不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

北市府亮出將加重囤房稅措施，吉家網董事長李同榮說，加重囤房稅議題存在的四大迷失，包括多戶持有不能與囤房劃上等號，加重囤房稅應避免傷及無辜，加重囤房稅治標無法治本、囤房不等於炒房，「持有稅全面簡化合理化」比「加重囤房稅」更能治本、囤房稅不等於打擊高房價，加重囤房稅無法解決高房價問題。

囤房稅議題存在的四大迷失：

一、多戶持有不能與囤房劃上等號，加重囤房稅應避免傷及無辜：據2014年房市高峰時統計，全國有8.4萬人是持有四戶以上的房地產大戶，人數最多的是台北市和新北市，各有2.2萬人和1.3萬人；台北市、新北市和台中市坐擁四房以上者，占有房者比率皆超過一成，在六都中坐擁10戶以上的房地產大亨，則以新北市人數最多，台南市最少為232人；台中市擁房超過10戶的地產大亨則是六都第二，而台北市則排名第三，這可能與建商餘屋有關，所以針對六戶以上大戶加重囤房稅應該首當其衝的是新北市與台中市未消化的建商餘屋，問題是建商擁有多戶餘屋的動機是否蓄意囤房值得商確，所以才有三年緩衝去化不加重囤房稅率的措施。另外，在偏鄉地區乏人問津的老舊房舍也不少，這些持有者可能也會被認定為多房的囤房者。

二、囤房不等於炒房，加重囤房稅治標無法治本：囤房的形成四大主要因素，1.市場游資太多、2.銀行利率太低、3.投資管道太少、4.市場有利可圖（包括租賃市場的包租公），而囤房持有的三大主要目的包括1.希望長期保值與獲利、2.期待增值累積財富、3.財富地位表現。簡單結論，多房不代表囤房，囤房不代表短線炒房，加重囤房稅，只能治標無法治本，對打擊的對象可能也無動於衷，對打擊房價也沒直接效果。

三、持有稅全面簡化合理化」比「加重囤房稅」更能治本：台灣的非自住持有稅偏低是事實，但持有稅的改革是為追求稅制全面健全化，未來稅制的改革只要「減法」不要「加法」；只要朝向治本的「簡化且合理化」不朝向治標的「稅上加稅複雜化」，一旦全面化改革，就要考慮廢除複雜的稅基，把房屋稅與地價稅合併依總價課稅，稅基拉高稅率要合理降低，再依自住非自住課以不同稅率，自住輕稅，持有30~40年即免稅，非自住多戶的持有稅有遞增調整空間，但不能冠予「囤房」之名，對於偏鄉持有多年的老舊房舍應有配套措施，各都會應有因地制宜的彈性政策。

四、囤房稅不等於打擊高房價，加重囤房稅無法解決高房價問題：房市核心問題不在房價，房價問題核心不在囤房。真正的房市核心問題在供需，而供需問題核心在「土地政策」與「房產政策」，政策健全就能因地制宜解決都會供需與房價問題，炒房需要有炒房的環境與時空，健全房產土地政策，使農地不能工用，工業地與商用地不能住宅用，包括土地的持有稅變革，才能使土地價格合理化，進而促使房價平穩，讓交易市場主流導向剛性需求，就沒有短線投機空間，自然沒有炒房行為。(時報資訊)

囤房稅議題受到關注，但財政部長蘇建榮昨（21日）在立院財委會受時代力量立委黃國昌質詢時，提出兩大理由暫緩推動囤房稅，包括「囤防只有雙北嚴重」、「地方地府可藉稅基調整，來達到政策目的」；對此，支持囤房稅的政治大學地政系前教授張金鶚直言「政治考量」，房市專家Sway質疑，把責任推給地方政府。
 
不過吉家網董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮則認為，囤房的原因很多，不見得就是炒房，政府應想辦法解決高房價問題，不應開徵囤房稅。
 
蘇建榮昨答詢黃國昌時表示，「台北市、新北市囤房問題較為嚴重，中南部縣市房屋多為單一自住，不能將問題丟到全國」，若依黃國昌提案，將單一自住房屋稅從現行1.2%降到1%，將會導致地方政府稅收大減。

蘇建榮還說，現行房屋稅條例中就有相關機制，房屋稅負擔除了稅率外，還可以從稅基調整，以台北市為例，明年可藉降稅基由調降的方式，達到房屋稅實質稅率降為0.6%。蘇建榮強調，若毫無配套就貿然打房，房屋價值的折減影響抵押貸款價值，或是造成金融波動，都要考量在內，「不是說打房就打房。」
 
對此，政治大學地政系前教授張金鶚直言，「會暫緩法案最大因素還是政治考量」，囤房稅目的，是要打擊擁有房屋4戶以上的人，「但不能說雙北的房子最貴，所以不能把問題套用全國」，其他縣市也有人去囤房，又如果說每個地方政府都可以自行降基稅，「誰也不想去承擔問題」，形同中央把壓力轉嫁給地方，應該要靠中央去制訂統一法案。

房市專家Sway也質疑，中南部的也有囤房的問題，另外以地方政府可以調整基稅為例，但現在誰敢這麼做，「政府是不敢處理囤房稅的問題」，最後只是不想處理居住正義，以及不顧高房價而已。

但也有人持不同意見，吉家網董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮則表示，多戸持有不能與囤房劃上等號。他認為，對六戶以上大戶加重囤房稅，首當其衝的是新北市與台中市未消化的建商餘屋，問題是建商擁有多戶餘屋的動機是否蓄意囤房值得商確，且在偏鄕地區乏人問津的老舊房舍也不少，這些持有者可能也會被認定為多房的囤房者。

「囤房不等於炒房，加重囤房稅治標無法治本」，李同榮說，囤房形成4大主要因素包括，市場游資太多、銀行利率太低、投資管道太少、市場有利可圖（包括租賃市場的包租公），因希望長期保值與獲利、期待增值累積財富、財富地位表徴，所以「多房不代表囤房，囤房不代表短線炒房」，加重囤房稅只能治標無法治本，對打撃的對象可能也無動於衷，對打撃房價也沒直接效果。

李同榮再說，房市核心問題不在房價，真正問題在供需，而「供需」又體現於「土地政策」與「房產政策」上，如果能讓土地價格合理化，進而促使房價平穩，讓交易市場主流導向剛性需求，就沒有短線投機空間，自然沒有炒房行為，所以先解決高房價吧。（高敏鳳／台北報導）

高房價問題一直是各界商討話題。范厚民攝http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20191022/1652395/rtn/%E8%B2%A1%E6%94%BF%E9%83%A82%E7%90%86%E7%94%B1%E5%96%8A%E5%8D%A1%E5%9B%A4%E6%88%BF%E7%A8%85%E3%80%80%E5%AD%B8%E8%80%85%E7%9B%B4%E8%A8%80%E3%80%8C%E6%94%BF%E6%B2%BB%E8%80%83%E9%87%8F%E3%80%8D

為遏止炒房囤房，北市長柯P亮出加重囤房稅，藉以解決炒房與囤房問題。財政部長蘇建榮昨日提出2大理由暫不推動囤房稅，第1，各縣市面臨的問題不同，囤房稅須整體考量，不能將雙北的問題套到全國一體適用。第2，現行法制下，地方政府已可藉稅基調整來達到政策目的。房市專家認為，囤房不等於炒房，加重囤房稅治標無法治本，政策實施與否，關鍵在於相關配套，

北市府亮出加重囤房稅措施，除明年計劃把單一自住房屋稅實質降到0.6%，對持有戶數也將採1.2%區間累進，持有6戶以上稅率建議從3.6%增為4.8%。吉家網董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮指出，北市府的囤房稅提議雖立意良善，但鑑於現行法令稅率範圍1.2~3.6%，加重4.8%的稅率調整必須透過中央修正《房屋稅條例》，而南北各都區域情況不同，修法不易，因此，地方可在法令稅率範圍內自由調整稅基，達到自住降稅與非自住多戶增稅的目的。

李同榮認為加重囤房稅議題存在4大迷失，第1，多戸持有不能與囤房劃上等號，加重囤房稅應避免傷及無辜；第2，囤房不等於炒房，加重囤房稅治標無法治本；第3，「持有稅全面簡化合理化」比「加重囤房稅」更能治本；第4，囤房稅不等於打擊高房價，加重囤房稅無法解決高房價問題。簡而言之，持有稅改革應全面簡化丶合理化，多房遞增調高持有稅。解決高房價，政府應先提出全面革新的「土地政策」與「房產政策」。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨則認為，地方政府原本就有調整房屋稅的權限，不過由於各縣市狀況不同，一體適用確實有天龍國思維之疑慮，而政策實施於否，關鍵在於其政策目的與相關配套，從過去經驗來看，一廂情願的政策到最後只會有意想不到的副作用。

 https://estate.ltn.com.tw/article/8441

關鍵字：包租代管﹑補貼金﹑補貼﹑北市府﹑房客﹑花敬群﹑李得全

原文網址: 包租包管補貼了誰？北市府試算表槓內政部　花敬群嗆「不要被柯P帶壞」 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1558779#ixzz62bBqa7D7
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前幾天和朋友聚聚，約好在的市民大道的一間小店，好一陣子沒來，選擇從東區沿著敦化南路轉往市民大道，這一整條各具特色的店家，連假前夕還是有那麼多人出來吃吃喝喝，比起幾年前整條路上兩三隻貓的慘狀，無論到底是大夥沉湎於小確幸，抑或是台資、台商回流帶動消費力，現在真的好多了。不過消費者心思難測，整條盡是食肆的路上，強弱態勢明顯，守著大半空位的還不乏是媒體報導的名店，競爭之激烈，不言可喻。

除了生意好些，另一個和以前不一樣的，是這條路上許多店家都配合了 Uber Eats 和 foodpanda ，無論是燒肉或是熱炒，動動手指就能送到家，若要說線上線下虛實整合，餐飲業倒是願意嘗新為自己找出一條生路。特別是市民大道上的這些店家，多數都不是過路客，透過外送平台，在無需增加外送人力的狀態下，一方面接些訂單，二方面還能順便打打廣告，吸引一些新客人，虛實之間，倒也不失為是生命走出自己一條路的形式。

事後私下打探了平台對店家抽成，歸納起來，每筆訂單在3成上下，這樣算算要想靠外送賺大錢完全不可能，對店家來說，外送平台並非生財工具，而是行銷通路，這個路數，和幾年前大家狂卡位一級商圈店面做為廣告宣傳，有著異曲同工之妙，現在戰線拉到虛擬世界，從餐飲開始也算是水到渠成。

首先，是台灣餐飲業市場長期處在高競爭、高成長狀態，並且不斷有新競爭者加入。根據財政部統計，去年全台餐飲業家數達14.1萬家，寫下六年新高，這除了是台灣人愛吃、愛嘗鮮的性格外，小型創業多選擇餐飲入手，也是原因之一，也因為這原因，餐飲業更願意推陳出新，也願意求新求變，自然與外送平台一拍即合。

其次，是願意選擇外送平台的消費者，對價格較不敏感。即使許多提供外送的店家額外加價，消費者仍願意買單，要是外送平台祭出折價優惠，更提高了消費者的購買意願，好的消費經驗也會讓消費者一再回流，讓外送型態的消費能夠成長茁壯。

當線上線下整合已成趨勢，兩者均不會因為過度競爭而完全消失，他們自然會運作出一套商業法則，差別只在產業。願意嘗鮮的新店家，透過網路平台媒合願意嘗新的消費者，無論是否能發展成如對岸的外送日常，虛實之間能形成互補，就可能會是新消費行為的火苗。

對於店家，線上線下整合最大的好處是，不再侷限店面所在位置，透過虛擬平台，只要好吃和具特色，形成口碑之後，一樣有機會能把虛擬客拉到現實世界；對平台業者而言，好店家的加入，有助平台提升知名度與指名度，好店與好平台的強強聯手，只要不要其中有人拿翹破壞規矩，自然會形成一套生存學，也無須公權力過度介入。

只是，在虛實整合之中，當市場夠大，看著接二連三的外送車禍，無論業者或市政府，都是到了該為外送小哥小姐們想想保障與安全的時候了。目前看起來，外送市場百家爭鳴自是必然，依照台灣的商業慣性，過陣子就會漸漸走向整合，留下幾家為數不多的業者各據一方，在這過程中廝殺難免，消費者在這段時間能享受到更多折扣，成為其中最大獲利者。

●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理

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https://www.nownews.com/news/20191016/3693112/

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】建商對於未來商辦市場信心提高，積極購地持續擴大商用不動產開發比重，加上自用以及投資需求穩定，使得2019年商用不動產交易買氣熱絡。依據信義全球資產最新統計，北市商辦價格持續走穩，平均售價維持在84.7萬元，毛租金資本化率維持在2.51％。其中租賃市場優於買賣市場，受惠於信義計畫區租金行情持續創新高，頂級辦公持續拉高平均租金，Q3平均租金上漲至2,280元，空置率持續下降至3.19％，在沒有新增供給的情況下，預計第四季空置率有機會低於3％。內科市場這一季表現也相當亮眼，又出現整棟交易，租金及售價都有明顯的上漲。

信義全球資產總經理柯宏安分析，商辦買氣明顯成長，雖然平均售價尚未突破2015年的高點，但買方願意加價的比率提高，聯強國際以每坪100萬元買下南港輪胎位於南港的商辦大樓，已創下當地新高行情，台北市商辦仍是買方布局的重點。國際貿易衝突轉單效應持續擴大，除了中美貿易戰發酵外，近日日本與韓國貿易僵局也持續緊張，許多大廠回流台灣，上市櫃購買工業地產交易量從2017年逐年攀升，又以桃園交易占最大宗。而第四季台北市有大案即將登場，信義行政中心地上權招商案，預計會造成搶標熱潮。
 
從買賣交易來看，從2018年開始北市商辦售價走勢平穩，使得自用以及投資方積極進場，建商對於商用不動產發展信心增加，紛紛宣布提高商辦開發比重，2019年上半年辦公室開工量已創下統計以來的新高。本季整體商辦平均售價在84.7萬元，變化不大，整體租金資本化率落在2.51％，A+級的辦公售價小幅下降，平均售價來到130.2萬元，A、B級辦公則維持在每坪90.9萬元、73.3萬元，各商圈之間沒有太明顯變化。

由於辦公市場供不應求，空置率持續下降，平均空置率已下降至3.19％，創歷史新低點，許多辦公大樓租金刷新自己新高紀錄，指標性商辦重新調高租金行情。信義世貿商圈受到南山廣場釋出，帶動整體租金上漲，國泰置地廣場在本季高樓層也出現租金達4,500元以上行情，主要承租方來自科技、新創、共享辦公等業種。在辦公市場需求旺盛的情況下，承租戶已難在信義世貿商圈找到大面積的供給，只好往其他商圈尋找標的，使得松江南京、敦南以及敦北民生商圈空置率都有大幅的下降1％。
 
內科廠辦市場本季表現相當亮眼，從2018年出現整棟交易比率提高，本季宜進實業以5.4億元買下海天科技大樓整棟廠辦，10月也接連出現壽險業買下整棟廠辦交易。第三季內科租金及售價都有明顯的漲幅，平均售價上漲至51.9萬元，租金資本化率為2.73％，平均租金為1,180元，西湖、文德、舊宗三個商圈租金同步上揚，但空置率小幅回升至3.91％。內科市場中最熱的西湖段，需求穩定，平均租金上漲至1,347元，空置率下降至1.23％，2020年將會有新大樓釋出宏匯瑞光廣場，預計屆時可見大型租戶搬遷潮。
 
儘管現階段市場普遍看好商辦場與商用不動產發展，但是，根據一位歷經過2次房地產景氣波段，房地產資深經驗達30年的業者指出，每當景氣波段出現「辦公室熱賣」情況，這是「市場最後可以賣的商品，看到這樣的商品開始熱賣，接下來的市場通常就會在谷底沉寂好長一段時間。」他解釋，台灣房地產業者大部份都喜歡賣住宅產品，因為「住宅產品買的人最多，也最好賣。所以，常會看到建商把商業區土地拿去蓋住宅，而不是蓋整棟辦公，換個角度看，如果商辦市場真的那麼好賣，建商為什麼要犧牲商業區用地？」
 
他說，一個波段的房地產景氣有4大階段，①景氣好的時候，大坪數豪宅很好賣，②景氣中等的時候，建商開始轉向規劃中型坪數產品，然後在不是豪宅的地段，開始蓋豪宅。③如果景氣轉差，市場會看到很多促銷花招，送家電、抽電視、吸引客戶來現場拿贈品等等，這個時候，市場會出現低總價、小坪數(因為高總價、中總價的客戶已經被清理完畢)。④當這種小坪數、低總價商品也被發現並不好賣的時候，「商用不動產」就會開始出現，吸引市場中另外一股買盤，通常「商用不動產」這類產品在市場大概2年時間就會玩完(因為畢竟買家比較少)。
 
他指出，過去他經歷2次房地產景氣波段循環，不論時間長短，這4個階段都重複上演，當第4個階段出現時，就是波動景氣走到谷底，然後等商用不動產都賣不動的時候，市場就開始沉寂，這次10年房地產景氣波段，消耗了一批不動場市場買家，當然也慢慢培養出一批新的買家出來，這批新買家，是下一波房市從谷底翻起的動能。最後，他也強調說：「這一切房地產景氣循環都必須是在政治、經濟狀況正常發展模式下進行的。若有變數發生，情況就要另行研判。」

信義全球資產統計指出，第三季北市商辦價格走穩，平均成交價維持在每坪84.7萬元，不過買方加價意願已提高，聯強國際以每坪100萬元買下南港輪胎位於南港的商辦大樓，即已創下當地新高行情。

信義全球資產總經理柯宏安說，商辦買氣明顯成長，雖然平均售價尚未突破2015年的高點，但建商對於未來商辦市場信心提高，積極購地持續擴大商用不動產開發比重，加上自用以及投資需求穩定，使得今年商用不動產交易買氣熱絡。

柯宏安表示，北市商辦售價近來走勢平穩，第三季商辦平均成交價每坪84.7萬元，變化不大，A+級的辦公平均售價來到130.2萬元，A、B級辦公則維持在每坪90.9萬元、73.3萬元，各商圈之間沒有太明顯變化。

由於辦公市場供不應求，空置率持續下降，平均空置率已下降至3.19%，創歷史新低點，在辦公室供給短缺下，指標性商辦紛紛調高租金行情，許多辦公大樓租金已刷新自己新高紀錄，Q3頂級辦公大樓平均租金上漲至2280元。

在辦公市場需求旺盛的情況下，承租戶已難在信義世貿商圈找到大面積的供給，只好往其他商圈尋找標的，使得松江南京、敦南以及敦北民生商圈空置率都有大幅的下降1個百分點。

https://house.udn.com/house/story/5889/4103033

前一波的房市榮景支撐炒作歪風，即使這幾年房價稍微下修，很多人依舊買不起房，尤其對普遍低薪的年輕人來說，動輒20年以上的房貸是相當沉重的負擔，品嘉建設創辦人、雙北老屋改建協會理事長胡偉良直言，15年前買房和現在買房情況大不相同，在早期買房的人如今可以說是大賺特賺，特別是買了幾間房的人，現在都算得上是富豪了，而如今買房，不僅僅是要掏空全部的財產，而且還要背負起巨額的貸款，這兩大巨變令人不勝唏噓。

胡偉良在《胡偉良的房產觀點》中表示，15年前的房產對於當時的民眾來說，也是一個高額的商品，這一點無論是當時還是現在都沒有一點改變，但唯一變化的就是當時還能咬牙買房，現在則是沒能力買房了，如今嚴重的通貨膨脹，在錢越來越不值錢的情況下，買房已經成為了一種奢望。

「如今房價高漲，隨之而來的就是貸款金額的提升，在15年前買房的購屋貸款，大約一個月只需要還1萬多，現在最少3萬起跳。」胡偉良強調，當時一個普通家庭的總收入大概是在5~6萬之間，即使是交付房貸後，剩下來的錢不僅足夠一個家庭當月的開支，而且還能存下錢來，反觀現在，一個普通家庭總收入和過去相差不多，繳完房貸後，剩下的錢可能應付每個月開支都還捉襟見肘，能存下錢的更是微乎其微。

胡偉良感嘆，15年前購房者的房子都是升值的，不管是增值了多少，但絕對不會虧損的，但現在買房每月的還貸金額大幅提升，還款的期限也比以前更長了，就算是選擇租房，房租也大幅上漲，這樣的對比差距顯而易見。

胡偉良認為，房價下跌根本不可怕，最可怕的情況是年輕人都不買房，想想如果年輕人都不用買房，那麼房子要賣給誰？他直言，台灣房市現在已經走下坡，包括成交量下滑、房子不好賣、開發商面臨週轉難題、很多房地產開發商急流勇退，甚至爆出房產銷售人員辭職改賣保險的新聞，以上這些訊號都在充分說明：過往眾星捧月的房地產風光已不再，現在還在買房的人可能都會成為「接盤俠」，難怪年輕人對買房興致缺缺。

【大紀元2019年10月13日訊】（大紀元記者袁世鋼台灣台北報導）在面臨選舉時，候選人都會針對「居住正義」提出很多具體政見，時代力量立委黃國昌認為，高房價讓年輕人不敢成家生子，進一步演化成少子化的國安危機；甚至衍生出傷害實體經濟、資源錯誤配置、政策嚴重扭曲等畸形社會現象，而背後正是「金權政治」的操弄。台灣在過去20年拚經濟的過程中出現許多嚴重問題，黃國昌指出，討論到房市問題的時候，無可避免的要跟經濟問題結合，「不動產是台灣經濟的火車頭」，很多財經、不動產專家提出這樣的口號；但也有學者坦言，「住宅產業不可能永遠是經濟火車頭，甚至是讓總體經濟倒車的火車」，從台灣經濟很多數據資料都可以支持這句話是對的。

房價所得比、房貸負擔率飆升

黃國昌分析從2000年開始，如果每個月經常性的薪資基期是100，到2018年漲到121，薪水確實有漲；而以信義房屋公布的指數來看，房價從100漲到287，怎麼買得起房子？台灣的財富分配（不是所得分配）出現了嚴重的世代問題，房價所得比不斷攀升，世界各國大約是3至5，但台灣平均是8.87，而台北市更高達15，全球第二，僅次於香港。

「政治要為經濟服務，那經濟要為誰服務？」黃國昌質疑，經濟是要為民眾的生活還是為資本家的口袋服務？台灣的房貸負擔率從2002年的23%，漲到現在的36%；台北市雖然從2014年到現在有下降，但是降到59%是一個正常的家庭可以負擔的嗎？台灣人民生活水準從2002年到現在降到81%、台北市降到49%，這就是實際狀況。

資源錯誤配置、實體經濟扭曲

「炒作房地產的後果只有年輕人成家困難、實質生活水準降低嗎？」

黃國昌舉例，某科技業大廠老闆發現，他不斷投資、研發，結果毛利率、淨利率都比不上不事生產的房地產炒作者，他們是在整個經濟活動當中最沒有貢獻的一群人，只要操作房屋買賣就能賺大錢；對於台灣經濟的影響是，大家的錢全都投入炒房地產，而減少實體投資，房價、地價因此飆漲，反而傷害實體經濟。

另一方面，工業區土地也不斷飆漲，政府開發的工業區，是希望有廠商能夠進駐，進行生產、實體經濟活動，創造就業機會、讓台灣經濟發展，結果炒房者在工業區裡面囤地、囤廠房，造成工業區閒置，真正有需要的廠商因為買不起，只能把工廠蓋在農地變成違章工廠，進而汙染農業用地。政府要興建基礎建設的時候面臨同樣問題，於是開始區段徵收、與民爭地，引發民眾抗爭。

國會到議會、中央到地方的金權政治

黃國昌指出，這些畸形現象，就是台灣過去十幾年來，用炒作不動產當作「經濟發展火車頭」的結果，建商、財團賺大錢，成本由年輕人承擔、全民買單；實際的狀況是房價暴衝、薪資凍漲，實質所得與生活水準大崩潰，資源錯誤配置、政策嚴重扭曲。而在背後支撐的卻是從國會到議會、從中央到地方無遠弗屆的金權政治，大建商、財團的影響甚巨。

「年輕人要居住正義多困難、建商要廢止囤房稅有多快？」黃國昌舉例，新北市2016年通過第4戶以上非自用住宅房屋稅率從《房屋稅條例》規定最低門檻1.5%提高至2.4%，只徵收了一次，面臨2018地方選舉時，兩黨的新北市議員「超越藍綠」聯手提案調降回1.5%；11月24號才當選，12月4日在新北市議會第18次臨時會16秒就通過，這種金權政治大家還要否認嗎？

註：2019年曾經有一群年輕人在行政院公共政策平台中，倡導要課徵「空屋稅」，結果卻以「空屋難以認定」為由遭否決，那之前政府在做空屋統計的時候是如何認定？日本、加拿大都可以認定，台灣卻做不到，是因為空屋難認定，還是建商的政治獻金太誘人？實價登錄2.0變0.5，行政院竟說「社會」沒共識要繼續討論，等於是維持現狀，建商最高興。

房價所得比，指的是中位數住宅總價/ 家戶年可支配所得中位數，也就是一個家庭要不吃不喝多少年才能買房。

房屋貸款負擔率，指的是一個中位數的家庭（不是個人），可支配所得有多少比率要拿來繳房貸。

責任編輯：王愉悅

http://www.epochtimes.com/b5/19/10/13/n11585314.htm

首先，房價下跌一半，除了大台北地區外，其他地區的房價收入比將步入安全區，只要收入依然穩定，那麼買得起房的人將越來越多，這絕對是對剛需的一個好消息。

房價大跌，一般會對經濟發展面產生重大影響，這種影響也會直接地反射到我們的生活之中。

像房價降到50%，就是房價暴跌了，無論是金融層面，還是經濟層面都會有危機。從金融角度講，由於房地產開發公司向銀行融資，個人購房者向銀行貸款都是通過房子抵押獲得資金的，房價暴跌，金融風險也會隨之發生。根據世界經歷發展歷史，每一次房價的下跌，尤其是快速下跌時，幾乎都是伴隨著經濟危機的發生。所以只能穩房價，以時間換空間。美國的次貸危機、日本房地產泡沫都是由於房價下跌過快而造成了危機。所以不是房價不能降，而是穩中有降，逐步讓房地產脫離炒作，回歸房產的正常居住屬性。可能有人會問，房價若是直接大跌，會發生什麼事情呢？如果僅是部分非主要城市的房價下跌，也無傷大局，但若是主要城市的房價集中大跌，那就有可能發生系統性金融風險，所以現在讓房價逐步的“軟著陸”，避免給國內經濟和金融帶來衝擊，是很有必要的。當金融風險暴發，一般對股市也會產生衝擊，很多產業的發展也會產生衝擊。經濟景氣度下行，最直接影響的就是就業率。能不能就業，能不能有穩定收入，這跟我們的生活是有極大關聯的。

再從另一個層面來看，房地產拉動經濟是一個客觀存在的事實，而且現在產業結構也在調整，要徹底擺脫房地產拉動經濟的現象，確實需要一段時間。

因此，從整體來看，面對房地產聯動帶來上百個行業的繁榮，其產業牽涉面深廣；而房價的攀升，也使得個人家庭資產中房產占比已高達六成以上。這些因素都顯示，讓房價暴跌，並不是一個可有可無、無關緊要的選項，一旦發生，其影響面將是廣泛的。

房子下跌一半有什麼好處呢？

房價下跌不僅能讓居民購房的壓力減輕，也能讓大家把本來花在購買房地產上所節省下來的錢能用在消費上，這樣可以擴大內需。更關鍵的是，房價若是下降了，實體經濟投資就會活躍起來，這樣能解決更多人的就業問題，而民眾由於都有了工作，有了較好的收入來源，也會增加消費。

房價下降一半，國民幸福感起會大大增增強，民眾生活會更加有希望。

設想一下，就以下降50%，社會會發生那些變化？

1、年輕人會更有希望，生活壓力會大大降低，買房不再有壓力，房子不再成為結婚的最大障礙。

2、沒有了高房價制約，國民結婚年齡會提前，生育的願望會增加，多胎家庭會增多，幸福感增強。

3、沒有了房貸壓力，國民消費潛力爆發，捨得花錢，敢於花錢，有更多的收入用於提升生活品質上來。國內市場擴大，消費升級，企業盈利上漲，升職加薪更加普遍，社會發展進入良性循環階段。

4、炒房者會付出代價，房子找不到接盤俠，房價下降後斷頭棄房，房子被拍賣，信用變黑，還要被銀行追債。只有一間房的家庭，考慮到棄房後果嚴重，還是會繼續還債，銀行風險還在可控範圍。

5、部分房貸占比過高的銀行會破產，但是有存款保險制度保護，大部分的民眾存款不會受到影響，儲戶完全沒有壓力。

6、企業辦公場地租金大幅下滑，經營成本銳減，利潤率直線上升。

7、創業成本急劇降低，創新創業成為社會潮流，大量年輕人開始創業，經濟活力顯現，創新輩出，社會進步。

房子下跌一半有什麼壞處呢？

不過，降房價雖然有這麼多的優點，但是問題也很明顯，首先，如果房價一下子跌掉50%以上，購房者會感受到吃不消，除了跑到開發商那邊索賠抗議要求退差價之外，炒房者很可能選擇不還銀行貸款。屆時，銀行手裡握了大量的抵押房產，要去找誰來承接呢？目前，銀行的不良壞帳主要來自製造業，如果再加上個人住房貸款出現棄房，那銀行的壞賬率肯定會直線上升。如果大量銀行都發生這樣的情況，那麼就很容易爆發系統性金融危機。

另外，如果房價出現大跌，那麼購房者出於「買漲不買跌」的心理因素，停止購房。這對於當地房地產的產業發展也會產生不利影響。試想，若是房子賣不出去，開發商就會因資金斷裂而倒閉，屆時，就連欠銀行的建築融資貸款都還不出來，最終受損失的還是銀行。

（本文由「胡偉良博士」授權提供）

https://www.wealth.com.tw/home/articles/22590

 

文 / 今周刊編輯團隊

他花了8年時間，準備好自備款，買下了一棟在新店安坑、7百萬元左右的老房子。那8年，他都和女友蝸居在台北市民生社區的一間小小套房裡，兩人收入破10萬元，但每個月只能用不到8千元當伙食費。「小套房月租1萬1，是一層30幾坪的房子隔出的隔間，大小只有4、5坪。」

沒有任何娛樂、沒有任何休閒生活，鴻鴻靠非常了得的忍功和時間換取他的未來，「為求未來穩定，我只能拖長整個結婚生子的計畫。」他還想生孩子呢，鴻鴻笑笑地說，「就是熬。」也只能熬，一個好的住所、結婚、生孩子，對年輕世代來說，真的只能用極其清苦的生活去換。

《今周刊》委請波仕特線上市調網進行問卷調查，台灣20至40歲年輕世代最深沉的憂慮，就是「低薪資」（82.3％）與「高房價」（81％），近6成5年輕人，曾因買房而想過要晚婚或不生小孩，較6年前本刊調查比率（5成）更高 ，調查也顯示，高達9成5的年輕人都認為，政府應更積極推動政策，合理化房價，開展完整的「住宅政策」。

台灣房價貴，房價所得比更一路向上攀升。今年是「巢運30年」，但數十年間歷史沉痾猶在，政策假球又還在飛，年輕世代更加無力了。

談到住宅政策，內政部政務次長花敬群嘆了口氣，「房市問題，一是貴，一是漲，另外一個是炒。」接著他又皺眉：「最近3、4年，『漲』沒有整體上發生。『炒』也還好。」然而「貴」呢？他攤手點了頭。

10月3日，時代力量立委黃國昌一如往常，站在立法院財政委員會上，他捲起襯衫袖子，緊盯著對面男人的瞳孔問：「總裁，房價指數在過去3、4年間，不斷地在攀升，這樣情況下，您認為到底是供需面？還是制度面出了問題？」

「我覺得我們的房地產，供給面、需求面、制度面都有些問題。」被質詢的人正是央行總裁楊金龍，他慎重緩慢地說出，「供應面上，我們的矛盾在於，房價這樣走（指不斷往上攀高），但我們的空屋還很多。」

其實，央行會開始注意房市，絕對不是沒有道理。

《經濟學人》分析，港人對中國不滿的原因不僅來自於自治權遭破壞，也因貧富差距情形在中國介入後急遽擴大，尤其體現在節節攀升的房價上。分配不均與遙不可及的居住正義，在香港年輕人心中埋下不滿現狀的種子，成了「反送中運動」深沉的社會經濟結構因素。

香港房價所得比高達20.9倍，香港年輕人不吃不喝20年才買得起一棟樓。香港狀況看起來怵目驚心，但事實上，台北年輕人的處境其實也不遑多讓。台北14.15倍的房價所得比，在全球主要都市中，僅次香港。更何況，台灣房地產還擁有獨特的「虛坪制」，北台灣去年整體大樓、華廈建案，平均公設比高達32.4％，若算淨坪，台北的房價所得比與香港也不相上下。

 

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https://udn.com/news/story/6839/4092610

2019-10-08 08:46

戴德梁行董事總經理顏炳立（資料照）

〔財經頻道／綜合報導〕一直以來都看空房市，喜歡用悲情台灣歌，像孤戀花，苦憐戀花再會啦！形容台灣房市，被大家視為房地產業空頭總司令的顏炳立，此時突然翻空為多，財信傳媒董事長謝金河在臉書上指出，土地交易量創歷史新高，是顏炳立翻多的1個轉捩點，其次是房屋移轉棟數，謝河金指出，台商回流效應不但影響股市，也影響房市，顏炳立此時華麗轉身，真的值萬金！

戴德梁行第4季行情展望報告中表示，今年土地交易量創下歷史新高紀錄，再加上台商回流獵地效應，建商備好麵粉等待風，他預測明年房市將春暖花開。

看壞房市多年的顔炳立，此時突然翻空為多，立即成為兩大經濟性報紙的頭版頭條新聞，對房市很有影響力的顏總也立刻成為市場關注焦點，很多看壞房市掛出交易的都趕緊抽回，建商議價空間縮小，市場多空也產生催化效果。

房市一直以來都有多空分岐的看法，10年前，張金鶚是大空頭，顏炳立是大多頭。這2年，我的另1個好朋友李同榮率先翻多，顏炳立變成大空頭，其實他們兩個都很在意房屋移轉棟數的變化。2008年全台移轉棟數達37.9萬戶，到2017年剩下26.6萬戶，去年略上升至27.7萬戶，今年能不能越過30萬戶大關？這是1個重要臨界點，看起來達標希望很大。

台商回流效應最早反應在工業區土地交易熱絡上，接著是商用不動產交易量上升。今年前3季商用不動產交易量達1157億元，整體土地交易量達2046億元，土地交易量創歷史新高，這是顏炳立翻多的1個轉捩點，其次是房屋移轉棟數。

台灣的房地產在2015年6月房地合一稅通過後，再加上持有稅的地價稅，房屋稅大幅上揚，又加上8000萬以上豪宅按照路段率加成課稅，房地產交易趨泛淚，尤其是短缐進出的短缐交易完成絕跡。

這次台商回流效應，長虹建設董事長李文造說住宅市場會好2、3年，我的看法是房地產市場回穩，住宅市場會從大坪數豪宅大樓轉化成小坪數，低總價，自住型的為主流，但市場最具潛力的會在商業不動產上。

過去十幾年，台商外移，很多辦公大樓拆除改建豪宅，未來台商回流，單是自建企業總部的需求就很可觀，像聯強國際斥資50.87億元買下南港輪胎的世界明珠大樓，每坪100萬元。在台中一向推頂級豪宅的聯聚建設，今年推出第1個商辦大樓，最高成交價每坪69.8萬元，建案尚未完成，已有九興控股、億豐窗簾、和大、百和等台中市的企業準備進駐。台商回流效應不但影響股市，也影響房市，顏炳立此時華麗轉身，真的值萬金！

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2939782

◎ 黃馨嬅

南方澳大橋崩塌事件，不論事後究責到哪一個單位層級，都無法彌補人民性命與財產的損失。而釀成這些人禍的原因，一直跟台灣的法規和制度形同虛設脫不了關係。

從監察院針對二○一八年花蓮地震之調查報告可以看出，台灣的「建築法」相關規定已經被架空，地方政府機關針對施工中建築物，施工勘驗不實的問題，積習已久卻沒有改善。

根據「建築法」規定，「建築工程中必須勘驗部分，應由直轄市、縣市主管建築機關於核定建築計畫時，指定由承造人會同監造人按時申報後，方得繼續施工，主管建築機關得隨時勘驗之」。監察院指出，二○一六年台南地震發生後，內政部雖然在二○一六年八月廿四日訂頒「強化建築物施工管理作業原則」，但該原則係不具強制性之「行政指導」。部分地方政府針對建築工程之勘驗，雖然有訂定自治條例，但訂有主管機關必須派員勘驗規定之部位極少，甚或全部無須派員勘驗，致施工勘驗制度形同虛設。監察院表示，由於「建築法」與「公司法」對於建商之監督管理明顯過於寬鬆，無最低資本額門檻，且無法規範負責人或股東應有相當建築實績，或無不良紀錄等積極或消極資格，使得心存投機者或意圖規避保固責任者，亦能輕鬆辦理公司登記，也無相關配套措施，防杜空殼建設公司或長期濫用停業制度等不法，防弊機制均付之闕如。

監察院更指出，內政部營建署做為全國最高建築主管機關，無視營建署組織條例第二條管理「建築業」之權責，將對建設公司之管理制度、方式及監督職權竟全推諉於經濟部「公司法」規制，有明顯行政怠惰。

而根據「營建業管理規則」，承攬工程的實績將業者分為甲、乙、丙三級，不同級別所能承攬的工程迥異…由於金額較大的工程通常只限甲級營造廠承攬，因此有心分一杯羹的乙丙級廠商只好找一家甲級業者出面，等到該甲級業者承攬之後，再轉由乙丙級廠商實際承建，層層剝削，造成完工品質落差大，可能施工不良，這就是所謂的借牌和轉包所衍生出來的工程弊案。

南方澳跨港大橋坍塌意外，不只是點出台灣法規漏洞百出，各行政單位未能有效監督，罔顧人民性命安全；更是在催促立法院應該積極針對「建築法」與「公司法」全面檢討，予以修法完備，才能避免新造建物因為人禍再度發生坍塌意外的憾事。

（作者為文創設計工作者）

https://talk.ltn.com.tw/article/paper/1322412

●日本船夫找不到傳承者

旅遊對我而言，不是單純的放鬆工作壓力，而是透過敏銳的觀察，找到一些異常點，然後與現有的知識相結合，並預判時代趨勢的走向。今年九月初又再次回到代表日本新興發展都市的福岡貼近觀察，找一些趨勢的異常點，其中柳川的搭船經驗讓我印象深刻。

距離博多大約一小時車程的柳川，免不了的要搭船體驗一下有「日本威尼斯」封號的運河之旅，只是運氣很不好，大中午的有夠熱，只好租了一頂100日圓的斗笠。一上了船，船伕是一位上了年紀的阿伯，很認真，有日本職人的精神，從頭用日語解說到尾，還唱著日本地方小調，雖然都聽不太懂，但也別有一番風味，只是由於年紀太大，少了一點互動...

image source:Dr.J提供

運河上有很多小橋非常的低，所以經過橋樑時，船伕、遊客都要低著頭，看網路上的一些資料，有些船伕趁著船鑽過橋下的時候，自己則是表演忍者輕功，一躍而上橋頭，然後在船經過橋下的時候，又不費吹灰之力地從橋上跳到原本撐船的位置[1]。只是我這艘船的船夫年紀真的有點大，歷經大約十餘座橋，都沒見他跳上橋頭。

當然也可能是水位不夠高，所以還沒有爬上橋的必要；雖然沒看到忍者躍橋的表演感覺有點遺憾，但這位阿伯年紀雖大，腰倒是很柔軟，因為橋底下無法撐篙，所以必須靠著橋底下的繩子拉動讓船前行。

沿路上看到的船伕幾乎年紀都很大，筆者猜測柳川觀光業並不是那麼好，養活不了太多的年輕人，比較好的工作都在大都市，所以此地觀光業已經無法吸引年輕人駐居在此，因此只好靠著年事已高的老人繼續賣命演出[2]。

至於柳川的觀光業到底好不好，當天是星期五、天氣晴朗，少數網路查到的知名店家生意依然驚人，像是若松屋，即使是星期五依舊高朋滿座，附近的店家則是門口羅雀，一堆店家都已經打烊了，形成強烈的對比；其次，在若松屋270公尺處的停車場，平日收費最高才300日元、假日500日元，相當於新台幣大約90元、150元，有可能是當地旅客真的不多；然而也有可能是遊客很多，但停車場位子太多導致價格下跌。

image source:Dr.J提供

從我個人到日本多次觀察趨勢的經驗，日本只要不是一級旅遊景點，生意都不是很好，即便是四周美景如畫，在外部天氣平均溫度逐漸變熱的今日，有冷氣吹的購物中心成為更好的選擇，多重不利因素導致鄉村旅遊的發展更加暗淡。

●繼承集中化將使房產交易更形低迷

從這一次日本柳川旅遊的觀察，大概可以更確認我國房地產「都市集中化、鄉村崩潰化」的走勢，亦即人口老化、減少時，年輕人口會因為工作機會、生活機能完備等因素而向都市移動，旅遊人口也會往熱門的一級旅遊景點流動；以我國而言，仍然以六都為主要集中區域，此一趨勢會使得鄉村人口結構更加地惡化，只剩下老人與外籍看護在老家癡癡的望著遠方。

如果不區分都市與鄉村，以全國平均數來看，在金融海嘯前後，大概是國內房地產的高潮，自此之後，所有權第一次登記與買賣的數據，兩者相加的總和不斷下滑，如下圖的藍色線，最低數字(106Q3)幾乎只剩下最高者(98Q3)的四成。

上圖中另外一條橘色的走勢線，則是所有權繼承與贈與的筆數呈現相反的走勢，從98Q3大約10,000筆，今年第一季已經約18,000筆了，足足成長了80%，代表「繼承集中化」仍在持續進展中，未來可能會往30,000筆邁進，可預見的10年、20年之後，繼承與贈與的筆數可能會超過第一次登記與買賣的筆數。

更簡單一點來說，有些年輕人貸款20年購屋，甚至於有很多是貸款30年、40年，壓力非常的大，但只要投胎投的好，父母早就買了兩三間房子，只要等繼承即可，一輩子少了上千萬的購屋支出，可以有更寬裕的資金讓自己過更好的生活。換言之，即便「都市集中化」持續發展中，但「繼承集中化」會減緩一些購屋需求的壓力，再加上「重劃區」遍地開花，讓都市房屋需求壓力更形減緩。

●結論

最後，未來10年、20年、30年的可見歲月中，讓我提出三個結論：

1、鄉村房地產並不是一個很好的投資標的，但也因為價格低廉，如果工作不需要往大都市發展，例如使用網路就可以交易商品的電商業者，就可以搬到鄉村居住，享受低成本、大坪數的舒適生活。

2、別把都市房地產當作投資工具：雖然人口持續往都市集中，但繼承集中化、重劃區遍地開花，都會讓房地產價格上揚的力道減緩，尤其是2022年總人口開始反轉之後，價格難以上揚的現象更形明顯。

3、特定標的提早避開：因為人口結構老化、少子化、家戶數量變少等現象，都使得四樓以上公寓、學生套房、大坪數被打入冷宮，應提早避開這幾種類型的投資標的。

補充資料：

https://group.dailyview.tw/article/detail/1335

第3季房市買氣屬淡季持平，根據六都地政局昨(1)日公布，9月買賣移轉棟數資料顯示，六都買賣移轉棟數為1.79萬棟，分別月微增3%、年略增5%，整體買氣反應市場上雖然步入淡季，但交易量表現仍相對穩定，並略優於去年同期，以六都各自表現來看，南部買氣仍優於北部。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年以來買賣移轉棟數多呈現年增表現，反應出今年市場買氣明顯比去年好，不過短期買賣移轉棟數的高點已經出現在7月份，隨房市步入淡季加上工作天數因素影響，9月因颱風與中秋節天數較少等關係，移轉棟數維持和8月與去年同期相近的水準。

六都9月買賣移轉棟數總計為1.79萬棟，較上月微增3%，與去年相比略增5%。其中，台北市9月為2,172棟，月增3%年變動持平，新北市則是4,937棟，月增6%，桃園市則是3,212棟月小減1%，台中市則為3,148棟，月減6%，台南市9月移轉為1,773棟，高雄則落在2,660棟，兩個南台灣都市同月增一成。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，房市緩步復甦，9月買賣移轉量與上月相比，以高雄、台南最亮眼，兩地均因交屋潮帶動，高雄市來自泛榮總生活圈，台南市則為善化LM重劃區助攻，月增都來到一成，至於其他四都買賣移轉表現，則較上月表現差強人意。

https://house.udn.com/house/story/5887/4080248