紐約市今年房屋庫存多議價空間大買家耐心挑－不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

地產網站StreetEasy日前公布研究發現，去年紐約市絕大多數已售房屋的成交價都低於賣家的要價，而且去年春天上市出售的房屋中，有半數仍未售出；隨著房屋庫存不斷積壓，今年計畫買房的民眾將有更大議價空間，建議買家在買房過程中保持耐心，精心挑選，許多地區砍價的可能性很大，不要急著出手。

這項研究發現，紐約市去年交易成功的所有已售房屋中，約七成房屋的成交價低於賣家的初始要價；例如，紐約市的賣家要價中位數為80萬元，實際成交價比賣家要低4萬4000元，降幅達到5.5%；相比之下，在2016年和2017年，成交價低於要價的房屋比率僅為61%和62%。

●曼哈頓中下城 90%成交價低於要價

在紐約市各區中，曼哈頓有77%的已售房屋成交價低於要價，皇后區和布碌崙則分別為68%和61%；而在全市各社區中，豪華共有公寓林立的曼哈頓中城最為掙扎，該社區有92%的已售房屋成交價低於要價；而且從2014年到2018年，該區有39%的房屋成交價低於上一次的交易價格。

中城房市的慘淡也影響到下城，例如翠貝卡(Tribeca)和蘇活區(SoHo)，去年分別有90%和89%的已售房屋成交價低於賣家初始要價；而曼哈頓傳統上房價較低的砲台公園城(Battery Park City)和金融區(Financial District)，去年的情況也不佳；砲台公園城的賣家初始要價中位數為125萬元，遠低於曼哈頓下城的219萬9000元，但該區仍有94%的已售房屋成交價低於要價。

金融區成交價低於要價的已售房屋比率，比中城和下城整體較低，為86%，而該區房屋的成交價中位數為140萬元；這是因為相比翠貝卡和砲台公園城，金融區自2015年以來的新庫存更多，共建成了15棟共有公寓，因此新公寓在短期內的銷路更佳；然而，該區房屋未來銷路如何仍不可預料。

●布碌崙後強勁 40%成交價高於要價

數據顯示，布碌崙房市的表現明顯優於曼哈頓，例如，格林堡(Fort Greene)將近一半的已售房屋成交價高於要價，而在卡羅拉花園(Carroll Gardens)和公園坡(Park Slope)，分別有46%和40%的房屋成交價高於要價。

研究認為，布碌崙房市之所以好於曼哈頓，是因為布碌崙房屋庫存的相對價值較高；上述三個區域的房屋風格大多為19世紀維多利亞式建築，而內部裝修也極具歷史感，能夠吸引更多買家，雖然並非人人都希望有復古裝飾，但這樣的社區的確能提供更多價值。

除以上三個社區之外，日落公園(Prospect Park)周邊社區房市也表現不錯，有將近40%的房屋成交價超過初始要價；研究認為，該區房屋的原始性較有魅力，買家很難在寸土寸金的紐約市找到這樣一塊能夠有房產帶有壁爐、私人車庫甚至庭院的社區；而且，買家也很難在市內找到這樣一塊房屋性價比高、而且綠地充足的社區。

●去年春季賣房還有一半找不到買主

研究顯示，紐約市去年3、4、5三個月中上市的房屋，到今年2月只有48%成功售出；曼哈頓的出售率更只有44%，皇后區房市稍好，為54%；而且超過100萬元的房屋中，有61%未能出售；成交價超過500萬元的房屋，更有79%未能出售。

那些找不到買家的屋主，多數會將房屋撤出市場；數據顯示，去年春天上市的房屋中，有40%的房屋被暫停交易，或者徹底下市；只有7.5%的未售房屋仍在積極尋找買家；因此，紐約市的房屋庫存今年仍然持續走高，未售房屋的屋主仍會繼續尋找買家。

●庫存繼續積壓今年買家砍價很容易

這項研究認為，隨著更多去年未能出售的房屋希望在今年售出，紐約市房屋庫存今年將繼續積壓；而鑑於紐約市去年的房價相比前幾年而言，漲幅已經嚴重放緩，同時庫存持續走高，議價空間不小，買家砍價將會非常容易。

雖然賣家們總是希望能夠找到那些出價高於要價的買家，但全市大部分地區房價仍持續下滑，庫存持續走高；即使想買房的人很多，也不會有人在供過於求的市場上付出更高的價格。

而對買家來講，在買房前應做好全面的市場研究，尤其是要比較目標房屋成交價與社區房屋均價和中位價格之間的差距，以及目標房屋的需求量；研究建議，買家在購房過程中應該保持耐心，精心挑選，並且對討價還價做好足夠的準備。