不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

 中央銀行突如其來祭岀的不動產信用管制，限制了銀行承作公司法人、建商、第三戶購屋者申辦的不動產貸款成數，而且是立即生效。雖然中央銀行接著宣布12月7日（含）之前已經送件的房貸案不在此限，但是對於現在已經簽約購屋、還沒有申請房貸的民眾而言，還是會受到日後房貸成數不足的影響。而且就算是首購族、換屋族也可能會遇到銀行給的房貸成數不如預期的情形，如果民眾選擇退屋、解約，就要面臨不高於購屋款的法定15％違約金的損失，因此「補足購屋自備款」就成為不得不去思考的方式。


▲中央銀行祭岀的房市限貸令，使得預售屋投資客面臨未來房貸成數可能不足的問題。

  以這次購買第三戶房子（含）以上的民眾，房屋貸款被限制只能貸款6成，而且不能有還款寬限期為例，原本購買1000萬元的房子可以申請8成房貸、800萬元的額度，硬生生被砍成只能貸款6成、600萬元，自備款就要先預期會増加個200萬元。以一般預售屋建案的施工期大約3年來看，每個月至少要多存個5.5萬元當作自備款。

  「5.5萬元」對於高薪族或是一般的雙薪家庭都算是不小的負擔，因此第一招籌措限貸令増加的自備款方式是：如果自己實在無法存到這麼多錢時，應該開口向親友、父母借款時還是得勇敢開口。然而，向親友借這麼多的錢不太可能足額借到，所以第二招可以向建商詢問，看看建商這裡是否提供「分期付款」補足購屋者貸款成數差額的權宜之計，方便讓已購客戶度過這次突然而來的限貸令。


▲財力雄厚的建商或許會提供部分「公司分期付款」的方案，幫助客戶解決房貸成數被縮減的禁令。

  通常財力雄厚的建商願意用「公司貸款」的名義，讓客戶分期一至兩年還款，以免已購客戶違約、餘屋重賣也很麻煩，不過也不可能讓客戶分期20年慢慢還，所以第三招是把手上其他的房子（首購族找父母親的房子）拿去銀行辦理増貸、或是申辦高額的個人信用貸款，這樣就能取得多一點的自備款。


▲不論是透過増貸或借貸來増加購屋自備款，都必須衡量自身的還款能力，以免徒増購屋壓力。

  如果是不受限貸令約束的首購族或換屋族，則可以多找幾家銀行去申請房屋貸款，尤其一定要找幾家民營銀行來鑑價，因為民營銀行對於房屋的鑑價、估價通常會比公營銀行來得高一些，申請下來的房貸金額也就會高一些。但是被限制在已持有第三戶（以上）的購屋者，因為有白紙黑字的買賣契約書成交金額，所以無法再透過銀行鑑價、估價的方式突破中央銀行的最高6成房貸限制令。