不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

文／邱愛莉

許多人問我：「愛莉，到底應該怎麼樣談價格？一個房子少說上百萬甚至上千萬，為什麼你們都可以談到那麼便宜？到底你們都是怎麼樣找物件，怎麼樣議價的呢？」甚至還有人問我說：「所謂的『議價』，是不是『死不加價』就叫做『議價』？」

其實「議價」回歸到本質就是「談判」，而「談判」裡面的最重要的，就是「籌碼」。所以，只要是我們的學員都知道，在看房子的時候就應該要開始問問題了，要開始收集很多關於這個房子和屋主的情報。

可是，就算我們問了問題，仲介回答我們的，有沒有可能不是真的？當然有可能！所以，回到家之後還要做功課。要做哪些功課呢？

▲買房前要先做足功課，往往便宜的成交物件很少會秀在實價登錄裡 。（圖／翻攝自pixabay）

● 會不會議價差很大！

雖然現在有實價登錄，但是，其實所謂的「行情」都是一個區間。同一個路段上，可能有一坪22 萬的，但是也有一坪32 萬的，每坪價差差到8 萬到10 萬，都有可能。為什麼有的人可以買到22 萬，有的人會買到32 萬？甚至每坪22 萬成交的屋況和條件，還比32 萬成交的條件更好！這個就是所謂「議價」的差別！

另外，實價登錄裡，針對過高跟過低的行情其實是根本不會呈現的。所以，我們之前成交過一些物件，其中幾間是透過全台灣最大的直營仲介品牌成交的，每一筆交易他們一定會去登錄，但是即使過了半年，實價登錄上還是找不到資料，就是因為買的太便宜了！

● 買到比銀行估價還低2 成以上才算便宜

大家平常賺錢很辛苦，一年好不容易存個50 萬、100 萬，應該已經算非常厲害了！可是，光是議價，只要一坪省個3 萬，假設買的是一個30 坪的房子，其實就幫自己省了將近100 萬。如果買到的價格，比銀行估價還便宜2 成或3 成，那才是真的是買到被低估的價格！

你說：「比銀行估價還便宜2 成或3 成？那不就表示，如果銀行估價1000 萬，只能買700-800 萬？這種價格怎麼買得到？」

買得到！因為，比起之前的房地產市況，大家猜猜看，是「成交量」跌得比較多？還是「成交價」跌得比較多？

▲買房子可能買貴了，也可能買到破盤價，若是低於銀行估價的2~3成才較便宜。（圖／CFP）

正確答案是：「成交量」跌得比較多！「成交價」雖然也有跌，但是遠不及「成交量」委靡的幅度！光是2016 年一年的成交量，比SARS 那一年的成交量還要少，你就知道「成交量」到底跌多少！

「既然『成交量』跌得比『成交價』多，為什麼妳還說比銀行估價便宜2 或3 成的價格買得到？」你可能好奇。
因為，在沒有量的時候，比較容易買到破盤價！怎麼說呢？

以前一間房子可能有30 組人來看，可能有3 個人喜歡、出價，其中有一個人加一點價，接近屋主的底價，就成交了！現在一間房子有沒有可能只有10 組人來看？有！有沒有人出價？沒有！好不容易有一個人勇敢地出價了！他通常出「高」還是「低」？應該是「低」！（不過這也很難講，還是有人不小心買貴）這時候，如果屋主認真一定要把房子賣掉的話，他就只能認真考慮買方的價錢。

那為什麼現在的成交量這麼低呢？因為屋主認真考慮之後，決定：不要賣了！因為現在利息相對低，比起以前的動輒5%-7%，現在利率平均1.5%-1.8%，沒有利息的壓力。如果屋主需要用錢，可以透過「增貸」，把錢貸出來就好，還可以把房子出租付貸款利息。

不過，有沒有一定要把房子處理掉的屋主？一定有。這時候，他就只能認真考慮買方出的價格了！如果他是一手屋主、沒有貸款的話，議價空間相對比較大，就可能願意用一個便宜的價格把房子賣掉！

▲若是屋主出售意願低，也不要執意一定非買「它」不可。（圖／pixabay）

賣方不願意接受價格怎麼辦？

你可能說：「愛莉，可是我看上的房子，好像屋主都真的不急著賣⋯⋯」相信我！如果沒有任何售屋動機，屋主不會把房子拿出來賣的，尤其在現在這個時間點。所以，不管屋主急不急，也許他不缺錢，也許房子出租有收益，或是沒有任何貸款，但是，只要屋主將房子委託仲介銷售，就表示某種程度上，他還是希望房子可以順利賣掉，只是價格或時間點還沒到。

● 沒有非買不可的房子！

我常說，沒有非買不可的房子！如果你非它不可，只能繼續等屋主改變心意，如果等不了或等不到，那也只能加價買了！因為房子是屋主的，而錢是你的！就像戀愛一樣，沒有非在一起不可的人！如果無法在一起，那就下一個！房子也是！如果你非它不可，那一定是你看的還不夠多！

● 多做功課，找到更好的物件

不過，就像戀愛一樣，雖然要多看多比較，但是，就像在沙灘上散步撿石頭一樣，比來比去最後可能空手而回，或是錯過了真正值得入手的好物件！所以，「多看屋」、「多做功課」背後有一個最主要的目的：當值得入手的Apple 屋，以值得入手的價格出現在你的面前時，你可以一眼認出它來，即時把握！

本文摘自《小資族大翻身》／邱愛莉（House123 執行長、財務自由創業家）／幸福文化

原文網址: 買房「銀行估價砍2成」入手！　專家授「購屋4策略」：破盤價也買的到 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20190613/1463632.htm#ixzz5qjZ2M2uu 
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在這個萬物皆漲的世代，唯獨薪水不漲，沒有父母金援，年輕人就算不吃不喝也買不起房，就算擠出了頭期款，高額的房貸仍然將人壓得喘不過氣。就有網友好奇，父母出生的年代物質匱乏、生活困苦，為何最後仍然買得起房子和車子？

PTT帳號「sasaki3630」的原PO，日前在八卦板PO文好奇問道「為什麼以前父母那年代，不是說過得很苦？以前慣老闆更多，吃苦＝耐勞；或是師傅不肯教都是打罵教育，賺得少、生活也辛苦，為什麼最後都買得起房子跟車子？現在年輕人則是不吃不喝也買不起房子車子，到底是為什麼？」

事實上，根據內政部營建署發布2017年度第4季房價負擔能力指標統計成果，其中，全國房價所得比為9.16倍，也就是說平均要9.16年不吃不喝，才能買到房子。六都中房價所得比還是以台北市居冠，為14.99倍，等於要15年不吃不喝才能買房。

貼文一出隨即掀起網友熱議，不少人點出關鍵「薪水跟現在一樣，物價房價只有1/10」、「不是以前便宜，是現在太離譜的貴好嗎」、「以前薪資漲幅有跟上房價，現在慣老闆比以前多、炒房的也比以前多」、「以前辛苦5～10年有房，現在要辛苦30年」。

也有網友分享家中父母的經歷「以前一坪才多少，我媽買房子的時候一坪才18萬」、「我爸45年前出社會第一份工作薪8000，買的第一棟房子80萬！」、「一棟馬路旁透天100萬，你正當工作的人都買的起」、「因為便宜…我爸以前一年買一戶」。

保險業手中現金滿滿，用來投資賺取更高的報酬可以想見，過去標地、囤地、蓋房子，不過因為金管會提高壽險業者投資不動產限制，業者現在大舉進攻百貨商場，含所有權、BOT等遍地開花，有「高雄總圖BOT案」、「漢來新世界中心」、「龍華國小BOT案」等，大樓結合商場開發，一完工馬上就錢賺錢，專家指出，藉BOT模式參與投資開發，效益快又明顯，變成許多保險業投資的管道。
 
高雄市房屋市場調查協會理事長蔡紹豪表示，以高雄為例，過去保險業者大多投資房地產，例如宏泰人壽與興富發建設共同開發合建豪宅案「華人滙」，2015年交屋。

不過2015年3月6日，金管會發布《保險業辦理不動產投資有關即時利用並有收益之認定標準及處理原則》，保險業於2012年11月19日後取得的不動產，以即時利用，並有收益者為限。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰解釋，像保險業投資商辦標的，為保障保戶，標的本身需已經招租完成，符合即時利用原則外，投資方並需提出投報率達2.345%的財務規劃證明，且取得做自用的不動產，為防炒作，5年內不得賣出。
 
如果保險業投資的是未開發土地，除一樣須符立即收益規定外，只要已領有建造執照，且可立即開發，都應於取得後9個月內開工，並在取得日的5年內完工，且自取得日起，10年內不得賣出移轉所有權。

受限於法規，現在保險業者會找具有例及收益的項目投資，蔡紹豪舉例，中信金控旗下的台灣人壽就積極布局興建完成的商用不動產，例如2015年參與高雄市圖總館二期的「高雄總圖BOT案」獲選，投資40億元，興建地上27樓、地下6樓的文創會館，總樓地板面積約2.6萬坪，將有影城、商場及飯店進駐，預計明年就能完工啟用。
 
台灣人壽2016年則以165億元買下位於高雄前金區的「漢來新世界中心」，並由漢神名店百貨、漢來大飯店、漢來美食繼續營運，馬上就有穩定的租金收益，台灣人壽表示不便透露實際租金金額。蔡紹豪指出，由於保險業投資房地產必須至少有2.345%的報酬率，因此像「漢來新世界中心」這樣原本就營運穩固的物件，就非常適合保險業投資。
 
另外，富邦人壽也在2018年以權利金逾78億元取得高雄博愛路、大順路口龍華國小舊址的70年地上權開發權利，該地土地面積1萬1636坪，富邦人壽預計投入200億元興建複合式商業大樓，含地下室的可興建樓地板面積達15萬坪，規劃百貨、飯店、影城、水族館等，預計今年底前動工。
 
信義房屋高雄行政中心專案經理陳祈佑表示，龍華國小BOT案可說是農16最重要的土地投資。未來像巨蛋商場一樣有強大的商圈吸力，吸引消費人口北移，對於附近商業活動是大利多，萬眾矚目。像這種大型土地投資，除了規劃方向外，財力是成敗關鍵。
 
陳祈佑說，金控、保險產業挾充沛銀彈，讓大眾對開發案充滿期待與想像。對於周邊土地利用會有關鍵性的影響，商業行為樣貌也將改觀，附近土地的活化使用已經蠢蠢欲動，將是接下來最大受益者之一。
 
財經專家阮慕驊表示，現今房地產景氣不好，好的地段幾乎早被買走，買地囤地的時代已經過去，金控壽險業在財務調度上，因有大筆現金支出需求，所以投資能有現金收益非常重要，對比投資商用不動產，頂多3%投報率就很了不起，蓋商場百貨是個很好的投資方式，加上金管會對金控壽險業獵地炒樓，盯得很緊，也是改變壽險業投資方向的原因。
 
住商不動產企研室經理徐佳馨表示，過去保險業者喜歡買地、屯地，不過因為法規改變，因為有了金管會的諸多限制，讓保險業者開始思考投資土地是否有利，而在2016年因為央行降息，保險業投資不動產的門檻降到2.345%，但欲投資不動產的保險業者仍然必須精打細算，「不能隨便買」。對於保險業來說，保費不能放著不投資，在買不動產又限制重重下，因此轉換投資方向是必須的。
 
包括高雄總圖BOT案、與凹子底旁商業區等BOT案，由於這些新興的投資案皆未成型營運，因此很難說是不是投報率一定不錯，不過對壽險業來說，至少會有現金流的收益。不只高雄，阮慕驊舉例，像是台北威斯汀的六福皇宮去年熄燈後，就傳國泰人壽有意接手，另台北火車站前商圈，前身為大亞百貨的亞洲廣場大樓，也是有壽險業進駐。
 
《蘋果新聞網》曾報導，目前亞洲廣場大樓產權已大致整合，且多為壽險業攻佔，1樓為新光人壽於2012年標得；2樓為台灣人壽所持有；5~7樓由國寶人壽大股東朱國榮持；26樓則為中國人壽持有。而北市中正區豪宅「博愛苑」，7年前由台灣人壽逾8億元標到地上權，以酒店式公寓方向規劃，現做出租用途。
 
徐佳馨指出，由保險業者投資的管道不難看出，受到法規限制及開發難度影響，保險業者現在傾向投資效益快且明顯的BOT案，開發結束就有現金流產生，或是已有明確報酬率的商辦物件，效益更快顯現，都比買地屯地或蓋房子來得實際。（陳建宇、黃政嘉／連線報導）

台灣人壽以165億買下高雄「漢來新世界中心」，再回租給漢來繼續營運。唐郡威攝

富邦人壽去年取得高雄龍華國小舊址的地上權案，預計投入200億，興建複合商業大樓。唐郡威攝http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20190613/1567512/rtn/%E3%80%90%E6%8A%95%E8%B3%87%E8%BD%89%E5%90%911%E3%80%91%E4%BF%9D%E9%9A%AA%E6%A5%AD%E5%8D%83%E5%84%84%E9%8A%80%E5%BD%88%E6%89%BE%E5%87%BA%E5%8F%A3%E3%80%80%E7%99%BE%E8%B2%A8%E5%95%86%E5%A0%B4%E9%81%8D%E5%9C%B0%E9%96%8B%E8%8A%B1

近年高資產型買方出籠，豪宅交易量復甦，不免讓人好奇，有錢人面對這些動輒數千萬甚至上億元的房子，挑選標準為何？重視的又是哪些規劃？專家直言，買方看屋條件大同小異，看口袋深度決定標準的高低，但最不同的一點是有錢人特別講究風水。

根據信義房屋統計2013至2018年實價資料，去年北市億元名宅交易量230件，年增12.7%，是近6年最高，顯見高資產型買方積極進場，砸大錢置產毫不手軟。然有錢人除衡量價格外，還重視哪些名宅條件？住商不動產企研室經理徐佳馨認為，優質地段是一大考量，所以豪宅聚落多位於蛋黃區，且因重視隱私，所以對社區管理、門禁是否森嚴也相當要求。

信義房屋企研室經理曾敬德則表示，有錢人常挑大基地，這樣房子蓋起來的規模才夠大，規劃上也較重視門廳是否氣派，停車場若規劃機械車位絕對是下下之選。看屋內時，由於有錢人通常「閱屋無數」，施工品質好不好，工法是否太粗糙，磁磚、地磚貼法是否精良等，若干細節都很重視。

關於高資產型買方對於細節的重視，信義房屋信義101店點長林健邦補充，如會打聽建商口碑、品質，檢視建材、配備等級，社區擺設的藝術品、畫作是哪些名家等，也會詢問社區住戶住了哪些人，甚至觀察社區清潔人員的維護環境狀況。

「其實民眾看屋的標準與要求都大同小異，標準的高低則看口袋的深度。」林健邦說明，例如大環境都想避開嫌惡設施，不要有電塔、福地，想住視野較好的高樓、頂樓戶，開窗有綠地景觀等，「但一般人受限財力，儘管條件不符可能就妥協了，但高資產客覺得要買就買最好的，幹嘛屈就？」

若說有錢人最特別的看屋特色，林健邦認為，應該是特別講究風水。有錢人常有信任的風水老師，要不要買最後由風水老師決定，「不論條件多符合需求，老師說不行就不行；老師說ok，就算高於市場行情也會買。」

https://www.nownews.com/news/20190613/3438493/

三年前和鑫光電以52億元購入的「佩芳大樓」日前整建完成，以「Hanns House」（瀚寓精品酒店）重新問世，高樓層則出租給新加坡共享辦公室業者Just Co，根據最新實價登錄，該業者共租下14至20樓七個樓層，總租金570萬元，平均每坪（未稅）約3,000元，27年老舊大樓整建，加上共享辦公室高租金承租力，租金已不下於對面信義計劃區一般A辦行情。

實價資料顯示，該大樓有七筆實價資料，Just Co承租的面積約1,850坪，每坪從2700～3300元不等，每高一個樓層租金單價每坪多出100元。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，市場上共享辦公營運模式正熱，該大樓整建後租金行情也趕上這波辦公室漲租潮，租金甚至已接近信義計劃區一般A辦每坪3,000～3,500元的行情。

Just Co進軍台灣商務市場後，除了租下佩芳大樓外，2020 年底前預計將在台灣成立 6個據點，面積超過 1萬坪，預計成為台灣最大的共同工作空間營運品牌。除了佩芳大樓租下七個樓層外，在中山區的民生建國大樓、松山區的宏泰金融大樓等新A辦也規劃設置據點。

而屋齡已27年的佩芳大樓早年由僑泰興興建，曾租給IBM作為在台總部大樓，三年前以52億元整棟出售給元大第二代馬維欣的和鑫光電，換算單價約每坪95萬元，和鑫光電除了低樓層作為瀚寓精品酒店外，高樓層也出租給共享辦公室業者。

在這棟大樓中，商務人士與酒店住客皆可享用共同工作的空間與酒店設施服務，包含精品酒店的餐廳、健身房，以及樓上的共享工作空間、交誼活動等，預計在2019下半年開幕。

https://turnnewsapp.com/livenews/aj/A07634002019061217365154

房價居高不下！也讓租、買屋一直是房市重大議題，景文科技大學財務金融系副教授章定煊指出，近年房價雖有下跌，但租金卻反向上升，都想到公園搭帳棚了；前台北市副市長、政大地政系教授張金鶚則表示，房地產應以居住為中心，投資只是輔助，評估自己負擔能力，認清自己「心中之尺」最重要。
 
針對許多房市專家最常提到的「你想要租房子讓房東賺，還是買房子讓銀行賺」問題，章定煊先引述 Global Property Guide 2018年7月統計與報導，該標題為「台灣不快樂的房東」。內文提及，台灣「毛」租金報酬率中，北市最高為內湖2.17%、士林區則是最低1.52%；新北蛋黃區中最高為三重2.20%、最低的是永和的1.84％，大台北蛋黃區域總平均「毛」報酬率為2.07％，評價為非常差(Very Poor)。
 
倘若供不應求的大台北蛋黃區租金報酬率都這樣了，供過於求的區域雖然沒有統計數值，但推測只會更低；再相較房貸利率與租屋報酬率約1.6%~1.85%，其實房貸利率與租金投報率相近，對此現象章定煊無奈笑說，「我想到公園搭帳棚。」
 
再討論到房市投資觀點，房屋有隱藏增值空間，但不利的是折舊與房貸壓力，還沒有房子的人擁有選擇進場時機的權利；章定煊認為，目前房市正面臨盤整期、中美貿易戰兩大不利因素，所以觀望者是處於上風的。
 
再提起他最常說的一句話，「即使我看空房市，也不表示我不買房子。」章定煊說，自住客擁有家的喜悅讓他們不會在意未來房價漲跌，且從租屋變成擁有自用住宅，心理、生活品質上都能有大幅改善，所以純自住不要去計算報酬率，應先考量在自己的財務能力是否能夠承擔。
 
但台灣首購族困境始終聚焦在所得、利息上，可能很難想像擁有自有住宅的社會利益與層面有多大，包括教育、公民參與、身體健康、犯罪、公共援助以及財產的維持與改進；也就是現在青年購屋問題，長期而言會造成社會不安定的因子。
 
即使不買屋決定就租屋，但根據2018年租金所得比高達58%，且租金已然連續53月上揚，顯示房價下跌、租金卻反升；章定煊說，台灣未來有可能走向租不起也買不起的窘境。
 
張金鶚也表示，「建立好的觀念，才不會讓自己盲目成為屋奴」，別忘了房屋是要住的舒服、快樂；賺錢固然重要，但沒有任何財貨是穩賺不賠的，所以建立房地產是以居住消費為主，投資只是附帶價值，必須認清自己心中之尺，比人云亦云的「市場之尺」還重要！
 
購屋時機與房價高低，自己要作功課，天下沒有不勞而獲的「消費」與「投資」！且各區域建商條件、真實價格、市況都不同，難以一概而論，所以不要相信片面之詞，這就是「市場之尺」的核心，並非容易完全掌握；租或買的選擇選擇，也是因人而異，個人生天涯規劃、個人生命週期、負擔能力、工作與家庭的考量都必須仔細盤算，沒有絕對的答案。（陳韋帆／台北報導）

張金鶚認為「建立好的觀念，才不會讓自己盲目成為屋奴」。資料照片

台灣租金已連續上揚53個月。資料照片

對於是否買屋張金鶚認為要有自己的心中之尺。資料照片

近年高房價讓買屋、租屋抉擇成為房市重要議題。資料照片http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20190612/1582647/rtn/%E7%9C%8B%E7%A7%9F%E9%87%91%E8%88%87%E6%88%BF%E5%83%B9%E3%80%80%E7%84%A1%E6%AE%BC%E6%95%99%E6%8E%88%EF%BC%9A%E6%83%B3%E5%88%B0%E5%85%AC%E5%9C%92%E6%90%AD%E5%B8%B3%E6%A3%9A

【撰文／陳博志】

作者為前經建會主委、總統府國策顧問、台灣大學經濟系主任暨經濟研究所所長。現任台灣智庫榮譽董事長，為台灣經濟發展與國際金融專家。

台北市忠孝東路四段曾是台灣最繁榮的地段，被稱為東區商圈或忠孝商圈。最近卻有不少商家退出，有一些店面或空間閒置，整個地段生意也似衰退。退出之店家和不少人都直指這是因為房租太高，而市政府也考慮要課空店稅來逼房東出租。高房價和高房租確實是忠孝東路四段乃至台灣大部分地區的嚴重問題，是台灣經濟很大的障礙，但忠孝東路四段衰退的原因不只是這個，所以其解決辦法也要有更全面的思考。

觀點1》信義商圈的興起才是關鍵因素

不管是台北市或全台灣，或者是世界上大部分的城市，商品零售及其他消費的市場都是有限的，市場的成長通常也不會很快，因此一個地區商圈的發展常會搶走鄰近商圈的生意。近年鄰近忠孝東路四段的信義商圈快速發展，0.5平方公里的範圍內就有七大百貨公司，歐洲商會和一些媒體認為這可能是全球百貨公司密度最高的地方。有這樣一個超大商圈，鄰近的商圈之生意很可能會被吸走而衰退。信義商圈可說大到一整天也逛不完，而且大部分東西都買得到的程度，因此並未直接相連的忠孝東路四段商圈也很難期望得到外溢效果，也就是信義商圈吸到其他地方更多的人，但這些人會順便逛逛忠孝東路四段的效果很低。信義商圈的興起應該才是忠孝東路四段衰退的主要原因，不是高房租，也不是有些人隨便講的總體經濟不好。

但高地價和房租也確實讓這衰退更快或更嚴重。以前忠孝東路四段很繁榮時，房東地主們很快樂地提高房租，房客為了那很好的生意也不得不支付那很高的房租。這現象其實已妨礙了當地的發展。有些經營很成功賺錢的店家，可能在下次換租約時就被要求大幅提高房租，甚至要把大部分利潤拿來納房租。這種努力經營而利潤卻歸地主的情況，會降低店家努力經營創新的意願，更會使新的店家難以進入。所以商圈求新求變的活力可能因而下降，也因此更沒能力抵抗新興商圈的競爭。

 

觀點2》個別房東降房租的誘因偏低

而當這商圈開始相對衰退，其房租理當下降，但下降的速度卻可能很慢，來不及把商家和顧客留住，而形成空店增加的情勢。繁榮時地價房租上漲太多，而衰退時地價房租又下跌太慢，可能使商圈衰退的速度更快。從商圈整體來看只要房租下降，就可留住和吸引更多商家及顧客。但就個別房東而言，降房租是他個人的損失，而吸引來的店家和顧客卻也促進了整個商圈的繁榮及其他商店的生意。換言之，降房租的行為帶給商圈和其他商店的外部利益房東得不到，所以個別房東降房租的誘因就偏低。房東如果夠有錢而不必靠這筆房租生活，他可能寧願等別人先降房租而為他吸來客人。

這種外部性的問題使衰退的地區不易靠降低房租而較快復甦。這商圈或社區若能整體協調合作一起降低租金，應可加速復甦，但實際上不易協調成功。台北市政府課空店稅的想法，就是多年來談論台灣地價問題時常被提到的空屋稅。它在執行上雖有些困難，但若能執行，確有加速壓低房租的作用。因為總有些房東會選擇用較低房租把房子租出去而不納空店稅。不過空店稅恐怕要相當高，甚至要高到政治上不易被接受的程度，才能得到顯著的效果。就算這商圈因此吸回店家和生意，在都市內總需求成長不多的情況，這些生意很可能是吸自其他商圈，而可能造成其他商圈的衰退。

觀點3》不可能所有商圈都很繁榮

忠孝東路四段的衰退除了和信義商圈興起有關之外，也可能有部分是因為西門町商圈的復甦。而拉拔一個地方卻打擊了另一個地方並不見得是正確的做法。想要讓所有商圈都很繁榮則是不太可能的事。

古早時代的小市鎮有可能整條街都是商店，其他東西都在城外。但現代的大型都市有包括居住在內的很多機能，不太可能整個都市都是商店，而是只有幾個地區是較熱鬧的商店區，隨著環境的變遷及原有建設的老化，大都市的熱鬧商圈也會移動。例如東京最熱鬧的地方就由淺草移到銀座再移到新宿，而現在則同時有好多個鬧區，鬧區之間則有住宅區或其他功能，使各鬧區之間並未直接相連。台北市在捷運網建立之後，多個鬧區並存而不相連的情況也可能更明顯。政府不必特別費力要重振某個商圈，商圈自己要多想解決改變之道，特別是想出特色或與鄰近地區互補的活動或機能。紐約SOHO區因為衰退，市場力量讓房租下降而發展成藝術區，就是成功轉型的例子。政府更別把都市只想成滿是商店的商圈。

台北市不只信義商圈可能是全球百貨公司最密集的地區之一，全台北市百貨公司和量販店的密度都可能高於大部分國際城市。其原因之一可能是我們太缺少其他的創意或想像。如果一個有錢人想投資經商，卻不太有信心，則在台北投資商場算是風險較小的做法。因為台北已有很多商場，新的商場只要勝過其中最差的那一兩家，就可能不必被淘汰。商場即使太多了，被淘汰的也是最差的那一兩家。所以感覺上風險似乎小於開創一個還沒人做的生意。或許因為這樣，在郝龍斌市長時代曾有幾個政府主導的開發案都要蓋商場，而被都市專家華昌宜教授批評，最後也被中央政府反對。由這道理來看，政府也不必投入太多資源來助忠孝東路四段商圈的復甦。

觀點4》政府更應重視「大店鋪」吃掉小商店

和忠孝東路四段類似，天母西路商圈近年也在衰退，人們也指責當地房租太高或總體經濟衰退。但其實天母地區近年新蓋的百貨公司裡面的商家數恐怕不少於天母西路，所以天母西路的衰退原因之一也是其他商場的興起。日本曾有《大店鋪法》，規定大店鋪必須得到鄰近小商家的同意才可開設。這雖然不見得是個好制度，但也表示日本政府早就注意到大店鋪對小商店的傷害。

我國雖然號稱重視中小企業，但實際上缺少類似的考量。如今有停車場和空調的大型商場和連鎖店已逐漸吃掉小商店的市場，很多城鎮的商店街逐漸沒落。許多小店主失去生意和工作。而大商場的競爭較重視奢華或標準化而低價的產品，因此引進了更多進口品。少數量販店和連鎖店寡占市場的結果也降低了商品的多樣性。這也使得台灣的中小生產廠商更難做生產，國內產品的多樣性也降低，對長遠的產業發展及市場的公平競爭都很可能是不利的。政府重視某幾個特定商圈的衰退之外，更該重視讓小商店及小生意廠商能生存發展的環境。

若走出台北市，我們還可以看到台中市中區的衰落，其重要原因應是七期等大量重劃區的發展。我們也可看到很多中小型都市街道的沒落，一些新開發的街道可能整條街的騎樓店面都只當住家而非商店，以及路邊攤販比店面商店更多且更有生意的情況。這都暗示我們的都市規劃及至商業管理有些值得思考和改進的問題，忠孝東路四段比起來反而是較可以丟給市場機制和商圈自己去努力的問題。

 

本文摘自《看》雜誌第201期，更多內容請見http://www.watchinese.com

請尊重智慧財產權，如需轉載請註明來源：《看》雜誌 第201期）謝謝！

https://udn.com/news/story/6846/3865122

台灣房市走了10年多頭，被形容為「不跌神話」，但自2014年下半年反轉後，市場成交量就開始萎縮，直到今年買氣才逐漸回溫。房產學者自曝曾經歷3次房市的大起大落，在房產最黑暗時期，公司發不薪水，老闆好不容易討到債，卻不是現金，而是一塊當時都「沒人要的土地」，只好推出超誇張建案，沒想到景氣大翻轉，這位老闆成為有名的房地產大老。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊在臉書貼文表示，從學完財務金融起算，他大概經歷了3次房地產大起大落。在最黑暗的時代，很多從業人員經常苦悶的坐在海產攤喝啤酒，因為老闆大多收不到錢，公司發不出薪水。

章定煊說，即使老闆好不容易討到債，卻不是現金，而是一塊當時根本沒人要的土地，還是發不出薪水。「大家都認為台灣被掏空了，產業都外移了，房地產永遠沒希望了，過去買房地產真是大錯特錯。」

但景氣復甦，人生境遇也峰迴路轉。這位收到一塊地的老闆，死馬當活馬醫，推了一個很誇張的大樓案，結果大翻身，現在已經是相當有名的房地產大老。

「現在站在這個台灣房地產全盛期高點，許多人會感覺買房地產永遠是對的，過去無論任何時點買房地產的人好像都大發。」不過，章定煊提醒，還是有許多人都不知道，過去許多在買房地產的人，中間就掛了。

他說，行為經濟學告訴我們，人們在決策的時候，是根據自己有限的經驗來做出判斷，而不是客觀的去分析現在與未來所面臨的風險與報酬。「在房地產高槓桿投資的判斷過程中，也許會錯過致富的機會，也可能帶來致命的打擊。」

(中時電子報)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190609000018-260410?chdtv

記者蔡佩蓉／台北報導

去年下旬、今年初，建商受惠央行利率創新低，首購族等很久蠢動想買房，加上新手投資客進入法拍市場撈貨，房市買氣頗有起色。不過，曾經是「超級大多頭家」的景文科技大學財務金融系副教授章定煊卻驚爆，由數據觀察，台灣房地產從2005年的大多頭至今，根本還沒結束。

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▲專家認為，房價微跌，代表房市空頭根本還沒來襲。（圖／記者蔡佩蓉攝影）

章定煊指出，台灣房地產2005年的大多頭，走到今年都還沒結束，由國泰房地產指數來看，從最高點只修正了8.9％，這樣的修正幅度，根本不足以稱作「空頭市場」，那麼已經長達15年的多頭，多頭還能走多久？接下來的空頭又可能多久呢？

他分析，台灣過去房地產有7年一循環的說法，房地產循環很快，就算高檔套到，7年也能解套，所以，許多投資客在多頭氣勢之下，把自備款30％的額度用到極致，買到什麼貨都無所謂，隨便買準沒錯。

但如今房地產的循環被打亂，房地產的週期被拉長，未來的多空真的非常難以預料。若像日本一樣，從1991年1月開始走到2009年1月一波20年的空頭該怎麼辦？這就是現在房市最大風險。

章定煊說，真正的空頭市場，是法拍屋爆量、建商出現財務危機等，現在因為利率低，建商能熬，但也因建商必須買地持續推案之下，新供給暴增、餘屋沒有去化，實際的狀況是，建案銷售率其實很差，遇到首購族就是能撈就撈，換取銷售業績。

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▲台北市價量從2014年高點至今，還在盤整。（圖／取自國泰房地產指數）

https://tw.news.yahoo.com/5%E5%B9%B4%E6%89%8D%E8%B7%8C8-%E5%B0%88%E5%AE%B6%E7%88%86%E6%88%BF%E5%B8%82%E7%A9%BA%E8%A5%B2%E9%82%84%E6%B2%92%E4%BE%86-082750781.html

網搜小組／綜合報導

一般新鮮人通常不太會花大筆預算在租金上。一名網友貼文表示，他從國外畢業回來，在台北找到工作，月薪大約7萬，加上年終可以到10萬元。但原PO在找租屋處的時後，原本預設1萬，卻因為環境很糟，最後想設定找2萬元的房間，被朋友笑白痴，讓他忍不住問「新鮮人在台北花2萬租房是不是太誇張？」

這位網友在《Mobile01》貼文，說他剛從國外畢業回來，順利地在台北找到工作，一個月薪水大約7萬元，若加上年終和有的沒的，算一算月薪可到10萬元。因為要在台北工作，所以他也打算租房，「原本預算設1萬，結果去看房發現屋子很破……外面環境也很糟」。

原PO說，可能是因為該租屋處附近很多餐飲業，他看房時，還發現屋子門口有幾隻老鼠在竄。原PO於是將預算提高到1萬5千元，發現還是找到一樣的破房，只是位置剛好在捷運站旁邊。

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▲儘管提高預算，原PO還是覺得房子不優。（示意圖／pixabay）

網友直嘆「這是人生第一次在台北找房，還不知道原來房租可以這麼貴」，於是打算將預算拉到2萬元，沒想到跟朋友講後，「每個人都笑我白痴」，也忍不住PO文問其他人，新鮮人在台北花2萬租房是不是太誇張。

看到貼文後，其他人紛紛留言，「台北市2萬元房租屬於中間值，而樓主的收入屌打一堆24k」、「負擔得起就租下去，不然就買遠一點開車上班」、「建議用月薪的20%～30%來負擔房屋為先，你如果有100K這樣你可以租20K～30K的房子，距離遠近也可以根據自己的作息再做調整，祝找到好房」。

還有許多網友勸他將預算再往上拉，或乾脆買房子，「租屋支出可以佔到月薪30%，所以你租3萬的房子會比較符合你的需求」、「依樓主等級，早有在台北市捷運旁小套房訂一間的實力」、「還好吧？樓主收入也不是負擔不起，生活品質好一點合理」、「就收入的20%～對樓主來說～真的很輕鬆～我倒是覺得～以樓主收入～貸款下去買間套房～每月繳房貸～都是很OK的」。

原文網址: 想在台北租屋！新鮮人「月入10萬」　網勸置產：選「捷運旁小套房」都可以 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20190609/1460211.htm#ixzz5qL1uSGAZ 
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2019-06-09 05:30

〔記者王孟倫／台北報導〕專家表示，銀髮族想要辦理「以房養老」，除了要注意利率與房市變化，申貸前務必要與子女好好溝通，畢竟國人多有將資產留給後代的傳統觀念，以免引起不必要的家庭糾紛。

目前國內共有13家銀行開辦商業型的以房養老，各家有不同規定與條件。（資料照）

銀髮族是否擔心晚年沒有足夠資金可以安享天年？針對有屋的退休年長者，金管會在2015年開放銀行承辦「以房養老」。也就是銀髮族把自己居住的房屋，設定抵押權給銀行，銀行再按月扣除利息付款給客戶，一直到其往生。

70歲的張老太太，先生已經去世，目前膝下有3位子女，但小孩各自有家庭且生活負擔繁重，去年她決定將自己位於新北市的房子，向某公股銀行申請「以房養老」；經銀行鑑價房屋價值1400萬元，貸款成數6成，期限25年，張老太太每月可拿到2萬8000元（尚未扣除利息），除了可讓自己有好的生活品質，也可減輕兒女的負擔。

平均貸款成數5至6成

目前國內共有13家銀行開辦商業型的以房養老，各家有不同規定與條件；目前多以60歲至65歲為申請門檻，但有1家民營銀行把年限壓低至55歲；在貸款年限方面，從10年至35年有不同方案可選擇，有的銀行會要求，貸款申請年齡與貸款年限相加不能超過95。

至於貸款成數，雖然許多銀行宣稱「以房養老」最高可貸到7成，但實際上，都是在5成至6成間，主要考慮貸款人年齡與房市可能下跌風險等不確定性因素，銀行願意給予的房貸成數額度都會進行修正。

金融比較網平台Money101提醒，銀髮族若想要申辦「以房養老」，有2大點必須注意：首先是子女償債能力，因國人多有將資產留給子女的傳統，若辦理以房養老，通常繼承人就拿不到房子，而是交給銀行拍賣其銷售金額扣除銀行費用後，再將剩下的金錢返還繼承人。此時，繼承人若想保留房子，必須償還父母所貸款金額給銀行，因此，要申辦之前，最好先跟子女充分溝通並達成共識。

其次是利率，利率是隨著市場變動，若利率上升，領到的金額會減少，或要繳付的利息增加，均可能影響生活品質。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1294685

 

買房是一大學問，無論是自住或投資，都需要三思而後行。一名網友表示，不必擔心買房時價格是高點，因為根本難以預測下一波價格會如何，他也給出買房六大建議，包括不要太保守、房子勝過車子、房子是資產等。不過其他網友認為，該網友只是運氣好，買房不應該單靠直覺，大酸他只是在賠錢的時候，自我安慰還有房子住罷了。

一名網友在PTT發文，他表示自己很喜歡看房子，前後看過300間，他在過去買房賣房間，曾賺到約2間房的裝潢費用，也有賣過比當初買時增加10％到15％的價格，對於如何買房，他則給出六大建議。

該網友說，買房不用過於保守，反市場才是王道；房子勝過車子，雖然租屋、搭小黃的成本都比較低，但有錢人都會一直買房，直說「人生有自信就是不一樣」；房子是資產，賠錢也不會家破人亡，頂多改買小間一點的；時間很重要，如果遲遲猶豫買不下手，只會白白浪費時間、不要怕高點就不買，此外第六點則包括多拜拜多祈禱，比多看房有用、貴比便宜的好、房子會不會上漲都是註定，負擔得起就能入手、夫妻要說好一起打拚、交通設施可以抗跌、8樓到10樓是首選。

然而，其他網友看完文章後，並不太認同他的說法，留言「邏輯不通」、「自己住當然不會大賠，因為要把租金算進去」、「別人教買房是教該注意的重點，如預算評估、房價高低點評估等等，第一次看到有人講觀念是說憑感覺就對了」、「自住換屋而已，賺賠當然靠運氣無感」、「自住本來就該量力而為」。

https://house.udn.com/house/story/5888/3858206

杜拜帆船飯店、石油大王給人奢華極致的印象，但豪宅均價竟不到台北市的一半，據瑞普萊坊資料指出，同樣以3000萬元為基準，在杜拜約可買到43坪豪宅，但若在台北市卻只能買到21坪，也就是說台灣豪宅比杜拜貴了2倍以上。
 
根據瑞普萊坊市場研究，全球豪宅價格排名第一城市為摩洛哥每坪約600萬元單價、香港則約428萬元排名第二、第三名為紐約與倫敦則約333萬元；瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，台北則排名第12，每坪約142萬元，若以3000萬元為基準，只能買到豪宅中的21坪，相較排名第17坪的杜拜可買到43坪豪宅，房價還要貴上2倍以上。
 
台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，杜拜因為奢華的帆船飯店和石油大王而聲名大噪，但是事實上貧富差距也很大，相對來說台灣是一個均富的國家，且有許多低調富豪，據統計台灣超級富豪1781人，排名全球第19，尤其台北市豪宅推陳出新，軟硬體服務佳，吸引亞洲高資產族買盤，更推升了整體單價。
 
美商ERA資深經理陳泰源指出，杜拜貧富差距大以外，地幅也相當廣大共4114平方公里，台北市則僅有271.8平方公里，加上台北地狹人稠、交通網絡發達，所以豪宅單價高於杜拜也不會太令人吃驚。（陳韋帆／台北報導）

杜拜因為奢華的帆船飯店和石油大王而聲名大噪，搭機從空中俯瞰杜拜，有摩天大樓，也有低矮平房。資料照片

全球豪宅價格排名第一為摩洛哥，圖為其第一大城卡薩布蘭加。資料照片

【時報-台北電】淡水房市在輕軌題材帶動下，近來復甦契機明朗，指標大型行庫對於國內不動產市場的內部最新評析報告指出，輕軌題材助揚交易量的效應已在3月發酵，淡水在3月的房市成交量已居新北市各行政區的成交量之冠，買氣已明顯增溫。

　指標大行根據全國主要都會區的建物買賣移轉棟數變化指出，全台灣的確呈現「南熱於北」的態勢，若以今年首季和去年同期的比較，台北市成交量衰退12％、新北市成長1.41％、新竹縣市也衰退20.9％，但高雄市則勁揚15.88％，在全國各區域成交量也最為亮眼，應與南台灣房價遠低於北部地區有關。

　儘管如此，北部仍看得到有些地區房市正在復甦的契機。除了前述的淡水，大型行庫觀察3、4月的購屋旺季指出，根據向主要建商了解的最新市況，不少地區新建案看屋的來人量與成交量均同步上揚，尤以北市的北投、新北市三重、板橋江翠北側重劃區、桃園龜山、A7重劃區、中壢的內壢地區等地，市況回升幅度相對顯著。

　行庫主管指出，北部各區長期賣壓最沉重的就是淡水區，例如，去年第二季內政部就統計新北市以淡水區新建待售的餘屋戶數最多，但近來已有改善，主要是去年底淡海輕軌綠山線通車，且淡江大橋第八度招標後完成發包，使得購屋者對於淡海新市鎮聯外交通及北部濱海公路系統的改善有樂觀預期，進場買房意願大幅提升。

　行庫主管分析，雙北捷運沿線各行政區，淡水區的房價原本就相對親民，去年底開始淡海新市鎮房市已漸脫離谷底，現在以中小坪數為推案主流，吸引雙北退休、年輕首購族群置產。

　對於未來房市的觀察，大型行庫主管指出，專業投資者的信心明顯高於一般民眾，其中，台灣CCIM不動產投資協會日前發布最新商用不動產投資信心指數就顯示，專業投資人最看好土地開發，例如今年首季的投資信心持續上升，總平均指數為102.89，較去年第四季的101.83，再上升1.06，顯示開發商對未來房市信心轉強。（新聞來源：工商時報─記者朱漢崙／台北報導）

https://tw.stock.yahoo.com/news/%E9%87%91%E8%9E%8D-%E8%A1%8C%E5%BA%AB-%E5%8C%97%E9%83%A8%E6%88%BF%E5%B8%82%E5%BE%A9%E7%94%A6-%E6%B7%A1%E6%B0%B4%E6%9C%80%E6%98%8E%E9%A1%AF-235937904.html

 

不少商圈逐漸沒落，例如昔日繁華的台北東區、台中逢甲以及高雄的新崛江等等，但根據內政部實價網資料，不到半年有2間品牌分別以近450萬、近800萬元年租金進駐台北東區，其中本土服飾品牌「MOMA」以月租金65萬，頂下年初「極度乾燥」退出而空置的店面，雖然與過去東區榮景有落差，不過仍為近3年東區租金單價第2高。但房市專家Sway在臉書貼文認為東區沒有起死回生，他表示若東區商圈想活命，必須進入「跌價潮」；針對各大商圈沒落，Sway直言「死掉的是你的懷念與店家，不痛不癢的是房東與各地縣市政府。」

儘管MOMA以780萬年租金進駐東區，Sway仍不樂觀，他表示東區沒有起死回生、惡劣房東仍屹立不搖，他更指出若東區想活命就必須進入「跌價潮」、越租越便宜，並且還得有足夠吸引人的商家進駐才能回復往日榮景。Sway反問「店租65萬／月，要賣幾件衣服才可以回本？成本內要灌入多少店租的分攤，才能繼續生存下去？」

Sway最後提到房價與店租其實是同一件事，他認為可以漠視店租、大不了用網路購物讓房東得到教訓，但人總要有房住吧！他表示漲房價讓人逃無可逃，即使薪資漲了一些，但大概通通付給了通貨膨漲與生態鏈的漲價效應，最後只能縮減消費擠出房租。Sway還提到，高房價時代，少數縣市首長做了一點事，但更多的是不予理會，他痛批「還有很多縣市首長繼續幫助投資客囤房炒屋，大家一起爽。」

高房價、房租壓得人民喘不過氣，貼文底下許多網友留言「房價不崩跌，台灣不會好」、「物價都是被房租給墊高了」、「貪婪的台灣人炒作房價，已經害慘台灣年輕世代。 台灣人，正在持續的『自作自受』度日」。但也有網友持不同意見，「如果你有店面在鬧區，你會便宜租？」、「原商圈死，新商圈活，如此而已」、「資本市場很正常啊，過度的干涉只是破壞」。

https://house.udn.com/house/story/11137/3852523

記者黃靖惠／綜合報導

北市博愛路、漢口街一帶相機街，全盛時期高達50多間攝影器材相關產業，周邊透天店面一位難求，如今約百公尺街邊店鋪，竟然就有3間全棟招租的店面，不僅如此，更有不少商家轉型開商旅，不賣相機改搶觀光客住宿大餅。

▲北市相機街透天店面近期屢屢招租。（圖／記者黃靖惠攝）

北市博愛路、漢口街一帶相機街，位於北門商圈內，曾是全台照相器材最密集地段，全盛時期高達50多間相關產業群聚，隨著數位相機及智慧型手機普及化，少了追求高單價商品相機的客群，開始有店家陸續撤離、店面空置問題逐漸浮現。

記者實地走訪北市相機街，短短100公尺內，就有3間空置透天店面正在招租，與先前一店難求狀況大相逕庭，顯得十分落寞，甚至可見不少商家轉型開商旅，不賣相機、改搶觀光客住宿大餅。

▼北市相機街透天店面近期屢屢招租。（圖／記者黃靖惠攝）

據《591房屋交易網》招租廣告顯示，北門商圈、鄰近相機街周邊招租多為整棟透天，其中一間3層樓整棟透天標榜「鄰近北車、北門、郵局博物館A級透天店面」，面積約52坪，開價月租8萬元，換算單坪租金約1538元。

另外，同樣位於相機街周邊某棟3層樓透天、三角窗店面，面積約121坪，開價月租45萬元，換算單坪價格約3719元。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析，相機街所在的博愛路、漢口街，恰巧位於北車、西門町中間區塊，雖然兩端人潮多但難接續到相機街上，除因銷售產品鎖定特定客群，再來產品單價也偏高，並非一般觀光團客會特地造訪區域，且隨著電商及攝影器材普及化，也讓相機街的重要性不如以往。

他表示，相機街夾在北車、西門町商圈中間，屬於房價、店租凹陷區，較難匯聚人潮、撐起店面行情，一旦消費人潮減少，很容易產生店家汰換。

▼北市相機街透天店面近期屢屢招租。（圖／記者黃靖惠攝）

原文網址: 影／手機吃掉相機市場　北門相機街百步內3棟求租 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20190603/1458695.htm#ixzz5pr55BUun 
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景氣差加上高房價，想買新房子或電梯大樓，真的是難上加難，不過也因為如此，讓台北市的老公寓買氣開始回溫，尤其是危樓都更議題發酵，讓不少自住客看準公寓總價低、都更效益高，開始著手置產，從北市地政局公布最新的實價登錄統計來看，大樓價格指數下跌，但是靠著公寓買氣增溫，竟然讓全市的價格指數跟著微幅上揚。

台北市公寓過去看似不起眼，現在卻成了當紅炸子雞，不只價格逆勢上漲，更一舉帶動全市住宅價格抬升。根據最新統計來看，台北市大樓價格指數比起一月下跌0.68%，但靠著公寓價格指數上漲1.86%，連帶讓全市指數跟著微幅上揚0.9%。專家分析，公寓總價低，價格親民，讓買氣跟著增溫。

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台北房市逐漸靠自住客撐起交易量，不過就行政區價格指數來看，只有蛋黃區大安、信義和中正呈現上揚，指數101.91，比上個月上升1.49%，平均總價落在近1900萬，而蛋白區則是全面下跌，尤其萬華、文山和北投區跌最兇，指數113.31，下跌0.82%，總價落在1100萬左右。

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不只入手價格低，加上危老都更議題持續發酵，也讓老公寓的重建價值跟著衝高，吸引置產族目光，讓公寓在一片低迷的房市景氣下一枝獨秀。

（民視新聞／徐紹芸、郭文海 台北報導）

https://tw.news.yahoo.com/%E5%A4%A9%E9%BE%8D%E5%9C%8B%E8%80%81%E5%B1%8B%E7%BF%BB%E7%B4%85-%E5%83%B9%E6%A0%BC%E6%AD%A2%E8%B7%8C%E5%8F%8D%E6%8F%9A%E8%B2%B7%E6%B0%A3%E5%A2%9E-042846420.html

高架橋第一排，車流相對嘈雜、進出動線也較難規劃，成為開發弱點、購屋抗性，但是隨著市場低價首購屋一案接一案完銷，加上房地產開發飽和，土地照樣搶搶滾！近期台中市地政局辦理的太平新光地區區段徵收配餘地標售，標售共計10筆土地，最終吸引43封標單競標，住宅區全都賣光光。

台中地政局表示，這次太平新光標售土地包括9筆住宅區、1筆宗教專用區土地，最小面積462.8坪、最大面積3216.5坪，每坪標售底價約14.3萬元至29.6萬元，最後得標總金額達新台幣53億8282萬4776元，溢價率128.63%，市場表現相當熱絡。

其中8筆位處育賢段台74線首排土地，幾乎都由寶佳機構拿下，至少取得6筆土地，坐穩太平標售王。標售最高單價位處育賢段181地號，基地臨育才路、環中東路，吸引7封標單競標，每坪標脫單價達40.5萬元，溢價率136.75%，為這次標售地王，記者致電得標者櫻花建設未獲回應。按照這次購地成本估算，未來售價應為2字頭上下。

櫻花建設近年積極布局加碼太平購地，庫存土地幾乎集中太平新光重劃區，且不少都位處台74線第一排，如2017年也曾購入育賢段227地號、65地號，共計3092坪，每坪換算單價36.7萬元，粗估總開發面積達萬坪，未來3年坐穩當地最大不動產開發商。

其餘標售土地單價大多介於每坪35~40萬元間，主要由佳福、和宜、勝美等寶佳機構系列取得。地政局長吳存金說：「標售結果和前次2017年相比，整體脫標率增加約8%、溢價率增加約20%，顯示市場需求動能提升，適度釋出發展成熟地區土地，增加市場供給，有助於和緩房價高漲。」

群義房屋不動產企研室張菱育指出，新光重劃區區內規劃國中小、公園、體育場、廣場、停車場等用地，公共設施充足，生活機能完備，因此獲得市場青睞。她並補充說：「過去台74線第一排因開發相對有抗性，不受市場青睞，如今第一排土地一舉全數標脫，且幾乎都由寶佳機構拿下，一方面顯示低總價首購宅市場接受度仍高、寶佳可推出低於市場行情新案；二方面是因太平新光段核心區域開發趨近飽和，市場買氣不退，造成房地產外擴效應、轉向開發條件相對弱的土地。」（王鈞生／台中報導）

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低價小宅熱銷，寶佳機構加碼購地。陳恒芳攝

距離高架橋太近土地，常成為開發抗性，往往也是重劃區域中最晚發展地方。資料照片

地政局標售土地皆位處台74線第一排。翻攝地政局

 

http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20190602/1574957/rtn/%E9%AB%98%E6%9E%B6%E6%A9%8B%E7%AC%AC%E4%B8%80%E6%8E%92%E4%B8%8D%E6%88%90%E6%8A%97%E6%80%A7%E3%80%80%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E5%85%A8%E8%B3%A3%E5%85%89%E5%85%89