不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】2018年下半年中美貿易戰開打，至今超過一年，不過此舉對於台灣來說反而是促使台商積極返台設廠，帶動工業地產，甚至是商辦租售的殷切需求。反觀對香港來說，則是負面大於正面，又碰上示威行動，不但金融業擴張放緩商辦出現租金下降，甚至因港製商品訂單遭到明顯打擊，嚴重影響整體經濟，PMI(採購經理指數)持續惡化至40.8，為2009年金融風暴以來新低。
 
其中美中貿易戰前三波課稅以網通設備等產品影響較大；第四波則是手機、筆電等影響最大，將直接衝擊資通訊產業供應鏈，長期持續將造成訂單下滑，因此，2018年第一季起，包含台達電、大立光、廣達、國巨、聯德控股、台灣美光、和大工業、華碩、京元電子等在台紛紛擴廠。
 
根據高力國際調查，2019年六都商用不動產以及土地交易動能相當強，前三季台北市整體交易額已突破千億元、約1009億元，其次則是台中市約576億元，第三至六名則依序為，新北市約409億元、高雄市約358億元、桃園市約347億元，以及台南市約284億元。
 
北市前9月商用加土地交易額破千億
 
高力國際指出，若進一步分析六都交易類型，北市以商業地與辦公大樓較為熱絡，台中市則以住宅用地最熱，前9月交易總額近300億元，至於，新北市與桃園市則以工業類地產包括工業用地、廠房以及廠辦較為熱絡。
 
北市近7成大樓處滿租狀態
 
至於，北市商辦租賃需求則持續熱絡，而且續增的需求及緊縮供給將激勵北市租金全面上漲，空置率續探底。根據高力國際針對北市商辦租賃市場進行調查，可供租賃的樣本棟數為253棟，總供給租賃面積為161.7萬坪，空置率僅4.18％，換句話說，待租坪數不到6.8萬坪，也就是近155萬坪都有企業承租。若進一步調查整棟滿租情況，則高達176棟，也就是近7成大樓都處於滿租狀態。
 
而且台北市商辦租賃市場已經連續11季單季淨去化量超過5,000坪，主要是企業門面升級及擴編需求、營運整併、彈性工作空間進駐、科技媒體電信產業的擴張為租賃主力。
 
供給部分則持續緊縮，興建中大樓仍以自用為主，整體市場已轉為房東市場，大面積選擇有限，預計年底空置率將跌至3.3％，房東漲租企圖心強；尤其2020年頂級大樓與信義區將面臨嚴厲漲租挑戰。
 
反觀香港商用不動產市場，因中美貿易戰開打，促使金融業擴張放緩，又碰上示威行動持續進行，種種不確定因素讓辦公室租賃需求下降。
 
金鐘連續5季商辦租賃去化量成負值
 
尤其是MNC(跨國公司)、大型金融保險及中國企業在港暫停擴張，金融業受壓裁員，中環金鐘等核心商業區，已連續5季淨去化量出現負值；同時也觀察到金融及法律服務業者等業者選擇往郊區移動，而且趨勢明顯。商辦投資市場方面，由於整體投資信心下滑，交易量萎縮，2019年更出現15年來首見無單一產權交易案例，整體經濟前景趨於保守，預期2020年香港辦公大樓租金及售價將下修，空置率也會隨之上升。
 
工業地產相對穩健
 
不過，香港並非整體市場都處於悲觀情勢，其中供給相對有限的工廠大廈因電商對於倉儲物流空間的強勁需求，促使租金向上推升，尤其是《活化工廈計劃2.0》促使投資人持續收購舊工廈以利後續變更使用，提升散賣交易占比，其中非核心商業區像是屯門、元朗等逐漸受重視。
 
新鴻基匯璽3期下修開價近1成
 
至於，香港住宅價格表現，受到中美貿易戰紛爭、示威活動持續，及整體經濟放緩，影響購屋信心，單季住宅交易量萎縮4成，不過尚未見大幅跌價，第3季平均售價小跌約1.5％，所幸有賴上半年強勁漲勢，仍使2019年前三季住宅價格漲幅維持5％。
 
而為推升住宅買氣，已有開發商下修新推案住宅開價案例，包括新鴻基在港鐵南昌站上興建的匯璽3期(Cullinan West Project III)開價下修幅度約9.1％，吸引購屋者上門。2020至2021年，預期每年有2萬個住宅單位釋出，後續經濟反彈力道待觀察，推測租售價格僅將持平或微幅上揚。

文/公庫記者洪育增

地球公民基金會、環境法律人協會、台灣農村陣線、主婦聯盟環境保護基金會11月14日共同召開記者會，公布各縣市國土計畫草案中諸多疑慮，尤其未來恐有10萬公頃以上農地「被消失」，導致台灣無法維持糧食自給率目標40%。

環團呼籲，行政院內政部等相關部會應該提出具體保留農地的整體政策，達到守護台灣糧食安全責任。同時呼籲各縣市政府不應提出不切實際的開發計畫，罔顧農地價值與發展，並要求農委會依據農發條例第9條，分配各縣市農地總量並監督各縣市政府落實。

74-81萬公頃農地護糧食安全   各縣市不聽不理不規劃？

去(2018)年3月時任內政部長葉俊榮曾向媒體表示，全國國土計畫將劃設為4大分區，其中將編訂74-81萬公頃的農業發展地區，並以「維護台灣糧食安全」為目標，葉俊榮也坦言，國土計畫編訂的74-81萬公頃農地，已少於現行由內政部編訂的93萬公頃農地。

地球公民基金會專員吳其融表示，目前編訂的農地面積共93萬公頃，其中包括違章工廠等違規使用，以及縣市政府認定「非從事農業耕作」等農地，都被編列在內。而依據行政院內政部規畫的全國國土計畫內容，台灣農地面積至少要維持在74-81萬公頃，才能達到國內糧食自給率40%，但在各縣市政府實際規劃的農地總和來看，卻與上述目標相去甚遠。

吳其融痛批，監督全國國土計畫的過程中，曾經討論要如何對各縣市進行農地分配量等相關議題，各縣市政府表達強烈反彈，並表示會自行做好相關規畫。如今全國18個縣市中已公布的15個縣市國土計畫草案，環團計算總共僅編訂約60多萬公頃農地，與內政部規劃的81萬公頃農地面積差異甚大，恐將流失十萬多公頃農地。

地球公民基金會專員吳其融表示，依據行政院內政部規畫的全國國土計畫內容，台灣農地面積至少要維持74-81萬公頃，才能達到國內糧食自給率40%，但在各縣市政府實際規劃的農地總和來看，卻與上述目標相去甚遠。

地球公民基金會副執行長蔡中岳指出，目前除了新竹市、彰化縣、宜蘭縣未公布國土計畫草案，各縣市公布的草案內容中，農業土地明顯不足，尤其以高雄市最為明顯，農地不足面積約為1萬6千多公頃。蔡中岳呼籲中央政府應該進行橫向協調與溝通，讓各縣市針對農地面積進行調整，並維繫國內糧食自給率狀況。

主婦聯盟環境保護基金會專員蔡佳昇表示，糧食自給率代表「台灣有多少熱量來自我們的農業生產」，這套計算公式包括稻米產量、畜牧業、農業設施等。從戰爭思維來看，假使糧食自給率不足，也將產生國安疑慮。蔡佳昇舉例，當台灣糧食自給率不足40%，一旦進口國受戰爭影響不願提供糧食，台灣大概3個月內就會糧食耗盡，造成全民危機。

地球公民基金會副執行長蔡中岳呼籲，中央政府應該進行橫向協調與溝通，讓各縣市針對農地面積進行調整，並維繫國內糧食自給率狀況。

農地被消失原因1：都市計畫區農業土地沒人理  農友權益誰把關？

「全國國土計畫」將國土分為四大分區，分別是：國土保育地區、農業發展地區、城鄉發展地區及海洋資源地區，透過不同分區進行不同類型與強度的土地管理。其中農業發展區分為五類，第五類又稱為「農五」，是都市計畫農業區農地，同時也需符合「條件優良農地」及「未有都市發展需求」兩項條件。

吳其融進一步指出，農地「被消失」原因還包括「農五」流失問題。他提到，目前的都市計畫農業區面積約為10萬公頃，其中有將近8萬7千多公頃將被劃定為「都市發展用地」，未來可做為住宅區、商業區及產業園區等。

「地方政府讓鄰近都市並具有生產、生活、生態功能的農地大規模流失！」吳其融指出，從各縣市面對「都市計畫農業區」的狀況來看，尤以桃園市、台中市、台南市、高雄市、屏東縣最為嚴重，占全國將近8萬7千多公頃農地流失中前五名。吳其融認為，一旦落實國土計畫，恐將影響都市計畫地區農友的工作權益，包括獎勵措施、配套政策落實等問題。

吳其融進一步指出，農地「被消失」原因還包括「農五」流失問題。目前的都市計畫農業區面積約為10萬公頃，其中有將近8萬7千多公頃將被畫定為「都市發展用地」。

農地被消失原因2：農地劃設為城鄉發展區   誰期盼的開發誰的未來？

環境法律人協會專員黃子芸指出，環團在檢視的過程中發現，北部地區的國土開發計畫資訊較為公開透明，其中桃園市、新北市以及東部花蓮縣更是公開「規劃技術報告」等相關內容，讓環團得以一一檢視。黃子芸呼籲，各縣市政府應該要將國土計畫內容公開，讓地方團體有機會參與審查，並能進一步瞭解縣市政府進行國土計畫的原因。

「這些開發需求的推估究竟是否合理？」縱使新北市、桃園市資訊公開透明，黃子芸認為仍然有許多費解之處。環團比對資料發現，新北市2016年發布的區域計畫內容中，「農一」土地，也就是所謂的「優良農地」總面積達1千多公頃，但在今年的計畫內容卻只剩下不到80公頃。甚至多出了1647公頃的「城鄉發展地區2-3」，此分類代表這1647公頃土地未來將作為因應住宅、產業等需求相關開發，環團對此提出質疑，認為地方政府沒有解釋消失的農地去哪裡，以及為什麼劃設了更多面積的發展地區。

國土計畫中的「城鄉發展地區」分成三類，其中第二類的第三項如上所述，又稱為「城2-3地區」，表示未來即將作為住宅及產業需求開發，至於「城2-2地區」則表示為目前縣市政府已申請通過開發許可的土地。

環境法律人協會專員黃子芸呼籲各縣市政府應該要將國土計畫內容公開，讓地方團體有機會參與審查，並能進一步瞭解縣市政府進行國土計畫的原因。

黃子芸進一步提到，桃園市的開發計畫資料中有諸多未提出申請，甚至是申請中的開發區域，已經被桃園市政府劃訂在「城2-2地區」，環團質疑桃園市政府把部分應該列為「城2-3地區」的土地，混藏在「城2-2地區」中，導致未合法通過申請開發的區域，在計畫書中被歸納為已申請通過，未來可能直接進行開發。

同時，黃子芸指出，目前新北市的國土計畫技術報告中，已經能容納未來、2036年的總人口數，且目前在板橋、三重、中永和、新莊、五股等地已有非常多重劃區等待開發，照理來說已可舒緩新北市住宅短缺等供給問題。

但新北市政府卻又劃訂1647公頃「城2-3地區」，預計未來作為住宅及產業開發，全國總計「城2-3地區」甚至高達1萬5千多公頃，黃子芸認為「城2-3地區」的劃設將排擠農地資源，不僅導致部分農友無法在農地上耕種，嚴重的話未來恐將衍生更多迫遷議題。他呼籲新北市府勿將開發作為城市發展導向，造成農地資源流失等問題。

「城2-3地區」的劃設將排擠農地資源，不僅導致部分農友無法在農地上耕種，嚴重的話未來恐將衍生更多迫遷議題。

農地被消失原因3：政府拼命增加產業發展   小農何以擁農業為家？

吳其融指出，以經濟部工業局整體推估數據來看，估計到2035年為止，新增產業用地面積為3311公頃，平均每年增加200多公頃。但以縣市國土計畫盤點結果來看，到2025年為止全國「城2-3地區」面積高達1萬5千多公頃，平均每年增加3000多公頃產業用地，一旦落實國土計畫，全台開發面積平均每年相較工業局推估的狀況增加15倍，不僅壓縮農業發展，也容易造成地方政府財政危機。

吳其融強調，以內政部國土計畫制定的81萬公頃農地來算，平均全台灣每個人只要固守100坪農地，就能符合生產、生活各方面的需求。如今各縣市政府大力畫設城鄉發展地區，導致每人固守農業土地從100坪降為66坪，將會讓台灣農業陷入巨大危機，更遑論糧食自給率等國安問題。

「我個人並不反對做適度的產業開發乃至於居住需求、都市計畫等合宜規劃，但必須謹慎評估到底什麼是合宜開發！」台灣農村陣線成員、友善農業小農許文烽特地從彰化鹿港北上參與記者會，他表示自己並不反對開發，但目前各縣市政府仍處於舊思維的開發模式，藉由土地炒作等方式獲取地方發展動能、餵養己身派系的支持者，反而讓土地開發增添風險。

「整體農業基礎發展產生結構性扭曲，政府現在還不正視這個問題！」許文烽舉例，農委會主委陳吉仲曾表示，一個家庭農場若以3、4個家庭成員為主要勞動力，進行10公頃的水稻面積種植將可達年收入180萬元，支撐一個家庭的生計。但以鹿港地區為例，1公頃農地約7千萬到1億元左右，倘若要成立家庭農場購買10公頃農地賴以維生，恐將先擁有7億到10億元左右的資本，以水稻年收入180萬元加以計算，約要600年才能回本。

「我個人並不反對做適度的產業開發乃至於居住需求、都市計畫等合宜規劃，但必須謹慎評估到底什麼是合宜開發！」台灣農村陣線成員、友善農業小農許文烽特地從彰化鹿港北上參與記者會。

許文烽痛批，彰化地區不僅有農地違章工廠問題，鹿港當地「打鐵厝產業園區」的開發也將影響周遭自來水取水口等各式問題。他認為土地的不當開發與利用不僅造成農友買不起地，甚至影響當地農友灌溉與種植等各層面。

蔡佳昇也舉例，農委會在今年10月大力推廣出口美國的「高雄芭樂」源自於燕巢地區，當地從10年前就被劃設為大學城特定區域計畫，儘管並沒有開發成功，目前高雄市政府也在國土計畫中，將此處劃訂為產業園區用地，未來恐將影響優良芭樂的生產環境。

「農業需求被當成圈地開發的提款機！」蔡嘉昇也提到，高雄岡山、阿蓮一帶的「台糖九鬮農場」，屬於優良農地，但也在國土計畫中被劃定為金屬扣件產業園區，恐將影響周遭蔬菜、養殖漁業廢水汙染，以及造成空氣汙染影響養蜂業者生產。他呼籲各縣市政府不要用台灣人的生命健康拚經濟，勿浮濫劃設土地。

內政部回應：環團提出的問題不存在   未來將謹慎審議各縣市政府城鄉發展地區

內政部營建署綜合計劃組新聞稿強調， 目前各縣市國土計畫草案由各縣市政府審議中，尚未函送內政部審議，因此城鄉發展地區面積尚未審議核定，並無環團提到「十萬農地被消失」、「估計全國農地恐將少於65萬公頃，無法達成保留74~81萬公頃」及糧食自給率問題，未來也將審慎檢視各縣市計畫案內所劃設的城鄉發展地區區位、範圍及規模，以確保國內糧食安全，並兼顧城鄉展需求。

「農業需求被當成圈地開發的提款機！」主婦聯盟環境保護基金會專員蔡嘉昇呼籲，各縣市政府不要用台灣人的生命健康拚經濟，勿浮濫劃設土地。

https://www.civilmedia.tw/archives/90091

國民黨立委曾銘宗質疑經濟部台商回流方案，真正落實匯回台灣的金額竟然是「零」。為此，財信傳媒董事長謝金河18日po文表示，應該要從更大層面去看事實，才能看到全貌。他強調，投資建廠不是一夕可成，資金當然也不是一步到位。再看經濟部的優惠稅率，他則認為沒有吸引力。

國民黨立委曾銘宗18日於立院財委員會中詢問經濟部，關於台商回流到底有多少是已經實際落實或多少從國外匯回。經濟次長林全能表示，今年已落實的有2250億元，但目前統計大部分都是先運用國內資金。曾銘宗聽完則說「那就等於是零」。

為此，經濟部發出聲明澄清，台商回台方案跟企業境外資金匯回專法是兩個不同方案，兩者沒有直接相關。《境外資金匯回管理運用及課稅條例》是以優惠稅率吸引境外資金匯回國內，並引導資金投資產業升級。而台商回台則是用「歡迎臺商回臺投資行動方案」，是在鼓勵於中國大陸投資，且受到美中貿易衝突影響的台商，能夠回台投資。至於其資金來源，本來就沒有限定要從境外匯回，所以兩個方案沒有直接關係。

而財信傳媒董事長謝金河18日也po文表示，若照曾銘宗說法，乍看之下，好像經濟部每周公布台商回流投資家數、金額、創造就業人數都是假的，但其實這要從更大的層面來看，才能窺見全貌。首先，他說投資建廠不是一夕可成，如台灣資金西進持續30年以上，資金也不是一歩到位。

謝金河也說，投資本來就不一定是百分之百以自有資金投資，銀行融資也占一定比率。重視是要看，這是不是一次趨勢的位移，台商資金是不是逐漸回台加碼投資？這才是重點。

謝金河表示，台商這次回台也是摸石過河，先享受銀行貸款優惠，再逐步加碼。這次美中貿易戰牽動的是產業鏈的移動，眼明手快的台商老早展開布局，只有後知後覺的才四處哀怨，他還點名台塑王文淵唱衰台灣，「結果今年台塑四寶股價跌幅果然名列前矛。」

他提醒，台商回流趨勢才正要開始，大家千萬不要只看到表象。再來，謝金河說台商回流可分為兩個面向，一個是境外資金滙回，第一年稅率是8是%，第二年是10%，如果投入實業，稅率再減半。乍看之下，資金滙回優惠很大，但他敢說「沒有什麼吸引力」，因為相較資金停泊在新加坡、香港等低稅率地區，台灣高資產所得者稅率達40%，稅負真的太重。且台灣仇富心態大、政策常變來變去，錢放台灣就有一定風險。

https://www.nownews.com/news/20191119/3763600/

國際地產顧問公司萊坊（Knight Frank）統計台北市豪宅價格年漲 8.9%，漲幅亞洲第一，全球第三。今年以來，台北市 20 年以上的「資深豪宅」交易也明顯加溫，前 3 季屋齡超過 20 年的億元豪宅交易有 11 筆，多過於 2018 年整年 8 筆與 2017 年 7 筆。

房仲業者指出，今年台北市的資深豪宅交易中，信義區贊泰花園廣場 7 樓戶，由禾聯碩 (5283-TW) 董事長蔡金土以 1.65 億元買下，建坪 124.36 坪，拆算每坪單價約 170 萬元，創該社區實價揭露最高交易紀錄，也是實價以來中古豪宅最高交易單價。

今年交易的中古豪宅中，兩筆是贊泰花園，另外還有屋齡約 28 年的昇陽國寶、國泰一品大廈，分別都有總價億元以上交易，顯示好地段名宅不寂寞，且一品大廈和昇陽國寶，仍有原住戶持續買進。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，台北市精華區新豪宅輩出，不過多半在蛋黃區外圍，這些早年興建的名宅多在精華區黃金地段，非新豪宅能取代，且老住戶習慣環境和鄰居，對社區認同度高，因此有鄰居釋出，仍會捨新取舊、優先購買，對於出售的屋主而言，早年持有成本低，房價都已翻倍漲，換屋也藉此盤點資產重新配置。

張旭嵐分析，相對新興豪宅名家設計，豪華公設、頂級管理、或國際化新穎外觀，中古豪宅非市場主流，雖然屋齡略高，但多半位於精華地段，且實用坪數大又氣派，公設比低，整體管理費用和房屋稅都比同坪數新豪宅低，顯得相對務實。

張旭嵐指出，台北市豪宅稅針對 2001 年 7 月後興建的高級住宅採用新的房屋標準單價計算，也突顯 20 年以上中古豪宅的持有成本實惠。

https://news.cnyes.com/news/id/4412690

不少民眾有「年前搬新家」的想法，會在年底積極看屋，賣方同樣有「入袋為安好過年」態度，願趁買方多時多讓點價，以便盡早成交，加上建商也會有趁年底旺季衝一波成交的促銷活動，比如說推早鳥價方案，專家建議，民眾若看到喜歡的房子，不妨踴躍出價，有可能因此撿到便宜。

年底一向是傳統房市旺季，信義房屋大業民光店店長黃雪甄表示，由於許多買方想在過年前入住新家，賣方也會想在過年前順利賣出房產讓現金落袋為安，有錢過個好年，今年雖有總統大選干擾，但因多數民眾對選情結果已抱有定數，不像往年不確定因素強烈導致買方觀望，因此買方照常出籠、買氣未見減少。

建商另一種優惠方式，則是選在年底推出的新建案，信義代銷表示，建商為搶這波買氣，打出「早鳥價」優惠，釋出的戶別並不會特別差，只是採限時或限量折扣來衝成交率，藉此帶動建案聲勢與話題。不過建議民眾仍需確認優惠價是否與該戶行情相符、房型或格局是否符合需求，以免為搶便宜而買到不適合的產品。在建案市場上，信義代銷指出，由於今年整體房市回溫，建商讓利情況不如以往，不過面對回流的買方，位於競爭較激烈的重劃區且銷售時間較長的建案或戶別，仍可見建商促銷、讓利的情況，不過通常釋出的優惠多是座向、格局、樓層或規劃較差的戶別。

至於中古屋市場，信義房屋新莊中原店店長戴崇逸觀察，年底看房的人增多，賣方也多有所察覺，但願不願降價則看屋主口袋深淺，若是之前買在高點、已經賠錢在賣的屋主，除非急著年前變現，否則要再讓價的幅度相當有限，但若是已出售一段時間、大坪數等較不好賣的物件，屋主的確會想趁買方較多時再多讓一點價格。

黃雪甄也認為，對於從年初賣到年底的屋主來說，沿續到明年會有「房子賣2年還賣不掉」的不佳觀感，通常讓價意願較大。此外，由於年底出售和明年初出售所需繳納的土地增值稅不同，通常因土地公告現值調漲，售屋成本會增高，使賣方也會急於年底前完成交易。建議買方看到喜歡的物件應積極出價、下斡旋，通常賣方會更認真思考讓價的可能，提高成交機率。

https://www.nownews.com/news/20191114/3752484/

真正要落實房屋買賣交易安全要透過仲介、代書、建經公司三方共同維護；由於大多民眾不熟悉不動產買賣繁瑣條文與程序，近幾年時有聽聞不肖代書因職務之便，以假文件詐欺消費者，所以要找到一位信譽良好又專業的地政士，絕對是民眾在自行辦理相關房產交易時很重要的一環。安新建經希望不只是在本業上守護價金安全，更希望替消費者打造更全面的交易環境，在2019年服務更延伸，推出代書推薦諮詢服務。

安新建經今年3月起，已成功推薦近30件消費者需要代書服務的相關辦理，凡任何民眾有需要代書服務時先行與安新建經聯絡，安新建經會主動先與客戶作初步的訪談，之後再針對客戶的需求與所在地區，推薦適合的代書人選與資料，並於徵得客戶同意後，才會將客戶資料提供給推薦代書，請代書再聯絡進行後續的服務細節洽談。

安新建經提醒，在挑選地政士時有幾點可以特別留意，首先可到內政部不動產資訊平台，查詢地政士開業資料是否確實有登記，並且確定該地政士執照是否有效（無過期的情形），再依開業地點的地政士公會查詢該名地政士有沒有嚴重的懲處紀錄，最後建議，可以選擇收費方式公開透明的地政士，若是找地政士協助房屋買賣案件，也可以觀察其是否建議承作履約保證或價金信託，若有做此項建議也相對安全。

代書推薦諮詢服務可大幅省下客戶於各縣市地政士公會網站尋覓的時間，也減少個資流落在外的可能，最重要的是安新建經推薦的代書都已經過評估，對於交易安全相對重視，也更加有保障，這項服務完全免費，凡有此需求的民眾都可洽詢安新建經。

https://www.nownews.com/news/20191114/3752455/

2019-11-13 05:30

內政部發布第二季全國與六都住宅價格指數，台南與高雄都創下統計以來新高，圖為高雄市街景鳥瞰。（記者徐義平攝）

〔記者徐義平／台北報導〕內政部營建署昨發布第二季住宅價格指數，全國房價指數為101.59，連續4季走揚；六都中，除台北市房價指數較上季微跌0.52％，其餘五都均上漲，且台中、台南、高雄也是至少連續4季走揚，南二都房價指數更創下統計以來新高。

六都僅北市較上季微跌

根據內政部資料，新北市第二季住宅價格指數102.49、較上季漲0.19％，桃園市103.74、上漲0.01％，台中市103.81、上漲0.22％，台南市104.67、上漲1.44％，高雄市102.13、上漲0.58％。報告指出，第二季全國及六都住宅價格指數變動不大，續呈平穩趨勢。

其中，中南部三都，台南市已連續5季走揚，累積漲幅達5.04％；台中市、高雄市則連續4季上漲，累積漲幅分別為1.92％及2.49％。

內政部昨同時發布第二季房價負擔能力，全國房價所得比8.79倍、貸款負擔率36.06％，均較上季沉重；六都中，台北市、台南市與高雄市負擔均較上季沉重，新北市、桃園市及台中市則較上季減輕。

根據內政部統計，第二季全國房價所得比8.79倍、貸款負擔率36.06％，較上季加重0.13倍與0.53％，屬於房價負擔能力略低等級；其中，台北市為14.45倍、59.25％，加重0.3倍、1.18％；新北市11.85倍、48.59％，減輕0.18倍、0.77％，雙北市長期屬於房價負擔能力偏低等級。

桃園市第二季房價所得比7.35倍、貸款負擔率30.16％，較上季減輕0.04倍、0.17％；台中市9.27倍、38％，較上季減輕0.48倍、1.97％，兩都房價負擔能力均屬於略低等級。

另外，台南市第二季房價所得比7.12倍、29.18％，較上季加重0.08倍、0.29％；高雄市7.68倍、31.48％，較上季加重0.18倍、0.72％；其中，台南市房價負擔能力為可合理負擔，高雄市則屬於略低等級。

內政部表示，房價負擔能力指標是參考貸款負擔率及房價所得比兩項指標，以衡量對房價可負擔的程度，數值越低，表示負擔能力越高，並依當季房價中位數與所得中位數的關係計算而得。本季因房價中位數較上季上漲，致貸款負擔率及房價所得比上升。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1331729

 

台商回流潮湧現，台中七期新市政中心燙金門牌「府會園道1號」的豪宅案「寶璽天睿」預計年底完工交屋，此案總銷85億元，目前銷售已破五成，已購客戶中，台商逾八成，成為市場重要觀察指標。

據了解，此案每戶總價都超過1億元，最近就有從事汽車零配件製造的台商，斥資5億餘元一口氣買下頂樓300坪樓中樓及二戶百坪住宅；另一戶樓中樓是由嘉義的台商買下，一戶總價約3億元。

「寶璽天睿」規劃64戶住家，坪數在168至185坪，每坪單價79萬至90萬元，每戶總價最低從1.3億元起跳。

 

寶璽建設總經理周白琇昨（12）日表示，美中貿易戰開打後，帶動一波台商回流潮，台中是台商大本營，明顯受惠。接近完工的「寶璽天睿」，最近來客量較去年下半年至少增加二、三倍，而且購屋意願極強，也有不少是為下一代置產。

寶璽建設是台中建築業界知名的豪宅建商，推案重質不衝量，每次推出的建案，都是當時豪宅市場的頂尖規格。最新建案「寶璽天睿」在加拿大國寶建築師Michael Green規劃下，訴求七期新市政中心「寧靜特區」最美地標。此案面對2萬坪綠地的市政公園，規劃地上38樓、地下四層，以「Z」字型設計達到各戶之間沒有鄰牆，且全部四面採光，每戶面寬達27米，相當於一般建築的二倍寬。

周白琇表示，「寶璽天睿」有許多最新、最高規格的設計，包括SS純鋼骨結構，完全比照台北101等級的世界級防震結構，並採用日本原廠YKK金屬單元帷幕；全棟石材立面，也是台中首座採最新德國Fischer精密工法安裝石材外牆的建築。

空間設計則請在日本被譽為神級空間大師的片山正通操刀，片山正通設計的庭園廊道，是台中市首棟住宅建築以公共藝術作品申請使用執照的案例。在廚衛配備上，寶璽也毫不手軟，每戶配備義大利手工的Valcucine廚具，和德國頂級品牌Miele廚房家電，都是國際最高水準的精品。

https://house.udn.com/house/story/5887/4161120

雙11光棍節剛過，各商家網路優惠一波波，顯見單身經濟持續發燒，業者根據內整部不動產資訊平台今年Q2統計，全國設有戶籍的單身戶長共128.1萬人，較5年前增加14萬人，新北市單身戶長最多，達25.7萬人，也讓小宅產品受到青睞。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，現在不婚、不生的族群越來越多，人口結構改變，家庭戶量持續減少，單身戶長持續成長，單身族購屋除了預算考量外，機能、居家安全、管理等都很重視，根據近1年實價登錄資料發現，台北市20坪小宅交易占比為19.3％，新北市為10.8％，都有1成以上占比，顯見小宅需求不小。

以區域來看，台北市20坪以下小宅以中山、萬華、北投名列前3名，中山區1房1廳的套房和兩房電梯大樓就佔了超過9成，顯示這兩樣產品是中山區主流。萬華區小宅以套房和公寓為主，套房主要鄰近捷運西門站，公寓則以捷運龍山寺和未來萬大線的加蚋站周邊居多；至於北投區套房占比也高達6成多，溫泉小宅相當熱門，像是新北投站周邊，以及捷運石牌站的石牌路二段等區域。

 至於新北市，20坪以下的小宅交易以中和區466件居冠，其次則是淡水區與板橋區，中和以套房交易占比54.9%最高，但大樓與公寓也都有超過兩成的交易，小宅選擇性多，主要集中於捷運中和站、景安站、南勢角站與景平站周邊，總價帶約400-800萬之間；而淡水區的小宅則以淡海輕軌綠山線淡江大學站、新市一路站、淡金北新站與捷運竹圍站為交易熱點，總價帶約250-550萬之間；至於板橋區，有4成交易為套房產品，以捷運府中站、新埔站、新埔民生站周邊為交易大宗，總價約500-900萬左右。

謝志傑說，台灣的單身族群日益增加，「單身經濟」強勢崛起，消費新勢力抬頭，專為單身貴族量身訂做的商品也不斷推陳出新，房地產市場也不例外，讓小宅需求不減，加上購屋負擔相對較低，購買小宅不失為「進可攻，退可守」的保值標的。

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】在台灣明星學區宅市場訴求「孩子的教育不能等」、「不讓孩子輸在起跑點」觀念，在強調狼性的中國把話說得更白「您來，我們培育您的孩子；不來，我們培育您孩子…的對手」。甲桂林廣告副總周智柔指出，「明星學區宅」因少子化趨勢讓父母對孩子教育更加用心。

明星學區宅可替代性低、流通性強，如果又有面對公園、鄰近捷運和優質生活圈等條件，購屋門檻自然不低，這也連帶讓明星學區宅坪數開始放大到2-3房，滿足有實力的中小企業主、醫生與建中台大校友、高階公務員與台商高階主管客群，對下一代「精英養成計畫」的置產需求。中信房屋研展室張漢超表示，北市中正區的國語實小與市大附小，松山區的敦化國小、大安區的國北教大實小這類連年額滿的明星小學學區宅，依然搶手。
 
甲桂林目前強銷中的中正區三元街的「品陽大苑」，主訴求就是國語實小與南門國中學區及台北唯一藝文軸帶，近650坪大基地上，聘請留美知名建築師吳成榮、101結構技師永峻工程顧問以及日系精工團隊日商大林組，推出地上21層、地下4層新古典建築，單層規劃六併，主力是雙面採光47坪，中間夾著兩戶25坪產品，其中超過三成的買主希望合併至七十多坪，甚至不乏一次購買多戶，整個三代家族一起進駐的狀況。
 
「品陽大苑」位處藝文薈萃的南海路旁，基地從南海學園、植物園、總統府、司法院、法務部以及首相官邸到兩廳院形成台北最美的中央級藝文文教軸線，同時鄰近明星學區建國中學、北一女中、國語實小、國語實小附設幼兒園，且緊鄰預計2025年通車的捷運「萬大線」植物園站，匯聚國家機關、一流學府、藝文軸線、交通網路與城市綠肺。

台中市的年產值高達九千億，除擁有足以震撼全世界的60公里的精密機械聚落，憑藉人才與產業優勢近年更發展出光學與電子產業聚落。財信傳媒董事長謝金河曾在臉書上表示，光學族群產業火熱，世界級大廠都集中在台中如大立光、上銀、捷安特、寶成等，因此，認為台中市是一個富豪雲集的城市。

根據最新實價登錄資料顯示，2019年上半年台中市西屯區成交單價前10名物件，有六筆都集中在七期，台中在捷運、水湳智慧城等重大建設帶動，還有台商回流等等利多挹注，七期豪宅買氣浮現，尤其台商資金潮返台，多會找尋保值地段，以及有品牌的地產，為豪宅市場注入強勁支撐力道。

台中消費力驚人 產業帶動商圈值待關注

高力國際董事總經理劉學龍指出，台中市由於產業蓬勃發展，不但失業率為六都最低，台中市民的平均所得也快速成長，台中市平均每人消費支出僅次於台北市，消費支出占可支配所得比例全台最高，高達81%。台中民眾消費力道有多強，光是以台中目前僅有12家大型百貨商場，去年便創造高達600億的營業額，其中七期新市政商圈的貢獻度便高達6成，其中新光三越台中店去年創造的營業額高達185億元，大遠百台中店去年創造營業額達136億元，均是該百貨品牌各分店中的營業額冠軍。台中產業發展蓬勃，持續帶動辦公室、零售商業需求，七期頂級辦公室租金、售價呈上漲趨勢，零售商場營運亮眼，軌道經濟帶動之新興商圈值得關注。

富豪鍾愛七期 擁有世界級的環境

據興臺中帝寶張瀚升專案經理表示，富豪鍾愛七期的主要因素是，台中的黃金軸線主要都延著台灣大道發展，七期有世界級的環境，眾多中部富豪的聚落競相選中在此，在新光三越、大遠百和老虎城開幕後，三大百貨鼎立，家樂福、IKEA、COSTCO更陸續進駐，加上新市政中心遷入、秋紅谷生態公園、以及被喻為「世界9大新地標」之一的台中國家歌劇院加入，已躍升成為台中市房價高端區，全台甚至沒有一處像七期般具備無可挑惕的機能。

全球各國都在調降利率，貨幣寬鬆帶來的熱錢、紛紛湧入房地產市場，以台中新光三越為例，目前相較於台北有超過40家百貨商場，台中現有僅12家大型百貨商場就創造了約600億元之整體營業額，其中新市政商圈之市佔率將近六成，其消費力驚人可想而知。

資金回流力道房市回溫 看屋人潮大增

近年台中發展出光學與電子產業聚落。而鄰近城市彰化又是許多中小型自營商，不乏隱形富豪在此生活、消費；然而「臺中帝寶」所座落的市政特區，位於新光三越旁，從地段、交通、環境，不僅是商圈繁榮與生活機能的參考值，舉凡在地重大建設、交通路網、街廓重劃、經貿熱點、休閒綠帶密集之處，更有七期精華之最的美譽，張瀚升經理說：「中美貿易的影響下，可以明顯感受到資金的回流，而台中位處台灣中心的核心位置，延著台灣大道上的商圈堀起，商辦搶手熱度大大提升，也帶動週邊的豪宅市場，近期來看屋的人潮，以台商、港客，或彰化自營商居多，明顯感受到市場回溫。」

與臺北帝寶一樣出師名門，而臺中帝寶也是富人偏愛的產品，而七期發展完善，媲美信義計劃區，卻只要1/3房價，就能入住豪邸；對於這些商人、企業家而言也是最好的投資管道，而目前七期房市剛回溫，不少投資自住的人紛紛看屋準備進場布局。

https://ctee.com.tw/industrynews/building/172456.html

去年全國每3.3戶就有一戶內有65歲以上老人，嘉義、雲林、彰化三縣市最「老」，老人戶占比最高。至於最「老」鄉鎮是彰化縣大城鄉，老人戶占56.4%；新竹縣峨眉鄉53.1%居次，台南市左鎮區53.0%排第三，平均每兩戶就有一戶為老人戶。

國人平均壽命2009年為79.01歲，2018年上升至80.69歲，十年間增加1.68歲，老年人口率早在1993年達到7.10%，邁入高齡化社會；2018年達14.5%，轉為高齡社會，預估2026年高齡人口將突破20％，進入「超高齡社會」，人口老化現象益趨明顯。

從縣市來看，老人戶數以新北市42萬戶最多，台北市35萬戶次之，高雄市32萬戶居第三。若以戶內有65歲以上老人戶數占比，嘉義縣40.3%最高，雲林縣39.9%次之，彰化縣37.5%居第三。

若以鄉鎮市區別，老人戶數以新北市板橋區6萬戶最多，新北市中和區5萬戶次之，台北市大安區4萬戶第三，前20名行政區均位於六都，與六都行政區人口數較多有關。

至於戶內有65歲以上老人戶數占該鄉鎮市區總戶數比率，則以彰化縣大城鄉56.4%最高，新竹縣峨眉鄉53.1%次之，台南市左鎮區53.0%居第三。

https://udn.com/news/story/7238/4155497?from=udn-catelistnews_ch2

2019-11-07 19:06

昨日台北地院二拍環球經貿大樓（中）7樓，底價約1.8億元，竟吸引5封標單競標，其中合庫、華南金以及元大金等銀行均有出手競拍，最終由合庫資產管理以近1.93億元拍得，溢價近7%。（翻攝自Google地圖）

〔記者徐義平／台北報導〕北市商辦缺貨，不少企業主從現貨搶買到預售，近年甚至連法拍市場的中古辦公樓也是競標對象，6日，台北地院二拍環球經貿大樓7樓，底價約1.8億元，竟吸引5封標單競標，其中合庫、華南金以及元大金等銀行均有出手競拍，最終由合庫資產管理以近1.93億元拍得，溢價近7%。

根據法拍公告，該商辦坐落北市南京東路三段上，法拍樓層為7樓，坪數約222.68坪（包括2個機械車位、2個平面車位、約37.66坪），若以拍定價格扣除車位價格900萬元與坪數，拆算每坪單價約100萬元。

寬頻房訊表示，近3年商辦不論租售需求均熱絡，除空置率持續往下探，租金逐年攀高，即便此次法拍標的大樓屋齡超過15年，但因規畫一層一戶，加上目前商辦缺貨，促使該商辦最標拍定單價能夠保持在每坪百萬元。而且此次競拍除3家銀行外，另外2封標單則是因自用需求而參與競拍。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出，從目前申請危老重建的商辦大樓所座落區位觀察，南京東路、松江路與民生東路所圍起來的這個區域，多棟大樓已申請都更或危老重建，因此帶動該區域的辦公室買賣與租賃需求。

周邊多棟大樓走危老 進而帶動買氣

以南京東路沿線來說，B級辦公大樓林立，捷運松山線加持下，交通便利，普遍B級商辦的租金行情每月每坪1700至2000元，且大樓管理良好，中、大面積的空間更是一位難求。

這次多家競標，且最後寫下每坪站上100萬元拍定價格，顯示這波商用市場回溫下，投資人對於商辦產品的前進最為看好，再加上近期A辦租金快速上升連帶也使得的B辦租金蠢蠢欲動，租金收益有機會增加，因此吸引多家投資人積極搶進。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台北市商辦租買都搶手，因此看到這次不錯的B辦大樓釋出，即使法拍也吸引金融機構進場搶標。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2970845

台北市公布今年第2季各區住宅價格，多數行政區房價持續回升，文山區、中正區和高點相比僅差一步，幾乎已回到歷史高點，大安區跌幅也持續縮小，目前和高點相比，一坪相差約10萬，跌幅從先前15%，收斂到一成左右。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，整體來看，台北市脫離谷底後，目前房價正在緩步回升，房價相對平實、賣壓較小以及住宅需求較大的行政區，回漲速度較快，先前房價回跌慘重的地區，買方仍然怕怕，大多不願追高，房價回漲緩慢。

台北市地政局自今年起，每季統計公布12個行政區住宅價格變化，最新一季、今年第2季，全市12個行政區有9區上漲，3區下跌，漲幅最大為大同區季漲2.98%，其次為中山區2.66%，第三為松山區1.78%。

下跌三區分別是士林、北投、內湖，跌幅都在1%以內，大致持平。

除北投外，其他11個行政區目前均價都高於去年，松山區房價年漲3%最多，文山、信義、士林、大同均價也上揚2%以上。

另外，和前幾年高點相比，文山區最接近，今年第2季均價1坪46萬，和先前最高價1坪47.2萬，1坪僅相差1.2萬元，跌幅已縮小至2.6%，未來半年內可能追上甚至突破。

中正區相距高點也不多，目前1坪68.4萬元，相差高點1坪約2萬元，跌幅也在3%內。

張旭嵐表示，中正區房價復原快，主要是房市好時，中正區房價衝得沒有大安區那麼快，那麼高，房市轉空後，價格相對有撐，近一兩年，屋主嗅到房市回暖氣息，惜售心態濃，供給量不多，房價因此穩健回升。

文山區的情況類似，多頭時漲勢溫和，空頭時房價也相對抗跌，最重跌幅不超過6%，隨房市好轉，買氣回籠，區域房價也慢慢回升到先前高點。

至於松山區房價過去一年上漲3%，全市最高。張旭嵐分析，大台北地區捷運經過的精華區中，松山線沿線相對親切便捷，買氣回升之際，價格也優先回穩，松山區敦化北路今年有不少高單價新豪宅交易，也讓今年平均單價明顯回升。

原文網址: 買房卻忘了折舊問題！　網點出「地點」更關鍵：蛋黃區老房仍搶手 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1573271#ixzz64U3QIIZH
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中石化子公司鼎越開發於9月底，以372億元標回京華城。據悉，未來開發的四棟頂級辦公大樓，公司內部評估開價每坪至少150萬元起跳，不僅將挑戰松山區辦公室新高價，行情直逼信義計畫區水準；此外，為搶當前辦公室缺貨荒，鼎越要力拚年底送建照、2023年完工。

 

京華城動態備受關注，該案目前仍在規畫中，預計最快2020年第3季可望拆除，並以素地完成交割，接下來將立即投入開發階段。據市場傳出，該頂辦大樓可售總銷約750億元起跳，開價至少每坪要150萬元，挑戰近來信義計畫區每坪150至160萬元的售價。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，每坪開價150萬元起，當然是頂辦規格，不僅跳空周邊行情價格，更是直逼信義計畫區售價，但是因為目前的辦公市場缺貨，三~五年內幾乎無大量供給的情況，若能趕在其他建商搶蓋辦公室前完工，確實會吸引有自用需求，或總部化需求的企業探聽。

商仲業者指出，京華城頂辦大樓開發後，預計將供給市場可售面積高達5萬坪左右，由於近年大面積供給市場的辦公大樓，多採出租方式進行，因此該頂辦完工後，除了可望創松山區商辦新高價，也勢必再刷新台北市辦公室市場，最大可售供給量紀錄。

對此，中石化僅低調表示，未來該開發案將採四棟頂級純辦公大樓規畫打造，並邀請到建築大師李祖原擔綱設計，目前並沒有商場或飯店等規劃，但會有頂級辦公室的配備，包括餐飲、國際會議中心、訓練中心等，最終設計尚未定案，至於四棟辦公大樓的外觀設計也尚在打磨中。

據了解，中石化內部預估，台北市辦公室稀缺的狀況預計將持續到2024年左右，因此該商辦開發希望腳程加快，搶在2023年完工，最快今年底至明年初就會送建照，而未來也傾向「租售並行」的方式進行，但比例上的調配仍要按最終規畫結果來定案。

https://house.udn.com/house/story/5887/4142765

台北市地政局今（4）日發布最新一期住宅價格指數，出現近來少見大樓、公寓、小宅價格同步走低，全市住宅價格也下降1.28%，已連續三個月下滑。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，近來許多準買方看到北市房屋又老又貴，轉往選擇較多的新北、桃園，買方加價力道有限，價格因此呈現疲軟。

北市根據實價資料每月公布住宅價格指數，最近一期（108年7月）實價登錄交易件數1,186件，較6月增加3.31%，交易總金額為285.8億元，較6月增加3.3%，住宅價格指數101.39，較6月102.70下降1.28%。

7月全市標準住宅單價較今年高點4月下修約1萬元，每坪51.1萬元，仍在50萬以上，平均總價也下修30萬元至1,606萬元。

大樓方面，在5、6月連續兩月後，7月較6月下降0.86%，較去年同期102.81下降4.12%，每坪滑至57.7萬元。

公寓住宅價格指數99.38，較6月101.01下降1.61%，每坪降至42.8萬元。小宅已已連續兩月下跌，7月較6月下跌1.14%，較去年同期下跌2.58%，指數已跌破100基準至數99.19。

 

今年房屋移轉數上看30萬棟

根據內政部統計，今年前九月全台買賣移轉棟數達21.8萬棟，較去年同期增加約6%、1.3萬棟，鄉林集團董事長賴正鎰指出，第四季是購屋旺季，在美中貿易戰趨和下，全球經濟景氣將更穩定，全台今年房屋移轉棟數有機會站上30萬大關。

賴正鎰表示，明年1月下旬就是春節，比往年都提早，賞屋購屋潮已提前在10月出現，他認識的許多台商朋友都利用十一長假和雙十連假返台，除了陪伴家人外，也都趁空檔帶家人賞屋。

除了台商外，鄉林不動產研究室表示，由於租金漲不停，愈來愈多青壯族轉租為買，市調顯示，目前平均每三位買家就有一位是青壯族，購買產品以中小坪數為主。

鄉林不動產表示，從內政部不動產資訊平台房貸統計資訊也可看出此一趨勢，自去年第三季到今年第二季的最近一年內，申請購屋貸款即以30～40歲青壯族占34.7%最高，其次為40～50歲中年族群、50~60歲的熟齡族以及20～30歲青年。

鄉林不動產分析，青壯族有不少人租屋這幾年隨消費者意識提高，擔心檢舉，房東多依法申報租金所得，但將稅金轉嫁給租屋者，上調租金，讓租屋者大喊吃不消，加上去年以來房市回溫，房價也開始回漲，不少人興起「租不如買」的念頭。

鄉林不動產研究室說，今年下半年美中貿易戰緩和，台資回流台灣，熱錢湧進，新台幣升值，兌美元創一年多來新高，台股也在近日站上1萬1100點關卡，股匯雙漲，房市房價明顯上揚，浮現目前是買房好時機的氛圍。

https://house.udn.com/house/story/11137/4140168