不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

財信傳媒集團謝金河董事長今（14）日表示，台灣很多人喜歡投資房地產，但現在在台灣買房屋有個大前提，「自己要住才能買」、最好不要投資房地產，台灣有很多殖利率超過5%的股票，「收房租，還不如買股票」，同時也不要投資店面。

合庫銀行今日舉行「全國企業巡迴講座」，邀請財信傳媒集團謝金河董事長以「從台灣看世界貿易趨勢」為題進行演講，謝金河會中提到，台灣人很喜歡投資房地產，但現在並不是投資房地產的好時機。

謝金河不看好房市投資，主要是財政部在張盛和擔任部長時代，通過了房地合一課稅，把房市投資客弄死了，另外還有加重持有稅，房市投資客買屋賣屋後賺到的錢通通得拿去繳稅，「買棟新豪宅，要繳房屋稅200多萬，投資客手都軟了」，所以曾經很有名的炒房客，現在通通都消失了。

謝金河認為，房屋不是不能買，而是你要自住、才能買，「張金鶚都買了，為什麼？因為他自己要住嘛！」

謝金河還提供一個購屋的小撇步，民眾最好選在晚上，看看大樓開燈的比率是多少，如果入住率是100%，代表這棟大樓有穩定的生活機能、值得購買，如果只有10%的入住率，絕大多數都是投資客持有，將來絕對不會增值。

謝金河建議，民眾如果是自住，或者換屋，隨時都可以進場買，「買房如果是為了投資，最好不要」，因為不僅稅重，不小心還會跌價，房地產的投資價值已經下降。

謝金河表示，現在有很多股票殖利率超過5%，所以不用買房收房租、買股票就好。

對於很多人喜歡投資店面，謝金河也不認同，他表示進入電子商務時代，現在很多店面租不掉，甚至有空三年都沒人租，所以投資店面並不是個好主意。

謝金河認為，因為時代轉變，現在就連百貨公司的經營也發生轉變，以前百貨公司裡，精品占八成，要吃美食，得去樓下的美食街，大概只占兩成，但是近期開幕的微風南山已經倒過來了，美食占七成，精品只有三成。

謝金河對於這樣的經營策略大表贊同：「很多人好久才買一次精品，但好吃的美食，大家絡繹不絕。」

謝金河笑稱：「上次遇到高雄市長韓國瑜，我就對韓國瑜說，高雄要發展觀光，最重要的就是要把美食做起來，因為美食會讓人流連忘返。」

房地合一稅上路滿3年，當初為打擊投資客頒佈的法令，如今卻讓「繼承者們」嚐到賠售苦果。業者表示，台中一名富爸爸砸買3千萬電梯別墅，但貸款未繳清就去世，兒子繼承後負擔不起每月還逾10萬元的壓力，以市價3千萬元平盤賣出，豈料卡在「短期轉售」、「不計貸款」的規定，被課稅595萬元，不但蝕了本，還付出上百萬稅金。
 
台中房地產業者分享經手案例，指家住北屯區的陳姓男子，近期繼承父親生前房產，為一棟市價3千萬元電梯別墅，法定公告現值約1300萬元，父親生前付500萬元頭期款，貸款2500萬元買下，每月還10多萬元。但陳男繼承後未久，公司就周轉不靈，他無力負擔下決定賣房，不料成交後才發現「問題大了」。
 
因房市近年高總價市場銷售不易，陳男最後平盤出售找到買家接手，帳面上扣掉貸款金額，還獲利500萬元，但由於「取得、繼承、售出」都是2016年以後，所以他還得繳房地合一稅，依規定房屋交易2年內出售，課徵35％至45％的稅率。

該業者分析，就國稅局而言，陳先生取得電梯別墅的成本，是以公告現值的1300萬元來計算，「用賣價的3000萬，扣除成本1300萬元，等於獲利1700萬元，並以此來作為課稅基礎。」加上他持有未滿2年，要繳房地合一稅35%，換算得被繳稅高達595萬元，除了購屋頭期款500萬元拿不回來，還多蝕了95萬元，以及當初每月繳付的10多萬元貸款，「簡直虧大了。」

地政士李志銓表示，房地合一稅規定，「父母購入房產過世、子女繼承房產要短期轉售，房地合一納稅基礎不計入貸款」，加上公告現值與市價差距大，所以繼承後短期賣屋，還可能會倒賠。
 
他說，過去也有案例是繼承市郊總價1700萬元山坡地，貸款尚有1000多萬元，最後平盤售出，卻因為市郊山坡地與現值差距更大，最後反倒賠了400萬元，未來隨著時間拉長，以後的這類案例也會愈來愈多。

李志銓說：「目前繼承的房產移轉愈來愈多，但是下一代可能無力還貸款，而必須短期售出，就得被課高額房地合一稅，所以許多案例都在進行行政訴訟，同時也在等待財政部解釋。」

正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔提醒，近年從繼承移轉棟數愈來愈高，最好的移轉方式是生前時，善用基本免稅額每年220萬元、每年分次贈與，提前規劃即可達到財產移轉節稅，或是繼後持有時間拉長6年以上，也可享有400萬元免稅額。（王鈞生／台中報導）

課徵房地合一時，仍存有漏洞，因為計算稅基不納入「貸款」。資料照片

因為房地合一稅實行時間不長，繼承轉售案例近期已逐漸浮上檯面，反賠上百萬的都大有人在。陳恒芳攝

不少民眾發起行政訴訟，也待主管機關解釋。

富爸媽留房給你爽翻天，這可不一定！一名富媽媽因資產配置，將名下價值1500萬元房產贈與給女兒，結果女兒左手過戶、右手賣，雖以1650萬元脫手，帳目上看似賺了150萬元，卻因持有3年脫手，光是房地合一稅就繳了180萬元，還不包括土地增值稅等，倒頭來還是虧本。
 
新任中華民國地政士公會全國聯合會理事長李嘉贏解釋，此案問題在於買賣時「贈與案件的成本，按受贈時的房屋評定現值，以及土地公告現值計算」，換句話說，房屋賣買的獲利，非母親當時取得的市價成本，而是由公告現值成本計算。

以該案為例，女兒當年獲贈母親房產的價值，若公告現值是750萬元，女兒轉手以1650萬元賣掉，認定獲利是900萬元，計入房地合一課稅20%，至少就得要180萬元，還要再加上土地增值稅等，所以還是虧本。

李嘉贏指出，只要母親在2016年、房地合一稅前賣掉房屋，並將現金贈與女兒，以總額1650元計算，扣掉每人每年220萬元免稅額（父母相加則為440萬元），分8年贈與，就可以不付一毛稅金；父母兩人加起來，可以有440萬元的免徵贈與稅額度，則只要花4年時間，還是相對划算。所以關鍵在於「轉售時間點」，才能進行稅制選擇，不然就得拉長持有時間，降低賦稅成本。

李嘉贏補充，還有的親人間交易，會以低於市價的金額買賣，不過他提醒，再次轉賣時，將因取得成本遠低於市場行情，必須繳交更多的財產交易所得稅；所以建議父母善用每年220萬元現金贈與免稅額，提前規劃即可避免較高稅基。（王鈞生／台中報導）

贈與後轉售被課重稅，主要是因贈與時計算以現值計算，之後市價轉售，中間價差大，也被課重稅。陳恒芳攝

若是假買賣真贈與，非子女實際出資購買，當心被國稅局查稅。資料照片

不少人也會傾向購買預售屋，梆子女繳納頭期款及貸款，可等同於達到贈與小孩目的。示意畫面

區段居住人口多寡，往往可直接影響房市買氣，當人口進駐增加代表著商業機能逐漸提升，房價上揚機會也會大增。統計台南市近8年各區人口增減發現，位處過去市郊的永康、安南、仁德與善化區人口大幅提升，增幅較多區段多數屬低基期房價首購生活圈，台南市人口板塊移動，有逐漸往北發展趨勢。
 
府城古都過去長期以來房市發展核心位於東區、北區與中西區，也就是所謂的蛋黃市中心，然而隨著區段地價上揚，房價也跟著上漲，要在該區選購1字頭新屋房價難度大幅提升，也因此首購族置產不易，紛紛朝向市郊如永康、安南區等移居，當人口板塊開始移動，也象徵著城市發展核心也開始逐漸轉移。
 
鄭子寮、虎尾寮、湖美社區南市3大豪宅聚落，近年來房市交易式微，取而代之的是如永康大橋重劃區、安南區九份子重劃區等，因地價相對便宜且聯外交通便利等特性，讓區段有新建案釋出，買氣往往可創造佳績，如泰嘉開發大樓案「水舞川」去年進場銷售4個月完銷，今年推出2期大樓預售案「水雲川」，進場2個月賣出60戶，成交1字頭房價且區段具備發展潛力，讓建案順銷。
 
泰嘉開發總經理呂金發分析，九份子重劃區是台南市從安平5期重劃區後，台南最大新重劃區，區段為台南首座低碳住宅示範區，佔地101公頃區域已有數十家建商購地卡位，區段有著如高雄河堤社區綠廊公園貫穿，且又具如中都重劃區屬市中心周邊最具指標重劃區，以自家建案為例多屬首購客層置產，約有2成在南科工作。
 
永康、安南、仁德與善化區等過去市郊近年來推案類型也逐漸從透天市場轉向為大樓建案，台慶不動產南區加盟總部協理陸志宏分析，這些區域屬低總價購屋帶，首購族搬離過去市中心，轉向綠地充足交通便利生活圈，這些區段目前仍屬低基期房價，1字頭房價如同買在起漲點，未來仍具增值潛力。（葉家銘／台南報導）

南市人口移入行政區排行。

居住人口增加多屬市郊，人口有往北漂趨勢。

人口移入區多數都跟南科發展有地緣關係。資料照片

嬌小袖珍的房子怎麼住人？能塞張床、擠個沙發就不錯了！而在英國有位建築師，把地下車庫、陽光房、書牆、收藏室甚至是大魚缸，都塞進了僅20坪的天厝裡，這棟透天厝看似袖珍普通，實則暗藏玄機！運用斜坡不水平的路面，運用創意巧思，讓僅有20 坪的小透天，也有魔術大空間。這棟奇葩建築還入圍了2016年英國皇家建築師學會（RIBA）年度大獎。
 
德國一處住宅社區，街道上聳立著一棟長相特殊的透天厝，這是出自人稱老頑童，愛丁堡赫赫有名的建築師理察·墨菲的作品。
 
因為在50坪的土地上，大部分土地已被樹木占據，理察·墨菲不想毀林造屋，只好運用剩下的空間，蓋成這棟只有20坪大小的透天厝。
 
看似寬敞的大門，滾輪緩緩挪動，這其實是車庫的出口，而旁邊這個狹窄的門，才是大門。
 
一進門，就好似落入了一片黢黑的密室，只有點點燭火在燃燒，只需要一扯狀似老一輩家裡開燈的拉繩，黑夜就秒變白天，不過你開的可不是燈，而是把整個屋頂都掀開了。天花板上方還有一個大魚缸；一樓是客廳，二樓是臥室外加一個開了天窗的小閣樓，加上地下室空間共有5層樓。
 
不僅如此，20坪的小小空間還有一個大陽台，牆面還設有自動澆花的機關，往下走來到書房，整面書牆還做了窗戶，自然採光，門外的信箱機關，還會自動把信件匯集到這裡。
 
二樓的臥室空間，整面落地窗採光，浴室還能將牆面推開變成超大窗戶，推開木頭層板，竟然藏了一個超大浴缸。
 
這棟奇葩建築是出自人稱老頑童，愛丁堡赫赫有名的建築師理察·墨菲的作品，還入圍了2016年英國皇家建築師學會（RIBA）年度大獎。麻雀雖小、五臟俱全，即使是和豪宅相比也絲毫不遜色（王威智／台北報導）

因為在50坪的土地上，大部分土地已被樹木占據，理察·墨菲不想毀林造屋，只好運用剩下的空間，蓋成這棟只有20坪大小的透天厝。翻攝裝個好房子

一進門，就好似落入了一片黢黑的密室，只有點點燭火在燃燒。翻攝裝個好房子

只需要一扯狀似老一輩家裡開燈的拉繩，黑夜就秒變白天。翻攝裝個好房子

不過你開的可不是燈，而是把整個屋頂都掀開了。翻攝裝個好房子

看似寬敞的大門，滾輪緩緩挪動，這其實是車庫的出口。翻攝裝個好房子

而旁邊這個狹窄的門，才是大門。翻攝裝個好房子

往下走來到書房，整面書牆還做了窗戶，自然採光。翻攝裝個好房子

還有一個儲藏室可以擺放真的寶貝。翻攝裝個好房子

浴室還能將牆面推開變成超大窗戶。翻攝裝個好房子

推開木頭層板，竟然藏了一個超大浴缸。翻攝裝個好房子

20坪的小小空間還有一個大陽台。翻攝裝個好房子

晚上透出昏黃燈官也相當美麗。翻攝裝個好房子

為打造全國首座都更式加工出口區，經濟部加工出口區管理處高雄分處「前瞻基礎建設-高雄加工出口區智造新基地」計畫昨動土，經濟部指出，本案是由公部門推動大規模產業園區都更的首例，將去化約4.75公頃的老舊行政區與標準廠房區，並建構立體化研發產業聚落，預計可增加產值118億元、創造3,000個就業機會。

行政院副院長陳其邁及高雄市長韓國瑜昨日一同執鏟動土，經濟部表示，象徵中央地方攜手為高雄拚經濟，昨動土典禮中經濟部次長曾文生、加工處處長黃文谷、多位民意代表及業界先進都出席觀禮。加工處表示，本案將使高雄加工區的營運環境更加優質，目前已有日商及台商等多家高科技廠商表達進駐意願，充分彰顯日商加碼、台商力挺投資之氛圍，歡迎所有企業把握良機，踴躍進駐投資，讓高雄再次邁向經濟成長高峰。

陳其邁表示，高雄園區是全球首座加工出口區，成立迄今對國家經濟發展貢獻卓著，本次中央挹注新臺幣24億元的「前瞻基礎建設」特別預算，將讓成立超過50年的高雄加工區可以風華再現，也將引領高雄經濟的躍升發展，讓高雄成為一座繁榮宜居的城市。

韓國瑜強調，50多年前，因加工區的設立，讓高雄成為國內的經濟巨人，這次推動「高雄加工區智造新基地計畫」，相信將為高雄帶來再次崛起的力量，歡迎企業踴躍投資高雄，讓高雄發大財，成為全台首富。

曾文生也指出，由於目前國內投資暢旺，使得產業用地需求殷切，為提升投資動能，經濟部特別選在高雄加工區推動大面積廠房更新，預計將創造8萬平方公尺的產業空間，並將引進創新產業，如此不僅可紓解產業缺地問題，也可進一步帶動高雄產業的轉型升級。

從去年至今發展愛河沿線觀光成為新市府上任極為重要政策，2019年高雄燈會金銀河12天活動吸引上百萬人潮，愛河成為全台矚目焦點，也連帶拉升區段房市詢問度與買氣。統計包括興富發、聯上、崑庭、福懋、居富等建商今年都有建案在愛河沿線銷售，總推案量達千戶，創下愛河沿線推案最多量體紀錄。
 
愛河流域橫跨仁武、左營、三民、鼓山、鹽埕、前金與苓雅7個行政區，全長達12公里，當中又以河東路沿線因每年固定舉辦燈會活動，吸引上百萬人前來觀光最具指標。近年來高雄市府致力發展愛河沿線觀光，帶動區段房市詢問，以目前河東路為例，中古大樓普遍屋齡近30年，每坪主力站上2字頭房價，即便屋齡舊但因具備河岸景觀機能，加上位處市區精華地段，每坪成交單價直逼農16、美術館等生活圈新成屋房價。
 
近期愛河沿線房市買氣詢問大幅提升，許多建商也順勢推出大樓預售案搶買氣，如基地位於河東路愛河首排，興富發集團「愛情河左岸」，地上32樓屬少見超高層大樓，格局屬中小坪數，首期逾600戶，是愛河沿線少見造鎮大樓案。
 
另外聯上實業將於愛河畔推出換屋型大樓案「聯上草玥」，住家坪數72坪，預計329檔期公開。崑庭建設大樓預售案「棋琴文雄苑」坪數39~47坪、3~4房，社區戶數約90戶，主力總價介於1200~1500萬元。居富開發則有大樓預售案「湾見築」已進場銷售，27~34坪屬首購宅，建案鄰近漢神百貨與愛河風景區，每坪28~39萬元。而成屋案則有先前已進場銷售「雋詠」，坪數67~76坪，主力3字頭房價。

青錡行銷廣告負責人陳叶洧指出，愛河沿線因地價貴過去推案以豪宅為主力，近期在韓市長大力宣傳觀光下，市場詢問度大幅提升，許多建商也開始順勢推出首購宅，然而區段沿線面積廣闊，選購時除重休閒機能，生活圈如有百貨、捷運與採買機能，生活品質較佳，「民眾置產時如是首購客，建議選擇社區規模小且單層戶數少個案，居住品質較好。」（葉家銘／高雄報導）

興富發集團將推出大樓造鎮案「愛情河左岸」，社區規模逾600戶。唐郡威攝

購屋族許先生指出，自己過去都住在愛河附近，所以未來購屋仍以愛河宅為主。唐郡威攝

聯上實業大樓案「聯上草玥」規劃住家72坪，預計329檔期公開。唐郡威攝

福懋建設大樓案「雋詠」鄰近愛河風景區，每坪主力3字頭房價。唐郡威攝

崑庭建設「棋琴文雄苑」預計329檔期銷售，主力總價1200~1500萬元。唐郡威攝

愛河沿線有景觀的中古屋，多數房價站上2字頭。唐郡威攝

青錡行銷廣告負責人陳叶洧指出，選擇愛河首購宅優先以小社區規模為置產標的，居住品質較好。唐郡威攝

【特別企劃】土城金城計畫區漲勢不斷，上月又傳出和碩開發以總價70.78億元天價取得土城站和海山站周邊區域，溢價率達49%，看得出各家建設公司對金城計畫區周邊信心滿滿。金城計畫區有長庚醫院、海山捷運站、秀泰影城…等區域利多，周邊生活機能完整、居住需求旺盛，成為吸引建商獵地的主要原因。

土城金城計畫區又傳出有建商天價獵地，看得出區域動能頗受建設公司認同。

月付2萬起　雙薪家庭不看房東臉色

金城計畫區內最夯的建案，莫過於核心中的核心地王「金城舞2」，以全區最大基地開發規模1700坪的優勢，位居金城計畫正核心的地王姿態，走路8分鐘即可到達捷運海山站、和未來的萬大線LG10站，集建設利多與便利機能於一身。「金城舞2都心花園」基地位置坐落於「金城計畫區」核心中心商業區，基地面積廣達1700坪，為區域少有的大基地開發，且公設規劃豐富，包含有廚藝教室、兒童遊戲室、健身房、圖書館等18項設施，成為吸引買家的最大誘因。個案主力產品19坪1+1房、20坪2房、25坪3房，高坪效、全機能、動線0虛坪，對有空間需求的購屋族來說極具吸引力。銷售現場推出特別方案：「月付金額約2萬元起，且提供10%頭款優惠付」，幫助有購屋意願的民眾可以輕鬆成家。

「金城舞2都心花園」推出特別方案，月付金額約2萬元起，且提供10%頭款優惠付，幫助民眾輕鬆成家。

享500坪俱樂部　主打住得比新板好

在土城醫院（長庚醫療進駐）年底營運議題的帶動下，金城計畫區也出現醫護搶購潮。甲山林機構副主委徐瑞振表示，土城醫院進駐，不但將帶動周邊發展，強勁的住宅需求更拉抬周邊房市。「金城舞2都心花園」專案經理劉泊成表示，分析該案持續熱銷的主因，還是因為地段為重劃區精華地王，近捷運站、鄰公園。 

建設公司貼近市場需求做高坪效規劃，三房廣告優惠戶1288萬元起，符合新北市購屋家庭的需求，千萬總價就可享500坪俱樂部、飯店級娛樂空間，不論是自住、投資置產都很適合，抓住消費者先求有、買得起、住最好的心理，難怪持續成為賣座王。 

「金城舞2都心花園」抓住消費者先求有、買得起、住最好的心理，住地王、享500坪俱樂部，是自住族、置產客都喜歡的絕佳地段。

金城建設大爆發 首購置產投資超人氣

信義計畫開發逾20年、大直重劃建設15年、新板特區發展超過10年才完備，只有「金城計畫區」不用等，一登場，建設發展全到位！「金城舞２」緊鄰捷運海山站，面千坪公園、3分鐘到萬坪公園，步行10分鐘內可到達影城百貨、長庚醫療、海山裕民商圈、土城國民運動中心、中正國中資優學區，生活機能完整，再加上以親民的價格、高坪效格局，有不少已購客戶大讚：「金城舞２的地段機能和產品規劃，甚至住得比新板特區更好！」也造就該案持續火紅熱銷的超高人氣。

金城計畫區建設利多大爆發 
，步行10分鐘，影城百貨、長庚醫療、萬坪公園、運動中心、明星學區通通有，更以親民價、高坪效，造就出持續火紅熱銷的人氣和買氣。 

「金城舞2」基本資料

官方網站：http://bit.ly/2G6NITd
投資興建：精業建設
基地面積：1700坪
產品規劃：19F/B6(3棟）、19~46坪2~4房
特色規劃：500坪VIP Luxury Club、近千坪地中海花園
接待中心：新北市土城區金城路二段211號旁
基地位置：8分鐘海山站(土城區學士路、明德路口)
諮詢電話：02-2265-5511

買房除了建立一個溫暖的家外，男人的小老婆也要停好停滿，最近熱議的信義區豪宅連車位也鑲金，光是一個車位就傳出車位開價千萬元，但買了車位如果沒使用到，想要轉手、轉租，可要依照不同類型的車位產權來定奪，可不是車主說的算數。
 
依據內政部公布的「預售停車位買賣契約書範本」資料顯示，停車位依產權登記狀態可分為三種：「法定停車位」、「增設停車位」、「獎勵停車位」，不過獎勵停車位是因過去車位不足問題，內政部希望藉增加容積方式，自2013年起，就未再開放任何獎勵停車位申請，因此數量不多。
 
法定停車位：建商按建物本身樓地板面積多寡「最少應設立的車位」，而因法定停車位須登記為公共設施，買家有產權但沒有單獨的權狀，因此不得與主建物分開買賣，若要單獨移轉就只能賣給同大樓的住戶。
 
增設停車位：顧名思義就是建商使用法定停車位外多餘的樓地板面積，自行增設的車位，可單獨買賣，這類車位運用靈活度最高，但須注意此種車位可登記分為「大公」和「小公」。換句話說，若該案的增設停車位屬於大公，車位就是歸所有住戶所有；小公就是有買車位的住戶才有，每一戶的公設比未必全然相同，因此買方不一定要是社區住戶，。
 
獎勵停車位：政府以增加樓地板面積等方式，鼓勵建商設置停車位以供公眾使用，雖然有獨立權狀可自買賣，但除購買人有使用權外，其餘民眾也有使用權利。
 
若是自住用不到，不少人打著出租車位的主意，一般來說，平面車位行情約2000~3000元，不無小補。先前就有案例，新莊陳男買下一棟社區大樓一樓店面，再加購30個停車格，以為可以出租賺錢，沒想到法官認定陳男購買的車位屬於約定專用車位，必須遵守公寓大廈管理條例，不得外租影響大樓住戶的出入安全而判陳男敗訴。

中信房屋中彰投駐區經理楊乾意表示，集合式住宅大樓規約不一定，因此若有出租車位需求，可先詢問管委會而定，依照社區規約走，少數社區則是因有多餘車位，才會同意讓住戶對外出租。但多數管理不錯的大樓社區，為了過濾出入人士，出租車位會限制僅能由『同社區住戶』承租，甚至要求登記出租位置的車牌號碼，並僅限停同輛車，甚至同一戶其他車都不能停。（陳筱惠/台中報導）

停車位依產權登記狀態可分為三種：「法定停車位」、「增設停車位」、「獎勵停車位」。資料照片

集合式住宅車位若是自住用不到，不少人打著出租車位的主意，最好先詢問管委會。資料照片

多數管理不錯的大樓社區，為了過濾出入人士，出租車位會限制僅能由『同社區住戶』承租。資料照片

要賣要租前先了解不同產權的停車位。

戴德梁行總經理顏炳立近日發表最新房地產觀點，對房市仍不看好，建議賣方應認虧保命，不然原本賠5%，等了幾年就得賠20%才有買家青睞，對於中南部土地及預售市場呈現大量買進，他也質疑「不知是看好市場，還是把消費者當成笨蛋」。

至於豪宅市場，他說，預售時還有朦朧美，完工後要赤裸裸站上200出頭萬就賣得辛苦；今年1月信義計畫區新完工豪宅，成交198萬，等於宣告200萬已是高價，2、3年前敦化南路預售屋開價214萬，也宣告敦化南路仁愛路現貨已經站不了200萬。

顏炳立表示，他在2016年預言房市要緩跌四年、盤整四年，四年後蛋黃區成交價約下修兩成，蛋白區比預測的三成更悲慘，下修三~四成，反映目前市場是剛性自用市場，沒有投資的氛圍與條件。

他說，今年初他提出2019是認虧保命年，主要是在提醒賣方，過去四年已告訴我們，市場沒有任性的本錢，買氣淡了仍不願認虧賣出，原本5%的賠率，等了幾年，就要認賠20%才有買家青睞，不要讓可以換錢的機會流失。

顏炳立說，不知是看好市場還是看好韓流現象，還是把消費者當成笨蛋，開春後，中南部的土地及預售市場，呈現大量的買進，但大量推案大量買進，房價並沒有創高。韓流只是煙火不是柴火，等了3、4年的消費者進入市場，才造就了些量。

顏炳立表示，全台剛性產品熱銷，但豪宅市場只能看到零零落落的成交，沒有追價，已預告了未來四年將陷入盤整，用有限的需求來去化大量的供給，冰冷的市場仍要殺雞取卵，搶到的就是贏家。

顏炳立說，持有多戶房子投資者，建議「留得青山在，不怕沒柴燒」，因為整個市場需求有限，購買力減緩，將使付租能力下滑，收益、租金也下滑，造成空屋率上升，出現拋貨壓力，迫使資產價值出現調整。

他說，價格下修了3、4年後，有落底的態勢，剛性自用可以出來看房子了；但投資的仍要戒急用忍，因為現在市場沒有投資的機會，沒有投資的本錢，房價、量仍在緩步下跌。

 

因高鐵嘉義、台南車站產業專業區土地十年來廠商進場開發意願低落，交通部鐵道局決定改變招商模式，於嘉義站率先採用開發後移轉土地（標售）給廠商的方式進行招標，日前二度公告9.87公頃產專區土地，共分四個標案，預定4月29日截止投件。廠商得標後開發七年，且完成要求的開發規模，便可標購所開發的土地。

鐵道局官員指出，過去高鐵嘉義站以設定地上權方式，辦理產業專用區土地開發招商時，都沒有廠商前來投標，經詢問，當地業者直言，他們喜歡自己持有土地，不愛向政府租用，希望鐵道局以標售方式賣斷土地所有權，但因政府政策是商業區土地只租不賣，故造成高鐵嘉義站的商業區土地，十年來只能任其荒廢。

為活化土地資產，並刺激當地經濟，鐵道局更弦易轍，規劃出「先開發再標售」的新型態招商模式，亦即設定開發條件，有意開發的業者同意條件、且實際投資開發後，鐵道局才會將土地所有權移轉給開發廠商，此一策略經交通部和行政院同意，高鐵嘉義車站近10公頃的產專區土地，率先以新的方式對外招商。

鐵道局說，因應高鐵嘉義車站特定區周邊觀光及產業發展進駐所需，採取階段式標售辦理太頂珠段50、50-2地號產業專用區土地開發招商，共分四個標，第一標面積9.87公頃全街廓的開發，若廠商無法獨自完成全區開發，可以選擇切割土地後二至四標的開發標的，切割後第二標面積2.85公頃、第三標面積4.19公頃、第四標面積2.83公頃。

開發基地只要符合產專區的規劃精神及促進區域發展的業態（金融、工商中心，休閒購物中心、旅館、會展中心等），都可引進，但不可興建住宅和專作停車場之用。

據鐵道局公告指出，案得標基地的最小開發興建規模，個別開發單元第二標、第三標、第四標至少應達其法定容積50%之建築總樓地板面積；如第一標以全街廓為開發單元，則至少應達其法定容積之30%；並應於完成所有權移轉登記之翌日起，七年內取得前述最小開發興建規模之使用執照。

交通部鐵道局首度將位於高鐵左營車站西側的4,009坪轉運專用區土地，以BOT（興建、營運、移轉）方式開放給民間投資開發為交通轉運站、轉運站附屬設施及停車場，原預期應有廠商前來投標，沒想到廠商仍有顧慮，最後無人投標而宣告流標，鐵道局檢討後預定5月二度對外公告。

相關官員表示，雖然此案與高雄市政府簽有合作備忘錄，但投資人對於此案仍存有疑慮，不敢貿然投標，因此，鐵道局會進一步了解廠商需求並化解疑慮，再對外公告。

據台灣高鐵公司統計顯示，近兩年高鐵高雄左營站旅客進出人次，平均每月都有七、八十萬，僅次於台北和台中，為高鐵第三大旅客進出的車站。而高鐵左營站目前為也是中部、北部地區前往墾丁旅遊的重要集散車站，轉運功能相當重要，加上高雄縣市合併後，南北最長達133公里，由於幅員遼闊，交通運輸結構隨之改變，鐵道局認為長距離客運一線到底的服務方式將無法提升營運效率。

鐵道局說，為兼顧市中心及偏遠地區民眾的轉乘需求，及縮短民眾旅行時間，規劃打造30分鐘轉運生活圈，所以開放民間投資高鐵左營轉運站，希望藉由轉運站及其附屬事業開發效益，來帶動高鐵左營站周邊地區的發展，並提升空間利用效率及服務品質。

據鐵道局規劃，高鐵左營車站西側的轉運專用區土地，投資業者除須興建客運轉運站和停車場外，為提高自償率，有意投資開發的國內外業者，可在符合都市計畫及相關規定下，興建及營運附屬商業設施，此案投資金額約20億元，興建營運期限達50年，甄選方式採資格審查與綜合審查，得標者每年須繳交一筆權利金（依營業額計算）和土地租金。

據了解，高鐵左營站「轉運專用區」原本要由政府編列預算來興建，後經行政院討論，國發會請交通部以民間投資方式進行開發，故該專用區土地才會釋出給民間業者投資。

台灣高鐵2007年通車12年來，桃園青埔高鐵特定區大興土木，住宅大樓如雨後春筍林立，近年隨機場捷運通車，高鐵桃園站人潮倍增，在青埔居住超過60年的鄰長呂潮河今天上午說，青埔高鐵來了之後，最大改變是「當年一片綠油油的農田，現在都是高樓大廈」，隨著華泰名品城進駐，超商變多了，居民生活變得便利，當年社區房價與現在差距變很大。

台灣高鐵在桃園青埔特定區開發，將中壢、大園農田整體改頭換面，當年唯一保留地處偏僻的大園區皇家社區，如今正好位在華泰名品城前方，22年前皇家社區一棟房子約300萬元，現在大約1500萬元，房價約翻了五倍，該社區老住戶對高鐵桃園站開發，大都多持正面、肯定看法。

60多歲住皇家社區老住戶呂潮河，長期擔任大園橫峰里鄰長，當過社區巡守隊長和皇家社區主委，他從小至今住在青埔，從未搬走，他說，他的老家現在是高鐵桃園車站區，2007年以前，他家還在種田，工作回家要幫忙農事，以前做田很辛苦，高鐵站來了之後，改變了在地居民生活。

「青埔從農業區轉型變都市，老住戶感受到變遷發展」，呂潮河說，高鐵桃園站通車以來，交通便利，現在華泰名品城進駐，大型水族館、冠德購物中心、IKEA將陸續完工，許多年輕人來居住，人口慢慢集中，10多家超商和全聯來了，生活變得便利，房價漲起來，居民生比過去起了很大改變，希望政府加速規畫傳統市場、增加大眾運輸站及高鐵站週邊設施，讓青埔居民生活機能、品質更好。

 

【特別企劃】2019年房市開啟，房市專家表示，隨著捷運環狀線中環段即將於年底通車，雙線交會的新店大央北重劃區，挾帶著新興重劃區、大型公共建設利多議題，成為今年房地產市場最大受惠區，央北輕總價捷運宅，更隨之成為市場搶翻的人氣王！

環狀線今年通車，雙線交會的新店大央北重劃區十四張站受惠最大。

環狀線第一階段橫跨新店、中和、板橋、新莊等新北蛋黃區，沿線人口稠密，且串聯起7條捷運路線，有台灣山手線之稱，將成為下一條含金量最高的捷運線。而在環狀線沿線各站中，最引人注目的，莫過於大央北重劃區內環狀線總站十四張捷運站的43000坪複合式商城開發案，這個全台最大單一土地聯開案，未來將成為大台北南區最主要的商圈，隨著捷運通車在即，區域民眾期待，通車後能為周邊區域增添便利機能，加溫房市發展，專家也看好大央北將超越新板特區，更複製大直重劃有水岸、商圈、捷運的條件。

十四張捷運站43000坪複合式商城開發案，將成為大台北南區最主要的商圈。

大央北2019年進入推案高峰期

看好大央北發展，各大建商無不摩拳擦掌搶地插旗，過去幾次土地標售平均溢價率屢創新高，包括國泰、國美等知名建商相繼推案，去年預售案單坪成交價約50至60萬元間。根據住展雜誌調查指出，大央北在2019年將進入推案高峰期，總銷上看300億，今年將有九個個案推出，來年房市熱度強壓其他重劃區。

大央北在2019年將進入推案高峰期，總銷上看300億。

總價低、坪效強！成歸國華僑、台商首選

大央北重劃區目前區內指標熱銷案「波爾多2-樂菲莊園」，距離捷運十四張站僅390米，2500坪大基地開發打造「法式莊園」，社區規劃有千坪花園廣場，800坪泳池度假俱樂部，規劃兒童遊戲室、運動吧台、飛輪教室、TRX懸吊阻力訓練系統、海灣型空中露天泳池等設施。銷售現場表示，新店有好山好水優質環境，且有近距北市地利之便，過去以來一直是敦南大安移居最強熱區，「波爾多2-樂菲莊園」是全央北離捷運最近、總價最親民的建案，以同樣2房規格，與區域內其他案相較，總價能現省300萬以上，不少看好重劃區發展及期待捷運紅利的歸國華僑和台商洄游族，部分是買來當退休宅，也有些是為兒女置產，買氣非常熱絡。

大央北指標熱銷案「波爾多2-樂菲莊園」離捷運十四張站僅390米，為2500坪大基地開發案。

波爾多2樂菲莊園 基本資料

總價：總價980萬起 買2-4房 
投資興建 : 茂德建設股份有限公司 
.規劃樓層 : AB棟15樓、CD棟15樓、EF15樓、GH棟15樓；地下五層 
公 設 比 : 約 33% 
規劃戶數 : 655戶 
規劃坪數：18~54坪 
接待會館：新北市新店區央北二路、中山路口(湯泉社區旁) 
洽詢電話：(02)2218-9911 

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】台灣房屋集團統計全體系內部交易量，觀察2019年2月七都價量變化，受限於2月工作天數，交易量比1月少，不過若觀察1、2月交易狀況和2018年同期相較，其中以新北增幅最多達18.7％，其次為高雄量增15.9％，新竹增14.8％；而價格則是新北跌3.1％，高雄小跌1.6％，其餘皆小漲，七都平均交易量增12.7％，價增1.4％，交易溫度上呈現「量增價微升」格局。
 
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，因春節假期和趕農曆年底前交易的習慣，2月交易量較少，且開工後的房屋交易有明顯趨緩的狀況，不過若和2018年同期相較，整體仍屬增溫，顯示剛性需求盤堅，買氣仍持續回溫中，雖有些區域單價看來有些微起色，不過整體而言購屋族追價能力有限，增幅並不大，2019年房市發展，價格還是唯一關鍵。

張旭嵐指出，量增最多的是新北市，總價集中在500~800萬的公寓和華廈產品，顯示仍為首購自住買盤，而高雄雖然價格小幅盤整，但是整體氛圍經濟議題熱絡，自住買氣旺，由於接下來是228連假，台灣房屋統計年後「來店客數」與「來電客數」以及網路預約看屋皆較年前增加約2成，可望帶動3月的買氣。   
 
桃園價量皆漲，台灣房屋智庫經理江怡慧分析，桃園有建設議題的區域受民眾青睞，機捷沿線就是最佳的代表，陸續建設的橫山書法公園、亞洲創新研發人才交流中心、航空城世貿展覽館及會議中心、桃園圖書總館、台鐵地下化、捷運綠線以延伸線等等議題將讓桃園房市逐步回溫上軌道。其中以中壢區青埔高鐵特區、過嶺商圈、內壢商圈以及龍岡地區一帶、桃園區中正藝文特區、龍安商圈、大有商圈、中路特區、桃園司法園區以及桃鶯路後站商圈一帶以及八德區廣豐重劃區、大湳商圈、東勇重劃區以及八德擴大都計重劃區較為明顯。

房市景氣2019年開春傳出捷報，根據實價登錄揭露，長達九天的春節假期，豪宅來客量相較去年成長2成，市調報告顯示，台中兩大豪宅建商大陸建設、寶輝建設旗下建案共售出8戶，共計銷售金額近9億元，台商、華僑成為最大買主。
                
這次主購豪宅的台商、華僑提前作了研究後返台賞屋，出手下訂極有效率，意外成為最大買主。據了解9天假期，包含大陸「宝格」售出2戶、「丽格」售出4戶、寶輝「秋紅谷」共2戶，總計8戶。
  
豪宅最大贏家的非大陸「宝格」莫屬，據實價登錄資料顯示，去年10月、11月也分別有成交資訊揭露，15樓戶成交單價67.6萬元，總價約1.33億元；27樓戶成交單價為63萬元，總價9998萬元；另外還有一筆尚未登錄，但從資料顯示為精品代理商君梵有限公司購入的36樓戶，單價約在80萬元上下，光是從去年第四季至今「宝格」已售出5戶，速度之快稱冠台中豪宅。
 
與宝格師出同門的大陸「丽格」，這次表現更加亮眼，其中規劃有60、70、80、95、115、125坪等6種坪數選擇，相較豪宅單一規格顯得更多樣化，目前結構體已完成，春節售出4戶，成為數量上的最大贏家。
 
另外位於秋紅谷廣場首排的「寶輝秋紅谷」，傳出多為企業主心頭好，成為不少傳產老闆置產首選，包含水龍頭零組件大廠橋椿金屬楊家最具代表性，據市調統計春節前後售出兩戶，每坪價格約在60-70萬。
 
住商不動產七期南屯店專案協理蔡鴻霖分析，從房地產歷經4、5年的盤整期，豪宅市場面臨重新洗牌，現在熱銷建案多由國際大師建築加上景觀優勢、規劃特色才能在競爭激烈的豪宅市場立於不敗。
 
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出近年購入台中豪宅的傳產業主偏好，大都鎖定「指標性、特殊性豪宅」為主，且清一色是200坪以上的「超大豪宅」。像是近年已曝光的像是七期豪宅「宝格」，與義大利建築師合作，即有多家傳產業主購入；而指標「聯聚保和」延續一貫歐式古典風，早已是台中豪宅霸主。
 
且陳炳辰進一步指出，觀察台中豪宅，富人多以現金購置，除因買方資產雄厚，較單純的原因也是免於升息趨勢所致房貸利率損失，不過若參雜企業購置因素，像是精品代理商君梵有限公司購入宝格36樓戶來說，則可能是公司獲利盈餘較多，或公司成立的目的正是以買房為訴求，都可將購買之房地產做為公司資產，進而達到節稅目的。(陳筱惠/台中報導)

日前一名網友因為預售屋合約坪數有誤，被建商要求攜帶合約及簽約章去做更改，急得上網求助，以防權益受損。房市專家建議買方可依定型化契約應記載事項之規定要求建商，若預售屋交屋坪數不足，賣方應重新計算總價，若大於合約坪數，買方額外支付房價不超過2%；另外，若預售屋坪數誤差超過3%者，買方可主張解除契約。

購買預售屋的優點是按照工程進度依序付款，可減輕一次支付大筆費用的負擔，但若遇到交屋坪數與當時預售簽約內容有誤差，就會產生總價「多退少補」的情形，即為「坪數誤差找補」。Mobile01論壇一名網友日前就遇到這樣的情形，他稱「2個月前購買預售屋，經過繳交頭期款、銀行對保、3次驗屋後，卻收到建商通知，因為合約坪數有誤，要求攜帶合約及簽約章去做更改」。

信義房屋客戶服務部執行協理劉韋德律師指出，依據《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，如果交屋坪數小於合約坪數，不足部分建商應全部找補；若交屋坪數大於合約坪數，多出的坪數消費者找補最多不超過2%。

多退少補的價格計算範圍，包括土地、主建物、附屬建物等，依當初談定不同單價進行計算。舉例來說，假設花1000萬購入預售屋，主建物合約明訂為30坪，換算主建物價格600萬元，則主建物計算單價為600÷30＝20（萬元），若交屋時僅28坪，建商需找補消費者2坪，也就是補給消費者40萬元；但如果交屋為32坪，多出的坪數超過2%，消費者額外支付給建商僅以2%為限（即為0.6坪），最多需給建商12萬元。

此外，劉韋德也提醒，因為買房涉及大筆金額交易，面積差1坪可能就相差數十萬元，簽約時需特別謹慎；但如果土地面積、主建物或房屋登記總面積，任一坪數誤差超過3%，買方可以主張解除契約。

當生活品質與荷包出現衝突，你會選擇哪個？或許從民眾購屋決策可看出端倪，高雄房屋市場調查協會統計，高雄市去年建物所有權第一次登記排行發現，高居第一為楠梓區、其次是鳳山、苓雅、前鎮與仁武區，許多屬過去被認為的工業城。專家分析，市郊比市區房價每坪減少達5萬元，光買3房可省超過150萬。
 
去年高雄市建物所有權第一次登記，排行第一名為楠梓區，總戶數達1478戶，該區已連續多年在高雄各新屋交易熱區中排行前段班。高雄房屋市場調查協會副理事長廖致傑指出，楠梓區包括高雄大學、高雄科技大學第一校區、右昌等均為首購大樓推案熱區，區段大樓成交每坪多數介於15~18萬元，跟市區房價相比，每坪最少便宜5萬元，換言之買30坪小宅就有超過150萬元價差。
 
排行中包括楠梓與仁武區過去都被視為空氣品質較差地段，但房價相對便宜，家住仁武已逾10年的Mick指出，其實當初購屋主因是距離市區不遠，但房價相對便宜，因此選購透天別墅，如今屋齡舊了10年，房價卻大漲至少600萬元，即便是市郊漲幅也十分驚人。（葉家銘／高雄報導）

仁武區因近市區，透天厝近10年漲幅至少1倍。資料照片

高雄市去年建物所有權第一次登記排行。高雄房屋市場調查協會提供

 

一般認為，「四」與「死」發音相近，多數人購屋傾向避免購買4樓，價格因此最便宜，好時價針對新北市實價資料進行比較，結果發現公寓價格最低的是五樓，華廈（10樓以內）是二樓，大樓（10樓以上）則是三樓。

好時價表示，在學術界有個名詞叫「樓層別效用比」，意思是同一棟樓裡各個樓層的單價比率，例如把4樓設為100，若5樓是105，表示5樓的單價會比4樓高5%。

好時價分析新北市累積近30萬筆的實價登錄房地交易資料，以數理模型製作出各樓層的樓層別效用比，發現以大樓、華廈而言，高樓層確實比中低樓層貴。

好時價將4樓設為基準100，分別檢視大樓（以總樓層30樓為例）、華廈、公寓的樓層別效用比，發現共通點是1樓最高，分別是112.0、110.3、138.4。

2樓以上，公寓以2樓最貴，往上遞減，到5樓最低98.5，比四樓還低。大樓及華廈則是2樓往上遞增，其中大樓頂樓30樓約比4樓高1成，華廈的頂樓10樓則僅比4樓高2%。4樓的價格，無論大樓、華廈或是公寓皆非最低，顛覆傳統認知。

好時價表示，透過樓層別效用比，可以揭開樓層高低對於價格影響的神秘面紗，客觀判斷不同樓層的價格差異。不過，各行政區、地區有不同的購屋偏好，且個案不同也會有不同結果，樓層別效用比只是購屋時的參考依據。