2020-10-07
─從實務面探討房價高低所衍生的不確定性問題
─竹北區每坪最高60萬元，最低16.5萬元，差距高達3.64倍！
─新竹市核准平均面積僅263.29平方公尺(79.65坪)，後遺症堪慮！
Q根據內政部營建署公布資料，新竹市截至2020年8月31日，辦理都市更新報核中14件，已核定公布實施案件，包括已完成三件、施工中三件、未動工五件，合計25件，總件數相當少。其次，新竹市危老重建受理44件、重建計畫核准35件，新竹縣危老重建受理五件、重建計畫核准二件，其次，新竹市核准平均面積僅263.29平方公尺(79.65坪)，如就都更與危老數量加以比較，顯然危老遠超過都更數量，另外，危老核准平均面積僅79.65坪。請教莊教授，此一發展趨勢對於新竹縣市都更或危老政策推動之影響如何？
A根據營建署所公布資訊，截至8月31日止，全國辦理都市更新數量共計1,333件，其中已核定公布實施，包括已完工、施工中與未動工，合計898件。其次，危老重建計畫受理1,462件，其中重建計畫核准數量935件，由此可見未來隨著都更與危老之逐漸增加，整體市場去化之不確定因素必然備受關注。
根據內政部統計處公布資訊，今年一至八月新竹縣買賣移轉7,875棟，新竹市6,822棟，由此顯見交易量確實已明顯增加。其次，根據住展雜誌統計資料，九月新竹縣市推案量高達353案。值得注意的是，新竹市有八個建案基地面積在100坪以下，並且最小基地面積僅32.6坪，其次，新竹縣有十二個建案基地面積在100坪以下，並且最小基地面積僅28坪，其中最值得注意的是，建案的產品定位與價格定位，目前市場上不少建案滯銷根源即在於此。
新竹縣市房價普遍不高，應格外注意市場性
─歷來空屋餘屋數量龐大，小基地建案將面臨更大挑戰
雖然新竹縣市建案基地面積普遍較大，然在353個建案當中，除竹北區之外，大都以透天與四、五樓公寓為主，即使是隸屬於新竹市的東區與北區所占比例也都很高。其次，小面積瘦長型建物如種竹筍般林立，對於都市景觀之影響更是不容忽視。
至於新竹縣市都更或危老更應注意以下四大重要事項：
1.各區房價普遍不高，即使開價較高，議價空間大都超過一成，在實際成交價不如預期情況下，都更或危老建案就得格外注意立地條件與市場性，尤其是巷道內建案，俾免影響銷售與財務規劃。
2.歷年新竹市空屋、餘屋數量龐大，加以近年推案量相當大，除地段良好建案之外，預售銷售率普遍未超過一半，因此，選定都更或危老地點就顯得格外重要。
3.小基地小坪數規劃，應格外注意扣除公設比之後的室內實際使用空間，以免完工交屋橫生枝節。
4.不論都更或危老，大都以舊社區建案為主，尤其是新竹市區小基地建案特別多，更應格外留意近年購屋較傾向預售或新成屋之新趨勢。
現階段台灣房價最高，也較符合都更、危老條件者首推台北市與新北市，目前新竹縣市之都更或危老條件相對較差。以下謹就各行政區之最高與最低房價、基地面積、規劃坪數以及市場性對於財務規劃影響等相關細節，分別逐項深入解析，以供參考。
新竹縣市有些行政區每坪開價最高與最低差距高達3.64倍
─整合之前應格外注意基地的立地條件與房價高低
由附表之統計資料可知，竹北區開價每坪最高60萬元，最低16.5萬元，差距高達3.64倍，由此可見不論是都更或危老，整合之前就得先將該區域的立地條件與房價徹底了解清楚，方不致耗費大量人力物力，最後卻依舊徒勞無功！
以下謹就近年價差較大之東區、北區、竹北區、湖口區與新豐區之相關重要資訊分別加以彙整，以供參考。
1.東區：
30坪以下小坪數占比37%，新成屋占比30%，並且還有2013年完工建案仍持續銷售中，由此顯見餘屋數量不低，而導致新建案不得不朝小坪數方向規劃。另外，區域內最高單價58萬元「磐龍-壹號樓(88-107坪)」，坐落於中央路125號(基地857坪)，其因在於基地較大與地理位置優勢。其次，最低單價22.5萬元「禾園運動家(24-25坪)」，坐落於公道路五路三段(基地138坪)。值得注意的是，區域內最高與最低房價差距高達2.58倍，並且每坪價差高達35.5萬元，其對日後都更或危老新建案之銷售與財務規劃影響至鉅。
2.北區：
30坪以下小坪數占比36%，新成屋占比36%，並且還有2018年完工建案仍持續銷售中，由此顯見餘屋數量超過三分之一，導致新建案規劃坪數普遍較小。另外，區域內最高單價42萬元「皇昱根(15坪)」，坐落於經國路二段501巷13弄(基地195坪)；其次，最低單價16.5萬元「一品八方(35坪)」，坐落於港北二街(南寮)(基地394坪)。值得注意的是，區域內最高與最低房價差距高達2.55倍，並且每坪價差高達25.5萬元，對於日後都更或危老新建案之銷售與財務規劃影響。
3.竹北區：
30坪以下小坪數占比25%，新成屋占比48%，並且還有2007年完工建案仍持續銷售中，由此顯見餘屋數量將近五成，並且小坪數占比高達四分之一。另外，區域內最高單價60萬元「若合山(97-127坪)」，坐落於嘉豐南路一段38號(基地9,567坪)，在規畫設計方面較容易發揮大基地優勢，因此，定價較高。其次，最低單價16.5萬元「日光城心(36-38坪)」，坐落於新寮街286巷口(基地694坪)。惟值得注意的是，小坪數占比與新成屋數量較大，區域內最高與最低房價差距高達3.64倍，並且每坪價差高達43.5萬元，對於日後都更或危老新建案之銷售與財務規劃影響。
4.湖口區：
30坪以下小坪數占比32%，新成屋占比54%，並且還有2015年完工建案仍持續銷售中，由此顯見餘屋數量超過五成，顯見近年本區之銷售不易，惟小坪數占比超過三成，就應密切注意完工交屋之困難性。另外，區域內最高單價28萬元「富來樂(26-37坪)」，坐落於興華街38號(基地498坪)。其次，最低單價13.5萬元「中美城(43坪)」，坐落於中正路三段42號(基地1,592坪)。值得注意的是，區域內最高與最低房價差距高達2.07倍，並且每坪價差高達14.5萬元，對於日後都更或危老新建案之銷售與財務規劃影響。
5.新豐區：
30坪以下小坪數占比38%，新成屋占比24%，並且還有2016年完工建案仍持續銷售中，由此顯見餘屋數量將近四分之一，並且小坪數將近四成。另外，區域內最高單價24.5萬元「昌昕明新首席(30-46坪)」，坐落於明新一街、明新二村(基地915坪)。其次，最低單價14萬元「瑞羿萃豐(29坪)」，坐落於中崙村中崙10鄰(基地318坪)。值得注意的是，區域內最高與最低房價差距高達1.75倍，並且區域內不論最高或最低房價普遍不高，其對日後都更或危老新建案之市場性與財務規劃影響。
現階段新竹縣市預售建案高達449案，有不少建案規畫面積普遍較小，除立地條件較佳之外，未來一旦景氣逆轉，就可能面臨餘屋去化之考。因此，在進行都更與危老過程，就應兼顧市場性與自償性，方不致陷入景氣迷思而白忙一場！
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