不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

記者陳韋帆／台北報導

近期房市火熱，統計1～10月買賣移轉棟數已達19萬9,293棟，不少業者直言將再度突破象徵房市巔峰的30萬棟大關，所以每個建案都真的很好？無殼教授章定煊接受《三立新聞網》專訪直言，整體房市確實火熱，但有些建案賣得很差，卻告訴你很好，你也不會知道。

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有民眾會從實價登錄判斷市況，準確嗎？章定煊說，「實價登錄」是所謂的成屋移轉，所以可以看到真實買賣的狀況，依現行規定，交屋後30日內必須登錄，不過，「預售屋」則無法判別，因為連房子都還沒蓋好，又如何交屋？所以僅能憑藉市調單位的準確度。

民眾到了預售案現場，最常遇到的就是「賀成交」貼滿案場，告訴你就是賣得很好，所以要搶要快，否則之後你就買不到「好的戶別」，但業者說的話，消費者卻無從判斷真假。

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章定煊表示，觀察近期房市，頻繁出現「排隊購屋」、「公開即完銷」等現象，我們不能說一定沒有，因為移轉棟數漂亮的數字真實的放在大家眼前，但實際上個案就是有賣得很爛的，只是這種事情，只有建商或代銷自己知道。

他透露，近期就有看到一份某建商高雄的內部銷售數據，有個案一個月賣3、4成，短短2個月多就完銷了，但也有個案一個月只賣2～3％，以這樣的銷售數速度，恐怕賣4年也賣不完。

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此外，「公開即完銷」這種事情，在過去市場研究時就已發現，不少建商、代銷會先進行「潛銷」，時間或許半年、一年都不一定，等到銷售過5成後，再公開銷售，當然也有的建案潛銷過久，卻沒有明顯成績，最終受不了就直接公開了。

最後，章定煊說，其實這些現象，就是在告訴消費者面臨的是「資訊不對稱」，在資訊不對稱的狀態下，購屋時不應該取向「價格」，包括增值空間、租屋效益等；應該思考的是「房屋價值」，包括格局、區位、價位負擔是否符合自身需求，在消費者共同維護下，房價才有可能回歸正常市場機制。

https://tw.news.yahoo.com/%E7%8D%A8-%E7%84%A1%E5%BE%9E%E5%BE%97%E7%9F%A5%E7%9A%84%E6%88%BF%E5%B8%82%E7%A7%98%E5%AF%86-%E5%AD%B8%E8%80%85%E7%88%86%E6%96%99%E4%BA%86-120535768.html

台北市 / 王源澤 潘建任 報導

您有買房夢嗎？內政部公布今年第一季全國以及六都住宅價格指數顯示，全國房價指數比去年同期上漲3.6%。內政部次長花敬群接受質詢的時候則說，全台的房價在南部漲幅比較明顯，北部沒有非常明顯的漲幅。真的是這樣嗎？我們走訪房仲業者，表示台北房價早已到了天花板，漲幅確實不會太高。不過，中南部隨著資金回流，底價比較低等等因素，確實上漲空間比較大。

華視記者王源澤說：「台北市豪宅動輒上億，一般的公寓也是小老百姓，背一輩子房貸都很難負擔得起，而疫情和緩之後，到底要不要打房，政府內部也有不同聲音，不過從數字來看，其實南北方式發展，也是大不同。」內政部次長花敬群VS.立委(國)曾銘宗說：「從上半年年初的角度來看的話，南部(漲幅)確實比較明顯，北部雖然上漲，但是還沒有到非常高的漲幅。」全台房價都上漲？南部比較明顯，北部還沒有很高的漲幅，但台北房價真的沒漲嗎，從國泰房地產指數來看，第三季跟第二季相比價量均漲，而跟108年同期比起來，台北.新竹的推案金額減少，台中.台南.高雄都上升。

而根據內政部的，第一季六都住宅價格指數，全國房價指數上漲3.6%，台南高雄台中最高上漲5.6%，綜合指數來看，中南部房市確實越來越熱，房仲業者郎美囡說：「至於說中南部的話，當然因為第一個它價格基期比較低，所以它價格可以上拉的力道也比較強勁，除了台商跟資金回流的挹注之外，因為中南部在科技園區也好，或是在企業進駐的議題來講也比較多元一些。」

台北房價天花板，中南部相對上漲空間高，大筆資金無法外流，吸引投資客買房，民眾說：「應該大安區房價都，快要一坪一百(萬)了吧，就是真的買不起。」還是買不起啊，台北房價已經到達天花板，中南部蓄勢待發，想買房努力工作，似乎真的還是，歌曲台北直直撞說：「整個台北的土地蓋的直直撞，22K的數字買不起任何一棟。」

https://tw.tv.yahoo.com/%E7%86%B1%E9%8C%A2%E6%B9%A7%E5%85%A5%E6%88%BF%E5%B8%82-%E5%9C%8B%E5%85%A7%E6%88%BF%E5%83%B9-%E5%8C%97%E6%BA%AB%E5%8D%97%E7%86%B1-111800812.html

關鍵字：新聯陽﹑代銷﹑推案﹑紅單﹑排隊﹑Q1﹑案量﹑2020賞屋節

原文網址: 不到1成「短炒客」亂市　同業重砲回應「應重罰！」 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1844748#ixzz6cdb6BfG2
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資金狂潮簇擁下，房市急速升溫，「打房」與「炒房」已成網友討論度最高的關鍵字；雖然業者堅持房市是健康復甦，但政府官員嚴陣以待，連內政部次長花敬群都不否認「炒作現象真的有發生」。

一名海外投資台商，近期回台躲避疫情，短短幾個月在新北一口氣砸重金買了三棟房，闊綽出手讓尋尋覓覓、殺價比價買房的上班族驚嘆。

海外資金回流、資金寬鬆與低利環境3大條件匯聚，促使房市急速升溫，賣方眼見市場趨熱，開價跟著轉硬，議價空間變小，整體房市呈現「量增價揚」格局。

今年買賣移轉件數 可望創下近6年高點

觀察房市重要的交易量指標，今年前8月累計建物買賣移轉件數已達20萬棟，9月六都買賣移轉棟數再衝高至2.4萬棟，單月交易量下創57個月新高；若與去年同期相比，年增率高達36.1%，相當驚人。

房仲業者更預期，房貸利率維持歷史低檔，且市場資金充沛，自住、換屋及置產族群紛紛入市，全年移轉棟數有望衝過2019年的30萬棟，並挑戰2014年的波段高點32萬棟；換句話說，今年房市交易熱度，將是近6年最佳表現。

至於北台灣新建案市況，住展統計，今年前3季累計推案量已達新台幣9405.75億元，比去年同期增加約600億元，年增6.8%；住展雜誌研發長何世昌表示，由於房市買氣穩定，全年預估推案量可望調升至1.24兆至1.27兆元，將創下史上第二大量。

房市快速升溫，也讓建商再次積極獵地。信義全球資產統計今年前3季上、市櫃建商在六都土地交易金額已達835億元，全年有機會再度超過千億元大關，甚至挑戰2019年高點1061億元。

推案量及土地交易金額 同步攀高

信義全球資產指出，台中市前3季土地交易金額達287億元，高居六都之冠，除了在地建商持續購地推案外，包括遠雄、冠德與長虹等北部建商也進軍台中市購地，為未來推案做準備；台北市與新北市土地交易額分別達228億元與136億元，分居第2、第3名。

南科因台積電等科技大廠進駐，帶來大量就業人口與房市需求，帶動台南市今年前3季土地交易金額達84億元，相較去年交易額74億元、2018年38億元與2017年4億元，呈現大幅成長，創下2015年以來新高；桃園及高雄前3季交易額分別為75億元及23億元，排名第5及第6名。

根據內政部統計資料顯示，今年1月到8月外國人取得建物所有權部分，六都中以台北市的168棟最多、新北市的164棟居次、台中市的123棟第三，分別為2019年全年取得件數的49.8%、57.9%及68.3%。

在外國人取得土地所有權部分，六都中則以桃園市的354筆、15萬1023平方公尺最多，其次是新北市的313筆、8萬2032平方公尺及台中市的259筆、8萬5223平方公尺；相較於2019年前三名新北市、桃園市及台北市，外國人購地明顯轉向桃園市及台中市。

房地產業欣欣向榮，但對小老百姓而言，買房動輒數百萬元，若區域鎖定北台灣，千萬元更是跑不掉，想要圓買房夢，隨之而來的是沉重的貸款負擔。

9月房貸餘額創歷史新高 年增率創13年紀錄

觀察央行最新公布的9月房貸餘額為7兆8113億元，不只續創歷史新高，且較8月大增736億元，爆出罕見大量，年增率為7.65%，也是2007年4月以來最大增幅，顯見民眾積極前進房市的「盛況」。

新婚的楊小姐感嘆，本來就有買房計畫，最近也持續看房子，但不只價格高得驚人，成交速度也都很快，心情確實會比較著急，「真的會有再等就買不起的感覺」。

高房價一直是老百姓心中的痛，眼見房價漲勢再起，彥星喬商廣告傳播與社群監測平台意藍資訊日前發布「台灣房地產網路聲量」調查，就發現網友討論度最高的關鍵字前2名分別是「打房」與「炒房」；日前也有7位學者以「房市飆漲，政府應積極作為」為題，聯名投書媒體，表達對房價飆漲的憂心。

打房與炒房 網友討論度最高關鍵字

對於房市熱度飆高，國發會主委龔明鑫認為，房價上漲還沒有到全面性，而是局部性；央行總裁楊金龍則分析，就金融穩定角度來看，銀行對不動產的授信風險控管「尚屬良好」，檢視國銀購屋貸款與建築貸款逾放比率，8月底分別為0.14%、0.12%，均低於整體放款逾放比率0.24%。

央行評估，部分地區價格上漲是「有基（基本面）之彈」，如中科、南科就是在大廠進駐、台商回流下，帶動廠辦及居住需求。

不過景文科技大學財務金融系副教授章定煊指出，談論房市，不宜以房貸逾放比作為觀察指標，因為它非常落後，可能得發生如金融風暴等重大事件，或是房價大跌一陣子後，民眾真的走投無路，才會「斷頭」；換言之，當房貸逾放比上升，政府想的已經不是打房，而是如何救房市。

章定煊直言，從價量指標來看，不只交易量走揚，以實價登錄為基礎的「清華安富房價指數」最新數據也顯示房價普遍性上漲，非六都也是，已非「局部性」。

「剛性需求哪有這麼多」，章定煊說，高資產族群的資金大量湧入房地產，是讓房價漲的又快又急的關鍵；但台灣民眾所得沒有跟上、人口步入負成長，顯見這波房價上漲背離基本面，政府應及時出手調控，避免市場失序。

在中央銀行在第3季理監事會議中，房市也成為關注重點。有理事示警，美國聯準會零利率可能至2023年都不會改變，在全球金融寬鬆下，須關注金融資產及不動產市場泡沫的可能性。

也有理事在會議中提醒，央行應密切觀察房市變動的趨勢，最好在民眾對房價上漲預期形成之前就採取行動，一旦民眾對房價上漲預期形成已確立，不論貸款成數（LTV）限制或租稅政策，都難以逆轉此趨勢。

Q.在台商回流、錢多利率低的經濟環境下，房市景氣逐漸呈現「南熱北溫」，一時之間，房地產成為市場關注焦點；惟目前有些地區出現中古屋房價高於預售屋的「房價倒掛」弔詭情況，不僅消費者霧裡看花，各相關單位更擔憂房價是否面臨泡沫化危機？

想請教莊教授，以長線觀察，台灣房市始終維持「大漲小跌」走勢，面對低利環境，房地產的保值及增值特性，讓其再度成為投機熱門標的。台灣房市歷經2014年囤房稅衝擊，不少人質疑今年是否會再度祭出壓抑措施。另外，是否會再度複製過往經驗，成為落底反轉的起漲點？請問現在是否合適置產，以免未來房價越漲越高越買不起？

根據經濟部數據，台商回流資金已超過1.1兆元，此外，根據財政部公布資訊，境外資金匯回專法實施迄今年9月30日，已引導2,254億元資金申請匯回，其中獲准並已實際匯回2,157億元，中央銀行也估計，該專法實施至明年8月期滿，預計匯回金額可超過4000億元。

由此不難了解，當前在低利環境，加上新冠肺炎防疫有成，加以行政院主計處預測今年經濟成長率1.56%，全球名列前茅，導致不少人質疑未來房市是否複製過往經驗，再度邁入成長軌道。

長久以來，台灣房價漲幅一向都大於GDP增幅，以2003年台北市房價起漲點為例，每坪自39.1萬上漲至2014年之92.4萬，同時也是近期高點；其後下跌至去年的84.4萬，五年期間，房價跌幅僅8.66%；今年第二季則是微幅回升至87萬，也因此一般對市場的預期開始轉向。

然而，台灣近年正面臨人口老化與少子化問題，加上市場空屋、餘屋仍多，加以都市更新將會陸續釋出新供給量，因此，亦有不少人質疑谷底翻身的能量有多大？

以下僅就當前市場存在的十大矛盾現象，提供參考意見。

一、預售好賣、新成屋滯銷？ ─預售低自備款，有利財務槓桿操作

健康的市場結構，一向都是預售房價較高，新成屋相對較低，近年出現「房價倒掛」，顯與過往經驗不相吻合，但若真想了解總體市場走勢，就不宜「以偏概全」。

今年上半年房地合一稅收高達43.6億元，此一稅制係自2016年1月1日開始實施，其間所顯示問題在於新稅制之後買進的預售屋，在今年上半年出售，其因在於預售低自備款，有利財務槓桿操作所致。另外，最近出現排隊買房與紅單轉手情況，儼然2012-13年「秒殺」再現，凡此，都是投機炒作的例證。因此，應積極建構實價登錄制度，以期消弭資訊死角，讓預售交易資訊更加透明，達到真正的公平交易。

其次，不少都更建案亦將陸續預售，市場若不如預期，將會出現「退屋」潮，現階段不少建商大肆獵地，一旦交屋未如預期，再加上銀行降低土建融成數，體質欠佳建商恐將面臨流動性風險，嚴重則易導致金融業系統係風險。

二、既已完銷，為何還讓利？─地段優越完銷，蛋白區讓利依舊

目前議價空間仍大，常見預售建案「０自備款」、「10%自備款」甚或「8%首付」廣告訴求（詳請參閱附圖），倘若建案都已完銷，那就不該再出現讓利廣告，因此，所謂完銷應只是區位良好少數建案，不宜以偏概全；按住展雜誌之調查，目前全台約有162個建案完銷。

就市場現況加以深入了解，一些立地條件較佳，例如交通便捷，像是捷運站周邊完銷並非新鮮事；或是重大投資，像是高科技廠進駐，譬如台南科學園區因台積電購地建廠，雲林因Google進駐設置研發基地等，大量增加就業機會，另外像是竹科、中科及南科的翻版區域，都有利附近建案完銷。

不過就整體市場而言，根據住展雜誌數據，目前北台灣銷售中約有1600多個建案，由此推估全台至少有2500個以上建案，當然不可能全部完銷，否則為何還有那麼多的讓利促銷廣告。

三、投資資金插隊攪局，下濾作用受阻─「超額需求」只是短暫現象

最近經常有人提出「投資置產有何不可？」的質疑，其實問題出在投機，健康的房市應該具有正常的「下濾良性循環作用」，過去除首購、換屋，只有極少數投資，但現在卻有很多投資客進場，讓大家認為現在不買，未來一旦房價再度攀高，勢必更加買不起，因心生恐懼而不得不勉強購屋。

從整體市場來看，當前首購與換屋購買力不足，想多買來出租的報酬率也不夠，不過由於投資客加碼搶進、插隊攪局，導致市場未能良性循環，因此，這種「超額需求」應只是短暫現象，遲早會回歸市場正軌。

四、推案量不增反減─緣於部分建案「秒殺」快速結案

近期中南部推案量增溫，但北部包括新北、桃園等地推案量反減，若景氣轉好，除預售屋銷售順暢，整體市場也應當價量齊揚才對，惟現階段市場2、3000個建案，銷售率普遍未超過50%，並且大多數預售屋、新成屋與中古屋皆還在競價求售，由此益加印證係少數建案在「秒殺」情況下快速結案所導致，並非全面性的「復甦」。

五、議價空間尚未歸零─議價普遍超過10%

倘若市場景氣真正復甦，只要觀察議價空間是否歸零，是否依舊讓利送車位、裝潢即可得知。根據2020Q2國泰房價指數資訊，目前議價空間仍超過10%，30天銷售率也不高，由此顯見完銷應只是少數建案無疑。

六、小坪數占比偏高─尚未降至30%以下

根據住展雜誌數據，北台灣九月份小坪數占比約45%，尚未降至30%以下；另值得關注的是，台中市二年前就有部分銀行針對25坪以下小坪數承貸意願不高，其因在於扣掉三分之一公設，剩下十多坪室內使用面積，未來換屋相對困難。因此，在坪數規畫尚未回復正常配比情況下，所謂景氣復甦言之過早！

七、新成屋占比偏高─不少建案仍高於30%

現階段北台灣銷售中建案新成屋占比依舊超過50%，倘若真如媒體報導景氣過熱，新成屋也應該快速去化才對，因此，不應以少數完銷個案誇大景氣復甦，而誤導恐慌性購買。

八、廣告訴求揭露玄機─完銷建案大都側重低總價、低自備款

倘若景氣全面好轉，完銷建案勢必愈來愈多，並且廣告量也會愈來愈大，但目前所見大都是舊案，新案不多，報章雜誌刊載數量也很有限；尤其預售完銷建案大都側重低總價與低自備款。因此，就目前市況觀察，尚未達到景氣過熱誠度，惟主管機關仍應嚴加監控，俾免投機客藉機炒作。

九、投資加碼進場，首購長輩資助─違反年輕人首購、換屋的正常流程

房價被投資客炒高，導致富者愈富、貧者愈貧，年輕人因所得不足以支付首購自備款，必須借助長輩挪出養老儲蓄，這種違反年輕人首購、換屋的正常流程，應只是短暫現象，並非市場常態。

十、空屋多，房價漲？─大量空屋餘屋，市場景氣備受考驗

長久以來，有關高空屋率議題始終沒有一個明確答案，因此，對於景氣變動等市場資訊就比較容易遭誤導，由附表數據可知，當前空屋數量依舊相當龐大，然房價卻不斷由蛋黃區逐漸向蛋白區甚或蛋殼區擴散，實在不合常情，由此亦可窺知投機炒作之嚴重性。

現階段整體市場空屋、餘屋仍相當龐大，惟在台商回流與境外資金匯回專法導引大量資金匯回情況下，房市呈現「南熱北溫」，其間有不少建案所謂完銷係因投機炒作導致，惟截至目前，仍未見主管機關提出有效因應對策，其因在於未能深入了解實務現況。

因此，建議儘早研擬並公布超前預防策略，以期防患未然！否則明年各政黨布局選舉策略時，還是得面對年輕人買不起房這一重要議題的挑戰！

（莊孟翰）

文章來源：理財周刊

https://ctee.com.tw/house/housinginvest/357045.html

【蔡佑駿╱北美智權報　專欄作家】

※如欲轉載本文，請與北美智權報聯絡

雖然全球各國政府和央行們，會持續透過行政政策與貨幣政策，讓國家經濟朝好方向發展，但是實體經濟的復甦與成長通常相對緩慢，所以貨幣政策的刺激，很可能會引導房地產和證券市場領先上漲，漲多出現修正，修正後繼續上漲。長時間來看，股市、房地產、通貨膨脹都會成長，只是幅度有所不同，在超低利率的時代，人們應該好好把握這種有利於資產躍升的金融環境，不要輕易浪費了你的資產時間價值。

2020年全球爆發中國武漢肺炎，全球許多國家在第二季甚至出現近年來的經濟深度衰退，但是在景氣逆勢的氣氛下，今年反而是近年來，最多讀者來問我適不適合買進房地產的一年，而且這個情況不是只有台灣讀者這樣詢問，連海外讀者也出現濃厚的投資興趣。

像是美國房地產市場的熱度就在半年內大幅攀升，除了3月市場出現短暫的恐慌賣屋氣氛，很快的就氣氛反轉，因為FED將美元基礎利率快速降到零利率，還實施無限量QE，美國房貸利率快速下降，散戶買盤大增，美國近半年有打算賣屋的屋主們，平均手上都有好幾張offer，疫情又造成建築復工緩慢，市場的需求成長大幅超越供給成長。在市場機制下，房價快速上漲，吸引更多美國人產生購屋的念頭，多頭市場就這樣默默地展開了。

全球房地產行情，在疫情中不冷反熱

這個現象在歐洲和許多亞洲國家也有出現。出現這樣的情況，其實也完全符合市場機制，主因就兩點，首先是疫情造成許多民間企業停工，建築業自然也會受到影響，就算疫情減緩，建築業復工，短期內也會面臨缺工問題，房地產供給成長速度大幅減緩，第二點是全球主要央行的貨幣政策極度寬鬆，像是美元花了數年的時間，基礎利率好不容易緩慢升息到2.5%了，結果中國武漢肺炎疫情，直接讓利率快速降到0.25%以下，在同一個國家範圍內，利率0.25%的金融環境，自然是比利率5%以上的金融環境，更容易醞釀資產上漲的結果。

即使疫情結束，低利率環境也可能延續

而資金使用成本比美國還更低的台灣（美國30年房貸利率至少維持在3.0%以上，但台灣的房貸利率近期最低約1.3%），很可能會更有利於房地產和股市的溫和上漲，全球許多國家正在面臨中國武漢肺炎的疫情擴大，世界各國經濟暫時衰退是常態。就算出現肺炎疫苗，疫情大幅降溫，但像歐洲、美國、南亞和中南美洲的就業市場復甦緩慢，全球航空觀光旅遊全面重創，央行們維持2~3年低利率環境以休養生息，很可能機率更高，各國的官僚們，也會盡可能用低利率來刺激經濟成長，如此一來，房價維持溫和成長的機率就非常高了。

台灣的銀行甚至還推出40年期的1.3%超低貸款利率，因為房地產是品質相對穩定的擔保品，貸款90%，借貸利率1.3%，等於每年低於1.2%房價的成本，加上10%頭期款，可以擁有至少40年的房地產物件控制權，對於一般人來說，這是相當划算的deal。

對於懂得善用資本優勢的專業投資者，其實會蠻希望能貸款40年，甚至越久越好，最好本金就一直在帳面欠著，欠久了，搞不好還能變成另一種「資本」。台灣的貸款利率相當低，能取得的低成本資金，有如韓信點兵，多多益善。

在長期溫和通貨膨脹的環境，以台灣目前1.6%以下的長年期房貸利率，其實就可以套利不少金融產品，資本家和一般自住客，資本使用的效率和規模不同，對長期貸款很可能會是完全相反的態度，所以政府也做了很多資本管制，用來限制投資者大肆炒作房地產，但如果是一般民眾，需要房地產來自住，那麼40年期的房地產貸款，其實是相當有利的工具。

但是台灣房地產如果是用來投資，那面對的風險就會相對高。自住會比較有利，因為房地產是屬於長期投資的金融商品，而台灣的人口結構正在往人口負債結構發展，未來台灣人口很可能長年遞減，房地產需求長期減少，即使有全球主要央行的大寬鬆貨幣政策環境，台灣長期的房價要維持上漲趨勢，也相當不容易。

【詳細內容請見《北美智權報》271期；歡迎訂閱《北美智權報》電子報】

https://udn.com/news/story/6871/4975180

都會區的火車站，往往都是該區最熱鬧商圈，不過，近年有不少連鎖大店的站前店，陸續出現收攤的狀況，高雄站前商圈的「五大唱片」在今年6月走入歷史，台南北門路的站前商圈，10月底也有北門電腦商場收攤，光南北門店也因租約即將到期，傳出可能不續租，雖然業者還在和房東協調降租事宜，不過也讓市場擔心，在電子商務時代，站前商圈是否出現危機。

台灣房屋台南成功特許加盟店東白晉昌28日指出，台南站前商圈仍有不少逛街人潮，但，目前的北門路一帶，因停車不便，使得消費人潮轉向中山路的FOCUS、新光三越等百貨商場，未來，在鐵路地下化後，有利前後站融合，擴大商圈規模，停車問題也可獲得紓解，屆時商圈發展才較有機會可望回春。

台灣房屋高雄美麗島中正加盟店東劉坤旺則認為，在電商衝擊下，實體店面難免面臨挑戰，以光南及五大唱片相繼撤出的高雄站前商圈為例，以前，當地有許多唱片行，但，現在民眾透過網路就可聽音樂，導致傳統唱片行一一收攤，加上高雄發展重心轉變、及疫情干擾，站前商圈人潮多少受影響。

他說，由於高雄車站周邊已有商場、辦公大樓等新建計畫，熱度正醞釀中，未來，還是存在一定程度的商機優勢。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，近年消費習慣改變，也對商圈帶來影響，面臨市場轉變的陣痛期，店家在合約到期之際，也出現3個「轉念」，首先是考慮選擇「轉型」，整合線上與線下，保留少數精華區實體店做體驗服務，增加電商通路經營。

或是選擇「轉戰」到百貨商場、或其他的商圈，甚至根本放棄經營而「轉業」，於是商圈出現「一代新店換舊店」的變化，張旭嵐表示，例如，台南站前百貨齊聚的中山路、西華南街一帶，近來便有藏壽司等名店入主百貨商場。

張旭嵐指出，各地站前商圈是交通樞紐，通勤人潮多，也是最早發展的主力商圈，有著交通優勢，且大型商辦林立，仍有一定影響力，而商圈中也有不少都更案，未來也可望為站前商圈帶來新貌。(工商 )

受到新冠肺炎疫情影響，各大夜市生意一落千丈，尤其台北市最具指標性的美食天堂「士林夜市」，遊客數幾乎腰斬，有攤販透露，整個商圈大小攤位已經倒閉了100多家，店家一少，遊客造訪意願更低，形成惡性循環。

疫情衝擊，觀光旅遊業首當其衝，少了外國觀光客，生意原本就已經搖搖欲墜的夜市災情更慘重。根據士林夜市當地攤商透露：「該倒的都倒光了，沒看過士林這種慘況！」過去人聲鼎沸的盛況不再，整個商圈大小攤位至少已倒閉100多家，店一變少，本地客上門意願更低，生意幾乎掉到只剩一成，不少店家只好趕緊找外送平台合作。

有網友在PTT上分析，人潮在線上，不跟上時機、只為了抽成斤斤計較，早晚會被淘汰，看看每個攤販前都有Ubereats或熊貓在等，就知道現在夜市攤販都得跟外送合作了，而且夜市越來越不需要商圈化，最急的應該是房東。

有店家坦承，假日雖然逛街的人看似不少，但其實大家手上都沒有拿提袋，代表沒有消費、停留時間也不長。有不少網友批評，許多夜市過去為了搶攻外國觀光客逐漸失去特色、品質，甚至開高價宰殺觀光客，也是造成夜市沒落的原因之一。

（中時新聞網 尉遲佩玉）

https://ctee.com.tw/news/industry/359623.html

（中央社記者潘姿羽台北26日電）房市愈來愈熱，中央銀行今天公布9月房貸以及建築貸款餘額，不只雙雙續創歷史新高，房貸餘額年增率更衝上7.65%，寫下13年半以來新高紀錄，建築貸款年增率則為9年新高。

央行今天公布9月房貸餘額為新台幣7兆8113億元，較上月大增736億元，爆出罕見大量，年增率為7.65%，也是2007年4月以來最大增幅。

央行官員分析，農曆鬼月過後，買氣本來就會增溫，加上台灣防疫成績良好、疫情趨緩，在不確定性降低的情況下，經濟穩健、就業無虞，有購屋需求者的支付房貸能力不會受到景氣影響，就會多考慮。

不過觀察重要交易量指標，9月的六都建物買賣移轉棟數月增12.3%，且單月交易量創57個月新高，和去年同期相比，六都建物買賣移轉棟數成長36.1%。

央行官員指出，最近建物買賣移轉棟數月增與年增率都呈現正成長，部分地區是「有基之彈」，但央行不樂見炒作行為，國發會已經召集相關部會緊盯房市，未來也會密切關注。

至於9月建築貸款為2兆3234億元，較上月大增301億元，年增16.11%。

建築貸款餘額可被視為建商推案信心指標，如今數據明顯衝高，是否意味已房市迅速升溫；央行官員分析，支撐建築貸款走揚主要有3大因素，一是政府推出投資台灣三大方案，台商回台浪潮延續之下，不只把部分生產線拉回，帶動廠房、廠辦、商辦等需求，員工跟著回來，也會衍生居住需求。

其次，建商看到住宅市場以及廠辦、商辦等需求升溫，可能覺得是商機所在，並加強推案意願。

第三，眼見建物買賣移轉棟數等房市指標走揚，建商趁勢增聘人力、加強餘屋促銷，這同樣會推升建築貸款餘額。

央行官員重申，以中科、南科為例，在台商回流、大廠進駐之下，廠房與住宅需求都有起來，這是有基之彈，對產業發展也有助益，但炒作是政府所不樂見的。（編輯：黃國倫）1091026

https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202010260237.aspx

在彈丸之地的台灣，居住正義始終是國人最關切的話題之一。弔詭的是，任憑大環境長期不景氣、年輕人普遍低薪，不少人為了顧及最起碼的生活品質，甚至直接將「買房」 踢出人生目標清單，然各類型建案依舊推陳出新，蓋得一年比一年起勁。根據內政部最新統計，國內5年內新建餘屋多達7萬8063戶，較7年前大幅成長2.5倍；且近80％集中在年輕人口聚集的六都，彷彿時時刻都在提醒他們「新屋何其多，就是沒有一間屬於你！」

 

確實，依照內政部營建署的定義，建商大量推案但未完售的新建餘屋，只是一般所謂「空屋」（每月平均用電度數在60度以下，即符合所謂低度使用的空屋定義）衍生的原因之一。

統計數據證明，近年國內空屋率始終維持在10至11％左右，若就總量來看，雖全國總計91萬多戶空屋也有63％集中在六都；惟若將縣市空屋率分開比較，六都尤其是台北市空屋率只有約7％，在22縣市中依然敬陪末座，且空著的多半是一般薪水階級難以一親芳澤的新建案。

 

貸款比都超過4成　不再只有「台北居」大不易

那就落戶新北市吧？但統計顯示，目前在新北市購屋者的平均貸款比率也高達48%，對照平均家庭年收入，也得全家一起勒緊褲帶12年才能辦到，比起要在台北市圓一個有殼的夢，也容易不到哪裡去。（相關報導：疫苗戰爭》研發時間縮短10倍，新冠肺炎疫苗安全嗎？｜更多文章）

 

新屋蓋個沒完？房仲業者：建商除賣房還有其他效益目標

回到六都新建餘屋戶數逐年快速攀升的話題，不少人感到狐疑，既然以這一代年輕人的平均薪資標準，很難買得起新建案，數據也顯示，新建餘屋確實一年比一年更多，為什麼建商還要拚命蓋個沒完呢？

 

說來說去就是台灣房屋稅，尤其是所謂的「囤房稅」過低的問題嘍？

台灣囤房稅2014年起跑　南韓今年跟進「起步慢、執行嚴」

事實上，早在2014年《房屋稅條例》就修訂通過，針對家戶成員包含本人、配偶及未成年子女合計擁有的第4戶房屋起徵囤房稅；即家戶擁有的3戶以內房屋可被認定為自用住宅，房屋稅率為1.2％；第4戶起房屋稅將提高至1.5至3.6％，法令並授權地方政府，依囤房戶數訂定差別費率。

（延伸閱讀：「擁雙北30戶房卻不租不賣！」嚴格執行囤房稅會是居住正義的解藥嗎？） 

對比台灣早有囤房稅，南韓今年7月起也在民意壓力下實施囤房稅，而且是從家戶成員擁有的第3戶房屋就開始起徵，稅率1.2至6％，無論就起徵點或最高費率，顯然都比台灣嚴格。

 

囤房稅行之有年？全台僅3縣市實施，北市最嚴格

然而，台灣雖號稱已實施了6年的囤房稅，但嚴格說來至今只有台北市、宜蘭縣及連江縣真正依法行政，即針對家戶擁有的第4戶房屋課以高於自用住宅的房屋稅；且依納稅人囤房戶數，訂有「囤得越多，稅率越高」的差別費率。其中，又以台北市的做法最嚴格，市民家戶在全國合計擁有的第4、第5戶房屋的房屋稅為2.4％，第6戶起就適用法定囤房最高費率3.6％。

宜蘭縣及連江縣的做法則相對寬鬆，宜蘭縣家戶擁有的第4、第5戶房屋房屋稅僅1.5％，即只有法定囤房的最低稅率，第6到第10戶房屋稅率也只有2％，要到第11戶起才適用3.6％的稅率；連江縣家戶擁有的第4、第5戶房屋稅率為1.6％，第6戶起增至2％，且此後無論房屋囤得再多，稅率都維持2％。

六都新建待售住宅曲線圖（內政部營建署提供）

房屋稅是地方稅，在縣市政府無一不希望增加財稅收入的前提下，為何父母官們徒有「寶劍」在手，卻都不肯用呢？囤房稅開徵時任台北市副市長、現任清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚說，理由很簡單，就是「政治壓力」，因此當時他就倡議囤房稅應由中央立法後，由各縣市依一致標準實施。無奈財政部堅持，房屋稅既為地方稅，就應遵循地方自治精神，由各縣市政府因地制宜，也形同就此將燙手山芋丟給了地方。

1755期新新聞封面

 

https://www.storm.mg/article/3140071?page=2

一名網友在PTT提問，學校旁住宅的保值性如何？房市專家表示，學校周邊區域生活機能通常都很完整，如果有捷運且該校又是明星學校，日後轉手難易度及價格都不會差；至於若講求保值性高，則要注意當地房價行情是否已處在高水位，如果已是高房價區域，相對較容易在市場波動時價格略跌。

網友提問，鄰近國小約600公尺的住宅，到底是優點還是缺點？因為有時會聽到廣播噪音，上下學接送時段也會有壅塞疑慮，「不曉得學校旁的房子保值性如何？」回文網友則表示，要看學區條件，招生佳的明星學區仍會搶翻天；但也有人說，隔幾條巷道較清淨，甚至少子化已成趨勢，不見得保值。

對此，大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，一般而言，明星學校周邊的住宅房價保值性都高，尤其學校附近生活機能都不會太差，如果又有捷運線行經，日後轉手不難，且價格多半不會太差。

不過她也表示，如果該學校周邊本來就屬於高房價區域，如台北市很多明星學校座落的區域是蛋黃區，幾年前市場波動大時，高價住宅房價下跌的幅度就相對明顯，相較之下，北投石牌地區的房價在北市之中相對親民，當時下跌幅度就比較小，這也是可作為購置學區宅考量的依據。

信義房屋七期河南店店長杜得琳則表示，通常明星學校周邊住宅會被稱為「學區宅」，但無論是學區宅還是一般學校周邊，只要有學校在，餐飲、診所、補習班、藥妝及零售商店等通常都一應俱全，生活機能完整，雙薪家庭父母也較不用擔心孩子通勤上學的問題；再加上現在學校多半會開放作為社區運動的場地，對鄰近住戶也是利多。因此，無論是否屬於明星學校，學校旁住宅多半都保值，唯明星學校房價漲幅會更明顯。

關鍵字：信義區﹑豪宅﹑傑仕堡﹑租金

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房市買氣回升，各地房價也逐步墊高。屋比房屋統計內政部不動產資訊平台最新資料，各都會區民眾平均購屋總價全面提高，尤其台中市今年第一季平均購屋總價站上千萬，和七年多前實價登錄上路時相比，增幅將近五成，相當驚人。

觀察今年第三季六都買賣移轉量攀升，各行政區季增幅前十名中，只有新北市鶯歌區、林口區有進榜，其餘八個行政區全落在中南部，顯見這波房市買氣除了從蛋白區率先反應外，也是自南部開始往北升溫。房仲業者分析，產業擴張需求反應在中南部，建設利多話題也是南熱於北，因此除了交易量走熱外，部分區域的房價也看漲。

屋比房屋總監陳傑鳴表示，近年房市飆漲，過去雙北以外縣市只要六、七百萬左右，就可買到二至三房的產品，如今同樣的產品總價都已攀升到八、九百萬元，這對所得沒明顯成長的購屋者來說，壓力相當大，想要圓買房夢愈來愈困難。

根據內政部最新資料，隨房價上漲，今年第一季台北平均購屋總價約二千萬、新北逼近一千二百萬大關，台中也站上千萬大關。新竹縣因近期房市火熱，房價一路飆升，平均購屋總價九七一萬，排名第四。高雄、桃園及台南等都會區平均購屋都在八百萬以上。

和二○一二年第三季實價登錄上路相比，台中購屋總價從七一一萬增加到一○五九萬，增幅百分之四十九最多，其次為新竹市增加約二九○萬，增幅百分之四十五。台南過去七年增加二三三萬、增幅百分之四十名列第三。

陳傑鳴表示，近年科技業獨強，加上去年以來台商回流投資議題帶動，新竹、台中、台南等中南部科技園區房市相當火熱，在科技人購買力較高下，房屋交易總價也受到明顯帶動，中南部縣市購屋平均總價因此大幅攀升。

他表示，中南部房價因科技園區帶動全面翻升，但除了科技人，多數民眾所得近年並無明顯提升，對於月薪普遍三至五萬的一般上班族來說，想獨力存到一、二百萬元的自備款、負擔每月房貸，並不容易，不只雙北買房困難，中南部買房也已不再輕鬆。

另外，公股銀行配合政策辦理的「青年安心成家貸款」至年底將屆滿十年，歷經多次延長即將在年底到期。立委關切是否續辦以滿足青年購屋需求，財政部長蘇建榮回應，傾向繼續實施，但要報行政院核定才能正式拍板。

記者陳韋帆／台北報導

信義房屋針對網友進行2020年第4季的購屋意向調查，此次調查共回收1260份有效問卷，約有52％屬於一年內才開始購屋的新買方，另外的48％則是已經看屋超過一年以上的回籠客，反應今年房市5月後開始加溫的房市，部分來自於看屋已久的遞延回流買盤。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，觀察長期的買賣移轉棟數資料，從2000年～2018年平均每年移轉棟數為34.8萬棟，但從1991年以來只有在2015～2018年出現過連續四年不到30萬棟的窒息量，這段期間累積了相當的遞延買盤能量。

而此次調查發現有將近一半的潛買，已經找了一年以上的房子，其中不乏有5年前就有購屋計畫的買方，顯見2014以來的房市修正，也讓一些買方計畫暫停，直到今年連疫情也未動搖房市後，加上降息等因素，才重新歸隊回到市場上。

至於面對今年以來的股市波動，有44％的受訪者買房和買股資金分開，不受股市影響，30％則是持平沒有變化，11％有獲利購屋預算增加，15則是虧損，購屋預算減少，顯見國人資金運用仍相對保守，購屋和理財預算分的相當清楚。

房價看法部分，此季調查已經是看漲房價比看跌的多，其中有38％受訪者認為未來房價上漲，有22％認為看跌，40％則認為持平，民眾對於房市的信心增溫也反應在近期的房市表現上，市場穩定的買氣帶動交易量增加。

六都受訪者對於房價看法，則是以桃園、台中、台南的受訪者最為樂觀，有41％～42％的受訪者認為未來房價看漲。曾敬德表示，從此季的問卷調查可發現，民眾對於房市的信心回溫，帶動觀望買盤回籠，且從2015年以來累積的購屋動能相當強勁，也可解釋當前房市交易熱絡的現象。

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