不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

2020-09-29

房市雖會有三、四年左右的小陽春行情，但若市場過熱加上危老都更供給過剩，將會是未來三、四年平緩房價的主要殺手，市場的起落，房價的漲跌，成也「危老都更」，敗也「危老都更」！

2012年筆者著作一本書《良心房仲的告白：李同榮的房產趨勢關鍵報告》，書中除了預測2014下半年會是房市反轉空頭的關鍵，並同時預測未來房地產下一個循環是「都市更新大翻轉」的年代。但當時正值文林苑事件鬧得沸沸揚揚，因大法官違憲的判決，大家認定都更已死，沒人相信筆者的預測，很多媒體記者好奇問：都更會大翻轉的理由是什麼？我只有回答一句：只要天災地變，政府就會覺醒。果不其然，2016年二月台南大地震造成117人死亡災情，剛上任的蔡英文政府警覺到都會老屋危屋的嚴重性，因此特別將都市更新列為重要的房產政策三箭之一。

新政府上任後，發現都更修法的確問題重重，且因為種種人為與法制的限制，嚴重妨害都更的推動發展，為了政策的兌現，因此提出需要百分之百所有權人同意的「危老重建條例」。同時也積極針對都更在法制上與人為上的障礙，研討「都市更新條例」第九次修正草案，歷經立法院兩屆委員努力，終於2019年元月順利三讀通過，期待在新法施行下，都更事業可以更務實、全面、有效地推展，以提升國人整體居住環境品質，並加速城市再生。

危老重建應從「老屋全面健檢」與「危屋強制拆除都更」雙管齊下

危老重建推動勢必為都更市場帶來龐大商機，尤其公營事業機構老舊房舍都屬單一所有權，政府必會加速公營事業機構的重建工程。筆者最近徒步環島中發現各縣市的精華地段擁有很多公營事業機構老舊的房舍，包括郵局、電力公司、自來水公司、警察局……，都是未來危老都更的最佳標的。

根據都市更新條例的規範，其主要目的為：

1.促進都市土地有計畫之再開發利用。

2.復甦都市機能、改善居住環境。

3.防範災難、增進公共利益與安全。

目前危老重建的重心都擺在老屋重建，明顯忽略「危屋」重建的重要性，綜觀目前推動的案例皆著重老屋重建，並未達到上述的都市有效利用與公共利益安全，反而造成土地的不當開發與都市景觀環境的破壞，獲益最大的卻是整合的建商與地主。

台北市屋齡三十年以上老屋戶數超過六十萬戶，在921地震之前的建築物耐震力不足，只要是強震襲擊北台灣，雙北倒塌建物將無數，後果不堪設想。筆者多次撰文建言，明確點出要害，防災都更要推動，釜底抽薪的作法就是針對三十年以上老屋全面健檢，並針對危害等級嚴重的建築實施強制拆除與都更。危老重建應從「老屋全面健檢」與「危屋強制拆除都更」雙管齊下。

危老都更雙箭齊發現象，正吻合筆者2012年在書中的預測 ：「下一個循環，是都市更新大翻轉的年代」

危老重建條例施行至今年七月三十一日，屆滿三年，申請件數1,438案，核准871案，值得注意的是申請件數月月倍數成長。危老都更雙箭齊發現象，正吻合筆者2012年在書中的預測：下一個循環，是都市更新大翻轉的年代，據住展雜誌統計，今年截至五月底為止，大台北都更(不含危老重建)推案量累計約870億元，已達去年全年都更案量七成一左右，顯示都更推案力道十分強勁。今年都更推案爆出大量，預估全年應該突破1,500億元，而且往後數年皆會大幅成長，光台北市敦化南北路整棟老屋重建個案就有近二十件大個案，重建後達十幾萬坪，供給量相當驚人。

未來市場的起落，房價的漲跌，成也「危老都更」，敗也「危老都更」

由於新屋受寵，危老與都更市場在房市景氣復甦下，預測供給量將會超過上一波景氣多頭時的規模，且價格屢創新高，一線都會尤其雙北市危老都更市場最大，商辦與廠辦市場短期尚有強勁需求，建商大舉購地因應企業總部化與客製化需求，導致近年土地有不合理飆漲的現象，對未來房市可能造成不利影響，中期會有量能過剩隱憂。住宅市場雙北市依據一年來的統計漲幅為六都之末，短期全台房市有蛋黃區漲不動，蛋白區大翻身的現象，中南部及二、三線城市因基期低，兩代不同堂趨勢，短期上漲趨勢仍強勁，但假性短線投資需求已開始介入，是蛋白翻身的市場隱憂。

針對中、長期市場而言，房市雖會有三、四年左右的小陽春行情，但若市場過熱加上危老都更供給量過剩，將會是未來三、四年平緩房價的主要殺手，因此，從2018年房市全面落底後，到未來2024年間，市場的起落，房價的漲跌，成也危老都更，敗也危老都更。

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