不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

▲原PO洗完澡會把廁所窗戶打開通風。（示意圖／資料照）

網搜小組／鄺郁庭報導

很多人習慣洗完澡後，把廁所窗戶打開通風，避免潮濕生黴菌，但最近天氣變冷，就有女網友相當困擾一個問題。她在PTT的WomenTalk板上發起問題「請問套房的乾燥問題？」文中說她洗完澡會把窗戶打開、廁所門關著，「會變成去上廁所超冷，容易感冒」，所以想問其他人有沒有更好的解決方式。

這位女網友文中透露她在外面租套房，除了房間有窗戶，廁所也有一扇對外的大窗戶，平常她洗完澡會把廁所窗戶打開通風，「但這麼冷的天氣，如果洗完澡想打開外面窗戶通風除濕、廁所門關著，會變成去上廁所超冷，容易感冒」，但不開窗戶，廁所就會非常潮濕，所以她現在都特別穿上厚外套、戴上口罩去上廁所。

原PO接著說，她最近想到洗澡完，廁所窗戶不開，「直接在廁所外的房間地板放除濕機」，但也煩惱除濕效果有限，「我順便想問，把除濕機拿進去廁所除濕，除濕機會壞掉嗎？」最後想請教其他在外租屋的人有沒有更好的解決方法。

▲原PO在外面租套房，想問廁所除濕的方法。（示意圖／Pixabay）

貼文一出，其他網友紛紛留言建議，「（除濕機）不會壞，地板刮乾以後就開著除濕，睡前關就很乾爽了。補充，不要放到浴室內，放門外，風口朝浴室吹就好」、、「我是直接放進浴室抽，沒有壞」、「衣服穿暖就好了，上廁所也不是很花時間。」

另外，也有人表示，「除濕機如果效果有限，就是你買的沒有對你的坪數，我也是洗完澡直接除濕，兩三個小時就乾了」、「我是有一台除濕機專門浴室用的，有防霉防護的」、「要拿進浴室就要24小時開機使用，保持電路板溫熱反而不受潮，如果有時開有時關，到時反潮馬上壞機板跟你說。」

其中，大部分網友一定會有的步驟就是「刮水、擦乾」，「地板牆壁用刮水刀+抹布擦乾+開窗」、「先刮水再用毛巾擦 然後開除濕機 夠了啦」、「刮刀刮掉地板水、毛巾擦乾、開廁所窗戶、關廁所門，結案」、「除濕機對著門口開著，洗完馬上刮水拖地多少有差，如果這樣還是潮濕可能要想想是不是房子容易聚水氣了。」

關鍵字：仲介﹑斡旋金

作者：幸福空間

許多居家風水文章，大部分都會強調格局或是對沖位置帶來的影響，但其實在日常生活中，「視覺」也是風水學上很關鍵的一部分，視覺呈現對人的影響是最直接，會停留在腦海裡的記憶也最深，因此家的和諧度，就要從基本的視覺、色彩開始注意，旺好運風水老師張明就幫大家整理出從大門到車位，每個格局適合什麼樣的設計和配色。

▲廚房要明亮，牆面清爽，不建議有圖騰。（示意圖／取自免費圖庫Pexels）

大門

大門就像人臉上的嘴，象徵身體的入口，佈置不當會病從口入、禍從口出；首選是紅色喜氣招財，其次是褐色事業發達，最後是白色貴客臨門。黑色不宜會口舌招陰，綠色吉凶因人而異。

玄關

在玄關處要用明亮的白色、清爽的淡藍色或淡綠色來開運，不宜用深色或暗色的色系。

延伸閱讀：【風水特輯】玄關佈置很重要！必學7個招財祕訣

客廳

客廳可以用隱藏式的黃色燈光來招財，白色的直接燈光太過理性。牆面和天花板的顏色不宜過深，是會影響到事業運。

臥室

燈光宜用柔和淡黃或粉紅的間接燈光最好，可以增進感情及催旺桃花，提升睡眠品質，有助人際關係的發展。

廚房

燈光宜明亮，牆面宜清爽，不建議有圖騰。廚房中水火交射，最好用綠色來點綴，讓水剋火的磁場轉化為水生木生火的相生格局，這樣對女主人較有利。

延伸閱讀：【風水特輯】裝修房子愛注意！廚房格局犯六煞 小心破財又傷身

廁所

不宜用深色系列佈置，燈光也必須明亮，平時點一盞小燈來化煞；瓶瓶罐罐也必須擺放整齊，不要堆放過多的日用品，儘量放進收納空間以免招陰，也可以用鮮艷的花色來點綴。

陽台

盡量用深色或暖色系來搭配，讓人有安全的感覺，如果視野良好，對於事業的開創和守成也有幫助！

延伸閱讀：放空專屬 10款cozy style的陽台佈置

儲藏室

外觀應隱藏不明顯，內部燈光由角落向外由下往上照射，除了方便取物，也不容易藏汙納垢造成死角，影響健康。

車位

宜有燈光或開關在附近，不要貼壁停放，可以自行加裝反光貼紙或反光鏡。盡量不要放置雜物，隨時清理滴漏的油汙，以免漏財。

旺好運風水老師張明指出，很多風水的佈局，用視覺上的形狀、顏色及燈光來改善是很容易化解的，像是有名的畫家或設計師會巧妙的運用燈光和構圖，提升視覺上的能量感受，因此，在裝潢前也可以跟設計師溝通，利用視覺上的和諧度，就可以為家中整體風水大加分。

【幸福空間】電視節目播出資訊
全時段播出 幸福空間居家台(HD) CH125｜東森財經台 CH57｜超視 CH33

關鍵字：幸福空間﹑居家風水﹑客廳﹑廚房﹑臥室﹑車庫

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▲房仲坦言，剛性自住需求的買家不受這類市場影響。（圖／記者張菱育攝）

記者許凱彰／台北報導

在疫情衝擊之下，近期房市卻屢見紅盤！但真的每一種人都適合買房嗎？對此，知名房仲對此表示，現在房市慢慢走向高點，依現在這樣的市場，只有一種人最適合買房，因為這類的人只需要比較「相對低點」、考量自身的能力還有物件本身的特點。

房仲直言，目前央行利率調降，買方利多，儼然就是個買方市場，目前建案與推案量不少，價格要大漲幾乎不太可能，對於「剛性自住」需求的買方最適合入手。同時也提醒，只要不要盲從進到漲幅尾段的地方，多比價、多參考實價的登錄，就不會有太大的賠錢空間。

房仲表示，因為不受外部因素干擾、因為「必須買房而買房」，剛性自住的人在這個時候最適合買房，不管景氣好壞，房市漲跌，這類需求的客戶都有一定的成交量。相對來說，現階段在疫情的影響之下，投資型買方的影響會較其他買家更鉅。

「買得起、住得到」！房仲說，剛性需求的買家，只需要比較房價的相對低點、考量還款能力及物件相關的價值。「買得起」，評估自備款、每月本利攤還的能力以及附加費用的負擔；「住得到」，離工作地方近、交通便利就是依據，這樣就不會迫於通勤時間做出拋售需求。符合這兩類型的剛性自住買家，最適合在這樣的市場中生存。

關鍵字：台北買房﹑剛性需求﹑疫情買房﹑首購族

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關鍵字：法拍屋﹑撿便宜﹑場勘﹑投標﹑寬頻房訊﹑保證金﹑停拍﹑擔保

好不容易買到房、議到漂亮的價格，最怕的就是說好的貸款8成，結果銀行只貸給你7成，空歡喜一場～買不到房還要賠一筆違約金，賠了夫人又折兵！因此學會如何聰明跟銀行打交道，絕對是買房申貸必學的重要課題！

沒有工作．就算有千萬存款也不行

很有趣的是，我們都以為帳戶中只要有千萬存款，就是銀行眼中的VIP。但銀行評估一個客戶的「償債能力」，是他必須有穩定工作、帳戶每個月都要有穩定進帳，並視個人收入條件，決定可以核貸多少錢。以買房子為例，一個人月收入 5 萬元、信用無瑕疵，銀行通常都會願意核貸；但帳戶中有千萬存款、卻沒有穩定收入來源的人，就算勉強核貸，貸款成數也遠遠不如一個領薪水的上班族。

網紅就是最佳的例子，雖然收入比一般人還高，但在銀行看來，收入不固定就是風險極高的族群，銀行寧可不賺這筆利息！而銀行認定的正式收入證明，包括公司勞保、薪資證明、扣繳憑單等等，都是銀行不會認可的財力證明文件。因此，最好工作和收入穩定超過半年以上再貸款，貸款成數才會漂亮！

拒當信用小白．每次還款都要全額繳清

 

另外一件非常重要的是～不管申請任何銀行貸款，聯徵紀錄上會有一個新業務查詢紀錄，又稱為「近查」，近查次數在第2家銀行以後都是扣分的，對大部分銀行來說，如果在申貸聯徵時，發現已有3家以上近查紀錄，願意核貸的機率都很低！

因此你讓銀行允許調聯徵之前，一定要確保你自己已經先挑選好最適合且利率最漂亮的2家銀行（建議至少找到5家銀行去針對你自身條件去挑選最適合的房貸方案）

此外，信用卡的「預借現金」也對信用評分影響非常大！除非萬不得已，最好不要使用任何信用卡片預借現金！一個不小心，銀行可是會直接拒絕任何申貸的。

但是市面上的房貸種類那麼多，哪一家房貸適合呢？答案是～根本沒有正確答案！因為每個人的條件和還款能力不同，就連家裡有幾個人還貸款，都牽涉到選擇房貸的決定，但這點大家可以放心!因為銀行專員也會依據你的狀況做評估，可以去各家銀行好好比較一番！

 

其實網路上有一個非常厲害的快速試算方式，供給大家參考：

貸款金額＝平均月薪 X 負債比 X 100萬 / 每百萬月付金

這個公式裡總共要注意3個點

1.平均月薪：通常是指年收入除以12個月，假如你跟我一樣在科技業工作，那你的年收入＝每月薪水+分紅收入，會比自己認知的月薪還要再高一些

2.負債比：負債比＝每月貸款支出/每月收入，假設你薪水5萬，固定生活費開銷2萬，可負擔3萬元貸款，那就是3/5=60%。不過以財務規劃的角度來說，負債比最好控制在一個家庭收入的30-40%，壓力才不會太大！

3.每百萬月付金，是指貸款每一百萬，本金與利息一起攤還的金額．以萬元為單位。這邊就直接給答案！

以貸款100萬元，利率2%的前提下：

🔸期限20年的每百萬月付金約0.5萬元

🔸期限30年的每百萬月付金約0.4萬元

🔸期限40年的每百萬月付金約0.3萬元

( 通常房貸能貸款的年限也就這3種 )

(1)假設你的平均月薪5萬元，可接受的負債比是40%，想要貸款30年，貸款利率2%

計算如下：貸款金額＝5萬元x 40% x 100/0.4 = 500萬

(2)假設你和另一半加起來的月薪10萬元，可接受的負債比是30%，想要貸款40年

計算如下：貸款金額＝10萬元x 30% x 100/0.3 = 1000萬

當然，這個計算方式只是粗估（畢竟現在利率這麼低，首購甚至有機會到1.5%，不過我們就四捨五入先粗估）

 

基本上，做為要成家立業且工作收入穩定的雙薪首購家庭，可以考慮「固定型」房貸。利率固定，不受利率起伏影響，可避免央行升息的風險。不過，由於房屋貸款的年限大多為 20-30 年，時間到了便會依據公股銀行作為指標去調整利率，這其實算蠻合理的！不過近期因為冠狀病毒的關係，央行降息，所以也可以看自己未來的投資理財規劃再做評估。

安琪拉本身是走「固定型」房貸準備長期還款，基本上銀行也會針對每個人條件狀況的不同，跟你討論並且從中挑出適合自己的房貸類型。

其實申辦房貸的過程真的很重要，利率差個0.1%算下來也是不少錢，往往隱含者許多流程上的眉眉角角，要是繳不出貸款時還要負擔違約金，這可能都是未來還款可能面臨的風險。

🌠原文出處：https://reurl.cc/zza7zQ

關鍵字：買房﹑PTT﹑房產﹑夫妻

▲買房前，應以年薪換算房價所得比，評估是否有能力負擔房價，以免壓縮生活品質。（圖／攝影組，以下同）

買房動輒千萬，但房子究竟價值多少，卻很難抓得準。不過只要學會估價3招，就算買房新手也能輕鬆抓出房價合理區間，更有空間跟房仲殺價。

買一棟房屋動軏好幾百萬、好幾千萬元，尤其面對居高不下的房價，到底房價合理不合理，是不少消費者在意的問題。其實也可以透過房價所得比、房價租金比、直接比價法等3大方式，來估算房價是否合理，如果行有餘力的話，更可以透過購屋診斷書，來診斷房子本身的C/P值（性價比）喔！房地產價格是否合理，事實上很難有一個判斷的標準，因為決定房價的因素很多，除了土地價值外，不少中古屋也會因為房屋坐落區位、建材、土地分區使用、建蔽率與容積率、公共設施、停車位、樓層高低、景觀環境、學區、交通等外在因素，影響成交價格的高低，即使是同一棟大樓的房屋，也會因為座向、樓層不同，房價也有所不同。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，目前市場上評估房價是否合理，大致會以「房價所得比」和「房價租金比」作為比較的基準。房價所得比是指購屋總價除以購屋者年收入所得，顯示一般家庭購屋時得「不吃不喝存幾年錢」才能買得起一間房屋，因此也被稱為「購屋痛苦指數」。

第1招：房價所得比，超過6倍就不合理

根據世界銀行定義，房價所得比最好落在4倍到6倍間比較合理，也就是說，一個家庭最多只要存6年錢就能買得起這間房屋，若超過6倍，就會造成極大的負擔。徐佳馨分析，但近來大台北房價高漲，不少人的購屋痛苦指數已經高達10倍以上，建議可以試算看看自己的購屋痛苦指數，愈低代表自己愈有能力買得起該房子。舉例來說，蔡先生夫婦年薪共180萬元，他們同時考慮台北市松山區總價3000萬元的新成屋，以及同地段1500萬元的30年中古華廈，倘若他們買的是新成屋，房價所得比將高達16.6倍，明顯超過一般水準，但他們若買中古華廈，房價所得比約8.3倍，較符合理想。徐佳馨分析，倘若房價所得比太高，將壓縮生活需求、降低生活品質，將成為痛苦的屋奴，與其買了自己無法負擔的房屋，不如挑選自己負擔得起又具有增值潛力的房屋，較具發展潛力。

▲通常屋齡愈高，房價就愈低，而房屋周邊若有加油站、變電所等嫌惡設施，也會影響到房價的高低。

與房價所得比類似概念的還有貸款負擔率，通常建議貸款負擔率不要超過家庭收入3成較好，若超過3成，生活品質堪慮。貸款負擔率就是指貸款占一個家庭的總支出比率。舉例來說，假設蔡氏夫婦買了1500萬元的中古華廈，以自備款3成來看，20年期本利攤還利息2%計算，蔡氏夫婦所負擔的每月貸款約5.3萬元，剛好是他們夫婦倆收入的35%，也因此從貸款負擔率來計算，夫婦倆也比較適合購買中古華廈，而非新成屋。除了房價所得比外，若想要知道這間房屋是否開價過高，也可以透過租金投資報酬率來回推，這種回推法又稱為「房價租金比」。「房價租金比」是指房價與月租金的比值，代表你若買了這間房屋出租出去，每月固定投資報酬率為多少，計算方式為「年租金收入」除以「房屋總價」。

第2招：房價租金比不到2％ 代表房價過高

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，目前租金合理報酬率約為房價的2到3%，假設附近房屋月租金22,000元，就可以推算該房屋年租金收入有26萬4千元，若以2到3%的租金投資報酬率回推，該房屋的房價應該落於880萬至1320萬元間，假設房屋總價超過1320萬元，就代表該房屋售價投資報酬率相對低，可能得重新檢視該房屋的條件。好房網調研中心執行長倪子仁分析，房價租金比的計算方式容易，且也比較容易取得，也較客觀，因為假設房地產買來出租，通常房東會要求一定的投資報酬率，如果低於該投資報酬率，就顯示房屋售價的確偏高，就像股市也有所謂的本益比概念，本益比可以讓投資人很快地判斷股價是否過度偏高。

倪子仁分析，可是大台北房價高漲，尤其陸客自由行後，店面行情更是水漲船高，不少地區的租金投資報酬率更是低於1%，不過撇除過熱的區段和店面，一般住宅還是可以用2%租金投資報酬率的方式檢視售價是否過高，倘若租金投資報酬率推算下來低於2%，除非該房屋其他條件特殊，例如即將有都更機會，或是附近即將有重大利多建設完工，不然不推薦買售價過高的房屋。

第3招：直接比價法 買價別超過均價10％以上

江龍名分析，房地產市場基本上還是會受到市場供需法則支配，從供需關係來看，如果某區域房屋供給量大，短期內又沒有太多的人口成長時，買方市場當然有條件去選擇更便宜的房屋，反之亦然，當某一地區的房子大家都搶著要，房價當然就會飆升。由於每個地區、每間房屋的特質都不相同，價格不同也很正常。江龍名分析，消費者買房之前，也可以透過「直接比價法」，比較同區域類似特質的房屋價格，判斷出房價是否合理，作為自己出價參考。

「直接比價法」是最簡單也最方便的方法，尤其現在政府實施實價登錄制度，各區域房價成交行情更是一目了然。江龍名分析，可以直接在實價登錄網站上，圈選想買房屋周圍300公尺內的平均房價，找出該房屋周圍平均行情，但因為實價登錄內偶爾會有親屬等特殊交易，出現超低行情價，記得先扣除特殊房價，只看一般房價表現即可，除非該地段因為重大利多正在飆升起漲，否則買價盡量不要超過當地平均行情的10%以上。比較房屋價格時，也有不少條件可以拿來比較，首先，區位是影響房價高低的最大因素，每個地段價值不同，再來則是屋齡，撇除都更或是透天厝，通常屋齡愈高的房屋房價愈低，房屋每多10年、折舊率就多10%，所以屋齡30年的房屋，應該是一般新成屋的七折行情。

其他決定房屋價格的因素還有房屋的建材、土地使用分區、公共設施完善與否、房屋鄰近有學校、公園、市場、購物中心、體育場、郵局、銀行等，有無垃圾處理場、加油站、變電所等嫌惡設施，這些因素都會影響到房價的高低。另外要注意，消費者比價時，房屋類型一定要相同，大樓要跟大樓比，無法跟公寓相比，預售屋也不宜跟中古屋相比，用來比價的房屋位置愈近愈好，房屋面積、屋齡、樓層數、距離捷運或車站距離、甚至視野景觀等的條件愈相近愈好，才具有參考價值，否則比到不同類型的產品，只會讓自己誤解區域行情，很容易就會買不到屋、錯失良機，或是不小心買貴了。

＊本文為2014年《財訊》特刊文章

▲有些優質物件屋主不一定會上網刊登，鄰里佈告欄的紅紙也有機會找到便宜租屋。（圖／記者張菱育攝）

文／屋比房屋總經理葉國華

近年房價居高不下、租金又持續上漲，一般民眾叫苦連天，可能每個月一半的薪水都拿去繳租金，不過租屋族別灰心，有4小撇步提供無殼鍋牛們，讓大家能租到划算又優質的物件。

根據主計處統計資料顯示，2020年10月全台消費者物價房租類指數已達103.85，從2011年3月後至今年10月，已連續116個月都沒跌過，即使面對疫情衝擊，房租也不見走低，顯見民眾租屋壓力正不斷攀升。

由於內政部的租金指數是全國性的，租金漲勢較為平緩，若移到主要都會區，租金漲勢其實更為猛烈，以剛出社會薪資僅約24K~27K的社會新鮮人來說，如在北市租間一般等級的套房，甚至就要付出一半的收入，使得不少無力負擔的租屋族，紛紛轉往市中心外圍租屋，造成市郊區租屋需求大增，租金也開始攀升。

目前無殼蝸牛在雙北地區租屋，想多存點錢，往往只能犧牲生活品質，選擇「次一級」（套房改租雅房）、「空間較小」（想租10坪，改租5坪）或「距離較遠」（在北市上班，租新北）的物件，低薪的租屋族，在台北生活可謂苦不堪言，現在的租屋環境對剛出社會的年輕人已越來越不友善。儘管如此，租屋族也別太絕望，有些找屋技巧，讓大家能租到划算又優質的物件。

1.鎖定待租量體大的區域

學生校外租屋人數大減的學校周邊在少子化趨勢下，不僅招生變得困難，周邊房東出租收入也連帶受到影響，學生過去搶不到宿舍床位而必須到校外租屋的狀況已不再是常態，因此有撿便宜的可能。

其次，選擇空屋率較高的新興重劃區，因這些區域推案量大，在2014年房市反轉後，不少被套牢的投資客除了認賠殺出外，部分屋主也會選擇將房子「以租待售」，希望等房市買氣回溫賣個好價格，再行出脫，這些屋主通常會有資金的壓力，租金的議價空間較大。

2.增加通勤時間讓荷包不再縮水

因辦公與就業機會大多集中在都會區精華區，以雙北市來說，租屋市場大致以北市蛋黃區為軸心，延著捷運向外擴散，若民眾每天願多搭幾站捷運通勤，改承租距離較遠、租金便宜的站點，在相同居住的套房空間下，每月租金甚至可以降到連萬元都不到，即便搭配每月1280元的捷運無限搭乘方案，每月租金和通勤費也僅約1萬多元，相較承租市中心的套房，每月足足可省下上萬元的房租開銷。

3.找好友共同合租，分擔租金

套房每坪租金往往比整層住宅高1~2成不少，倘若租屋族是隻身離鄉背井到異地打拼，可適度找尋合租對象，即便沒有認識的朋友可合租，近年「共生（共享）公寓」興起，不僅標榜租屋也能有「家的感覺」、「認識志同道合新朋友」，而且還能一起分攤房租，都是省租金的好方式。

不過，提醒目前市場中有些共生公寓過度強化公共空間風格，使得租金價格比一般租屋物件還貴，租屋族在找尋這類產品時，需要多留意。

4.房東不易管理或簽長約有議價可能

民眾看屋時可適度探詢房東住處，若與租屋處距離較遠，因不易管理跟帶看，往往希望快點出租，租金就有殺價空間；另外，房客若能主動跟房東簽長期租約，降低房東收租的不確定性，也有壓低租金價格的可能。最後，主動替房東介紹優良租客，減少房東尋找租客的時間，房東也可能會降租。

現代網路平台更便利省時，同時附有照片參考，民眾租房時可多運用像是《Ubee房屋比價網》。《BigFun比房網》、《591租屋網》等平台，進行租屋比價或是查詢待租物件，可快速掌握待租物件與租屋行情，也能大概了解房屋的屋況，大幅減少找房的時間。

建議還是要實際多看、多比較，因為有些超優質物件屋主不一定會上網刊登，在鎖定租屋區域後，展開地毯式搜索，除了上網尋找物件外，鄰里佈告欄的紅紙、詢問社區管理員，有時會意外找到不在意租金行情的佛心房東，畢竟買房、租屋還是講求緣分。

原文網址: 葉國華／不當租屋弱勢族！　4大撇步租到便宜划算屋 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1863204#ixzz6f9TPOM00
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關鍵字：驗屋﹑交屋﹑建商﹑SGS﹑資歷﹑破壞

關鍵字：大樓﹑公寓﹑管理員﹑買房知識家

 

「喬王，聽說有零元購屋的方法，這是真的嗎？」

每次聽到讀者這麼問，我就忍不住想要翻一下白眼...

(別誤會，我不是對讀者翻，而是對不正規的房產教學機構大翻特翻...)

先說一下這篇的結論：

1. 零元買房，並不代表「買房不用錢」，而是透過「貸款操作」省去頭期款。

2. 即使是正規管道的操作，仍要小心貸款的財務壓力，而不正規管道的操作，則可能面臨法律風險。

3. 零元購屋通常需再搭配房屋出租，用租金繳納貸款，若其中一個環節破功，就可能面臨巨大的財務壓力，不可不慎！

如果你想要一窺零元購屋的面紗，甚至你已經在思考要怎麼使用的話，請務必先看完這篇再做決定囉！

一、正規管道有哪些？

貸款操作的正規管道，說穿了其實就是搭配以下各種方式貸款。

由於這些貸款的利率通常比較高，或者期限比較短，所以需要注意是否能夠負擔得起。

• 原屋融資：

先將手中既有的房子拿去銀行增貸，再將增貸到的資金拿來支付目前房子的頭期款。

• 信用貸款：

不需提供房子當擔保品，即可申請消費性信用貸款，但須注意個人信用貸款有月收入22倍的限制，而且年限較短(最多7年)，所以月付金通常高出許多。

• 購屋後再轉增貸：

先買進遠低於銀行估價的便宜房子，運用時間差的方式，等到過了半年或一年以上，再把房子轉到其他銀行申請轉增貸，把原本的頭期款拿回來。

• 二胎房貸：

把已經持有貸款的房子，拿去向銀行申請二順位抵押。

• 副(擔保)貸款：

申請購屋房貸時，針對「超過房貸成數的部分」申請貸款，可以提高貸款成數，也就是大家常講的8+1貸款，或者超成數貸款。

很多人會誤以為這是「信貸」，但其實它仍算是有擔保的貸款。

• 建商貸款：

購買預售屋時，部分建商願意提供買方貸款，有可能需要利息，也可能不需利息，但要注意年限較短，導致月付金可能較高。

二、不正規管道有哪些？

除了貸款操作之外，有些人會走非正規管道，包括了AB約、購屋送家電裝潢等假合約。

因為這些是走不合法的管道，可能面臨偽造文書、使公務人員登載不實、詐欺等罪名，所以強烈建議各位讀者不要以身試法。

• AB合約：

將合約分為兩種合約，一份是真實的價格，讓雙方可以留底。

但另一份則是故意報高價格的偽造合約，目的是為了向銀行申請更高的貸款，並且在實價登錄上墊高價格，方便未來轉手時可以用高價賣出。

• 購屋送家電與裝潢：

透過購屋送家電、裝潢，把購屋的總價灌水並墊高，但買賣合約只有一份 (有些會再另外簽一份裝潢用的私約)，所以算是AB合約的進化版。

這個方法看似聰明，但2020/7/1實價登錄新制上路後，要求將交易細節更具體說明。譬如：仲介費，裝潢費，或內含家具、家電等都要載明清楚，而且責任歸屬仍在買賣雙方。

如果資訊不清，可能受罰6千～3萬；如果申報價格不實，可能受罰3～15萬。

所以，對於內政部來說，這種方法一樣視同實價登錄造價案例。

三、有哪些要注意的風險？

撇除不合法的零元購屋方法，正規管道有什麼風險要注意呢？

我認為至少有以下4點：

1. 租金無法完全支付貸款

零元購屋的運作模式，主要是透過租金來養房子，所以房租必須能夠支付大部分甚至是全部房貸。

萬一房子出租不順利，或者租金太低，你就有可能繳不出高額的貸款。

2. 本身無力購買，賠償違約金

在業者的慫恿下，很多人會高估自己的能力，或者根本無力購買卻被牽著鼻子走。

等到發現無法履約時，還要支付賣方違約金及仲介服務費。

3. 房子不好賣，找不到下一手

零元買房通常都是投機操作，如果房價上漲，就能順利賺到租金又賺到資本利得。

相反地，萬一房價走跌而賣不出去，又無法負擔長期的貸款，就有可能造成巨大的財務壓力。

4. 利率回升導致利息增加

這幾年房貸利率很低，所以多數人都能負擔得起全額貸款的月付金。

但利率不可能永遠在低檔，一旦房貸利率走升，這種高槓桿的操作模式很容易破功。

四、零元購屋集團是怎麼操作？

那麼...坊間某集團鼓吹的「零元買房」到底是怎麼操作的呢？所謂的受害者又是怎麼產生的呢？

他們大部分會鼓吹買方用原本的自有房產去「增貸」來付頭期款，有些人被灌迷湯後，一個月內買了好幾間，結果銀行核貸成數不足，又變相轉鼓吹用高利率的信貸來提高自備金。

萬一買方不同意或拿不出足額頭期款，就會面臨違約以及無法取回定金的困境。

桃園市政府消費者保護室在2020/10就分享了兩個血淋淋的案例，值得大家參考：

案例1：

A女士申訴，其經朋友介紹到仲介公司，原打算將3房2廳的房屋出售換2房的房屋，以多出的餘款作為未來養老費用，卻被推銷0元購屋法。

隨即前往看屋，並於當日簽約購買2間房屋。

嗣後因年齡關係（65歲）銀行不同意貸款致無法履約，仲介表示須給付賣方違約金及支付仲介服務費等。

案例2：

B女士申訴從網路看到○房產集團0元購屋廣告，因好奇參加109年6月21日說明會，會後立刻被招攬入會。

當天安排6月27日個別約談，談完立刻安排帶看房屋。

當天又立刻被隔離單獨談價錢，隨即簽約購買3間房屋。

價格分別為新臺幣（下同）690、625、598萬元（合計1,913萬元），並於7月1日匯款簽約金每屋20萬元，共60萬元。

7月22日集團安排銀行貸款預估約2,170萬元，此時才發現沒能力購買，但仲介表示若不購買需付違約金…。

五、結論

1. 零元買房，並不代表「買房不用錢」， 而是透過「貸款操作」省去頭期款，貸款操作的正規管道包括了：原屋融資、信用貸款、二胎貸款、購屋後再轉增貸、副擔保貸款、建商貸款等方式。

2. 即使是正規管道的操作，仍要小心貸款的財務壓力(如：本身無力購買、房子賣不掉、利率回升導致利息增加等)，而不正規管道的操作，則可能會面臨法律風險。

3. 零元購屋通常需再搭配房屋出租，用租金繳納貸款，若其中一個環節破功(如：出租不順利、租金太低等)，就可能面臨巨大的財務壓力，不可不慎！

購屋看完以上各種零元買房的操作手法以及風險後，你還想要零元購屋嗎？

建議你在購屋之前，務必審慎評估自身財務狀況囉！

PS: 看完這篇後，也強烈推薦你看另一篇 買房貸款成數不足，定金會被沒收？只要做到這3點，不怕賠違約金！，避免買房簽約吃大虧！

如果你有任何想法，也歡迎在部落格或FB留言給我囉！

參考資訊：

◆零元購屋好誘人！出手前你不可不知的3大風險

◆「0元購屋」好誘人 小心投資不成慘賠違約金

本文獲授權轉載自喬王的投資理財筆記，非經同意不得轉載，原文請點此

作者喬王長期關注房地產/美股ETF/生活理財等領域，目前身兼金融業PM/部落客/包租公/網路媒體專欄作家/Hahow好學校平台講師，立志用淺顯易懂的語言讓更多人輕鬆踏入理財的世界。

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