中房報記者 樊永鋒 | 張家口報導
冬奧之城張家口樓市正遭遇逆水寒。
「現在每個月都是『零成交』，這種情況從去年年底一直持續到現在。」張家口融強地產常務負責人薛經理在接受中國房地產報記者採訪時如是表示。
融強地產在張家口深耕十余年，是當地具有代表性的地產開發企業，其面臨的市場困境是當下張家口房地產市場的真實寫照，「張家口房每個地產公司不管大小都這樣，現在基本上沒什麼成交量，這就是真實的市場行情。」 目前該公司有兩個主推項目，低密度花園洋房御山墅均價12000元/平方米、高層住宅融強御品均價9900元/平方米。這一價格，與兩年前的價格相差無幾。
融強地產的遭遇並非個案，品牌房企的境遇同樣如此，一位不願具名的品牌房企項目負責人向中國房地產報記者透露：「我們上個月就是『零成交』，這個月現在就賣了一套，看月底能不能再沖個兩三套。」
2015年7月31日，北京攜手張家口獲得2022年冬季奧運會舉辦權。一時間，張家口盡享冬奧會「紅利」。2015年至2017年，張家口樓市迎來快速發展進階，品牌房企扎堆布局、大體量項目集中供應、房價也開始大跨度上漲。
但冬奧紅利提前透支、供應量激增、項目同質化嚴重，讓張家口樓市在經歷2016年「搶房潮」的火爆之後，進入了近一年之久的「零成交」冰封期。
2019年8月末，中國房地產報記者採訪多家品牌房企張家口項目負責人獲悉，多數房企的項目每月的銷售數據停留在個位數，自2018年年末至今，「零成交」的月份亦不罕見。
前述品牌房企負責人表示，2016年品牌房企湧入張家口，供應量增大，奧運紅利、棚改紅利目前已經壓縮的沒了。「本地的剛需紅利也好、改善紅利也好、棚改紅利也好，基本吃透了，拓展空間有限。」
多位房企項目負責人認為，張家口樓市調控政策殭化（本地戶籍限購2套，外地限購1套，二手房3年內不能入市交易）導致交易萎縮，讓市場沒有信心；二手房買賣被限制，市場沒有流動起來，限制購房者的購房意願；其次是營商環境較差，職能部門審批效率低下，對房地產行業的把控引導不專業，是造成當前房企集體遇困的重要成因，連鎖反應是宅地供應量增大的情況下，房地產投資強度降低，宅地成交量降低。
對於未來，前述品牌房企項目負責人坦言：「多數房企不願意再從橋東、橋西在內的城區拿地，只會去往八達嶺和下花園這兩個地區尋求機會。」
張家口樓市的內生邏輯
張家口位於河北省西北部頂端，作為河北省二級中心城市，是河北省重要的能源工業基地，連接西北和華北地區的樞紐城市。
張家口作為京北重要門戶，申奧成功後房地產投資上升態勢明顯，房地產投資占固定資產投資比重較高，但整體經濟對房地產依賴度增加。
2015年至2017年期間，張家口房產市場快速發展起來，進入品牌房企時代，但是舊有地產無序發展的後果無徹底清除，埋下的隱患依然在發酵。
2016年下半年，張家口出現「搶房潮」銷量達到峰值，隨之房價飆升。火爆的房地產行情和未來可期的發展前景，吸引了眾多品牌房企圍獵。
恆大、碧桂園、遠洋、當代置業、榮盛、融創、金科、鴻坤等在北京佔據市場地位的房企都選擇張家口布局。競爭不可避免，這些項目的體量都十分可觀，從增加供應量的角度上，給張家口區域型市場帶來不小的壓力。
張家口中心城區土地價格的瘋漲，一方面是由於土地資源的稀缺屬性，尤其是作為目前張家口人口居住中心和經濟中心所在橋東區，優質地塊更為稀缺；另一方面，張家口這一環京四線城市，在2015年之前長期處於一線房企真空地帶，但自從2015年7月31日申冬奧成功之後，短時間內受到了國內眾多一線房企的青睞和關注。
這其中，遠洋·尚東萬和是2015年張家口的地王項目，佔地面積約109畝，成交總價84160萬元，成交單價768.63萬元每畝。
張家口的住宅用地在2015年770萬元/畝的地王價格之後，在2018年每畝價格突破了800萬元、900萬元、1000萬元三個量級，直接達到了1131萬元/畝，這樣的土地價格表現，對於一個區域型的四線城市而言顯然是在透支其未來幾年的提升空間。
土地價格的飆升催生了房價的應聲上漲，2015年，張家口樓市均價約6000元/平方米，2016年上漲到均價約8000元/平方米，2017年均價10486元/平方米，時至今日，在橋東區住宅成交均價躍升至11350元/平方米。
橋東區紅旗樓板塊以及經開區是主城區房價最高的區域，成交價達到12000元/平方米。2018年上半年各大項目依然抱有幻想，下半年仍未見起色，房企難抵壓力紛紛明降暗調。藉助節日加大優惠力度爭搶客戶。2019年開年後開始廝殺，市區在售項目幾乎全線降價。2018年下半年主城區開始逐漸降價，均價從10300元/平方米降到9500元/平方米，均價每平方米直降800元。
2019年，全市在售及待售的中高端樓盤約17個，主要集中在中心城區紅旗樓板塊及經開區。包括金科國控·博萃天宸、紫風郡、融創奧城、遠洋尚東萬和、融強御山墅等項目。目前中心城區成交價在12000元至13000元/平方米。
主城區的中高端中近50%由一線房企開發，在售6個待售6個。銷量最高的項目月銷僅20多套，高端住宅市場成交慘淡。
市場疲軟導致的結果就是房地產投資強度、土地成交量的下降。
張家口市統計局於8月26日發佈的《1~7月張家口市經濟運行概況》顯示，1~7月，全市固定資產投資同比下降10.6%。其中，房地產企業開發投資下降29% 。
2019年上半年，張家口住宅用地供應53宗，供應面積366萬平方米，同比下降23%；成交32宗，成交面積193萬平方米，同比下降50%，成交均價為1314元/平方米，環比下降21%，同比下降23%；溢價率為0.03%。
天量庫存或需去化十年
相對於市場疲軟，天量庫存的難以去化，已成張家口樓市難以承受之重。
據多位受訪品牌房企項目負責人均表示，目前張家口樓市面臨的大問題就是去庫存：土地儲備去化周期全國第一，庫存將超460萬平方米，去化周期超過120個月；此外，項目產品同質化嚴重，同面積段與同價格區間放量巨大，且主要競品2019年降價勢頭明顯，在售項目普遍降價1500元~2500元/平方米；更為嚴峻的是，市場管控可能一直延續到2019年年底。
2019年度張家口市橋東區、橋西區、經開區、下花園、宣化區、萬全區、崇禮區和察北、塞北管理區國有建設用地供應總量中，住宅用地746.6032公頃（其中保障性安居工程用地324.4988公頃）。
2019年繼續大量出讓住宅用地，按照目前張家口樓市去化速度來看，張家口的土地儲備去化周期恐怕會大幅增長。
冰凍三尺非一日之寒。據了解，2018年品牌開發商開始在張家口集中放量，整體供應超34萬平方米，主要面積在140平方米以內、總價在150萬元以內的產品， 2019年的直接競品有金科國控博翠天宸、紫楓郡、保利中央公園、碧桂園天璽、融創奧城等多個項目集中入市，品牌房企和當地房企的全系產品都存在激烈競爭。
當地分析數據顯示，張家口主城區住宅成交量受價格漲跌波動較大，目前市場更加凸顯這一特徵。2018年上半年各大項目依然抱有幻想，下半年仍未見起色，房企難抵壓力紛紛明降暗調。藉助節日加大優惠力度爭搶客戶。2019年開年後開始廝殺，市區在售項目幾乎全線降價。
據品牌房企金科張家口分公司提供的銷售數據顯示，2019年上半年張家口市場，月均容量約為1.3億元，上半年除3月出現短暫小陽春外，整體成交量呈逐月下滑趨勢，市場疲軟持續加劇，隨著新項目在下半年入市，市場競爭加劇，價格戰勢頭愈演愈烈。
交易萎縮二手房流通性不足
「市場沒有流動起來，不論剛需人群，還是房地產投資者，都需要考慮房地產未來能夠變現的能力，也就是流動性。」金科地產華北區負責人謝濱陽在接受中國房地產報記者採訪時表示。
對於輿論認為張家口樓市的問題是供大於求的看法，他並不認同。「如果交易量正常，比如只消化150萬平方米，突然供應200萬平方米，這個我認為是房地產開發過度了。但現在的問題不是開發過度了，而是交易萎縮的太厲害了，交易萎縮導致市場沒有信心，房地產成了死水一潭，這個交易量萎縮影響市場信心不足，源頭是什麼？就是政策和輿論兩個方面。」
「當地政府過於死板地執行了國家的調控政策，國家的政策是因城施策，房價漲的過快的交易太活躍的可以進行調控。張家口面臨的問題是房子和土地根本就賣不出去，就應該調適引導市場健康發展。」謝濱陽表示。
中國房地產報記者採訪期間，未看到當地政府對房地產調控政策調整的意願和動向。
市場不景氣導致的後果也開始顯現，「多數品牌房企不看好張家口核心城區的房地產市場。連融創這種銷售能力很強的品牌房企也面臨著銷售不力的困境，像保利、碧桂園所拿地塊的遺留問題一直未能處理好，影響正常入市。」某品牌房企項目總如是表示。
然而，這種情況持續下去對當地的土地財政及經濟發展都會帶來負面影響，如果沒有土地的收入，舊城改造這些都需要巨量資金投入。「部分區政府部門的公務員工資發放已出現問題。」一位接近當地政府的知情人士說。
前述接受採訪的融強地產薛經理則認為：「整體上還是市場的原因，供大於求，購房者無論是投資也好、自住也好，實際上之前該買的早買了，中高端改善型市場份額較少，競品集中。」
「現在市場不正常就是交易量太低，如果說哪一個開發商賣的好可以說明問題，目前的實際情況是大家都賣的不好。」他說。
「張家口本身就是一個小城市，幾十萬人口，這幾年全國十大房企全過來了，目前市場上的產品差異不是很大，好的也好不到哪兒，壞的也壞不到哪兒。」他說，「大家都知道房地產在走下坡路，本地開發商都是硬撐著，八月十五中秋節是一個節點，之後就要考慮建築工程款、農民工工資支付問題，這是大家都要面對的大問題，到年底本地開發商能不能支撐住都很難說。」
此外，「營商環境差；對房地產政策把控不準不專業；審批效率低下，也是導致品牌房企在張家口核心城區拓展困難、去化周期拉長的重要原因。」一位品牌房企項目負責人總結道。
對於調控政策過於死板的問題，張家口市房管局工作人員則向中國房地產報記者道出他們的難處：「現在全國市場整體相對低迷，不單是張家口一個樣本，其實張家口的限購政策是相對寬鬆的，外地人沒有任何附加條件可以買一套，在市區，本地人可以買兩套。最早我們研究決定本地戶籍限購三套，外地人限購一套，後來住建部在懷來組織召開了現場會，本地戶籍限購不允許超過兩套。」
2017年5月26日張家口出台限購政策，在張家口中心城區（橋東區、橋西區、經開區）已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭，以及在中心城區沒有住房的非本市戶籍居民家庭，限購1 套住房；對在張家口中心城區已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，以及已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫不得在中心城區購買住房；張家口新購住房3年後方可上市交易。
在業內看來，限購政策升級體現出政府相關部門對於穩定樓市穩定預期的考慮。
「張家口市政府也得考量整個大局，不能隨便取消限購，放寬政策，還是要根據市場情況進行調整。」薛經理說。
多位受訪房企負責人認為張家口屬於內生型城市，市場大幅度增長可能性較低，房地產投資屬性較低，「冬奧會對張家口房地產市場帶動不是很大，只是對崇禮滑雪渡假板塊，公寓性質的，度假性質的有影響，因為這些客群不會為了滑雪買一套房，更不會在張家口城區買房。」
中國房地產報記者集中採訪的多位有購房意願者則認為，張家口房價過高且全國房地產市場處於下行趨勢，寄望於價格下降，或者賣掉現有住房實現換房的目的，但是現在二手房3年內不準買賣的限購政策，讓多數中低收入人群對高企的房價望而卻步。
但是，支撐多家品牌房企仍然堅守的原因在於，他們認為張家口房地產市場還屬於增長型市場。「我認為前兩三年的交易水平是正常的，這種認知是基於張家口的城市化率還不是很高。張家口管轄多個區縣，如果高鐵通了，會加速這種城市化進程，農村的到縣城，縣城到城區過渡。因為這種內生型城市的居民要去石家莊太遠，到北京房價又太高，實際上這個地區還是聚集效應的高地，具有相應的吸引力。」謝濱陽說。
房企尋求政策解困
對於當下的困境，部分房企選擇尋求當地政府在房地產調控政策上給予「鬆綁」。
2019年7月份，包括保利、金科、融創、融強、遠洋在內的幾家房企向張家口市政府及相關職能部門提交了《關於促進張家口市房地產業持續健康發展的幾點建議》，主要包括深化住房供給側改革；盤活二手房、培育新客戶；在政策優惠、按揭、公積金貸款等方面進一步放寬限制、優化資金監管實施細則條款；加強政策引導。
其中，通過房地產開發滿足多樣化市場需求，建議調整或取消「對在中心城區已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭，以及在中心城區沒有住房的非本市戶籍居民家庭，限購1 套住房」的規定。相關城市政策：南京市高淳區已於6月4日宣布，外地人在高淳區買房，只要持有南京市居住證，或者攜帶用工單位的勞務合同和營業執照，即可開具購房證明。
二手房上市的延時控制，使得購房者心存顧慮，或因為現有住房無法出售，資金不能回收，而無力購入新房從而實現改善。因此建議，不再強調「新購住房3年後方可上市交易」或縮短住宅入市交易時限。
此外，這一建議從重視「調控」轉向強調「調適」，因人施策。根據購房人的實際需要，予以更多支持。一是鼓勵本市及外來人口在張家口「置地安居，入籍就業」，把房地產作為爭搶人才，聚集人才的重要環節；二是公積金政策亦可進行適度調整，如降低二套房公積金貸款首付比例、商業貸款可以商轉公、公積金貸款可以多渠道提取等方式；三是出台減半徵收購買首套住房的契稅。
提出建議的多家房企，還提出應優化《張家口市新建商品房預售資金監管實施細則》相關條款。「一是建議降低重點監管資金留存比例，助力企業加快資金周轉；二是進一步優化預售資金監管審批流程，調整多樓棟在同一預售證情況下需分別提取重點監管資金的現狀，在特定的前提下可合併提取，加快資金提取速度；三是簡化預售監管賬開立程序，多個預售證可歸集到同一銀行開立的監管賬戶，有限節約社會資源。」
至截稿前，中國房地產報記者獲得的最新消息是，張家口市政府正組織相關企業召開座談會。
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