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陳一畝／台北大學不動產與城鄉環境學系碩士班研究生
台北市明倫社會住宅近期招租，其中44坪3房型之租金為每月新台幣4萬500元，引起社會大眾熱議，其中幾個疑問不外乎：
1、這麼貴！不如直接買房好了，現在利率這麼低，錢繳給銀行，還可以得到房子的所有權。
2、這麼貴！這是「社會住宅」耶！真的可以幫到有需要的人嗎？弱勢族群負擔的起嗎？
3、這麼貴！社會住宅的訂價應該以該區域類同房型之租金（即市價），還是成本價？還是一個怎麼樣的價錢才合理？筆者擬從法律及不動產經濟學的角度切入探討。
《住宅法》於民國106公布施行，立法目的在於保障國民居住權益，健全住宅市場，提升居住品質，使全體國民居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境（《住宅法》第1條），而所稱之「社會住宅」定義為由政府興辦或獎勵民間興辦，專供出租之用之住宅及其必要附屬設施。
至於誰可以住社會住宅，則是規定在同法第4條，要求至少30%以上比率出租予經濟或社會弱勢者，另提供一定比率予未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住需求者。第25條第1項規定社會住宅承租者，應以無自有住宅或一定所得、一定財產標準以下之家庭或個人為限。
至此，我們已經可以稍稍回答上開幾個疑問。社會住宅雖然有至少30%以上比率應出租予經濟或社會弱勢者，一定比給予未設籍之就業、就學者，但也不以此為限，只要沒有自有住宅或是一定所得、財產標準以下者，都符合條件。
因為社會住宅的功能，除了照顧弱勢，還有健全住宅市場，提升居住品質的要求。國家提供住宅給經濟或社會弱勢者，國家也可以提供給非弱勢族群，既然如此，在定價上以市價或是成本訂價，都有道理。那經濟或社會弱勢者會不會負擔不起？從台北市社會住宅招租網提供的資訊，是有分級租金補貼的制度，或許可以解決這個問題。
再從不動產經濟學的角度而言，租金與租賃物的數量與價格均由市場之供給與需求決定。供給增加或是需求減少都會使市場上的租金價格減少，反之，供給減少或是需求上升都會使市場上的租金價格上升。至於減少或上升的幅度多少，則是看市場上供給與需求之彈性大小而定。
政府提供社會住宅除了可以達成照顧弱勢之公行政任務，同時也直接增加不動產租賃市場之供給量，理論上租金減少的效果應該租屋的大家都可以雨露均霑。然而，如果直接以租金補貼之方式，經濟上的效果會使需求增加，需求線右移的結果則會造成市場上的租金價格上升，或許可能更無法使住宅市場往健全的方向發展。
從政府財政健全的角度來看，政府在辦理社會住宅之收益，也是收入政府之住宅基金內，用以辦理住宅補貼、興辦社會住宅及提升居住環境品質（《住宅法》第7條）。如果社會住宅興辦得宜，租金收入同時可以自償成本，等於身為納稅人的我們，不另外花錢而同時一起照顧了社會弱勢或是我們自己；如果還營運得宜，相關收益也是再用來提升大家的居住品質，讓全體國民往享有「適宜之住宅」且「有尊嚴之居住環境」更前進一哩路。
從上述的觀點，筆者認為，明倫社會住宅的存在，對於健全房屋租賃市場有一定的貢獻，也合乎《住宅法》的立法目的。
社會住宅讓不全是社會、經濟弱勢入住其實正可以避免一個「貼標籤」的效果，不讓社會住宅與「弱勢」或是「問題社區」劃上等號，也才不會讓社會住宅變成鄰避設施。
如果社會住宅的形象經營起來了，直接可以增加租賃市場的供給量，同時或許有更多屋主願意閒置房屋出租，使房屋「使用」的價值被發揮，同時也可以喚起大眾對於房屋「使用」價值的正視。對社會或是不動產市產租賃市場或是投資市場，應該均有所助益。當大家同住在一起，當你我都可以入住社會住宅，讓租屋可以變成一個與擁屋差不多平常的事，我們往居住正義的實現，又邁進了一大步。
至於「這麼貴！不如直接買房好了」的想法，就是一個擁屋或是租屋的選擇，本來就可以視各自的財務狀況而定，只是，「買房這麼貴，還要負擔長達20至40年不等的房貸，只是要住一下，不如住社會社宅就好。」或許也可以是一種想法。
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