街區

原標題：40%英國年輕人買不起房? 政府或出台售房稅收優惠

　　中新網10月10日電 據英國《華聞周刊》報導，近日一項研究發現，即使是最便宜的房子，40%的英國年輕人也還是買不起。

　　據英國財政研究所(Institute for Fiscal Studies)的數據顯示，即便英國人能省下10%的購房押金，但大約40%的英國人仍無法購買本地區最便宜的房子。

　　調查顯示，1996年25歲至34歲的年輕人中，有90%以上的人都能在自己的地區買到房子。到2016年，這一比例已降至約60%。

　　無論是購買第一套房產還是換大房子，買房者面臨的主要問題都是高昂的房價。

　　儘管英國央行(Bank of England) 8月份將基準利率上調至0.75%，但抵押貸款利率已降至歷史最低水平，並仍在附近徘徊。

　　英國皇家特許測量師協會(Royal Institution of Chartered Surveyors)的一項調查顯示，由於相關成本上升導致房地產市場停滯，現有房主不願搬家，因為他們不想繳納數萬英鎊的印花稅。

　　英國房地產經紀人表示，人們在購買房產中等待的時間越長，在一生中搬家的次數也越少。

　　RICS稱，讓人們更容易地從較大的家庭住宅搬到較小的住宅，將更多的二手房推向市場，有助於解決住房短缺問題，並利於整個住宅鏈的發展。

　　據報導，英國政府稱或為出售房屋者提供稅收優惠。英國大臣們正考慮，當房屋所有者將房屋出售給在此居住了3年以上的租戶時，將享受100%的資本利得稅減免。

　文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 陳志龍

　　伴隨日本泡沫經濟的破裂，經濟出現了大倒退，由此進人「平成大蕭條」時期，拉開了後來被稱為「失去的20年」的序幕。

　　剛剛過去的這個長假，有「金九銀十」之稱、一向被寄予厚望的房地產市場，突然冷下來。從南到北傳來的都是動靜不小的打折和不絕於耳的「房鬧」聲。一線城市龍頭深圳，新房降價促銷的案例越來越多，部分樓盤打出國慶「八折優惠」的口號促銷，折射出開發商看淡後市急於回籠資金。同時，有報告稱，今年假期北京成交量與去年同期相比減半，上海樓開盤跌20%，環滬圈整體降溫。一些地方因新盤突然降價，老業主抗議，出現類似節前「合肥院子」的維權式房鬧事件。前兩年受到熱捧的燕郊房子1萬/平米無人問津。高價房成為燙山芋，正從土地市場、二手房市場向一手房市場蔓延，樓市正在告別躺著賺錢、「買到即賺到」的博傻時代。

　　中秋節萬科會場流出的「活下去」，到這帶頭大哥在廈門等城市打6折、甚至半價腰斬清倉再到今年以來一二線城市大面積的土地，都似乎證明了一個綿延二十年的房地產「黃金時代」正漸行漸遠。一切，也該降溫了。

　　去年此時，時任央行行長的周小川在談及防範系統性金融風險、特別是防止資產泡沫劇烈調整造成的風險時，破天荒地用「明斯基時刻」發出警告，他說，如果經濟中的順周期因素過多，會導致市場過於樂觀並造成矛盾的積累，從而累積到一定時候就會出現「明斯基時刻」，「這種情況的劇烈調整，是我們重點防止的」。近來，對中國房地產風險的擔憂已不限於國內的決策層和金融機構。麥格理大中華區經濟主管胡偉俊（Larry Hu）早些時候就警告，房地產是中國未來最大的風險，遠遠大於其他因素。胡偉俊表示，房地產投資佔中國家庭資產的三分之二，過去二十年，房地產市場的超級繁榮之於地方政府收入、銀行貸款安全和社會投資中發揮著重要作用。因此，房地產市場增長的急劇放緩和價格下降將對整體經濟增長產生負面影響。而更早時候，美國著名經濟學家史蒂芬．羅奇在他的《失衡——后危機時代的再平衡》一書中說，房地產迷幻了一代美國人，誘惑了許多國家，其中也包括中國。美國的問題可能會發生在中國身上，沒有誰能肯定地說中國是個特殊的例外？確實，誰也不能說自己是個例外。

　　國慶長假，得空重讀日本人反思泡沫經濟的《日本的迷失》。日本在房地產上摔過的大跟頭，對我們有深刻的警示意義。20世紀80年代後期到90年代初期，日本出現了持續經濟繁榮，這是日本在「二戰」后僅次於60年代經濟高速增長的第二次大發展時期。事後，日本人把它定義為「泡沫經濟期」。此間，日本名義GDP （國內生產總值）增長了37%，六大城市商業地價指數增長了3倍，東京證券綜合股價指數（TOPIX） 增長了1.6倍。至1991年，日本人均GDP已經超過了美國，GDP總值佔世界13%，日本人頭腦發熱覺得機會來了。

　　這場經濟超級繁榮的浪潮，其背景是日元升值誘導的大量投機活動。日本政府和中央銀行誤判形勢，一方面放鬆銀根、推動貨幣寬鬆政策，同時進行金融自由化改革，發佈了一系列誘導性政策，使得大量資金進人投機市場，這是導致泡沫經濟發生的主要原因。另一方面，以美國為首的西方工業國家為了解決對美貿易赤字問題，以《廣場協議》為誘餌，推動日元對美元的升值，使得各路熱錢蜂湧而至，日本國內市場的流動性進一步泛濫，日元升值成為觸發日本泡沫經濟形成及其崩潰的導火索，由此產生了乾柴烈火的協同共振效應。

　　與親密盟友簽下的《廣場協議》如一劑迷魂藥，日本朝野上下都陷入一種群體性的「認知癲狂」，覺得自已的繁榮「沒有天際線」， 「土地是日本最稀缺的資源，房地產是所有投資中最好的投資」，「房價永遠都會漲不停」。寬鬆的貨幣政策帶來極度的信用膨脹，使得流動性異常亢奮，泛濫的流動性被廣泛注入到股市、債券市場和房地產市場。烈焰般的貨幣噴射使得房市、債市和股市一飛衝天。1985—1989年，日本股市總資產從242萬億日元飆升至630萬億日元，全國地價平均上升了84%，土地資產增值額相當於GDP的近4倍，那真是戰後日本的「黃金時代」。

　　製造業強勁增長，經濟基本面良好，資產升值給日本人帶來了巨額財富，特別是土地和樓價不斷上漲溢出巨大的財富效應，日本人成了「爆買」全球的祖宗，從頂級奢侈品、以梵谷《向日葵》為代表的世界名畫到高端寫字樓。連美國的地標性建築洛克菲勒中心也被日本人以最高價收入 囊中。當時，日本樂觀派的經濟學家在朝日新聞撰文稱，「賣了日本，可以買下整個美國」。美國的國土面積是日本的25倍，可見當時日本的房地產泡沫是何等嚴重，也可見他們是何等的膨脹、自負。戰後的日本經濟起飛是建立在實體經濟基礎上的，隨著日本製造在全球存在感越來越強，這時極度膨脹的日本人完全模糊了自己擅長的東西和不擅長的東西之間的差異，更忽視了泡沫經濟可能帶來的嚴重後果。急於求勝的日本人想借廣場協議日元升值的勢頭，推進日元全面國際化和東京國際金融中心建設，把東京建成和紐約旗鼓相當的國際金融中心，日本式的急於求成、好大喜功忽視了自身金融體系的脆弱性，從而埋下了致命的隱患。

　　突然其來的財富虛幻了日本人的未來。在虛幻的泡沫中日本人享受到一種前所未有的幸福生活。原來房地產是提款機，原來不工作也可以享受，只要憑財富的溢出效應就可以享受高消費，買國外的便宜資產。資產升值給日本人帶來了巨額財富，於是，日本國際航航班上坐滿了去歐美購物的人。這個「太陽神之子」的民族當時並沒有美國那樣高的創新水平，但日本人被自己經濟上的成功沖昏了頭腦，他們得意忘形驕傲自大，覺得重新開啟了日本年代，「太陽將永不落山」，「Japan is No.1！」 繁榮的年景，日本人的自負自滿寫在臉上，寫滿每個地方。伴隨著日本製造的雄起，日本人出擊全球市場，日本貨傾銷世界。建築業高度繁榮，大量的高爾夫球場建成。一座鄰近東京火車站的大樓被命名為「太平洋世紀中心」（The Pacifc Century Building）。事後看，那明明是一輪「非理性的瘋狂」，但狂熱的日本人卻誤判為戰後一個「全新日本時代的到來」。

　　貨幣噴射和過度信貸款導致的房地產超級繁榮，到頭來被證實是一場災難。更多的槓桿並不意味著更有效率的資本運用，最後導演的是房地產和金融業「連環大爆炸」的驚天慘劇。 亞當斯有一句名言：「可能出錯的事情和完全不可能出錯的事情之間的主要判別在於，一旦完全不可能出錯的事情最終出錯了，這個錯誤往往無法挽回或者根本無法補救。」山高谷深，市場非理性繁榮造就的剛性泡沫一旦破滅，對金融體系的災難性傷害將是爐心熔毀式的。當泡沫足夠大時，一根針對就能捅破天。那場大爆炸首先從股市開始，然後迅速向土地和房地產市場蔓延。1991年初至1992年8月，日經225指數跌至14000點，距此前峰值38000點下跌了近60%。隨後地價開始一輪暴跌，1993——1994年，東京、大阪等城市地價腰斬，跌幅達到50%以上，但仍是有價無市。到1994年底，6大中心城市的土地的實際價格下跌了70%才勉強止住。地產泡沫破滅，日本的財富神話難以繼續，實體經濟加劇下滑。1993年，日本企業設備投資連續第三年下滑，企業收益比1990年下降30%，全國零售業營業額連續21個月下跌，失業率居高不下。一家又一家巨型金融機構迎來噩夢般的清算歲月，臭名昭著的房地產投資也成為一代人心中永遠的痛。

　　伴隨日本泡沫經濟的破裂，經濟出現了大倒退，由此進人「平成大蕭條」時期，拉開了後來被稱為「失去的20年」的序幕。到2000年，日本主要城市的土地價格指數僅是1990年的1/3。股市房市雙雙重挫，可謂哀鴻遍野。最高價買賣的洛克菲勒中心半價被美國人贖回，這場美日間的金融對決戰以日本的徹底戰敗而告終，付出的經濟代價超過了二戰戰敗的損失。

　　房地產泡沫的崩潰帶來了嚴重後果。股價下跌導致高槓桿投機客大量破產。房價大幅下跌和樓市崩盤導致許多居民棄房斷供。這些留給銀行等金融機構的房地產價值也同樣縮水，貸款回收情況惡化，與之相對應的是商業銀行自有資本金減少，借貸能力惡化，信用快速萎縮，資產嚴重縮水。兆，這個萬億級的數量單位，在現代金融史上只有在日本銀行業問題上波及，銀行業的壞賬壞到兆這個級別，也實在令人嘆為觀止了。直接投資地產和股市的金融機構遭受重創，許多銀行處於實質性破產。

　　1992 -1 995年，日本商業銀行不良貸款率從2%上升至14%的高位。為了修復資產負債表和維持資本充足率，商業銀行選擇增持現金和低風險資產、縮小貸款規模，伴隨的是惜貸和信用萎縮。再次是全社會資產負債表的惡化，金融機構大量破產。1991——1994年，發生了釜石信用金庫、東洋信用金庫、三和信用金庫以及東邦相互銀行等金融機構倒閉事件。1995 年，兵庫銀行陷人了經營困境，1996年，太平洋銀行等6家銀行破產，1997 年，三洋證券倒閉，北海道拓殖銀行被北洋銀行和中央信託銀行所兼并。同年11月，名列日本四大證券公司之一的百年老店山一證券，也在迎來百年誕辰之際宣告破產，給日本經濟和整個社會帶來了巨大震蕩。金融危機爆發也引爆銀行醜聞，一些金融機構高管被曝出與日本著名的黑社會勢力勾結，黑社會入股金融機構，並以此為提款機，大量騙取貸款，事後通過巨額計提核銷呆帳準備金來沖銷，並大胆修改會計帳目掩蓋罪行。山口組的黑道老大伊村甚至染指富士銀行、野村證券等大型金融機構，其與富士銀行勾結成立信用合作社非法吸儲數千億日元后捲款潛逃，案發後還查實富士銀行還給他放款高達7000億日元，兩者合計給富士銀行造成1兆以上日元的壞賬損失。金融機構大佬和黑社會勢力勾結的黑幕行動又把一些政治人物拉下水。所以，泡沫破滅后，隨著更多的黑幕被窮追猛打拉到聚光燈下，日本政壇也陷入了一個極度動蕩期。

　　房地產與金融體繫緊密捆綁，構成了一個龐大而複雜的管道型系統，每個市場都是系統中相互關聯的轉軸和齒輪，當一個市場發生險情和危機，會迅速傳導到相關市場，並對危機強化起到關鍵作用，這種病毒式和管道化傳播也是被房地產高度綁架的金融體系最致命的脆弱性所在。所以，當房地產最終失控，超出絕大多數人的購買能力時，市場必然崩塌，把金融體系和整個經濟體拉入一片火海。無論是當年日本的迷失，還是2008年的次貸危機，最終都引發對金融體系的信心和金融構架的信任危機。美國擁有全世界最成熟的金融體系，但房地產資本主義最終讓華爾街閃電般崩潰。如果把全球的信用配置比做血液流動，那些曾經「最信得過的資產」就是其中的主動脈，而有毒資產的管道化擴散所引起的恐慌和信心喪失，則造成了這條主動脈的嚴重血栓。再強大的國家，面對曾經的大水漫灌、房價癲狂、醉生夢死的非理性瘋狂后的普遍清算，似乎沒有誰可以擺脫這場宿命般的噩夢。

　　無論是20世紀90年代初日本的房地產泡沫破滅，還是美國的「08式夢魘」，對我們都有深刻的鏡鑒意義和警示價值。房地產這個複雜的系統一旦出問題，其嚴重性不是用程度來衡量，而是用級別來衡量。所以，去年此時，周小警告說資產泡沫可能在股市，也可能在樓市，也可能在影子銀行。股市和以P2P為代表的資產泡沫破滅的慘痛代價我們已深刻領教了，樓市泡沫風險問題也到了一個敏感時期。以當下的中國的經濟體量、債務驅動模式和房地產數百萬億市值的規模，遠不是三十年前的日本可比的。所以，要防止資產泡沫劇烈調整觸發「明斯基時刻」，這一任務非常艱巨。這個問題上我們輸不起，要深刻記取當年的日本和十年前的美國版教訓，嚴陣以待，切實加強預期管理和危機應對預案的沙盤推演，力求萬無一失，否則一失萬無。

2018-10-09 22:25

隨著貿易戰衝擊經濟前景，中國開發商紛紛削減房價促銷。（法新社）

〔財經頻道／綜合報導〕除了中國政府打房政策使房市熱潮失去動力，有日媒指出，美中貿易戰使經濟前景黯淡，也正促使開發商爭相削減房價。其中，中國最大房地產公司碧桂園（Country Garden Holdings）在國慶長假期間更祭出30%的降幅，使先前支付全額價格的買家湧入抗議。

據《日本經濟新聞》報導，隨著貿易戰加劇，使得中國經濟進一步放緩，昔日買家瘋狂搶房的情況已不在，取而代之的是開發商不斷祭出營銷活動促銷。其中，瑞穗證券（Mizuho Securities）亞洲房地產研究主管Alan Jin指出，美中貿易戰引發中國經濟問題更加嚴重，使房價大幅下跌。而他也警告，此次開發商祭出的促銷活動若持續蔓延，將使民眾的購買興趣大幅降低，屆時就會出現「交易量少、價格又低」的情形。

事實上，碧桂園不是唯一大幅降價的開發商，先前中國第2大開發商恆大集團也擬向部分城市買家提供12％的折扣；而上週第3大開發商萬科集團也將廈門東南部的豪華別墅降價36％。

對此，星展唯高達中國和香港研究主管Carol Wu指出，當前人們對中國經濟前景很悲觀，而這也同時反映在房市中。而開發商應採取低調的促銷活動，以免影響市場情緒。

此外，中國人民銀行上周才宣布降準1%，釋放超過1000億美元的資本，儘管這對房市來說是好消息，但中國房地產信息研究部門負責人David Hong卻指出，一些對經濟前景焦慮的投資者及買家仍將此現像解釋為經濟惡化的跡象，這也證明當前中國經濟形勢非常糟糕。

據了解，今年累計至今，碧桂園股價已下跌44.9％，萬科和恆大則分別下跌33％和25％。

【大紀元2018年10月08日訊】（大紀元記者萬梓清墨爾本編譯報導）2018年的前三個季度已經結束，墨爾本一些房地產專家總結了今年墨爾本房地產市場的一些數據和信息。

據澳洲新聞集團（news.com.au）報導，房地產數據結構公司CoreLogic的數據顯示，截至8月底，墨爾本房屋中位價上漲最快的前8個城區，幾乎都是房價具有可負擔性的地方。

Melton區的獨立住宅（house）中位價漲幅最大，高達28.8％，漲至424,416澳元。不過，8個城區中只有兩個城區的房價超過了62萬澳元。

realestate.com.au房地產網站首席經濟師科尼斯比（Nerida Conisbee）說，靠近墨爾本的一些鄉村城市，從吉朗（Geelong）、巴拉瑞特（Ballarat）到班迪戈（Bendigo），購房者主要都是一些首次置業者。

而與此同時，墨爾本房價漲幅最小的地方則是一些最富裕的城區。

CoreLogic公司的數據顯示，Canterbury區獨立住宅目前的中位價為2,554,945澳元，下跌了19.8％；Hawthorn區的房價中位數下降了13.3％。

CoreLogic公司維州負責人懷特（Geoff White）說，在過去12個月內，優質房產數量有所減少。

不過，Barry Plant房地產經紀公司主管麥卡錫（Mike McCarthy）表示，墨爾本的中部和遠郊城區的房屋銷售量並沒有減少。

在過去12個月內，Pakenham區的房屋銷售量高達1182棟。

墨爾本中部和遠郊城區也是業主持房時間最長的城區，在Wantirna和Clayton South，業主持房時間高達19年以上。

在房產拍賣方面，懷特認為，墨爾本房產拍賣成交率可能在今年整個一年裡都不高，但仍有個別城區的房產拍賣成交率較高。

Gladstone Park和Parkville的拍賣成交率仍徘徊在80％以上，還有6個城區的拍賣成交率保持在75％以上。

墨爾本房地產市場2018年概況

房產拍賣成交率最高城區：
Gladstone Park — 83％
Parkville — 82％
Fitzroy — 77％
Kingsbury — 77％
Balaclava — 77％
Kensington — 76％
Keilor — 76％
Middle Park — 76％

業主持房時間最長城區：
Wantirna — 19.3年
Clayton South — 19.1年
Springvale South — 18.6年
Vermont South — 18年
Rosanna — 16.9年
Bulleen — 16.6年
Oakleigh East — 16.5年
Surrey Hills — 16.4年

房價漲幅最大城區及房屋中位價：
Melton — 28.8 ％， 424,416澳元
Mickleham— 27.3 ％， 526,398澳元
Narre Warren North — 26.7 ％， 1,171,585澳元
Sanctuary Lakes — 26.7 ％， 619,996澳元
Kurungjang— 26.3 ％，447,328澳元
Campbellfield— 25.2 ％， 532,601澳元
Carrum Downs (units) — 25.2 ％，459,122澳元
Balnarring — 25.2 ％，878,068澳元

房價漲幅最小城區及房屋中位價
Canterbury — -19.8 ％， 2,554,945澳元
South Melbourne — -17.8 ％， 1,208,602澳元
Sandringham — -16.1 ％， 1,666,959澳元
Malvern — -16 ％， 2,305,931澳元
East Melbourne (單元房）（unit) — -15.9 ％， 583,531澳元
Middle Park — -15.4 ％， 2,388,224澳元
South Yarra— -13.8 ％， 1,463,724澳元
Hawthorn — -13.3 ％， 1,889,534澳元

房屋銷售量最大城區：
Melbourne (單元房) — 1273
Pakenham — 1182 棟
Point Cook — 832 棟
Werribee — 785 棟
Southbank (units) — 740 棟
Berwick — 726 棟
Tarneit — 708 棟
Sunbury — 691 棟

責任編輯：李欣然

中新網10月8日電 《歐洲時報》刊文稱，英國脫歐決定並沒有阻擋不斷加速的海外投資者到英國投資房地產的趨勢，英國首相特雷莎 梅日前提出，將再提高海外投資者1%至3%的印花稅。

　　文章摘編如下：

　　提高海外投資者1%至3%印花稅

　　據BBC 4日援引評論人士指出，從政治上來說，在備受英國選民關注的保守黨年會前，英國首相特雷莎 梅提出再提高海外投資者印花稅的建議，是為了吸引英國國內選民、特別是年輕選民的支持。

　　此次特雷莎 梅建議加的稅，針對的是未來要在英國購房但人不住在英國、不給英國政府交稅的海外機構投資者和個人投資者。

　　對於英國人，和已經在英國購房、或居住在英國的外國人毫無影響。

　　另外，有統計稱，如果對海外買家新增1%的印花稅，將會為英國帶來每年4000萬英鎊的收入；如果新增3%的印花稅，將每年給英國財政增加1.2億英鎊的收入。這對需要資金的英國政府來說誘惑很大。

　　大型地產公司股價應聲下跌

　　但如果英國政府未來繼續提高對海外投資者英國購房的稅收，勢必會對未來房地產買家造成影響。對海外買家再增稅能否實行？這首先有待於執政的保守黨在黨內取得多數共識。然後要得到議會其它黨派的支持，最終得到議會批准后才能形成政策。

　　目前，英國各方尚未達成共識，但倫敦金融城的反應最快，英國上市的大型地產公司股價次日應聲下跌，6億英鎊隨即蒸發。這也是對該項提議非正式地投出自己的一票。

　　此外，英國脫歐日期不斷迫近，而英國與歐盟能否達成協議尚無法預料，對市場來說，最大的一個不確定因素將是英鎊的匯率，這也將是未來華人投資英國收益的重大決定因素。

　　華資青睞英國房地產市場

　　英國具有房地產市場流動性強、交易速度快和法律環境穩定的特點，特別是在過去幾十年裡，對英國本地和外國買房者一視同仁。這是它吸引全球投資者的一個重要原因。

　　近20年，英國城市房產增值明顯，租金回報率高。除了商業地產，由於留學、移民等需求，居民住宅也是中國大小投資者關注和投資的重要區域。

　　過去幾年裡，中國大開發商紛紛以不同方式投資英國的商業和居民住宅房地產市場。在倫敦市場一些資產價格在5年裡翻倍的情況下，很多華人投資者又將目光轉向曼徹斯特等其它城市。

【大紀元2018年10月07日訊】（大紀元記者謝茹慧阿德萊德編譯報導）一份新近公布的報告顯示，阿德萊德今年二季度成交的二手房中，轉售獲利的比例超過全澳總體水平，其中，東區和內西區表現最佳。
自廣告人報（The Advertiser）的報導，全澳權威房地產數據機構CoreLogic在最新出版的《賠與賺》季度報告（Pain and Gain）中，對比了全澳在截至6月的三個月期間出售的二手房的最新售價與前次交易價。

從全澳總體來看，轉售獲利的獨立房和單元房占比分別達到91.5%和85.2%；在阿德萊德大都市區，獨立房和單元房的轉售獲利比例分別為92.2%和86.6%。但南澳邊遠地區的表現遜色很多，僅78.1%的獨立房和66.2%的單元房獲利。

報告同時顯示，傳統藍籌區東區以及公認的時尚生活區內西區，轉售獲利的物業占比最高。在Norwood Payneham & St Peters市政轄區，96.8%物業的售價高於前次買入價；在West Torrens市政區（下轄Mile End和Thebarton），獲利比例達到94.4%；Unley市政區為96.3%。

相比之下，轉售虧損的物業大多集中在投資者活躍的遠郊和市中心，包括北部Playford市政轄區（下轄Elizabeth和Craigmore）、Gawler市政轄區和阿德萊德市中心，虧損占比依次為26.3%、25%和20%；每筆交易中位虧損額分別為24,500、22,750和35,875澳元。

CoreLogic的研究總監羅列斯（Tim Lawless）解釋說，數據顯示與自住業主相比，投資者更有可能虧損轉售物業，這在部分程度上與負扣稅政策有關，因為虧損可沖減日後的轉售利潤。

羅列斯還特別提到了獨立房的再售獲利比例高於單元房的事實，認為這反映獨立房所占土地的價值，因為這是房價構成的主要因素，同時也說明單元房市場更容易出現供給過剩。

南澳不動產協會（REISA）的數據也揭示了同樣的趨勢，二季度阿德萊德大都市區共售出4223棟獨立房，成交中位價47萬，較去年同期上漲了3.87%。同期售出單元房1363套，中位售價35.4萬，較去年同期下跌了1.07%。

責任編輯：陳紫雨

【看中國2018年10月7日訊】近日來，在中國富人們最喜歡投資置業的美國南加州地區，驚爆有對華人地產經紀人夫婦，趁著屋主不在美國之時，將屋主的產權轉至自己名下，再出售給他人。這對夫婦在賣了十餘棟房屋後，已經卷款逃回了中國。

受害屋主遍佈南加州華人集聚地爾灣和聖蓋博谷，如今新屋主們稱他們在手續齊備之下付錢買到的房子，擁有完整產權，不可能退還房屋。

上個月來美國的馬姓夫婦一直住在中國，之前他們通過南加州某華資房地產公司經紀人托尼（Tony)，買下了爾灣市的一間新屋，之後就返回中國。這次他們來美後，一下飛機就興匆匆地直奔自己購下的居所，不料赫然發現屋內似乎有人，而且用鑰匙怎麼也打不開大門。

這時屋內的陌生人來開門，還自稱是屋主，把馬姓夫婦驚得目瞪口呆！雙方在溝通後才知道，這個新屋主的房產手續齊備，也是用真金白銀購得這間房屋。那是怎麼回事呢？

繼續追查之下，這間房屋兩個不相干的屋主才發現，馬姓夫婦托房產經紀人托尼照看的房子，被托尼冒用馬姓夫婦的簽名，先將房子產權轉移至自己名下，然後再把房子賣給了這個新屋主。而真正的屋主，身在中國的馬姓夫婦完全不知情！買賣房產離不開公證員（Notary Public）的公證手續，為什麼托尼這麼容易就手？只因他的太太就是加州的房產公證員，夫婦聯手，就這樣把馬姓夫婦的財產據為所有！

華人經紀人私呑房產 多達十多棟

被騙的馬姓夫婦立即委託律師提告，才發現受害人不僅只是他們，被托尼夫婦私下轉賣的房子多達十餘棟，大部分都在爾灣和聖蓋博谷地區。其他受害人的情況和他們一樣，購得房屋後就回到了中國。

馬姓夫婦立即聯繫到每個受害人，共同聯合起來控告托尼夫婦和他們掛牌的房地產公司，但美國與中國沒有相應的引渡協議，托尼夫婦至今在中國坐擁金山，逍遙法外。

有地產公司負責人表示，洛杉磯縣每年遭不法之徒轉移產權的案件很多，受害人多半是老年人與不諳英文的新移民。近年來，許多來自中國的置業者也成為了受害人。他們花大價錢在亞凱迪亞、爾灣、聖瑪利諾、鑽石吧等地購屋，然後全權交由經紀人處理，自己則長住中國，給了不法之徒轉移房產的機會。

這些偷盜他人房產的人一般和擔任公證人的一起聯手，他們模仿屋主簽名，把產權轉至自己名下，再把房產賣掉，暗渡陳倉之後，大筆不義之財就落到了自己的口袋，這些被偷轉賣的房產普遍都在幾十萬到百萬美元以上。

在加州擔任公證人並不難，而且也不需背景調查，只要通過職業考試，購買保證金即可擔任公證人。據稱，公證人動手腳將他人房產轉為已有，只需模仿屋主的簽名，實在太容易了。如今這個情況已成為加州房地產買賣體系中最薄弱的一環。華人夫婦托尼就是利用了點，大量鯨吞他人房產。

律師也表示，華人屋主空置的房產，被不法之徒假造租屋合約，更換門鎖堂而皇之的搬進去住（Squatting），屋主發現後，通常要費時半年才能要回自己的房產。過程就是聘用律師，上法院釐清租約簽名的真假，到法院判決假房客搬出去後，才能要回自己的房子。

當然，這比起馬姓夫婦房產被不法之徒轉移並出售給了新屋主，那損失還不算什麼。

為此有專家建議有空置房屋的屋主們，要請專業註冊的管理公司管理物業，自己也要定期檢查空屋，最好與周圍鄰居溝通好，一有情況就讓鄰居立刻通知你，以免鳩佔鵲巢，甚至房產被賣掉的危險。

【大紀元2018年10月05日訊】（大紀元記者玉凌格紐約報導）市議會財務委員會4日針對Int.1038號提案召開聽證會。新案主張提高收益性（Income-Producing）不動產的評估價值起點，由1百萬美元提升到5百萬美元。如法案通過，將有18,000名規模不大的房地產業主，無須再每年花費數千美元，請執業會計師驗證收入與開銷報表，呈交市稅務委員會。
Int.1038號新法案提議，調升具收益性（Income-Producing）不動產的評估價值門檻（起點），由1百萬元提高到5百萬美元，並且物業主需繳交由取得註冊會計師證書並在會計師事務所執業人員（CPA）所驗證的收入與開銷報表，方可獲得市稅務委員會（Tax Commission）審查、給予降低不動產評估的資格。此外，透過消費者物價指數，起徵點須依每年通貨膨脹情形修改。

如提案獲立成法，新規將自2019年1月1日生效。

市稅務委員會主席霍夫曼（Ellen Hoffman）在公聽會報告時，表示支持這項新提案。她說市稅務委員會相當同情一般規模房產的業主，因為他們需要支付會計師數千美元，才能取得驗證的收入與開銷文件，所以贊成將起徵點提高到5百萬美元。

霍夫曼指出過去15年來，需要支付費用、取得會計師證明文件的申請人數，最少上升300%。她說「45年前定的起徵點1百萬，在當今的經濟情況來看，已經不是很大的數字，很多規模一般的房產都值1百萬。」

她舉例去年有54,557申請人，其中25,209件的房產估價值在1百萬（含）美元以上。5百萬（含）美元以上的僅有6,913件。如果提案能通過，將有18,000名業主無須繳交證明文件，即不需再支付會計師數千元的費用了。

但是霍夫曼不支持起徵點須依每年通貨膨脹情形來作調整，因為改變幅度並不大。

紐約市律師協會譴責和稅務證書委員會（Condemnation and Tax Certiorari Committee）主席布蘭德（Peter Blond）也支持該提案並指出，1百萬起徵點是1973年訂的，經過幾十年後，紐約房地產都升值了。為了取得降低不動產評估值，還須付費給會計師作證明文件，那不是一件划算的事。◇

責任編輯：文燁

因為脫歐決定沒有阻擋海外投資者不斷加速到英國投資房地產的趨勢，英國梅首相提出再提高海外投資者1%-3%的印花稅。

這個對越來越多人不住在英國、但到英國買房或者投資英國房產的華人投資者會有什麼影響？

• 英國脫歐如何影響一帶一路和你的錢包
• 中國19大、脫歐震動頻頻 倫敦房地產為何走熱？
• 全球地產泡沫榜首的香港或迎樓市拐點

英國市場吸引力

英國具有房地產市場流動性強、交易速度快和法律環境穩定的特點，特別是在過去幾十年裏，不論對英國本地人還是外國人，買房者一視同仁。這是它吸引全球投資者的一個重要原因。

因為中國大陸樓市價格已經處於世界前列，在全球經濟大形勢變化、資產價格瘋漲已經成為歷史之際，中國大陸投資渠道有限，投資英國成為一種潮流，淨資產人群都爭做國際房東。

由於英國大城市住宅沒有跟上人口和經濟發展的"剛需"，英國城市房產近20年增值明顯，租金回報率高。不僅是商業地產，加之留學、移民等需求，居民住宅也是中國大小投資者關注和投資的重要區域。

過去幾年裏，中國萬科、碧桂園、綠地、恆大等等大開發商紛紛以不同方式投資英國的商業和居民住宅房地產市場。在倫敦市場一些資產價格已經在5年裏翻倍的情況下，很多華人投資者又將目光轉向曼切斯特等其它城市。中國最大的海外房產網居外網的CEO羅雪欣表示，2018年1月華人買家對曼城房產的詢價比前一年猛增255.6%。

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脫歐反漲？

2016年英國全民公投決定脫歐，在此前後，很多反對脫歐的人士預測英國一旦脫歐將遭遇金融風暴，包括房價將出現大跌，金融機構紛紛逃離倫敦。

但兩年多後，倫敦作為國際金融中心之一的地位不僅沒有被說德語為主的法蘭克福和說法語為主的巴黎取代，相反的是，以亞洲投資者為代表的巨量國際資金相繼湧入倫敦等英國市場，特別是倫敦的房地產市場。

且不論歐洲俄國中東等其它地區的投資者對倫敦市場的投資，也不論前兩年或數月前中國投資者的大手筆，僅9月份中港投資者的表現可說明倫敦市場的吸引力：中國建設銀行在倫敦交易所發行10億美元債券反響熱烈、中國再保險近10億美元收購英國一保險公司、香港新鴻基10億英鎊買進地產開發項目、復星國際收購英國皇家交易所大樓、李嘉誠長子李澤鉅凖備將英國資產公司在倫敦上市，等等。

與此同時，美國公司的投資也令人注目，包括股神級別的美國金融投資家沃倫·巴菲特近日宣佈，他也看好倫敦的房地產市場，已經和英國合伙方簽署協議設立倫敦地產機構。

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房地產門檻

英國城市規劃法律嚴格限制亂開發，規定必須保留公園、綠地等公共用地，像倫敦這樣的英國大城市保證了綠色發展的環境，但同時住宅開發跟不上人口和經濟增長"剛需"的情況越來越嚴重。這也是投資者看好英國房地產長遠發展的最重要因素。

但是，對遭受2008年金融危機打擊後經濟不振、工資不漲的英國本地年青人來說，外國投資者蜂擁而至、房價上漲不止並非好事。在倫敦租房價格也不斷上漲的情況下，很多購買倫敦住宅的投資者人都沒有來過英國，買房子就是為了出租，其中華人投資者不少。

有評論人士指出，從政治上來說，在備受英國選民關注的保守黨年會前，梅首相提出再提高海外投資者印花稅的建議，是為了吸引國內選民、特別是年輕選民的支持。

這次梅首相建議加的稅，是針對的是未來要在英國購房但人不住在英國、不給英國政府交稅的海外機構投資者和個人投資者。對於已經在英國購房，或居住在英國的外國人或英國人毫無影響。

另外，有統計說，如果對海外買家新增1%的印花稅，將會為英國帶來每年4000萬鎊的收入；如果新增3%的印花稅，將每年給英國財政增加1億2000萬鎊的收入。這對需要資金的英國政府來說誘惑很大。

從宏觀角度看，隨著各國利率上升，全球房地產市場也開始進入了調整期。在一些國家和地區房地產市場進入拐點之際，英國政府也擔心今後本國的房地產市場泡沫越來越多，所以給未來新到的房地產投資者設限，也可能有未雨綢繆之意。

此外，多國的房地產市場事實證明，你越限制，卻越有人要買，而且是要趕在新稅落實之前買。因此也有評論人士認為，在新政落實前，不排除可能出現一波"搶房潮"。

時間的考驗

但如果英國政府未來繼續提高對海外投資者英國購房的稅收，勢必會對未來房地產買家造成影響。

對海外買家再增稅能否實行？這有待於首先是執政的保守黨黨內取得多數共識。然後也要得到議會其它黨派的支持，最終得到議會批准後才能形成政策。

也就是說，在靴子（政策）落地實施之前，投資者尚無需繳納可能新漲的稅收。

目前英國各方共識尚不明確，但倫敦金融城的反應最快，英國上市的大型地產公司股價次日應聲下跌，6億英鎊隨即蒸發。這也就是對這項提議非正式投出了自己的一票。

另外，英國脫歐日期不斷迫近而英國與歐盟能否達成協議尚無法逆料，對市場來說，最大的一個不確定因素將是英鎊的匯率，這將也是對未來華人投資英國收益的重大決定因素。

房地產界人士在4日舉辦的首屆「皇后區地產論壇」(The State of Queens Real Estate)上表示，雖然中國資金難進美國市場，導致近來房產市場下滑，但他們認為2020年將再次反彈。地產商徐家鵬(George Xu)更看好法拉盛等華人聚居地，認為本地居民已有足夠資金購買地區房產，並認為法拉盛市中心將向北方大道延伸。

首屆「皇后區地產論壇」由美國亞裔房產協會(Asian Real Estate Association of America)主辦，4日晚在法拉盛舉行，邀請到參選下屆總統的華裔楊安澤(Andrew Yang)作為主講(keynote)嘉賓，帶來科技對房產經濟影響的演講。楊安澤舉例說，網絡買賣房產興起，已有實體地產公司結業。

皇后區區長凱茲(melinda katz)、市議員顧雅明等民選官員也到場支持。房地產專業人士徐家鵬和、雷騏駿(Kevin Louie)、創新物業集團(Innovo Property Group)張安卓(Andrew Chung，音譯)以及喬治物業(Gerson Properties)的負責人喬治(Simon Gerson，音譯)，作為論壇嘉賓探討皇后區地產發展。

美國亞裔房產協會地區主席吳建(Andrew Wu)表示，首次舉辦該活動，旨在讓更多民眾了解皇后區以及紐約市的地產發展形式。他說，論壇地點選在華人聚集的法拉盛，是因為該協會的宗旨是關注亞裔地區地產。

房地產公司「世紀集團」的主席徐家鵬表示，近年來房產價格下滑，尤其是曼哈頓豪華公寓的購買力更是減弱，但他認為兩年後市場將到達一個周期，屆時房產價格將會反彈。他說，近日中美貿易關係緊張，進口的建築材料也以15%到20%上漲，這也將導致日後美國房價上調原因。

對於日前中資難進美國市場，徐家鵬說，華裔聚集地的本土居民已存有足夠的資金購置地區房產，不擔心當地的房產市場會飽和。

徐家鵬表示，相較於其他地區，華裔聚集地如法拉盛等地受房產總體走勢的影響較小。除了法拉盛外，他還說，自己還看好皇后區長島市（Long Island City）、牙買加（Jamaica）和木邊（Woodside）等地。

針對未來法拉盛市中心日後的發展，徐家鵬表示，他看好北方大道一帶，認為該區域將會繁榮發展。他拿該公司投資的紐約北方大廈項目為例，該址選在北方大道的大中華超市和停車場的原址上，目前已向市樓宇局(DOB)遞交圖紙，預計將改建為一個13層高，擁有248間客房的威斯汀酒店(Westin Hotel)和48間豪華公寓，在三年後完工。

中國居民作為投資美國房地產的主力軍，近年來由於兩國的一系列政策改變連連受挫，Cushman&Wakefleld的副主任雷騏駿表示，近年來中資購買的房產投資量在減少；但他說，中資在皇后區的地產投資並未受大環境影響，他對皇后區的地產呈樂觀態度。

愈來愈多的人希望投資房地產賺錢。然而數據顯示，房地產的投資回報率遠遜於投資股市，而且想賣房賺錢的民眾往往對售價有著不切實際的期待。

根據地產網站StreetEasy日前公布的報告，紐約市的房價已經超過了2008年金融危機爆發前的高點，今年的房價中位數比2008年高出7.4%。儘管如此，由於房產交易的手續費大約為交易價格的10%左右，也就是說大部分2008年以前買房、現在準備脫手的投資者，仍然無法實現淨收益；只有將近一半的購房者能夠在賣房時能夠抵償自己的交易成本。

與此同時，雖然紐約市房價在金融危機後不斷恢復，但近期房價漲幅已經趨緩，但賣房者仍然沒有調整目標出售價格。根據StreetEasy的數據，金融危機後出售房產的平均回報率為33%，但上季擬出售房產的投資者仍然尋求平均41%的回報率。

StreetEasy高級經濟師朗恩(Grant Long)表示，「雖然紐約房市經歷了金融危機的巨大震盪，但目前房市發展趨勢表明，人們依然認為房價會永遠上漲。」

房地產固然是一個不錯的投資標的，但股市的表現明顯更好。自房市2011年跌入最低點以來，史坦普500指數到目前為止的投資回報率已經達到125%，也就是年回報率13%，相比之下紐約房市的年回報率僅為3.8%。

對此，房產經紀吉翔表示，紐約的房地產市場增長的確在放緩，但是平均值或中位數只是反映市場的整體狀況，售價300萬以上的豪宅市場的確不太景氣，但300萬以下的房產依然搶手。

吉翔說：「大部分購房者並不是純投資者，而是選擇自住，他們的首要目標是保值，另外就是找到一份家的感覺。對自住者來說，售房時要有切合實際的預期，不要指望短期內就能像在股市一樣投資翻倍。」紐約房產最大的優點是保值，這是股市不具備的功能。

吉翔表示，就投資房而言，可以盡量選擇正在改造的社區，或者有稅收減免的大樓，可以提高投資回報率。

【大紀元2018年10月05日訊】近日，大陸某網有專欄文章寫道，「今年，在德國多個人口密集地區，例如柏林、慕尼黑和斯圖加特等地爆發了抗議房價和房租上漲的遊行」；「過去十年，柏林的房租上漲幅度為100%；法蘭克福的新建住宅價格增長了70%，美因茨的新房房價甚至上漲了90%」。
就這段話，咱們先來說說中國與德國在房價和房租上漲程度上的不同。柏林漲個房租、法蘭克福和美因茨漲個房價都需要長達10年之久，而北京的房租從去年到今年一年就漲了21%。從另一個官方調查來看，「2010年前後主要一線城市的房租漲的更凶」。至於說房價，中國的漲幅根本就無國能敵。德國大城市不過按百分比來漲，中國大城市是按倍數來漲的。此外，「三四線的小縣城房價也隨之飆漲，甚至出現了『貧困縣房價6千』的新聞」。

單說房租、房價，或許意義不大。各國青睞的表現方式都是房租、房價與收入的占比。上述文章稱，「德國的中等收入人群也面臨『住不起房子』的壓力」；「越來越多人的租房開支已占其收入的40%到50%」。其中，收入是按稅後的口徑來算的。

而在中國，若按平均房租與當地人均可支配收入比來算，上海和北京普遍高於50%。北京的密雲區和懷柔區的房租收入比甚至高達86.88%和74.59%，深圳和廣州基本介於30%到50%之間。可見，在「住不起房子」的問題上，中國又一次完勝德國。

房租畸形上漲，就該由政府來想辦法抑制。德國政府不僅制定了「規定房租漲幅及其上限」的《房租剎車法》，還不斷提高福利建房的資金投入。此外，對年收入低於規定的有孩家庭，政府還在其購買自住房或建房時，為每個小孩每年補貼1200歐元；「設立轉嫁給租客的房屋翻新費的上限」、「為鼓勵私人修建廉價住房提供稅收優惠」。

中共治下，地方政府倒是發布過類似「規定房租漲幅及其上限」的政令，但北、上、廣、深似乎總是例外，仍可不受影響的猛漲房租，並且一旦漲起來，就很難再回落。中央也曾表示，要增加保障房、廉租房的資金投入。但問題是，這些資金往往都是「肉包子打狗」，中國人望眼欲穿，都很難盼到真正住進去的那一天。至於說給孩子住房補貼、限制房東轉嫁費用、鼓勵私人修建廉價住房，根本是中國人想都不敢想的。

其實房租、房價上漲，關鍵還不在現象，而在原因上。陸媒的文章在分析德國的情況時指出，原因在於「房荒」，即「一方面是，大城市普通收入人群能負擔得起的住房緊缺；另一方面是，新建住房數量太少」。說白了，是房子不夠。實際上，普通人要想在大城市買房，本身就不太容易。看著中國的北上廣深，我們又如何能苛求德國大城市的房子非得賣出白菜價？更何況，人家大城市的普通人只要收入穩定，決不可能像中國的「房奴」不吃不喝大半輩子、甚至靠兩代人一起努力，才能買上一套房子。

在「鬼城」林立的中國，租房、買房難顯然不是因為「住房數量太少」。曾有官員公開指出，中國的房屋總量實際早已嚴重過剩。不同於德國要在短期內增加、刺激供應，中共當局卻在想方設法讓農民工「去樓市的庫存」。對於杯水車薪、甚至還經常被賴工資的農民工來說，這招無疑是趕鴨子上架，根本就做不到的。

寧可把房子空著，也不降價賣給普通人；明知外地人都租不起，北上廣深的房租卻依然暴漲，這才是既違背規律、又缺乏道義的中國房地產市場。而導致這一奇葩亂象的真正原因就在於，只想著賣地騙錢的無良政府，根本就沒想過要對「居者有其屋」負責。

霸占著全國人民的土地，靠賣地斂財的中共，又如何能讓土地出讓金以及其它稅費占比高達6成的房價降下來呢？政府能讓自己手裡的土地賣不上價嗎？一旦大興土木，政府再次發財的機會就來了。批給開放商的貸款有很大一部分將流入官員的腰包，搞定了官員們的奸商在對樓盤定價時，不是想要多少就要多少嗎？他們捂不捂盤，房價都會這樣漲下去。

只要中共繼續當中國最大的地主，房地產商們就會一直把樓市的泡沫吹下去。而這種現象之所以不會在德國等民主國家、自由社會出現，就是因為民選政府不敢在民眾身上「動刀」，更不敢覬覦率屬於選民的、包括土地在內的任何私有財產。

因此，德國的房價再高，買房人都是其名下房產和房子下方及附近一定面積土地的真正擁有者。而中國人一輩子勒緊褲腰帶買來的，不過是幾十年不等的房屋使用權。這跟租房子在本質上似乎沒有差別。

不是有人估算過嗎？租房70年甚至比貸款買一套更划算。直至今天，房租、房價漲的再高、再快，絕大部分的中國人恐怕都已無感了。越來越明顯的「有價無市」最終帶來的，不過是中國樓市的全面崩塌而已。#

責任編輯：莆山

MoneyDJ新聞 2018-10-03 14:08:27 記者 郭妍希 報導

曼哈頓屋主漫天開價，豪華公寓的第三季銷售量因新建案大舉湧入、富豪買家不急著出手而持續下滑，但值得注意的是，當季就連首購族最愛的房屋庫存也跳增，顯示紐約房市趨緩的層面已逐漸擴大。

紐約時報、Business Insider、Zero Hedge報導，房產仲介商Douglas Elliman 2日公布，2018年Q3期間，曼哈頓房價中值年減4.5%至110萬美元，成交量則萎縮11%之多、已連續第4季下滑。

Elliman房產鑑價師Jonathan Miller指出，臥室與客廳合二為一的一室房(studio)、一房一廳的公寓(one-bedroom apartments)庫存雙雙驟增，這是最近才剛出現的現象，顯示房市趨緩的問題已擴及更大層面。

統計顯示，Q3期間一房一廳的公寓庫存較去年同期大增21%、居所有房型之冠，其次則是一室房、庫存年增了15.5%。在過去，這些首購族偏愛的房型，買氣都相當有撐。

Miller認為，這應該跟房貸利率上揚有關，因為首購族通常需要融資，利率上升會降低買家的購屋意願。Q3期間售出的50萬美元以下房屋中，有63%的購屋者需要貸款。

Halstead執行長Diane Ramirez則說，購屋者愈來愈猶豫，Q3二手屋從上架到出售的時間平均多達104天，比去年同期上升了11%，呈現旺季不旺的現象。

近來的稅制改革，究竟會讓未來幾月的房價面臨多少下修壓力，還須觀察。Miller說，美國政府對房地產稅的扣除額設下限制，對高價房屋的衝擊明顯，明(2019)年4月報稅季來臨時，部分對價格敏感的屋主勢必會有心理上的壓力。

＊編者按：本文僅供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力，自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與《精實財經媒體》、編者及作者無涉。

【大紀元2018年10月03日訊】（大紀元記者秦雨霏編譯報導）中國綠地集團在拋售布魯克林一個大型房地產項目的部分資產。這是中國房地產開發商和投資者在美國房地產市場遭遇困境的最新跡象。
中國國營公司綠地集團上週說，它在向TF Cornerstone公司和Brodsky組織出售太平洋公園布魯克林項目的三塊地皮。太平洋公園項目有四棟已經竣工的建築，其中包含豪華公寓單元、廉價出租公寓、健身中心、底層零售空間。第五棟大樓預計在春天開工。

《華爾街日報》引述知情人說，綠地集團拋售資產是因為售房收入低於早期預測。

幾年前，中國房地產公司、保險商和其他投資者蜂擁進入美國房地產市場，收購酒店、寫字樓和地產項目。但是北京最近限制資本外流、加強監管和債務上升迫使許多中國人拋售他們的房地產。

擁有華爾道夫酒店的安邦保險集團現在在出售15棟其它豪華酒店。大連萬達集團在跟Triple Five集團談判出售它的比佛利山開發基地。海航集團已經出售了美國幾棟寫字樓，並正在談判出售它靠近川普大廈的一棟大樓。

整體而言，中國人在第二季度淨出售10億美元美國房地產。這是自從2008年以來中國人首次賣樓超過買樓。

房地產服務公司Compass副總裁博爾斯雷利（Adelaide Polsinelli）說，中國投資者在紐約房地產市場清淡的時候進軍此處，在2014年和2015年將房價推到高峰。他們希望在四五年的時間內買入、蓋樓和售出。但是現在他們面臨著住宅建設激增、利息上漲、美國稅法變得不利、中共收緊資本外流限制等不利情況。

綠地集團美國公司在2014年購入布魯克林項目70%的股權，Forest City房地產信託公司則購入該項目的30%股權。但是市場狀況變得不利於布魯克林，迫使業主提供免費租賃和其它讓步措施。八月份，業主讓步的新租約比例比前一年翻倍，達到42.1%。新地產項目出租公寓業主讓步的比例達到74.9%，遠遠高於舊公寓32.6%的比例。

知情人說，綠地集團也低估了在美國蓋樓和出售公寓所花費的時間。隨著市場變化，綠地集團和Forest City就修建太平洋公園的速度發生分歧，結果重組合資公司。今年六月，綠地集團將布魯克林項目的股權從70%提高到95%，Forest City的股權從30%削減到5%。#

責任編輯：林妍