來源：新時代證券研究
【宏觀】疫情下的中國房地產市場
疫情衝擊下地產需求的「四步走」
疫情對房地產的衝擊是分階段的：（1）隔離期需求被凍結。（2）復工后的修復期。3月以來商品房成交量從底部逐漸恢復，到4月恢復至近年同期六成左右。（3）疫情對需求的二次衝擊。在停擺1個多月又遇海外疫情蔓延的情況下，居民就業與收入預期受到影響，這又會抑制對房地產需求的修復。（4）經濟重建和寬鬆政策提振需求。隨著疫情的過去，海外經濟進入重啟階段，國內經濟修復速度加快，企業與居民的預期改善，又會導致地產需求的擴張。不過，第四階段的到來會相對緩慢。
整體而言，從目前的狀況來看，疫情對房地產的衝擊還是比較大的，短時間要恢復到以前水平還是比較困難。
穩增長還需房地產
房地產跟穩增長密切相關。將房地產投資周期與名義GDP、PMI、PPI、企業盈利、產成品存貨等經濟中的重要變數作比較，可以發現在過去幾輪周期中，房地產投資周期與上述變數密切相關。房地產在經濟中扮演重要一環，過去每一次經濟不太好的時候，房地產一放鬆，然後經濟就相對平穩了。
房地產為何能穩增長？其一，房地產帶動相關的投資與消費增長。其二，房地產跟很多行業相關，可以說是牽一髮而動全身。其三，最關鍵的是以地價為基礎擴張地方政府資產負債表。房價漲主要是地價漲，地方政府不僅僅是靠賣地獲取了財政收入，它可以以土地作為質押品去發債，去獲取銀行的貸款。全社會的資金通過房地產這個平台其實都進到地方政府的錢袋子裏面去了，以此去擴充它的資產負債表，實施基礎設施的擴充，實現了穩增長。
房地產政策需要因城施策
目前居民沒有處於過度信貸狀態，房地產向上發展還看不到太大風險。中國居民槓桿率缺口在2018年以來在零附近波動，在疫情之前甚至是負值，表明居民沒有出現過度信貸的情況，所以從這個指標看的話，短期中國房地產如果繼續向上發展，還看不到太大風險。
未來還是要更多的警惕房地產向下調整的風險：（1）目前中國的家庭負債主要集中在房地產。（2）部分房企資產負債率較高、償債能力較差。（3）房價上漲預期正在起變化。不管是從居民預期還是市場預期，過去「房價永遠只漲不跌」的預期正在起變化，未來還是要更多的警惕價格的下跌。
房地產政策需要因城施策。房價的下跌可能會導致質押品、信貸、金融、地方債務方面都會出現一些風險，所以提出的政策還是因城施策，不要一刀切，避免價格往下劇烈波動，影響到整個經濟的平穩發展。
避免房價的過快上漲和抑制房地產行業的發展是有區別的。我們一直都是避免房地產價格的過快上漲，但是從來沒有說過要去抑制房地產行業的發展。對於房地產行業來說，包括對中國的經濟發展，這個行業確實空間比較大，城市化的進程，對未來中產階級朝著七億走、實現2035年目標，是起著支撐的作用。關鍵是行業的發展，避免價格的上漲超過居民收入的上漲，對於房地產行業的發展，可以考慮通過國開行這種方式建立共有產權房。
風險提示
房價超預期調整；政策不及預期。
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