新浪美股訊 在全球超低利率環境下，資本湧入房地產資產不足為奇。對許多投資者來說，房地產被認為是最好的投資場所，但近年來，專家們一直在密切關注一些指標，這些指標表明一些房地產市場的泡沫風險正在上升。此外，他們還警告稱，加拿大和紐西蘭等國可能早該調整房價了。
日前，經濟學家尼拉吉-沙阿（Niraj Shah）發佈了一項自己的新研究，他通過跟蹤四個關鍵指標構建了一個房地產泡沫儀錶盤。四個指標分別是房價租金比（房價與年化租金之比）、房價收入比（房價與家庭收入之比）、實際房價（經通貨膨脹調整后的房價）和家庭信貸佔GDP的比例（家庭持有的債務與總經濟產出之比）。
僅在其中一項指標上排名靠前，就對這個國家的房地產市場發出了警告信號，而在多項指標上排名靠前，則表明該國的房地產市場非常脆弱。
需要指出的是，這裏的大多數指標都以2015年為基準年，以指數形式列出。換句話說，這些數據並不能代表這個比率本身，而是代表了自2015年以來這個比率上升或下降了多少。
房價租金比
這一指標說明了相對於租房者支付的租金房價上漲的速度有多快。如果房價上漲的速度遠快於房屋的收入（即租金），那麼從長期來看，它可能是不可持續的。
在比較房價和租金時，有四個國家表現突出。自2015年以來，紐西蘭（196.8）和加拿大（195.9）的房價租金比幾乎翻了一番。瑞典（172.8）和挪威（168.2）也緊隨其後。
在世界其他地方，這一比例與預期更為一致。舉例來說，在葡萄牙，近年來房價飛漲，但房租也以幾乎相同的速度上漲。
房價收入比
這一指標展示了相對於人們的收入水平房價上漲的速度有多快。如果房價上漲過快，可能會變得不可持續，因為人們再也負擔不起生活。
在這項房價泡沫指標的頂部有三個熟悉的名字：紐西蘭（156.8）、加拿大（155.3）和瑞典（145.7）。在這些租金增速落後於房價增速的地方，家庭收入水平增速也落後於房價增速。
實際房價
這一指標顯示了房價是否正在超過通貨膨脹——如果是的話，漲幅有多大。快速上漲的價格可能是泡沫的跡象。
除義大利（95.5）外，這22個市場的實際房價都有所上漲。就這一指標而言，有5個國家表現突出，價格快速上漲：葡萄牙（131.8）、愛爾蘭（127.6）、荷蘭（121.9）、加拿大（124.1）和紐西蘭（121.9）。到目前為止，加拿大和紐西蘭在所有三個泡沫指標中都名列前茅。
家庭信貸佔GDP的比例
高債務比表明，消費者的財務狀況面臨壓力——而當財務狀況緊張時，違約的可能性就會增加。 如果消費債務遠遠超過GDP的100%，這可能是一個跡象，表明這種貸款是不可持續的。如果消費者開始拖欠抵押貸款，可能會導致市場調整或崩盤。
瑞士（128.7%）、澳大利亞（120.3%）和丹麥（115.4%）高居榜首，債務遠遠超過了國家GDP水平。然而，加拿大以100.7%再次躋身前五，該國是唯一一個在所有泡沫指標中均位列前五名的國家。
研究結果顯示，全球房價剛剛回到上一輪金融動蕩之前的峰值水平。加拿大和紐西蘭是房地產泡沫最嚴重的地區，此外，澳大利亞、挪威、瑞典和英國也令人擔憂。
加拿大房地產網站Better Dwelling日前發佈的一份報告顯示，自2000年以來，加拿大幾大城市的房價經歷了爆炸式增長。截至2019年3月，多倫多房地產價格同比上漲239.9%；蒙特利爾的房價上漲了189%；最誇張的是溫哥華，房價飆升了315%。
政策制定者已經在採取行動了。加拿大政府開始對外國買家徵收額外的稅收，而紐西蘭則限制海外投資者購買房產。當下，這些國家面臨的最主要挑戰是隨著美聯儲和其他央行開始降息，房價是否會繼續上漲。
沙阿說，「全球範圍內的貨幣寬鬆政策有可能助長房地產泡沫。儘管各國央行正專注於避免全球經濟衰退，但更寬鬆的貨幣政策可能會播下另一場危機的種子。」
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