為因應台灣高齡化社會，金管會鼓勵銀行開發及提供符合年長者需求的金融商品和服務，銀行也從2015年開辦商業型的「以房養老」貸款業務。政策實施3年多，根據金管會的統計，至2019年2月底，全台共有13家銀行開辦以房養老業務，承作件數共有3,100多件。不過，年長者即使想要以房養老，最後能否成案，子女態度和擁有的屋況為何，都是重要關鍵。
「以房養老」 美國堪稱始祖
一般人在年老退休之後，就得面臨缺乏穩定收入來源的情況，如果再加上年青時沒有做好相關退休理財規劃，時間一久，生活所需將會愈來愈不容易。因此，美國早在半世紀前，也就是1961年就推出第一件「逆抵押房貸款」的設計，堪稱「以房養老」的始祖，1988年雷根總統簽署法案，並由聯邦住宅管理局(FHA)擔保逆向抵押貸款，有了法律保障基礎，美國的一般人及銀行才逐漸廣泛接受「以房養老」。至於在歐洲國家，「以房養老」產品主要為「權益釋出計畫」(ERS)，也就是把屋主的固定房產轉化為退休金來源的流動資產。歐盟中，以英國、愛爾蘭及西班牙的市場較大，因為房屋自有率高，房貸市場也發展成熟。
至於在台灣，內政部在2013年推動公益型的「以房養老」試辦方案，由於對申貸人及貸款人設定條件嚴苛，像是申請者必須沒有法定繼承人、單獨持有不動產，且不動產價值不能超過社會救助法所定的中低收入戶標準，種種門檻導致試辦期間申請案只有個位數，乏人問津。
商業型「以房養老」 銀行2015年底推出
一直到2015年，在政府大力支持下，公股合作金庫在當年年底推出商業型「以房養老」商品，並大幅調降門檻，才扭轉了情勢。第一年下來，就有500多件的申請案。合庫個人金融部協理林文理說：『(原音)我們105年就放寬，申請65歲降至60歲，放寬貸款期限，目前可以最長35年，所有銀行最長，一般銀行就是30年，為了讓年長者可以在家安養，規劃年齡和貸款期限，要大於等於95。譬如60歲，可以辦貸款35年，可以辦35年，如果70歲來辦，可以規劃25年就好，貸款年限愈長和愈短，和每個月領到的錢會有關聯性，貸款期間比較短，每個月領的錢會比較多，因為同樣的房子價值，申請到的額度是同業的，期間愈長，每個月可以領到的錢，就會相對比較少一點。』
商業型「以房養老」推出3年多來，目前各家銀行貸款期限最高上限為95歲，但如果壽命長於貸款期限，恐得面臨遭銀行追繳款項以及交出房屋給銀行的風險。因此為讓「以房養老」更具公益性質，有銀行也特別延長增加貸款5年的期限。合庫個人金融部協理林文理說：『(原音)我們銀行甚至有一個公益性質，95歲還健朗，還可以延長，增加貸款5年，銀行站在政府配合長照，房貸到了年齡撥款就結束，有些就不撥了，我們銀行還是會繼續讓他安養在家裏。』
商業型「以房養老」推出3年多來，目前各家銀行貸款期限最高上限為95歲。(pixabay圖庫)
以房養老集中北北基 占全台5成
根據金管會的統計，台灣國內銀行辦理商業型的以房養老，到今年2月底止，核貸額度已有177億元、共3,186件，北北基的件數最多，達到1,600多件，占了5成，其次是中彰投450多件，桃竹苗則有370多件。貸款人有五成四都是女性。至於承作最多的前三大銀行，以合庫居冠，達到1,200多件；土銀則有960多件；華南銀行有610多件。
以銀行承作「以房養老」的案件來看，年長者選擇將房子抵押給銀行，多數是想要補貼一些養老的支出，但也有一些是希望能多點資金，投入公益。華南銀行個金行銷部經理江景平說：『(原音)有的都已經退休或是快要退休，趁著自己還可以做主的時候，也就是神智還很清楚的時候，就把名下不動產先拿出來；有的是有很多子女，不想增加子女奉養的負擔；有的是獨居老人也有，想說身邊就只剩下不動產，把不動產活化，補貼一些養老的支出。因為政府敬老津貼各縣市頂多就3千至5千元，年輕如果沒有相當儲蓄的年長者，這些3千至5千元，可能不太夠他基本生活所需。他要是名下有一間不動產，還是可以辦「以房養老」，加減補貼一下每個月的固定開銷，當然也有案例，他很有愛心，把不動產借出來以後，除了每個月生活所需，也想去做公益。』
屋況老舊、位置偏僻 「以房養老」難期待
年長者想要「以房養老」，能否成案，子女態度和屋況都是重要關鍵。如果因屋況太過老舊或是所在位址較偏僻，市值不高，銀行在估價之後，年長者在每個月拿到的款項不如預期，就會打退堂鼓。這也是為何「以房養老」在縣市分布上，雙北市的比例可以達到最高近5成的原因，畢竟雙北市的房價較高，年長者在每個月由銀行所撥付給予的款項，較能符合年長者的期待。
另一個讓「以房養老」成案的最大關鍵因素，就是子女的態度。由於多數子女會認為，父母的不動產應該要留給自己，因此為避免紛爭，不少年長者在子女不知情的狀態下，就到銀行去洽談「以房養老」。但銀行承辦「以房養老」，會要求有一位法定繼承者擔任通知義務人，以掌握當事人的狀況，因此如果年長者沒有先跟子女做好溝通，也較容易受阻。華南銀行個金行銷部經理江景平說：『(原音)通常人都比較自私，想說父母的不動產，應該留給自己。像是有一些個案，也有一些年長者來跟銀行接洽，說是考慮家庭和諧的因素。因為有的子女會認為說，本來就有孝心，每個月也有給一些生活資金，怕父母把房子去辦「以房養老」，會不會讓親朋好友以及鄰居，都覺得是不是子女不孝，逼得父母不得不把不動產拿去借款，有一些基於這樣，怕影響家庭和諧。有一些長者是不想讓家人知道。因為，我們以房養老是有要求要一位法定的繼承人來當通知的義務人，這樣就得再想辦法，我們是沒有強制要求一定要子女，譬如說有其他順位的法定繼承人，兄弟姐妹都可以。』
目前銀行承作的「以房養老」案件，屋齡普遍較高，位址也較偏僻，因此估價也較低。(圖：陳林幸虹 攝)
以房養老立意良善 但觀念仍有待突破
年長者在「以房養老」後，終究還是得面臨法律繼承的問題。借款人辭世後，子女可以選擇將長輩生前從銀行所領取的款項還清，拿回不動產權，或者是由銀行將房子出售，如果還掉借款人生前所領取的款項後，還有剩餘，就會將剩餘的資金返還給繼承人；如果不夠的話，也不會向繼承人追討，就由銀行承擔。華南銀行個金行銷部經理江景平說：『(原音)如果真的有子女的話，也請子女出來，做通知義務人，如果有很多個子女，只有一個知道，將來還是有可能產生，兄弟之間的爭議。但如果要求所有的子女都來的話，就會更不便民，實務上也滿困難的，也會大幅降低長者來辦「以房養老」的意願，總是要取得平衡點。』
「以房養老」立意良善，行政院長蘇貞昌也指示金管會應該主動推動普及措施，讓最需要的人，能夠得到社會的正義和溫暖。但根據多數銀行的統計，「以房養老」在第一年開辦的時候，案件達到最多，但第二、第三年之後，雖然案件持續成長，但核准件數和金額則呈現逐年遞減。至於現行商業型「以房養老」，主要提供年長者金錢支應，並沒有附加社會福利的媒合服務，擁有低房產價值以及需要服務的長者，並無法受惠。面對台灣高齡化的社會，未來「以房養老」該如何變型成更能照顧長者的需求，值得關注。
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