不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

2018年再寫豪宅新交易，穩坐豪宅王的「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」，除了頂級豪宅規劃，更享有大安森林公園第一排的公園景觀。不過，台北市超過20公頃、同樣享有公園景觀的還有中正紀念堂、圓山公園及青年公園等，不過平均房價高低價差，一坪居然高達100萬元。

公園綠地一向是居住生活重要機能，周遭住宅也具一定抗跌性。以去年豪宅成交新高價來看，「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」每坪落在299萬元，其坐擁大安森林公園的無敵視野，吸引不少高資產族出手。

統計去年大安森林公園周邊房價發現，每坪成交價來到146.8萬元，相較2017年的131.6萬元上漲逾一成，更較2016年價格成長四成，仿佛不受房市盤整影響。

不過，同樣位於台北市超過20公頃大型公園，包括中正紀念堂、圓山公園、青年公園等，這些周邊平均房價卻遠不及這樣的行情，統計資料顯示，去年中正紀念堂周邊單價成交在85.8萬元，圓山公園則落在每坪55.2萬元，青年公園則是每坪46.8萬元。也就是說，大安森林公園與青年公園相較，雖然地段有異，但單坪差價高達100萬元。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，巨幅落差結果並不意外，豪宅聚集的大安森林公園周邊，加上去年還有「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」、「勤美璞真」、「安峰」等200萬俱樂部成員助攻，不僅重拾豪宅聚落的地位，該區域抗跌性強，也都讓大安森林公園金字招牌威力不減。

相對之下，佔地達24.4公頃的青年公園，平均房價僅大安森林公園的四分之一。師陳炳辰表示，青年公園除了綠地外，設施還有游泳池、棒球場、網球場、高爾夫球場等，卻因所屬南萬華，乃台北市房價偏低區塊，鄰近社區老舊，環境稍嫌複雜，近三年房價起伏不大，都在四字頭。

陳炳辰說，南萬華當地目前以萬大路的新華廈有逼近六字頭的實力，其餘能站上五字頭已屬不錯表現，像是萬青街上的青年皇家，或是中華路二段門牌。

而儘管萬大線年底有望運行，但由於捷運行情多在開通前幾年便會開始發酵，且捷運房市效應也已不若從前，房市回溫又尚緩，青年公園區塊房價後勢仍會是台北市難得的親民地段。

台中第一條捷運通車在即，捷運周邊成為房市激戰熱區。其中位於捷運終點的G17站，由於坐擁捷運、高鐵及台鐵三鐵共構，加上台74線、國道及省道匯聚，可說是通勤族的天堂，也成為中台灣最具份量的交通站點。

市調指出，G17站周邊也不乏大型商務會館中心進駐，更吸引品牌建商如精銳、龍寶、興富發、登揚等陸續進場推案，今年上半年高鐵特區推案量就超過200億元。

由於都市發展持續向外擴張，交通議題成為今年台中房市最熱門話題。高鐵特區南來北往的特性也吸引不少大型婚宴、商務會館、商辦等陸續進駐。

預計今年5月開幕試營運的野好森林，就規劃近5,600坪的休閒產業園區，ATT集團也砸下百億元將開發大型購物商場，而易牙居餐飲集團更斥資6億元打造「臻愛花園飯店」，預計今年完工營運，可同時容納400桌宴席。

政府積極推動危險及老舊建築重建，新北市捷運新埔站旁35棟屋齡50年的聯棟老舊公寓，基地面積約941坪，2017年申請通過成為全台危老重建條例首例，銀行團聯貸23日完成11.5億元簽約儀式，期盼拋磚引玉，鼓勵更多民間危老重建案。

簽約儀式由唐璽建設公司董事長董景翔和銀行團代表台中銀行總經理賈德威簽訂及交換合約，立委羅致政、新北市議員葉元之、陳科名及多位地方人士則受邀到場觀禮。

董景翔表示，本案送件過程中，新北市政府快速簡化審核程序，取得危老條例最高40％容積獎勵，成為全國核准的首例，透過更新改建，汰換老舊、危險的建築物，將可深化、塑造地域環境與景觀，提升生活居住品質。

董景翔說，本案距離捷運新埔站100公尺，環狀線300公尺，周邊毗鄰新埔市場、中山公園、新北市藝文中心、江翠國中及莒光國小等，休閒活動與購物便利，生活機能極佳，重建後將能帶動本區房價，充份發揮增值效益。

新北市府 審核快速簡化

賈德威指出，在政府全力推動危老都更的政策支持，銀行全力協助建商的資金需求，這次唐璽建設危老都更案地點優異，距銀行團參與踴躍，對響應政府危老重建政策極具信心。

重建後將帶動新埔房價

賈德威也強調，這次的計畫案對所有銀行業來說，是今後重點發展的金融項目，也希望藉由這個建案的開始，給所有的金融業做為學習的指標。

本案基地坐落於捷運新埔站三號出口後方，原有35棟公寓2至5層樓公寓，基地面積941坪，過去曾評估採簡易都更或其他模式，直到中央推出危老條例，2017年整合獲全部所有權人同意，完工後為地上25層、地下4層鋼骨大樓，總計240戶，工程預計今年7月動工，3年後完工。

根據內政部營建署統計，截至今年1月，六都申請危老都更件數共124件、核准64件，其中新北市申請件數35件、核准28件，核准速度最快。

(中國時報)

記者陳韋帆／台北報導

對於近日店面空租問題紛紛擾擾，景文物業管理機構董事長郭紀子對於店面另有見解。郭紀子表示，店面與辦公大樓、商場百貨等都是屬於「商用不動產」，是房地產形式的資本，與「利潤」難以切割，同時以六大項目分析，其中，他提供一項「抽成模式」可供房東、房客參考，或許可為空租問題帶來新氣象。

一、 店面屬於商用不動產非住宅

店面與辦公大樓、商場百貨、旅館、廠辦大樓等等，都屬於商用不動產類型，而商用不動產與住宅不同，最重要特徵就是具有收益能力的不動產（income producing property），商業不動產的本質是一種以房地產實物形式存在的資本，人們圍繞著商業不動產展開的一切活動都和「利潤」有關

二、 商業物業與住宅價值區隔

作為住宅部分的底層，是價值較低的居住物業；而作為商業物業，底層恰恰是最有商業價值的部分。其買賣價格往往是上部住宅的倍數，有的黃金地段甚至達到十倍左右，租金當然也受到買賣價格的左右。

三、 客流量決定商業價值

傳統物業的「級差地租」理論，一定程度上決定了區位因素在房地產規劃與開發上屬於核心因素，而商用不動產的商業價值需要通過穩定的客流量來體現，客流量的直接決定因素就是區位因素。

區位因素是商用不動產獲得充分價值的重要源泉。台北東區人流路線與客流量，隨著都市發展變化，新商圈崛起、舊商圈沒落，出現老店退租現象並不奇怪。都市不同區域榮景的起起落落，與都市計劃的變遷關係密切。

四、 租金高低如何訂？

店面租金估計應考慮該不動產本身特性、區位經濟因素、總體經濟環境、使用目的、契約內容、租期長短、稅費負擔、週遭租金水準、物業管理方式以及租賃契約中特殊約定（如單方面停止契約之權利）等等相關因素。

五、 房東與房客轉抽成模式

收益型不動產價值主要是由其長期穩定收益所組成，而店面也不例外，在眾多租賃方式中，抽成租金（屋主不參與承租商的經營活動）帶來相當多的好處。對於屋主與承租商，共擔風險、共享利潤，不失為一個聯繫屋主和承租商之間的優良工具。

如此一來，屋主不至於被污名為黑心房東，也對於實體經濟的發展有所幫助。固定租金對於承租商所帶來的風險大於抽成租金，承租商不同的營運狀態，營業額以及獲利情形不同，應有其所適合之抽成率。

六、 針對投資店面小建議

對許多投資者而言，店面是很好的投資標的，但是因為產品的差異性頗大，投資者需要針對市場現況、法令規定、稅務、投資風險等等進行多方考量，並依據商用不動產的特質，找出最合適的投資方式與產品，得以保有穩定的收益與最佳的增值空間。

▼商用不動產的差異性比較看其特徵（以住宅為例）。（資料提供／郭紀子　製圖／陳韋帆）

原文網址: 擺脫「黑心房東」罵名創雙贏　店面空租轉抽成制 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1384274#ixzz5gGJF2og6 
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房價回修後，不少人重返台北市中心買屋。房仲調查，市中心三行政區有三條平價便宜街道，房價比行政區均價一坪便宜22萬元以上，如果預算有限，不妨考慮。

在大安區部分，平價路段位於臥龍街，路段平均房價每坪62.5萬元，與大安區平均房價84.5萬元相比，價差達22萬元。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，臥龍街周邊採買機能佳，近捷運麟光站，屬於鬧中取靜的路段，不過部分住宅面對福地、鄰近殯葬相關產業，若不避諱這樣的殯葬概念宅，可用相對便宜住進有天龍區之稱的大安區。

中正區的便宜路段在中華路二段，平均房價每坪51.7萬元，與中正區平均房價76.2萬元相比，每坪價差高達24.5萬元。

謝志傑表示，中華路二段一帶有國中小、南機場夜市、青年公園，周邊物件多以屋齡40年以上的公寓及35~40年的華廈為主，市容稍嫌老舊，但生活機能完整。

信義區的便宜路段在吳興街，平均房價每坪約50萬元，與信義區均價72.2萬元相比，價差22.2萬元。吳興街有北醫商圈，採買機能便捷，往信義計畫區生活圈也十分方便，不過吳興街巷道較窄，行車出入或有停車需求較需注意。

 

新北市昨（20）舉辦「危老重建案─中和區安平段」動土典禮，兩棟屋齡65年以上、面積不到118坪的加強磚造老舊一層建築物，透過「危老重建」方式辦理重建。新北市表示，未來新建築物將增加耐震結構安全，保障居住機能。

中和區安平段危老重建案，位於捷運永安市場站周邊的宜安路巷內，原有房屋屋齡已超過65年，老舊且居住機能已不符需求。因基地面積不到400平方公尺（約118坪），難以適用都更條例申請最小面積規定，遲遲無法推動更新。

新北市都更處說明，該申請人於2017年底得知新北市已陸續核准危老重建案例後，去年開始申請相關適用證明。僅花費半年時間就完成申請計畫書的審查，並取得建築執照。

新北市並表示，危老條例上路至今不到兩年的短短時間，新北市危老重建核准案量已達30案，核准建築執照達12案，8案正辦理拆除動工中，為全國核准案量最多且推動效率最高的縣市。

另外，新北市都市更新處特別提醒民眾，危老條例提供「施行起三年內」申請之重建計畫，給予10％容積的時程獎勵。有關危老重建相關資訊、申請注意事項、範本、檢核表及已核准的案件相關資料，皆已置於新北市都更處網站首頁「危老重建計畫」宣導專區。

 

 

 

 

據最新統計資料顯示，台北市「E.A.T時尚館」、「戀戀台大」、「潤泰京采」、「文心移動光城」、「敦南捷境」等5大捷運指標宅，最新成交價與歷史高點普遍多有1至2成的差距，顯示出5大指標捷運宅在房市修正下，價格也有所影響。

位於永春站的「E.A.T時尚館」，歷史交易中最高每坪單價達151.6萬元，為單價最高之捷運宅；其次為位於公館站的「戀戀台大」，最高每坪單價為134.6萬元。另外內湖站「潤泰京采」最高每坪96.8萬元、港墘站「文心移動光城」每坪95.8萬元。

過往被視為房價保值性最高的捷運宅，近年隨著房市下滑，房價也有所影響。觀察台北市捷運聯開宅房價，永春站「E.A.T時尚館」在2015年12月時最高每坪單價成交達151.6萬元，但最新實價登錄行情每坪僅111萬元，跌幅約26.8%，也成為跌幅最大的捷運聯開宅。

日本在台網紅批評台灣房價是病態，並稱投資客買房是占領。國內銷售日本房屋的房仲認為，台日之間買房的制度和成本不同，端看個人買房的用途、房屋位置、並研判經濟前景。

日本網紅認為台灣房價是病態，隨便一戶都要至少新台幣千萬元起跳，辛苦工作30年仍買不起一間房。日本的房價較合理，一間理想的房子只要日幣1500萬元至2000萬元(約新台幣約500萬元)；台灣的合理房價約為新台幣200萬元至400萬元，貴一點約500萬元至600萬元。

台灣房屋日本分公司經理潘怡琪表示，不論在日本或台灣買房，端看買房的用途、房屋位置，同時研判經濟前景好壞以決定未來房屋價值升或貶。從當年東京申請舉辦奧運成功後，加上日幣貶值，東京不動產價格近年不斷上漲，投報率相對變差；但房價比東京便宜的大阪市區近年房價補漲，目前房價約東京的7成，投報率相對東京較佳。

潘怡琪指出，東京市中心區新屋每坪約新台幣150萬元到180萬元，10年中古屋約每坪120萬元；大阪市中心新屋每坪約120萬元到130萬元，10年中古屋約每坪90萬元到百萬元。

日本信義表示，在日本買房「計算的面積」是專有面積，並不包括陽台、走廊、大廳、停車位等公設，但在台灣買房，公共設施都要計算在面積內；在「仲介服務費方面」，日本中古屋的買賣雙方都要付3%外加日幣6萬元，預售屋或新成屋，買方不用付仲介費，但在台灣買賣中古屋的仲介費為賣方4%，買方1%到2%。

在「新屋交屋方面」，日本新屋交屋時已附贈衣櫥、各式收納櫃等基本裝修，新成屋則大都為精裝修屋；但是台灣的新屋交屋，由屋主自己找人裝潢。在「管理費方面」，日本買房後每月要交管理費及修繕積立金，並根據建築物的老舊調整修繕積立金的額度；在台灣僅每個月繳交管理費即可。

若是要將房屋出租，日本房東可收禮金和續約費，房客承租時則要提供連帶保證人；在台灣房東不收禮金和續約費，房客也不用附連帶保證人。

日本信義指出，以東京買房為例，購入時的一次性稅費約占成交價的2%到3%，加上仲介服務手續費，另加每年需支付的固定稅負，均會直接影響投資報酬率，事前必須仔細評估投資成本。

另外，日本每年2、3月申報綜合所得稅，客戶需將租金收入列入所得；5、6月申報不動產持有稅費包括固定資產稅、都市計畫稅等；此外，為抑制短期炒作，日本政府規定購屋後5年內出售需繳交30%讓渡所得稅，持有5年以上稅率減半，這些都是有意在日本買房者須注意制度的不同。

高雄「發大財」的願景出現新動能，市府都發局盤點出3800公頃產業發展腹地，由高雄市長韓國瑜領軍成立「招商引資小組」，媒合產業投資，期待掀起到高雄投資的風潮。

高市都發局秘書室主任洪秀芬說，韓市長上任後，全國聚焦高雄，人潮、金流及產業投資湧入，為達成「貨出去、人進來、高雄發大財」的目標，都發局盤點各級產業發展需求，整備三級產業腹地，同時創造觀光發展有利環境，更力邀青年，以創意活力改變城市。

具體內容包括盤點50處約3,000公頃一二三級產業腹地，及25處800公頃儲備中土地，將由市長領軍成立「招商引資小組」媒合產業投資。

另高雄打造全臺最夯軍事觀光聖地，金馬賓館活化變身當代藝術中心，串連哈瑪星登山街歷史場域、 西子灣防空洞及高雄舊港區。

信義房屋統計桃園近四年購屋情況，整體首購占比高達54%，等於每兩人購屋就有一人是第一次買房子，其中平鎮區首購占比60%最多，其次為蘆竹，占比56%，中壢55%排名第三。

信義房屋分析，桃園因房價便宜、就業機會多，吸引大批人口移入桃園，近六年淨遷入高達13.7萬人，就業人數增加6.7%，均為六都之冠，由於移入人口以年輕人居多，首購占比因此高居五成以上。

至於平鎮、蘆竹、中壢區最獲首購族青睞，主要是三區學區優質、交通便利、房價親民。

以平鎮來說，信義房屋平鎮店專員宋律吾表示，平鎮有一所大學，20幾所國中小，四所高中，其中公立東興、中壢、平鎮國中及文化、信義、興國國小都十分知名，少子化下，南勢國小卻逆勢增班，也可見就業人口增加，家長重視學區情況。

另外，私立復旦中學因升學率高也吸引不少父母將孩子送往就讀。

除了學區優勢，宋律吾表示，平鎮臨近中壢，又在新屋交流道旁，房價親民，特別是南勢重劃區，內有大型量販店及國民運動中心，機能完善，屋齡五年內大樓每坪單價15萬元上下，不少內壢工業區、平鎮工業區的首購族喜歡到此購屋。

除了工業區，機場也為桃園帶來不少工作機會，蘆竹和中壢因為地緣關係，機場工作者偏好在此區購屋。信義房屋大竹店店長梁志名表示，蘆竹離交流道近，不少空服員、機師、地勤人員、貨運業者來此購屋，首購預算在1,000萬內，即可買標準三房大樓或小坪數透天厝。

中壢以火車站為核心，內壢交流道下來後，一邊是工業區一邊即是住宅區，更有機場捷運可直達台北火車站，要搭高鐵亦不遠，吸納機場工作者及工業區員工到在此購屋。

信義房屋中壢忠福店長黃范銘表示，中壢房屋屋齡新，約五到十年內，2、3房總價落在600~900萬間，租金為1、2萬元，若以購入600萬的房屋來說，租金其實和貸款差不多，讓中壢成不少首購客戶的首選。

 

延宕約兩年的環狀線第一階段，可望在今年底通車，沿線站點房價多打回原形，部分回漲。統計環狀線14個站點2018年房價表現，與兩年前、2016年相較有五站回漲，九站持續下修盤整。其中，以景平站漲4.3%漲最多，其餘包括中原橋和華中橋和景安幅度1.5~3.2%；而板橋則跌最深，均價從47.7跌至41萬，跌幅達13.7%。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，隨著捷運網絡逐漸完整，捷運的利多效益趨緩，而環狀線通車時程延宕約兩年，加上目前房市轉向，周邊房跌多漲少，尤其是原本就有捷運經過的站點，新北產業園區、板橋和大坪林站難受到通車效應帶動，房價仍持續修正。

台灣房屋板橋特區遠百特許加盟店店東賴玉枝表示，板橋站發展最早，不僅交通上有五鐵共構，特區周邊百貨商城豪宅林立，還有都更題材，多頭時期漲勢不斷，但環狀線一直延宕通車，而且又是高架的規劃，因此周遭的房市並無太多加分作用，且這兩年房價持續修正盤整，導致降價才能換成交，單價持續盤整。

環狀線14站中，以中和地區，包括中原到景平等五站點，有略為回溫的趨勢。張旭嵐指出，環狀線第一階段通車，對於新莊中和新店三區的交通最有助益，未來可串聯新店遠東工業區、中和遠東工業區，和新北產業園區，對於相關產業的就業者而言，購屋區域和交通工具上都多一項選擇。

而通車站點居中的中和，左右逢源，且自住環境優質，機能最成熟，人口居住穩定，剛性需求支撐，在交通利多下，買氣優先回穩。

尤其雙捷運站對於乘客轉乘的交通便利性大幅提高，但由於現行站點的房價已經不低，加上近年房價盤整，通車行情有限，若周邊商業發展和生活機能成熟，或大型企業進駐，綜合利多區域將有機會優先拉回買盤。

台灣的有錢人最愛在哪裡置產呢？北市大安區以52筆億元宅交易件數在去年奪冠，主因是指標性豪宅的交易量上升。台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，這些買豪宅的客戶，都是現金交易，沒有貸款，顯示屋主深厚的實力。

大安區豪宅敦南寓邸，2018年12月再成交兩戶，分別是3樓總價1億7336萬，25樓2億1260萬，拆算車位後單價分別落在118.9和149.4萬，25樓交易，寫下最高單價紀錄，而全年總交易戶數已累積15筆，穩居2018年大安區豪宅交易王寶座，年度總銷累計達28.1億。

張旭嵐表示，大安區過往一直都是高資產族的豪宅首選區，不過因素地有限，新豪宅供給趨少，加上信義計畫區和大直新興豪宅紛紛推案，2014至2017年豪宅交易熱區移轉至中山區，而今年包括敦南寓邸，以及和平大苑等大安區指標豪宅交易升溫，讓大安區2018年以52筆億元宅交易件數，重回豪宅交易熱區寶座。

張旭嵐指出，敦南寓邸2016年底完工，屋齡僅兩年，因位於大安區靜巷，鬧中取靜，頗受名人青睞，目前僅接露20筆，其中15筆都集中在2018年。不過論及全年單一豪宅交易筆數，還是以位於中山區的西華富邦，以全年19筆居冠。

特別的是，同在12月交易的敦南寓邸25樓戶總價2.1億，以及和平大苑36樓總價4.7億，都現金交易，沒有貸款，顯示屋主實力，現金滿滿。

張旭嵐分析，中美貿易戰後，不僅台商資金陸續回流，錢進豪宅或廠房，近期亦不少現金買房案例，不乏是企業盈餘節稅，或暫時沒有其他投資理財標的，在資產配置考量下，搬現金向建商購屋對於滿手現金的富豪來說，也是一種投資策略。

實價登錄以來，台北市單價最高的小豪宅社區是「仁愛A+」，2013年創下最單價166萬元紀錄，但2018年7月才完工交屋的大安區新案「Park 259」不容小覷，2017年預售時每坪161.2萬元、2018年也有155.8萬元紀錄，堪稱近兩年小豪宅新秀。不過業者認為，現下的房市回溫緩慢，小豪宅出租收益備受考驗。

「PARK 259」是以16至27坪為主的小坪數套房，並提供一條龍服務，導入新美齊物管，提供24小時飯店式物業管理，且當時以飯店等級物業代管為號召，打出每戶每月租金價格可望上看8.8萬一12萬元，換算投報率可達4%，吸引投資買盤關注。

不過，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，目前該案揭露行情在130萬至160萬元，以小豪宅來說算是金字塔頂端，雖曾傳出每戶月租金在8.8萬至12萬元，但恐有行無市；以實價揭露該區域套房產品租金，每月最高價落在6萬元已屬天價，得再多付一倍的租金享受所謂的代管服務，考驗市場是否埋單。

住展雜誌企研室經理何世昌指出，目前實價登錄有些物件交易會有未完整揭露背後資訊情況，造成價格大漲的錯覺。

看好中南部地區房市交易量持續升溫，且為提供消費者舒適便利採購傢俱空間，中南部地區門市面積、租金等相較北部地區更具優勢，詩肯（6195）表示，展店重心則以南向深耕，對集團展店、移轉門市等創造更為有利的發展條件，帶動集團於台灣傢俱市占率持續壯大，有望挹注集團營運優於整體產業表現。
 
詩肯1月營收2.02億元，受惠傢俱產業傳統旺季，以及台灣房市交易量於九合一選舉完後已逐步回溫，帶動傢俱汰換需求熱絡，挹注1月營收表現較上月成長40.41%。
 
詩肯表示，近年為擴大消費客群向下滲透延伸至25歲年輕族群，積極提升主打北歐平價時尚皮沙發的「詩肯居家」品牌市佔率，並同步針對旗下「詩肯柚木」與「詩肯居家」等品牌產品研發設計、行銷推廣等面向啟動「年輕化」策略，雖然在品牌產品風格、門市人員專業培訓及強化社群媒體、異業合作等多元行銷轉型，使得短期營收表現較去年同期減少，但觀察「詩肯居家」品牌目前總店數已達35家，整體營收比重提升至22.73%水準，整體策略效益已逐步顯現。
 
根據根據六都地政局公布最新1月建物移轉件數統計，合計達1.98萬件，較上月成長10.1%，其中，台南、高雄地區建物移轉件數皆明顯優於整體表現分別達20.3%、27.4%，詩肯主管指出，目前集團總門市數量達122家，今年展店策略仍保持雙位數成長目標不變，持續採取移轉門市策略以優化品牌門市結構。
 
展望2019年第1季，詩肯主管表示，將透過多品牌、多產品與多元行銷整合等三箭齊發策略，創造集團未來營運保持良好成長動能，也強化Facebook、LINE等社群媒體行銷推廣及異業合作機會，如自去年底與全家（5903）合作推出會員集點加價購行銷活動，與蘋果日報合作蘋果詩肯月導客專案，透過異業結盟方式凸顯詩肯集團知名的品牌力優勢，以期創造新一波銷售成長動能。（林海／台北報導）

 

台北東區最具指標的三角窗店面要換房客了！已承租十二年的雄獅旅遊將退租知名房地產投資大戶劉媽媽位於東區的店面，但雄獅未離開東區，而是搬到隔壁租下整棟更大間店面，除了旅行社業務，還要跨足醫美，串聯旅行產業上中下游一條龍的服務。

據了解，雄獅忠孝旗艦門市與劉媽媽的租約到今年三月底結束，未來將遷移到忠孝東路四段原歐米茄名錶的店面，而且一口氣將承租一到三樓一百五十坪的面積以及整幅外牆廣告，值此東區店面一片蕭條之際，雄獅旅大手筆遊逆勢操作的手法再度引以市場注意。

事實上，雄獅自二○○七年以每月一百萬元租金租下東區SOGO百貨商圈忠孝東路、復興南路口的三角窗經營起「店面式」服務，就顛覆傳統旅行社經營多半以集中辦公空間的「樓面式」模式，當時不但首創二十四小時不打烊的實體通路服務，門市服務人員也比照空服員服裝走高雅路線，替雄獅旅遊品牌形象大大加分。

雖然，雄獅忠孝旗艦門市廣告效益強，但室內空間僅十九坪，騎樓比室內面積還大，隨著雄獅近年業務不斷擴編也深感空間不敷使用，因而在新年開春之際決定搬家，據傳一到三樓每月租金二百萬元，再加外牆廣告每月二百萬元，每月租金高達四百萬元。

據透露，未來雄獅在新的忠孝旗艦門市也將跨足醫美服務，頗有看好旅遊產業所帶動的健檢醫美商機，這也是繼去年雄獅切入生活餐業開設自營餐廳「gonna共樂遊」後，另一新服務項目。

而雄獅旅遊的新房東翁素蕙也是一號東區傳奇人物，目前擔任禮客Outlet董事長的她，曾是東區知名房仲巨東房屋超級業務員，對房地產業並不陌生，十五年前，她整合忠孝東路四段三十號該棟商辦的數十位地主，將複雜的土地爭議處理完成，一舉拿下整棟大樓所有權，曾在東區蔚為佳話，之後樓下一直租給歐米茄名錶，樓上經營醫美君綺診所，在去年歐米茄退租後，又順利找到新房客雄獅旅遊，顯見只要有創新的經營模式，東區的好店面依然不孤單。

※本文由《今周刊》授權刊載，未經同意禁止轉載。

【特別企劃】城市交通建設、大型商場進駐往往被視為區域人口發展指標，提升區域房市重要因素。「74號道串連國道4號工程」開工及「Costco北屯台中二店」落址後，讓「北屯機廠段」成為全台中最受關注重劃區，加上街廓完整、雙萬坪公園綠地豐沛、捷運站體陸續拆架，已吸引許多首購及換屋族群鎖定。

Costco好市多示意圖

許多人 看好「Costco北屯台中二店」未來商圈的磁吸效應，加上G0、G3雙捷運站、雙74、及特定商業區等利多，帶動區域迅速發展，商業行為、就業人口也會大量湧進並定居，不論是自住還是置產都合宜。

區域空拍合成示意圖

捷運300米、走路Costco、靜謐公園宅， 
住進【昂峰謙若樹】，年輕買房一次到位！

松竹北屯商圈，大買家、特力屋、寶雅、一點利市場等，日常之便通通滿足，便捷不言而喻；鄰近「捷運綠線 - G3舊社站」僅300米距離，是享有捷運便利，卻沒有噪音的舒適居住距離，輕鬆走路到站，到站即是返家。 

在1538坪基地中取近1000坪面積規劃豐富植栽、戶外休憩、樂活步道等綠意場域，讓社區就是一座大公園，並結合現代風格各式公設，「樂活廚房」、「嘻遊館」、「樂遊坪」等全齡皆合適的公領域享受；私領域靜謐家居，從客廳到餐廳，寬闊尺度讓場域活絡運用，孝親或書房等3房格局多樣化使用，滿足全家人生活起居。 

捷運、公園、好市多通通擁有，誰說買房不能一次到位，【昂峰謙若樹】挺您年輕成家圓夢，「798萬起」3房＋車位輕鬆入主！ 

3D外觀日景示意圖，實際依現場施工為主。

書香閣示意圖，實際依現場施工為主，擺設飾品等不列入點交項目。

樂活廚房示意圖，實際依現場施工為主，擺設飾品等不列入點交項目。

「昂峰謙若樹」基本資料 
投資興建：昂峰建設 
基地面積：1538坪 
樓層規劃：12F/B3F 
房型規劃：2~3房 
戶數：253戶 
公設比：32.98% 
接待中心：台中市崇德路、大連路 
洽詢電話：04-2242-8555 

台灣最大連鎖傢俱品牌詩肯 (6195)1 月營收 2.02 億元，受惠傢俱產業傳統旺季，以及台灣房市交易量於九合一選舉完後已逐步回溫，帶動傢俱汰換需求熱絡，挹注 1 月營收表現較上月成長 40.41%。詩肯表示，近年為擴大消費客群向下滲透延伸至 25 歲年輕族群，積極提升主打北歐平價時尚皮沙發的「詩肯居家」品牌市場占有率，目前「詩肯居家」品牌目前總店數已達 35 家，整體營收比重提升至 22.73% 水準，整體策略效益已逐步顯現。

根據六都地政局公布最新 1 月建物移轉件數統計，合計達 1.98 萬件，較上月成長 10.1%，其中，台南、高雄地區建物移轉件數皆明顯優於整體表現分別達 20.3%、27.4%。詩肯指出，目前集團總門市數量達 122 家，今年展店策略仍保持雙位數成長目標不變，持續採取移轉門市策略以優化品牌門市結構。

此外，看好中南部地區房市交易量持續升溫，且為提供消費者舒適便利採購傢俱空間，中南部地區門市面積、租金等相較北部地區更具優勢，展店重心則以南向深耕，對集團展店、移轉門市等創造更為有利的發展條件，帶動集團於台灣傢俱市占率持續壯大，有望挹注營運優於整體產業表現。

展望 2019 年第一季，詩肯將透過多品牌、多產品與多元行銷整合等三箭齊發策略，創造集團未來營運保持良好成長動能。為鎖定消費者對既有傢俱擴充的需求，預計於第一季陸續推出柚木腳凳、畸零空間收納、高頭枕等產品，此外，強化社群媒體行銷推廣及異業合作機會，以期創造新一波銷售成長動能。

房市恭喜發財！今年春節連假老天給了9天的好天氣，也激發岀各地房市建案不錯的銷售成績，包括華固、遠雄、鄉林等知名建商都有上億至10億元的新成屋、預售屋銷售量，至於歷年來都會在春節連假大力促銷建案銷售的代銷公司，例如海悅、甲山林、新聯陽等公司今年也不例外、卯足全力衝岀高於去年2成以上的來客人數及銷售成績。


▲春節期間各地新成屋、預售屋建案紛紛傳岀銷售佳績。

 「春節期間的賞屋成交率比平時還高！」房市業者分析，每年春節期間前來看屋的來客族群，一定是以「攜家帶眷」、「二代或三代同堂」的家庭成員為主，單槍匹馬來看屋的人比較少。雖然這些人數眾多的看屋者有一些是純粹來湊熱鬧、拿贈品的客人，但是也有不少的來客比例是衝著年節賣屋釋岀更優惠的價格而來，還可以趁著全家人都在現場的機會，進一步取得購屋、選屋等共識。

 歸納春節期間相對熱賣的房屋建案，以低總價、低單價、低公設以及高讓利高的「三低、一高」產品為主流。其中，低總價的產品普遍以二至三房、32坪以下的房型最為熱賣，總價在700萬～900萬元左右的大樓產品佔最大宗；中南部透天的建案則是總價在1,000萬元上下的產品最受民眾喜愛，新成屋及預售屋建案都各自擁有一片天。


▲重劃區建案的房價比蛋黃區便宜不少，頗受首購族的青睞。

 然而，越接近房市蛋黃區，房屋的每坪單價就越昂貴，民眾想買到都會區總價1,000萬元的房屋建案似乎不太容易，因此位在房市蛋白區的建案才會有比較多符合「低單價」的購屋條件，尤其是街道規劃整齊、公共設施齊全的新興重劃區產品，就成為小家庭、年輕首購族購屋的首選標的。

 值得注意的是，現在的社區建案大多講求「居住即渡假」、「享受休閒人生」的特點，所以建案裡總是規劃了游泳池、健身房、圖書館等眾多的公共設施，好處是提升了居住生活品質、房屋的價值，但缺點是房子的公設比（虛坪）偏高，難以符合「小坪數有大空間」的要求，而且推岀這一類公共設施很豐富建案的建商，願意讓利給消費者的空間也可能比較小，民眾在岀價之前要有心理準備囉！


▲公共設施豐富的建案好處多多，但是讓利空間相對少一點。

 

實價資料顯示，北市大安區去年12月豪宅買氣旺，包括敦南寓邸、和平大苑、明日博都有交易，其中有兩戶沒貸款，都用現金，總價分別為2.1億、4.7億元，大安區也以全年合計52筆億元豪宅交易，重返豪宅交易第一名。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，一般人為沒錢苦惱，不少富人卻因為銀行普遍不歡迎大額存款，頭痛不已，由於國內暫時欠缺合適投資標的，手上現金滿滿的高資產族，乾脆全部用來買豪宅。

根據最新實價資料，大安區12月共有四戶億元豪宅交易，其中位於敦南街的敦南寓邸，12月賣出3樓及25樓共二戶，總價分別為1.73億、2.12億元，25樓每坪約149萬元，寫下社區單價新高。

敦南寓邸屋齡約兩年，目前揭露20筆，其中15筆都集中在2018年，為去年大安區交易最熱豪宅。

和平大苑12月成交36樓，總價4.7億元，每坪214萬元，總價及單價創該社區次高。

明日博共售出兩戶，均為9樓戶，其中一戶總價達1.01億元，另一戶總價8542萬元。

張旭嵐表示，大安區過往一直都是高資產族的豪宅首選區，不過因素地有限，新豪宅供給趨少，加上信義計畫區和大直新興豪宅紛紛推案，2014至2017年豪宅交易熱區移轉至中山區，而今年包括敦南寓邸，以及和平大苑等大安區指標豪宅交易升溫，讓大安區重返豪宅交易最熱區。

台北市辦公大樓炙手可熱，南港辦公地標「砳建築」，以每坪1,900元租金、全棟23.5億元，鎖定新創事業、生技公司等新興產業為目標招手，對外分層招租或整棟求售。換算每建坪開價達70萬元，堪稱測試南港辦公大樓「身價」的指標。

南港被北市府定位為下一個黃金10年東區新門戶，2019年更把「南港車站東站BOT案」當作重點招商案之一，全案規畫公車轉運站體、商場、旅館、會議廳等，擬採地上權50年招商。此外，台壽已宣布要砸下368億，攜手日本三井集團合作開發南港Lalaport，預計今年開工。另台鐵也在1月開始公開評選「北市南港玉成段」都更實施者案；中華電信將在南港興建新機房及商業共構大樓，估計投資25.38億；而加工絲大廠宜進也與遠雄建設合作，將共同打造企業總部大樓。

由誠意開發投資興建的「砳建築」緊鄰南軟園區，為南港重陽路新地標，占地588坪，共有兩棟建築，大棟主建築為「鵝卵石」造型的辦公大樓，全案2017年完工。在全球知名Aedas事務所建築師溫子先打造下，「砳建築」大棟為單層面積195～240坪不等的弧型辦公室，建坪為2,751坪，小棟為256坪，像兩顆座落在基隆河畔的鵝卵石，因此取名「砳」，發音同「樂」，取其兩顆石頭互砥互礪的美聲之意。

取得代理權的住邦資產管理總經理劉陳傳表示，這棟大樓在國際間已赫赫有名，奪得「建築界奧斯卡」International Property Awards國際地產獎的2017年「最佳辦公室優勝」獎，並取得美國LEED綠建築金級認證。他表示，「砳建築」具地標功能，適合作為企業總部，因此先前陸續有Google、星宇航空創辦人張國煒等潛在買家青睞，但因總坪數不敷使用最後作罷。

劉陳傳表示，「砳建築」目標客層將以新創事業、生技業、科技業等為主。每坪租金開價1,800～1,900元，幾乎是信義計劃區的一半不到；若有全棟需求，售價約23.5億元。