不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

▲新北市汐止的商辦待售案有「遠雄U-TOWN」1、2期。（圖／遠雄集團提供）

記者張菱育／台北報導

近年商辦市場需求逐漸增加，導致不少建商陸續投入商辦開發，統計今年雙北市商辦及廠辦的建案待售量，年增幅約1成左右，其中北市商辦二案量更是年大增逾6成4。但是專家認為，雖然雙北市商辦供給量擴增，市場仍出現「缺貨感」，主要因目前線上供給多為B辦，且有整棟銷售，能負擔的企業主相對較少，A辦供給短缺的情況依舊嚴重。

據《住展雜誌》統計，到今年8月為止，雙北市商辦及廠辦的建案待售總量約1091.2億元，較去年同期增加120億元，年增12.3%。其中北市今年商辦待售案量約286億元，較去年增112億元，年大增64.4%；新北市今年則為805.2億元，較去年增加7.5億元，年增0.9%。

若以待售的商辦件數來看，去年8月北市商辦建案數量僅9個，今年8月成長至14個；新北市今年同期商辦件數共有20個，比去年18個還多。顯示雙北市商辦建案數量同步成長，建商積極投入商辦開發行列當中。

進一步觀察台北市銷售中的14個商辦建案，有11個位於士林、北投、內湖、南港等地，尤以內湖7個最多；新北市商辦多集中在汐止、新店、中和、土城與新莊等區，其中汐止主要為「遠雄U-TOWN」1、2期、「環宇科技中心」、「富鼎科技大樓」等案，中和則有「中板科技大樓」、「台灣科技廣場」、「世界W」等。

遠雄集團公共事務室副總經理楊舜欽表示，目前「遠雄U-TOWN」A、B棟已完銷，C、D棟則已售6~7成，單層1000坪左右，根據買方需求坪數來隔間銷售，買方包括網路業、電子業、科技業、生技業等公司進駐，除了這棟廠辦之外，還有和紡織大廠宜進合作興建的南港「遠雄宜進I-CITY」，總樓地板面積約1萬坪，預計於2023年完工。

《住展雜誌》研發長何世昌表示，雙北市商辦供給量擴增，但市場出現「缺貨感」，主因包括目前線上供給多為B辦，A辦供給短缺的情況依舊嚴重，再加上住宅價格普遍仍高於商辦，部份商辦游走灰色地帶，被買方作為住宅使用，商辦的實際量因而比帳面上還少。

另外，部分銷售中的商辦建案，空間規劃不一定符合目前企業主的需求，而且像是內湖「鼎實科技大樓」、南港「砳建築」等建案希望整棟出售，能負擔的企業主相對較少，這些因素導致商辦雖然供給量增加，但是買方能挑選的物件有限，造成市場缺貨的現象。

▲南港「砳建築」等建案希望整棟出售，能負擔的企業主相對較少。（圖／記者林敬旻攝）

何世昌認為，雙北市商辦待售案量僅約千億元，但投入商辦開發的業者越來越多，台北市已掀起「搶種商辦」熱潮，這個熱潮就跟搶種高麗菜一樣，未來推案量將大幅成長，預估大約4年後就會迎來商辦完工交屋第一波高峰，屆時商辦市場是否產生變化，就很難說了。

▲新店北新路為七張站商圈的主要核心路段。（圖／記者謝盛帆攝）

記者張菱育／新北報導

新北市新店七張站商圈已經發展成熟，食、衣、住、行、育、樂等都可在商圈內找的到，特別的是，這裡的首購族包括在地客、軍公教人員、附近上班族、文山區域客等，套房總價700~1000萬元，1+1房則在850萬元左右可以找的到，若要再更多室內使用空間，也有不少年輕人選擇1200~1300萬元的公寓3房。

信義房屋新店七張店店長李資敏表示，七張站商圈屬於早期就成形的商圈，已有25~30年的發展歷史，以北新路和中正路為起源路段，商圈內小吃、批發、零售業林立，也因商圈人潮活絡，所以店面大多釋出招租僅不到1個月就有承租方，雖然今年遇到肺炎疫情，但這裡的店面租金仍呈現穩定。

▲信義房屋新店七張店店長李資敏。（圖／記者謝盛帆攝）

這裡生活採買可至家樂福，或也有位於德正街的惠國市場，從早上的早市到傍晚的黃昏市場，都可以買到生鮮蔬果，方便生活忙碌的上班族在下班後仍能採買。另外還有民德街的建國市場，中午過後就有攤販擺攤銷售。

李資敏指出，居民若要運動休憩，商圈內有區公所運動中心、馬公公園、大新店游泳池、建國游泳池等，特別的是，新店的許多社區內就有游泳池，讓住戶在自家社區就能消暑運動。

新店的中正路、北新路、寶橋路為七張站商圈的主要核心路段，擁有多路線公車通往雙北市其他區域；開車族僅約5分鐘車程，可經由新店交流道及安坑交流道，串連至二號高速公路，若要到信義、南港等區域，則可走信義快速道路，到復興南路、敦化南路，可走環河快速道路，大約20分鐘車程可抵達。

▲七張站商圈除了捷運之外，也有多路線公車可通往雙北市其他區域。（圖／記者張菱育攝）

對首購族來說，李資敏表示，套房型產品像「西華館」，社區屋齡10年左右，規劃10~18坪，每坪64~66萬元，總價700~1000萬元。2房屋齡較新的則有「玉上園」，規劃25~29坪，每坪62~65萬元，總價1500~1800萬元。

▲「西華館」套房總價落在700~1000萬元。（圖／記者張菱育攝）

而「寶路生活館」規劃1+1房，每坪50~53萬元，總價850萬元左右；另外，也有不少年輕族群選擇公寓產品，以更便宜的價格買到室內較大的使用空間，公寓總價在1200~1300萬元、每坪40~45萬元的3房，最受年輕人喜愛，而且2至5樓都能接受。

李資敏觀察，首購族包括新店在地客、軍公教人員、科技公司的上班族、輕工業公司員工、安坑、文山區客等的上班族或新婚夫妻。而換屋族大多為小換大買方，少部分則因孩子已長大離開家，原本的4房就用不太到，所以要換3房較小一些的物件。

換屋型產品像是「玉上園」，坪數從25~92坪不等，換屋族以3房35~45坪，每坪53~57萬元，總價2000~2500萬元為大宗；另外還有屋齡5年的「園頂」大樓，每坪50~55萬元，3房加車位2000~2400萬元，換屋族以在地客佔4成最多。

▲「玉上園」3房總價2000~2500萬元為大宗。（圖／記者謝盛帆攝）

▲「園頂」屋齡約5年，3房加車位2000~2400萬元。（圖／記者謝盛帆攝）

他分析，雖然今年初有新冠肺炎，但是隨著利率下調、海外熱錢回流，只要有好的產品，買方加價意願也會提升，且新店的精華地段物件釋出少，也讓房價持穩，過去在房地合一稅時，一個物件平均需要90~100天成交，而現在縮短至60天即可成交。

▲曾被披露信義區豪宅私人招待所「88會所」為松勤街「大炁四方」社區，4樓樓中樓今年6月以總價1.65億元成交，此為示意圖。（圖／記者李毓康攝）

記者黃靖惠／綜合報導

曾被媒體披露的信義區豪宅私人招待所「88會所」，藏身松勤街「大炁四方」社區，引來住戶抗議，進而歇業，不過實價登錄揭露，該社區4樓樓中樓今年6月出現最新交易，以總價1.65億元、單價138.9萬元成交。房仲業者分析，信義計畫區屋齡超過20年的豪宅交易少見，由於這些老豪宅公設比低，實際使用坪數大，且單價較新豪宅低，頗獲買方青睞。

最新實價登錄揭露，信義區多間名宅傳出交易紀錄，如忠孝東路四段的「聯合大哲」9樓、松勤街「大炁四方」4樓以及市民大道六段「忠泰繹」1樓等，分別以1.88億元、1.65億元、1.94億元成交。

▲信義區豪宅招待所「88會所」內部裝潢。（圖／翻攝畫面）

藏身在信義區高級會所  樓中樓破億元交易

「大炁四方」社區建築外觀低調，看不出內部藏有吧檯和酒櫃以及大型電玩機台、射飛鏢機的高級接待所，除非熟客介紹否則難以進入，屋齡22年、地上12樓，僅11戶，先前僅有親友交易，且僅為部分移轉，此次4樓為社區在實價上首筆完整交易。

「大炁四方」4樓樓中樓空間今年6月，以總價1.65億元、單價138.9萬元成交，經查買方為「首都化工實業有限公司」，且該公司登記於桃園藝文特區高級豪辦。

郎美囡說明，信義計畫區屋齡超過20年的豪宅交易少見，由於這些老豪宅公設比低，實際使用坪數大，且單價較新豪宅低，頗獲買方青睞。

▲信義區豪宅招待所「88會所」內部裝潢。（圖／翻攝畫面）

東森房屋松高店陳玉棠說明，「大炁四方」周邊都是信義區傳統名宅區，該棟社區成交單價140~150萬元區間，而該戶成交單價略低，除了與基地面積篇小，且知名度不如周邊其他豪宅，再者與樓中樓產品具關聯性，因而壓低單價。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，該社區揭露筆數不多，但臨近豪宅多，包括「信義之星」、「永富信義」、「贊泰花園廣場」等，具備拉抬效果，周邊豪宅行情單坪在140～150萬身價，此社區本身亦屬豪宅規劃，這次交易扣除車位後單價在138.9萬，又為低樓層，價格合理。

陳炳辰說，今年不少內需產業業主出於疫情因素反而生意爆好，加上利率低，又因應美國資金寬鬆，台灣也多游資，都有利於房市發展，包括「寶徠花園廣場」、「聯合大於」近期都傳交易，推升區域豪宅房市。

▲信義區忠孝東路四段「聯合大哲」9樓成交單價低於200萬元。（圖／記者宋良義攝）

聯合大哲低樓層   難跨200萬元門檻

而原《聯合報》大樓改建的「聯合大哲」豪宅，9樓、128.88坪，含2個車位今年6月，以總價1.88億元，單價177.5萬元，且特別標注毛胚屋交易，經查買方為「富迪斯股份有限公司」從事工業自動化控制系統及監測系統等，包含中油、中鋼、台電都是代表客戶。

「聯合大哲」9樓成交單價低於200萬元，對此郎美囡說明，「聯合大哲」平均交易單價每坪199.2萬元，且高樓層單價超過200萬，推估該戶未達200萬元應為低樓層價差大。

▲隨著科技日新月異，不少民眾都習慣從網路上看屋。（圖／業者提供）

文／屋比房屋總經理葉國華

隨著科技日新月異，各家業者提供的線上看屋服務越來越多元，加上，今年遇到新冠肺炎影響，有買房需求的民眾都改採線上看屋，不少房仲業者網站瀏覽量、電話詢問量等，都比去年同期增加逾2成，不過線上看屋雖然方便，還是有些眉角必須留意，如常見的線上看屋10個小陷阱，提醒民眾需要多加留意。

1.網路照片與實際現況不符

現今的照片修圖軟體盛行，業者為了抓住買方的目光，通常都會在照片上動手腳，像是刻意將照片光線打亮，增加房屋採光，或是把照片比例放大，讓人有室內空間很大的錯覺等，建議買方網路看屋後，仍須親自至現場看屋，眼見為憑。

2. 格局圖被省略或繪製不精準

目前非全數房屋刊登網站會提供格局圖，不過實際刊登物件時，格局圖提供與否就取決於房仲人員，此時民眾看屋時只能透過照片自行想像；倘若刊登物件有提供格局圖，也會依房仲人員繪圖專業度不同而有出入，建議買方仍要實際到現場丈量才是上策。

3. 同一物件卻不同售價

早期房屋比價平台還尚未被開發，市場上的房屋物件都散落在各家業者，甚至會出現物件相同，售價卻不同的狀況，不過現在民眾可利用整合市場待售資訊的Ubee房屋比價平台、BigFun比房網等比價平台，掌握待售房屋的最新價格資訊再看屋出價，也能大幅減少買方比價、議價的時間。

4.刊登物件單價計算方式藏陷阱

目前網路上的刊登物件在計算單價時，有些會包含車位計算，有些則會拆算車位，計算方式相當混亂。以總價含車位來說，應該將車位列入計算，就算賣方總價開高，單價仍看起來接近社區行情，不過，扣掉車位換算後，實際單價就遠超出社區行情，建議買方要善用實價登錄、樂居網等網站查詢成交行情，避免買貴還不自知。

5.房屋產權看不清

線上看房雖然快速又方便，但民眾容易忽略房屋產權的真實狀況，例如有些物件會打出買地送屋，結果房屋卻是未辦登記的違建，或是物件只有土地使用權，而沒有土地持分，甚至還有些物件會標榜限時、限量打折出售，實際上是即將被法拍的法拍屋等，相關案例不勝枚舉，一般在房屋刊登網站上都不會完整揭露，沒有看屋經驗的民眾，就容易上當受騙。

6.釣魚物件願者上鉤

部分不肖的經紀人員會將未受屋主委託的物件自行刊登，等到買方上門就會以此當作籌碼，要求屋主簽訂委託書，但若是無法順利與屋主簽約，則會故意找理由不帶看，反而改推其他物件。不僅如此，更誇張的還有賣掉不下架，刊登A物件，卻帶看B物件，讓看屋民眾防不勝防。

7.精華物件未必會在網路公開

大部分的經紀人員手中或多或少都會有想要購屋的買方名單，通常經紀人員一接到搶手物件，就會立刻介紹給手中的買方，因此有時還未來得及刊登，就已成交售出，只透過線上看屋的民眾就容易錯失良機。

8.社區公設、住戶素質、停車位現況恐難知

一般房仲人員為了順利成交，在刊登物件介紹就容易避重就輕，大多只會針對銷售物件著墨，實際上社區公設配置及管理狀況、住戶素質都難得知，另外，停車位也是容易被忽略的重點之一，車位類型、坪數大小、位置等都是線上看屋無法清楚瞭解的。

9.網路留個資房仲奪命連環call

因為線上看房的關係，有些買方就會透過房仲網站與經紀人員聯絡，留下個人資料後，沒多久就會接到不同房仲打來的推銷電話或簡訊，讓人不勝其擾。由於部分房仲公司為了提高物件配對成功的機率，就會將客戶資料分享給內部同仁，建議民眾在留下個資前須審慎。

目前市場中ubee比價平台有線上匿名呼叫經紀人與經紀人即時對談的功能，購屋者可以在個資提供前，藉此先篩選合適且專業的仲介來服務。

10.挑到好物件卻是爛建商

線上看屋除了要挑選好物件外，建案品質也相當重要，而建案品質又與建商脫不了關係，不過建商卻是在線上看屋時最容易被忽略的，建議買方購屋前可先上公平交易委員會、消基會、法院等相關網站查詢，確認該建商是否曾發生購屋糾紛等不良紀錄，並避開未曾推案過的一案建商，且比較建商過去建案及營造廠的施工品質，最好實際至現場詢問住戶建案品質及對建商售後服務的評價，以免花大錢卻買到有安全疑慮的房子。

整體而言，目前線上看屋已是時代的潮流，因此民眾在享受迅速又便利的看屋服務時，仍須注意別誤踩陷阱，建議要選擇有知名度且好口碑的刊登網站及房仲品牌，為自己的權益把關，如此一來，就能避免後續交易糾紛的產生，也能讓自己買對不買貴。

▲屋比房屋總經理葉國華。（圖／屋比房屋提供）

▲網友詢問「最便宜的宜居縣市首選何處？」（示意圖／取自pakutaso）

記者王麗琴／綜合報導

民眾在買房或租屋時，通常會考量房價、周圍環境、商圈以及通勤時間等，依據個人需求的不同，選擇的居住的城市及區域也不盡相同。一名網友即表示，自己現在住在新竹，認為此區的房價根本是在「削工程師」，加上生活機能、觀光產業也不怎麼樣，讓他真的「想不到住這要幹嘛」，因此發文詢問網友，若是只考量到「網速」，且出門只要有火車、公車站即可，那麼那裡是便宜又宜居的城市呢？

該名網友在PTT上發文提及，如果不考慮工作、交通、娛樂，也不考慮生育、教育等問題，僅是單身一人居住，那麼「只要自己宅在家用得到高速網路，偶爾出門玩坐火車、公車就好」，吃飯時周邊能有買便當的地方，或者乾脆叫外送，其餘生活日常所需用網購即可。綜合以上條件，想詢問網友們「最便宜的宜居縣市首選何處？」

▲網友想住「便宜」、「慢活」的地方。（圖／取自免費圖庫stocksnap）

原PO表示，「現在住新竹很不開心，房價根本削工程師的，東西也不好吃......交通也沒有很方便，觀光也不知道去哪」，認為新竹除了有與竹科平行、垂直的相關產業外，還真的想不到住這要幹嘛？認為「這種房價跟建設，還不如住鄉下就好」，覺得自己未來若要搬家，想住「便宜」、「慢活」的地方就好了，詢問「有沒有人有推薦的縣市？」

PO文一出，網友們熱心建議原PO可以移居「苗栗阿」、「台東最便宜」、礁溪或是彰化和美等地。一名內行網友則指出，位在彰化市區與員林市中間的「大村鄉」是個很好的選擇，「房價是隔壁彰化、員林的6折，有火車站，要去烏日高鐵站，電聯車也只有20幾分鐘，工作機會很多、網路很快、吃的很多」，且周邊短距離內醫院、大賣場、健身房等應有盡有、房價又低。他更透露，「這個只有中部的巷子內的人才知道，台中人、台北人他們都還沒發現這個地方」。

▲北屯區的中古屋，又以3房加車位總價落在600~800萬元左右，詢問度最高。（圖／信義房屋提供）

記者張菱育／綜合報導

台中北屯區未來有許多建設將陸續到位，包括台中好市多二店、漢神百貨、台中巨等，也讓這裡的人口逐年攀升，中古屋又以3房加車位，總價落在600~800萬元左右的產品詢問度最高，除了首購客之外，也有北部來此置產收租族，套房或2房產品，投資報酬率3.5%以上。

根據「大台中房市交易動態資訊平台」統計，實價登錄2020年5月台中市區住宅交易，以南屯、西屯、西區的均價較高，分別為每坪23.7萬元、23.2萬元、21.5萬元；而交易量部分，則為北屯區288件最多。

信義房屋文心崇德店主任董欣銓表示，北屯區近年的人口數一直在攀升當中，主要是區內將有台中好市多二店、漢神百貨、台中巨蛋等建設規劃，所以也讓北屯成為房屋交易量最大的區域，中古屋又以3房加車位詢問度最高，25年左右的大樓，總價落在600~800萬元左右。

董欣銓指出，北屯區的中古屋買方大多為自住型的首購族，另外也有彰化、南投、苗栗的買方，台北的置產客，特別喜愛沿著捷運沿線買套房或2房產品置產收租，文心路沿線的收租產品比例佔7成以上，像是「崇德文心」、「崇德巴黎」、「巴黎第六區」等，投報率達3.5%以上，比銀行的利息還高。

董欣銓說，這些買方看好北屯環境不壅擠、適合居住，而且現在利率低，「租不如買」的情況下，許多買方選擇在此時進場，目前北屯區大樓成交比例佔5成左右，今年7月買氣比去年同期增加18%。

衛星區部分，則以大雅、大里及烏日區每坪均價較高，分別為每坪22.3萬元、18.7萬元、18.4萬元；交易量則以大雅、太平區居多，分別為81件、65件。

正心不動產估價師聯合事務所市場研究室特助陳孟筠表示，大雅區有8成的交易為「坤悅爾雅」住宅大樓，房價在2字頭，太平區則有不少20年以上屋齡的住宅交易，也造成該區域均價有下修，每坪減少1~2.5萬元左右。

記者林裕豐／台北報導

到底要準備多少自備款才能買房，一直看房族關注的重點，有網友在網路論壇《mobile01》問大家「有多少頭期款才會考慮買房」引起網友熱烈回應，不過專家分析，其實買房後的貸款之路更辛苦，買在雙北市的舊屋小宅，月收入最好要有4、5萬元，比較保險。

原po在《mobile01》貼文，「想請問大家，不知道大家都是手上多少頭期款了，佔房價總額幾成才會下手買房啊？一般都是手上有過房價一半以上的頭期款才下手嗎？」

網友反應熱烈，不過很多人質疑，要存房價一半以上的頭期款，實在太難，「認識的通常頭期款2～3成，買新成屋的成數會再低一點」、「年輕人可以佔比高一點，因為可塑性大，薪資增長快速，不容易失業！反觀如果是40以後，就要相對保守」

也有保守的網友說出心中的小劇場「我比較沒安全感，會幻想房貸如繳不出來，被法拍流落街頭，所以至少存到房價一半，才敢出手」

▲專家建議雙北市的舊屋小宅，月收入最好要有4、5萬元比較保險。（圖／記者林裕豐攝）

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，自備款多寡得視買賣產品價格而定，過去多以3成為標準，但如果物件位置佳，本身的信用條件不錯，也有自備100萬元買到台北市小宅的案例。

不過陳炳辰提醒：「重點在於，後續每月還款要壓在收入的1/2～1/3以下，也就是說買在雙北市的舊屋小宅，月收入也最好要有4、5萬元左右，要是千萬產品，5萬元月收入更是必備，其餘縣市也最好有4萬元以上收入，免得影響生活品質。」

▲捷運頂埔站旁「中央領袖天下」住辦10樓今年6月，以總價1.5376億元成交。（圖／記者黃靖惠攝）

記者黃靖惠／綜合報導

台積電所到之處皆是焦點，而供應商也接單到手軟，甚至紛紛擴廠、尋求新辦公，實價登錄揭露，土城工業區旁「中央領袖天下」住辦10樓今年6月，以總價1.5376億元成交，為今年土城第3高總價工業廠房交易紀錄，若拆除車位單價35萬元高於區域價，買方為台積電半導體供應商家登精密工業。

實價登錄揭露，土城中央路四段「中央領袖天下」住辦10樓、逾450坪，今年6月以總價1.5376億元成交，為今年土城第3高總價工業廠房交易紀錄，若拆除車位單價35萬元。

經查買方為家登精密工業股份有限公司，過往從事模具廠起家，後轉投入半導體產業，現今為台灣本土製造、台積電半導體供應商。

▲捷運頂埔站旁不少產業聚集，如正崴精密工業、鴻海電子公司等。（圖／記者黃靖惠攝）

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄說明，「中央領袖天下」位於中央路四段，是土城工業區的主要道路，並介於捷運永寧站跟頂埔站兩站之間，屬於土城工業區的核心區塊，該筆交易紀錄扣除車位單價35萬元，與去年同棟4樓成交單價28萬元相比價格較高。

她推測，買方原先於同棟已有辦公空間，此次入手應為了擴增辦公空間，出價相對積極，另一旁土城工業區近年政府積極推動工業區立體化、都更等，許多傳統廠房也慢慢從平面利用轉變為立體化使用，再加上周邊有指標大廠所在，有產業聚集效應，也都成為入手主因。

東森房屋土城捷運加盟店店長肖鳳梅說明，捷運頂埔站旁的「中央領袖天下」屬於屋齡較新住辦大樓，部分是住宅、部分是辦公樓，周邊不少產業聚集，如正崴精密工業、鴻海電子公司等，依照該案來看，平均單價3字頭屬於合理行情。