不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

一位民眾上網表示，他身邊同事原本都很痛恨投資客，整天罵炒房，罵降遺產稅，罵不實價課稅，可是去年底陸續買房自住後，最近沒聽他們再罵炒房政策，問他們對打房看法，也都不想討論，感嘆同事買了房後，轉變也太快了，引來不少網友附和。

多數網友表示，這很正常，「誰買房後沒轉多多的真的可以出家了」、「如果今天買1,000萬，打房後變700，你還是一樣在繳1,000萬的貸款，有誰想這樣？」、「買股票也不希望政府課證所稅，買房怎會希望政府打房」。

有網友分析， 「當初特斯拉降價已購車主為什麼火大？一樣道理」、 「就跟去死去死團一脫團，馬上就情人聖誕7夕什麼都來一樣」、「不是不能打，是我買了以後不能打」、「加入共犯集團了，跟你不同世界」。

也有人得出「政府官員哪個沒房，所以根本不可能打房」， 「住宅政策就是覺青在幻想啊」結論。

有網友表示，他2015年就買房了，但現在仍然支持打房，「房子跌不跌，我沒關係，房子是拿來住的，要賺錢我會開公司或投資，不會拿房子來賺錢」。

不過馬上有人回說，「那你有朝一日想賣房的時候請自砍喔！等你的對帳單」、「我比樓上多出一元收」、「你賣房時，願意用比鄰居少價賣再說吧」。

住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出，不動產是多數人一生中的最大一筆消費，更在個人財富中佔有相當大的比重，也因此，多數擁有不動產的人不會希望房地產價格出現大幅修正，影響到自有資產價值，人性而已，不足為怪。

仲量聯行表示，目前多數北市辦公大樓趨近滿租，空置率持續下降來到2.1%，創史上新低。

由於信義及非核心商業區陸續滿租，需求逐漸往敦北及敦南商業區，先前租戶搬遷後所釋出的空間集中，2019第四季主要為中小型租約成交，淨去化達5,498坪，全年去化量達29,642坪，因供給相對緊縮，相較2018年減少約五成。

供給緊縮及新租約成交，持續帶動整體租金成長，2019年第4季整體租金持續成長達每坪2,806元，其中數筆於敦北商業區的中小型新租約帶動租金成長，使該區租金成長率於季或年成長率均達2.9%，漲幅為十年來最高。

仲量聯行商業不產部副總經理劉建宇表示，目前房東漲租相當普遍，最高已有人一口氣調漲40%。許多坪租一兩千元的辦公室，由於過去商辦市場低迷，租約基期低，換租時，房東往往大幅調升二、三成以上，多數大樓業主也降低免租期，整體平均由原先0.8月/年降至0.7月/年。

預料國內市場在大樓陸續滿租，供給有限下，今年將帶動更顯著的租金漲幅，平均將達3%~5%，需求仍多集中於金融、科技、網通及醫療/生技業。

台北市A辦於2020年到2024年將有9萬坪的新供給進入，惟多數為自用空間，因此供給仍相當有限；與此同時，內科及南軟園區預計將有約17萬坪的供給釋出，將吸引部分產業租戶的青睞。

 

台灣不動產投資協會發布最新專業人士投資信心調查，包括辦公室、旅館、店面、土地開發、總體經濟環境等五項指標全數上升，專家解讀，投資市場已走出選舉不確定陰影，商業不動產2020年將出現可預期的榮景。

台灣不動產投資協會針對台灣CCIM專業投資人，每季進行投資信心指數（ICI）調查，最新一季，2019年第四季總平均指數116.98，較上季上升15.38點，五項指標均全數上升。

專家最看好辦公室，其次為土地開發，兩者指數均高於基準100，偏向樂觀，第三是旅館，指數81.38，仍偏悲觀，但已較上季上升13.49點，第四為店面，指數73.67，也較上季明顯上升18.03點。

 

元大國際資產管理總經理王聖鴻指出，五項投資信心指標全面上揚，近年少見，顯示美中貿易戰及香港反送中兩大事件，已讓台商回台投資意願轉為具體行動，選舉不確定性負面因素也已一掃而空，台灣商業不動產將出現可預期的榮景。

主持ICI指數調查的政大地政系教授林左裕指出，土地是工業生產最基本要素，辦公室則是公司營運場域，二項指標趨向樂觀，顯示未來總體經濟景氣，將可因回流資金直接投資而上揚，與經濟環境的調查結果一致。

店面雖因租金投報率仍未達投資者預期，指數仍呈保守，但已較上一季上揚。旅館指數雖也呈保守，但業者調整營業方向後，來自亞洲其他國家的旅客填補了部分原本陸客的市場，雖仍呈保守，指數亦見回升。

三商美邦人壽經理曾柏祥表示，現況顯示，商用不動產在本波不動產景氣循環中，扮演了領頭羊角色，之前談到台商鮭魚返鄉，多會聯想到豪宅產品，近期的投資重點，已轉變為可擴大產能的廠房與辦公室。

高雄永慶大順店東張勝明指出，比起其他都會區，高雄商用不動產不論價格、投報率都有競爭優勢，加上義享天地、富邦BOT案、火車站特區、亞洲新灣區等重大建設陸續推動，未來土地、店面、商辦、廠辦、旅館、飯店甚至住宅都看好。

台灣不動產投資協會市場暨科技委員會主委、紅色子房資產管理總經理蘇明俊表示，北部商辦價格高，企業主多認為「買不如租」，投資人可做長期收益型投資。中南部公司企業主偏好「租不如買」，建議投資人以短期買賣型投資為主。

https://house.udn.com/house/story/5888/4272064

台北市大直地區因背山面河，是極具知名度的高級住宅區，隨著全台房市買氣復甦，高端換屋族信心增加、紛紛進場，加上鄰近內湖科技園區，受益於台商資金回流，層峰客群居住需求增加，因此房仲業者指出，去年底在大直豪宅交易量增加至少2成。

信義房屋大直樂群店店長鍾曉光表示，大直地區因近內湖科技園區，受惠台商資金回流、高端客群進場，加上大直豪宅區知名度高、產品選擇很多，中、高樓層又能遠眺大佳河濱公園、松山機場和101大樓景觀，受到有錢人青睞。住商不動產企研室經理徐佳馨則指出，「因2019年整體買氣回升，首購族出籠之後，輪到換屋族出來，買方信心升溫，帶動大直這一波豪宅市場加溫」。

信義房屋大直店店長吳宜璋同樣指出，近期明顯感受大直買方對房市信心增加，而且不少人指定大坪數產品，致使高總價水岸豪宅陸續去化，尤其去年第三季末和第四季成交量提高許多，但部分交易實價登錄尚未揭露。

房價部分，鍾曉光說明，大直地區因兼具商業、娛樂特性，又有景觀住宅，以致行情較高，若是屋齡10-20年水岸宅，依照樓層、屋況等條件不同，單價約120-180萬元，總價從6000多萬至上億元都有；不過吳宜璋表示，大直地區也有屋齡20年以上一般大樓，單價約88-92萬元，交易價量一直都很穩定。

號稱「燒肉南霸天」的碳佐麻里，將在台南市南區投資逾15億元，打造「碳佐麻里安平港園區」，規劃至少6個旗下餐飲品牌進駐，預計提供至少350個以上工作機會。房仲業者認為，大型商家進駐將有助於提高區域房市關注度。

根據台南市政府經發局對外新聞稿指出，台南市政府與國有財產署合作開發南區鹽埕段商八土地，基地面積2.3公頃，近日由碳佐麻里公司以2億9600萬1168元得標，預計在明年第1季完成簽約，採設定地上權方式，存續期間為50年，並得申請延長20年。

信義房屋金華店店長張榮表示，碳佐麻里要進駐的鹽埕段商八用地，位於南區中華西路一段與新興路街口東南側，附近還剛開設了夏都城旅，，並且與鄰近的安平區市政中心連鎖商家串聯，包含夏慕尼、原燒、家樂福、乾杯燒肉和星巴克，將有助於一起提高區域能見度

此外，受惠整體房市回溫及重劃區開發，南區今年價量俱佳，根據台南市政府地政局統計，南區今年前11月土地移轉量年增7%、建物增幅達11%，近7年來實價登錄大樓房價更近翻倍增長，今年均價達15萬元，且較相鄰的東區、中西區、安平區還要便宜。碳佐麻里開設不僅能活絡周邊商業機能，張榮進一步表示，因可提供工作機會，預定地又在安平工業區及國宅社區之間，原先就已基本的人口紅利，且房價又親民，例如新興國宅室內35坪的3房加車位總價約600-650萬元，新興路以北的舊透天更只要500多至600萬元就能入手，將能吸引買方目光。

https://www.nownews.com/news/20191218/3825699/

根據經濟發展局統計，台南縣市合併迄今共吸引1,900個投資案，投資金額超過9,000億元，創造約8.5萬個就業機會，台灣一直是全球高科技產業重鎮，台南之所以有亮眼的表現，主要因素是台積電宣布3奈米廠落腳南科帶動下，南科大廠進駐；加上Google擴大在台投資，繼彰濱工業區後，在台南市設置資料中心，據經濟部投資審議委員會資料顯示，Google 集團申請以新台幣 260 億元增資特許投資顧問公司，繼南科後Google又為台南創造更多的就業機會。

台南各重大投資案及建設陸續完工，台南市長黃偉哲表示，市府8年來已投入逾7.5億元經費在工業區建設上，在南科持續開發設廠、北外環道路建設、沙崙綠能科學城開發建設與新重劃區開發，都市發展將穩定，且台南市政府積極推動新創科技，硬體面包含自駕車、無人機等智慧感知系統，軟體面則包含行動支付、電子平臺等線上經濟模式，除了讓廠商節省人力成本，並可增加物流和金流的速率，吸引更多台商投資，台南將蛻變為智慧新都。

台南發展重心中西區，也是商業精華圈；因其發展飽合、素地稀少，商業發展完善，有百貨公司、老街聚集，及古蹟文化等觀光景點，近年來受惠於文創產業進駐，加上政府重大開發案中的「中國城暨運河星鑽地區區段徵收案」、「商 20 市地重劃」皆位在中西區，這些重大利多都將為舊城區帶來發展新亮點。

台南市工務局回顧2019前瞻建設績，工務局長蘇金安表示，鏈結生活圈道路交通建設方面，完成台84線橋下道路、新化區高鐵沙崙站橋下道路第2期後續工程、鹽水區南80往南延伸至新營復興路道路、台江大道延伸段、中西區C-2-10m道路、曾文溪排水潮見橋等，繼續以路平高標舖橋開路，串聯四通八達。

鮮少外來建商進入的台南中西區，現有11場成屋和預售的大樓住宅產品，近期在表現亮眼的「遠雄頂美」位處中西區精華圈，在基地周邊有著和緯菜市場、星巴克、全聯、寶雅等機能為生活帶來更多便利，因其地段價值而中西區偏大坪數商品，總價帶會偏高，「遠雄頂美」規劃2到4房，總價帶800~1200萬的新屋產品，在此精華地區幾乎沒有，故受到首購和換屋族青睞，所以推出十天內銷售即達四成，累積至今已有八成。遠雄頂美行銷協理楊士瑩表示：「遠雄頂美從台南高鐵站進出人數，可以觀察出高階外商人口流入，商務、觀光人口大增，而近期因北漂返鄉工作的看屋族群增多，主要受惠南部科學工業園區加持，就業人口大幅增加，多半是自用性購屋及三房產品剛性須求性高，購屋自住或轉租南科高階主管及外派科技人員等，這都是造成近年房市交易量大幅提升的主要因素。然而遠雄建設有51年的資歷，更有不少大型造鎮經驗的成功案例如：三峽北大特區、林口、新莊等，此次，我們是將以往的經驗成功移植到台南；而看好大台南房市，我們也規劃明後年在台南北區、永康、歸仁高鐵推出3個建案。」

台南的房價所得比是六都中最低，而相對物價指數較低，又多次榮獲台灣最想移居城市之冠，台南市有17所大學、有14個產業聚落，加上縣市合併，商業活動增加，產業正在轉型，集美食、古城、文化等多項元素，加上地方政府積極建設：如捷運、北外環等快速道路，各項區域開發的建設啟動，未來增值潛力無窮。

買房是許多人一生的夢想，但既然要買，當然要買的好又住的舒適的，而通常買房也會考量家中成員或有無電梯、景觀等來考慮樓層。近日，就有一名網友在提問「買房買在大樓頂樓那戶，以後會後悔嗎？」貼文引發廣大迴響。

原 PO 在 PTT 貼文指出「頂樓好處沒人吵，風景視野好空氣佳，頂樓最貴且很多人都說會熱死，或是漏水煩死你，有沒有家是住頂樓的出來讚個聲？所以買房買在大樓頂樓那戶，真的以後會後悔嗎？」

另外，也有專業的網友解析「假日早上 6 至 7 點，一堆婆媽到頂樓曬衣服，吵死；頂樓夏天非常熱，到晚上還是很熱；很容易漏水，尤其頂樓有種花花草草得更容易，若種花花草草，會有超多昆蟲、螞蟻、蟑螂、小動物跑進你家；停電的時候，電梯壞掉，爬到要死啦」。（編輯：張嘉哲）貼文一出，吸引許多網友回應「頂樓相當在夏天買了台免費蒸暖機關不掉」、「加蓋一樣熱到爆好嗎」、「沒住過頂樓才會說頂樓好」、「先準備一筆蓋鐵皮屋頂」、「台灣的房子只有頂層的屋頂，沒多蓋一層注定漏水，只能鐵皮加蓋」、「電梯壞掉時，直接瘋掉」、「漏水問題，還有停電電梯不會動時會吐血」、「大樓不是透天不能隨意加蓋吧，漏水只能找管委會啊」。

https://www.nownews.com/news/20191218/3825984/

關鍵字：標售案﹑台中市府﹑國有財產署﹑地上權案﹑瑞普萊坊

原文網址: 公部門「超級標售王」　台中市府254億元稱霸 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1603109#ixzz68FcVDhna
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瑞普萊坊統計，包含地上權，今年全台土地交易一舉衝破3,000億，達3,069億元， 創下歷史新高。六都除了高雄市，其他都有雙位數的成長。台北市交易總金額920億元、年增155%，交易金額及年增率皆排名第一，成為雙料冠軍。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，今年土地市場交易暴量，主要公部門大舉標售抵費地、地上權。截止本月16日，包含國有財產署，鐵道局及各縣市政府，共標出1,016億元，較去年公部門標售720億元，增長了41%。

黃舒衛表示，台中市政府今年三季標售金額合計共254億元，為公部門標售金額最多的單位。鐵道局持續標售高鐵站周邊土地，包括桃園高鐵站，新竹高鐵站，台中高鐵站及台南高鐵站，共標出181億元，排名第二。

台北市今年雖然只有信義行政中心地上權標售案，但因物件稀有又位於信義計畫區，排名第三。第四名是國有財產署，今年最大的獲利來自本月9日由元大人壽以53.3億元得標的松江南京地上權案以及第一季台中市南屯區土地的標售。

第五名是台南市，光是6月26日一天就標出109億元。去年熱鬧滾滾的新北、高雄雖然金額未破百億，但個案價格屢創新高。

從需求面來看，今年土地交易最大買方是建商，共砸了2,290億元補庫存，占整體交易75%。今年十大土地交易，建商就搶占八席，有六家建商獵地超過百億，包括中石化， 寶佳機構，興富發集團，豐邑機構，茂德機構，元利建設。

黃舒衛指出，前十大交易，只有一筆內湖區潭美段是住宅區土地，其他全為商業區，或北士科的科專區，連信義計畫區最後一張能當純豪宅建照的D3土地都被規畫為豪辦，可見目前北市的商辦、廠辦投資、需求兩頭旺。

 

 

 

今年以自住客為主的市場，新北市相對房價親民的區域交易量均有明顯上升，鄰近三重和士林的蘆洲受惠，今年有許多北市移入購買，信義房屋蘆洲店店長陳帝嘉建議，集賢商圈內，近徐匯中學站，屋齡20-25年大樓，總價約1300至1600萬元，是自住客喜愛且可接受的總價帶。

蘆洲人口密集度為全台第二，僅次於新北市永和，近幾年總人口數均超過20萬人，因人口集中，該地發展趨向成熟，尤其是集賢特區擁有強勁的生活機能，形成豐富的商圈。

陳帝嘉強調，蘆洲靠近士林，今年以來不少台北市士林區或大同區移居此處，由於該二區普遍屋齡較高，約30-40公寓居多，若賣掉超過30年以上舊公寓，可在此處購買總價相當的大樓。尤其集賢特區內有徐匯中學捷運站，現為中和新蘆其中一個站點，未來將有環狀線北環段站點，加上士林是隔壁鄰區，不少自住客看中這區。陳帝嘉指出，蘆洲集賢特區房市屋齡集中於20-25年，因離捷運站遠近而致使房價差距，每坪單價約35-45萬元，2-3房的電梯大樓為主流產品。

近年不少案子傳出開案就熱銷三四成，甚至六七成。房地產學者說，許多案子開案高銷售率是來自在漫長的潛銷期，甚至是超潛銷期而達成的，對許多不瞭解的購屋者而言，看到開案熱銷衝進去的，就成為拉高出貨的犧牲者。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，根據規定，建案非取得建造執照，不得辦理銷售，但許多建案都不理會這條規定，在建案開跑前，就開始利用購屋預約單，也就是俗稱的紅單，以「早鳥價」進行銷售。

長期進行這種銷售手法的建商，會很有信用的，在正式開案時，以比早鳥價高的價格開案銷售。對自住客來說，會覺得買便宜了，對於以很少資金買進紅單的投資客來說，早鳥價與開案價的價差，可以產生非常驚人的投資報酬率。有信用建商也因此多會培養出一批忠實的投資客，跟著他們到處投資。

當然，遇到沒有信用的建商，開案時一看買氣太差，就偷偷的調降底價，或是一看案子賣的太好，就逼紅單客退訂，這種風險是紅單客自己承擔，這段期間的銷售，就是我們俗稱的潛銷。

至於超潛銷，則是在潛銷之前，透過社群網站管道，發佈建案的資料，預告要潛銷，然後蒐集有興趣客戶的資訊，也許配上比早鳥價更優惠的超早鳥價，如前幾個預定的客戶再優惠，或是在規劃都沒有的情況下，以預定買賣契約書進行銷售。

章定煊說，潛銷與超潛銷對民眾判斷行情產生很大的影響。

第一是影響銷售率及市況的判斷，許多案子開案熱銷的高銷售率是來自在漫長的潛銷期，甚至包括超潛銷期來達成的，再搭個開案前幾戶的優惠價，創造熱銷的假象一點都不難。

第二是價格判斷的問題，民眾容易錯認相關的銷售價格，是開案時的成交價格，事實上許多簽約價都是在早鳥價、超早鳥價完成的，整個市場行情會比判斷的稍低一些。

章定煊說，對許多不瞭解的購屋者而言，看到開案熱銷衝進去的，就成為拉高出貨的犧牲者。當然，在此案拉彼案、後期拉前期的情況下，建商真的造市成功，這些後期進入的購屋者反而有賺也不一定。

捷運環狀線第一階段通車在即，鄉林不動產表示，環狀線通車後，新北市與台北市的交通連結越來越便利，新北平均房價只有台北市的一半，比價效應下，將吸引更多台北市民選擇跨區到新北市購屋。

鄉林集團董事長賴正鎰表示，第一階段通車段的起點為新店大坪林站，終點至新北產業園區站，沿線新店、中和、板橋、新莊等四區都是移居熱區，房市都會明顯受惠。

鄉林不動產研究室表示，台北市因房價高生活大不易，近年人口明顯外移，今年前10個月淨移出人口數逼近2.5萬人，更創下18年來新高，資料顯示從北市外移的人口，主要轉往新北市、桃園市，今年由台北市遷到新北市人口數已達4.8萬人次。

台北人往新北走，房價是一大主因。根據金聯中心購置住宅貸款統計資訊，最近一年，台北市電梯大樓住宅平均每戶鑑價約2,773萬元，核貸授信金額為1,811萬元，比新北市電梯大樓住宅平均鑑價1,330萬元、核貸授信915萬元高出一倍。

另一原因是不斷擴大的捷運網路。由於通勤方便，許多台北人在北市工作，但選擇居住新北，用時間換取房價及居住空間。

鄉林不動產表示，環狀線串聯多條捷運，通車後勢必帶動更大外移效應，捷運沿線周邊的新建案成了購屋者的優先選擇。

其中，新店大坪林站未來可轉松山新店線、景安站可轉中和蘆洲線、板橋站可轉板南線與高鐵台鐵、新莊頭前庄站可轉中和蘆洲線、新北產業園區站可轉機場捷運線，這五站在交通便利性大提升下，房價將穩定上揚。

鄉林建設協理劉安康表示，新莊副都心鄰近新北產業園區站，近年新北市政府積極打造新莊副都心成為下一個信義計劃區，包括台灣電影文化園區、AU捷運商城、國際創新園區等多項重大建設，都將在明年陸續完工，後勢最為看好。

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2019-12-04 14:12

大台北華城豪墅成買賣熱點，近1年竟出現3筆巨額實價。圖為大台北華城地區之華固華城。（資料照）

〔記者徐義平／台北報導〕大台北華城豪墅成買賣熱點，近1年竟出現3筆巨額實價，光一個「七天四季」豪墅社區一年便累積揭露逾40億元的實價資訊，根據最新實價揭露，8月外資也以4.2億元掃進7幢大台北華城豪墅，為近1年來第3筆總金額4億元起的巨額掃豪墅的實價。

根據內政部實價網最新揭露資訊，8月，一口氣揭露新北市新店區禾豐七路上7幢豪墅實價為4.2億元，均為地上三層、地下二層建物，總坪數約846.72坪（包括14個車位），買家為英屬維京群島商領標有限公司。

回顧過去一年該社區的實價揭露資訊，1月揭露該社區單宗總價20.5億餘元的實價資訊，買賣資訊為26幢豪墅，地坪合計近3723坪、建坪合計近4452坪，平均單幢要價近8000萬元。

7月，同樣是一口氣26幢豪墅一次買賣，總價近16.63億元，地坪合計約2853坪、建坪近3583坪，平均每幢近6400萬元。8月又揭露外資買豪墅實價，房地產業者表示，該社區可能是近年大台北華城交易總額與幢數較頻繁的豪墅。

據了解，該豪墅建案在2009年時曾傳出由擁有港商背景的恆豐地產集團與承磐建設合作，是近幾年港資在大台北華城推出的豪墅案。

該社區基地面積廣達2.2萬坪，共興建100幢獨棟豪墅，建坪規劃140、180及250坪三類型，訴求景觀佳，更規劃高級會館，該豪墅陸續在2016至2018年分批完工。

根據地籍資料，對照三筆實價的買家與賣家背景，其中部分關鍵因素與台塑「小王子」王文堯名下的泰源投資、泰特科技設立公司的所在地有關聯，而且王文堯本人在去年8月以及今年1月合計以近3.6億元買下該社區3幢豪墅。

關鍵字：豪宅﹑實價登錄﹑和平大苑﹑敦南寓邸﹑西華富邦﹑成交

原文網址: 舊報社改建豪宅殺出擄獲富人心　今年賣最好5大豪宅出爐 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1594160#ixzz677ImOPyi
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