不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

▲好時價，針對竹縣市6000個社區生活機能綜合評分，選出10名最佳社區，幾乎都在竹北地區。（圖／信義房屋提供）

記者黃靖惠／綜合報導

新竹縣市受惠竹科帶動，房市交易熱！購屋族除了考量價格外，機能也很重要，好時價，針對6000個社區生活機能綜合評分，選出10名最佳社區，幾乎都在竹北地區的縣治一、二期，有美食一條街、學校、醫院等，房價2字頭成為購屋熱區。

清華安富房價指數顯示，新竹縣市近5年漲幅超過1成，表現居北台灣之冠；至於生活機能部分，好時價分析新竹縣市合計逾 6000 個社區綜合分數，依照公園廣場、文教機構、生活購物、交通運輸、金融機構、醫療設施等6類機能評分。

行政區整體生活機能分數排行，新竹縣市最高前3名，依序東區、北區、竹北市。好時價產品總監丁肇毅說明，新竹是台灣高科技產業的聚落，尤其竹科坐落東區 40年，就業人數超過15萬人，為服務當地的就業、居住人口，生活機能保持在非常好的水準。

好時價發現，新竹車站及竹北車站附近，行政機關坐落區域的生活機能最好！不過，從社區來看，生活機能表現最好的前10名社區，幾乎都位在新竹縣竹北市，如「閎海」綜合評分 83.95 分（滿分 100），其次「孟母之愛」評分83.71分，及「縣府雅筑」，評分為 83.43 分。

新竹市分數最高的前 3 名社區，分別是「喬立悅容」，評分為 81.64 分，其次為「喬立有容」，評分 81.60 分，及「甲琦三謙」，評分為 80.44 分。整體而言，新竹縣及新竹市的生活機能熱點核心，機能皆相當優異！

住商不動產竹北台大加盟店店東陳李鴻說明，縣治一期、二期及高鐵站前區為竹北三大房市熱區，由於開發時間先後順序、產品別不同，使得機能成熟度不同。

▲新竹高鐵站前區多豪宅產品。（圖／ETtoday新聞雲資料照）

縣治一期開發30多年，機能成熟，光明一路兩側美食林立，為竹北著名餐飲一條街，另有家樂福商圈，附近有光明國小、博愛國小等學區，也有東元綜合醫院等，同時是縣府機關所在地，當地多透天類型住宅，以有電梯透天總價兩千萬元起。

陳李鴻指出，近年二期及高鐵站前區陸續發展，多了影城、百貨公司等著名地標，且二期的成功國中升學率也成竹北首屈一指，吸引更多家長將孩子送入該校，連同商圈板塊逐漸移往二期，目前中古電梯住宅單價26~30萬元；至於高鐵站前多為豪宅產品，總價較高，且機能尚未成熟。

記者林裕豐／台北報導

台北市民生東路三段出現一棟特殊大樓，進出的入口十分隱密，被附近住戶稱為「九又四分之三月台」，這棟大樓蓋好後沒有使用過，最近轉型旅館，全棟招租，15間房間，月租金開價100萬元，專家分析，入口難找，所以當成住宅的銷售抗性不小，今年8月原本集合住宅部分的用途全部變更為一般旅館業，嘗試找出路。

《591房屋交易網》出現一筆特殊租賃物件，「全新整棟商務旅店出租」，面積198坪，房東強調，「整棟全新6樓大樓，設備齊全，離捷運站5分鐘路程，全棟可營業，旅店房間計有15間，內附6車位，旁邊是建國高架下公有停車場，停車方便，歡迎有意經營旅店者承租。」

▲全新整棟商務旅店出租，租金開價100萬元。（圖／翻攝《591房屋交易網》）

記者實際走訪觀察，依租屋廣告地址找尋，卻是一再錯過，繞了3次，在附近鄰居的指導下，才找到大樓，附近鄰居表示，「這一棟很特別，蓋好以後就沒有使用，聽說要賣，但是後來又變成要做airbnb，現在也搞不清楚用途。」鄰居笑說，「很像哈利波特的神秘月台，有看過市政府的人過來，也是繞來繞去找不到路。」

原來，這棟大樓在民生東路和建國北路口，由於附近都已經蓋滿其他建築物， 所以進出得由大樓的另外一側出入，沒有人帶路，容易錯過。

經查，這棟大樓2017年取得使用執照，除了1樓做一般事務所之外，2樓以上全部規劃為住宅使用，但由於形狀、臨路條件特殊，所以申請使用執照變更，今年8月原本集合住宅部分的用途全部變更為一般旅館業。

▲北市神秘大樓入口要特別注意才會發現。（圖／記者林裕豐攝）

瑞普萊坊市場研究暨顧問總監黃舒衛表示，本案基地座落相當特殊，臨路、可指定建築線的位置在民生東路三段9巷，但因為周邊鄰地都已建築完成，留設的法定空地、防火空間不能再做任何建築使用，而且側門正對民生東路三段，所以反而成為這塊基地進出的主要動線。

黃舒衛分析，基地近松山機場，且位主要辦公商圈內，對於商務、長租客有區位、交通的優勢，也適合外商包棟承租。

▲北市神秘大樓附近有不少大型商辦。（圖／記者林裕豐攝）

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，該處屬於金融辦公商圈，鄰近台北大學台北學區生活圈，雖然交通上四通八達，但距離捷運站點稍遠，較特別的是該處若希望被建商收購，土地面積與位置上都須再整合周邊。

陳炳辰進一步說明，如果是買來做旅店經營，得考量疫情影響，就算疫苗已研發，但國內觀光潮退仍難有改變徵兆，且此區不是逛街熱市，對於觀光客來說的交通也不便捷。

陳炳辰建議，若是轉型商辦大樓，可來到2000～3000元單坪月租金價碼，目前辦公室供不應求，即便B辦也是如此，也會是下一手不錯的考慮方向。

▲今年10月善化出現1筆總價4.3億元的土地交易，是今年善化的最高價。（圖／台灣房屋提供）

記者陳建宇／台南報導

由於南科有護國神山台積電加持，周邊包括善化、新市的房市、土地交易也相當熱絡，根據最新實價登錄資訊揭露，今年10月善化區有1筆總價4.3億元的交易，這也是今年善化土地交最高紀錄，換算單價每坪25萬元，房仲業者表示該地未來推出大樓產品效益將最好。

台南近年土地、房市相當熱絡，尤其緊鄰南科的善化、新市，土地熱度相當高，根據最新的實價登錄資訊揭露，今年10月有1筆位於善化的4.3億元交易，是今年該區總價最高的交易，該地坪數為1705坪，換算單價每坪25萬元，該筆交易也是今年善化土地交易的最高價，也寫下2019年至今慶安段土地的最高成交單價紀錄。

根據實價登錄以及台灣房屋統計，今年善化區有5筆超過億元的土地交易，成交的單價至少從每坪20萬元起，其中單價最高每坪25.6萬元，其中有兩筆都位於建國路上相鄰隔壁，另3筆交易則集中在最熱門的LM重劃區。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，南科人力進駐帶動住宅需求，吸引各地建商與投資人大舉進軍獵地，進而帶動善化地價與房價上揚，南科周邊是近年全台最夯的房市熱區，需求大於供給，讓投資人願意灑高價購地。

台灣房屋善化南科加盟店店長林鈺熏則表示，該地位於建國路與裕民街附近，鄰近熱鬧的中正路商圈、學區、善化圖書館等，生活機能佳，善化土地受建商爭搶追價，讓地價飆漲，附近也有新大樓建案，土地成本也愈來愈高，投資人以每坪25萬元購入雖略高於區段行情，但以善化地區的房市發展熱度來看，今天的價格高點，可能明天就被追殺出局出現新高價了，由於目前周邊大樓每坪約18~19萬元，推估此塊土地應會推出住宅大樓新案，較能獲得高總銷收益。

台南地產業界人士則表示，基本上整個台南都受惠於南科以及台積電的發展，包括台南市區的土地價格也都有大幅成長，甚至政府單位的土地標售溢價率都相當高，但開發商還是趨之若鶩，因此以這個態勢看，就算投資人現在的買價略高於市場行情未來也不用擔心賠售。

另外，今年7月有林姓投資人砸2.5億元買下仁德透天超市店面收租兼養地，登上今年實價榜上台南最高總價透天店面王，9月再灑1.1億元買下位於LM重劃區陽光三路432坪土地。

▲今年善化億元土地交易。（圖／台灣房屋提供）

記者林裕豐／台北報導

台北市蛋黃區房價貴，租金也不便宜，租屋社團出現一篇招租文「溫州公寓，徵求女生是有合租」租金低廉，只要8000元，不過點進去一看，8000元只能租到3人房的上舖，專家分析，溫州街一帶住宅租屋行情約每坪1200～2000元，分租套房每月8000元～1萬元，找一下應該可以找到合適的租屋處，不需要屈就床位。

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這一件招租物件位在北市蛋黃區「溫州街」，附近有不少文青咖啡廳，深受年輕族群的喜愛，不過租金8000元，只能租上下床位的上舖，「3人房的上舖，有對外窗、冷氣」，另外註記，不含水費、電費、瓦斯和垃圾代收費，不過原po強調「房子位在轉角，通風採光超好，我們也布置得很溫馨。」

▲溫州街鄰近師大環境佳。（圖／翻攝google map）

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，台北市溫州街一帶住宅租屋行情約每坪1200～2000元，分租套房約每月8000元～1萬元，且部分含水費及瓦斯費，因此租床位每月要8000元，價位可能偏高，若在乎隱私性通常會選擇分租套房，若以價格及空間的考量，則多數會選擇雅房。


▲在租屋網站搜尋溫州街，可以找到月租8800元的套房。（圖／翻攝《591房屋交易網》）

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，雖然台北市租金高，要找到萬元以下租屋物件卻也不難，在租屋網站搜尋師大附近，要找到擁有私人空間萬元有找的租件一籮筐，並不見得需要屈就於只有一張床位的物件。

陳炳辰推測，主要客群可能看準短期、即刻入住等條件，或是特別憧憬於共生公寓概念者，現代社會人情疏離，這類物件可訴諸情感依賴，但也得留意如私人物品保管、居住習慣不同等情況。

▲熱錢湧入也讓豪宅交易動起來，「國硯」8月就創下近4年新高價紀錄。（圖／記者陳建宇攝）

記者陳建宇／高雄報導

今年熱錢回流讓高雄房市升溫，價格也往上攀升，豪宅價更成領頭羊。如苓雅區的2棟豪宅社區「國硯」、「百立生日公園」今年都出現近4年的新高價紀錄，其中「百立生日公園」每坪47.6萬元更是創下開賣以來的最高價。

▲「百立生日公園」、「國硯」分居今年苓雅區住宅大樓實價登錄的冠、亞軍。（圖／翻攝自實價登錄網站）

過去幾年高雄的豪宅市場交易冷清，但今年因為新冠肺炎及中美貿易戰影響，許多台商資金回流投入房市，高總價的豪宅交易也動了起來，甚至價格也開始攀升，根據實價登錄揭露資訊，今年8月高雄第一豪宅「國硯」就有1筆總價5950萬元的交易紀錄，換算單價為46.5萬元，雖然距離該社區創下的高雄最高價每坪68.7萬元仍有落差，但已經是近4年的新高價。

▲「百立生日公園」不在豪宅聚落一樣創高價，建商品牌是主要原因。（圖／記者陳建宇攝）

另外同樣位於苓雅區的「百立生日公園」同樣也有創價紀錄，根據實價登錄資訊揭露，該社區17樓戶今年8月成交總價7500萬元，坪數是170.95坪，換算單價每坪47.6萬元，這個價格不僅是該社區近4年最高價，同時也是該社區的歷史高價，不過由於該戶含裝潢家具，若以空屋看未必是最高價。

特別的是，「百立生日公園」的基地位置不屬於豪宅區，但依然可以維持高端價格、甚至創價，台灣房屋亞洲新灣區加盟店店東陳志遠表示，百立建設在高雄屬於老字號的品牌建商，建案的品質素有口碑，因此也有一群忠實的客戶，加上該建商的建案建材配備都使用高級產品，甚至出了名的愛用天然石材，也能提升建案的價值感，因此和其他同區段、同規格的建案相比，價格常常比他案高2~3成，就算不在豪宅區段房價依然維持高檔。

高雄市場人士表示，今年有很多熱錢湧入高雄豪宅市場，因此相較於過去幾年的冷清，今年不論是農16、美術館、亞洲新灣區等豪宅聚落的建案銷售狀況都相對出色，而從國際情勢來看，至少未來的1年資金效應都還會持續醱酵，可支撐豪宅交易量不墜。

▲東區捷運站旁角店成了特賣會。（圖／記者林裕豐攝）

記者林裕豐／台北報導

台北市東區商圈中，最核心的忠孝東路四段又出現「黃金店面特賣會」，包括原本由知名糖果店See's CANDIES時思糖果承租的店面，在退租後，已改成短期特賣會。總計忠孝東路四段包括巷弄間待租店面多達145間，短期間要去化並不容易，房東先讓特賣會進場，以尋找適合的租客。

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東區商圈在景氣好的時候，核心「忠孝東路四段」可以說是一位難求，位在捷運國父紀念館2號出口的角間店面原本是由連鎖鞋店承租，後來See's CANDIES時思糖果和烘焙坊入駐，不過最近悄悄撤下招牌，改掛起短期特賣會的海報。

記者實際走訪觀察，國父紀念館2號因為整修，已經將近半年無法出入影響人流，對面1號出口旁也是短期特賣會，形成最精華的三角窗店面都是特賣會的特殊景象。

▲See's CANDIES時思糖果最近悄悄撤下招牌，改掛起短期特賣會的海報。（圖／記者林裕豐攝）

區域仲介表示，這個角落都是銀行，坪數大，租金高，「以特賣會的面積來看，面積62坪，租金約50萬元，不是一般店家租得起，房東要找合適的租客需要更長的時間。」

觀察「忠孝東路四段」待租量與租金變化發現，目前待租店面高達145間，對比2019年同期的128間，增幅超過1成，不僅店面待租量連年攀升，租金方面也出現走跌，近1年租金跌幅約4%。

▲靠近延吉街的銀行角落，由元大、合作金庫等銀行入駐，是傳統東區「高大上」店面精華區。（圖／記者林裕豐攝）

屋比房屋總經理葉國華指出，東區因租金水準仍較其他商圈高，加上大店面不易出租等因素，指標路段，忠孝東路四段、敦化南路一段等路段店面空租量相當大。

受到電商、外送平台與觀光客不來等衝擊，目前東區街邊店正面臨產業別的調整，短期更因空租量大，出現不少短租型特賣會業者進駐，估計租金價格仍有修正的可能，而要找到適合產業進駐，可能還需一段時間。

▲「忠孝東路四段」待租店面高達145間。（圖／屋比房屋提供）

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，受到觀光客減少、電商盛行、商圈移轉的多重壓力，東區一線街邊店空置率高達15%。

即便近期陸續有新租戶接手，但都是便利商店，顯示目的型的消費者越來越少，唯有品牌力強的店才才有生存的本錢。

黃舒衛進一步說明，東區觀光客、住宅社區、學校的商業活動多，本來是知名品牌設點、試水溫的第一首選，在市場震盪期之後，礙於市場定位確實洗出不少商家，甚至短期成為特賣會，但走高端消費、體驗的品牌對進軍東區仍躍躍欲試。

▲大安森林公園附近學區都是額滿學校。（圖／記者林裕豐攝）

記者林裕豐／台北報導

北市蛋黃區有房東在《591房屋交易網》招租，2.5坪的雅房，月租金只要3000元，雖然強調是倉庫，不過內文留有伏筆，「通風良好，冬暖夏涼，還有飲水機，水電瓦斯、網路都提供，甚至可依需求和房東商量增置家具」但是2.5坪的大小當倉庫或是住人都不太足夠，專家分析，其實有不少家長為了讓小孩讀名校，還是會願意長租在這邊設籍，長租來講很划算。

2.5坪的雅房招租，位置在大安森林公園旁，根據房東提供的照片，小雅房只有一個空間，木頭地板，衛浴共用，房間有採光，應是公寓改裝，雖有獨立出入口，但若是當成倉庫，空間太小，若是有人真的要搬進去住，恐怕只能在地上擺張床，沒有其他太多空間擺設家具，不過，小雅房還有其他用途，若是為了明星學區，作為遷入戶籍使用，似乎就說得通。

▲新生國小前都等學生下課的名車。（圖／記者林裕豐攝）

根據《591房屋交易網》的資料，雅房的地點在大安森林公園旁，鄰近兩所學校，一個是強調雙語教學的新生國小，一個是以升學率聞名的金華國中。

以新生國小而言，2020年的入學審查，新生需在2014年5月1日前設籍，才有機會就讀，等於小朋友一出生就得設籍在新生國小學區，另外一所金華國中也是額滿學校，想要「一條龍」就讀雙語教學的新生國小、金華國中，除了買房就是租屋設籍。

記者實際走訪觀察，下課時間，新生國小前都是黑頭車等著接送，學生家長說：「租房子設籍很普遍，這邊不只是房價貴，拿出來賣的房子不多，有錢買還不一定買得到，所以很多人是租房子。」、「小孩一出生就要租了，不然還是排不到。」

▲金華國中是額滿學校。（圖／記者林裕豐攝）

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，對於很多家長來說，想讓小朋友擠進明星學區「龍門」的期待下，還是會有人願意長租在這邊設籍。
 
黃舒衛進一步說明，以大安森林公園附近的租屋環境來講，雅房這個的確是比較不合格，但是如果說他是在設籍，其實符合一般的法規，或者是在突擊檢查上的需求，對長租型的家長來說，非常划算。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，該物件若以學區設籍為出發，仍得注意學區設籍有6年以上的限制，此物件即便遇到為子女著想的富爸媽，設籍6年一共21.6萬元，子女的未來無價也算小錢。

陳炳辰提醒，許多學校仍會依照入住時間長短決定中籤狀況，有的學校也會要求水電、瓦斯等證明居住事實，也會有需全家同設籍一處，建議還是以合理合法的方式為子女著想。

▲台北房價居高不下，雙北桃竹僅剩13區有總價低於千萬的房。（圖／取自免費圖庫pixabay）

文／中央社

據住展雜誌統計，北台灣新建案每戶平均總價多向上攀升，又以台北市平均達新台幣4595萬元最高。北北桃竹每戶平均總價千萬元以下的區域快速減少，今年只剩下13個，且多為蛋殼區。

房價持續反彈，帶動今年北台灣各縣市新建案每戶平均總價幾乎全面上揚。住商今天發布新聞稿指出，總價上揚最多的是台北市，今年平均總價高達4595萬元，比去年同期3681萬元增加914萬元，年增率達24%，新北市平均總價來到1720萬元，較去年1644萬，成長4.6%。

總價上揚幅度最大的為基隆市，今年平均總價突破千萬元，達到1049萬元，比去年成長25%。桃園市與新竹新建案每戶平均總價走升，年增幅介於4%到8%間。北台灣僅有宜蘭縣平均總價下跌，今年降至915萬元，比去年減少38萬元，年減幅約4%。

住展雜誌研發長何世昌分析，台北市新建案每戶平均總價成長近千萬元的主因，除與房價反彈有關外，坪數較大的換屋型產品供給量增加也是關鍵。基隆則因總價較高的透天厝供給比例擴張，總價相對低的大樓建案比例萎縮，使總價明顯高升。

據數據顯示，北北桃竹等地今年新建案每戶平均總價在千萬以內的行政區，新北僅剩金山、八里、三峽，桃園為觀音、新屋、龍潭、大溪、大園與龜山，新竹則是湖口、新豐、竹東與關西等13處。

何世昌指出，高房價從蛋黃區往蛋白區蔓延，蛋白區逐漸淪陷，過去首購熱區像是淡水、林口、五股等地，今年新建案每戶平均總價都已上揚到千萬元以上，林口甚至已達1900萬元。

他說，年輕人買房不易，首購族預算相對有限，大多在千萬元左右，以往還能買到蛋白區的新建案。但房價持續上揚，如果首購族想買新房子，只能往更外圍的低價區走。若不想離開市中心，那就只能縮小購屋坪數，或轉買中古屋了。

▲板橋江翠北側重劃區，新建案總價有1500萬元。（圖／記者張菱育攝）

記者張菱育／台北報導

對首購族、年輕人來說，要在雙北市買房似乎大不易，不過若從捷運沿線的新興重劃區找起，還有機會找到適合自己預算的房子，像是板橋江翠北側重劃區，新建案總價有1500萬元，若要更親民房價，則可至桃園青埔、小檜溪、經國重劃區等，總價800~900萬元起可入手。

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新聯陽董事長特助洪承建議，在雙北市的年輕人，只要是捷運沿線的房子都可以考慮，尤其新北市捷運附近的重劃區，不僅街道乾淨、價格也相較北市便宜，例如土城暫緩、新店央北、三重仁義、板橋江翠北側重劃區等，其中江翠北側的新建案，總價1500萬元可以找到。

他指出，要年輕人一次拿出這麼多頭期款仍不易，多少還是需要父母幫忙，舉例來說，若預售屋總價1300萬元，父母與夫妻準備500萬元頭期款，貸款800萬元，換算下來，夫妻兩人雙薪收入，平均每月約支付貸款4~5萬元，仍然可以負擔的起，而且新案和中古屋的價格相差不遠，江翠北側新案平均每坪55萬元，但周邊中古屋均價也要45萬元，價差僅1成，所以乾脆買新房子比較好。

桃園房價較高的區域像是藝文特區、中壢火車站、桃園火車站等區域，房價上看4字頭，但是許多新興重劃區竄起，例如中路、青埔、小檜溪、經國重劃區等，房價仍可見2字頭，且又以20~30坪的產品最受買方青睞，總價800~900萬元起就可入手，桃園比較特別的是，大多建案採邊建邊售或先建後售，對買方來說比較看的到。

位於中路重劃區的新案有「合雄5號花園」、「文中匯」。「合雄5號花園」專案副理簡志堯表示，該案開價每坪30萬元、成交價27萬元左右，2房加車位總價約858萬元，這裡有5成是新北來此購屋的買方，另外5成則為桃園在地客，自住客仍為大宗佔7成，3成則為置產型買方。

「文中匯」2房加車位約900萬元、3房則約1200萬元，單價落在2字頭，不少雙北客看好中路重劃區有學區、環境好，所以來此購屋。

▲桃園新興重劃區，新建案房價仍可見2字頭。（圖／信義房屋提供）

隨著今年國內疫情已過去，新建案的銷售率也達到50%，去年買賣移轉量約30萬棟，推估今天應可達到31~32萬棟，新聯陽在明年全台預計會代銷1000億元的案量，不過現在缺工問題最大，恐將造成預售屋的成本增加，反映到房價上也會讓消費者難以接受，所以推案量也會平均分配到之後的2~3年，在這麼大的案量之下，重劃區多少也會有賣壓，但不會像房地合一稅時的賣壓還嚴重。

觀察房產市場應還會再熱2~3年，呈現「價量緩漲」格局，但也不會有大漲情況，平均每年約2~3%的房價漲幅空間。