不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

房地合一稅上路滿3年，當初為打擊投資客頒佈的法令，如今卻讓「繼承者們」嚐到賠售苦果。業者表示，台中一名富爸爸砸買3千萬電梯別墅，但貸款未繳清就去世，兒子繼承後負擔不起每月還逾10萬元的壓力，以市價3千萬元平盤賣出，豈料卡在「短期轉售」、「不計貸款」的規定，被課稅595萬元，不但蝕了本，還付出上百萬稅金。
 
台中房地產業者分享經手案例，指家住北屯區的陳姓男子，近期繼承父親生前房產，為一棟市價3千萬元電梯別墅，法定公告現值約1300萬元，父親生前付500萬元頭期款，貸款2500萬元買下，每月還10多萬元。但陳男繼承後未久，公司就周轉不靈，他無力負擔下決定賣房，不料成交後才發現「問題大了」。
 
因房市近年高總價市場銷售不易，陳男最後平盤出售找到買家接手，帳面上扣掉貸款金額，還獲利500萬元，但由於「取得、繼承、售出」都是2016年以後，所以他還得繳房地合一稅，依規定房屋交易2年內出售，課徵35％至45％的稅率。

該業者分析，就國稅局而言，陳先生取得電梯別墅的成本，是以公告現值的1300萬元來計算，「用賣價的3000萬，扣除成本1300萬元，等於獲利1700萬元，並以此來作為課稅基礎。」加上他持有未滿2年，要繳房地合一稅35%，換算得被繳稅高達595萬元，除了購屋頭期款500萬元拿不回來，還多蝕了95萬元，以及當初每月繳付的10多萬元貸款，「簡直虧大了。」

地政士李志銓表示，房地合一稅規定，「父母購入房產過世、子女繼承房產要短期轉售，房地合一納稅基礎不計入貸款」，加上公告現值與市價差距大，所以繼承後短期賣屋，還可能會倒賠。
 
他說，過去也有案例是繼承市郊總價1700萬元山坡地，貸款尚有1000多萬元，最後平盤售出，卻因為市郊山坡地與現值差距更大，最後反倒賠了400萬元，未來隨著時間拉長，以後的這類案例也會愈來愈多。

李志銓說：「目前繼承的房產移轉愈來愈多，但是下一代可能無力還貸款，而必須短期售出，就得被課高額房地合一稅，所以許多案例都在進行行政訴訟，同時也在等待財政部解釋。」

正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔提醒，近年從繼承移轉棟數愈來愈高，最好的移轉方式是生前時，善用基本免稅額每年220萬元、每年分次贈與，提前規劃即可達到財產移轉節稅，或是繼後持有時間拉長6年以上，也可享有400萬元免稅額。（王鈞生／台中報導）

課徵房地合一時，仍存有漏洞，因為計算稅基不納入「貸款」。資料照片

因為房地合一稅實行時間不長，繼承轉售案例近期已逐漸浮上檯面，反賠上百萬的都大有人在。陳恒芳攝

不少民眾發起行政訴訟，也待主管機關解釋。