不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

六都第二季平均房價出爐，台南市、台北市、桃竹區小漲，漲幅依次是三．四一％、一．七六％、一．○五％，新北市、台中市、高雄市呈現微幅小跌局面，跌幅分別是○．五四％、○．五％、○．三四％，預期第三季開始，六都房價漲跌幅差距將縮小，全台房市由台北市領軍有逐漸止跌趨向，房價將朝向盤整打底的格局。

※連續三季印證，2017Q4台北市房價已率先止跌

台北市中古屋均價於去年第三季與第四季間已經止跌，房價分別是每坪五二．五萬元及五二．八萬元，並連續三季止跌小漲，今年第一季及第二季每坪均價分別是五三．五萬元及五四．四四萬元，漲幅不大，但季線的技術線型已經明顯走平，數據顯示北市房價有率先六都進入盤整打底的跡象，這也印證筆者在二○一五年初的精準預測。今年第二季台北市以外的台南、新竹也有跟進止跌的趨勢，第三季六都中古屋房價有機會全面止跌。

※台北市房價率先六都止跌的六大理由

(1)餘屋量少：台北市因腹地不大，推案量扣除去化量後，餘屋量乃六都最少。

(2)空屋率最低：六都中北市空屋率僅六．七％，為六都最低，供需並未失衡。

(3)人口密度最高：每平方公里九八九○人的人口密度(新北市每平方公里一九二七人)，自住與換屋需求最強勁。

(4)投資客清洗最乾淨：精明投資客早於二○一三年就逐步出場，套牢者大多是散客。

(5)市場敏感度高：累積觀望買盤最多，近四年緩跌，光台北市累積至少三萬戶以上該買不買的自住買盤。

(6)交易量佔比萎縮幅度過大：未來兩年反彈量大，從台北市今年上半年交易量大幅成長二○％，得以證實觀望買盤逐漸積極進場。

※發現房市止跌訊息的兩大重要指標

一、土地標售活絡，是市場信心提升指標

高雄地政局於今年九月十九日標售十三處十六筆土地，脫標率一○○％，溢價率最高達四五％以上。

另外，財政部國產署九月二日標售台北市原空軍活動中心地上權案，底價三十六億七二九三萬元，原先由南山人壽以總價七十五億五九八八萬元得標，溢價率已高達一○六．八三％。沒想到躺在郵局中的元大銀行標單出價更高，達八二．○一億元，溢價更高。每坪單價七二○萬元，更創下地上權「地王」紀錄。

二、開工量大於使照量呈黃金交叉，就是止跌強烈訊號

去年第三季代表建築業信心的建照核發量已大於完工使照核發量，今年第二季代表銷售績效的開工量也大於使照量呈黃金交叉，這是代表產業對市場信心與市場銷售成績衡量的兩大重要指標。

※在市場緩跌氛圍中，大多數人會落入「集體情境的思維陷阱」的四大主因

(一)新餘屋近八萬戶，房價還要再跌？

市場餘屋雖多，但大家都忽略了四年來累積遞延性買盤，光是大台北地區就有近七萬觀望自住買盤開始逐步進場，今年房市的確是一場多空較勁旗鼓相當的一年。

(二)人口老化少子化時代來臨

少子化造成人口負成長對房市長線需求的確有遞延性殺傷力，但真正對短線殺傷力是勞動人口，勞動力影響購屋能力，而台灣勞動力大幅衰退會在六、七年後發生，對房市短線尚不致造成止跌的障礙。

(三)把三十萬戶年成交量當成判斷房價落底的唯一前提

用季交易量判斷止跌時程才會準確，年三十萬戶判斷房市落底，這是落後的統計指標。

(四)預售市場仍往下修，中古屋房價也會跟著下修？

房市上升或反轉向下時，預售市場往往是先行指標，房市下跌至落底前，中古屋買盤會先進場，預售仍在反映與新成屋的價差，反而預售市場往往是止跌時的落後指標，此時，中古屋雖止跌，但預售房價仍在下修，以調整與新成屋的差價距離。目前的市場現況就是預售市場繼續下修至合理價，新成屋讓利空間縮小，中古屋自住買盤獲強力支撐，房價在未來兩年以盤代跌，逐步消化餘屋。