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印度人口龐大稠密,有建商以超大型大樓來解決城市居住需求,在印度第8大城浦那,就有一座由荷蘭建築事務所MVRDV設計的「未來塔」,單一棟大樓裡有超過1000戶住宅,總共可容納5000人,從2010年興建至2018年,堪稱是世界最大的住宅大樓案。(洪子恩/綜合報導)

立面上採用山丘式的設計,從17層到30層不等,連綿不斷。翻攝ossip van duivenbode
平面上看就是下面這樣,有九個外殼圍繞四個核心體構成。翻攝ossip van duivenbode
透過不同的顏色和圖案,分成不同的功能區。翻攝ossip van duivenbode
樓的主立面上還有很多嵌入式陽臺,有不同的尺寸,可更加通風,又是公共的活動區。翻攝ossip van duivenbode
裡面有高爾夫球區,也有兒童遊樂區。翻攝ossip van duivenbode
也有英雄主題景觀台。翻攝ossip van duivenbode
樓下還有大面積的花園綠地,通過四層高的三角形大門連接在一起。翻攝ossip van duivenbode
樓下還有籃球場和兒童樂園,以及網球場。翻攝ossip van duivenbode
從陽臺上可一覽無遺,有一個500米長的跑道。翻攝ossip van duivenbode
戶型也有了大小不一的變化,從13坪到130坪的住宅都有,適合不同家庭的人居住。翻攝ossip van duivenbode
這樣起伏的建築設計,也讓露臺更加開放,日照更充足。翻攝ossip van duivenbode
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2018-12-17 00:26經濟日報 記者 陳美玲
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達麗建設董事長謝志長
達麗建設董事長謝志長
 

2006年因緣際會入主十全的達麗建設董事長謝志長,僅花一年時間就讓公司轉虧為盈,之後本業經營漸入佳境,不僅年年獲利,2014年最高每股稅後純益更衝上9.02元,創下歷史新高;近年更將事業版圖擴大到美國西雅圖,謝志長說,要讓達麗建設品牌發光發熱。

經濟日報提供
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謝志長就讀紡織科,25歲時父親過世,開始接手家中房地產事業,但1996年之後,房市受到台海危機、亞洲金融風暴,加上全台建商瘋狂搶建,開啟房市空頭走勢,謝志長在1998年結束在台事業,移居加拿大溫哥華。

2001年在好友邀約下再度回台創業,三年內推出四、五個建案,且2002年底更與好友合作,插旗新北市推案。2006年底因十全第二代不想接班,謝志長抓住房市多頭契機、入主十全。

謝志長入主十全後,經營風格穩健紮實,並啟動一連串的組織改造策略,如降低營業費用,加速應收帳款回收,增加現金流,並處分大直土地,降低公司負債等,僅一年的時間,2007年十全開始獲利,2008年7月十全正式更名為達麗建設。

穩健踏實 永續經營

由於達麗建設財務體質優化,營運漸入佳境,2013年由上櫃轉為上市,推案版圖更擴大至台中、高雄等地,成為全台推案開發商,2014年更繳出每股純益9.02元的佳績。2015年還拿下台灣地區大型企業排名TOP 5000。

謝志長在公司營運持續創高下,也嗅到房市高檔反轉的訊號;謝志長分析,過去十年房地產市場因遺贈稅從50%大降至10%,吸引海外資金大量回流,加上市場利率低,以及兩岸關係和緩,在大環境改變下,造就房市超過十年的多頭榮景。

經濟日報提供
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不過,2011年政府陸續祭出奢侈稅、豪宅稅、房地合一稅等調控房市的政策,房屋交易稅負拉高,持有稅也提升,市場逐步回歸自住買盤;2016年房地合一稅上路,2017年遺贈稅拉高至20%,國內資金再度流到海外市場,房地產環境改變,他認為,未來十年房市大多頭格局不太可能再被複製,市場將呈穩定發展。謝志長說,在房地產市場歷練超過30年,經歷過無數多頭和空頭市場,他的經營哲學就是穩健、踏實,才能做到永續經營。

謝志長表示,達麗建設過去十年有成,資本額從3.25億元擴大到24.4億元,年營收從最初的5億元,一度增至突破50億元。

他說,十年下來打下厚實的營運、財務基礎,過程中有辛苦、也有甜蜜的地方;但對他來說,不管產業如何變化,企業經營唯一不變的就是專注本業、穩健扎實的永續經營策略。

經濟日報提供
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分散風險 多元布局

謝志長表示,這一波房市向下反轉,市場不會再出現過去十多年的好光景,尤其是國內少子化現象,以及住宅政策轉為相對過去緊縮來看,建商經營也要掌握分散風險、掌握市場、強化品質及客戶服務等四大要素。

謝志長在2015年時就為達麗建設規劃五年營運計畫,目標是鎖定海外市場,其中以最熟悉的美國房地產為重點市場。

他說:「我很愛家鄉,達麗建設不會離開台灣,但為了分散經營,國內推案腳步會擴及全台,並且沿著擁有交通的軌道建設做獵地、推案布局。另外,對西雅圖房市熟悉,接下來經營腳步將延伸至西雅圖。」

他分析,美國、加拿大是已開發國家,當地擁有國家政策、制度透明、健全的優點,加上公司經營策略以穩健為主,美、加不動產開發的風險低於其他國家,因此成為達麗建設分散經營風險的重點開發市場。

2016年達麗建設第一階段率先拿下西雅圖兩棟商場小試身手,獲取穩定租金收益。2017年投入當地自地自建案,今年9月「KODA第五大道」正式在西雅圖推出,開賣前一晚不僅案場湧現排隊人潮,且預約人數排到第三順位,開賣當天隨即銷售一空,是國內上市建商首筆成功插旗美國房地產市場的代表作。

謝志長分析,首案銷售順利,就是看準西雅圖吸引電商巨擘Amazon設置總部,另外如星巴克總部、微軟總部、波音公司等都插旗此地,區域未來高科技人才眾多,在產業進駐支撐區域商業、住宅需求下,不動產開發市場需求看旺,是投入西雅圖房市的關鍵原因。

西雅圖首案成功打響知名度,達麗建設乘勝追擊,已拿下第二塊土地做為未來推案用地;即使推案腳步已遠征美國,但他仍加大投資國內商場,選在高雄岡山地區,規劃投資20億元。

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專家預測:2019年市場若“地震” 可能因這十隻“黑天鵝”

  參考消息網12月10日報導 丹麥盛寶銀行的專家們已經列出了該機構傳統的“黑天鵝”事件年度預測清單。這些事件一旦發生,將會給市場帶來混亂(至少在一段時間內)。偶然發生並對經濟和市場產生重大影響的一類事件於2007年被納齊姆·塔利布的著作《黑天鵝》置於聚光燈下。西班牙《經濟學家報》網站12月4日報導了以下2019年可能給市場造成“地震”的十隻“黑天鵝”

  1.歐洲大規模債務減免

  對於盛寶銀行宏觀經濟研究部負責人克里斯托弗·當比克來說,債務減免在歐洲曆史上比較常見。今天,意大利、西班牙、希臘等國的公共債務水平接近或超過其國內生產總值(GDP)的100%,債務減免可能是一種選項。

  2019年,不可持續的公共債務水平、民粹主義革命、利率上升、歐洲央行減少流動性和經濟增長疲弱,將再次引發有關新危機以及如何應對(新危機)的大討論。意大利將是第一個拉響警報的國家,因為2019年它必須再籌措約3000億歐元。歐洲央行宣佈進行新的長期流動性拍賣,但危機苗頭已經開始蔓延。

  德國等強國拒絕放任歐元貶值,但唯一的辦法就是公共債務貨幣化(增發貨幣購買債券以使債務消失)。歐洲央行的權限得到擴展,被允許購買超過歐元區GDP50%的所有公共債務,並通過發行歐洲債券來支撐其餘債務。

  2.蘋果收購特斯拉

  盛寶銀行股票策略主管彼得·加恩里認為,蘋果公司有可能利用其龐大的資金儲備來收購特斯拉。蘋果將以40%的溢價購買特斯拉股票。

  加恩里說:“這一收購是非常合情合理的。蘋果只需要動用12個月的現金流就能完成這筆交易。蘋果具備整合硬件的工程設計開發所需的資金實力,可以完成馬斯克的夢想。這一收購將使特斯拉能在歐洲和中國多建幾個超級工廠,從而引領汽車業的未來。”

  3.特朗普炒掉鮑威爾

  盛寶銀行外彙策略主管約翰·哈迪預測的“黑天鵝”事件是,美國總統直接解僱美聯儲主席鮑威爾。鮑威爾可能在今年12月的會議上決定進行自2015年以來的第九次加息(這可能會發生)。鮑威爾維持對未來幾年數次加息的預測,而華爾街將因這一決定遭殃。特朗普解僱鮑威爾的理由將是認為他損害了美國經濟,並可能任命明尼阿波利斯聯邦儲備銀行行長尼爾·卡什卡里為美聯儲新主席。在經濟刺激和流動性計劃的支持下,卡什卡里一直主張維持低利率政策。他是美聯儲系統內最溫和的銀行家。

  4.英鎊與歐元平價

  英國脫歐後,國內的保守黨將會分裂。英國將提前舉行大選,工黨將贏得壓倒性勝利,工黨領袖傑里米·科爾賓將成為首相。

  科爾賓將實施基於增稅和增加公共支出的經濟政策。這隻“黑天鵝”的結果是英鎊暴跌,從而達到與歐元的平價。

  5.企業破產

  彼得·加恩里認為,另一隻“黑天鵝”可能出自公司債務問題和大公司違約。通用電氣的大規模違約可能成為主角,該公司未來幾年內無法再融資1000億美元。通用電氣將被迫訴諸美國破產法第11章進行破產重組。

  6.澳州房地產泡沫破裂

  2008年金融危機並未影響澳州房地產市場。自20世紀60年代以來,該市場一直增長了373%。澳州家庭債務達到GDP的189%,並且由於信貸刺激政策,房地產泡沫持續存在。信貸危機將影響房地產價格並拖累銀行,而政府別無選擇,只能出手拯救。

  7.德國陷入衰退

  由於汽車關稅上升,以及數字化發展不足導致生產結構調整停滯,歐洲的“火車頭”德國的經濟增長將減速。此外,默克爾總理退出政壇還會引發一場政治危機,這將影響人們對德國經濟的信心,並推遲該國所需的改革。

  8.太陽風暴災難

  這隻“黑天鵝”造成的損失將達到2萬億美元。盛寶銀行表示,2019年高強度的太陽輻射可能襲擊地球,影響到大多數西方國家。屆時,受影響地區的衛星、電信基礎設施和電網將失靈。

  9.新全球運輸稅

  考慮到人們對氣候變化的恐懼,為了遏製汙染的增加,有關當局將向航空公司和航運公司徵收全球運輸稅。每噸二氧化碳排放將被徵稅50美元。該決定將提升機票價格和國際運輸成本,並將導致運輸行業的公司股票崩盤。

  10.棄用GDP聚焦生產力

  國際貨幣基金組織和世界銀行可能會不再將GDP作為衡量各國經濟活動的主要標準。它們將專注於生產力水平,其衡量體系將以每小時工作量為基礎,但也包括其他更多的橫向參數。

  國際貨幣基金組織和世界銀行認為GDP並不能反映技術的真正影響及其降低成本的能力,也不能反映環境問題的負面影響。新時代表明,生產力可以更好地評估一個國家的經濟狀況。生產力的提高意味著人們的幸福和健康水平提升。

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2018-12-10 00:00經濟日報 編譯 林聰毅
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20國集團(G20)峰會甫於上周落幕,世人的焦點大多放在貿易議題,卻忽略了會場外的一個正義卻微弱的聲音:聯合國適足住房問題的特別報告員法拉女士(Leilani Farha)對與會的各國領袖高聲疾呼,促請他們集思廣義、合力解決一場正在剝奪數億人基本人權的全球住房危機。

法拉語帶無奈說:「世界各國政府似乎得了集體失憶症,忘了引發2008年全球金融危機的原因。在危機爆發後的這十年來,G20領袖非但未解決那場金融危機核心所在的住房危機,還任由它變本加厲。」

她表示:「當G20大多數成員國及世界其他國家的數億民眾正在掙扎覓尋一個適足且負擔得起的住所,以及全球有四分之一的都會居民住在非正式住所時,就很難認為世界經濟是穩定的。」

法拉說,將住房當成一種商品、一種用以停泊、成長及利用資本的金融工具的新全球秩序,造成了經濟的不穩定。她並表示,現在興建房子不是為了蓋住宅,而是要建造豪宅以滿足投資人,而這些人根本無意住在那兒。如今住宅不動產已成為世界最大的產業,估計規模高達163兆美元。

豪宅林立 不為居住為投資

若從媒體報導觀察,會認為住房危機主要與紐約、倫敦、舊金山等超級城市有關,但包括費城、底特律在內的許多城市,住宅變得愈來愈貴。更令人不安的是,最嚴重的住房危機不是在先進國家的富裕城市,而是在開發中國家正快速都市化的城市,數億人口住在低於標準的住所,嚴重欠缺電力、自來水或基本的衛生設施。

這場全球住房危機反映現代資本主義的根本矛盾。世界各地城市比以往更具經濟實力與重要性,對土地有非常龐大的需求,造成住宅成本上揚、市場競爭加劇。

誠如法拉女士所說,住宅被金融商品化,成為投資工具,導致世界許多大城市的豪宅供給過剩,而負擔得起的平價宅卻是極其短缺,對勞動及中產階級最不利。

世界最負擔不起的房市不是紐約、洛杉磯或是舊金山,而是香港、雪梨、溫哥華及墨爾本;倫敦、多倫多及布里斯本的居住成本也居高不下;東京、新加坡、上海、北京、莫斯科、巴黎、斯德哥爾摩、日內瓦、米蘭、羅馬及巴塞隆納房價,也高得令受薪階級望塵莫及。

顯然有幾個因素在先進經濟體帶動這場住房危機,昂貴的城市未能興建足夠的住宅以趕上就業或人口的成長,有很多眾所周知的原因,包括「別在我家後院」的鄰避主義、限制土地使用政策,以及地理條件限制等。

根據資誠(PwC)和都市土地學會2018年歐洲不動產趨勢報告,「都市化是近年來不動產策略的最重要影響者」。在美國,不僅是科技新創公司,一些老牌企業不斷將公司總部遷往市區,可口可樂將2,000名郊區員工遷至亞特蘭大市區的一座摩天大樓,奇異公司將其總部從康乃狄克州的郊區遷至波士頓市區;麥當勞將其總部從芝加哥郊區移往市區。

受薪階級 淪為都市邊緣人

雖然,在這些城市具有經濟優勢人士,在支付居住成本後仍有足夠資金生活;但薪資較不優渥、經社地位較低的服務與勞動階級,在扣除住宅成本後,所剩資金幾乎難以負擔基本生活所需,這類族群不是住在都市邊緣,就是被迫離開。

租房族的處境更為弱勢,在許多大都會裡,租金的漲幅甚至超過房價漲幅。的確,美國在2006至2014年間租金平均上漲22%,但平均所得減少6%。這意味著租金負擔加重,對這些弱勢族群猶如雪上加霜,全美近半數租屋族負擔沉重,將逾三成所得花在居住上面。年收入不到1.5萬美元家庭,有近四分之三所得用於居住。

無怪乎全美無家可歸的人數與日俱增。在加州橘郡等繁榮地區,無家可歸者的營地如雨後春筍般出現,西雅圖則令人想起在開發中國家司空見慣的非正式居所。

目前最嚴重的全球住宅危機是8.5億人面臨的居住情況,這群比美國與歐盟人口總和還多的人口,住在非正式的居所。開發中國家住房危機的嚴重性不下於先進國家最昂貴的城市。在快速都市化的南半球城市,情勢更加嚴峻,租金占所得的比重平均達100%、150%、200%,甚或更高。

若根據這項標準,世界上最負擔不起的城市都落在南半球,在越南河內、印度孟買、哥倫比亞波哥大、阿根廷布宜諾斯艾利斯與巴西里約熱內盧,居住成本都超過所得的二或三倍。其中以經濟陷入困境的委內瑞拉卡拉卡斯最嚴重,當地的居住成本超過三倍。

租金飆漲 占所得比重逾倍

隨著每天有20萬人湧入南半球城市,預估在2020年前住在非正式住所的人數將超過10億人。以往,都市化支撐了當地產業的發展,例如製造業、磚頭生產、食品加工,進而支持中產階級的成長。在當今的全球化經濟裡,這些連繫已被切斷,而且這類經濟活動可能且確實發生在其他地方,使這些大城市分裂成富有知識勞工與弱勢族群。

不僅是產業和服務全球化,住房也難逃全球化洗禮。以往,住宅是在當地建造與支付,即使像美國這類先進經濟體,像Jimmy Stewart等社區銀行等地方金融機構,為住宅提供大量融資,一直到1980年代開始大規模鬆綁金融管制才式微。

然而,隨著與住宅有關的新金融工具出現,打破這種當地的連結,住宅及房貸成為全國性及全球性產業。

根據聯合國特別報告員在2017年公布一項關於適足住房的報告,住房已被當成一項商品、累積財富的工具,而且經常被包裝成為金融證券,可在全球市場交易與銷售。換言之,住房日漸與全球資本流動交織在一起,現在住宅市場對這些流動的反應比當地情況更為敏感。

聯合國的這份報告估計,全球不動產的總價值約占全球資產的60%,價值217兆美元,接近世界經濟總產值的三倍,其中四分之三為住宅,約163兆美元。自上次的全球大衰退(諷刺的是由不動產炒作造成)以來,不動產市場的成長率比許多其他金融市場更快。

經濟日報提供
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原標題:房子白送還沒人要?美媒:日本「鬼屋」太多以致免費發放


參考消息網12月7日報導 美媒稱,日本面臨非同尋常的房地產問題:房子比人多。日本農村到處是「鬼屋」。年輕人的離去將導致一些村鎮消失,一些村莊為了生存下去,免費發放房子。

據美國有線電視新聞網12月5日報導,井田直子(音)和井田孝之(音)4年前得到了一棟房子,免費的。

這是一棟寬敞的兩層樓住宅,坐落在東京都小鎮奧多摩町一條蜿蜒的鄉間公路旁的樹林中。在搬進這棟房子之前,這對夫婦和他們的孩子(兩個十幾歲,一個5歲)都與直子的父母住在一起。

45歲的直子說:「我們不得不(對我們的新家)做很多修繕工作,但我們一直希望生活在農村,有一個大花園。」

報導稱,免費的房子可能聽起來像個騙局。但日本面臨一個非同尋常的房地產問題:住房多於居住的人口。

根據日本政策論壇的數據,2013年,日本有6100萬棟住宅,但只有5200萬戶家庭。而且這一情況看起來會變得更糟。

據日本國立社會保障和人口問題研究所預計,到2065年,日本人口將從目前的1.27億減少到約8800萬,這意味著需要住房的人將更少。隨著年輕人離開農村到城市找工作,日本農村地區到處都是被廢棄的「鬼屋」似的空房。

人們預測,到2040年,全日本將有近900個城鎮和村莊不復存在——奧多摩町就是其中之一。在這種情況下,免費提供房產成為了一種生存努力。

為重振小鎮而組建的政府機構——奧多摩町青年復興局的一位官員說:「2014年,我們發現奧多摩町是東京都3個預計到2040年將消失的城鎮之一。」

報導稱,奧多摩町位於東京都人口稠密、霓虹燈滿布的市中心以西兩個小時火車車程的地方。

上世紀六十年代,該町人口曾超過1.3萬,人們從事利潤豐厚的木材生意。但在上世紀九十年代,隨著進口放寬和木材需求下降,大多數年輕人都去了城市。如今,奧多摩町只有5200名居民。

2014年,奧多摩町設立了一個「空房庫存計劃」——將潛在買家與空置的房產和年長的房東相匹配。雖然空房庫存計劃現在在日本已經十分常見,但每個城鎮都會確定自己的條件。

例如,奧多摩町會為空房的新居民提供房屋修繕補貼,並按每100平方米最多8820美元的價格鼓勵空房業主放棄其閑置的房產。

但該町同時規定,獲得修繕補貼和免費住房的人必須年齡在40歲以下,或者至少有一個18歲以下的子女與其共同生活,並且夫婦中的一方年齡在50歲以下。同時,申請人還必須承諾永久定居該町並投資改造二手房。

不過,在一個人們喜歡新建築的國家,即使是免費贈送房屋也並不是一件容易的事。

報導稱,二十世紀日本經歷了兩次主要的人口猛增:第一次是在第二次世界大戰後,第二次是在八十年代經濟爆髮式增長期間。兩次都造成了住房短缺,導致廉價的、大規模生產的住房迅速在人口稠密的城鎮拔地而起。

據富士通研究所高級研究員米山秀隆(音)說,這些房子中有許多質量很差。因此,有約85%的人會選擇購買新房。

奧多摩町的復興官員新島(音)迄今已為9棟空置房屋找到家庭。這些家庭來自包括紐約和中國在內的世界各地——空房計劃並不局限於日本公民。

目前居住在東京市中心、有6個孩子的菲律賓/日本夫婦今林一家將於2019年初遷到奧多摩町。

今林夫人羅莎莉說:「對我們來說,東京太擁擠了,奧多摩町也屬於東京都,但被大自然所環抱,這讓我們很喜歡。」

不過,對大多數新來者而言,僅僅提供免費住房還不夠。像奧多摩町這樣人口減少的地區,如果想要繁榮起來,還需要一個可持續的經濟發展計劃,以及當地人與新來者之間的社區建設活動。(編譯/林朝暉)

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今年可謂是樓市的「寒冬」,此前有國際地產機構分析,香港住宅樓價將於明年底前再跌15%;如果中美貿易戰惡化,住宅樓價跌幅或會高達25%。而放眼全球,香港並不是唯一樓價受壓的全球核心城市,全球樓市正遭遇著價量齊跌的尷尬局面。在全球樓市一片慘淡氛圍下,「股神」巴菲特卻在久違18年後,又一次加倉美國之外的房地產市場。 (文:胡夢然)

本月上旬,被譽為「香港樓市參考指標」的十大「藍籌屋苑」之一的嘉湖山莊一套面積約為441呎的兩房,以456萬港元成交,相比今年7月下旬同類型單位的最高成交價,降價幅度已經超過22%。

現涼意的不僅僅是香港。在美國紐約最繁華的曼哈頓區,房屋銷量已連續三個季度下降。據彭博資料顯示,第二季度末市場上有近7,000套房源,比去年同期增長11%,但銷量下降17%,至2,600套出頭的水準;而在備受內地炒房客青睞的澳洲,各省首府綜合樓價已按年下跌5.1%;在英國,倫敦的樓市降溫現象更為明顯,自從2017年9月以來樓價都在持續下降;還有加拿大的多倫多及溫哥華,樓價都已進入下跌區間。

低利率時代終結

要分析本輪樓價下跌的原因,某種程度上是因為低利率的時代終結了。隨著美元進入了加息周期,很多國家央行也在同步進行加息。這導致了貨幣信貸政策的收緊,也提高了銀行貸款的利率。住房按揭貸款利率上升,最直接的影響是買樓成本的上升,加重了置業的負擔。而像倫敦、悉尼及多倫多這些移民城市,還受到各種限制海外投資者的稅收政策的影響。在信貸收緊和稅收政策的雙重作用下,抑制了購樓的需求,樓市成交量明顯下降。國際大都市的樓市風險正在進一步聚集。

在別人恐懼時貪婪

在全球樓市一片慘淡氛圍下,「股神」巴菲特卻在久違18年後,又一次加倉美國之外的房地產市場。本月巴菲特旗下的一家房地產經紀公司Berkshire Hathaway HomeServices(BHH)與設在倫敦的Kay&Co達成合作,這也是繼柏林的Rubina Real Estate之後,該公司在歐洲的第二家加盟商。目前該公司正在與巴黎以馬德里的潛在夥伴談判,同時把自己的觸毛伸向意大利、日本及中東等地。並希望在年底前將米蘭、維也納及迪拜也納入自己的業務版圖。BHH母公司負責人吉諾.布萊法里在接受採訪時表示:「我們已經為一系列市場做好了安排。最終我們將進入所有大都市。」

在過去的很長一段時期,巴菲特的投資邏輯都十分的清晰明瞭,永遠只投資自己熟悉的領域,尤其偏愛消費品公司,甚至因此還錯過了IBM。最近投資蘋果,看似終於投資了科技型企業,但在很多業內人士看來,其實也是把它當做消費品公司來看待,畢竟蘋果產品受到全世界的消費者歡迎。因此,如果從消費品的角度去理解,巴菲特布局房地產行業在某種程度上似乎也是可以理解的。「在市場貪婪時恐懼,在市場恐懼時貪婪。」如此看來,跟李嘉誠「抄底」英國資產以及中國投資客「抄底」東南亞房市似乎異曲同工,「股神」巴菲特或正在「抄底」全球房地產。

業內:美樓市增速放緩將是常態 無需擔憂崩盤風險

美國樓市增速明顯放緩,在高盛看來,這將是未來相當長時間內的常態。高盛在近期報告中指出,美國樓市2012年之後價格飆升的狀況已經結束了,今年下半年進入了低增速地帶,而這將是接下來的新常態,但鑑於當前樓市庫存並不高,崩盤風險還無須擔憂。

鑒於當前樓市庫存並不高,崩盤風險還無需擔憂。(互聯網圖片)

報告稱,2014至2017年是美國樓市增長尤其迅猛的時期,這期間房屋價格年均增速從此前的4%飆升到7%。而隨著樓市增長的放緩,接下來三年房屋價格年均增速將重新跌至3%至4%的區間。標普道瓊斯指數委員會董事總經理兼主席David Blitzer表示,房地產市場疲軟的一個因素是近期抵押貸款利率的增長,目前美國30年期固定抵押貸款平均利率為4.9%,較一年前高出整整一個百分點,接近八年來高點,而承受能力已降至十多年來最低水準。

儘管如此,在高盛看來,美國樓市只是增速進入「低檔」區間,並沒有發生危機的風險。高盛認為,金融危機以來美國新盤開工量不高,這是能讓美國樓價軟著陸的重要因素之一。報告指出,在過去十年中,美國獨幢房屋開工量遠低於1984 至2004 年的中位數水準,這保持了庫存水準不至於大幅上升。

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雖然自 10 月初以來,道瓊斯工業平均指數已下跌約 2400 點,投資者也開始因近期的市場動盪而懷疑聯準會緊縮政策的可行性,但從歷史來看,它也並不會輕易轉向。

美銀美林首席投資策略師 Michael Hartnett 在上周五的一份報告中指出,聯準會的緊縮周期總是以「金融事件」而結束,如此前曾導致其轉向的市場恐慌就包括 2007 年次貸危機、2000 年科技泡沫破裂、1997 年的亞洲金融危機,以及 1987 年的黑色星期一等。

Hartnett 認為,投資者不應該押注聯準會在出現問題之前就改變政策路線。

由 Jan Hatzius 領導的高盛經濟學家研究團隊也在評估 1994 年以來的市場下跌後發現,聯準會這次不太可能暫停升息,並重申今年 12 月聯準會升息的機率為 90%,明年合計升息四次的風險「大體均衡」。

高盛經濟學家們承認近期美股遭到拋售,但他們認為只有當信貸利差等其它金融狀況大幅惡化,或經濟增長低於潛在水平,聯準會才會採取更為寬鬆的政策:

「相比之下,如今的信貸利差僅略有擴大,經濟增長則明顯高於潛在水平,明年美國經濟衰退風險有限。」

舊金山聯邦儲備銀行還在此前表示,自 2015 年以來,美國勞動力參與率穩定在 62.8%,加之如今 3.7% 的低失業率,這意味著,美國勞動力市場當前的情況,已經處在或者超過其全部潛力的水平。這靚麗的就業數據,更是讓聯準會升息底氣十足。

但值得注意的是,原油市場在上周二, WTI 美油盤中跌超 8%,創 2015 年 9 月 1 日以來最大單日跌幅。僅僅一周時間,WTI 原油再度盤中跌超 7%,更是直接抹去了今年以來的所有漲幅,價格回到了去年 10 月份的水平。

原油價格的崩跌不由的讓人想到了 2008 年那場金融危機:

當時的市場環境也與現在十分相似。聯準會升息周期、就業情況良好,但美國房地產市場出現衰退苗頭、美股先行下跌。因此,市場對於未來經濟情況的悲觀預期導致了原油市場持續下跌。不過,原油價格的下跌有很大機率將制約聯準會的升息預期,市場更是通過暴跌來倒逼聯準會放緩升息步伐。

國際市場新聞社(MNI)上周三也援引匿名聯準會資深人士的話報導稱,聯準會開始考慮至少暫停對貨幣政策的逐步緊縮,並可能最早在明年春季停止升息周期。

而聯準會主席鮑威爾在參加兩場達拉斯聯儲組織的活動時,儘管表示了他對美國經濟整體持樂觀態度,但同時也暗示出了 2019 年暫停升息的條件,即美國經濟將面臨三大阻力:全球需求放緩、財政刺激消退,以及升息對經濟的滯後影響。

鮑威爾稱,美國樓市增速放緩,以減稅和增加財政支出為主要形式的財政刺激可能從明年起逐步消退。

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 工商時報 
譚有勝/綜合報導

 

中國國家主席習近平昨(20)日對菲律賓進行國是訪問。中菲兩國昨並簽署29項協議,涵蓋在「一帶一路」、油氣聯合開發、人民幣清算機制等方面。習近平昨強調,菲律賓是中國「一帶一路」重要夥伴,中菲要友好協商管控南海分歧,推動海上務實合作。

值得注意的是,習近平結束訪問汶萊後,前往菲律賓,這也是時隔13年首度有中國國家主席訪問菲律賓。兩國近期已就聯合勘探南海爭議水域能源取得進展,外界關注習近平此行,中菲是否簽署石油、天然氣共同開發協議。

根據新華社報導,在與菲律賓總統杜特蒂會見時,習近平表示,菲律賓是中國「一帶一路」的重要夥伴,雙方要深化「一帶一路」發展戰略,加強基礎設施建設、電信、農業等領域合作。他強調,中菲在南海有廣泛共同利益,可以繼續通過友好協商管控分歧,推進海上務實合作。

杜特蒂指出,菲方願繼續在相互尊重、相互理解、主權平等的基礎上同中方深化全面戰略合作關係,加強貿易、投資、基礎設施建設、能源等領域合作。他指出,在處理國際事務中,中國是站在歷史的正確一邊,菲方願同中方在聯合國等多邊架構內溝通協調。

中菲元首在會談後,共同見證中菲多項雙邊合作文件簽署儀式,簽署內容包括:「一帶一路」建設的諒解備忘錄、油氣開發合作的諒解備忘錄、人民幣清算諒解備忘錄等。

值得注意的是,多項協議內容除了標示「諒解備忘錄」(MOU)之外,並沒有特別相關的說明。與「協議備忘錄」(MOA)相比,諒解備忘錄是一種較低的承諾水平,尤其涉及中菲之間南海主權爭議的石油和天然氣開採權歸屬,更引起外界高度關注。

中國與菲律賓長期對南海石油和天然氣資源開採權上發生衝突,位於海牙的國際仲裁法院在2016年曾對馬尼拉提出的訴訟案做出裁定,指菲律賓對開採禮樂灘資源地區擁有領土權。不過,中國並不承認國際仲裁法院的裁定,令中菲關係一度陷入緊張關係,顯見兩國之間對南海資源開採權上,並非在短時間內可達成共識。(工商時報)

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荷蘭人的創新設計能力冠全球,該國藝術家Daan Roosegaarde最近和他的團隊打造驚艷國際的「光之門」,運用表面有許多細小稜鏡的特殊材料,製成複合式金屬條,只要有些微光照,就會反射出優美的光芒,被照亮的建築,就是荷蘭著名的攔海大壩。
 
一般的建築外立面想要漂亮,都用燈光打亮,或用LED輪廓燈勾勒出建築線條,但是耗電甚鉅,且造成光汙染,Daan Roosegaarde則提出優異的替代方案。荷蘭的攔海大壩長達32公里、寬9米,1932年就蓋成,每天有2萬輛車經過,他運用光的藝術,讓單調的大壩展現新風貌。
 
「光之門」(GATES OF LIGHT)利用60個閘門需要翻新修復的機會,在混凝土上鑲嵌特殊的材料,只有被車燈照到才會亮起,這個靈感是受到蝴蝶翅膀的光線反射啟發。既美化了建築,也節省了能源,還減少污染,一舉三得。
 
他在攔海大壩的作品不止這個,他利用發光藻類製作一種發出螢光的藝術品「螢光自然」(GLOWING NATURE),在大壩一處地堡內發出淡藍色螢光,極具奇幻色彩,吸引上千名遊客到訪。
 
大壩的另一處還有個「風鳥」(WINDVOGEL),透過漂浮在空中的風箏拉動150米長的纜線,與地面站台連接,透過風的一推一拉,以類似自行車發電的原理把線纜的拉伸而轉變成電力,纜線發出綠色螢光,讓攔海大壩的天空更具詩意。
 
荷蘭獨一無二的創新,也展現在普通道路上,同為Daan Roosegaarde設計的「梵谷小路」(VAN GOGH PATH),是會發光的自行車道,路面鑲嵌有上千顆特殊會發光的小石頭,白天吸收光線,在晚上就能發出藍綠色螢光,非常浪漫。
 
這項技術也運用在公路上,「智能公路」(SMART HIGHWAY)用發光粉末製成發光塗料,可代替現有車道線,在一整天暴露在陽光下後,晚上可發光8小時,不但降低用電成本,更也讓車道增添詩意,加上其他的智慧功能,屢獲設計大獎。(洪子恩/綜合報導)

路面鑲嵌有上千顆特殊會發光的小石頭,白天吸收光線,在晚上就能發出藍綠色螢光。studioroosegaarde
「光之門」(GATES OF LIGHT)利用60個閘門需要翻新修復的機會,在混凝土上鑲嵌特殊的材料,只有被車燈照到才會亮起。studioroosegaarde
這個靈感是受到蝴蝶翅膀的光線反射啟發,表面有許多細小稜鏡。studioroosegaarde
荷蘭的攔海大壩長達32公里、寬9米,1932年就蓋成。studioroosegaarde
「螢光自然」(GLOWING NATURE)極具奇幻色彩,吸引上千名遊客到訪。studioroosegaarde
利用發光藻類製作一種發出螢光的藝術品。studioroosegaarde
「螢光自然」就在攔海大壩一處的地堡內。studioroosegaarde
「風鳥」(WINDVOGEL)也為攔海大壩帶來異色風景。studioroosegaarde
「風鳥」的纜線發出幽幽的綠色螢光。studioroosegaarde
地面有機台,是高空風箏的主要發電機。studioroosegaarde
「智能公路」(SMART HIGHWAY)用發光粉末製成發光塗料,可代替現有車道線。studioroosegaarde
在一整天暴露在陽光下後,晚上可發光8小時。studioroosegaarde
「智能公路」已實際運用在部分路段。studioroosegaarde
「智能公路」除了發出螢光,還有許多特殊智慧功能。studioroosegaarde
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(德國之聲中文網)經濟強大,政治穩定,有法律保障,這些優勢讓全世界的投資者都將德國的房地產市場視為更安全的港灣,然而對租房人和買房者來說,德國房價的上漲令他們望而生畏。德國一些城市的租房市場出現嚴重的"房荒",然而自己買房對許多人來說價格太高,難以承受。

更多閱讀:瑞銀公布全球房產泡沫:香港最嚴重 慕尼黑其次

普華永道咨詢公司的研究分析報告顯示,由於房地產價格高昂,一些大的投資商現在開始轉向。據稱,在過去的12個月當中,對德國房地產的投資下降了大約30億歐元,總投資額降至650億歐元。大的投資商之所以十分看好德國城市的房地產市場,也是因為他們非常重視投資的安全性。普華永道咨詢公司的合作伙伴艾克曼·裡珀(Susanne Eickermann-Riepe)說,現在許多投資商認為柏林、漢堡、法蘭克福和慕尼黑的房價已經過高。

更多閱讀:住房問題高峰會晤:怎樣讓房價降下來?

接受采訪的800多位房地產專業人士認為,德國主要城市以及其他歐洲大城市的房價飆升,對此他們經常使用"幾乎達到頂峰"或者"價格過高"來形容。

對於一些投資者來說,現在的選擇性顯然太多。對他們來說,在歐洲範圍內德國已經不再是他們收益最多的地方,而是變成了英國。

2017年的最後一個季度到今年第三季度,英國房地產的投資額達到680億歐元。普華永道咨詢公司的利珀說,德國的投資目標太少,要價也太高。因此盡管英國即將退盟,但是仍然能夠超越。

近年來,來自美國、英國和中國的的投資商在德國城市中大規模購買公寓和住宅。據德國抵押債券銀行協會(Verband deutscher Pfandbriefbanken)公布的消息稱,在1000萬歐元的房地產交易中,外國人投資的數額超過二分之一。因此說大投資商的評估非常重要。

該研究還表明,在德國已經持續了十幾年的房地產发展周期已經進入晚期。德國央行多次警告過大城市地區的房價誇張。德國央行認為,雖然德國大城市尚未出現房地產泡沫,但是房價已經比實際價值最大高出30%。

普華永道咨詢公司所做的該項調查也表明,2019年英國脫歐計劃現在已經在德國產生明顯的影響。由於很多銀行從倫敦遷到法蘭克福,當地的房價更是將大幅上漲。目前僅對美茵河畔法蘭克福的住房投資就已經達到80億歐元,一年內上漲了14%,已經趕超柏林。在房地產投資規模和房價上漲幅度方面,德國這兩個領先的城市在歐洲排名並列第三,僅次於巴黎和倫敦。

黑森-圖林根州銀行(Helaba)預計在不太長的時間內,在法蘭克福各銀行就業的員工人數將至少增加8000人。據黑森州銀行的估計,因英國退盟造成的銀行遷徙將進一步推動房價和租金的上漲,而且至少是以類似的速度上漲。

更多閱讀:報告:柏林房價漲幅全球第一

普華永道咨詢公司說,盡管對過高的房價持懷疑態度,但是不僅僅在是法蘭克福,而且在德國的其它大城市房子也依舊搶手。當被問及最具前景的歐洲大城市有哪些時,普華永道咨詢公司立即列出了進入前10名的4大德國城市:柏林(排名第二)、法蘭克福(5)、漢堡(7)和慕尼黑(10)。

調查報告的作者認為房價上漲的警鐘也不會被取消。在這方面法蘭克福和柏林也是首當其沖,特別是柏林。因為柏林被評為全歐洲最具吸引力的國家首都之一。研究報告的作者認為,"2019年柏林的房地產業也將繼續火爆。""人人都想到那裡看看,因此房租也在直線上升。"

李京慧 / 樂然(德新社)

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東南亞去年生產總值達2.76兆美元,躍升世界第六大經濟體,前景備受看好,不過隨著中美貿易戰愈演愈烈,國際企業紛紛轉向東協國家發展,身為東協領頭羊的馬來西亞,雖面臨關稅調升,但同時也因生產成本較低及地緣便利等優勢,成為企業進駐、投資者置產的優先選項之一。

隨著中美貿易戰局升級,東南亞有機會由此坐收漁翁之利。一項訪問調查顯示,逾430家在中國營運的美國公司中,近三分之一打算遷移至成本偏低的東南亞,當作避稅的替代基地,大馬國際貿易暨工業部副部長王建民也曾表示,受到貿易戰影響,有意遷移陣地的企業,大多將馬來西亞當作首選,而且隨著國際企業紛紛進軍布局,大量的外移人口,將帶動馬來西亞房地產市場更多的自住及租屋需求。

馬來西亞麻六甲海峽轉運點的優勢,也是獲得中美企業青睞的主因,大馬首富郭鶴年旗下的嘉里物流分析,近期訂單增加,意味不少企業正從中國轉移到港台和部分東協地區,大馬最大的銀行馬來亞(Malaya)亦指出,當地的觀光旅遊、橡膠等產業,有機會因此受惠。

不過,關稅調升對於仰賴貿易的新加坡與馬來西亞勢必造成影響,這將不利於大馬出口原物料和中間產品,貿易戰的延續衝擊全球電子供應鏈,當地的電子產品出口恐將也受影響。對此,大馬首相馬哈迪不否認美中貿易戰存在利與弊,但截止目前,大馬和中美雙方的貿易依然順利進行,未受到重大影響。

中美貿易戰牽動區域經濟情勢,如何從中獲益取決於東協各國的自身條件,長期駐點吉隆坡的大馬信義房屋總經理李杰峰指出,大馬整體基礎建設及經濟發展程度較高,擁有許多高階技術人力,再加上步上民主進程後,社會和文化穩定發展,自然有機會在戰局中創造新商機。

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【大紀元2018年10月25日訊】(大紀元記者宋清寧澳洲墨爾本編譯報導)如今維州的鄉村地區面臨一個普遍的困境:不斷減少和老齡化的人口。但一些小鎮設法扭轉了這一局面,其中包括Pyramid Hill。移民為這個只有約500人的小鎮注入了新的血液。

據澳洲廣播公司(ABC)報導,當地郡長麥金農(Cheryl McKinnon)說,Pyramid Hill曾經是一個居民年齡較大、傳統且保守的地方。然而,在過去10年中,由於越來越多的菲律賓人移居至此,這個距離Bendigo約一小時車程的小鎮經歷了罕見的人口大幅增長。

菲律賓移民幫助填滿了教堂的長凳,拯救了這裡的天主教小學,並刺激了當地的經濟。很多移民在緊急救援服務機構中當志願者,最近,當地鄉村消防局(Country Fire Authority)剛剛招募了7名菲律賓人。

由於漫長的林火季臨近,Pyramid Hill消防隊隊長曼恩(Steve Mann)十分感謝他們的加入。「這幫助減輕其他人的壓力,將重擔分擔,讓每個人都輕鬆一些。」

麥金農說:「這個社區的人,特別是老人,一直都非常歡迎移民。」

Pyramid Hill鎮的菲律賓移民大部分在當地的養豬場工作。十年前,養豬場場主史密斯(Tom Smith)因為無法在本地找到技術工人,所以前往馬尼拉尋找勞工,帶來第一批菲律賓移民。

他的農場中約有3萬頭豬,在55名全職工人中,約半數為菲律賓人。

費爾南德斯(Richard Fernandez)和妻子是早期來到這裡的工人之一。他說,離開菲律賓的動力之一是為孩子提供更好的生活。如今,他的6個孩子中最大的一個即將從會計專業畢業。

費爾南德斯剛到Pyramid Hill時經歷了文化衝擊,10年過去了,這裡成了他真正的家。

他看電視劇學會了英語,是Carlton足球俱樂部的付費會員,為了「感謝這個美麗的社區」,他成為了鄉村消防局的志願者。

他還是小鎮年度文化節的始創者之一,如今沒有計劃離開這裡。

「我們稱這裡為家,菲律賓是我們的第二個家。」 費爾南德斯說。

責任編輯:李欣然

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展望週五,市場關注,德國11月GfK消費者信心指數、美國第三季度個人消費支出物價指數年化季率初值、10月份美國密西根大學消費者信心指數、美國第三季度實際GDP年化季率等。 

受地緣政治風險事件影響,投資者拋售歐元和英鎊,為美元提供支持。歐盟委員會要求意大利修改預算草案,但意大利拒絕,令市場擔憂兩者關係緊張。隨著意大利問題持續發酵,歐元仍存在下行風險。 

據CME美聯儲觀察顯示,美聯儲今年12月加息25個基點的機會降,12月加息至2.25%至2.5%區間的機會為70.3%。美元走強,週三高見96.43,昨日至歐市在96.35水平整固,趨勢稍強,短線上方阻力在96.70,下方支持在95.55。 

美元兌加元在加拿大央行公佈利率會議後,短暫暴跌過100點,失守1.30關口,加拿大央行加息25基點至1.75厘,加拿大央行對於未來決策的鷹派用語,也影響到匯市走勢。美元兌加元在1.3081水平整固,上方阻力1.3155,下方支持1.3005、1.2945。 

歐元兌美元下挫,一度跌破1.14水平,創2個月以來新低。歐元在1.1370水平爭持,上方阻力1.1410、1.1470、1.1560,下方支持1.1300。 

週四亞洲時段,隔夜美國股市大挫,但受日本進口商需求帶動和美國公司在年底前匯兌美金的影響,限制了美元兌日圓跌勢,匯價短線失守112.00水平後,快速重回此水平上方。美元兌日圓時段報112.05,日內跌幅0.18%。此外,日圓匯價也得到日本石油公司需求的支持,過去幾個月,油價上漲導致季調後日本貿易出現逆差,或促使進口商擴大美元購匯以應付差額。 

歐洲早段,市場等待歐洲央行議息結果,關注意大利財政赤字預算問題,以及英國脫歐對歐洲經濟負面影響等問題。歐洲央行10月一如預期,維持主要再融資利率0%、邊際借貸利率0.25%和存款機制利率-0.40%不變,決定從2018年10月起,把每月淨資產購債規模降至150億歐元,並在今年12月後完全結束購債;預計關鍵利率會維持在目前水平至2019年夏季才結束。歐元兌美元下跌至10週低位1.1370;英鎊兌美元同樣走低,創個半月以來新低至1.2847,目前英國無協議脫歐風險正在增加,英國脫歐的不確定性繼續限制英鎊反彈;首相文翠珊有機會下台,加劇了市場看跌英鎊的前景 

美市時段,美元指數在週四加速走高,為8月中旬以來最高水平,高見96.62。據美國房地產經紀人協會公佈,未決房屋銷售指數從8月的104.1上升至9月的104.6; 年率下跌了1.0%,為連續7個月下跌;協會表示,數據反映買家在等待入市, 整體的經濟狀況表現良好,但至今未刺激房屋銷售;房價仍在走高。美匯指數升至96.67收市,歐元、英鎊續弱,分別收於1.1392、1.2881,美元兌日圓整固至112.26收市。 


筆者:國泰君安外匯有限公司 分析員徐惠芳 

免責聲明 

本研究報告內容既不代表國泰君安外匯有限公司(“國泰君安”)的推薦意見也並不構成所涉及的個別槓桿式外匯產品的買賣或交易之要約。同時,本研究報告並不構成,亦無意作為,也不應被詮釋為專業意見。 

國泰君安的銷售員,交易員和其它專業人員可能會向國泰君安的客戶提供與本報告中的觀點截然相反的口頭或書面市場評論或交易策略。國泰君安集團的資產管理部和投資業務部可能會做出與本報告的推薦或表達的意見不一致的投資決策。 

報告中的數據力求準確可靠,但國泰君安並不對該等數據的準確性和完整性作出任何承諾。本研究報告所載有的資料乃根據國泰君安認為可靠的資料來源而編製,惟該等資料來源未經獨立核證。在本檔表達的預測及意見只作為一般的市場評論,並不構成投資意見或保證回報。報告中可能存在的一些基於對未來政治和經濟的某些主觀假定和判斷而做出預見性陳述,因此可能具有不確定性。投資者應明白及理解投資槓桿式外匯、期貨及投資相關產品之目的,及當中的風險。另外,投資市場有眾多不明朗因素及突發事件,本檔所述的投資可能不適合所有投資者,且並未考慮各收件人的特定投資目標或經驗、財政狀況或其他需要。因此,本研究報告並無就其中所述任何投資是否適合或切合任何個別人士的情況作出任何聲明或推薦,亦不會就此承擔任何責任。投資者須基於本身的投資目標、財政狀況及特定需要而作出投資決定;在有需要的情況下,應於作出任何投資前諮詢,不要依賴此報告所提及之內容。 

本研究報告並非針對或意圖向任何屬於任何管轄範圍的市民或居民或身處於任何管轄範圍的人士或實體發佈或供其使用,而此等發佈、公佈、可供使用情況或使用會違反適用的法律或規例,或會令國泰君安或其集團公司在此等管轄範圍內受制於任何註冊或領牌規定。 
來源: 滙港資訊 | 2018/10/26 09:40:54
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文|查修傑
 
2018.10.23 06:58

在香港,一個坊間流傳的笑話是:赤柱監獄裡大哥小弟住的牢房,都要比貧苦老百姓住的隔間分租房,還要寬敞。

新加坡市區重建局本月17日發布最新修訂的營建法規,要求新建住宅面積不得小於85平方公尺,換算成坪數,大約是26坪。此一規定比原本的21坪最小坪數又多出了5坪,對於抱怨居住品質下滑的星國人來說,多了5坪或許仍嫌不足,但看在鄰近的香港居民眼裡,新加坡卻彷彿是天龍國──人在福中不知福。

都是地小人稠,都屬華人社會,新加坡與香港的條件類似,但若是單看土地面積,香港幾乎是新加坡的4倍大,照理說每個人享有的空間範圍應更該為充裕。但香港新屋市場上近年來卻充斥著5、6坪大小的「鳥籠屋」,甚至有建商推出一個單位只有3.4坪的建案,等於是比停車位還小。相比之下,新加坡動輒20坪以上的住宅空間,堪稱「豪宅」等級。

相較於新加坡的26坪底線,香港官方只要求居住空間不得小於7.3坪,還不到新加坡規定的1/3。但實際上,部分港人的生活空間不只是低於法令規範,甚至比鳥籠屋更糟。根據香港中文大學和社運團體2015年聯合進行的一項調查,在所謂的「劏房」,也就是屋主將公寓分割為多個單位,再分租給不同房客的樓房裡,平均每個人的居住空間竟只有1.3坪。

1.3坪是什麼概念?簡單說,就是一個桌球桌那麼大,頂多再稍微大一點。

「香港必須要加強規範公寓的最小面積,」房產業者仲量聯行的估價部門主任Lau Chun-kong說:「這麼小的居住空間已經違背了港府所揭櫫的高密度宜居城市理念,同時也凸顯了我們或許並未善用土地資源。」

在全球房地產價格排行榜上,香港一向都是名列前茅。由於房價高居不下,建商房子越蓋越小,單位價格卻持續攀高。或許是意識到蝸居問題嚴重,香港負責都市更新的半官方機構不久前宣布將嚴格實施最小空間規範,未來該機構主導的都更案,每居住單位面積都將不小於8坪。但外界對於此舉能否改善居住品質,不表樂觀。

「光靠都更案是不夠的,官方必須出手規範民間建商,才有可能改變現況,」香港民間團體Land Watch負責人Lee Wing-tat認為。

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2018-10-22 21:24經濟日報 記者黃淑玲╱即時報導
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紐西蘭去年上台的工黨政府為了履行競選承諾,從22日起限制外國人只能購買新建公寓,禁止其他類型的房產交易。但批評者認為,這項禁令雖可能討好選民,但只是治標不治本,解決不了平價房屋供應不足的問題。

這項新禁令豁免澳洲人和新加坡人、以及在紐西蘭持有居留簽證的人。

去年紐西蘭國會大選時,住房問題成為熱門議題,工黨黨魁雅登(Jacinda Ardern)怪罪海外投機者是炒高房價、讓許多年輕紐西蘭民眾買不起第一棟房子的元凶。紐西蘭全國房價過去十年上漲60%,最大城市奧克蘭的房價同期更幾近翻倍。最後雅登領導的工黨成功贏得選舉,終結國家黨執政近十年的局面。

然而,批評者表示,限制外國人買房其實沒有太大的作用,因為根本問題是供給太少。經濟學者估算,紐西蘭的住房短缺達10萬戶。

紐西蘭房地產研究所執行長Bindi Norwell說,相較於禁止外國人買房,政府增加房屋供給量、加速買賣核可程序,並減少首購族的貸款成數限制等方法,都更有助民眾買得起房子。

官方資料顯示,紐西蘭房市的主要外國買家來自中國和鄰近的澳洲,在全國購買的房屋占比只有3%,但這個數據並未計入透過外國信託或公司法人購買的房子。

華人房地產網站「居外」(Juwai.com)的數據顯示,華人買家第3季對紐西蘭房屋的搜尋數量大漲59%,顯示外國買家(特別是來自華人)都想搶在禁令生效前完成交易。該網站的實際成交數字無法取得。

紐西蘭推出新規定,限制外國人買房。 圖/美聯社
紐西蘭推出新規定,限制外國人買房。 圖/美聯社
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北歐國家向來以愛好騎腳踏車聞名,荷蘭也不例外,光是阿姆斯特丹一個城市就鋪設了近 800 公里的自行車道。近年該國還正在進行一項「塑膠道路」實驗計畫,由大型建築工程公司VolkerWessels3年前提出,而這個構想也在上個月完工啟用。

這條試驗道路,今年9月就在荷蘭東北部城鎮茲沃勒(Zwolle)正式開放,是一條長 30 公尺的自行車道,全由回收塑膠再製生成、相當於回收21.8萬個塑膠杯或 50 萬個塑膠瓶蓋。而且由於是預製模塊,工廠施工完成、再載運到現場分段組裝,具有重量輕、易安裝特色,也減少道路施工造成的交通堵塞;一體成型的設計,路面也較不會出現裂縫或坑洞。

「塑膠道路」下方還設計了排水系統,讓管道、電纜通過,遇到暴雨時還能充當臨時儲水槽、避免淹水。道路工程公司表示,預計使用年限可比傳統道路長2~3 倍,而第二條塑膠自行車道是位在荷蘭上愛塞省的羊角村,預計11 月完工。

負責人Rolf Mars說:「塑料製成的道路重量更輕,減少了地面上的負荷,並且因為下方空心,更加容易安裝電纜和公用設施管道,除此之外,塑料再生達到了循環經濟,並且減少傳統瀝青造成的二氧化碳排放。」(地產中心/綜合報導)
 

工作人員先下挖路面深度。翻攝plastic road netherlands施工影片
一體成形的塑膠道路由工廠預造,現場安裝,路面下方預留管線通路,也可作為儲水槽。翻攝plastic road netherlands施工影片
現場直接由機具分段安裝,縮減施工時間增加效率。翻攝plastic road netherlands施工影片
施工現場。翻攝plastic road netherlands施工影片
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【彭博】-- 新加坡開始限制開發商可以建造的「鞋盒」公寓的數量,這是對其盈利能力的又一打擊。

對每個單位面積的新指引實際上把開發項目所允許的最大公寓數量減少了18%。新加坡市區重建局周三在一份聲明中表示,這些變化將影響中心區域以外的項目,並於明年初生效。

市區重建局表示,這些改變旨在遏止公寓面積的減少,以及減輕當地基礎設施的壓力。分析師表示,此舉是在政府7月推出進一步的房地產市場調控之後祭出,也可能會擠壓開發商的利潤率,並可能壓低土地價格。

「新指引減少了開發商通過推出更小的單位來提振利潤率的空間,」高緯環球新加坡研究主管Christine Li表示。

新加坡第二大開發商City Developments Ltd.股票一度下跌2.63%。 華業集團(UOL Group Ltd. )一度下滑高達2.53%,豪利(Oxley Holdings Ltd.)跌幅一度高達3.17% 。

此舉也可能進一步打壓一群業主聯合起來出售整棟公寓樓的市場。根據最新限制,政府將房地產開發商的額外買方印花稅提高到30% ,進而增加了購買和重建較舊的物業的成本。

「儘管7月降溫措施的塵埃尚未落定,但政府又開始調整指引,這會對開發商造成進一步打擊,」瑞銀分析師Michael Lim在給客戶的一份報告中寫道。

原文標題Singapore Cracks Down on ‘Shoe-Box’ Units in Blow to Developers

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2018-10-18 10:36中央社 記者姜遠珍首爾18日專電
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韓國銀行(中央銀行)金融貨幣委員會全體會議,今天決定維持基準利率1.5%不變。這是央行自去年11月時隔6年5個月上調基準利率0.25個百分點後,第7次維持基準利率不變。

南韓聯合新聞通訊社指出,據悉,央行今天將調整先前的經濟指標預期,將南韓今年的經濟成長預期從2.9%下調到2.7%或2.8%,並調低物價漲幅和新增就業人數預期。

據分析,央行可能認為,在下調經濟成長、就業等主要經濟指標預期的情況下,不宜升息。

報導指出,當前,南韓出口雖然保持良好趨勢,但是主要偏重於半導體等部分產業,設備投資連續6個月減少。多項就業指標「慘澹」,居民消費價格漲幅與央行的目標存在一定的差距。

另一方面,對外不確定性也較大,美中貿易摩擦呈長期化趨勢,全球經濟成長乏力。若上調利率,很可能給經濟主體帶來嚴重影響。9月13日南韓政府發布房市新政,受此影響,房市有所降溫,給央行帶來鬆一口氣的餘地。

報導指出,11月舉行的南韓央行是否會升息仍是關注焦點,央行方面對上調利率持積極態度。央行行長李柱烈指出,必須對家庭負債、韓美利差等因素採取相應措施。

報導稱,預計美國將於12月再度升息,若南韓央行再不與此保持步調一致,年底韓美利差將擴至1個百分點。國內外利差越大,外資撤離南韓市場的可能性就越大。(編輯:陳永昌)

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過去三、四年泰國經濟不大好,出口甚至出現負成長,不過2017年開始泰國經濟重回正軌,股市、旅遊人數、航班、出口到GDP成長都創下近年新高,主要是泰國政府主打開放貿易,東部經濟走廊及泰國4.0計畫,成為帶動泰國經濟成長的主要引擎,連帶熱錢大筆湧入,從房地產市場的投資熱絡就可以觀察來。

 
圖/TVBS

這一天的泰國採訪,我們本來是約一位在當地從事房仲買賣的台灣人,想請他從房產市場看泰國經濟,沒想到等她來發現她本身就是個story,就能說明這兩年的泰國景氣。

周芷萱35歲,兩年前毅然決然放下台灣的工作、家人、朋友獨自到泰國。

泰國房仲周芷萱:「其實剛開始是完全沒有看就是純粹喜歡泰國,對泰國旅遊然後喜歡泰國的食物。」

可是來旅遊跟來生活不一樣,來生活跟來賺錢工作又更不同耶。

泰國房仲周芷萱:「再來我就是覺得說疑那如果我來泰國生活的話,那他們的房子我們外國人可以買嗎我就從這邊的角度去思考,然後去網路上找資料。」

不但搬來泰國,周芷萱還把一身積蓄都帶來,在這置產買房,甚至買到變成仲介。

泰國房仲周芷萱:「我先投資,然後投資再來就慢慢地覺得這個行業可行、可以做這樣子。」

原本就在律師事務所工作的周芷萱,有比別人更實事求是的性格,來泰國打拚語言也學得比別人還要紮實。

泰國房仲周芷萱:「我想看得懂,因為我們以前是做法律的妳知道嗎,有什麼東西妳只要讓我簽,但是我看不懂的東西我就會開始害怕,妳不是只是隨便聊聊天而已,妳必須要把那些合約全部東西都要弄得很清楚妳才能賣人家房子,我當初學泰文就是這樣,跟老師講我學的時候,我就是要看得懂全部的合約,我就這樣跟她講我把我的目標告訴老師。」

敢把全部財產就帶來買房投資甚至在當地工作生活,周芷萱本身不就代表了泰國這個市場充滿機會嗎,她告訴我們外國人要在泰國投資買房,門檻算是比較低的了。

泰國房仲周芷萱:「價格低、總價低、單價低,在泰國的話它的首付只有20%或30%,其他70%到80%的尾款都是在它完工的時候,我先驗完屋我才付錢,你驗屋驗不過你可以拒絕付錢,這是泰國保障一個消費者的權益是一個非常好的保障,它是屬於實用面積不是使用面積,房子啊進去,所看得到連包含牆壁的厚度它都不算,就實用裡面的面積幾坪就是幾坪,幾坪米就是幾坪米。」

 
圖/TVBS

現在她專做曼谷市區和Pattaya地區的房屋仲介買賣,尤其這兩年一帶一路的政策帶動下,大陸客越來越多。

泰國房仲周芷萱:「中國和泰國合作關係非常密切,這些大陸企業都已經慢慢進駐在泰國的曼谷的北部那邊,中國人會跟著國家的政策然後進入到泰國的市場,剛好我們要上去。」

採訪這天她就帶看一組大陸投資客,他們到Pattaya芭達雅旅遊順便再來曼谷看房,而看得就是曼谷精華地段,素坤逸路上靠近空鐵站的豪宅。

大陸客:「我們前前後後大概來了13、14吧,想說這邊的教育國際學校之類的也是要好得多,在費用上面也要比國內強、便宜的多,所以我們過來看看這些項目,而且投資房地產現在習大大嘛,他有說一帶一路這個東西,泰國的很多投資商都來泰國這邊發展,我還是比較偏向於抓住這個機會吧。」

在曼谷投資房地產首重地段,空鐵BTS素坤逸站沿線是蛋黃區中的蛋黃區,用台北來比喻就是台北市的東區信義區了。

泰國房仲周芷萱:「如果以曼谷來講的話,它整個房價現在目前每一年都5%到12%,這個間距在慢慢成長,它是穩定的慢慢的每一年在成長的過程中,所以它的進步其實空間還很大,還不到最頂尖。」

 
圖/TVBS

尤其大家都知道曼谷交通世界第一塞,多數民眾會需要利用BTS空鐵與地鐵通勤,素坤逸站這些蛋黃區住宅投報率較高,30平方米大約10坪,租金喊到3至4萬泰銖都有,但均價仍比台北、新加坡、香港北上廣便宜許多。

泰國房仲周芷萱:「我們台灣的意識要起來,5年內泰國已經發展成什麼樣的一個地步了,很多條捷運以前一條都沒有,剛來前三年三條,現在五條了,它短短在兩年、三年之內它發展很多交通的建設。」

不停建設、帶動經濟成長,經濟成長有助房價上升,吸引更多熱錢進入,泰國目前就是這樣的狀況,泰國2017年入境的外國觀光客就已突破3500萬人次,比前一年成長8.8%創下歷史新高,2017的GDP年成長率也來到近五年高點的3.7%,泰國經濟復甦房市正熱。

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