不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【王鈞生╱台中報導】早期許多老大樓多無設立管委會，導致許多問題無人解決；自80年代《公寓大廈管理條例》實行後，社區得設置管委會治理社區大小事，但若管委會消極管理，糾紛也可能隨之而來。專家建議，若遇到管委會擺爛不處理，可先由區分所有權人會議將修繕維護等事項變成決議；若碰到多數人決議犧牲少數人權益的情況，則可舉證權利受到侵害，採取法院訴訟。

了解社區佈告欄內容，對於社區運作會更有掌握。資料照片

先開所有權人會議協商

《蘋果》近期常接到民眾對社區管委會未盡修繕之責的投訴，如滲漏水、電梯未保養等表達不滿。鴻海物業總經理李慶雷表示，《公寓大廈管理條例》第10條中規定，共用部分、約定共用的修繕管理維護，要由管理負責人或管理委員會負責，當公設電梯、頂樓漏水等共有部份發生瑕疵時，管委會都應修繕處理。 
若告知管委會後卻沒下文，住戶可利用區分所有權人會議將修繕維護等事項變成決議，因為根據《公寓大廈管理條例》，若管委會未執行決議事項，住戶可提出證據，交由主管機關處理檢舉，即為建管處公寓大廈管理科。 
如果有多數人決議、犧牲少數人權益的情形發生，李慶雷建議，可先串連其他住戶，再次召開區分所有權人會議，大家一起研究怎麼修繕，最壞結果就是一直流會或不處理；若真的不服管委會決議，最後才進行官司訴訟。 

http://home.appledaily.com.tw/article/index/20190701/38379551/news/%E7%AE%A1%E5%A7%94%E6%9C%83%E8%8B%A5%E6%93%BA%E7%88%9B%E5%8F%AF%E5%90%91%E5%BB%BA%E7%AE%A1%E8%99%95%E6%AA%A2%E8%88%89

美國聯準會有望再次啟動降息循環，國內資金面有利房市前景下，君安投顧副董事長賴建承以過去30年來的經驗，建議年輕一代，下手買房，自身能力、 地點、土地持分，將是三大關鍵。

賴建承指出，以國內目前重貼現率在1.375%，至今央行連11凍中，由於美國聯準會暗示將再次啟動降息循環，使得國內利率維持目前水準，應該還有一段時間，再加上政策上，目前鼓勵台商資金回流，雖不得投入房市，但仍可望帶動需求，資金面有利國內房市。不過，值得注意的是，由於今年建商大舉推案，全年總量上看1.5兆~1.6兆元，市場供需有待時間進一步消化。

 

賴建承並以「弱勢盤整」的股市術語來形容目前房市的熱度。賴建承說，目前國內房市大環境是處在供過於求的狀況，在還未大舉開放外國人買房等限制下，市況不易扭轉，連帶在新增買房需求不易大幅成長下，房市價格疲弱，可是也在國內低利環境中，市場的交易量逐漸回溫，只不過，國際貿易戰火四起 將是下半年亟需觀察的重要關鍵。

對年輕人的買房建議上，賴建承以大台北地區為例，蛋黃區的成交力道一直是市場熱議話題，預期價格雖有修正空間，但幅度有限；蛋白區方面，建商在該區域推案量的多寡、餘屋去化狀況，將是觀察焦點，但也因為近年來價格呈現弱勢，反而有利於吸引年輕族群買氣向此靠攏。

而以過去30年的買房、換房經驗來說，賴建承建議，「自身能力」、「地點」、「土地持分」將是三大焦點。

首先，在自身能力方面，不要因銷售人員的低利等話術，就衝動買房，建議先考量自身的財務狀況，像是1,000萬元的房價，自備款最好能超過二成、財務保守一點的可以達五成。自備款高、未來的房貸壓力就會減輕，而且每月的房貸總支出也要在收入的三分之一以下。

其次，地點方面，目前很多年輕人考慮可以住遠一點沒關係．因為遠一點的房價比較便宜；賴建承則說，買房的地點，最好離工作區域近一點。

最後，土地持分方面，買大樓必須特別留意土地持分，持分越高，折舊相對較小，也就越來越有價值，是不可忽略的一大關鍵。

賴建承表示，年輕人買房，切忌衝動，喜歡的區域，最好能看到十個物件以上，同時要勤做功課，多留意實價登錄等資料，就能勇於議價，為人生打下良好基礎。

https://house.udn.com/house/story/5919/3898948

原文網址: 380億京華城3度流標　矛頭指向雙子星案、總統大選 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20190627/1476685.htm#ixzz5s2Yoxx6s 
Follow us: @ETtodaynet on Twitter | ETtoday on Facebook

網搜小組／綜合報導

現在有些房子會設計露台或陽台，而兩者間也有些微差別，前者是沒有頂也無遮蓋物的平台，後者則是有遮蓋物的平台。一名網友貼文發問「大露台能做什麼呢？」說最近看到一間高樓層的房子有30坪露台，整個視野很棒。沒想到卻有不少網友勸，「30坪露台？先做防水吧，哈哈哈」、「對台灣人來說沒什麼用。」

這位網友在PTT的home-sale板上發問「大露台能做什麼呢？」文中直問「想問大露台能做什麼利用呢？除了種花種樹，可以做小小的戲水池嗎？吊床、鞦韆這些應該是可以，那其他的呢？」並問其他人，看過最有印象的露台是拿來做什麼。原PO也透露，會這樣問是因為最近看到一間高樓層有30坪露台，整個視野很棒。

看到貼文後，馬上有人勸，「30坪露台？先做防水吧，哈哈哈」、「偶爾曬曬棉被，不過要清理很麻煩……我社區的住戶常常靠北樓上亂丟煙蒂垃圾」、「外國人喜歡開趴，penthouse才有用，台灣人沒什麼用，至於說弄戲水池喔？你防水沒做好大概會被告死，而且承重問題很大，水1立方米=1噸，想想會有多大的承重」、「有露台的房子我認為比較適合有小孩的家庭，年輕人真的有點浪費。」

►最新房產消息不漏接，快加入ETtoday房產雲

▲原PO說，最近看到一間高樓層有30坪露台，整個視野很棒。（示意圖／記者林敬旻攝）

有網友則是分享自己的情況，「我家在5樓有個快10坪的露台，剛開始還找人來造景，結果最後還要花錢清理，真的不要搞太多，弄弄升降式曬衣架就好了」、「我家也是，弄一堆庭院，最後還要抓蛇摘蜂窩殺螞蟻」、「烤肉喔？我印象中近20年，我只有在自己家烤肉不到5次，要烤就去外面烤肉店就好，還不用準備東西。沒屋頂的露台，放層架2、3年就爛掉了，最後就變成大垃圾。」

但也有人推露台，「如果有小孩，溜滑梯、盪鞦韆當然通通買回來！放小孩超好用。充氣水池夏天用」、「去好市多買那個倉庫，還可以種花草，偶爾可以烤肉」、「只能接受高樓層露台，種花、養狗、烤肉都很棒的」、「我家的拿來養狗給你參考」、「我喜歡朋友來家裡開趴，吃吃喝喝，在室內烤肉會臭臭，裝潢也會有味道，在陽台烤肉剛剛好。」

原文網址: 看高樓層房！他心動「有30坪露台」視野超棒　網秒勸：對台人來說沒用 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20190627/1474348.htm#ixzz5s2W6zCsK 
Follow us: @ETtodaynet on Twitter | ETtoday on Facebook

房市多頭時，新北市新莊區因交通、建設話題多，不僅建商大舉搶進，也是投資客熱炒的地區，而根據新莊地政事務所統計資料，近5年買賣件數近3萬筆，只有17%案件買入後又再賣出，其中轉手最熱門的即為幸福榮富昌隆生活圈，但轉手後賠售比率最高的也是該生活圈，比例高達31.4%。

新北市新莊地政事務所統計新莊區2013年~2018年間房地買賣案件數量，總計近3萬筆，其中約有83%案件為買入後持續持有而未再賣出，其餘的17%則是買入後又再賣出。而這17%轉手交易案件中，又以人口集中、生活機能良好的幸福榮富昌隆生活圈、鴻金寶商圈民安後港生活圈及中港厝宏泰市場生活圈最為熱門，進一步觀察賠售比例，幸福榮富昌隆生活圈比例有31.4%、其次為中港厝宏泰市場生活圈19.9%、鴻金寶商圈民安後港生活圈19.6%。

新莊地政事務所莊月桂主任表示，幸福榮富昌隆等3個生活圈皆為新莊區人口集中的區域，國中小學、公園、活動中心等公共設施配置完整，亦有多線公車行駛，幸福路商圈及鴻金寶商圈發展成熟，生活機能佳，加上住宅產品多元，房屋價格適中，自住需求多，接手力道強，因此成為轉手交易熱區。

然而轉手熱區，賠售比例也多，新莊地政事務所表示，2013年住宅價格指數處於上升階段，因此在當年時入手，房價隨景氣上揚而逐步墊高，也提高屋主賣出意願，但2015年以後，房地產市場景氣趨緩，住宅價格指數呈現盤整狀態，而2016年1月1日實施房地合一課徵所得稅，更使房地產交易陷入低潮。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，新莊區是新北市熱門行政區，房市多頭時期由頭前重劃區及副都心重劃區帶動區域議題，而重劃區周邊的舊社區因為機能較強，因此房價比新屋低的中古屋也成為熱門選項，在不動產市場經過盤整後，買方不再追高，另一方面新北市其他重劃區、新市鎮陸續有低價建案進入市場，買方選擇性增加，屋主為求順銷，只能放大議價空間。

https://estate.ltn.com.tw/article/7760

台北市精華地能換到什麼？有網友在臉書社團發文，想用名下土地換物，這塊位於大安區復興南路二段的土地，面積僅18平方公尺，竟有576人共同持份，換算一人僅擁有0.0094坪，比一張A4只還小，讓網友傻眼，「能換來網友的熱烈討論」、「不如賣給其他持分人吧！」專家表示，畸零地上不能蓋任何建築物，取得者就是只能炫耀「我在忠孝商圈有地喔！」
 
臉書社團《不要再買了！免費的幻物與幻務》近日出現一則換物文，網友貼出土地所有權狀，好奇問：「能換什麼，考慮一下。」根據權狀記載，該地坐落於大安區瑞安段2小段，面積為18平方公尺，換算後約5.45坪，權利範圍576分之1，也就是共有576名所有人，換算每人持份面積約0.0094坪，比一張A4紙還小。該地公告土地現值為一平方公尺39.5萬元，平均一人持份地價約為1萬2343元。
 
此篇貼文一出，網友紛紛傻眼留言「不到5坪的農地…」「持份0.03125平方公尺，要換…你想換什麼？^^」、「能換來網友的熱烈討論 XD」、「宜蘭1500坪的土地，要不要？」「不如賣給其他持分人吧！」
 
《蘋果新聞網》實際走訪現場，該筆土地位於大安區復興南路二段90巷內，生活機能便利，步行到大安森林公園僅13分鐘，離捷運大安站、科技大樓站也僅5分鐘路程，附近還有大安國中、建安國小、信維市場；但目前為一塊用鐵欄圍住的三角形畸零地，且前方已劃設機車格，往內一看，該地種植幾棵樹木及盆栽，大小約只能停放一輛轎車左右，兩旁都是華廈。
 
若想拿面積比一張A4紙還小的地可以換什麼？《蘋果》街訪附近居民，高姓民眾表示「拿錢啊！可以抵稅，一般就是500多個人分一分，建商拿去，畸零地拼湊可以蓋多一點房子。」謝姓民眾也說「一個人一萬塊換不了什麼東西，還是現金比較實際。」另外，林姓民眾則說「可以換手機、筆電等等。」
 
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，因為容積率的問題，該塊畸零地上不能蓋任何建築物，就是等左右大樓的建商買下做整合，但此物件附近沒有建商都更或重蓋大樓的可能性，短期無推案整合機率，該筆土地變得有行無市，取得者就是只能炫耀「我在忠孝商圈有地喔！」
 
地政士公會全國聯合會榮譽理事長林旺根表示，交換等於買賣，根據《民法》規定，共同持有人擁有優先購買權，此外還要取得其他575名共有人全體同意，才可以進行交換或買賣。他也提到，像該地的狀況罕見，會有一小塊地分成這麼多等分，可能是為了通過重劃、都更虛灌人數，要考量共有人是否有假藉遊民、死者等人頭名義。（熊培瑄/台北報導）

該地位於台北市大安區瑞安段二段。彭仁義攝

該地前方已畫設機車格。彭仁義攝

房仲表示，該地只能等左右大樓建商買下整合。彭仁義攝

實測後該地連一張面積0.06237平方公尺的A4紙都不到。彭仁義攝

網友po出土地權狀能交換什麼，引網友議論。翻攝自臉書社團《不要再買了！免費的幻物與幻務》

台北市大安區一塊地，竟有576人持份。翻攝自臉書社團《不要再買了！免費的幻物與幻務》

畸零地約莫只有約5坪大小。翻攝《地籍圖資網路變民服務系統》http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20190625/1589203/rtn/%E3%80%8C%E6%88%91%E5%9C%A8%E5%8F%B0%E5%8C%97%E6%9D%B1%E5%8D%80%E6%9C%89%E5%9C%B0%E3%80%8D%E3%80%80%E5%82%BB%E7%9C%BC%EF%BC%81%E6%8C%81%E4%BB%BD%E6%AF%94A4%E7%B4%99%E9%82%84%E5%B0%8F

去年底，針對內政部實價登錄的單價拆算問題，筆者即撰文〈實價登錄這樣行嗎？〉投書批評。如今報載：實價網新增「淨坪價」全台房價瞬間「膨風」，備受訾議。

房屋主體構造種類繁多，有鋼骨造、鋼骨鋼筋混凝土造、鋼筋混凝土造、鋼鐵造或輕鋼架造、加強磚造、磚造…；高度從平房到摩天大樓；使用方式有住家用、商業用、工業用或混合使用；產權型態有全棟自有與區分所有。跟貓狗的品種與相貌一樣複雜。貓狗的買賣絕非秤斤論兩計價，買房賣屋何獨不然？「房屋單價」並非唯一的，也不是主要的決定因素；總價與房屋特質的綜合評比才是根本關鍵。

吾人若不耐煩比較房屋特質差異，只問單價高低，想以最適價格置產，根本就是緣木求魚。一般庶民不懂，學界與政府不能誤導，而固執於單價，甚至陷入公設應否計價的謬誤。難道得以提升居住環境品質的庭院造景不能計價？

完整揭露房屋的標示登記，才能落實房價透明化政策，讓買方有完整的比價資訊，而不會乖離現實，走向極端。

（作者為立法院法制局助理研究員）

https://talk.ltn.com.tw/article/paper/1298156

攤開最近的房地產熱門新聞，民眾可以發現許多斗大而且令人驚訝的標題，例如「XX社區8戶賠千萬岀場」、「地段好敵不過景氣，XX名宅均賠售」，為什麼這些位在極佳地段的好房子，也會讓原屋主落得慘賠岀場的命運？難道過去房市專家常說的「地段、地段、地段」的買房子必勝法則已經被現在的房市變化徹底顛覆了嗎？


▲好地段是購屋的必要選擇，卻不代表轉賣一定賺錢。討論房屋評價討論這邊加入> 買房討論

 其實大家都知道「買低、賣高」是投資致勝的不二法則，然而房價波動的原因從來就不是簡單地從「地段」這様看而已，影響的因素還包括產品價格是否合理、當時的房市景氣、政府的法令政策....所以並不是買了地段好的房子就保證房價一定不跌，而是要再參酌買進時機、房屋本身條件的好壞等情況而定。

 舉例來說，前述「XX社區8戶賠千萬岀場」的這棟建案社區，位在熱門的台北市南港經貿園區裡，附近又有捷運藍線、捷運文湖線的交㑹點－南港展覽館站以及環東大道、國道3號南港交流道等交通設施，但是從內政部實價登錄資訊中揭露這個社區，近3年以來共有16戶房子岀售，原屋主全部都賠了上千萬元。


▲南港經貿園區的地段優勢極佳，但是之前的房價被投資客炒太高了。

 主要原因就是屋主在2011年預售時買進的價格太高了，當時房市景氣處於正火熱的時刻，沒有人意識到房價已經偏離合理範圍，如今才㑹跌到連地段優勢都支撐不住這様的結果。由此可知，買房子要摒除「一窩蜂」的心態及時機，房價、交易量表現得太火熱，往往就不是絕佳的買點；相對的，如果認為現在房市景氣還在盤整或谷底時期，或許這才是最好的購屋時機。


▲購屋要買在房市景氣盤整時期，比較能買到相對低點的價格。

 另一個「地段好敵不過景氣，XX名宅均賠售」的建案則是地段位在大安森林公園、金華國中明星學區等極佳之處，卻也發生去年到今年、共3件屋主轉售慘賠各1,000多萬元的情況，主要原因是買得起「高總價」房屋建案的民眾畢竟是少數，如果沒有「高知名度」或「名人入住」等優勢襯托，只依靠好地段的條件恐怕難以維持高房價的姿態。所以一般的購屋民眾最好買平價一點、很多人都買得起的房子，日後岀售時才不㑹落得「沒人買」的地步。

炎炎夏日又常有午後雷陣雨，住在頂樓的民眾經常身處「水深火熱」之中，如果找人處理防水隔熱工程，花費動輒3至5萬元，是筆不小數目，專家建議，可以透過DIY塗上防水漆、隔熱漆，若是15至20坪左右的頂樓空間，約萬元內就能搞定防水、隔熱，若住在新北市，政府還祭出補助，上隔熱漆每坪最多補助千元，等於大半費用都能省下。

購入頂樓戶要特別注意防水及隔熱，如果不打算蓋鐵皮屋、帆布或綠化，塗上防水漆和隔熱面漆是個不錯的選擇，若消費者有預算考量，信義房屋居家服務部提供以下DIY上漆步驟，讓你自己也能搞定防水、隔熱工程。

上漆前首先清潔頂樓，把原有的防水塗料、青苔、汙垢等全都清除，增加漆的附著力，延長使用年限，才不會因為泡水太久而掉漆。

等地板完全乾了之後，用滾筒毛刷加裝長柄，刷法跟刷地板一樣，先刷底漆→防水漆→隔熱面漆，建議每種漆塗完後要曬個1、2天，使其完全乾燥再接續後續塗料，且可多塗幾次，否則容易掉漆、隔熱效果不佳，而排水孔周邊不要塗太厚，這樣水才會往排水孔方向流。

信義房屋居家服務部提醒，施作時要注意天候及防曬，可利用清晨或傍晚比較舒適，另外，部分塗料有強烈的揮發性氣味，上漆時盡量戴上口罩。

此外，新北市政府環保局推出「清涼屋頂補助計畫」，民眾若在自家屋頂塗上隔熱漆每坪最多補助1000元，隔熱地磚最多補助1500元，綠化則是3000元，2019年8月底前都可申請。

https://www.nownews.com/news/20190622/3458112/

記者林雪娟／台南報導
因應台灣高空屋率及解決餘屋問題，內政部推動「包租代管」政策，市府至今成功媒合二四三件，為強化房東房客聯繫和情感，二十二日舉辦「房東房客聯誼會」。內政部營建署署長吳欣修表示，目前施行成效最佳縣市為台中，台南急起直追，他也預告下個月將推出新住宅政策。
都發局長莊德樑表示，台南市社會住宅包租代管計畫從去年一月開始辦理，初期碰上阻礙，約只有百件媒合成功，今年上半年至今，已成功媒合一百五十件，共媒合二百四十餘件。昨日的餐會，席開數十桌，希望讓房東、房客彼此分享心得也聯絡感情。
都發局指出，房客加入「包租代管」計畫，免支付仲介費、享公證費補助、房東享有廠商收租服務等專業服務管理及享有房屋稅、地價稅採自用住宅稅率減免，每屋每月最高享一萬元租賃所得免稅、每年最高一萬元修繕費補助等優惠；至於房客租金則以市場租金的八或九折訂定。
負責該案的大晟資產管理顧問有限公司董事長鄭俊杰表示，包租代管政策，讓房東房客雙贏，建議是否委託租賃業者的案例亦可擁有賦稅減免；吳欣修坦言，該案剛推出時房東房客都有疑慮，透過各方宣傳，如今全國案例從七百多件至三千多件；他也預告，下個月國家住宅與都市更新中心將推出新住宅政策。租賃公會理事長楊松芳表示，代管業目前蓬勃發展，並整合相關上、下游業者，希望提高媒合率、減少空屋率，讓所有人享有家的溫暖。

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】永慶房產集團旗下最年輕加盟品牌－台慶不動產，獲邀成為(2019/6/20)經濟日報「繁榮大高雄論壇」唯一與談的房仲品牌！永慶房產集團加盟事業處暨台慶不動產總經理莊志成談到高雄房市分析指出，自2018年九合一大選後，高雄房市買氣的確轉趨熱絡，市場信心強勁，首購、換屋族群出籠，推升房市交易量。
 
從2019年1-5月六大都會區建物買賣移轉棟數來看，高雄交易量年增21.7％居六都之冠，表現相當亮眼，高雄房市買氣是六都中相對穩健的區域。而且，受惠於台商回流，購置工業土地、廠辦、商辦等需求增加，也讓沉寂已久的高雄商用不動產市場開始蓬勃起來，加上政府拚經濟的決心，讓商業活動更加活絡，也同時讓店面產品詢問度大增，高雄房市表現可謂精彩可期。
 
莊志成總經理進一步指出：但從5月建物買賣移轉棟數來看，與4月相比，六大都會區中僅高雄交易量減少，顯示買賣價格認知出現落差，買方有縮手跡象，因此，若要延續選後回溫的交易市況，讓房地產業成為帶動經濟發展的火車頭，「價平、量增」才是高雄房市可長可久的發展基調，建議售屋者不要因為交易量提升而趁勢漲價，讓高雄人買得起、住得起，不再北漂，大家不僅能在高雄落地生根、安居樂業，同時也讓高雄房市榮景再現！

http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/129270/%E8%8E%8A%E5%BF%97%E6%88%90%EF%BC%9A%E3%80%8C%E5%83%B9%E5%B9%B3%E9%87%8F%E5%A2%9E%E3%80%8D%E6%89%8D%E8%83%BD%E5%B8%B6%E5%8B%95%E6%88%BF%E5%B8%82%E6%AD%A3%E9%9D%A2%E7%99%BC%E5%B1%95

【何世昌╱台北報導】台北市首件危老改建案「雄興花見」昨舉行動土儀式，基地為位於中山區長安東路一段、面積109坪，預計樓高10樓、共37戶的大樓，預計本月底開工，2021年完工。

「雄興花見」昨舉行動土儀式，雄興董事長蔡秋鸞（左4）與台北市長柯文哲（右4）到場主持。何世昌攝

拆算每坪土地210萬

雄興董事長蔡秋鸞表示，近年賞屋以女性居多，6成以上客戶是40歲左右女性，還有不少美國退休回台、座艙長、金控高階主管等，年初已完銷，平均成交單價75萬元。 
台北市中山區長安東路一段附近住商混合，周邊房子以老舊矮房為主，此路段危老改建案「雄興花見」，原是1棟屋齡46年的2層樓鐵皮屋，由單一地主持有，今年2月雄興以2.06億元買下，建坪85.14坪、地坪98.28坪；若建物不計價，拆算每坪土地近210萬元；1樓規劃35坪的夾層店面，面寬6.5公尺，樓上規劃36住戶，每戶13∼17坪，扣掉公設35%，室內坪數剩下10∼13坪。雄興董事長蔡秋鸞表示，今年將首次進軍新北市，將在三重龍門路推出2處危老重建案，若順利，今年就能整合完畢。 
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，台北市不乏建商覓得高屋齡物件改建推案，一方面台北市具開發價值素地不多，一方面政府對老屋重建態度積極，建商相輔配合，也有利其貸款融資空間。陳炳辰說明，該地段屬華山藝文中心商圈，周邊新案單坪約80萬起跳，此案鄰近高架橋，以平實的7字頭銷售算是合理。 

雙北加碼房屋稅減半

之前為遏止房價，各縣市政府陸續調漲房屋稅，都更後的房子也按新制計算，讓民眾都更意願降低，今年《都市更新條例》1月修法規定，都更後2年房屋稅減半徵收，地方政府能自行延長至12年，上個月台北市已經率全國之先宣布延長，新北市也跟進，讓雙北市成為全國唯二加碼延長的地方政府。台北市都發局科長江中信指出，若以士林區鋼筋混凝土造的14層建物，以40坪三房兩廳、按自住用稅率1.2％來算，12年下來，概估可省下12萬元的房屋稅。
新北市政府日前也宣布跟進，但有別於台北市，新北市是「有條件」延長，新北市城鄉局長黃一平說，站在鼓勵都更、防堵炒作的角度，更新後的2年沒有移轉，才能享受長達12年的房屋稅減半優惠。 

http://home.appledaily.com.tw/article/index/20190619/38368716/news/%E9%A6%96%E4%BB%B6%E5%8D%B1%E8%80%817%E5%AD%97%E9%A0%AD%E5%AE%8C%E9%8A%B7%E6%9C%88%E5%BA%95%E9%96%8B%E5%B7%A5

新房房價愈來愈高、公設比動輒33%以上，如果房子有多餘空間可用，那可真是求之不得、身價立刻攀升，其中露台戶就屬於這種產品，等於家裡多了1個開放空間，同時也引起網友討論。建商表示，「露台」無法產權登記、屬於約定專用部分，但民眾種花種草都很方便，使用空間更大，行情大約單坪房價的3成價格。

露台戶是大樓的特殊產品，最常見的出現是在建築逐層退縮的平台，近期一名網友路過台灣大道，抬頭意外發現一棟新建案「東方嘉磐」，建築正面有著露台外掛，覺得設計相當新奇有趣，誤以為是陽台空間。

嘉磐建設協理林琨紘解釋，這個案子約在2015年取得建照，當時中間樓層設計「露台」，主要是為了建築美感，因為這棟大樓是以「累積如山的書」為概念，所以為了不讓設計太過平淡、體現書本堆疊的動態感，便在10樓、18樓處規劃最大5坪的約定專用「露台」，頂樓並有翻書彎角意象的設計，成為台灣大道搶眼的地標建築。

事實上，這類外掛露台設計不算少見，早年的知名豪宅案「鄉林皇居」，同樣以相同手法，增加外觀造型感，大量綠化營造叢林感，也滿足不同需求客層；近期的公益商圈「磐鈺雲華」，也將「錯層陽台、複層露台」發揮淋漓盡致，成為建築表現常見手法。

林琨紘補充說：「通常上方無任何頂遮蓋物之平台，稱為露台，反之是陽台。露台設計不能登記產權、也不會犧牲建築容積，銷售方式大多都是採銷售單坪價的3成價格銷售。」例如每坪單價60萬元的新屋，露台即以每坪18萬元出售。

和唐建設總經理王至亮指出，露台最常出現在低樓層的2、3樓，也可能出現在14或15樓，視建築設計而定。特別之處就在於擁有約定專用的露台，但不包含在權狀面積內。他強調，近年台中「宜居法案」過關，以免計容積當作誘因，所以未來這類立體綠化、跳島概念、複層式露台等也列入範圍，市中心建築表情也會更多樣化。（王鈞生／台中報導）

「東方嘉磐」位處台灣大道，因外型立面突出，引起討論。陳恒芳攝

業者表示，該案以「書」為主軸發想，才會有露台設計。陳恒芳攝

早期中古豪宅不少中間樓層也有相似的設計。陳恒芳攝

市場中間樓層露台戶型還不少，也成為特殊搶手戶型。資料照片http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20190618/1578585/rtn/%E5%BB%BA%E7%AF%89%E6%96%B0%E6%A1%88%E6%8E%9B%E3%80%8C%E9%9C%B2%E5%8F%B0%E3%80%8D%EF%BC%9F%E3%80%80%E5%8E%9F%E4%BE%86%E6%98%AF%E7%82%BA%E4%BA%86%E9%80%A0%E5%9E%8B

海悅（2348）今日召開股東會，宣布108年每股發放現金股利3.8元。海悅總經理王俊傑會後接受採訪表示，今年接案量微增，建商走向合理利潤經營，今年雖逢選舉年有可能影響房市，但按照過往經驗推測，導致買家轉向觀望出現「停看聽」的動作，應在大選後才會開始發酵，所以整體房市應為持平狀態；對於購屋時機，他說，房市畢竟有地點壟斷特性，所以建議自住客不要再等待。
 
建商目前多數採取合理利潤方式經營開價，房價多數取決於土地取得的時間點與價格，買家也逐漸了解建商價格在哪；目前熱銷產品都是「多元配套」方案，例如低自備、建商貸款（借購屋族頭期款）、附贈裝潢服務等類型建案。王俊傑補充，附帶裝潢讓個案熱銷，與年輕人怕麻煩的特性有關。
 
談到2019下半年房市，王俊傑說，目前購屋族都以自住客為主，所以總統大選對於房市影響應不大，但大選後新任總統的政策推出，購屋客才會開始觀望期政策與帶來影響，這段時間的空轉期才較令人擔心；台商回流部分目前不足以成為購屋量體的主因，因台商歸國是要投資建廠，是否真能帶動經濟發展，讓員工有錢買房，才是最實際影響房市的原因之一，沒錢就沒辦法買，所以仍有待觀察。
 
觀察台灣整體房市，北市部分目前仍以自住客為主，但土地稀缺的問題仍無法解決，端看目前都更進度，待都更推動完畢，現在的新古屋也將成為老屋，所以北市表現好壞只能從建商品牌、地段與基本供需做觀察。
 
桃園、新竹、台中、台南表現都不亞於新北，也出現推案逐漸南移現象；談到高雄近來房價上揚表現，王俊傑則認為，其實漲幅與稅賦脫不了關係，仔細查看建商土地取得時間，再對照房地合一稅上路，就是造成高雄房價上漲的主因，所以高雄房市仍須觀察，倘若人口數量增長、產業結構改變，底蘊才會真正厚實。
 
針對北台灣首購市況討論，北市目前首購總價帶為3000萬元起跳、新北則為1500萬元、桃園則落在1000萬元左右。王俊傑指出，北市房市對於政經反應較敏感，所以選舉影響房市會較其他縣市快，預計今年就會影響買氣；新北市則仍以重劃區為下半年重點區域，因為法規新制雨遮不計價等因素，對於消費者較有利，且重劃區整體規劃環境也較舊市區舒適；桃園則建議鎖定重劃區，但跟著交通走就不會錯。
 
王俊傑坦言，房市總是有高有低，例如104年～106年房價、買氣就明顯上揚；眼看現在仍處於盤整期，建商品牌、服務、地段等，就可以看到被消費者重視程度；對於現在是否買房時機，王俊傑則表示，房市雖然也屬於價格競爭市場，但不能否認的是「地點壟斷性」，一間房子一但賣掉，你難以再找到一個一模一樣區位、地點的房子，所以建議自住需求的人不要過於在意房價漲跌，因為買了就是要住。（陳韋帆／台北報導）

海悅國際今日召開108年股東常會。彭仁義攝

股東會不對外開放。彭仁義攝

今年下半年北台推案桃園、新北仍以重劃區為主，北市則仍土地稀缺。資料照片

王俊傑說，今年下半年推案量微增，但整體房市應與去年持平。資料照片http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20190617/1585216/rtn/%E6%88%BF%E5%B8%82%E6%9C%89%E5%9C%B0%E9%BB%9E%E5%A3%9F%E6%96%B7%E6%80%A7%E3%80%80%E4%BB%A3%E9%8A%B7%E9%9C%B8%E4%B8%BB%EF%BC%9A%E8%87%AA%E4%BD%8F%E5%88%A5%E5%86%8D%E7%AD%89

關鍵字：吉家網﹑信義房屋﹑老房子﹑新成屋﹑新屋﹑交易量﹑實價登錄﹑房屋﹑老房

原文網址: 北市房價太高　7成購屋族無奈「棄新買舊」　 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20190615/1467561.htm#ixzz5r0KjUHUR 
Follow us: @ETtodaynet on Twitter | ETtoday on Facebook

內政部主導推動的「社會住宅包租代管」政策，背負小英總統「八年二十萬戶」社宅成敗的重責大任。但距離小英總統任期屆滿僅剩不到一年，社宅包租代管竟頻頻出包，業者欠費等負面新聞不斷，招引外界不小批評。
社宅包租代管，到底出了什麼問題？為什麼會惹上一身腥呢？

政府砸大錢，肥了業者爽到房東

所謂社宅包租代管，是指政府透過租金、賦稅等補貼，吸引屋主把房子交給包租業、代管業者。由於收取政府補貼的緣故，包租代管業者會以比市價相對便宜的價位租予弱勢民眾。

按照內政部規畫，小英總統八年二十萬戶社宅中，預計有十二萬戶為新建釋出，另有八萬戶由包租代管來供應。

雖然包租代管政策立意良善，但房仲全聯會榮譽理事長李同榮卻狠批包租代管有四大敗因：一、《租賃住宅市場發展及管理條例》（《租賃專法》是包租代管的客製化修法，且是為「空屋移轉社宅」掩飾政績；二、違建戶也加入包租代管出租，是政府帶頭違紀造成的亂象；三、補貼對象不限空屋，違背原聲稱的八萬戶空屋移轉政策；四、空屋轉做社宅實際上窒礙難行，且理論重於實務，因此篤定失敗。

「說穿了，包租代管就是政府花大錢買政績！」李同榮直言，內政部預計在八年之內大規模補貼屋主與包租代管業者，補貼預算高達約三百億元。但政府砸大錢，卻只有極為微薄的成效。

據李同榮觀察，包租代管補貼政策最大受惠族群是房東、房客，賺到錢的則是包租代管業者，不但可以賺到開發費、包管費、代管費，又有媒合費，但三百億元鉅款卻要全民埋單。

含爛物件、違建，媒合戶數仍低
據悉，李同榮的說法並不是新鮮事，早先他已多次開過炮，內政部次長花敬群僅在臉書反駁。然而，這回內政部營建署快速發出新聞稿回擊，似乎想要快速止血。

各縣市包租代管成績

不過，在業者與專家的眼裡，營建署的澄清「打高空」成分居多，大部分篇幅都在強調「照顧弱勢、健全租屋市場」等政策內容，唯一的「直球對決」，是針對「違建戶參與包租代管」一事做出回應。

營建署表示，累計至今年五月底，社宅包租代管媒合的戶數共四二二三戶。依規定出租的住宅必須擁有合法房屋證明，並非如李同榮所指「違建或不符土地使用管制的建物都可來申請」。營建署強調，近來有少數不肖房東或租賃業者試圖以違建假造合約，詐領包租代管的補助，地方政府已依約追回房東及業者相關補助款，並加以罰款，且交由司法機關調查偵辦中。

然而，據本刊調查與詢問包租代管業者的結果，顯示違建參與包租代管並非空穴來風，尤其公寓違法隔間、陽台外推等違建物件並不難找。

某包租業者透露，很多人罵包租物件屋況太差、品質太爛，這點是血淋淋的事實，「因為多數屋主不願參與包租代管，好房子容易出租，也不會參與，但有些難租掉、屋況差或髒亂的物件，屋主就很愛丟給我們，他們既能領補貼又能拿租金。」

業者進一步說，有些包租業者為了擴大媒合戶數，不得不接爛物件，包括違建物件。「如果營建署嚴格徹查的話，恐怕沒人敢接公寓物件了，因為老公寓超過九成都有違建問題，以後包租代管媒合戶數只會更難看。」

更有業者爆料說：「有個縣市包租代管戶數很高，原因疑似與開放『隔間套房』有關，因為該縣市開放隔間套房可以參與包租代管，所以戶數容易衝高。」

即使有爛物件、違建房屋參與社宅包租代管，迄今媒合戶數仍慘不忍睹。據內政部統計，截至五月底止，媒合戶數僅四二二三戶，距離八萬戶目標還有很長一段路要走。

政績大落後，中央不該故步自封

中華經濟與金融協會副秘書長曾志超斷言：「蔡政府政宅目標難以達成。」

曾志超建議，目前執行中的「媒合包租代管」業務進度嚴重落後，政府應該多管齊下來實現居住正義，比如以興建方式提供社宅，甚至可以考慮加重不動產持有稅負或者抑制房價等方式來減輕購屋負擔。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰認為，包租代管成效不彰，遠不如租金補貼，但官員並不承認，加深政策推動、改進的難度。他建議，中央應邀集地方政府共商對策，不應該故步自封。

或許內政部已感到「業績難達標」的壓力，次長花敬群決定親自拜會台北市府，共商社宅等推動策略。但後續效果如何，恐怕還有待觀察。

➤更多內容請看新新聞

記者黃靖惠／綜合報導

大台北地區今年度都更推案量大，全年甚至將突破千億元，房產專家們認為，今年釋出都更案中，不少已整合數十年時間，代表建商看好如今市況，但雖然案量變多、卻不見得會影響房價漲跌幅，反而可能讓老公寓身價變更好。

根據《住展》雜誌統計，今年前5月，大台北都更案推案量，已達592億元，不含危老重建、每月平均釋出118億元新案，預估全年案量將突破千億元。

天時地利不動產總經理張欣民表示，從今年釋出的都更案，不少已經整合數十年時間、陸續釋出，代表建商看好如今市況紛紛推出。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，對房市價量應該沒影響，因為老房子量體大過都更後的供給，且整合速度太慢，所以對房價沒有影響。反而是老公寓比較有影響，因為買方抱持之後可能會都更的心態，更願意買這類產品。

雙北老屋改建協會理事長胡偉良認為，雙北老舊房屋亟需都更，不過因整合時間拖太長、政府明定容積獎勵、成本計算，讓建商改建利潤變少，如又遇房價下修，都更完工後甚至可能會有虧損情況，可預見房市逆轉、價格下修，部分建商也會跟著退出都更改建市場。

原文網址: 大台北都更案量破千億難左右房價　專家指受惠者是它 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20190614/1467339.htm#ixzz5qpb4p6eE 
Follow us: @ETtodaynet on Twitter | ETtoday on Facebook