這波房市只經過三、四年的低迷盤整，最近又逐漸呈現交易量微增，價格再度攀升走勢，導致年輕人更加買不起房子，建商為因應薪資增幅遠低於房價漲幅的市場，爭相規劃設計小坪數建案。現階段在市場依舊存在供過於求情況下，房價又再度被炒高，尤其台商回流搶地導致地價飆漲，而呈現「南熱北溫」現象。
想請問莊教授，當前房市真實情況為何？未來是否會在台商回流、香港移民日增，再加上錢多利率低等因素交互影響下，再現2003至2014年的投資炒房熱潮？
中美貿易戰與疫情導致世界經濟情勢丕變，各國擔憂新冠肺炎造成經濟大幅衰退，相繼降息還大量印鈔，使得2008年資金派對再起，諾貝爾經濟學獎得主克魯曼(Paul Krugman)指出：「目前股市跟實體經濟嚴重脫鉤」，並逐漸形成「Ｋ型復甦」，導致「富者愈富、貧者愈貧」。
長久以來，台灣的地下經濟一直伴隨著「台灣錢淹腳目」伺機介入炒作，這次疫情控制得宜，似乎對經濟沒構成威脅。然而在「資金浪潮」、「低利率」與「台商回流」加乘催化下，不少業者表示，已有愈來愈多年輕人開始買房，而認為台灣的中產階級已再度崛起。
然而，當前房市真有那麼熱嗎？中產階級也已再度崛起？以下針對當前房市之諸多迷思，探討真實情況。
一、議價率多少的迷思 ─實價登錄未必真實反映交易價格的議價意義？
根據住展雜誌公布資訊，最近雙北市已出現降價三、四成建案，其因不外開價過高或產品定位錯誤所致，尤其網路更出現低於附近行情四至五成案例，其間虛實雖有待查證，惟如與「國泰房地產指數」季報議價率超過10%相互對照，購屋之前應該如何查證實價登錄，俾免陷入不知如何議價之迷思，就顯得相當重要。
二、財產三分法的迷思 ─無形中將房地產變成另一種投資選項
華人社會一直以來習慣將資產分為現金、股票及房地產，藉以分散風險，現階段在低利環境下，資金再度轉往房地產，尤其面對台商回流搶購土地(詳請參閱附圖)，加以台北市素地有限，再加上沒有重劃區土地可售，尤其在都更及危老重建整合不易情況下，房地產無形中就變成另一種投資選項。
三、豪宅與小宅的迷思─小宅應格外注意室內實際使用空間
當前台北市豪宅一坪動輒一百多萬，甚至兩百多萬所在多有(詳請參閱附圖)，新北市豪宅價位雖不高，卻以小宅低總價降低門檻吸引首購，卻又存在不少缺點，以小家庭來說，當子女長大後，又將面臨換屋。
小宅短期或許可滿足先求有再求好，卻沒有根本解決問題，因此，對於二房或1+1房之小宅，應格外注意室內實際使用空間問題。
四、高房價與低自備款的迷思 ─應考量日後貸款或換屋轉手問題
在總價不變前提下，不少售屋廣告雖打著10%低自備款，卻無法掩飾高單價的問題，而徒增日後貸款或換屋轉手之諸多困擾。
五、從「南溫北冷」到「南熱北溫」─大量資金插隊攪亂房市
自從政府推出投資台灣三大方案之後，預期效益為投資金額1兆3500億元，三年產值3兆2100億元，並且創造11.8萬個本勞就業機會。
由於台商回流有六、七成選擇在北部地區投資設廠，導致工業用地價格節節上漲，其中尤以五股地區工業用地一坪超過一百萬元最受矚目，影響所及，從新北一路漲到桃園、台中、台南、高雄，甚至雲林也因Google等國際企業前來投資而導致地價暴漲。
同樣的，台南與高雄也因高級精密科學園區的開發，周邊房價連帶被拉高，惟究竟是持續上漲抑或終將回歸供需，仍有待後續追蹤觀察。
六、成本反映房價的迷思 ─資金拉抬效應，藉機加倍轉嫁
台商回流搶地建廠，建商購地成本隨之提高，此外，由於台商加速回流，不少鋼筋或模板人力被抽調至廠房興建，無形中大幅拉高營建成本，從而亦讓賣方有了轉嫁成本的藉口，尤其是在專業代銷公司積極促銷，又缺乏實價登錄佐證情況下，購屋者往往處於弱勢的一方。
七、供給大於需求的迷思 ─房價與供需脫節？
眾所皆知，現階段餘屋數量依舊相當龐大，但為何價格還在上漲？實務現況是真正有需求的不一定買得起，另一方面，買得起的不一定有這樣的需求，背後必然存在投資者推波助瀾問題，此亦可由今年上半年房地合一稅高達43.6億元見其端倪，房價與供需脫節的結果，年輕人怎麼買得起房？
八、蛋黃區與蛋白區的抉擇迷思 ─捷運車站將逐漸形成獨立自主的生活圈
往昔，一般所謂蛋白區係指交通不甚便捷與生活機能不夠完備的郊區，惟在大台北交通系統逐漸建構完成之後，像是林口、淡水等地就會隨著交通便捷性而逐漸形成日益完備的生活圈。因此，今後對於蛋黃區的定義不應再侷限於市中心或西門町、東區，而應重新界定為捷運車站十分鐘路程之內生活機能較佳的生活圈。
九、投資與投機的迷思 ─藉投資之名掩護投機之實？
今年上半年房地合一稅高達43.6億元，創房地合一稅實施以來新高，較去年同期大增94%，由此可知，2016年1月1日迄2019年底這段期間必然有投機者短進短出，此一情況相較於運用多餘資金提早為子女購屋置產之動機，不能相提並論。此外，亦有高資產階層先行購置，日後再贈與子女情事。因此，購屋之前應先分辨是否有藉投資之名掩護投機之實，俾免高價購屋而仍不自知。
十、輪漲與補漲的迷思─慎防過高房價大幅回跌
隨著雙北房價飆漲，台中豪宅高漲至一坪92萬元，高雄每坪也隨之漲至59萬元，其所以致此，主要緣於「輪漲與補漲」理論之行銷話術，惟若人口、所得與需求沒有跟進，未來高房價地區的跌幅是否較大，就相當值得深思。
十一、開價與成交價的迷思 ─實價登錄是否真正反映實際交易價格？
目前房市常見開價與成交價10~15%的落差，根據住展雜誌之調查資料，今年八月北台灣推案量高達1,778個建案，其中只有極少數建案完銷，此外，亦有少數建案降價超過三成，由於實價登錄不夠真實，導致購屋者無法正確掌握真實交易價格，而產生開價與成交價間的混亂迷思。
（莊孟翰）
文章來源：理財周刊
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