不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

中信房屋調查一般社區最感困擾的事，以社區有住戶占用公共空間「霸鄰」情事，排名第一，其次為沒有管委會來統籌管理社區事物，第三是住戶管理費欠繳，其他為違反公約、管委會怠責、財務收支不明等。

中信房屋研展室副理張漢超表示，社區公寓大樓這類集合式住宅已是相當普遍的一種居住型態，但是衍生的管理問題不少，這些問題處理不好，可能造成住戶交惡、甚至對簿公堂。

根據中信房屋調查，民眾最怕遇到的社區管理問題可分為住戶、無管理組織、管委會怠責三類，以住戶問題所衍生的困擾最多。

張漢超表示，如果社區有住戶違法占用公共空間或違反社區公約，最佳的處理方法是請管委會出面勸導並協調改善，若違規住戶仍不改善，可以尋求縣市主管機關，如台北市建管處、新北市工務局處理。

至於住戶欠繳管理費，管委會可先對欠繳戶溝通協調或寄出存證信函催繳，若仍無回應，則可聲請各地調解委員會調解，其協調書與法院判決是具有相同效力的。

如果公寓或社區並無管理組織，可透過召開區分所有人會議來共同討論相關管理議題。張漢超表示，即使社區沒有管委會，住戶也可召開區分所有權人會議，包括規約、管理、費用等議題，全體住戶都需依多數決的結果。

正式成立管委會更好，日後社區想爭取政府部門提供的相關補助款，可透過管委會名義申請，讓社區住戶享有更多權益好處。

如果社區管理、修繕或財務狀況收支不明，經向管委會反映仍不執行改善，住戶也可在區分所有權人會議中提出並做出決議，決議事項管委會必須具體執行，若未執行，那麼住戶可列舉事證交由主管機關裁罰相關關係人，若因管委會的不為而導致住戶傷亡，管委會將負刑事責任。