2021房市預測：四大勁爆局勢大考驗－不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

2020台灣房市面對新冠肺炎（武漢肺炎）疫情的肆虐，在資金充裕與利率偏低的庇蔭下，展現了強勁的抗疫能力，全台房市表現可用六個字形容：「北緩丶中溫丶南熱」，截至今年第二季為止，六都房價漲幅表現與去年同期比較依次為台南+15.6%丶桃園+12.97%丶高雄+11.17%丶台中+9.81%丶新北市+3.35%丶台北市+3.35%。（如圖）

Q2對照108 Q2六都各項漲跌統計。（李同榮提供）

2020全台房市「北緩丶中溫丶南熱」台南最強，台北最弱

2020全年度表現，台南市為六都最強、台北市最弱，各行政區漲幅前三幾乎都是蛋白區，顯然是比價效應，全台各新興工業區帶動了蛋白翻身的機會。雙北市房價有漲不動的現象，而桃園市今年交易量為六都之冠，全年房價漲幅有後來居上趨勢，預期2020年全台房市交易量將突破32萬戶，而房市逆勢上揚的表現，的確跌破很多專家眼鏡，不得不按圖說故事由空翻多。

六都建物買賣移轉棟數統計比較。（李同榮提供）

2021年即將到來，房市表現是否延續2020年的熱度，端視市場能否經得起四大勁爆局勢的考驗：

（一）「中美霸權之爭」所牽動的全球財經發展局勢

中美商戰表面上是貿易與科技資安之戰，其實隠含著世界兩強的霸權之爭，各國將掀起貿易保護主義，同時牽動科技產業供應鏈的斷鏈連鎖效應，台灣必須降低對大陸貿易的依存度才不致受傷，但根據大陸海關總署7月公布的統計數據，今年上半年，中國大陸整體進出口衰退6.6%，而兩岸貿易卻逆勢成長7.8%，一旦美國陸續祭出供應鏈封鎖令，在選邊站的過程，台灣製造業回流勢必會加速，面對這種局面，台商若能展現韌性與適應力，資金與產業都能陸續回流台灣，對商業不動產後市前景就會相對樂觀，2021年房市三寶（工商用地丶廠辦丶商辦）將會有更強勁的爆發力。

（二）「台美關係提升」所牽動的兩岸政軍緊張局勢

世界兩強中美霸權之爭若擦槍走火，就會產生「修昔底德陷阱」引發戰亂，台美關係在中美霸權之爭中不斷提升，牽動中共不斷對我政治軍事上的威脅，台灣在立場親美的同時，面對兩岸不確定因素，必須有能力化解緊張局勢，房市才不致動盪不安。

（三）「全球疫情擴散」所牽動的股匯市與房市的動盪局勢

全球COVlD-19疫情擴散狀況若持續嚴重，將考驗各國防疫能力與相對競爭力。今年瑞士洛桑學院公佈全球競爭力與數位競爭力，台灣兩項競爭力都排在11名，顯示疫情控制得宜的台灣展現了相對總體競爭力的優勢，然而若疫情持續擴散，對全球經濟將產生重創，緊接而來對台灣的股匯市動盪就在所難免，而牽動的房市走勢也要面對嚴峻的考驗。

（四）「建照量丶開工量與使照量乖離太大」所牽動的房市過熱局勢

2021年台灣若能通過前述三項勁爆局勢的考驗，第四項考驗就是房市的供需基本面的背離現象，尢其是建照量丶開工量與使照量乖離現象已創六年來新高，未來三年的需求若沒增加，三年後開工量就可能會下彎而呈現死亡交叉，因此，2021年房市將面臨供需基本面的三大問題：

（1）市場信心過強，建商持續加碼推案，2021可能創下推案量新高，超級供給現象將埋下市場的潛在危機。

（2）市場由剛性需求轉為假性需求，投資客進場，交易會爆量，但續航力會轉弱，投資風險會增高。

（3）蛋白翻身力道要能持續，剛性需求的強勢必須延續外，市場要能帶動換屋需求增加，才能真正消化市場的過度供給。