不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

受惠美國聯準會（Fed）無限QE所帶動的低利效益，美國房地產景氣持續加溫，8月的新屋與成屋銷售都創下2006年來最佳成績，8月新屋銷售勁揚4.8％至101萬戶，是2006年來首度超過100萬戶，而美國8月成屋銷售亦較7月增長2.4％，總數達600萬戶，亦創下14年來最高水準。投信法人指出，預期低利率環境可望延續至2022年，持續有利美國房市買氣，REITs後市看俏。

台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝指出，美國REITs過去幾個月已整理許久，短期受疫情發酵反而是加速利空探底的進場點，美國聯準會與財政紓困將在選後持續發揮效果，經濟預期會緩慢復甦。

目前美國REITs指數折價又超過20％，預期低檔有限，看好美國REITs未來走勢，看好成長明確的工業、數據中心、通訊。

法人指出，待第三季財報公布後，可挑選低評價高資產品質的公司切入，如零售、商辦、住宅等，提前為明年布局。

法人表示，投資人可以從另類資產加強回報，如將目光放在一些不受股市波動影響的非上市資產，例如私募股權、私募債權、基礎建設及房地產，則可為投資組合帶來多元化的優勢。

野村全球不動產證券化基金經理人李雅婷表示，不動產業第三季財報開始公布，目前已公布部分之工業與辦公室財報結果顯示，工業REITs繼續受惠於因疫情帶來的強勁需求，而辦公室REITs則顯示出來自於疫情的不確定性。整體而言，假設2021年疫情可獲得控制的情況下，房地產業可回到成長7.2％，產業方面目前仍較看好數據中心、電塔、住宅等次產業。

中國信託亞太實質收息多重資產基金經理人陳雯卿表示，低利率環境持續，不少投資法人趁疫情尚未結束前超前部署不動產相關物業，其中包含全球第三大私募股權基金KKR，或是投資歷史超過一世紀以私募基金為主的資產管理公司Brookfield，都趁機購入商辦物流及零售等相關物業，顯示低利環境下優質的商用不動產投資仍可提供租金收益與通膨保護。

 

近期傳出台積電（2330）赴美設廠，有機會落腳美國亞利桑那州最大城市鳳凰城，鳳凰城在台知名度大增。鳳凰城人口從2005年約147.5萬人，如今成為全美第五大城市，該城市的天港國際機場，位在鳳凰城市中心南部地帶，不僅為亞利桑那州最大空港，也是全美航空、西南航空的重要樞紐港。

 

鳳凰城早期經濟以農業為主，近年來，隨著人口快速增加，身為亞利桑那州的首府，產業多元發展，例如，Avnet電器公司、阿波羅集團以及菲爾普斯道奇公司等企業總部都設在這裡。而且，因冬日氣候宜人，觀光產業蓬勃發展，也同步帶動高爾夫產業發展。

鳳凰城在最近40年中，經濟隨著人口的快速增加迅速多樣化，作為亞利桑那州的首府，許多高新技術和通訊公司最近遷往鳳凰城。

全球居不動產情報室總監陳炳辰表示，選擇在鳳凰城置產，主要著眼於亞利桑那州與加州相鄰，交通便利，且有高科技產業聚落聚集，工作機會多、治安良好等優勢，是華人主要聚居地之一，讓當地不動產具有長期投資效益。

陳炳辰說，鳳凰城還有一項特別之處，其體育活動相當盛行，該城市擁有五個國家級的職業運動球隊，包括有足球、棒球、籃球及冰球，例如，美式足球亞利桑那紅雀隊、美國職棒大聯盟亞利桑那響尾蛇隊、籃球NBA聯盟的太陽隊等，都是台灣球迷耳熟能詳的明星球隊。

鳳凰城教育資源豐富，亞利桑那州立大學是全美最大公立大學之一，該校學生達8.2萬人，陳炳辰分析，學生租屋需求，是置產利多。

陳炳辰指出，目前許多海外建商看中亞利桑那州，都想在亞利桑那州鳳凰城都會區的中心開發新建案，像是斯科茨代爾市、錢德勒市等，看好科技業發展和房地產價值的相關性，只要科技業投資不減，白領就業人潮聚集定居，此區房市便持續看漲，近年來房價快速上漲，今年8月漲幅達9.9%，為美國20大城市之首，已連續15個月居冠，全球房市都在低利、游資多情況下，美國房市持續走強，租金也強化當中，是具投資競爭力與吸引力的置產標的。

陳炳辰提醒，目前美國政治瀰漫保守排斥外國人的氣氛，置產雖不至於有明顯危機，但在移民條件申請上也會相對嚴格，有意於當地買房民眾得在準備時顧慮萬全。

【大紀元2020年10月30日訊】（大紀元記者陳柏州綜合報導）週三（10月28日），舊金山地標、第二高的泛美金字塔（Transamerica Pyramid），在達成協議8個月後，以6.5億美元售出，成為全美自中共病毒（武漢肺炎，COVID-19）疫情爆發之後，最大宗商業地產交易案。

此交易案的買家，為紐約房地產開發商邁克爾．舒沃（Michael Shvo）和Deutsche Finance America領導的團隊，賣家是全球保險集團（Aegon N.V.）。這筆交易，包括48層高的摩天大樓和附近的2座建築物，3棟大樓總面積，約為76萬平方英尺。

舒沃表示：「這棟具有標誌性的大樓，反映灣區和我們公司的前瞻性精神。很高興能帶領此物業，進入下一個復興。」

在疫情爆發之前，許多科技公司競爭有限的土地、抬高租金，致使舊金山房價持續高漲；疫情爆發之後，辦公室租賃和商業房地產銷售，皆大受打擊。根據房地產數據公司Real Capital Analytics分析，今年1月至9月，價值250萬美元或以上的舊金山物業，以總價20億美元售出。遠低於2019年的前三個季度的售價，當時同等價格的物業，以總價80億美元出售。

泛美金字塔在1972年落成後，首度進行出售。今年2月，泛美金字塔的估價超過7億美元，但受到疫情影響，交易受到延遲，最終以6.5億美元成交。新業主包括德國最大退休基金Bayerische Versorgungskammer，他們將翻修這棟大樓，以吸引現代租戶。

根據商用不動產服務公司世邦魏理仕（CBRE）近期發布的報告，近幾個月，不少公司將租下的辦公室進行轉租，舊金山的可用辦公空間，已增加1倍。在第一季度和第三季度之間，辦公室的租金下降近8%。

除入手泛美金字塔外，該團隊近期在全美，也大肆收購標誌性資產，包括曼哈頓（Manhattan）的可口可樂（Coca-Cola）大樓，以及佛羅里達（Florida）州邁阿密海灘（Miami Beach）的羅利（Raleigh）、里奇滿（Richmond）和南海（South Seas）飯店。今年8月，該團隊完成收購芝加哥（Chicago）著名的的Big Red大樓──CNA Center。◇

註：新冠狀病毒，也稱武漢肺炎病毒，大紀元認為叫「中共病毒」更準確。因該病毒來自中共統治下的中國，更因中共掩蓋疫情導致病毒向全世界擴散，並造成全球大流行。

責任編輯：白川

https://www.epochtimes.com/b5/20/10/30/n12512510.htm

【大紀元2020年10月30日訊】（大紀元記者高強編譯報導）在最新的標準普爾CoreLogic Case-Shiller房價指數報告中，達拉斯地區八月份的房價同比上漲了4.2％，這是兩年多以來的最高水平。在全美範圍，房價則比2019年八月份的水平高出5.7％。

標準普爾的Craig J. Lazzara在報告中表示：「八月份的住房價格上漲很強勁，並且全美範圍的住房市場是一致的強勁。在我們八月份的數據中，全部19個城市房價都在上漲，而且全部19個城市在八月份的房價同比漲幅均高於七月份的同比漲幅。房價在西部和東南部地區漲幅最大，而在中西部和東北部則相對較弱。」

其中房價漲幅最大的是鳳凰城，同比上漲了9.9％。其次是西雅圖，同比漲幅為8.5％。

另外，根據當地房地產經紀人的數據，九月份達拉斯地區的房屋銷售價格中位數比去年同期升高了10％。該地區的房屋銷量則比去年同期增長了27％。

自今年年初以來，達拉斯地區的房價升幅已經翻了一倍以上。待售房屋短缺導致房價飆升。根據Case-Shiller的報告，自經濟衰退最嚴重的2009年以來，達拉斯地區的房價已上漲了80％以上。

最近幾個月，房地產市場已經擺脫了疫情導致的經濟衰退的影響。在達拉斯地區，房屋銷售和房屋價格均創下記錄。

美國國家房地產經紀人協會的最新調查顯示，全美範圍的房屋銷售較去年同期增長了21％。

CoreLogic的副首席經濟學家Selma Hepp表示：「以往的春季購房旺季（今年）似乎完全推移到了夏季，導致房屋銷量在通常顯示放緩跡象的時候反而開始提速。考慮到美國正處於經濟衰退時期，當前的房價增長顯得異常強勁，這是因為處於歷史低位的房屋庫存以及創紀錄的低抵押貸款利率超過了經濟和就業方面的阻力，助長了房屋價格的上漲。」

由於許多潛在的房屋賣家因為疫情而都處於觀望狀態，達拉斯地區的待售房屋庫存幾乎只有一年前的一半。

在線房地產數據庫公司Zillow的經濟學家Matthew Speakman說：「按照某些衡量方法，現在的房價上漲的速度比以往任何時候都要快。考慮到市場是從已經上升至較高水平的基礎上再上漲，這是一個了不起的壯舉。最近幾個月來，已經非常緊張的待售房屋供應變得更加緊張，而歷史低位的抵押貸款利率仍在繼續鼓勵許多買家入市。」

Speakman表示，房屋市場上日益激烈的競爭導致「幾個月來的房屋價格受到持續、堅定的上升壓力，而且幾乎沒有跡象表明這種情況很快就會消退。」

責任編輯：林遠

https://www.epochtimes.com/b5/20/10/30/n12512645.htm

10月26日，周一。螞蟻集團（06688）上市，集資額「全人類有史以來最大」，本文見報日公開招股，認購反應也不知熱成什麼樣子。馬老闆向來語不驚人死不休，口氣一貫地大，惟事不離實，抵佢牙擦。

新股市場火熱，多個新樓盤近日亦爆發搶客大戰，部分出現幾十人爭一伙的墟冚場面，看來新冠疫禍改變不了港人對置業的熱情。講開樓市，「疫市走俏」的不止香港，世界各地都能看到這個現象。世紀瘟疫非但並未對房地產市場造成負面影響，倒似起了推波助瀾作用。

如果閣下於2008年環球金融危機後告訴別人， 下一次經濟衰退發生時，世界樓市必然大旺特旺，肯定畀人話吹水唔抹嘴。然而，證諸事實，歐美國家雖飽受疫情困擾，惟在防控措施雷厲風行的第二季，全球10個高至中收入國家樓價不跌反升。

樓市與經濟背馳

業界數據顯示，美國住宅價格中位數按年上升5%，德國更勁，漲幅達11%，英國樓價8月還創了歷史新高。換句話說，許多發達國家的住宅價格不僅沒有因經濟收縮失業激增而受壓，與去年疫魔肆虐前相比，樓市反而更勁。

作為本港工業股「神話」，主打美歐家居裝修DIY、 戶外園藝及地板護理產品市場的創科實業（00669）， 增長故事一度因美國確診及死亡數字全球最高而受到質疑，主要還是創科股價表現跟美國樓市相關度高，卻沒多少人料到物業市場竟「因禍得福」，銷售與價格雙翼齊飛。

美國全國房地產代理商協會上周四公布的數字顯示，9月現存房屋銷售連升四個月，較8月大增9.4%，較去年同期更暴漲20.9%，經季節因素調整後年率為654萬間，創2006年5月以來新高。單看這段升勢及銷售重返14年前高位，許多人恐怕還以為美國樓市泡沫再現，誰會想到疫情？

供不應求賣家主導

事後孔明，人人都會說居家工作、社交距離等疫下新常態對樓市有利無害；也有論者認為，人長大了就要結婚生子，以美國的人口結構，有無疫潮皆會衍生出可觀剛性需求。

上述種種，對美國住宅市場也許都有促進作用，但過去數月樓市興旺得有些出乎意料，諸如新常態、瘟疫衝擊窮人多於富人、政府向銀行施壓寬限供款期等因素，都不足以完全解釋樓市強勢，當中顯然還有其他原因。

全國房地產代理商協會的統計顯示，截至7月底，待售中的單一家庭房屋僅130萬間，為1982年以來所有7月份的最低水平，現存供應量只能滿足三個月需求，為該協會上世紀九十年代末開始發表相關統計以來最低【圖1】。根據業界估算，庫存相當於六個月供應量意味美國樓市供求大致平衡，以過去數月的去貨速度，供不應求一點不奇。

美國樓市從次按引發的金融海嘯谷底回升多時，惟與2006年高峰相比，建築許可及新屋動工分別仍低30%和28%，足證業界尚未徹底走出泡沫爆破陰影，碰上國民置業率顯著上升【圖2】，供求失衡就更不令人意外了。

長升長有非偶然

創科股價與大圍一起於3月下旬見底，迄今累漲一倍半，恒指同期升幅僅一成半，小巫見大巫。投資者也許有點意外，但不管美國樓市是否想當然般受惠於疫情，賣家主導實不乏基本因素支持。創科長升長有、「神話」不滅，自有它的道理。

（編者按：畢老林最新著作《我的投資日記》現已發售）

https://www1.hkej.com/dailynews/investment/article/2616221/%E7%BE%8E%E5%9C%8B%E6%A8%93%E5%B8%82%E8%88%87%E5%89%B5%E7%A7%91%E7%A5%9E%E8%A9%B1

達拉斯晨報指出，就算面對疫情衝擊，德州北部地區2020年前九個月的房屋銷售數量還是較去年同期增加9%，9月成交中位價也上漲了10%，達到歷史新高的29萬元。

德州農工大學房地產中心的首席經濟學家蓋恩斯（James Gaines）表示，德州北部的房市表現亮眼，特別是達拉斯的市場穩健，成為疫情中的亮點之一。他說，如果疫情仍能獲得控制，達拉斯－福和市今年的漲勢可望延續到2021年。

除了房價利率低、移入人口持續增加外，達拉斯－福和市還得益於就業相對平穩。蓋恩斯23日表示，如果經濟開始回到常態，房市將會持續升溫。

https://www.worldjournal.com/wj/story/121279/4962552

【大紀元2020年10月23日訊】儲備銀行行長阿德里安·奧爾（Adrian Orr）本週表示，央行正在「考慮」重新引入對銀行房屋貸款「按揭比例」的限制，即通常所說的「限貸令」（LVR），因為央行已經看到了由高槓桿貸款（低按揭）和投資者推動的房價上漲的早期跡象。

奧爾是在本週舉行的新西蘭金融專業協會（INFINZ）的視頻會議上說這番話的。他說，「如果央行認為商業銀行的可持續風險已經超出了它們的承受能力，央行仍然有可以在關鍵時刻使用的工具。」

早在今年5月份，因為瘟疫導致的全國大封鎖還沒有放開的時候，儲備銀行就取消了自2013年以來一直實行的限貸令，並表示這些限制將延續至少12個月。從那時起，各大銀行貸款給首次購房者和投資者的高槓桿貸款的額度就大大增加了。

在重新開放以後，房地產市場馬上就開始積極活躍起來。按照新西蘭房地產協會的數據，9月份的房屋銷售量是14年來最好的，同時，全國16個地區中，有9個地區的房價中位數創下歷史新高。

關於最近房地產市場活動激增的問題，奧爾表示，房地產市場令央行擔心的時候，「就是當我們看到它（房市熱潮）是由非常高槓桿的貸款所驅動的，而且是當我們看到它是由投資者而不是民眾家庭驅動的時，那就是我們的工具付諸應用的時候。」

他認為，現在已經能看到上面兩種情況的早期跡象。「我們開始看到新貸款已經重新回到70％-80％的貸款與房價的比率，而且是偏向投資者方面。」

奧爾表示，「工具」-顯然就意味著在那裡面存在著對高槓桿貸款的專門限制措施，「如果需要，我們就可以重新使用。」

當被問及他是否認為需要用到限貸令的時候，他說：「我們現在正在研究它，但還沒有開始使用。」「但是我們正在實時地查看。」

奧爾談到，自2013年開始實施限貸令以來，商業銀行賬簿上的高槓桿貸款「存量」已經在降低，現在各大銀行的高槓桿貸款按比例已經非常少了。

「相對於我們以前處於的極端情況，目前的狀況看起來還不錯。但是很明顯，在目前的條件下這不會保持不變」，他說，他也準備使用其它的工具。

「我正在重新考慮「按揭與收入比」這個工具，所有這些工具都可以使用。」這裡所說的「按揭與收入比」，也就是通常所說的貸款與收入之比，就是可以貸款的額度會限制在與收入的某個比率範圍內，上次在2017年準備提出時，據信是要設置在4.5，即貸款的上限為家庭收入的4.5倍。

這個比率在過去兩年中一直呈上升趨勢，主要原因是房價持續躥升。比如在奧克蘭，就連過去最便宜的Manurewa區的房價，平均要價也已經達到100萬元大關。但按照這個比率，一個每年收入12萬元的家庭，最多只能貸款54萬元，根本無法買房。

前總理：勿產生「將要破裂的資產泡沫」

在同一個會議上，曾經在2008年到2016年擔任總理的澳新銀行新西蘭公司董事長約翰·凱伊（John Key），也發表談話警告說，在金錢非常便宜（借到）的時代，有一點非常重要，那就是不要因此產生一些「殭屍公司」，並產生「馬上就要破裂的資產泡沫」，因為這就會造成巨大問題。

「這種泡沫將進一步加劇我們的破產。因此，就要採取一種平衡的行動，需要非常小心。」

凱依在與ASB、BNZ和Westpac等幾家大的商業銀行的新西蘭首席執行官的小組討論中表示，「從歷史上看，ANZ一直在高槓桿貸款上處於較低水平，而目前我們仍然保持著保守的態度–是因為我們確實擔心潛在的資產泡沫增長。」

「這是一個艱難的過程。因為一方面，我們希望人們爬上房地產階梯。

「實際上，我認為有很多歷史原因證明，這樣做確實是一件很明智的事情。在低利率時期，這使他們擁有自己的房屋而不是租房住，對他們來說這種結果更好，因為資產價格的上漲，會使他們非常難以儲存足夠的抵押金（按揭），反而是貸款可能相對更容易，償付貸款也很容易，但是卻需要儲存10％或20％的抵押金。

「但我確實認為我們必須謹慎行事，我們是在為該行業提供服務，而不是去增大這個泡沫」，凱伊強調，最大的風險是萬一人們的財務狀況發生變化。

他說，「這是我所經歷過的最奇怪的經濟衰退。……這是因為它可能已經影響了一部分社區。有些人兼職工作時間減少，還有些失去了工作等等。這就讓人們明白他們的情況可能會發生變化。」

雖然他認為新西蘭監管機構對大瘟疫危機的因應良好，但他希望儲備銀行對各銀行的增加準備金的要求向後延。

同時，像所有商業銀行一樣，凱伊並不熱衷於儲備銀行關於負利率的想法- -即明年將官方現金利率降至負數。目前官方現金利率為0.25％，但人們強烈預期新西蘭央行將在明年初將其定為負值。

責任編輯：筱康

https://www.epochtimes.com/b5/20/10/23/n12495525.htm

【大紀元2020年10月23日訊】（大紀元記者唐仙儀編譯報導）2020年的一大亮點是房地產市場。由於利率處於歷史低位水平，人們也在考慮購買新房。對於許多人來說，這也是他們人生首次購房。

位於紐約的個人理財諮詢技術公司SmartAsset最近發布了2020年最適合首次購房者的城市，達拉斯-沃斯堡地區有6個城市進入了全美前40城市名單。該排名是SmartAsset根據全美185個最大城市在四個類別的指標中的表現而定。四大類別分別是：本地市場的受歡迎度，可負擔性，宜居性和就業。

嘉倫市排名第8，是唯一進入前10名的德州城市。該城市在就業率（第3位）和本地市場受歡迎度（第13位）類別中得分特別高。在2013年至2018年期間，嘉倫市的房屋中位價上漲了56％，是「排名前10位的城市中上漲第四高的城市」。在同一時期，該市的家庭收入中位數增長了近32％。隨著收入的增長，人們就可能將更多的錢用於儲蓄和必要時的首付。

達拉斯地區另外五個進入排名的城市分別是：弗里斯科市（第11位）、歐文市（第12位）、阿靈頓市（第18位）、布蘭諾市（第24位）和麥金尼市（第27位）。

德州共有11個最適合首次購房者的城市，除達拉斯地區的6個城市外，還有帕薩迪納市（第23位，休斯頓地區）、科珀斯克里斯蒂（第26位）、阿馬里洛（第33位）、布朗斯維爾（第37位）和埃爾帕索（第39位）。奧斯汀和聖安東尼奧地區沒有城市上榜。

責任編輯：林遠

https://www.epochtimes.com/b5/20/10/23/n12495842.htm

美國選情不確定因素影響下，考量第四季市場將面臨波動加大，產業將快速輪動，市場法人建議投資人可關注今年以來受疫情影響仍大，評價卻相對低，但具有高股利及長線成長優勢的不動產投資信託（REITs）等相關資產。

富邦證券指出，觀察今年以來，電商、實體零售銷售增速，及美國新增確診人數趨勢來看，可以發現實體零售銷售增速已逐漸回升。加上零售REITs的租金回收率也穩步回升。展望第四季，若配合疫苗順利上市，加上年底消費旺季的到來，商業性REITs需求將有望回升，也將帶動REITs的ETF出現補漲行情。

年初至今美國REITs市場報酬表現遠落後於美股、美債等資產，主因為疫情降低人群接觸頻率，衝擊實體經濟使不動產需求降低。若細分美國REITs產業，可發現與科技產業相關REITs板塊如基礎建設、工業表現較為穩定；與「人群聚集」相關REITs表現則遠落後於其他資產。

整體來說，目前美國REITs ETF具3％以上股利率，高於十年公債殖利率利差2％以上，對法人或長線投資人深具吸引力；今年以來流入貨幣型基金的逾1兆美元的資金仍在伺機回流，在資金大浪來襲下，由於REITs仍處於相對低評價，而長線展望受惠於5G浪潮、美國疫情走緩及千禧世代進入成家年齡，在消費型態改變，未來在住宅、工業、特殊型REITs都有成長機會。

群益全球地產入息基金經理人楊慈珍表示，2020年預估不動產企業獲利成長4～5％，股利率預估為4％，於低利率時代具吸引力。具租金概念的不動產類股獲利穩健增長，再搭配相對高息水準，有望吸引防禦性買盤流入，REITs及不動產類股仍有向上空間，除了傳統型地產，跟隨著網路發達所崛起包含數據中心、電塔、數位化工廠／迷你倉庫與及受惠老年人口增加的養老照護等特殊型REITs亦蓬勃發展，值得投資人多留意相關投資契機。

台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝指出，受惠Fed無限QE所帶動的低利效益，美國房地產景氣持續加溫，8月新屋與成屋銷售都創下2006年來最佳成績。在過去的20年，出現兩次全球金融市場崩跌，為2000年的科技泡沫和2008年金融危機，尤其金融海嘯對房地產是很大的考驗，不過REITs指數仍然能夠有每年平均報酬24％的表現。

現在與金融海嘯時期相比，REITs公司擁有強大的資產負債表，投情危機過後，REITs公司將再次恢復到先前水準，甚至比預期更多的上漲潛力，若長期持有REITs基金並當作資產配置中的一環，容易成為市場贏家。

【大紀元2020年10月20日訊】編譯：陳柏州・大紀元
舊金山灣區的聖塔克拉拉縣（Santa Clara County），該縣的估價辦公室近日發布一項報告，深入探討硅谷在中共病毒（武漢肺炎，COVID-19）疫情全球大流行之前，當地房地產總值達到史上近10年最繁榮的高點。截至2020年1月1日，該縣房地產的估價總值達到5,515億美元，比去年增長近7%。

根據《聖荷西信使報》（Mercury News）報導，有跡象表明，經過10年的增長，該縣房地產的估價總值正逐漸放緩。也因為今年初爆發的疫情，對經濟產生極大影響，明年的評估似乎不樂觀。

聖塔克拉拉縣估價員賴瑞．史東（Larry Stone）表示：「我們已經達到頂峰，我在一年前曾預測，將出現軟著陸。疫情導致的經濟危機，加劇正常的衰退。」（編輯註：聖塔克拉拉縣位在舊金山灣區的南邊，當地俗稱南灣，也是硅谷中心所在在。）

灣區最富有的縣

就不動產和商業個人財產（包括工廠設備和其它商業資產）的估價而言，聖縣是灣區最富有的縣。阿拉米達縣（Alameda County）的估價總值為3,316億美元，排名第二；其次是舊金山（San Francisco），估價總值為2,980億美元。

聖縣房地產價值的增長，大部分是來自於桑尼維爾（Sunnyvale）、山景城（Mountain View）和聖塔克拉拉（Santa Clara）的新建築和新購置，包括Google和Nvidia的辦公室，以及聖縣和聖荷西的Westfield Valley Fair購物中心進行大規模的擴張。

辦公大樓、公寓樓的增長速度超過其它行業，分別增長14%和10%。此外，單戶住宅占聖縣房地產財富的最大份額，達54%。

在加州，通常只有新建或出售，才會造成房地產價值的大幅增長。根據1978年，加州通過的第13號提案（Proposition 13），規定不動產以1976年估價為基礎，地產稅不超過估價的1%，並限制每年收稅漲幅不超過2%，除非不動產所有人變更或是重建、新建該不動產，否則不允許重新估價。

即便如此，過去10年來，聖縣房地產價值依舊持續飆升。2011年計算出的房地產的估價總值為2,990億美元，自此之後一直穩定增長。

誰擁有最多硅谷房地產？

穩定增長的主要推手是科技產業。在上一個財政年度，谷歌（Google）公司是該縣最大的納稅人，稅收超過9,700萬美元；其次是蘋果（Apple）公司的6,600萬美元；太平洋瓦電公司（PG&E）則為6,200萬美元。

根據一項名為「誰擁有硅谷？（Who Owns Silicon Valley?）」的調查報告，針對聖縣最大的財產擁有者全面進行評估，但這項工作很難追蹤，因為許多人是通過各種有限責任公司進行購買。截至2018年，斯坦福大學（Stanford University）擁有最多房產，總值約197.5億美元，其次是蘋果公司的89.7億美元、谷歌公司的75億美元。

明年房價總值不樂觀

在疫情爆發之前，估價員已發現房地產市場開始出現疲軟的跡象。在上一個財政年度，有10,306戶獨立房和公寓的市值，跌破了經第13號提案調整後的購買價格，使其有資格根據第8號提案進行重新評估。與上一年相比，增長了6倍。

由於疫情衝擊，加州實施封鎖令，許多飯店、商家被迫停業，其中有些是永久關閉。此外，許多人繼續在家工作，辦公室空無一人，因此，商業地產可能受到嚴重打擊。史東說：「收入的損失，使得房產的價值隨之降低。」他預期，明年更多房地產價值將下降。

根據不動產顧問公司高力國際（Colliers International）的數據顯示，今年9月，聖縣租賃辦公室的平均價格為每平方英尺每月5.02美元，低於今年1月的5.181美元。

高力國際高級研究分析師邁克．帕姆（Mike Pham）說：「我們開始看到租賃價格些微下降，但沒有達到經濟衰退時的預期水平。我認為主要是疫情的不確定性，導致人們有些害怕，租賃活動因而放緩。」

在住宅方面，到目前為止，房地產價格幾乎沒有受到影響。今年4月、5月，房地產經紀人還忙於計畫，如何在疫情期間安全地展示房產，銷售因此急劇下降。但聖克拉拉縣房地產經紀人協會主席道格．高斯（Doug Goss）指出，高需求將使價格居高不下，今年9月，聖縣的獨立宅的中位數價格，比去年同期上漲將近14%。但公寓市場似乎已經疲軟，豪華公寓（Condo）或聯排公寓的平均價格，比去年同期下降4.5%。聖縣房地產 住宅市場相對穩定

高斯補充說：「據我所知，硅谷地區的房地產市場，將繼續保持強勁。」#

本文刊載於舊金山10月17日地產版

責任編輯：李歐

【大紀元2020年10月16日訊】（大紀元記者高強編譯報導）根據德州房地產經紀人協會的年度研究報告，在截至今年三月份的12個月中，外國買家在德州搶購了近14,000套房屋，這些房產總價值為66億美元。這與2019年的報告中外國人購買的78億美元德州房屋相比，有顯著下降。

而德州在2019年國際買家的房屋購買量也已經比2018年大幅下降了28％。

該研究還顯示，德州外國買家購房量佔全美外國買家購房量的9％。德州在外國買家房地產購買方面，僅次於佛羅里達州和加州，在全美各州中排名第三。

德州房地產經紀人協會主席Cindi Bulla在報告中說：「儘管外國買家與前一個報告期相比略有下降，但德州仍然是國際買家的首選州之一，特別是來自拉丁美洲的買家，德州繼續擁有強勁的國際房地產銷售活動。無論是公司或居民的搬遷，外國買家選擇德州是因為我們具有靈活的經濟、工作機會、投資機會和友好的商業環境。 」

德州40％以上的海外買家來自拉丁美洲和加勒比海地區。特別是，該州吸引了來自墨西哥和巴西的大量購房者。

德州的主要城市吸引了成千上萬來自國外的移民，這些人為購房提供了動力。其中休斯頓在2018年的外國移民人數全美都市排名中排名第五，而達拉斯地區則排名第九。

去年，外國買家在全美範圍的房屋購買量也跌至十多年來的最低點。該年度研究顯示，截至今年三月底的過去一年中，外國買家在全美共購買了15.4萬棟住宅房地產，數量較之前一年下降了16％。外國買家在全美範圍內的房屋購買總金額為740億美元。

自2017年以來，由於經濟和移民條件的變化，外國人在美國購買的住宅房產下降了超過45％。而許多主要市場的房價上漲，加上住房庫存短缺也是一個原因。

這份房地產經紀人報告主要反映了新冠病毒大流行之前的市場數據。

責任編輯：林遠

1. 【大紀元2020年10月16日訊】（大紀元記者高強編譯報導）九月份達拉斯地區房屋銷售激增，比去年同期大幅增長27 ％。這是十多年來最大的九月份銷售同比增幅。房地產經紀人在該月共售出11,408棟獨戶房屋，創下九月份銷售的歷史紀錄。
2. 通常情況下，每年九月份的房屋銷售會放緩。不過今年卻例外。儘管遭遇新冠病毒(中共病毒)大流行，但創紀錄的低抵押貸款率仍吸引眾多買家採取行動。
3. 根據德州農工大學房地產中心及北德州房地產信息系統的數據，上個月的房屋銷售大幅增長，是達拉斯地區連續第四個月雙位數百分比的同比銷售增長。並且九月份的增幅是這四個月當中最高的。
4. 發展金融機構CDCG Asset Management的住房分析師Paige Shipp表示：「房屋銷售比去年同期增長了27％，實在令人驚嘆，但根據我所聽到的情況，這並不令人感到意外。因為達拉斯地區持續受益於從價格昂貴市場逃離的買家，而與新冠病毒疫情之前相比，我們看到向達拉斯地區的搬遷的人甚至更多。 」
5. 她說：「至於房屋需求是否將在2020年剩餘時間內繼續保持，所有跡像都表明是這樣的，但是我擔心的是，將沒有足夠的房屋供應，特別是合適的供應給買家。 」
6. 由達拉斯地區房地產經紀上市待售的單戶住宅數量比2019年九月份的水平下降了近50％。
7. 當地住房供應緊張導致房屋價格上漲。九月份該地區房屋銷售價格中位數同比上漲了10％，至291,000美元，接近歷史最高水平。
8. Shipp說：「隨著房價上漲，越來越少的買家能夠買得起房。因此，儘管我們處於蓬勃發展的市場這是事實，但也可能是未來銷售放緩的原因。」
9. 在過去五年中，北德州房屋銷售價格中位數飆升了40％以上。
10. 不過總部位於達拉斯的住房分析機構Residence Strategies的負責人Ted Wilson說：「隨著30年期利率的急劇下降，住房負擔能力方面的挑戰已不再是一個令人擔憂的問題，只是如果明年房價繼續以目前的速度上漲，則有理由相信，隨著可負擔性再次成為問題，需求可能會有所減小。」
11. 由於過去幾個月的大幅增長，達拉斯地區在今年前九個月的累計房屋銷售達到88,035棟，比去年同期增長了6％。而在截至九月底，未完成的房屋銷售數量增長了23％（已簽約但尚未完成交易的房屋），顯示十月份又將是房屋銷售的一個重大月份。
12. Wilson說：「上市房繼續減少，現在房屋供應量處於創紀錄的低位，相當於不到兩個月的供應量。很難想像現有銷售還能繼續攀升，除非可以加快上市房屋增加的速度。如今，準買家的選擇非常有限。」
13. 房屋銷售通常會在秋季會放緩，但是今年沒有跡象顯示買家活動減少。近期的同比房屋銷售增長，抵消了四月份和五月份房屋交易的大幅下降，當時大流行的封鎖使房屋銷售速度放緩。
14. 責任編輯：林遠
15. https://www.epochtimes.com/b5/20/10/16/n12479851.htm

最新調查發現，大型科技公司對辦公大樓的大量需求，在新冠疫情期間幫助穩定了矽谷辦公大樓租賃市場，但是與此同時，經濟持續動盪也導致辦公室轉租情況大增。

商用房地產公司高力國際（Colliers International）公布的第三季報告指出，隨著矽谷整體商用租賃房地產空置率愈來愈高，辦公室租金已開始下跌。數據顯示，矽谷第三季的辦公室空置率為11.6%，高於第二季的10.9%，第三季平均月租每平方呎為5.09元，低於第二季的5.24元。

高力國際聖荷西分公司資深研究經理塔特寇（Lena Tutko）說：「矽谷的商用房地產市場正在適應後新冠時代的經濟。」

高力國際指出，巴洛阿圖是矽谷第三季辦公室租賃交易的主要市場，Guardant Health在Hanover Street租下一棟面積25萬5000平方呎的辦公大樓，是矽谷第三季最大筆的租賃合約。

矽谷第三季有七筆商用租賃物業上市，總出租面積達98萬3300平方呎，其中81.4%是未完工前已與科技公司簽下租約的新辦公空間，包括Roku在北聖荷西簽下兩棟大樓共35萬8400平方呎，Google在山景城Clyde Avenue簽下19萬平方呎，摩根大通（JP Morgan）科技部門在巴洛阿圖簽下11萬9000平方呎，VMWare在巴洛阿圖Coyote Hill Road簽下8萬5400平方呎。

高力國際表示，轉租市場不斷在擴大，矽谷目前約有860萬平方呎的轉租辦公室面積上市，轉租空間目前占南灣空置辦公室面積的24.1%。

儘管矽谷商用房地產市場前景未明，開發商並未停止在當地興建新辦公大樓。報告指出，在第三季末，矽谷正在興建的辦公室面積約有1080萬平方呎。

https://www.worldjournal.com/wj/story/121519/4937170

本文由西橋地產行業分析師邢璟奕授權轉載。

2020年註定是不平凡的一年，一場突如其來的疫情席捲了全世界，對全球經濟造成重創。美國國民生產指數GDP在第一及第二季度經歷了環比(相較於上一個季度)-5%與-31%%的滑坡*，尤其是住宿，餐飲，汽車生產，社會輔助醫療，航空交通等行業。在經濟下行中，住宅房地產的增長成為了少見的一抹亮色。讓我們跟隨西橋地產的行業分析師邢璟奕，一起來瞭解新冠疫情對美國住宅房地產的影響。

1.美國整體住宅房地產市場

2020年的第三季度，住宅房地產的銷售量迅猛抬頭。7月全美的住宅房銷售**比上一個月(環比)增長了24.7%。住宅銷售的熱度持續走高，7月和8月的銷售額***比去年同期(同比)增長了8.7%和10.5%，同時等待過戶的地產交易合同也達到了歷史高點。

住宅房地產的火熱有幾大原因：

首先是被拖延的購買需求。2020年第一及第二季度，由於疫情帶來的不確定性，購房者以觀望態度為主。隨著不同州的疫情發展進程以及在家上班政策的普及，被壓抑的購房需求在房地產的旺季--夏天，得到了爆發。其次，優惠的貸款利率也吸引了購買者的目光。以30年固定利率的普通住房房貸為例，今年8月的利率約為3.00%，比去年同期3.94%優惠了將近1個百分點。最後，市場供小於求決定了中短期內房價會繼續攀升。全美的賣房價格中位數在今年8月達到$31萬***，比去年同期(同比)增長了11.4%。同時，購房者之間的競爭也很激烈，絕大部分的掛牌房屋會收到多份offer意向合同。西橋地產在今年春夏掛牌的房屋中也有不少僅僅一周內就拿到2-4份offer的情況，市場的火爆超出了賣家的預期。

2.DMV (DC特區、馬州、維州) 住宅地產市場

州級和郡級的房地產市場資料與全美市場相比要滯後一些，第二及第三季度的資訊不是很充分，西橋地產行業分析組會繼續追蹤報導，請關注“西橋房地產趨勢分析專欄”。這裡僅與讀者們分享幾個數據點。

DC在今年7月迎來了火爆的房屋銷售****，成交量達到10年來的最高值，同比(比去年同期)增長21%。與銷售量一同飆升的是DC的房價，7月房屋成交價中位數達到了53萬，大幅超越了今年4月的50.3萬，房價的年增長率為12.8%，達到8年來的最大房價漲幅。

馬州在7月也經歷了可喜的房屋銷售增長*****，同比銷售量漲幅為8%，房屋成交價中位數增長為7%。

3.西橋地產提供全面的安全措施，助你不受疫情干擾，買賣自住房，配置投資房。西橋地產按照NAR全國房地產經紀人協會建議的標準******，提供電話及網路視頻諮詢 (微信公眾號西橋地產、Zoom)、房屋掛牌銷售及出租、專業攝影攝像及3D網上看房、安排Showing(參觀)。其中房屋參觀有具體的流程，例如必須提前預約，遞交健康問卷，不能安排多組客戶同時看房，看房過程中各方必須戴口罩，經紀人與客戶必須保持社交距離，只在通風良好處或戶外交談等等…

西橋地產專業團隊，幫您買賣自住房，配置投資房。專注於馬州/維州/DC市場。有意請電410-505-7071與我們聯繫，或瀏覽網站www.westbridgehome.com深入了解。

https://tw.news.yahoo.com/%E8%A5%BF%E6%A9%8B%E5%9C%B0%E7%94%A2%E8%AB%87%E6%96%B0%E5%86%A0%E7%96%AB%E6%83%85%E5%B0%8D%E7%BE%8E%E5%9C%8B%E4%BD%8F%E5%AE%85%E6%88%BF%E5%9C%B0%E7%94%A2%E7%9A%84%E5%BD%B1%E9%9F%BF-070000627.html

房地產網站Realtor.com周二的報告說，舊金山的公寓租金快速下墜。其中開放式的一室公寓(studio)9月跌了31%，跌至月租中位數2285元，跌幅是全美之最。一臥公寓的租金則跌了24%，中位數至2873元，是多年來首次跌破3000元。兩臥公寓也跌了21%，至3700元。

Realtor的首席經濟學家荷爾(Danielle Hale)說，舊金山的租金迅速下滑，反映出疫症大流行對房市和租金的衝擊完全改變了市場形態，而且這個改變仍未停止。舊金山與其他一些以上班族為主的市區正面臨危機，市政府必須設法面對沒有人上班的辦公室，一方面要設法找人回去上班。如果找不到人，就要改變城市設計，為辦公室建築物進行改革。

舊金山的市區受到特別的重擊，因為市區科技公司林立，但是科技公司卻不得不讓員工在家工作。大多數科技公司已經讓員工在家工作至明年暑假，而且可能是讓他們永久都不用到辦公室上班。全城大多數的科技員工因此集體離開這個城市，退出所租的公寓，到郊區去找更大的獨立屋。

房地產網站Compass的資料顯示，8月暑假時舊金山掛牌出售的共度公司比去年同期增加了114%，反映出公寓在舊金山不再吃香。

據房地產網站Zumper的報告，7月暑假時舊金山的公寓租金開始大跌，這個月跌了9.2%。到了8月跌速加快，單臥公寓跌20.3%，兩臥公寓也跌了7%。

舊金山紀事報報導，由於共度公寓被放棄，經紀不得不設法找尋買家，已有經紀想到「買公寓送汽車」招徠。

https://www.worldjournal.com/wj/story/121369/4934268

疫情效應，邁阿密戴德郡地區房地產不是意料中的低盪，房貸低利率，加上首度購屋者增加，南佛州單戶住宅的銷售急劇增長，房屋存量減低，成為賣方的市場；原本低迷的公寓房產市場也被帶起。以比斯坎灣市(Key Biscayne)為例，6月到8月成交額與去年同期相比，增長43％。

根據RelatedISG International Realty本周發布的邁阿密第三季報告更新(MiamiReport Q3 Update)，邁阿密戴德郡目前在邁阿密多重上市服務(Miami Multiple Listing Service)上出售或出租的單戶住宅，僅占戴郡的0.67％，或67萬8860件中的4516。

報告顯示，自2010年以來，外國買家與美國國內買家的比例已從49％外國和21％國內，轉變為目前的23％外國及49%國內。該研究還表明，佛州是從紐約，新澤西州，伊利諾州和麻州遷居者首選。

理想情況下，健康的住房庫存應在六到九個月的供應量之間。但自今年5月以來，單戶住房庫存已從7.3個月減至8月底的3.2個月。由於需求，中位數售價也從5月的37萬5000元增到8月的42萬5000元，創自2007年以來最高紀錄。根據邁阿密房地產經紀人協會(Miami Association of Realtors)，2007年創紀錄的中位售價38萬元，但庫存量比現在高得多。

公寓市場的變化同樣巨大，供應量從5月的24個月下降到8月底的12.8個月。市場的中位數售價也開始攀升，從5月的25萬9000元增到8月的27萬5000元。不過，仍有足夠的庫存量讓公寓成為買方市場。

EWM Realty就邁郡的單戶住宅，公寓和聯排別墅的銷售活動分析，過去三個月漲幅最大的三個地區包括：在邁阿密海岸區，中位數房價56萬9608元，銷售量與去年同期相比，6至8月增長42.6％，銷售額從4600萬元增到5100萬元，增長29％。波美多灣(Palmetto Bay)房價中位數31萬471元，完成交易的銷售額增長6.3％，總銷售額增長14％，從6510萬元增至7420萬元。比斯坎灣(Key Biscayne)中位數價格107萬9895元，總銷售額從1億100萬元增至1億4400萬元，增長43％。