不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【王鈞生╱台中報導】高總價豪宅市場急凍，台中也不例外。豪宅客直言，「該買都買了，滿手都房屋。」「市場沒有利多，3年內都不看好」。根據最新台中豪宅交易價量統計，近年除了個案交屋表現搶眼外，高總價市況表現都不佳，去年也曾零星出現賠售百萬元紀錄，今年上半年買氣更驟減5成，均價跌落新低，面臨「保4」危機。

大廳氣派的台中市西屯區「府會園道」，有屋主賠300萬元售出。 
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上半年買氣減5成

依照中央認定標準，中南部總價4000萬元以上即屬豪宅產品。《蘋果》以此標準統計發現，今年因尚未有交屋新案拉抬，上半年豪宅交易市況極其冷清，交易件數僅接近60戶，對照去年整年的224件，買氣驟減逾5成，下半年預計將無指標豪宅案交屋可拉抬，將是豪宅交易最慘的1年。 
再看今年上半年豪宅平均單價，也是5年來新低，每坪僅40.6萬元，較去年的49.5萬元跌約17%。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析，台中前幾年都有指標豪宅交屋，有效拉抬行情，如去年「宝格」、「由鉅大恆」、「天空樹」等超級豪宅集中放榜，單價動輒6字頭以上，量能表現不錯、均價也大幅攀升近5字頭。「但今年上半年毫無指標豪宅案交屋，加上中古豪宅依舊沒起色，即使到了年底，市場表現預估量縮5成以上。」 
由於交易量低迷，豪宅平均單價更面臨「保4字頭」危機。在地房仲李小姐指出，豪宅市況早已低迷2年，總價3000萬元以下才好轉手，大坪數住宅只要總價超過4000~5000萬元則不利轉手，甚至偶有賠售紀錄，但因房產多頭走了多年，加上低利率持續，不至於全面性明顯降價，「大家都還在撐！」若有快速成交，多是屋主讓利求售，平均降幅達0.5~1成。 
此外，台中豪宅去年開始偶有出現大幅賠售案例，如歌劇院旁指標豪宅「寶輝一品花園」，去年實價揭露11樓戶交易，4年半前以1.04億元買入，以跌破億元、9000萬元轉手，慘賠1400萬元；市政府旁「府會園道」去年也出現從預售時已持有6年，最後賠售300萬元案例。 

台中歌劇院旁指標豪宅「寶輝一品花園」，去年轉手慘賠1400萬元。資料照片

房屋稅漲又一利空

事實上，帳面損失恐不僅如此。在地房仲分析，7期豪宅持有成本高昂，如房貸利息基礎2%、管理費每坪100元以上，若是精華土地持有5年以上，增值稅動輒上百萬元，「這些都是實價看不到的隱藏成本。」加上今年7月後，台中取得使用執照的房屋稅，明年房屋稅單將調漲6成，雖然不影響舊屋，但對豪宅市場無疑仍是一筆利空。