不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

《經濟通通訊社記者林雯婕２７日上海專電》隨著政府樓市調控措施的實施，一方面是熱點
城市嚴格的限購限價，另一邊是銀行貸款收緊，加上人民幣大幅貶值，令火熱房地產市場一下子
降溫了。上海不少土地出讓都是以底價成交，甚至還出現土地流拍現象，可見房地產商資金亦開
始緊絀。
　　　第一太平戴維斯華東區董事長朱兆榮接受《經濟通通訊社》專訪時指，在這樣的背景下，
看到有的房地產商想要退出一些項目，可是現在市場上的買家資金儲備亦不足。「貨放出來多了
，但是成交很少，今年以來大宗交易量連去年一般都沒有。去年買家很多，或放出來也有，因為
貸款融資還能做。」
　　第一太平戴維斯早前發布的數據顯示，上半年內地大宗成交總額為２４２億元人民幣，僅為
２０１７年上半年的二分之一。
　　對於土地市場轉冷，朱兆榮認為，政府對一手樓的限價影響較大。今年開發商拿到的預售價
只是比土地價格高出２成左右，並不是很吸引人，而且也看不到樓市政策會放鬆的跡象，再加上
未來還將推出房產稅，可以預期樓市是一定會降溫的，所以開發商並沒有動力積極地拿地。然而
，朱兆榮強調，房地產仍然是一個穩妥的投資，「住建部提出要穩地價、穩房價、穩預期，說明
政府也想房地產平穩一點的。」
　
＊上海優秀商業地產遠遠不夠，期待新零售回歸＊

　　在零售地產方面，早期的上海只有百貨商店，且只用簡單的「第一百貨商店」、「第二百貨
商店」依次命名，直到香港開發商把國際化的物業管理經驗和營運模式帶入內地，上海才出現了
現代化的購物中心，隨後一發不可收拾，各種形態的購物中心在上海各區拔地而起。朱兆榮坦言
，從體量來講，上海的商場早已飽和，但是優秀的商業地產，對這２０００多萬人口的城市來說
並不多，做的好的商場幾乎可以用手數出來。
　　「現有的沒做好的商業地產的量很大，未來這些商場的改造升級是一個趨勢，無論是硬件方
面還是軟件方面。零售行業這幾年大家都在改變，租客在改變，業主也在改變，所以做商業地產
的人未來１０年有的忙了。」
　　在商業地產本身量過大、營運經驗不足以及網購的衝擊下，近年實體零售業進入寒冬，愈來
愈多的實體店關門謝客。為填補空出來的租鋪，商場只能納入更多的餐飲食肆。而餐飲比例過高
又會產生新的問題，那就是餐廳的同質化程度過高，有些餐飲人滿為患，有些卻無人問津。就在
業內對此都毫無頭緒的時候，「新零售」的出現給商場經營帶來了一絲曙光。
　　「從去年下半年到今年，可以看到零售店開始回歸，帶著一些新的概念，包括一些體驗式零
售或者說跨界經營。這比較像２０１２年運動行業回歸時的景象。早年運動品牌店開得太多，在
２００８年奧運會後運動零售業進入低潮期，很多店鋪都關門。但隨後ＮＩＫＥ等一些品牌帶著
全民健身的概念重新起步，推廣馬拉松、瑜伽，把買賣關係變成了銷售一種概念，吸引了一大批
年輕消費者。」他笑說，「以前可能一個人只有兩雙運動鞋，而現在跑步、做瑜伽都會需要不同
功能、不同類型的運動鞋，這就體現出產品的變化。」
　　對於零售市場的前景，朱兆榮指，他一直看好中國的零售市場，「從來沒有動搖過」。因為
中國人喜歡消費，願意嘗試新的東西。他相信，中國商業地產未來會發展出適合自己的一條路。