實登作假｜房價灌水大家賺　買方漠視「一起坐牢」－不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

技術合約恐涉偽造文書及詐欺罪。資料照

民眾買賣房屋都會參考實價登錄行情，但實登的真實性一直引發外界質疑，過去實登造假時有所聞，但最多只是罰款，不過最近就有一名地政士利用造假的買賣契約，特意拉高成交價格，向銀行高額貸款，因而吃上官司，遭判刑1年8個月。高雄民眾向《蘋果》表示「我不相信實價登錄」，實登公信力不再。房市專家也公開實價登錄灌水花招，包含技術合約、送裝潢和家電、停車位做價、寫折讓單未如實申報等，提醒民眾買房應留意，避免因為一時貪念，成為共犯而遭判刑。

最近在高雄鳳山有民眾檢舉建商實登灌水，表示「我不相信實價登錄」，實登公信力不再。唐郡威攝

圖片來源 : 蘋果新聞網

《蘋果》記者街訪，高雄民眾葉小姐表示，「我不相信實價登錄」，不過她也坦言，「若實價登錄可以墊高我房子的賣價，我ok，雖然知道這是違法，但很多人這樣做」；另一民眾說，實登並非完全準確，「可能包含裝潢和車位費用」，而對於建商的誘惑，她認為應該勇敢拒絕，「這是做假資料，我不同意！」

許多民眾抱存僥倖心理，認為實登不實不會被抓包，抓到頂多罰款，但事實上，實登作價恐觸犯刑法第210條「偽造文書罪」、第215條「業務上登載不實罪」、第214條「使公務員登載不實罪」、甚至第339-4條「加重詐欺罪」等，最高可處7年以下有期徒刑。

實價登錄作假刑法5大罪。屋比房屋、《蘋果》彙整

圖片來源 : 蘋果新聞網

對此，屋比房屋總經理葉國華表示，目前實價登錄2.0存在缺失，作價問題令人防不慎防。盤點實登抬價花招，包含：買低報高或是買價高出週邊行情，讓不少民眾誤判。而會出現這些「虛價」，主要原因不脫屋主有「貸款需求」、「未來售屋時房地合一節稅需求」，以及建商有「固價需求」。

葉國華分析，以常見手法來說，第一類常見「買方自備款不足，建商合意作價」。例如買方購屋總價2千萬元，銀行給的貸款成數是7成5，但買方自備款只有400萬，仍不足100萬，但建商和買方配合將成交價改為2200萬，買方因此可貸得1650萬，較原先多貸了150萬，不用再多籌100萬就能買房，而且成交單價從每坪50萬提高到55萬。這樣除了買方民眾樂意配合，建商因此多賣一間房，但是後面接手的買方可能就會被不實的實價登錄價格欺騙了。不過，需提醒如果有A、B約的狀況，是違法的，民眾可別輕易嘗試。

房市專家也公開實價登錄灌水花招，包含技術合約、送裝潢和家電、停車位做價、寫折讓單未如實申報等。資料照

第二類常見手法是「買房送裝潢、家電來保價」，主要在房市不佳時，建商避免讓消費者或已購屋者知道房價下跌，引起不必要的糾紛。因此，民眾買房時，很常碰到號稱送裝潢、家電及傢俱等方式，甚至讓民眾可拿家電發票來退款，這是很常見的固價手法。

第三類常見手法是「停車位作價」，假設有一間35坪的房子，每坪50萬，車位的單價是200萬元，這樣算起來總價約1950萬，但建商可能在實價登錄上將車位單價從原本的200萬調整至100萬，而房子本身扣除停車位後的價格就變成1850萬，以此計算，每坪單價就從50萬拉高到52.86萬元，藉此拉抬房屋單價。

買房送裝潢、家電也是常見的保價手法。資料照。示意圖

另外第四類，還有將區域內高樓層景觀戶或區位條件較好的高價登錄物件價格，作為開價依據，塑造高房價的假象；第五類是只登錄成交單價高的戶別，而低單價成交戶則是延後登錄；第六類是運用AB約，用假的合約把高的價格登錄實價，並向銀行爭取貸款；第七類是建商或屋主想運用協議書、折讓單或其他方式折讓價金，藉此把實價申報登錄金額作高，但折讓金和折讓內容並未在備註欄寫清楚。