不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

板橋分屍案駭人聽聞，但與凶宅為鄰，心裡會毛毛的嗎？近日有網友在PTT發文指出，終於挑到一個符合心中8成條件的房子，結果該物件同棟樓曾發生非自然身故，不知該不該買？多半網友都認為自住不要買，但也有人指出，「惡鄰居才最可怕。」
 
網友發文指出，看屋超過半年了，自己生性龜毛，東挑西挑終於挑到一個符合心中8成條件的房子，結果剛才細看了房仲給的產權說明書，上面寫同棟樓曾發生非自然身故，心涼了一半，如果是這樣還會想買嗎？
 
鄉民回應表示，「自住不買」、「說真的因人而異 我晚上自己坐電梯時 會覺得怪怪的」、「不買，一人搭電梯或在停車場會嚇尿」、「夠便宜就買，社區別戶死人根本不是問題」。但也有人認為，「比起這個，惡鄰居才是最可怕的」。
 
至於凶宅價格修正幅度，以台北市中山區知名凶宅社區「錦新大樓」為例，台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，房價會比周邊住宅行情略低3成，以北市平均住宅總價約2500萬元計算，凶宅可能要打7折才有機會吸引投機客接手，約是1750萬元左右，但除非投資客有心買下，或暫時以便宜1至2成的行情出租，等時間淡化後轉手，「否則可能降價也沒人敢買」。
 
不過，若非凶宅戶一般價格不會受影響。大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，據內政部函釋凶宅定義為在「專有部分」發生非自然身故，若板橋分屍案較為大宗的社會案件，短期內對於社區容易會有整體性的影響，至於長期性而言，若非兇案發生的其他戶，隨著時間推演，交易行情也會回歸市場機制。（黃阡阡／台北報導）

預售屋合約密密麻麻，又看不懂漏洞在哪？台中市消保官有鑑於預售屋常出現買、賣不對等條約、違反消保法等問題，特別推出免費「預售屋合約健檢」，呼籲民眾只要有2017年後的台中預售案合約、包括附件資料，都可影印一份送到台中市府，會幫你「逐條檢視」，找出漏洞。
 
台中市主任消保官康馨壬表示，預售屋合約常有的糾紛，包括車位沒標示長寬高，尤其「機械車位」問題更多，「機械車位車板四周有支架，支架以外的範圍，是不能停車的，因此只能利用支架內部的範圍停車，但淨寬度就常沒寫清楚。」
 
「履約保證」是另一大風險來源，對消費者權益損害最大，康馨壬表示，沒有履約保證，建商若興建到一半出狀況變成爛尾樓，或一屋多賣，就很麻煩，甚至履約保證裡寫的建商、銀行，消費者最好還是要自己打電話去銀行再確認一下。目前收到的4個建案，就有3個沒有履保。
 
預售屋合約的「交屋保留款」也普遍不對等，康馨壬指出，預售屋定型化契約載明，消費者可保留房地總價5%作為交屋尾款，以防建商交屋時有狀況，消費者可從中扣除損失，「然而很多建商沒有留給消費者5%，甚至有在各期款就收走了，消費者一毛錢都沒有留下來做扣抵。」
 
違約處罰的部分，也常有不對等爭議，消費者退屋，要賠償建商15%房價，但是建商違約，依定型化契約是「退還買方已付款、再加賠償15%房價」，不過康馨壬說：「很多業者是把消費者的已付款退還，僅此而已，沒有依規定賠償損害，也是很大的不對等條文。」
 
有建商甚至沒在合約內寫「施工日期」，理應寫清楚的施工、完工日期，若沒有寫且又工程延宕、違約的話，建商可能不必負違約責任，讓消費者求償無門。此外，外水電費用4年前起就不得再向消費者收取，但至今仍有廠商仍大喇喇地在合約裡註明「外水電工程款項由買方負擔」。
 
康馨壬表示，合約書裡這些眉眉角角很多，消保官、地政局做的其實是體檢建商，這些要求並不過份，對建商來說都是最基本的低標，在檢查過程查到問題，也會公布建商及案名，督促改善，「不過合約查出問題，並不代表合約不成立，消保官會要求限期改善、修正，逾期不改則會罰錢。」（洪子恩／台中報導）
 
出版時間 12:04
更新時間 14:42
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交屋保留款只給消費者5萬，而不是規定的房地總價5%，是很普遍的現象，外水電瓦斯接通費也常是讓消費者負擔。圖為台中某預售屋。洪子恩攝

履約保證很多建案都沒有，成為買屋的一大風險。資料照片

政府為降低無自有住宅的民眾負擔推出合宜住宅，以低於市價的價格銷售，新北市議員黃俊哲接獲民眾檢舉，浮洲合宜宅內某住戶擅自將房屋變更為多間套房，企圖出租牟利，他痛批「如此作法辜負政府美意！」對此，新北市工務局表示，是否違反規定，須交由營建署認定，將行文給營建署後續處理。

黃俊哲接獲民眾檢舉，浮洲合宜住宅內某住戶將其所有房屋不當裝修成多間套房，恐危害建築物整體結構，嚴重影響到其他住戶的居住安全。

黃俊哲指出，將要求新北市政府工務局立即針對該房屋查核，另外對於合宜住宅設立目的，遭受有心人士的濫用及牟利，要求中央及市府有關機關立即檢討並遏制，讓真正有需要的民眾申請合宜住宅，保障居住正義。

工務局表示，該住戶違反室內裝修部分，會依建築法要求屋主提出改善；至於合宜住宅為內政部營建署主辦的業務，營建署才是主管機關，不同於一般社區，能不能隔小套房出租，營建署當初有訂定承購條件、合約，屋主是否有違反規定，則須交由營建署認定，將行文給營建署後續處理。

(中時 )

租約不見，竟然要罰錢？有網友在ptt上詢問，家人在竹北承租套房，租約中明訂「若租約遺失，要罰1萬元」。最近租約到期，整理房間的過程中，租約真的不見了，擔心點交時會被扣押金。律師表示，房客可以進行「返還租押金」的訴訟，並主張「顯失公平」因此「無效」。
 
網友在ptt上表示，家人在竹北承租透天改裝的分租套房，押金1.6萬元。房東簽約時就一直強調「租約是他的財產」，必須放在固定的抽屜。最近合約到期準備搬家，上週末整理房間時都還有看到合約放在原位，週一回去就遺失了，與房東點交在即，不知道怎麼樣可以爭取多退一點押金？套房的走廊裝有監視器，有網友懷疑房東涉嫌藏匿合約，建議調閱監視器畫面，也有網友建議報警，並且跟警察說「被偷的那張紙值一萬元」，更有網友形容「租約是房東的財產，這是甚麼神概念！」
 
「不合理」，律師盧天成認為，租約都是一式兩份，「沒有返還的問題」。雖然租約中明訂「XX不見，要罰XX元」，且罰金會從押金裡面扣，但點交完畢房東就是應該返還押金。若房東故意找理由扣錢，房客可以進行「返還租押金」的訴訟，主張依據房屋租賃的定型化契約，該規定「顯失公平」，因此「無效」。（崔雅慧／台北報導）

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房價降不下來，許多民眾轉而租屋，相較弱勢，造成不平等條約出現。資料照片

記者陳佩儀／台北報導

連賣房子做履約保證都差點被騙！台北市一名30多歲的小資女Emma，去年聽朋友說房價要下修，索性選擇賣房落袋為安。個性單純的她，與房仲簽約時才發現契約書是房仲的制式版本，且簽下該份契約書就必須做「履約保證」，經友人提醒，才知道是該仲介品牌投資的「建經履保公司」。

令她覺得詭異的是，合約書直接註明「簽訂同時買賣價金履約保證申請書，視為合約書一部分」，並委託該房仲品牌的「特約地政士」處理，而且馬上就有履約保證專戶的繳款帳戶，特約代書也說，等到買家在專戶內的錢到位，一通電話撥給建經公司就能撥款到Emma的帳戶。

房仲代書建經公司都是一路人

經過友人提醒，她才發現，原來買方是「房仲的朋友」，而代書本就跟長期搭配的履保公司專員熟識，Emma根本不知道負責管理專戶的專員是誰，「房仲、代書、履約保證專員都認識」，讓她非常擔心交易出問題。

先前她更聽說，有朋友賣房子，自備款進入履約專戶，買家毀約後，為了不讓自備款全被沒收，房仲建議買方打訴訟，而屋主的權狀甚至被扣在房仲公司的特約代書手邊，導致無法交易，也沒辦法交給其他仲介售屋。

簽約當天，特約代書要求Emma將權狀交給他保管時，她則提及，完稅後才要繳交。但原以為「履約保證」是保障「產權過戶」的Emma卻發現，要完成所有權移轉登記，貸款銀行才會撥款，買家的貸款金額才會進入履約保證專戶。

這樣的邏輯，等於若買方貸款沒核定下來，或權狀在過程中「被過戶」甚至被設定抵押權、民間借貸，豈不是只拿到2成自備款，房子卻是別人、自己卻要背債務？若產權過戶給買方時，買方開的本票又在特約代書手上，豈不是更不安心？

加上特約代書遲遲不交代買方的貸款銀行，甚至稅單核定下來也沒跟Emma說，於是她決定比照國外「雙律師」的「雙代書」方式，由自己委任的代書來與房仲特約代書接洽，且代書多熟稔各家建經公司與銀行，因此就由Emma委任的代書去了解買家貸款銀行，並由賣方代書帶權狀過戶。

Emma說，若不做履約保證，自己的帳戶早就有2成的自備款落袋為安，不用那麼緊張，且價金到自己帳戶再撥款服務費給房仲，這樣才合理。否則過戶完成時，不僅履保萬分之6費用、房仲的6％服務費，特約代書一通電話給建經公司專員，就都撥到他們帳戶，且沒有開發票，這不也是逃漏稅？

房仲指定代書公正性受質疑

中華民國地政士公會全國聯合會榮譽理事長王進祥指出，「房仲指定代書就是亂源！」除了加盟業者有特約代書，有些房仲公司內部有「地政士簽約中心」，這些代書他們領的是房仲公司的薪水，而不是獨立的事務所，但代書理當是獨立事務所，應該是代書自己跟客戶收取代書費，而不是房仲公司跟客戶收代書費後再發薪水給代書。

可想而知，當「建經公司、代書都是房仲的人」，一旦買賣發生糾紛，消費者根本求助無門。王進祥說，台灣現行「假履保」要改變不容易，若仿照國外買賣雙方各委託一名代書執行過戶，可以互相箝制，消費者較有保障，也是比較可行的方式。

原文網址: 買房履保揭秘／她賣房差點被騙　最後找「雙代書」才安然過戶 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1180897#ixzz5H944SwJv 
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買房子簽了約還沒過戶，卻發現房子會漏水，該由誰出面負責？《蘋果》日前接獲民眾投訴，投訴人指出去年委託仲介賣房，簽約收訂金後買方發現房子會漏水，協商解約不成，導致買方向賣方寄出存證信函，揚言提告詐欺，而賣方則認為自己長期沒有居住，無法掌握屋況，是仲介沒有把實際屋況刊載清楚，導致自己的權益受損，也不願退還訂金。
 
漏水是房屋買賣常見的糾紛，昭明法律事務所律師何曜男表示，像這個案例裡屋主及仲介都應該負起相關責任。何曜男指出，屋主本來就應該負有說明屋況的義務，不能以久未居住為理由主張無法掌握屋況。而仲介也有調查屋況的義務。
 
但買方要就此解約也未必可行，實際還是要看漏水的嚴重程度，若無法解決，買方可要求解除合約並退還訂金，若漏水可以修復，則買方可以先暫停給付，並要求賣方限期改善，等漏水狀況修復之後，再繼續履行合約。何曜男表示，若賣方仍不願修復漏水狀況，買方也可以主張減少買賣價金。（陳建宇／高雄報導）

去年全國違建拆除量4.35萬件，其中雙北市拆了3萬多件，是近年最強的違建拆除潮，很多人可能不知道違建要課房屋稅，所以，違建被拆也可少繳房屋稅。本月是房屋稅申報季，家有違建被拆的屋主別忘了主動申報，否則靠稅務人員清查，恐怕久久等不到減稅。

違建增值要課稅 這四項違建最常被追稅

台北市稅捐稽處官員說，房屋增改建，只要被發現有增加使用空間與附加價值，就會把核課房屋稅。一般會被核課房屋稅的加蓋物通常要有梁柱、有頂蓋，頂樓加蓋、陽台推出增加室內空間、防火巷加蓋、一樓前後加蓋這四項是較常被設籍課稅的違建。

違建被拆 別忘了主動申報可減房屋稅

如果違建被拆了，納稅人可以去申請除掉這部分的設籍課稅，不必多繳稅。官員說，依規定，納稅人要主動申報，稅務人員現場查看之後，才會除掉違建的稅籍。當然，如果稅捐機關也可以主動撤掉稅籍，只是清查人力有限，納稅人可能會一直等不到減稅。

 

要查違建有沒有被課稅 可查課稅明細

納稅人可能會有疑問：怎麼知道自己的違建被課房屋稅了？官員說，一經核定被設籍課稅，稅捐機關會寄出「設立房屋稅籍的通知函」通知納稅人。如果是買中古屋，不知此前違建有沒有被課稅，官員指出，可以從房屋稅稅單中的課稅面積，看出有沒有納入頂加等課稅。若真的不清楚，可以向稅捐機關申請房屋稅的課稅明細，就一目瞭然。

一般來說，違建的每坪房屋標準價格會重新評定，官員表示，不會和合法的建築一樣，通常比較低。比較低不是歧視違建，而是它們的用料不會像主建築那麼好，所以評定出來的標準價格比較低。

違建漏報稅 低於1.1萬免罰

房屋增改建增加了房屋附加價值，屋主應「主動申報」設籍課徵房屋稅，但很少有人主動申報。稅務官員表示，房屋稅所漏稅額在1.1萬元以下免罰。

納稅義務人應於房屋建造完成之日起30日內檢附有關文件，向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形；其有增建、改建、變更使用或移轉時亦同。官員說，依規定，違建是要主動向稅捐機關申報，設籍課稅。

北市用兩標準判斷違建是否課稅

其次，什麼樣的增改建要設籍課稅常有爭議，官員指出，要民眾同意設籍課稅已屬不易，遑論開罰。例如搭個鐵架、加個棚子，要不要課房屋稅？鐵皮屋要不要課稅？都有些爭議空間。以台北市來說，目前大概需要兩個標準同時成立，第一，要有梁柱，第二要有頂蓋。

官員指出，只要是牆外推，增加室內空間的，通常認定有增加附加價值，會設籍課稅，例如陽台外推，把室內的牆推到陽台邊。或者像頂樓以水泥磚瓦加蓋的，也是會被認定要課稅的。

有民眾在《爆料公社》貼文，指近期自己在台中購買一間預售屋，已付10萬訂金、7萬簽約金、一式兩份合約也已簽名，最近建商專案主管突然打來，告訴他那個價格「無法賣」，合約不算數，並表示自己是上市建商，不怕房子賣不掉，若不簽新合約就要把那戶賣別人。
 
小西也指出，簽約當天建商以「之後要用印」為理由，一式兩份的合約並沒有給他，結果現在發生這種事，到了現場要求看之前的合約，業者居然以「合約沒用印」為由不給，最後請了警察來，才有辦法拍到合約照片，同時小西也將訂金、簽約金的簽帳單貼上網。
 
台中市代銷業者曾小姐表示，這種狀況會發生，可能是有人跟代銷另出高價，也可能是代銷一屋二賣，也可能是代銷自己上下其手，無論如何，這已算是業者公然違約，「不過消費者太信任對方，一式兩份合約書都收在業者那邊，結果現在難以舉證當時有簽約買房。」
 
曾小姐指出，下訂金的時候，業者會給消費者「紅單」，簽約的時候紅單會收回，並拿到正式合約，發生這種問題若無正式合約，紅單也可以用來舉證自己有買房，此案例的訂金、簽約金的簽帳單上若有註明用途是「購屋」，也應能用於舉證。
 
建商簽約後若反悔不賣，一般需退還消費者2倍的已付款，以本案而言就是34萬元，或者消費者也可以帶著購屋舉證去找消保官，強制業者履行合約。（洪子恩／台中報導）

 
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《爆料公社》社員小西貼文控訴建商。取自網路

【黃子騰、曾伯愷╱新北報導】房市不景氣，房仲賣屋欲哭無淚，但新北市一名男子，上網兜售房屋，馬上獲買家青睞，別人賣幾年都賣不出去的房子，他不假房仲之手，2個月搞定，問他賣屋秘訣是什麼？他含淚泣訴：「遇到騙子就行！」且一賠就是1600萬元，這血淋淋的賣屋驚奇，且聽苦主娓娓道來。

新北市莊姓男子在三重區擁有一間50坪房子，因孩子長大，想換更大空間，今年1月上網兜售，幾天後邱姓買家上門，看了2次屋況，當地房價每坪約35至38萬元，雙方談妥2010萬元成交，莊男認為在房市低迷時快速找到買家，「我以為我很幸運，但一切只是噩夢的開始！」 

莊男指控，邱男指定要找北市一名沈姓地政士，雙方在1月22日簽約時，邱男突然說銀行貸款未繳清，怕信用不佳，臨時要以陳姓男子名義買屋，因對方持有陳男的印鑑等資料，莊男也就同意，但他從頭到尾都沒看過陳男，如今想來，實在大意。
「我最大錯誤是沒有簽履約保證」，莊男泣訴，沈姓地政士說這種合約只保證買家，對屋主沒用，他傻傻相信，當天邱男給了10萬訂金，簽了1600萬本票，隔天匯款200萬元，沒多久又付200萬元，兩成頭期款給得如此爽快，讓莊男鬆懈心防，2月初就將房子過戶，還同意對方4月中旬再支付1600萬元尾款。 

屋已遭借貸1800萬

上月20日，因尾款未到，莊男致電邱男，對方卻不接電話，透過沈姓地政士才聯繫上，卻是另一名男子轉告邱男家裡有變故，尾款要拖到4月底，但最終還是食言，邱男甚至已向民間公司借貸1800萬元，莊男才驚覺上當，本月2日到沈姓地政士事務所欲取回邱男簽的本票，沈告知這是財務糾紛，要提告才能取回本票。
莊男控訴，收不到房屋的尾款，懷疑這場交易從頭到尾都是騙局，買屋的邱男、掛名的陳男及沈姓地政士聯合設局，已提告詐欺。 

地政士挨告未回應

《蘋果》前往沈姓地政士執業的事務所詢問，事務所許姓法務告知，沈不在，會請他回電，但至截稿時間，皆未接獲回應。記者透過內政部不動產資訊平台，查到沈姓地政士去年10月才取得地政士執照，尚未有獎懲紀錄。
資深地政士蔡嘉哲指出，莊男賣屋犯了三大錯，第一未聘自己信任的地政士，整個過程無人監督，第二沒簽署履約保證，導致尾款收不到，第三則是太早過戶，喪失自主權。
台中市地政士公會前理事長宋盛權表示，房屋買賣動輒百萬、千萬元，地政士代辦費只要幾萬元，千萬不要省小失大。地政士若因業務涉及詐欺、背信等犯罪行為，被判1年以上徒刑確定者，主管機關可依法撤照。 

新聞評論員

本案從邱姓男子買屋時，預先將尾款支付期限拖延至3個月後、轉向民間公司借款貸得款項後即行蹤不明，研判邱男應一開始就不打算付清購屋款，已涉犯可處5年以下徒刑的詐欺罪。
沈姓地政士若明知邱男付不出尾款，仍幫助邱辦理過戶，亦涉詐欺幫助犯。莊男若可舉證沈姓地政士遊說邱不要履約保證或其他涉案情節，沈姓地政士若明知邱男付不出尾款，仍幫助邱辦理過戶，亦涉詐欺幫助犯。莊男若可舉證沈姓地政士遊說邱不要履約保證或其他涉案情節，沈姓地政士則是詐欺罪共犯。
我建議莊男可先針對相關人提告詐欺，並請求檢察官凍結被告帳戶；或供擔保對被告財產進行假扣押以防脫產。民事損害可於2年內依侵權行為要求賠償。
建議民眾，遇到類似房屋等金額較高買賣，委請金融機構辦理履約保證，或由第三公正人士監督，較能確保自身權益。 

買房簽約要慎之又慎，桃園一名張小姐要買650元中古屋，聽信房仲推估可貸款8成以上，便不加思索簽約，豈料最後僅貸到6成，反悔還要付解約金60萬元，張小姐只能自認倒楣。房仲業者指出，消費者在購買不動產前，應對所欲購買的房屋及還款能力，請往來的金融機構作完整評估，切勿一昧親信房仲業務，以免影響自身權益。

不過房仲業者指出，若在合約裡明訂「如房屋貸款成數低於X成，該合約無條件解約，買方無須負擔任何費用」等附加條文，若未來對簿公堂較有贏面，但確實也有案例，契約中只寫貸款未寫明房屋貸款，結果該人透過信用貸款可以達到貸款金額，而被判敗訴，因此若是要在契約中明訂，寫得越清楚就對消費者多一分保障。
 
《蘋果》接獲投訴，住在桃園市的張小姐，4月初在桃園某房仲看桃園藝文特區的中古屋賣，當初屋主開價658萬元，房仲聲稱貸款可談到8成以上，約可貸560萬元，但實際貸款僅約6成，僅400萬元，可是簽完買賣契約後，張小姐1、2天後悔覺得負擔太大想解約，公司稱解約需要60萬元，張小姐只能自認倒楣，但這樣的案例其實不在少數。
 
住商不動產法務協理吳光華指出，7天鑑賞期僅限制在郵購買賣或訪問買賣，本案依其情形，並不適用猶豫期相關規定，張小姐可以透過協調降低賠款，但違約事實已經存在，提醒購屋人在簽約之前一定要深思熟慮。
 
「消費者在購買不動產前，應對所欲購買的房屋、自身的財務狀況、還款能力，請往來的金融機構作一完整評估」，台灣房屋法務經理游璿樺表示，對於金融機構之貸款，常因房貸產品類型、利率及貸款成數等因素，影響不動產買賣契約之履行、過戶或引起其他爭議。
 
游璿樺指出，目前金融機構之購屋貸款成數一般為房屋鑑價的7~8成，主要考量房屋本身的屬性(小套房、夾層屋或工業住宅)、房屋座落地點、屋況或是否為首次購屋等因素，因此在簽訂不動產買賣契約前，還是要請往來的金融機構完整評估，甚至應對契約內容條款充分審閱與詢問，切莫一時疏忽，簽約後恐影響自身權益。（黃阡阡／台北報導）

 
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【王鈞生╱台中報導】全台有許多違章建築，除有消防安全問題，也會有被檢舉報拆的風險。近日PTT《八卦版》有網友問「請問租屋處要被當違建拆除該如何是好，該不會真的要睡天橋吧」？

應提前1個月協商

違章建築指的是沒有經主管機關審查許可核發的使用執照、自行建造的建物，也被視為市容毒瘤，雖然房東出租違建沒有違法，但如果像網友一樣，因違建遭拆除，恐將造成房客無法繼續承租。 
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，房東應在事前1個月先協商或提前終止契約，若是預告時間過短，房客應先拿回押金，甚至可向房東要求搬遷費、額外支出等費用賠償。 

租屋前留意說明書

去年新版租賃契約上路後，租約也有房屋現況說明書，違建一覽無遺，建議租客一開始就先過濾，崔媽媽基金會也表示，通常租賃契約不會針對違建加註相關的解約賠償事項，所以得照《民法》規定，最終以法院裁定為依歸。但也得留意租期當中，房客不能以「擔心所承租的違建被拆除」為理由，要求提前終止租約。 

雙北地區多違章建物，租屋族要小心不僅有消防安全疑慮，現在還可能被檢舉報拆，日前一名網友於網路《批踢踢實業坊》發文求救，自稱「租屋處要被當違建拆除，但與房東合約還未到期，很擔心某天租屋處被剷成平地，可能真的要「睡天橋」，不少網友留言建議，要求房東賠償負責。不過專家表示，由於未有明確拆除及搬遷日期，房客不得以此主張提前解約。

內政部統計，去年全台共拆除4萬多建違建，創下歷史新高，其中違建又以頂樓增建最多。一名網友z9988kk123在網路《批踢踢實業坊》發文，自稱回家看到一張頂樓違建拆除通知令，自己承租頂加租約還未到期，很擔心某天回家，發現租屋處被剷平，只能跑去睡天橋。 

不少網友熱心留言建議，「房東要負責啊」、「房東應該比你更不想被拆」、「找專業律師打官司」、「做良好公民，幫政府直接拆掉」、「看房東找的議員夠不夠力囉」等等，也讓原PO萌生主張提前解約念頭，還想要求房東支付違約金。

不過崔媽媽基金會社會事業處長張艾玲解釋，依照這個案例來看，因為通知單上並未載明拆除日期，租客如果以「擔心承租違建會被拆除」當作理由，主張與房東提前解約會，會不成立，因為還不知道何時會拆，現階段房東仍然可續租給房客，並不構成違約條件。

張艾玲說，房客還要注意另種情況，也不能要求房東賠償，就是雙方於簽訂契約時，房東有在契約註明建物正在等都更，若確定都更時間，提前多久以前告知搬離，就不算違約，自然也不需負賠償責任。但若一旦確定拆除時間，而雙方租賃契約未到期，房客可主張拿回押金、甚至可要求搬遷費、額外支出等賠償。

文/黃靖惠
本圖/文經授權轉載自好房網（原標題：租屋違建被拆怎麼辦？注意構成解約關鍵）
責任編輯/潘渝霈

**西門町摩天住宅大樓「台北ONE」（原案名京都大觀）是當地知名建案，但建商天強建設卻因財務周轉不靈，一屋二賣。在去年初跳票前後，天強就開始用低於市場行情價出售該案，為取信消費者，甚至讓他們在過戶前，就提早搬進新家居住，未料卻是噩夢一場，地產同業直言，「這種詐騙手法前所未聞。」

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原來，萬華老牌建商天強建設2015年在當地推出預售屋「京都大觀」（後改名台北ONE），是棟高22層、地下6樓的摩天大樓，總戶數145戶，室內規劃18坪至66坪，預售時每坪開價88萬元，實際成交總價約為1000萬至4000多萬元。

去年初天強財務困難跳票，就在跳票前後，天強竟開始用低於市場行情價出售該案。「有人是每坪便宜10萬就買到，有些還送車位，甚至跟消費者說現金付款另有優惠，有些人就一次付8至9成自備款，甚至全額付清。」市場人士透露。

買家以為撿到便宜，未料卻是一場噩夢。「台北ONE」2017年4月拿到使用執照，但天強不僅沒有催民眾過戶辦貸款，去年中，還讓已付頭期款的屋主，先搬進去住，「建商肯把房子先讓你住，任何人都會信了。」同業對此詐騙手法，不可置信的說。

但承購戶入住後卻發現，全社區僅有一部貨梯可正常使用，原來天強積欠包商款項，很多大樓工程都尚未完工，「很多機電工程根本沒收尾，之後一定出狀況。」包商對本刊透露。

不僅公安問題待解，讓承購戶更火大的是，去年底，竟有自稱買家的鼎麗資產拿著權狀，上門和建商進行點交，「真的傻眼了，用畢生積蓄買房，原來錢通通沒有入到銀行信託專戶，而是進入建商私人口袋，他們又賣給資產公司，現在爆產權糾紛，錢和房子兩頭空。」35戶承購屋主全都成了冤大頭。

本刊調查，原來就在天強跳票後，就已將價值16億元的土地及建物，賣給鼎麗資產公司。本刊查證實價登錄及地籍謄本資料，鼎麗確實在去年10月，就以每坪6字頭價格買下114戶的交易紀錄，這讓更早之前付款買預售屋的承購戶欲哭無淚。

昨天阿土伯中午吃完飯，下午閒閒沒事想說回家打個盹，誰知道對面的新大樓火災警報大作，嚇得阿土伯從床上連滾帶爬衝到樓下，結果根本沒有火警，阿土伯問了對面大樓的管理員，原來他們是房子要點交了，找來專業的機構在做消防測試。
 
這消防測試一做不得了，到今天也還在做，對於阿土伯這種遇到夏天就躲在家吹冷氣睡覺的人來說真的覺得很煩。不過阿土伯的朋友告訴我，至少這代表對面的大樓很仔細在做消防測試。阿土伯心想也對，因為阿土伯前幾年買來專租給年輕美眉的房子，點交的時候幾乎啥也沒做，那時候的管委會也曾經要求建商請專業的檢測單位來協助點交，建商1句：要就管委會自己花錢請，就沒下文了。
 
像阿土伯買的那個小社區，總戶數不到60戶，管理基金少得可憐，還想要住戶拿錢請公正第三方單位來協助點交，真的是癡人說夢，建商不願意給也沒轍，連點交發現的缺失要求改善也愛做不做的！甚至找了公部門協調，也沒有什麼實際的罰則讓建商會害怕的。阿土伯的律師朋友說，點交的時候除了當下就要向建商工務部門反映缺失之外，最好也由管委會正式發函給建商，如果未來因為點交一事要對簿公堂也都有憑有據。
 
想想小市民金逼哀，不過大家也不要太難過，其實還是有建商願意配合住戶找專業廠商來協助點交，所以買房子前最好多問問建商的評價，能實際到建商蓋的社區找人問更好，那種專蓋漏水屋、售後不理的建商，大家就不要貪圖便宜再買了啊！（阿土伯／綜合報導）
 
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全台違章建築愈拆愈多，但住在違章建物除了消防安全的疑慮，可能也會有被檢舉報拆的風險。近期PTT《八卦版》就有鄉民PO文指「請問租屋處要被當違建拆除該如何是好，該不會真的要睡天橋吧」？意外引起討論。

違章建築指的是沒有經過主管機關審查許可核發的使用執照、自行建造的建物，在都市也被視為市容毒瘤，雖然房東出租違建沒有違法，但如果像網友一樣，因違建遭拆造成房客無法繼續承租。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，房東應事前1個月事先協商或提前終止契約，若是預告時間過短，房客應先拿回押金以外，甚至可要求搬遷費、額外支出等費用賠償。

除此之外，去年新版租賃契約上路後，租約也有房屋現況說明書，違建一覽無遺，租客其實從事前就可先過濾，崔媽媽基金會也表示：通常租賃契約不會針對違建加註相關的解約賠償事項，所以得照民法的規定，最終以法院的裁定作為依歸。不過也得留意，在租期當中，房客並不能以「擔心所承租的違建被拆除」為理由，要求提前終止租約。（王鈞生／台中報導）

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違建租屋以頂加居多，房客多事先知情，也要承擔相對風險責任。資料照片

【大紀元2018年04月24日訊】（大紀元英國記者站報導）一位租戶目前租住在一棟高層建築裡，大樓歸屬一家房屋協會（housing association）。而樓上公寓的衛生間漏水導致這位租戶的衛生間遭殃了。衛生間漏水是生活中比較常見的問題，遇到這種問題該怎麼辦呢？

我們先來看看這位租戶怎麼做的：他先找到房屋協會，但是房屋協會的人認為他是私人房客，不跟他打交道。他也找了樓上的鄰居，鄰居說他們不知道是哪裡漏水。在這種情況下，租戶又找到了房東，但是房東好像辦事很慢，漏水問題遲遲得不到解決。

誰遇到這樣的問題都會很著急，因為漏水有可能是房子結構的問題，而不僅僅是樓上公寓的問題。遇到這種情況，租戶是否可以在房東沒解決問題之前暫時不交房租呢？

其實，房東把公寓租給租戶，按理說應該是得到了房子產權所有者——也就是房屋協會的允許。儘管房東現在不住在公寓裡，公寓仍然受到租賃權條款的保護。

租戶在租下這棟公寓的時候，一般都已經和房東簽署了租房的書面協議，通常這樣的協議裡面都會說明，房東應該負責房子的維修，房客負責把必要的維修報告給房東。房子產權的所有者應該負責公共的部分、結構性的以及房子外部的維修和維護。

根據房東與房屋協會之間的租賃權合同，房東需要把需要維修的問題報告給房子產權的所有者。租戶需要給房東以及房屋協會寫信或者發送電子郵件說明這個問題，還要抄寫一份給樓上的鄰居。如果租戶寫了信，但是沒有得到答覆，應該再試一次，並且保留所有信件的複印件。

漏水的問題還有可能包括在建築保險內，所以別忘了問問房東。如果因為漏水，租戶的物品受損，這些應該包括在財物保險範圍內。

如果房東沒有及時進行維修，租戶也不要拖延交房租。房東可能因此向法庭申請命令將你趕走。如果是小問題，租戶可以自行找人進行維修，然後向房東索要維修的成本。但是如果租戶住在公寓大樓內，檢查的時候很可能需要進入其它的公寓。

如果漏水影響到了租戶的健康，可以將這件事報告給地方政府的環境衛生部門，或者對應該負責的一方採取法律行動以確保問題得到維修。◇

責任編輯：文婧

【大紀元2018年04月24日訊】（大紀元英國記者站報導）一位租戶目前租住在一棟高層建築裡，大樓歸屬一家房屋協會（housing association）。而樓上公寓的衛生間漏水導致這位租戶的衛生間遭殃了。衛生間漏水是生活中比較常見的問題，遇到這種問題該怎麼辦呢？

我們先來看看這位租戶怎麼做的：他先找到房屋協會，但是房屋協會的人認為他是私人房客，不跟他打交道。他也找了樓上的鄰居，鄰居說他們不知道是哪裡漏水。在這種情況下，租戶又找到了房東，但是房東好像辦事很慢，漏水問題遲遲得不到解決。

誰遇到這樣的問題都會很著急，因為漏水有可能是房子結構的問題，而不僅僅是樓上公寓的問題。遇到這種情況，租戶是否可以在房東沒解決問題之前暫時不交房租呢？

其實，房東把公寓租給租戶，按理說應該是得到了房子產權所有者——也就是房屋協會的允許。儘管房東現在不住在公寓裡，公寓仍然受到租賃權條款的保護。

租戶在租下這棟公寓的時候，一般都已經和房東簽署了租房的書面協議，通常這樣的協議裡面都會說明，房東應該負責房子的維修，房客負責把必要的維修報告給房東。房子產權的所有者應該負責公共的部分、結構性的以及房子外部的維修和維護。

根據房東與房屋協會之間的租賃權合同，房東需要把需要維修的問題報告給房子產權的所有者。租戶需要給房東以及房屋協會寫信或者發送電子郵件說明這個問題，還要抄寫一份給樓上的鄰居。如果租戶寫了信，但是沒有得到答覆，應該再試一次，並且保留所有信件的複印件。

漏水的問題還有可能包括在建築保險內，所以別忘了問問房東。如果因為漏水，租戶的物品受損，這些應該包括在財物保險範圍內。

如果房東沒有及時進行維修，租戶也不要拖延交房租。房東可能因此向法庭申請命令將你趕走。如果是小問題，租戶可以自行找人進行維修，然後向房東索要維修的成本。但是如果租戶住在公寓大樓內，檢查的時候很可能需要進入其它的公寓。

如果漏水影響到了租戶的健康，可以將這件事報告給地方政府的環境衛生部門，或者對應該負責的一方採取法律行動以確保問題得到維修。◇

責任編輯：文婧

過去的租賃市場宛如地下經濟，藏著看不見的陷阱，許多模糊地帶也無法可管，造成部分惡質房東、房客鑽漏洞，目前內政部實施《新版房屋租賃定型化契約》，針對報稅、遷戶籍、押金、解約金等都有明訂規範，對租賃雙方來說更具保障。
 
是過去有不少俗稱的「惡房東」，不只禁止租客報稅、遷戶籍，押金甚至收超過3個月、或違約金超過2個月房租，對房客來說不僅是負擔，也毫無保障，但其實現在這些舉動都已明文禁止，台中市主任消保官康馨壬說：「若房客在不知情的情況簽下這些合約，這些條款皆屬無效。」
 
目前租屋的契約，都以《新版房屋租賃定型化契約》作為標準，包括常有糾紛的高額押金、違約金、修繕費用歸屬，都有明文規範，不但水電費不能任意調漲，只要在自然使用情況下產生的家電耗損，基本上也應由房東負擔。
 
雖規範明確，但也不是毫無協調空間，康馨壬表示，若房客想和房東協調房租，並以更改定型化契約部分條款做條件交換，是可行的，「前提是必須在消費者充分的了解下，協議內容也須明確，若房客在無知狀態下簽約，這些條款仍屬無效。」
 
康馨壬強調，租賃定型化契約並無偏袒承租方，而是平衡雙方權利義務，建議租賃雙方可至公證單位簽約，強化其效力，例如房東遇到租霸，即可帶著合約書至法院請求強制執行，快速又有效，若無公證，則可能需透過訴訟程序，時間會拉得很冗長，反之對房客亦同。（洪子恩／台中報導）
 
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過去的租賃市場宛如地下經濟，藏著看不見的陷阱，許多模糊地帶也無法可管，造成部分惡質房東、房客鑽漏洞，目前內政部實施《新版房屋租賃定型化契約》，針對報稅、遷戶籍、押金、解約金等都有明訂規範，對租賃雙方來說更具保障。
 
是過去有不少俗稱的「惡房東」，不只禁止租客報稅、遷戶籍，押金甚至收超過3個月、或違約金超過2個月房租，對房客來說不僅是負擔，也毫無保障，但其實現在這些舉動都已明文禁止，台中市主任消保官康馨壬說：「若房客在不知情的情況簽下這些合約，這些條款皆屬無效。」
 
目前租屋的契約，都以《新版房屋租賃定型化契約》作為標準，包括常有糾紛的高額押金、違約金、修繕費用歸屬，都有明文規範，不但水電費不能任意調漲，只要在自然使用情況下產生的家電耗損，基本上也應由房東負擔。
 
雖規範明確，但也不是毫無協調空間，康馨壬表示，若房客想和房東協調房租，並以更改定型化契約部分條款做條件交換，是可行的，「前提是必須在消費者充分的了解下，協議內容也須明確，若房客在無知狀態下簽約，這些條款仍屬無效。」
 
康馨壬強調，租賃定型化契約並無偏袒承租方，而是平衡雙方權利義務，建議租賃雙方可至公證單位簽約，強化其效力，例如房東遇到租霸，即可帶著合約書至法院請求強制執行，快速又有效，若無公證，則可能需透過訴訟程序，時間會拉得很冗長，反之對房客亦同。（洪子恩／台中報導）
 
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