不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

▲台中逢甲夜市的「樂跑逢甲Adidas Only」店面，2位房東開價7.8億元待售。（圖／翻攝自Google Map）

記者張菱育／綜合報導

過去台中逢甲夜市是不論國內外人士，都是指明要去的知名觀光景點，但如今隨著陸客不來，再加上近期疫情影響，人潮大減只剩3成，也讓不少億元店面房東，紛紛釋出求售，包括每月月收租金168萬元的愛迪達、月租58萬元的日藥本舖等知名店家，其房東分別開價7.8億元、2.88億元求售。

觀察《591房屋交易網》的逢甲商圈待售店面，至少有13間破億元的店面代售中，開價落在1.18億元至3.9億元都有，主要集中逢甲路、福星路、文華路等逢甲熱門路段，店面經營型態包括餐飲、服飾、零售業等類型。

另外，位於華夏巷東五弄上的「樂跑逢甲Adidas Only」店面，開價3.9億元銷售，土地94.38坪，也就是土地單坪開價約413萬元，該店面屋齡45年，為2層樓透天建築。

▲逢甲夜市「樂跑逢甲Adidas Only」店面，網路刊登的價格為一半產權。（圖／翻攝自《樂屋網》）

負責銷售該案的房仲業者指出，愛迪達店面有2位所有權人，所以買方可以選擇購買一半的產權，也就是3.9億元、土地94.38坪，但若是整棟1~2樓的開價，則是7.8億元、土地188.76坪，目前愛迪達承租的每月租金為168萬元，換算目前開價的投報率約為2.6%，愛迪達仍有8年租約。

群義房屋東興公益加盟店協理蔡博任指出，逢甲商圈過去熱鬧非凡，每到假日街道的人潮幾乎是擠得水洩不通，但是隨著外國觀光客來台人數，持續大幅縮減，人潮減少剩下65%，今年又遇到肺炎疫情導致觀光客大減，現在人潮只剩30%，但隨著疫情受到控制，近期人潮又逐漸回流，但是仍難以回到當年鼎盛時期的人流量。

至於位在福星路的「日藥本舖」，目前每月租金58萬元，房東釋出雙透天店面開價2.88億元，權狀坪數共154.66坪，開價每坪約186萬元。

群義房屋七期市政店游先生表示，「日藥本舖」大概還有3年租約，屋主並不是因為疫情因素需要出脫店面，他在疫情前就已經拿到市場上賣，主要是屋主有自己的資金規劃考量，所以決定拿出來賣。

▲逢甲福星路上的「日藥本舖」店面，房東開價2.88億元待售。（圖／翻攝自《591房屋交易網》）

▲北市寸土寸金，企業要找到破百坪以上的廠辦、辦公室當總部，大多轉往內湖找整棟廠辦。（圖／記者季相儒攝）

記者黃靖惠／綜合報導

北市中心寸土寸金，企業要找到破百坪以上的廠辦、辦公室當總部，十分困難，但上市櫃公司仍有合併及擴充需求，大多轉往內湖找整棟廠辦，也讓該區成為大型億級交易熱區，根據信義全球資產公司統計，上市櫃2018~2020年共有9筆整棟交易，又以舊宗段總金額占為最多，總交易金額來到60.13億元，未來舊宗段將成為市場關注焦點。

大型企業轉往內湖廠辦發展，當中最精華地段又屬西湖段，被壽險及上市櫃公司插旗，已趨近於飽和狀態，不只進駐成本相對高，選擇也較少，因此許多企業將目光轉往文德段、舊宗段，以相對少的成本取得整棟廠辦當自家總部，今年目前金額最高的一筆整棟廠辦交易，即是萬海航運以22.88億元買下「長虹新世代科技大樓」A棟全棟，拆算2樓以上廠辦成交單價約50.2萬元。

▼信義全球資產統計，2018~2020年內湖整棟廠辦交易。（圖／信義全球提供）

依據信義全球資產公司統計，內湖西湖段及文德段土地開發率分別是86％及91％，已接近飽和狀態，幾乎沒有素地可供開發，大型廠辦供給逐漸減少，許多業者往舊宗及潭美段開發，而舊宗段目前開發率已達75％，近10年開發率增加26％，未開發土地還有將近4萬坪。

此外，未來舊宗段將會有10棟以上的廠辦即將完工，將新增2萬多坪總樓地板面積，包含「長虹新世紀大樓」B棟整棟將釋出2000多坪廠辦面積，相當適合當企業總部，詢問度高，以及聯虹識野科技大樓將釋出3000多坪廠辦面積。

信義全球資產公司經理王維宏分析，目前企業需要大面積廠辦或辦公室多會往內湖舊宗段或潭美段，可用相對實惠成本取得整棟廠辦。

▼內湖「長虹新世紀企業總部」。（圖／翻攝自GOOGLE MAP）

另外，壽險業青較青睞穩定租金投報的產品，如台灣人壽已經在舊宗段佈局。未來內科將會有2條捷運線完工，從動物園站到劍南路站的「環狀線東環狀」，貫穿舊宗段到文德段再到西湖段；另一條從大稻埕到汐止的民生汐止線，行經內湖舊宗段，預估舊宗段售價及租金將會有一波漲幅趨勢。

▲兩房最大誘因就是低總價。（圖／記者陳建宇攝）

記者黃可昀／綜合報導

台北人擠在小坪數住宅已經是普遍現象，不過，竟然連南部也開始出現「兩房」，使得一名網友看不下去PO文，因為「高雄人都具有非透天不住的基因」，想不通為何會越來越多兩房、小三房這類物件出現，實在百思不得其解。

原PO在PTT表示，高雄不像台北市房價飛天，「房間面積5坪是基本要求，8坪是生活日常」，小坪數的房子對他來說根本稱不上住家，身為一個高雄人，他只能接受寬敞透天或是大坪數物件，想不到日前陪朋友去看房子，「竟然發現高雄也開始賣起『兩房』的鴿舍？」而且沒多久就全數完銷，想了很久還是無法接受這項驚人事實，難道高雄人現在也妥協住小房子了嗎？

▲高雄越來越多兩房了。（示意圖／記者陳建宇攝）

網友表示，越來越多人買兩房主要有2點考量，第一個就是價格，因為各縣市整體房價持續上升，能選擇的房子越來越少也越來越小，只好退而求其次買兩房，「因為房價越來越貴，要低總價只能小坪數了」、「不是接受兩房，是高雄薪資普遍買的起的只剩兩房」、「台中也是啊，過往都是買透天的，近幾年開始狂蓋公寓大廈。」

第二個考量就是投資，兩房出租的投報率比三房、四房來得高，就算不自住也可以租別人，且兩房越來越受歡迎，只要位在市區，將來轉手也不怕賣不掉，所以很多人可能是買來投資並非自住，「應該很好賣吧，小資自住、房東好租」、「2房都投資用，沒有在自住的」、「買來投資阿，低總價。」

▲新堀江商圈外圍的臨路店面，有不少閒置待租待售。（圖／記者陳建宇攝）

記者陳建宇／高雄報導

高雄曾經紅極一時的新堀江商圈，近年因為商圈移轉而逐漸沒落，近期更有不少知名店家如50嵐、老陳涼麵出走，服飾品牌G2000也將退出，包圍商圈的路上統計有15個待租待售的閒置店面，專家表示，肺炎疫情導致餐飲業退場，而服飾則轉進商圈徒步區內店面，導致外圍店面閒置。

▲新堀江商圈近年熱度不再，影響店面租金和進駐率。（圖／記者陳建宇攝）

過去高雄的新堀江就等同於台北的西門町，都是年輕人聚集的商圈，不過高雄因為商圈移轉後往北發展，位於南高雄的新堀江商圈近年開始走下坡，商圈內出現不少閒置的店面或攤位。不過《ETtoday新聞雲》實際走訪新堀江發現，過去商圈徒步區的閒置店面現在多已出租，反而是商圈外圍臨路的店面閒置率高，就連連鎖手搖飲50嵐、老陳涼麵都退出新堀江。

▲知名餐飲店家如老陳涼麵，也不敵肺炎疫情而退租。（圖／記者陳建宇攝）

實際統計圍繞新堀江商圈的五福路、文橫路、新田路及中山路，共計有15個閒置店面待租或待售，其中不乏面寬逾10米的大型店面，信義房屋新堀江店專案經理黃俊絢表示，新堀江商圈外圍的店面較多是餐飲及服飾業承租，但這波新冠肺炎的疫情讓餐飲業損失慘重，現金流不足因此不少店家決定暫停營業甚至歇業，才讓店面閒置出來。

▲相較於外圍，新堀江商圈徒步區的閒置店面去化不少，僅剩少數攤位招租中。（圖／記者陳建宇攝）

反倒是過去閒置店面或攤位多的徒步區，實際觀察絕大多數已經出租，剩少數攤位或店面2樓無使用，和過去一整排欲招租的情況大不相同。黃俊絢表示，這是因為新堀江商圈徒步區的店面降價，吸引部分原承租外圍臨路店面的業者轉進徒步區。

黃俊絢指出，新堀江外圍的臨路店面租金至少要3萬元起跳，面寬大的物件甚至租金要超過10萬元，只有少數大品牌能承擔這樣的租金成本，因此當徒步區內的店面降價招租，很多服飾業者就會選擇轉進，導致外圍店面空置。

住商不動產高雄新堀江加盟店店東柳柏壽表示，近期新堀江商圈徒步區的店面租金降幅有10~20%，對於服飾業確實吸引力高，但徒步區店面小不適合餐飲業，因此外圍的餐飲業不堪成本壓力只好退租。

不過黃俊絢指出，隨著疫情逐漸回穩，新堀江商圈的人潮開始慢慢回流，外圍臨路店面也有回溫趨勢，例如雖然50嵐退出但有其他新品牌進駐，最近外圍店面也有成交紀錄，預期接下來閒置店面應會逐漸去化。

圖文／鏡週刊

疫情延燒，然房地產市場在剛性需求支撐下，影響較為有限，6都第1季房屋移轉棟數較去年同期增加6.8％，4月則稍有下滑，年減8％。其中，表現最亮眼的非桃園市莫屬，移轉量皆呈現微幅年增。房價親民加上北北桃1日生活圈成形，使得桃園市近年來房市需求升溫，而各新興重劃區更是交易熱點，吸引大批北部購屋族。

「我打算趁疫情期間看房，多殺點價。」35歲的陳先生和太太現住新北三重，因一房格局不敷使用，開始覓新屋，「預算1千萬元，在雙北只能買中古屋，因此往桃園重劃區找2房新成屋。」

低總價誘因　桃園受青睞

近來假日陳家夫婦都往桃園跑，一個月內走遍幾個熱門重劃區，不僅了解周遭環境，也到接待中心賞屋。「桃園重劃區房價較能負擔，但我們都在台北工作，得綜合考量通勤方便度、生活環境與機能。」他透露，建商價格硬、不好談，預估是疫情趨緩所致，「打算再多看多比較，畢竟桃園最不缺新建案。」

雙北的高房價，讓許多購屋族和陳先生一樣，在預算考量下，轉向「1小時生活圈」的桃園購屋，其中又以總價低、新屋供給量大的各重劃區最受矚目。

以第一季買賣移轉棟數來看，桃園達9千600多棟，年增28.32％，為六都之冠，更創2015年來新高。「有4個重劃區的桃園區和中壢區，是新推案重鎮，交屋潮挹注移轉量。」大家房屋企研室主任郎美囡分析道。

《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，桃園房市近來向有題材的新興重劃區傾斜，有8成新推案量集中在重劃區，又以經國、中路、小檜溪、青埔、八德擴大與廣豐6大重劃區的討論度最高，「而近期買氣最夯的是中路、青埔2區。」　

中路案量大　小資族首選

「中路重劃區為純住宅區，推案量居桃園區之冠。」大家房屋桃園大業加盟店周偉中店長指出，該區因鄰近中正藝文特區、桃園市政府而備受看好，大咖建商紛紛搶進，「目前新成屋約有20多案，還有40幾個在推的新案，小宅、豪宅產品兼具，價差也較大，單價從23萬至38萬元都有。」

「預算1千萬元的首購族，可買到3房加車位，吸引新北市買方。」「昕中城」專案經理許博傑透露，中路重劃區的房價較鄰近的小檜溪重劃區便宜，生活環境也較經國重劃區好，儘管正值疫情風頭，每週仍約有50組來客。

在林口工作的王先生今年初在中路重劃區買房落腳，「看房不久後，我就決定買了。」他指出，該區離高速公路不遠，屬明星學區，還享有舊市區的機能，「我最愛的是腹地廣闊的風禾公園，假日可去散步放鬆，住起來很舒服。」

何世昌分析，中路重劃區面積不小，重劃至今4年多，約6成素地未發展，區內生活機能欠缺，且道路多僅二線道，未來恐有塞車問題，但因知名度高、房價在20萬出頭，是許多自住小資族首選，有望成為下個藝文特區。　

青埔黑轉紅　雙鐵帶買氣

至於身為新竹以北最大重劃區的青埔高鐵特區，雖發展多年，但一度被稱為鬼城。何世昌指出，該區初期投資客超過八成，單價曾喊破40萬元，因機能不足，導致房價慘跌下修；隨著生活機能逐漸擴充，目前有華泰名品城、生態公園「青塘園」，且IKEA、新光影城及橫濱八景島水族館都將於今年開幕，建設逐步到位，去年下半年起由黑轉紅，成為桃園最有話題的重劃區，「區內橫跨A17至A19三個機捷站，『軌道經濟』明顯，機捷、高鐵帶進許多雙北買方。」

住商不動產青埔源將加盟店副店長陳志明表示，去年底起該區成交量明顯增加，房價止跌回拉，機捷站周邊蛋黃區建案成交價在29萬至34萬元，外圍均價則為24萬至27萬元，「客群以高鐵、機捷通勤的小家庭居多，3房含車位約1千200萬元。」

主打3分鐘到高鐵桃園站的建案「日勝新京站」，推出中小坪數房型，為機捷A18站區目前最高價的指標建案，專案經理郭旻維指出，青埔的建商可說是百家爭鳴、量體也大，但近期不少案子都能在一年多內完銷，「新京站才開案一個月，已售出7成。」

另一建案「威均峰澤」專案副理吳樹清則表示，看屋客雖因疫情影響減少1/3，但100組中成交近4成。

「市府砸了很多錢積極建設青埔，很看好這邊的發展，所以我搶先卡位。」在桃園市中心住了20多年的徐先生已屆退休，最近選在A19附近換屋，他不諱言青埔的生活機能仍有待加強，缺少小吃店、大型超市，「不過我自己有交通工具，開車去買東西還能接受。」

機能待完善　至少15年

何世昌表示，以同樣是大型重劃區的林口為例，生活機能從無到完善約經歷15年，而青埔2013年才開始發展，加上範圍更大，所需時間將更長。目前青埔區域內有2家全聯可供日常採買，買方得多衡量自身習慣與需求。

最後何世昌提醒，由於疫情尚未結束，且重劃區內案型多元，買方可「慢慢看」，多走訪幾間建案、詳列優缺點，並要有比價概念。另外，除了大型建商插旗外，桃園重劃區內也不乏在地建商推案，建議選擇公司規模大的比較有保障，遇到漏水或需維修時，才能馬上幫住戶處理。要注意的是，開車族住桃園最大困擾就是塞車，尖峰時間高速公路上車流量大，動輒得塞一小時，趕打卡的上班族得好好考量。　

在地客老實說

桃園區居民何先生：八德房價較低

中路重劃區的位置、機能都好，不只近高速公路，以後還有捷運，但桃園人還是覺得價格太高，台北客比較會買單。我比較傾向買八德區，因為機能其實差不多，房價卻較便宜。　

中壢區居民李小姐：青埔機能仍缺

青埔原本很荒涼，這幾年捷運通車後才開始發展。有台北的朋友買青埔，看中的是房價相對便宜、坪數也比較大，但生活機能仍缺乏，還沒形成商圈，沒車像沒腳一樣。

關鍵字：鏡週刊﹑中路重劃區﹑八德特區﹑經國特區﹑青埔高鐵

記者林裕豐／台北報導

新北市新莊區因房市下修，屢傳豪宅與新大樓賠售交易，不過在舊市區商圈，因生活機能極為發達，在地店面一店難求，房仲分析，新莊傳統市區店面有低單價、低空置率、高CP值特色，租金報酬率有3%，因此近來單價上揚2成。

全國不動產企研室統計近年新莊的舊市區商圈店面實價登錄交易，上新莊的幸福路周邊商圈，或下新莊的西盛、四維、裕民傳統市場生活圈，都有不少亮點交易，去年1月，幸福路商圈周邊有2筆店面交易，獲利驚人。

其中一筆為自強街37巷14弄門牌建物，屋齡已43年，1樓店面加2樓住家共約50坪，屋主於2016年11月以7600萬元買進，持有2年3個月便以8700萬元高價賣出，獲利高達1100萬元。另外一筆昌平街門牌，屋齡約18年，屋主於2013年7月以1500萬元入手，去年1月轉售價達1968萬元，468萬元輕鬆入袋。

▲新北市新莊靠近傳統市場的核心店面有百萬元身價。（圖／業者提供）

全國不動產新莊頭前店店長陳珮心表示，「新莊真正生活機能集中在非重劃區的舊市區商圈，可說是新莊店面市場的一級戰區。」

陳珮心分析，上新莊幸福路周邊店面交易，位置靠近昌隆國小學區，安親班、早餐店、餐飲業密集，多年來幾乎無店面空置，核心店面每坪有120~150萬元身價，一般均價則約在80~100萬元行情間，近年因房價不斷飆漲，投資報酬率約在2~3%。

▲新莊舊市區商圈實價登錄店面(店舖)亮點交易。（圖／業者提供）

全國不動產總經理藍怡婷分析，新莊發展起源早，店面一級戰場集中傳統舊市區商圈，價格也相對其他城市親民許多，2~3%以上的高投資報酬率，吸引不少包租公、包租婆搶進，建議有意投資店面的民眾，可觀察傳統舊市區店面，相對低價、CP值高、空置率低，轉手也能有不錯的獲利。

記者楊晴心／綜合報導

一名在南軟上班的網友提出疑問，目前與老婆兩人生活，未來有生小孩的計畫，原本預算僅1200萬，但在南港汐止一帶，想找像樣的房子不得不調高到1400萬，調高預算後，又面臨到要買內湖機能好的老公寓，還是汐止交通不便的新大樓？面對提問，網友多數回應「當然選內湖」。

原PO在《mobile01》表示，自己在南軟上班，是朝九晚五的上班族，老婆則是接案為主，案子地點在南港、信義區居多，對她來說交通很重要。目前兩人已看了三個月的房子，剩下兩個選擇，一是屋況不錯的東湖35年3樓老公寓，學區好離捷運站又近，但缺點就是沒車位、沒管理；二是汐止新大樓，3房又含車位，有景觀又有管理員，也不需自己倒垃圾，住家旁邊就是公園，但缺點就是交通不便，不管走哪條路都一樣塞，學區不優，也不知道門牌保不保值。

多數網友支持內湖老公寓，「公寓只要找屋況好一點的，住到60年不是問題，學區屋永遠有市場，脫手非常快！」、「夾在內科與南軟中間，有龐大就業人口，相對保值，方便以後脫手、換屋」，也有另一派網友認為「住老公寓，未來生小孩，沒電梯會很後悔」。

支持汐止的網友則認為「如果是在內湖或是南港上班，汐止是很不錯的選擇阿」，但卻不支持原PO看上的汐止建案，紛紛回應「地段不好，學區不好，旁邊還很多卡車砂石車跑來跑去」、「那邊啥機能性都沒有，沒啥發展性，又很近高速公路，那噪音、那個落塵很可怕的。」

記者林裕豐／台北報導

「敦北園中園」是台北市老牌名宅，位在松山區小巨蛋捷運站旁，位置精華，實價登錄揭露，社區4樓戶面積24.84坪，2017年時屋主以2800萬元買進，在今年以2100萬元賣出，損失700萬元。房仲分析，屋主買在最高點、又賣在最低點，因而導致賠售出場。

地點位於敦化國中、敦化國小，雙明星學區的「敦北園中園」，總戶數179戶，屋齡31年，樓高18層，一直以來房價穩定，交易均價每坪約在90~100萬元間。

而根據實價揭露，「敦北園中園」卻在3月出現賠售戶，該戶位於4樓，屋主於2017年買入，物件坪數24.84坪，交易總價2800萬元，拆算單坪價格約112.74萬元，而3月賣出時，總價只有2100萬元，屋主賠售700萬元，單價僅剩84.6萬元。

記者實際走訪，附近住戶表示，「敦北園中園」算是早期名宅，曾住過不少政商名人，對於屋主賠售700萬元，「景氣不好多少有影響，也有可能屋主有一些經濟上的考量。」

▲「敦北園中園」４樓戶賠售700萬元。（圖／翻攝實價登錄）

台灣房屋智庫經理陳炳辰指出，「敦北園中園」過去房市榮景的單價行情在90～100萬元，近年落至8字頭，該賠售戶戲劇化的在於他前次交易為社區最高價，來到單價112.7萬元，但因為是低樓層的4樓，坪數又小，都是沒有價格支撐性的物件，買到最高點應屬個案價碼，而此次賣到最低點，亦為實價揭露以來，排除親友交易後的社區最低價。

▲「敦北園中園」位在小巨蛋旁。（圖／記者林裕豐攝）

陳炳辰說：「84.56萬的成交單價反而是較合理的表現。該社區與小巨蛋一街之隔，居住機能佳，路段也好，區段內賣相不錯的大樓，即便低樓層也都可抗跌在單價8字頭，此筆交易已算賣在區域行情。」

▲大昌生活圈因為房價親民、機能完善，成為今年首季高雄房市熱區。（圖／記者陳建宇攝）

記者陳建宇／高雄報導

生活機能成熟的商圈，即便屋齡較高，還是可以獲得消費者青睞，高雄市三民區的大昌生活圈就是如此，雖然區域內多數建物屋齡在15年以上，但因為採買、購物、外食都方便，且房價仍在1字頭，因此成為今年第1季高雄房市交易量第2的生活圈，僅次於美術館。

▲根據《高雄實價網》資料，今年Q1大昌生活圈交易件數達60件。（圖／翻攝自高雄實價網）

根據《高雄實價網》的價量分析，今年第1季高雄市實價登錄交易量最大的生活圈是美術館生活圈，共有86筆交易，而排名第2的就是三民區的大昌生活圈，共有60筆交易。該生活圈的位置在建工路以南、台鐵軌道以北、大順路以東及中山高以西，屬於早期開發的傳統高雄市區。

▲大昌生活圈生活機能豐富，採買、外食都方便。（圖／記者陳建宇攝）

大昌生活圈之所以能獲得民眾青睞，生活機能佳是原因之一，該生活圈內包括大昌路、大豐路、正忠路、義華路等都是店家聚集的路段，不論採買、購物或是外食都非常方便。信義房屋大昌覺民店主任陳易志表示，該生活圈內有8所學校，涵蓋從國小到大學的教育，知名的陽明學區也有部分在這個生活圈內，多少吸收了一些重視學區的家長購屋或置產。

▲大昌生活圈南邊因鐵路地下化帶動，交易量也逐年增加。（圖／記者陳建宇攝）

此外，生活圈南邊緊鄰原本的台鐵軌道，有新設的台鐵科工館站，也帶動生活圈南邊的房市交易，該區段在鐵路地下化之後房市開始活絡，例如原本乏人問津的「民族國宅」社區房價多在每坪10~14萬元，但去年底竟然有物件成交單價站上2字頭。

陳易志指出，鐵路地下化完工後，據該公司統計2017年至2019年實價登錄筆數，該生活圈成長將近1成，顯見鐵路地下化也讓附近房市升溫許多。

而根據《高雄實價網》資料，大昌生活圈今年首季的平均房價是每坪14.27萬元，仍屬於首購區段，價格親民也是該區段今年交易熱絡的原因。陳易志表示，大昌生活圈住宅房價由300~2000萬元都有，產品齊全，新建案房價落在每坪20~23萬元，而中古屋則是每坪12~20萬元。