昨天(5月16日)，國家統計局發布了4月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。在70座城市中，有58個環比價格上漲，相比3月份的55個有所增加。而70個大中城市二手房價格只有9個城市下調，59個城市房價持續上漲。
從4月份新房價格上漲情況看，丹東以2%的環比漲幅列全國各城市之首，緊隨其後的是漲幅為1.9%的海口和三亞。二手房漲幅居前的城市有，環比漲幅最高的是西安，上漲2.3%，天津、烏魯木齊、丹東、太原、青島、三亞等城市漲幅超過1%。
值得關注的是，五月份前半月被住建部約談的12個城市成都、太原、西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山，是拉動房價指數上漲的「主力」。除了不在統計範圍內的佛山，其餘11個城市中有7個新建商品房住宅價格環比漲幅超過1.0%，平均上漲1.2%。
對此，我們認為，4月70個大中城市商品住宅銷售價格上漲主要是延續了前幾月的漲勢，而這些城市漲幅較大的原因主要是，一方面，部分二三線城市之前拿出人才引人、去庫存、棚改等理由，沒有很好的執行房地產調控政策，正因為房地產調控有了鬆懈，才使大量購房者繞過限購政策購置房產。
另一方面，板塊輪動，部分二三線城市出現了補漲現象。之前在一二線熱點城市遭遇調控后，那些投機資金都進入到了之前漲幅不大偏遠地區的二三線城市投機炒房。比如，烏魯木齊、丹東、長春、哈爾濱等，房價環比上漲就是東北、西南、西北等二三線城市的補漲。
應該說，全國的房地產調控不可謂不猛烈。2018年內全國各地房地產調控政策已經多達120次。特別是，過去沒有調控的城市逐漸加碼升級調控。比如海南全境，瀋陽、長春等區域也開啟了房地產調控升級。
但令人奇怪的是，一些地區的房價卻還在輪番上漲，現在又延伸到經濟條件並不富裕的地區，這就值得我們警惕了，中國房地產似乎與2015年6月的A股一樣，進入到了最後博傻時刻。為此，當前有三大信號足以證明。
首先，之前光坐冷板凳的偏遠地區的二三線城市忽然熱鬧了起來。根據A股市場的經驗教訓，只有行情進入尾聲，一些不被市場關注的股票才會出現「補漲行情」。拿到房地產市場也不難理解，資金是向價值低洼之地流去，現在東部沿海二三線城市房價已經漲得過高，那各路資金都跑到之前被忽視的東北、西北、西南這些二三線城市去進行最後博弈，因為這些城市的房價較低，調控也不很嚴格。
不過，我們要提醒廣大購房者，像東北、西北這樣的二三線城市，很多今年的GDP都沒有超過5%，當地人收入增幅有限，而且人口流出數量大於流入。現在房價被抄高，純粹是投機資金的流入。所以，一旦當地房價出現調整，恐怕這些城市的房價會出現斷崖式下跌。
再者，房貸利率連調5次，房地產市場是要漲還是漲。這讓我們想起了A股市場到了最後階段都是，無論政策如何降溫，甚至還上調了印花稅，提高了股票的交易成本，但股指卻始終調降不下來，市場處於亢奮狀態，而且還屢創歷史新高，在這種情況下，通常是大牛市結束預兆，綿綿陰跌的大熊市馬上要到來。
而自去年初以來，我國的房貸利率已經連續上調了5次，就連國有四大行都將房貸利率在基準利率上浮15%，各大城商行、股份制銀行房貸利率已經上浮到基準利率的20%至30%。
而且，央行副行長潘功勝在兩會期間就曾表示，目前房貸利率還處於較低水平，未來還有上漲空間，但即使是房貸成本大幅上升，也無法喚回抄房者去二三線城市購房的腳步。如果是這樣，那麼這個市場真的是到了最後博弈的時候了。
最後，全民加槓桿如火如荼。央行公布的數據，今年前4個月新增人民幣信貸中，新增人民幣房貸（住戶貸款）2.2784萬億元，佔比37.72%，也就是說，住房貸款佔到約四成。單就4月來看，新增人民幣房貸（住戶貸款）5284億元，佔新增人民幣貸款1.18萬億元的44.77%，說明大量住房貸款湧向了曾受冷落的二三線城市。
自今年以來，決策層就要求金融去槓桿，現在房地產商的開發貸已經開始收緊，開發商要想拿到開發貸的難度增加了。但是居民個人房貸卻佔新增貸款的四成，這說明了今年房價大漲，與各銀行不願收緊個人房貸有關。因為，從目前情況看，我國居民房貸的不良率還是很低，甚至於較前幾年還要低。
對此，我們認為，全民買房加槓桿，現在的已經到達了GDP的一半，而且這樣的驚人速度，是最近一二年才漲上來的。對於銀行來說，房貸有房屋做抵押，有貸款人的收入作保障乃是優質的貸款。
但這是房價在一直上漲的前提之下，如果房價出現下跌，恐怕不僅僅是不良率會上升，而且還要承受房地產調控的系統性金融風險。股市與樓市一樣，居民槓桿加得越是多，隱藏風險就會越積越嚴重。
從目前形勢來看，下半年全國房地產調控將會收緊，一些補漲的二三城市房地產將會降溫，但是我國的樓市又較去年同期相比，槓桿和風險都增加不少。或許東部沿海地區的一二線城市還有購買力支撐，而由偏遠地區的二三線城市拉起來的房地產泡沫，目前正處於最後博傻階段，中國房地產必將會進入長期調整時期。
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