2020年台灣房市通過了COVID-19新冠肺炎疫情的考驗，在資金充斥與利率走低的大環境下，六都房市表現出抗疫的潛力，上半年交易量與去年同期相比未見萎縮，下半年七丶八月市場表現出價量俱揚的走勢，預期全年交易量有機會突破32萬戶，區域市場的整體表現是南優於北，二丶三線城鎮優於六都，全台基期低的蛋白區房價全面翻揚。
台灣房市50年長線揚升階段的大週期已結束
筆者喜歡在市場悲觀的時候大膽預測未來房市走勢的谷底，同時也樂於市場正樂觀的時候預測未來房市走勢的轉折點，前些日子筆者受邀在年代謝金河社長主持的「數字台灣」節目中闡述一項很重要的議題：
「台灣房市已走完長線揚升階段的50年大週期循環」，節目播完，很多同業紛紛來電詢問，不了解為什麼房市正處熱絡階段，居然有這種迥然不同的論述，筆者藉此文簡單回答三項分析的重點：
（一）從經濟成長的角度分析，未來房市大漲不易
台灣過去50年，在經濟成長率平均在5%-10%的快速增長下，人均所得由50年前的500美元以下提升到2018年為25000美元，漲幅達50倍之多，這是從未開發到開發中進而到已開發國家的典型成長經濟，就基本面與需求面而言，房價就自然跟著水漲船高而成數倍數的大幅成長，而未來台灣的經濟雖不悲觀，但成長的速度會朝向溫和平穩的成熟期發展，GDP成長率要超過5%有其難度，尤其，特別要注意兩岸關係的不確定因素，仍會長期影響台灣的經濟，並間接影響房市的走勢。
（二）從人口因素分析，勞動力衰退與人口負成長將是房市中線與長線的隱憂：
2019年台灣出生率與死亡率正式出現死亡交叉，人口開始負成長，此項單一因素，雖不立即影響房價，但卻是房市長線隱憂；而將時程往前推五年後，過去60年嬰兒潮時代出生的大量人口，陸續屆臨退休年齡，勞動力即將快速下滑，屆時就會直接影響房市的購買力，這是房市中線發展的最大隱憂。
一旦房價漲幅炒作過高，房市原來預期會來的三丶四年榮景就會提前結束，這是房市在近期走勢值得警戒的短線隱憂。（資料照，林喬慧攝）
（三）從資金丶利率層面分析，房市短線須慎防暴衝的隱憂：
中美商戰引發世界貿易保護主義抬頭，台灣暫時撿到槍，吸引了台商製造業回台丶資金大量回流，加上全球量化寬鬆，利率趨零，又有租稅大赦加溫，大量游資充斥下，股市與房市成為資金短期的出口，當然房價就順勢上漲，也因此，從2014下半年至今維持近6年的剛性需求市場將產生結構性變化，房市投資氣氛濃厚，投資客蠢蠢欲動，連二丶三線城市在房價基期低的利基下，也開始吸引了短線投資客陸續進場，而預售市場又開始有投資客企圖在交屋前進行炒作獲利，一旦房價漲幅炒作過高，房市原來預期會來的三丶四年榮景就會提前結束，這是房市在近期走勢值得警戒的短線隱憂。
2024-2025 房市第六循環結束的關鍵期
綜上所述，房市在基本面經濟成長趨緩丶技術面景氣止跌回升丶政策面全球QE量化寬鬆與利率趨零等三大要素影響下，短期有資金推動市場熱絡現象，房市會價量俱揚，中期有三丶四年溫和成長的空間，長期將會在資金量化緊縮丶購買力衰退的不利因素影響下，結束目前的房市第六循環走勢（2018止跌後的循環），因此，對於未來的市場若因資金推動下，投資需求過度泛濫，房市沒有近慮，則必有遠憂。
然而，房市一輪技術循環的結束，並不代表未來市場十年到二十年就會一蹶不振，上述的人口負成長只是單一因素，就要看政府的政策如何挽救，勞動力衰退因素就要看產業如何升級，另外，五年後台灣屆臨50年屋齡不能都更的老屋數量將達三成以上，市場會掀起一波大換屋潮，這也許又是房地產市場另一個良好景氣技術循環的開始。
(本文作者為吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長，未經同意不得轉載）
https://www.storm.mg/article/3009007
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