不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

前衛爾康老闆所在的黎明路一段烏骨雞舊店面，一連3間店面以新高總價3.96億易主，每坪價格高達6字頭，為附近少見高單價，也順利擠下年初台中五權路的肯德基、總價3.3億透店交易。專家表示，房市不振，但是店面、土地價格卻是高居不下，市場游資仍多，今年多筆店面或廠辦都是建商購入，要養地增值轉手機率不大，大多是要開發規畫小宅產品。

店面置產效應冷卻，不過今年台中多數高總價成交店面亦不少。像是豐原的新萬仁10億元廠房住家、北屯東光路上1.5億店面，以及此筆交易，都是建商所購入，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰補充，投資不動產看淡，但建商獵地方興未艾，顯見市場游資仍充裕，也相對看好後市，仍有穩定去化效果。
 
這次成交的3戶店面，地段位處八期外圍，附近土地少有成交紀錄，生活機能也不齊全，對面還是荒蕪一片的單元4重劃區。春耕不動產南屯店店長洪永翰分析，該地位處八期、單元重劃區交界處，未來有潛在開發潛力，以單元重劃區地價來評估，地價60~67萬元都還算正常水位。
 
實際換算該地開發效益，該土地面積592.2坪、屬住2土地，容積率220%，換算每坪成交達67萬元，所以未來建坪成本每坪將達30萬元，再加上營建及稅率管銷，未來若開發，至少要賣4字頭以上。洪永翰指出，單元2有些建案僅是住1-Ｂ，容積率更低都能推大樓，所以即便推單價4字頭、總價若控制千萬元出頭，市場接受度還是不錯，現在建商買地開發要的是薄利多銷。
 
進一步查詢這處創新高價的店面謄本資料顯示，買方劉姓自然人為興合力建設負責人，建商保守指出，暫無南下規畫推案，應僅僅是個人買賣交易。

另外洪永翰分析說：「建商銀彈充足，但因有房地合一稅，較少會等增值轉手，大多是推出低價小宅居多，資金更能有效周轉，尤其重劃區想像空間較大。」另一方面，也能直接以租代開發，像是近年許多餐廳都磁吸至單元重劃區，空地改停車場或餐廳都很常見，不但好管理還能節稅，也因此周邊土地相當保值，不見跌價跡象。（王鈞生／台中報導）

業者認為重劃區有想像空間，較高單價成交也屬合理，若要推案也能以小宅搶市。資料照片

豐原新萬仁廠區為當地最大筆不動產交易，建商將分期推造鎮案。陳恒芳攝

近年店面置產熱度低迷，高價成交多為建商為土地開發。資料帳片

新萬仁售總部3千坪地，將成豐原最大造鎮案，圖為「新萬仁化學製藥公司」外觀。資料照片