2020-08-06
台股終於飛越30年高點12,682，創歷史新高，外界質疑是資金派對齊聚，但金管會主委黃天牧認為台股除了資金行情，仍有基本面支撐，股價表現是「有基之彈」。
房市價量俱增 是市場失靈？ 抑市場炒作？或有基之彈？
在此同時，上半年量穩價溫的房市，經過疫情考驗，展現了相對抗疫力，不跌反漲，且房價有持續推升跡象。很多專家學者解讀為資金氾濫所造成的不理性行為，認為供過於求而房價卻上漲現象是「市場失靈」。當然更多專家學者認為少子化時代來臨，出生率與死亡率已呈死亡交叉，加上房價所得比攀高，年輕人購屋能力降低，需求將持續減弱，房價沒有續漲的道理，並比擬台灣房市將會因少子化而日本化，勢將走向泡沫化，房價不顧經濟與基本面逆勢上漲，應該歸責於「市場炒作」。
其實，影響房價漲跌因素眾多，除資金、利率、市場投資環境以外，包括人口增減、經濟成長、土地與市場供需、進出口貿易、匯率、稅率、房價所得比、市場供需…等基本面，以及景氣技術循環面，還有政策消息面、購屋信心指數…等因素，若把資金氾濫、利率偏低、持有稅偏低、房價所得比偏高…任一因素做為房價漲跌判斷依據，就容易忽略掉其他影響的變數，而陷入比較變數上失真的盲點，包括各國景氣循環、政策、稅制迥異，也難以單一變數公式化的認定其影響房價的程度，以及認定台灣房市走勢一定就會日本化。
單一變數解讀房市容易失真 市場機制由多重變數交織而成
自從房市在2014年結束多頭市場反轉向下以來，歷經四年房價緩跌，市場在軟著陸後逐漸回穩，專家學者解讀供給增加房價不跌反漲是市場失靈，筆者認為市場一點也沒失靈，因為現階段供給雖然增加，然而需求並未下降，反而因時空因素轉變，某部分新的需求卻在逆勢增加，這是未具市場實務專家學者的一大盲點。另外，房價上漲因素歸咎是市場炒作，更是不了解現階段房市交易結構，就只有剛性需求的動力，假性投資需求尚未介入，何來炒作之說？不過，的確到了下半年，房價蠢蠢欲動，除了剛性需求支撐市場外，加上市場信心滿滿，換屋需求會大幅增加，而一旦漲幅過高，投資需求就會躍躍欲試，市場就會有過熱現象。
從市場經濟基本面、技術循環面、政策消息面分析，筆者認為房市在技術面，未來三到四年應有小陽春的局面；在政策消息面，政府雖不會作多或作空，但應會有風險控管的政策部署；而在基本面，台灣防疫有成，相對競爭力提升，經濟成長狀況不致太差，加上台商回流、資金回流、利率偏低…等有利條件下，房市三寶(工商用地、廠辦、商辦)將成為房市復甦領頭羊。因此雖不樂見房價過高，但此波市場在資金多與利率低雙禿鷹的逆襲下，房價上漲趨勢應該無法可擋。
五大需求大浪潮成為房市有基之彈
到底房市持續上揚是否純為資金氾濫，還是有基之彈？筆者光就時空變化因素，分析房市五大新增需求浪潮，在資金充沛推升下，此波房市榮景將持續到2024年：
(一)「喜新厭舊」需求大浪潮：過去購屋年輕人喜歡蛋黃區，只有望房興嘆，現在由於交通建設發展，舒適實惠的蛋白新屋成為年輕人新寵，購買蛋白新屋將成為未來一大新趨勢。
(二)「兩代不同堂」需求大浪潮：兩代不同堂趨勢由北延燒至中南部及二、三線城市，從近年來人口負成長環境下，家庭戶數居然增加，就知道年輕人自立門戶的大浪潮來了。
(三)四十年以上「老厝換新屋」需求大浪潮：台灣地區四十年老屋依統計平均比例已達20%以上，再過幾年，這一大批老屋將邁向50高齡，已成為城市進步的大障礙，不能都更的老屋在各項不利條件下逼得不得不換，不管是沒能力者以大換小，或有能力者以小換大，都會是一波換屋大浪潮的來臨。
(四)「人均住宅空間增加」需求大浪潮：從近年家庭戶數增加，而另一現象是平均家庭人數減少，就可得知每一年「人均住宅空間」逐年擴增，這種追求舒適寬大的住宅空間趨勢有增無減，且越來越明顯。
(五)台商回流引發「土地、廠辦、商辦」需求大浪潮：台商回流，核心高端產業回台設廠，外資企業陸續加碼投資，房市三寶將會有爆發性迫切需求，持續增溫。
房價若暴衝 房市第六循環提前結束
綜上所述，五大新增需求將在「資金多＆利率低」雙禿鷹推波助瀾下，推升全台房價。當全球QE持續，加上租稅大赦，熱錢不斷湧入，超額儲蓄在利率偏低下被迫湧出，游資充斥市場，建築相關建材通貨俱漲下，房產成為資金避風港，房價欲小不易。全台資金有如洪流難以抵擋，筆者衡量市場供需狀態，若未來全台交易量價上揚空間超過二成以上，就是房市泡沫的警戒線，也是此波房市第六循環的終結點。
https://www.moneyweekly.com.tw/Magazine/Info/%E7%90%86%E8%B2%A1%E5%91%A8%E5%88%8A/48281/
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