不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【楊明峰／台北報導】海砂屋都更重建，除找建商合建，也可由住戶自主更新，不過要舊屋換新屋，住戶多不願自行掏錢，最終仍要回歸地段、位置，才能評估更新後的效益，拉抬住戶更新意願，否則整合不成，重建之路便遙遙無期。

「金泰鈺寶」自主更新會總幹事吳承叡指出，自主都更會如同建商，作為實施者，負責整合、擬訂方案，還要肩負財務系統，並找到建築師規劃、營造廠施工等，最難的是財務，在整合成功前、未簽約就要住戶掏錢，不太可能辦到。

成功關鍵在更新價值

該更新會準備2000萬元做先期規劃設計、估價等程序，吳承叡說：「一開始沒簽約保障，冒很大的風險，但也是承諾住戶：『我們有這個決心！』」，是自主更新會中，少數願先掏錢負擔先期作業成本，因此能迅速完成整合。

而更新案若地段不佳，更新價值扣除分回房屋後，無法支應營造成本，需再自掏腰包找補，會讓住戶更新意願大減。特別是建商合建，住戶需分到4~5成利潤，建商無利可圖下，通常只能仰賴住戶自主更新。全球居不動產情報室總監陳炳辰表示，都更案能否成功仍在於更新價值是否有利可圖，像是延壽國宅，因地段區位佳，吸引中工擔任實施者進行都更。

危老都更業者許鑅波分析，一般海砂屋自主都更，多要有熱心住戶願跳出來當領導，但很難籌措到先期資金，若是有公部門介入居中協調，甚至符合一定條件先暫代資金，都有助於都更進行。