過去幾年我常苦勸沒房的年輕人，不要把有限的血汗錢拿去買房子。結果是，不少人罵我危言聳聽，罵我不懂房地產。因為，他們把租金變成資產，這種以買代租策略，讓他們有個窩同時又擁有資產，有什麼不對？
老實說，如果你錢太多，不怕資產泡沫化，不怕手上資產一夕間變成負資產，當然沒有什麼不對。只是，你們都太低估了金融市場崩盤和資產泡沫化的驚人威力。
如果資本市場這座超大紙牌屋要跨掉，房地產一旦出現「零首付」和「零元購屋」訊號，就等於最底部的紙牌己經開始彎腰。
2008年雷曼兄弟和美林銀行因為次級房貸風暴破產，在這之前，美國房地產市場就是出現一堆「零首付」和「零元購屋」現象。
我想，對資本市場和房地產有概念的朋友，都知道會有這個現象出現，海平面以下的事情必然是很大條了。
像是，這種用零首付甚至不花錢就能到房子的手法，很顯然是建商因為資金壓力已經大到快爆錶，加上建商們不肯降價，寧可貼點利息，騙市場中最後而且是資金最少的買方進場，所使的最後殺手鐧。
此外，景氣下行，銀行爛頭寸和全台餘屋太多，也是夭壽嚇人的助力。
如果我們把購屋消費者分為3級，第一級是豪宅購物客，口袋深度當然不用說了，但這種人少之又少，而且自從川普當選後，國際局勢像大怒神喝了過期假酒上吐下瀉，這些頂級VIP也免不了內傷外傷失眠引發生理失調，自然無法繼續推高豪宅價格。
第二級就是中產階級，像是醫師律師會計師中小企業主或上市公司高級主管，他們有穩定收入，但景氣蕭條，他們要多進帳幾塊錢也很辛苦，儘管他們購屋實力驚人，但也會因此延緩換屋或置產計劃。
第三級就是一般上班族，存款不多，債務不大，但現金流也像小水溝，自備款永遠存不起來，只好以租代買。而這次的「零首付」和「零元購屋」現象，就是建商針對他們發出的逃命訊號。
當然了，他們的信用分數在銀行來看，是比較低階的，也就是風險係數較高的。如果政府和銀行及建商三方沒控制好「零首付」和「零元購屋」政策，一旦資產泡沫化，這些三級購屋戶，將會為台灣帶來雷曼兄弟式的次貸危機，不僅銀行會受傷，建商破產，最可怕的是，會有一大堆以為自己擁有房地資產的年輕人或中低收入族群，在某天早晨醒來，打開手機或電腦看到新聞時，會以為自己只是在做惡夢。
因為，他們的房地資產，一夜之間就會變成負資產，而且連逃命機會都沒有。我想，我這樣說很多人都不會相信。老實說，我真的不會怪他們，因為，他們還年輕，都沒經歷過什麼叫金融風暴和資產泡沬化。
在這裡我就舉一個真實案例：
幾天前剛好我認識10幾年的香港老友，來台北找我吃飯。我跟他談到台灣最近也出現「零首付」和「零元購屋」時，他聽了憂心地說，這又讓他回想到1997年，香港特首董建華推出的「8萬5」慘案。
當時，因為香港的房價被炒到天價高，剛上任的董建華為了打壓房價，突然宣佈推出「8萬5」的房屋政策。
這個政策的大意是，他上任後，在香港每年要興建8萬5千間以上的公宅，讓大家都買得起房，10年內要讓全港7成以上居民都擁有自住宅。
當時，香港全年的推案量也不過2,000間。他這個政策一公佈，香港的房地產一夕崩盤。
就這樣，許許多多把存了好幾年血汗錢當頭期款，再透過銀行貸款買了房子的薪水族，一夕間就成為「零下資產」的欠款戶。因為，房市急崩超跌3成以上，這也讓他們的房子價值，跟著跌了3成以上。
例如，當初他們認為自己房子有1,000萬價值，用這個價值向銀行抵押貸款了800萬，沒想到才一夜之間，他們房子價值只剩700萬，這也等於他們還倒欠銀行100萬。
幾十萬人就因為還不出這個價差，只好被宣佈破產，被趕出自己的房子。
可想而知，那時候多少人無法接受這個事實，輕生尋短。
可想而知，那時候有多少家庭，老老小小的全露宿街頭。
儘管事隔近20年，我這位香港老友，講到這裡仍是激動不已，那時他的許多朋友都破產，他記得很清楚，那些一夕破產的人都問著同樣問題：
「為什麼會這樣呢？他們都是老老實實掙錢供房的人，沒做什麼壞事，也不炒房，為什麼會淪落到破產，甚至流落街頭的慘狀？」無奈，資本市場就是如此。
儘管你沒做錯什麼，甚至認真刻苦地工作，照顧家人，然而，當你上了資產階級這條船，卻沒有足夠現金來當救生艇或救生圈時，你的下場就是淹死在無情的金融海嘯裡。
總之，資產只是個數字概念，不是你的房子越大，用的水泥鋼筋越多，就越有價值。
當你有了這個正確觀念，只要你有足夠現金，有充分的避險策略，你要全額貸去買房，或是零元購屋，都沒有人可以指責你。
話說回來，如果你沒有足夠現金做救生圈，或者自備款不到3成，甚至使用全額貸的高桿杆，一旦資產泡沫化，不僅你的房子被收回拍賣，你以前交出去的頭期款和本金利息，也都會成為泡沫，此外，你還會成為負債好幾百萬的信用破產者。
我說過，當資本主義這個大富翁遊戲，玩到最後時，決定你存活率高低的，不是你有多努力，或是你多會存錢。而是，你是否真的搞懂資本主義的遊戲規則。
否則，你的一個無知的買房衝動，真的會改變你的命運，讓你一輩子無法翻身。老實說，我也相信有為的政府，應該不會讓雷曼事件和董建華「8萬5」慘案，在台灣重演。
然而，最後一點提醒，台灣這幾年房市交易量明顯走低，銀行購屋貸款和建築貸款，竟然還一直雙雙創新高。
當紙牌屋底部已經彎折，頂端還在繼續疊紙牌，我真的祈求上帝，希望台灣可以安然度過這次房市修正期。
本文由狄驤的資本主義求生筆記授權轉載，僅反映作者意見，不代表本社立場
原文刊載於商業周刊：別把血汗錢拿去買房子！台灣房市出現「零首付」背後，你該懂得的駭人真相
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作者：狄驤
早年為媒體工作者，同時也是兩岸資深投資人。
筆者認為：資本主義這個大賭場裡，只有兩種人，一種是吃人的莊家，一是被坑的散客。如果我們八字不好，無法成為吃人的莊家，那麼，至少要當一個不被坑殺的聰明賭客。這是身在資本主義世界的每個投資者，都應該要奉行的江湖鐵則。
筆者目前專職寫作，著作曾多次登上博客來網路書店［商業理財類］暢銷排行榜第一名
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