不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

房仲統計台北十大熱門親民路段，北投溫泉路均價每坪39.5萬最低，其次為內湖康樂街41.2萬，文山興隆路三段43.6萬元。十大親民路段住宅，有八個均價低於每坪50萬元。

永慶房產業管部資深經理謝志傑表示，十大親民路段雖然距市中心大多有一段路程，但生活機能完善，交通、環境尚佳，想購入北市門牌，但預算有限的民眾，不妨趁此時房貸利率低、成數高進場，成為天龍國人。

永慶房屋根據實價資料，統計近一年北市中古屋交易量前30名熱門交易路段，再依單價高低，排出住宅單價最低前10名親民路段，最便宜為北投溫泉路，平均單價39.5萬元，也是全市唯一3字頭熱門交易路段。

謝志傑表示，溫泉路鄰近捷運新北投站，附近公園多、綠覆率高，周邊也有北投圖書館，北投市場、薇閣中學及三軍總醫院北投分院，CP值相當高，吸引許多退休族及想用親民價格入手北市門牌的民眾。

根據實價資料，溫泉路過去一年有不少套房、公寓以2字頭成交，有一間13坪套房，以288萬元交易，每坪僅22萬元。

排名第二親民的內湖康樂街，均價41.2萬，是東湖商圈交易最熱路段。康樂街去年以公寓交易最熱門，3字頭就可買到，雖然離內湖市區較遠，但康樂街沿路餐飲、商家、量販店林立，生活機能不錯。

排名第三的文山區興隆路三段，也以公寓為主力產品。興隆路三段上有萬芳捷運站、文山運動中心以及萬芳醫院，加上鄰近萬芳商圈，美食小吃、連鎖餐飲、市場量販，食衣住行一應具全，吸引許多小資購屋族購屋。

其他入榜十大熱門親民路段，包括萬大路、內湖路三段、辛亥路四段、興隆路二段、中華路二段、吳興街、康寧路三段，總計內湖區、文山區各有三個路段進榜，其次是萬華區入榜兩個路段。

謝志傑分析，內湖區有內湖科技園區坐落，近來企業總部、百貨商場相繼進駐，讓內湖擁有穩定成長的就業人口支撐房市，文山區雖然位處蛋白區，但區內有足夠醫療資源、文教機能，高綠覆率環境品質，以及濃厚人文氣息，吸引不少養生退休族購屋。

 

關鍵字：雙城街﹑中山區﹑中山北路﹑誠美地產﹑透天厝

▲南科F、G區本月開始協議價購的區段徵收，圖為開發模擬圖。（圖／台南市地政局提供）

記者陳建宇／台南報導

南科已經是南部的科技重鎮，因為廠商看好，規模也不斷擴大，而住宅的需求也愈來愈高，已開發的L、M區住宅申請建築面積已經超過7成，為了因應更高的住宅需求，F、G區本月也將展開區段徵收，若能順利在年底完成徵收並動工，預計2023年底可以完工。

科技部已著手南科三期擴建的規劃，為因應生活及服務性設施需求提升，台南市政府依南科特定區發展趨勢擇定開發區塊Ｆ、Ｇ，將採區段徵收方式開發，本月起將陸續辦理協議價購、區段徵收公聽會及區段徵收計畫報內政部核定、區段徵收公告、補償費發放及囑託登記等作業，預計於今年底前完成土地徵收作業。

台南市地政局區段徵收科科長方政添表示，F、G區的工程時間約3年，若能在今年底開工，預計2023年可以完工。

▲南科F、G區鄰近善化和新市，可提供不少住宅用地。（圖／台南市都發局提供）

南科F、G區位於善化及新市，開發區面積100.13公頃（約30萬2893坪），可無償取得約31.85公頃（約9萬6346坪）公共設施用地（包含公園、公園兼滯洪池、兒童遊樂場、綠地、污水處理廠用地、溝渠及道路等），住宅用地逾55公頃（約16萬6375坪），商業用地約9公頃（約2萬7225坪）。整體交通網路建置完成後，透過目加溜灣大道串連L、M區，F、G區至麻豆、善化與新市之市中心區，可快速到達鄰近大型醫療院所。

台南市地政局局長陳淑美表示，本區開發後可以促進土地整體開發利用，帶動地方均衡發展，完善的公共設施及居家環境品質提升等多重效益。而依據往年區段徵收經驗，預估可能高達9成土地所有權人決定申領抵價地。

而可提供作為建地的生活服務區則分為3種，其中使用分區為住二的土地建蔽率和容積率分別為50%和150%，住四為50%和180%，商用土地則為70%和280%，預期將可吸引不少建商購地推案。

受到新冠肺炎疫情影響，台中市政府住宅處指出，社會住宅承租戶最長可申請延後繳納4個月份租金，免除違約金。

社宅處指出，考量各產業因疫情產生的衝擊時間點不同，申請租金延後繳納月份可追溯至令年初，讓承租戶有充裕的財務運用彈性空間。

台中市目前已完工落成的社會住宅，包括「豐原安康一期」、「大里光正段一期」、「南屯精科樂活好宅」，3社宅總戶數為591戶，若加上4月底即將完工的「太平區育賢段一期」近900戶社會住宅。

住宅處指出，原本依雙方簽訂租賃契約規定，承租戶逾期未繳納，應按日計收違約金，嚴重時須依約搬離。

但疫情導致不少民衆資金調度困難，反映暫時無法如期繳納租金，市府特別辦理延後繳租方案，承租戶即日起可索取申請書，以郵寄或親送至住宅處受理。

住宅處也強調，社會住宅仍須考量財務自償性問題，紓困方案主要解決承租者燃眉之急。且保障遞補戶承租權益，若承租戶延後繳納租金期過後仍無法繳納租金者，仍將依契約規定解約，由遞補戶依序遞補。

上揚國際建團隊繼去年12月初以總價9.23億餘元，標得台糖公司台南東區崇德路2080坪精華地，將推出輕豪宅大樓預售案，昨日下午又以總價3億6588萬8888元，標得台糖高鐵沙崙站區2405.85坪住宅區土地，預計今年底規劃80~90戶透天造鎮產品，總價帶900萬起跳，大戶雙車庫別墅約1500萬元。（圖：翻攝Google街景）

雖然疫情仍持續發燒，但看好明後年南部房市仍有機會持續成長，台糖公司南二都釋出的精華土地合建案，成為高雄中大型建商搶標推案新歡！上揚國際建築團隊繼去年12月初以總價9.23億餘元，標得台糖公司台南東區崇德路2080坪精華地，將推出輕豪宅大樓預售案，昨日下午又以總價3億6588萬8888元，標得高鐵沙崙站區台糖公司的2405.85坪住宅區土地，預計今年底規劃80~90戶透天造鎮產品，總價帶900萬元起跳，大戶雙車庫別墅約1500萬元，可望引領高鐵沙崙站區房市推案加溫。

繼隆大營建在今年農曆春節前的1月下旬，公告以總價8.039億，標得台糖公司頂新生活圈鳳山園尾段，一筆2802.7坪住二之三土地合建案，基地鄰近88快速公路鳳山交流道，位於園茂路、園墘路、園盛路的三面臨路基地，具備基地完整寬闊且交通便利優勢，含5%營業稅，每坪得標價約達30萬元，將規劃104戶透天造鎮型產品，總價帶1500萬元起跳。

2月26日永信建設也以總價2億410萬元，標得台糖小港山明段華山路、華文街口，含41.4坪道路，合計約716坪住三土地，單坪得標價約28.5萬元，單坪底價僅約25.6萬元，溢價率約11.3%，基地鄰近華立公園，預計規劃14層純住家大樓，今年下半年動工，2022年完工銷售。

高鐵台南沙崙站區建設成果陸續展現，包括達麗、華友聯、遠雄、三發地產等上市建商，與寶佳集團、上揚國際建築團隊等，都將陸續規劃推出大樓或透天案，市場推案熱度可望加溫。

上揚國際建築團隊旗下景銳國際有限公司，昨日下午又以總價3億6588萬8888元，擊退台南在地建商邰欣建設出價的3.4億元，標得台糖高鐵沙崙站區高鐵七路、高鐵五路、歸仁十四路、歸仁十六路口的2405.85坪四面臨路住宅區土地，得標價每坪約15.21萬元，建蔽率50%、容積率200%。

上揚國際建築團隊董事長林聰麟表示，台南重大建設持續推動，東區商圈發展成熟，加上南紡購物中心與文化中心、南台南車站、崇明學區、台南市立醫院等利基發展條件，相當受年輕首購族歡迎，因此崇德路基地，準備推出樓高15層、20~45坪的2~3房「清景麟巴克禮」首購大樓預售案。

林聰麟說，剛得標的高鐵沙崙站區台糖土地合建案，預計規劃約80、90戶透天造鎮型產品，考量基地方整且四面臨路，打算採面寬放大設計，但社區型別墅總價帶控制在900~1000萬元內，臨路型大戶別墅採雙車庫安排，總價帶約1500萬元，將以平價高質感，同時以「清景麟」系列，將建材設備升等且強化建築施工細節，展現深耕台南房市的決心。

https://estate.ltn.com.tw/article/9421

關鍵字：標售﹑土地﹑南港﹑普華國際﹑國揚﹑工信﹑大南港

鄉林集團董事長賴正鎰表示，台商回流資金持續增加可望破兆元，加上現有商辦供給不足且屋齡偏老舊，形成新創企業與欲擴充更新門面的買盤搶租A級商辦，集團旗下「鄉林士林官邸」商辦案3月公開宣布招租以來，到場洽談組數已超過42組，想一次分租數層或整棟打包的企業都有。

「鄉林士林官邸」案原先規劃為豪宅案，且當時每坪喊出要賣300萬元以上，引起當時央行總裁彭淮南高度關注、並點名每坪300萬元就是炒房，之後並進行一系列的房市調控措施。值得注意的是，由於該案地目為特定商業區，卻規劃為住宅使用，2012年遭到北市府建管處稽查過後，勒令全面停工，因此全案轉為頂級商辦大樓。

賴正鎰透露，目前「鄉林士林官邸」商辦案欲承租的對象，以通訊科技、醫美、康養、精品業和文創產業的外商居多，主要是看好士林官邸內外地理風水與環境、建築設計與優渥交通條件，希望在此紮根，迎來產業升級與全新商機。

鄉林不動產研究室指出，雖然目前正值新冠肺炎疫期百業受波及，但由於國內商辦產品多年來一直供不應求，台商從去年加速回游，使得A辦需求日趨火熱。

目前台北市位於士林區與天母區的A級商辦不多，據實價登錄資料，捷運芝山站的宏普世貿大樓，平均每坪租金3,138元；鄉林建設表示，若該案加上管理費，平均每坪租金有可能落在3,400至3,650元，對於「鄉林士林官邸」來說，在周邊缺乏頂級商辦供給之下，看好接下來招租的租金，公司自身評估每坪租金有上看3,000元以上價位。

而位於中山北路五段的「鄉林士林官邸」A辦，面對萬坪士林官邸公園，綠意盎然，視野開闊，緊鄰捷運士林站，交通便捷，而且三棟都是一層一戶，每戶坪數都在200坪以上，適合大型企業作為歐美流行的非典型商辦，扣除鄉林集團自己作為企業總部的樓層，僅剩18戶，最近也成了炙手可熱的商辦，每坪租金也上看3000元以上，不少企業主看好這是唯一正對萬坪官邸公園的頂級辦公室，紛紛預約賞屋卡位。

「鄉林士林官邸」號稱擁有環山抱水的黃金帝王軸線，更被鄉林建設集團董事長賴正鎰稱為在龍脈上的風水寶地；賴正鎰本人更多次強調，買到這塊土地簡直是「撿到寶」，不僅設計團隊以涵碧樓成功經驗，搭配其特有歷史文化地位，並融入四周綠意，成為台北涵碧樓意象的獨特建築。

鄉林建設並決定該案只租不售，留著當企業資產，當起包租公收租金；鄉林士林官邸商辦大樓共規劃三棟，每棟地上8層、地下4層，共22戶，每戶212至240坪，一層一戶，每戶面寬約27米，樓高3.5米，結構為SRC鋼骨，在建築立面外觀使用大塊花崗岩石，為「全棟全石材」建築。

實價揭露，西門町店面租金王登錄新租金，推測為換約，月租金105萬元，每坪租金2萬250元，和二年前相同。大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，從實價揭露資料觀察，近年一路飆漲的西門町店面租金似乎已觸頂。

根據實價資料，西門町目前租金單價最高的店面，位於漢中街徒步區，近捷運站西門站6號出口，共51.85坪，2018年4月房東以總價105萬出租，每坪達2萬250元。

最新資料顯示，此一店面今年2月1日再登錄租金，總價同樣是105萬元，每坪2萬250元。

郎美囡分析，此一店面位於捷運往西門町徒步區入口，是西門町商圈最精華地段之一。近年東區等多處商圈，受電商崛起、陸客減少影響，空置率升高，租金一路下滑，但西門町人潮不減，租金仍逆勢向上。

郎美囡表示，過去幾年西門町店租幾乎年年調漲，該間店面租金王兩年前即站上每坪2萬元水準，如今換約，依過去經驗，至少會上調一成以上，但新登錄租金卻是和兩年前相同。

她表示，依據其交易日期，洽談新合約時，新冠肺炎疫情的影響尚未在台發酵，新簽租金未再創高，顯示租金已達一定高點。

郎美囡指出，西門町雖然人潮相對其他商圈穩定，但店家更迭、同質性高，且電商發展更趨多元、外送服務在這波疫情下普及率提高許多，未來對商圈發展勢必有所影響，而北市府為紓困而將西門町紅樓降租20%，可能也會影響周邊行情。

 

淡海輕軌綠山線去年初正式通車，至今已一年多。房仲統計，過去一年，淡海輕軌11個站漲多跌少，漲幅最大的是紅樹林站、其次為濱海沙崙站、坎頂站。下跌最多是淡海新市鎮站，均價一坪下滑近3萬，跌幅逾12%。

永慶房屋研展中心分析，淡海輕軌雖不如捷運密集方便，仍有助區域上班族通勤，對不少民眾仍有吸引力，並帶動區域房價上揚。部分站區因供給量仍大，加上先前房價高，隨交屋潮暫告一段落，房價因此出現回檔情況。

 

根據永慶房屋統計實價資料，近一年淡海輕軌以起始站紅樹林站上漲5.4%最多，已連兩年上揚，和2017年相比，2019年平均成交價每坪35.2萬元，一坪上漲3萬元，漲幅已近一成。

永慶房產業管部資深經理謝志傑表示，紅樹林站為淡海輕軌、台北捷運交會站，具有雙軌優勢，生活機能佳，且具山、河、海景致，深獲換屋、退休族的青睞，2019年有多筆高單價新屋交易，如大隱豐盈海、鄉林山海滙、達麗世界灣，拉高住宅均價。

 

濱海沙崙站去年異軍突起，漲幅4.8%，打敗過去交易最熱、房價上漲最快的淡水行政中心站，排名第二。謝志傑表示，濱海沙崙站為淡海輕軌綠山線及藍海線交會站，輕軌通車後，濱海沙崙站發展快速，搭配2字頭房價，吸引大批首購與換屋族群進駐。

由於淡海輕軌藍海線第一期預計於今年底通車，預料濱海沙崙站周邊房市仍會持續熱絡。

崁頂站去年上漲4.1%，排名第三。永慶分析，崁頂站位處淡海輕軌末端站，地理位置相對偏遠，周邊建案較少，生活機能尚在發展中，房市交易較清淡，2018年交易7筆，2019年交易23筆，由於新、舊屋價差大，因此價格波動較大。

淡海新市鎮站2018年「海洋都心1」與「海洋都心2」大量新屋交屋，其中「海洋都心1」單價在每坪18~25萬之間，「海洋都心2」單價落在22~25萬之間，全年均價拉升至23萬元，較2017年大漲二成，2019年高價新屋交屋減少，均價因此下滑。

https://money.udn.com/money/story/5930/4473225

關鍵字：買房﹑新竹﹑房貸﹑租金

受到新冠肺炎疫情影響，美國聯準會降息4碼，台灣央行也跟進調降1碼，對剛性買盤及置產型投資客，無疑都是利多加持，尤其商辦、店面等有穩定租金收益的產品，預期買氣也會更加升溫。

業者指出，央行此次降息，原已呈低水位的房貸利率預計將再降0.15%，創新低紀錄，每百萬元房貸，一年光利息可省下約1,500元，相當誘人。

而台中市穩定租金收益型產品市場以西屯商辦、店面為最大宗住家表現也不俗。據內政部實價登錄顯示，近一年西屯有175筆租賃資料，遙遙領先第二名的北屯95筆及第三名的南屯58筆，租金也以平均每坪790.71元位居台中之冠。

此外，進一步分析其租金行情，2016年西屯每坪租金僅654.95元，短短三年多就有逾二成的漲幅，相當驚人。

其中，最精華的七期商辦一級戰區，主力租金行情約在1,300至1,500元，包括聯聚、豐邑、興富發及等A級商辦齊聚，今年也紛紛宣布要加碼推案，總銷上看600億元。

興富發更在近一個月內豪砸130億元於七期新市政中心購地，為區域房市注入一劑強心針，備受各界關注。

此外，隨著中科廠區擴建，水湳智慧城建設也逐步到位，加上擁台中工業區及兩大醫院，西屯也成為許多企業主、科技人才、醫護人員移居熱點，剛性需求逐年提升。

https://money.udn.com/money/story/5930/4468186

買到愈低價的收租房屋，創造出來的租金報酬率才可能愈高，這類型的「被動收入」，不論對上班族或退休族群都適用，重點在買到有前景的好房，需注意規避「鳥籠房」風險，即可做贏家。目前高雄楠梓房價基期較低，又有加工出口區等龐大就業人口居住需求，是出租房熱區。

資深建商說，良好的收租房地點，不見得要很熱鬧，只要周邊有人群聚集即可，包括學校周邊的學生宿舍，工業區、加工區旁周邊的高級出租套房或一般雅房，夜市、商圈附近的公寓或套房等，以上這些出租房的地點都不一定要很好，即便是在巷弄內，只要管理得好，就能吸引租屋需求。

資深建商指出，高雄這二年預售屋爆大量，由於沒有成屋可看，年輕外行的購屋者容易被平面圖誤導，建商在20多坪的權狀上規劃到三房，扣掉35%的公設，每間房間只夠擺張床就滿了，被業界稱為「鳥籠房」，等成屋完工後形成惡劣的居住環境，在二手中古屋市場的價值大大打折，而且居住品質將每下愈況，形成惡性循環。

理財專家說，最好能夠趁早在房價處於低檔修正時期，買下容易出租的房子，平常即可當包租公、包租婆，等到退休階段，可以收租的房子說不定已經增值幾成或數倍，只要能符「穩定增值」、「高收益率」兩大目標，就是好的出租房。

https://money.udn.com/money/story/5930/4468185

 

新冠肺炎衝擊全球經濟，美國聯準會調降4碼救市，台灣央行日前也宣布調降1碼，雖然房仲業者坦言，原先利率已經維持低水位，調降後對房貸族的有感程度不高，但在連日股災下，有重新調整資產配置的投資人，不免在降息後資金轉往不動產，其中，雙北市租金指數連漲，低總價的套房產品可能再次受到矚目。

根據永慶房屋統計，近一年雙北市套房產品交易狀況，台北市以中山區、北投區及萬華區的套房交易量排在前三名；新北市則是以淡水區、中和區及板橋區位列前三。

 

而同樣位於市郊的北投區與萬華區則有價格優勢，謝志傑說，4字頭房價相對親民，受到購屋族群青睞，以北投區來說，有天然景觀加持，與捷運優勢，觀察套房熱門交易區塊有接近五成主要落在捷運新北投站周邊，溫泉、地熱等題材，受到不少有養生、休閒需求的購屋民眾青睞。

至於萬華區套房交易則以西門商圈為最大宗，謝志傑指出，捷運西門站周邊近一年套房交易達88筆，其次則是龍山寺站周邊，受惠於捷運交通利多帶動，往來市中心的通勤時間短，吸引不少年輕上班族進駐。

而新北市套房交易狀況，前三名分別為淡水區、中和區與板橋區。謝志傑表示，中和區與板橋區為新北市精華地段，捷運板南線、中和新蘆線通過，加上近期環狀線通車，串連新北各區，交通建設完善，也吸引不少民眾進場購屋，而且生活機能完備，地段優質，房產保值效果佳，交易物件中可發現，套房熱門交易區塊均沿著捷運周邊購屋。

另外，位於板橋區境內的捷運府中站、新埔站、新埔民生站以及中和的景安站、景平站、南勢角站周邊也都是交易熱區。

謝志傑補充，淡水區則是新北市套房交易冠軍，2字頭房價吸引不少有購屋預算考量的首購族進場，同時還有淡江大學的學生租屋需求，吸引長期投資置產族群的目光，近一年熱門交易區塊在捷運竹圍站與淡水站周邊，以及淡海輕軌沿線，顯示套房產品交易熱度端看交通便捷的程度而定，區位愈好、交通愈便利，套房交易就相對熱絡。