不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

記者黃可昀／綜合報導

台南一名網友最近要買房，目前有2個物件正在猶豫，一間位在佳里同安寮，開價668萬「四房兩廳三衛」的透天；另一間則是在安定港口，位於二樓的兩房華廈，開價380萬含2機車位，乍看之下透天具有優勢，但致命傷就是地點比較偏僻，必須騎車6分鐘才會到市區。

原PO在PTT表示，佳里透天位在鄉村地，出大馬路才有一間大賣場，如果要買東西或看醫生，得騎車6分鐘到市區比較方便，開車經麻豆交流道到南科大約23分鐘。安定華廈則是位在市區，巷口就有便利商店和各式小吃，不必擔心三餐問題，而且附近也有診所、藥局，但是沒有大賣場，兩間生活機能都不夠完善，但相較之下，華廈住起來會方便得多。

▲透天比較保值。（示意圖／pixabay）

原PO正在猶豫，如果以「增值空間」做為參考基準，哪一間比較值得入手？網友認為，這兩個地區的增值空間都有限，但透天會比華廈保值，「兩間都沒增值空間，跌價空間透天應該小點」、「6分鐘就到奇美跟市區，當然是透天」、「佳里透天！那邊大樓華廈很沒市場。」也有人提到，華廈沒有車位，只能停機車，光這點已經大扣分，「佳里透天吧，住這兩個地方肯定都要買車開才方便。」

此外，網友還指出「看你有沒有小孩」，如果以後有結婚生子的打算，兩房可能會不夠用，屆時還是得賣掉換房，原PO則回應，他暫時沒有生小孩的計畫，「買屋是一半自住，一半出租，所以哪一個好租出去也是考量點。」

記者黃靖惠／綜合報導

國際知名設計師吳季剛操刀的大安區名宅「縱橫天廈」，位於四維路170巷上，沿街商家林立，且鄰近捷運站，但今年除法拍戶，掉價金額超過3800萬，年度首筆轉手交易也價跌，8樓轉售賠掉2770萬元，跌幅2成多。總計2戶賠售金額超過6500萬元，幾乎可以再在天龍國買間3房不成問題。

▲吳季剛首度跨足建築界操刀「縱橫天廈」社區。（圖／記者黃靖惠攝）

「縱橫天廈」基地坐落大安區四維路170巷熱鬧街道上，沿街可見異國麵包、韓式料理、咖啡店、日本料理、小火鍋等餐飲美食店，生活機能方便，且緊鄰敦化南路、復興南路兩條幹道，交通四通八達。

該社區歷年成交總價落在1.1～1.5億元之間，雖有吳季剛名氣加持，但今年可謂多事之秋，除工研酢許家後代許光輝所持有的4樓戶，因債務遭到法拍，今年首筆交易紀錄轉手也賠掉2770萬元。據了解，許光輝曾持有的4樓戶，以總價1.2億元取得，今年11月進行四拍時，以總價8182萬元拍定，換算下來，許光輝戶掉價超過3800萬元。

▼「縱橫天廈」社區鄰近大安國中學區。（圖／記者黃靖惠攝）

根據實價登錄顯示，「縱橫天廈」8樓今年9月以總價9230萬元出售、單價97.3萬元，與屋主9年前以1.2億元、單價129.8萬元相比之下，不只賠掉2千多萬元，且單價掉了近30萬元。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，「縱橫天廈」預售階段平均成交單價121.31萬元，以該筆紀錄當初入手符合行情，此次轉手低於110萬元行情價，推測與周邊市場競品相對多，且四周舊建築、商辦大樓多、距離捷運站仍有段距離等因素，皆可能成為價跌關鍵。

住商不動產北市區經理錢思明指出，縱橫天廈位於大安區精華地段，緊鄰敦化南路，行車交通便利，周邊店家也多，學區為建安國小及大安國中，生活機能佳，惟步行至捷運大安站超過10分鐘，距離捷運站較遠，此外，該社區每戶配置3個車位，比例上有些偏高，且停車場入口位於巷內單行道，這些可能讓購屋人有所疑慮。

▼「縱橫天廈」社區鄰近大安國中。（圖／記者黃靖惠攝）

記者陳建宇／高雄報導

高雄鐵路地下化之後，原本被鐵軌分隔開的區域逐漸縫合，除了鐵軌將改變為綠園道之外，許多道路也將打通，北高雄的新莊一路和勝利路打通工程，預計本月底前開始實施，明年中就能通車，屆時從舊左營到北高熱門的漢神巨蛋商圈，車程將可以縮短不少，對區域房市有加分效果。

去年高雄鐵路地下化通車之後，地面上的鐵軌消失，不僅陸橋一座一座拆除，道路也要打通連接，例如自由路和復興路，預計本月就能打通，對雙邊的而新莊一路和勝利路，則是本月底前就將開始動工。負責主導道路打通工程的高雄市水利局也證實，預計明年中就能通車。

信義房屋華夏店店長潘永鴻表示，新莊一路和勝利路打通，對於原本鐵軌2邊的區段都有幫助，若以翠華路作為分界，翠華路以東的區段，就能同時享有漢神巨蛋生活圈的便利，同時到台鐵的左營站搭乘火車也很方便。潘永鴻指出，該區段已有不少新建案推出，成交價約在每坪21~23萬元，中古屋則屋齡多在20~30年，房價每坪14~15萬元。

而翠華路以西則是舊左營，潘永鴻認為道路打通之後，對於原本緊鄰鐵軌的區段房價幫助較大，但實際上緊臨鐵軌的住宅並不多，反而是左營大路、左營軍港一帶的住宅較多，也有新建案推出，但因距離打通處較遠，房價短期內難有太大漲幅，直接效益沒那麼強。但不可諱言，新莊一路與勝利路打通之後，由舊左營前往北高市區便利性確實增加，對區域房市仍有加分效果。

關鍵字：高雄﹑鐵路地下化﹑左營﹑翠華路﹑新莊一路﹑勝利路﹑左營大路﹑漢神巨蛋﹑信義房屋

記者黃靖惠／採訪報導

北市中山區榮星花園公園占地6.5公頃，為市中心少數大面積綠地，不只被捷運兩站包夾、鄰近松山機場等便利交通，且有老台北人年節必逛的濱江年貨市場，以及龍江路等生活圈，房價最低5字頭、3房只需1500萬元CP值高，深獲首購族青睞。

榮星花園生活圈泛指民權東路三段、民族東路、復興北路、建國北路、錦州街、龍江路一帶，由多個生活圈以及傳統市場及蔬果批發市場組成，生活機能成熟，且有別於精華地段水泥建築林立，擁有更多天際線以及綠地空間，且周邊有多個傳統市場，像是五常市場、榮星市場，且沿著龍江路、錦州街商家林立，採買方便。

▼榮星花園生活圈旁房價。（圖／記者黃靖惠整理）

▼濱江市場旁「上引水產」成為國際觀光客必訪地點。（圖／記者黃靖惠攝）

不僅如此，老台北人逢年過節採買必去的「北濱江、南南門」，其中之一即是濱江市場，由於鄰近台北魚市，能夠一次蒐羅蔬果、魚肉、海鮮等食材，除了家庭日常採買外，也是廚師們尋覓好食材去處之一，附近的「上引水產」標榜能夠帶走新鮮食材、也立即享用，提升一般傳統魚市場質感，吸引國際觀光客造訪成為特色之一。

信義房屋復北民權店店長李鎮方表示，以榮星花園核心外推生活圈，十分便利，除了採買方便外，且區域內有全聯、康是美、麥當勞等商家，也有圖書館、行天宮及台北大學，而沿著復興北路一段早期為中小企業聚集處，周邊居民多是有地緣性，且也有台北大學教師職員居住。

▼榮星花園公園生活圈周邊有多個傳統市場。（圖／記者黃靖惠攝）

他說明，此處以老公寓為主力產品，屋齡40年起跳，雖屋齡偏高，但價格很誘人只要5字頭，3房型25~35坪，總價1400~1500萬元，深獲首購族青睞，再者除了有少數大面積綠地外，鄰近機場、雙捷運等交通優勢，且離行天宮及傳統松江金融重鎮，約10分鐘路程，也十分適合年輕族群築巢。

他表示，部分換屋族群可在該區找到30年電梯大樓，單價55~60萬元，坪數35~45坪，總價帶2400~2700萬元，由於鄰近大安、松山、內湖、大直等地，車程10分鐘，房價卻只要2分之1，已經成為換屋首選之地。新成屋部分則建議，「榮耀之星」正對榮星花園第一排，規劃20~35坪，每坪均價在115萬元，為區內少有新成屋。

▼榮星花園公園。（圖／記者黃靖惠攝）

記者張菱育／台北報導

翰詮集團董座賴營炫，曾在台中砸下15億元併購3家老飯店，資金疑似周轉不靈，其名下不動產陸續遭到拍賣。其位於北市中正區的名宅「仁愛鴻禧」15樓，今（27）日執行三拍金拍，共收到6筆標單，最後得標人以加價700萬元、總價1億1438萬元標脫，大約是市價的8折價購得。

賴營炫以翰詮國際有限公司名義所持有的「仁愛鴻禧」位於15樓，總面積148.1坪，包含2車位，一拍金拍底價1億6778萬元，三拍底價降至1億0738萬元。

今日執行三拍金拍，共收到6筆標單，最後由劉姓自然人，僅加價700萬元，以總價1億1438萬元得標，扣除車位坪數與總價（每車位以300萬元計算），每坪得標單價約86萬元。

台灣不動產拍賣協會秘書長楊敬熙指出，「仁愛鴻禧」位於仁愛路二段上，附近不乏公家機關，因此高級官員也大多會選擇居住在此，雖然該名宅屋齡已近30年，但是因有大坪數、低公設比、住戶水平高等的優點，仍能吸引金字塔頂端的客群前往置產，該社區平均成交價約90~115萬元之間，這次以每坪86萬元標脫，低於市場行情，便宜入手。

關鍵字：金拍﹑仁愛鴻禧﹑拍賣﹑名宅﹑翰詮集團﹑賴營炫

 

國產署主秘王彩葉表示，今年10月北區分署共標售31戶都更宅，分別為翔譽雙子星一戶、全坤威峰兩戶、忠泰鳳磐一戶、明日博17戶、碧湖君鄰兩戶以及萬喆八戶。

其中開標結果只有位於萬華區東園街的萬喆標脫三戶，其餘都更宅皆流標。萬喆鄰近西藏路、西園路，鄰近環河快速道路，每坪要價60萬左右，屬於大基地的靜巷宅。

北區分署表示，標脫的這三戶分別都只有一封標單投標，三戶溢價率最低為0.61%，最高為5.26%。

另外受到矚目的都更豪宅「明日博」，是台鐵參與明日博都更分回戶，但由於價格較高，17戶已是第四度全數「槓龜」。

北區分署表示，明日博17戶從去年底至今，已列標四次，但四次皆全數流標。而這次的底價已略為調降，自原本的1.04億元至1.44億元，調降為0.94億元至1.41億元左右，但仍乏人問津。

北區分署表示，今年12月17日預計會再釋出一批都更宅標售，明日博的17戶將會第五度列標，除此之外，確定列標的都更宅還包括永德言葉17戶、耕曦九戶。

https://money.udn.com/money/story/5621/4191352#prettyPhoto

記者黃靖惠／採訪報導

北市萬華區都更宅「全坤威峰」社區，為目前貴陽街最貴住宅，曾經創下一坪90萬元的高價，不過實價登錄顯示，13樓屋主今年9月以4322萬元成交，只持有5個月，慘賠近千萬元出脫，房價7字頭掉價6字頭。

實價登錄揭露，「全坤威峰」13樓今年9月以總價4322萬元成交，扣除車位換算單價64萬元，與屋主5個月前以總價5270萬元入手、單價78萬元相較之下，短短5個月內，牛羊變色，一轉手賠948萬元，且房價7字頭掉到6字頭。

「全坤威峰」社區樓高19層，格局規劃3～4房型，約55～63坪，總戶數382戶，今年5月16樓交易單價曾創下91.7萬元歷史高價。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，「全坤威峰」近捷運西門站、西門町商圈，附近有舊市區生活機能，且鄰近中華路段、公車班次多，雖然為萬華區門牌，但鄰近中正區邊界，平均成交單價落在75萬元。

她分析，該社區最近1年出現8字頭交易紀錄，多為小坪數房型，中大坪數房型交易價落在7字頭，屋主今年4月入手近8字頭價格偏高，又在短時間轉手他人，推測應有資金需求、賠售出脫。

 

內政部近日公布最新餘屋統計，林口去年第四季待售餘屋955戶，餘屋量在新北市排名第七，比汐止、板橋、三重、中和、新莊都低，已不到淡水3200戶的三成。房仲表示，統計顯示林口近年推案量雖然不小，去化也快，已脫離套牢賣壓區。

林口、三峽、淡水、新莊過去因重劃推案量大，餘屋多，市場合稱「林三淡新」，為新北四大賣壓區。

 

大家房屋企研室主任郎美囡表示，四區在2014年房市反轉後，深陷「多殺多」困境，建商、投資客為求脫手，競相下殺房價，淡水從2字頭殺到1字頭，新莊副都心也從5、6字頭砍到4字頭。

林口、三峽相對穩定，尤其是三峽，房市反轉後，房價幾乎不動，市場形容新北最強房市區。林口看區域，距離捷運較遠的後段，房價下修不少，但靠近捷運A9站的房子，雖有部分建案投資客認賠殺出，但整體價格變動不大。

郎美囡分析，林口、三峽房價抗跌，可從官方新建餘屋統計看出端倪。

根據內政部定期發布的新建餘屋（待售）住宅最新調查報告，林口早在2015年以前，新建餘屋就已去化差不多，2016年第1季已降至千戶左右，過去十季以來，雖陸續有建案推出，餘屋量都保持在千戶上下。

至於三峽，由於北大重劃區範圍不大，區內很早就沒什麼餘屋，目前也僅有187戶，在新北主要行政區中名列後段。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，林口賣不掉的新建餘屋，多是大坪數住宅，主要是總價高，缺乏客層，這兩三年推出的建案以二、三房為主，市場有需求，加上價格持平，甚至讓利，銷售都不錯。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，林口區平均房價2字頭，機捷通車後，吸引首購族、小家庭入駐，隨著客運路線、商店越來越多，大型商場、outlet開幕，生活機能愈來愈好，對小家庭吸引力更是大增，目前區內多所國小年年滿額。

記者黃靖惠／綜合報導

西門町為台北目前最熱門商圈之一，除了行人徒步區街邊店身價高外，緊鄰捷運西門站6號出口、成都路上今年出現一筆店面高價租賃紀錄，只有16.87坪店面以28萬元出租，單坪1.65萬元，原為營業10多年老牌休閒零食店「綠精靈」店址，上個月被女鞋業者以高價租下營業，房仲業者分析，該路段創下高價店租，勢必影響周邊租金行情。

▲西門町成都路老牌休閒零食店「綠精靈」開店逾10年，現在原址由鞋店業者承租。（圖／記者黃靖惠攝）

實價登錄揭露，成都路一間16.87坪店面，今年8月以28萬元出租，換算單坪租金1.65萬元，創北市店租高價。經查，該店前身是老牌休閒零食店「綠精靈」，於當地營業逾10年，不過今年卻悄悄收攤，且自上個月起改由「Twinkle Toes」女鞋店進駐營業。

▼捷運西門站6號出口。（圖／記者黃靖惠攝）

記者實地走訪該店，發現該店位於捷運站正出口，旁邊為平日旅客眾多的7-11明日未來店，沿著成都路段可見連鎖美藥妝店插旗身影包括「日藥本舖」、「康是美」、「屈臣氏」，不過就在「Twinkle Toes」女鞋店傳用高價承租後，只間隔一間店面「Tomod's 西門成都店」開店3年時間，也在上個月黯然收店。

香港商匯泓不動產台灣分公司副總吳懿倫表示，成都路為繼西門町行人徒步區之後人潮最多的路段，由於在捷運6號出口，周邊品牌曝光度高，單坪租金落在1.5萬元左右，以女鞋店承租價格來說，單價與行情相較偏高，推測與店面地段佳，位於捷運站正前方、且四周也有多餐飲、手搖飲料店，吸引剛抵達的遊客消費。

▼老牌休閒零食店「綠精靈」原址，如今改由女鞋店進駐。。（圖／記者黃靖惠攝）

他推測，女鞋銷售單品金額偏高、毛利率高，以該路段、坪數大小總租金28萬元，租金負擔不算太沉重，除了再黃金路段有店面外，應該在周邊有另租下租金較便宜的倉庫補貨，這樣除了能搶到人潮，不須花高額租金承租大店面。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，西門町商圈最熱門路段為行人徒步區，以捷運西門站6號出口旁的漢中街、峨嵋街及中華路段人潮最多，據傳最高店租單坪可達2～3萬元左右，另成都路段北側、靠捷運出口最多人車潮，店租單價也有1～2萬元水準，而非徒步區約8000～1萬元左右。

信義房屋西門捷運店專案經理蘇志昇表示，西門商圈人行徒步區範圍從漢口街以南、中華路以西、成都路以北、昆明街以南兩側，由於地段精華、店租高，因而單坪店租落2～4萬元區間，主要吸引連鎖運動用品店、國際品牌進駐。

信義房屋景平捷運店專案經理曾浚希指出，這區有景安、南勢角及秀山等區域做串聯，以捷運族來說，原本居民只能往捷運南勢角站，但是日後捷運環狀線開通後，則可搭捷運景平站往捷運板南線、機場捷運線、捷運新店線等，到大安、信義區，通勤路程甚至不到20分鐘即可抵達，對上班族來說，交通非常方便。

對公車族來說，東西向有多路線公車，走64快速道路或是景平路，通往大台北、新店、文山、板橋等區；開車族的話，可經由64快速道路經過秀朗橋通往水源快速道路至大台北地區，另外，可經由中和交流道連接北二高，以及大漢橋通往五股交流道連接中山高速公路。

生活機能方面，這區有兩大傳統市場，包括大勇街黃昏市場、景新街早市，還有大潤發景平店，周邊也有不少零售店家，居住人口多、店家林立，也帶動當地消費的需求。

首購族好入門的產品，曾浚希指出，總價550~800萬元左右，可以入手「摩天東帝市」、「冠德住易」、「雙捷晶鑽」、「皇普大道東」、「天空之城」、「雅樸心向」等套房型產品。其中「冠德住易」屋齡約20多年，規劃1~4房的產品，單價落在38~46坪左右，4房加車位總價僅1600~1700萬元。

▲「摩天東帝市」樓下就是大潤發賣場。（圖／記者莊喬迪攝）

換屋族則可以選擇「冠德新世界」，該社區規劃2~4房產品，每坪單價約落在43~50萬元左右，買方不乏原本住新店、永和、文山、景美等區域的退休人士，看好這邊房價親民，就把原本的舊公寓或大樓換掉，到這區住有管理的新大樓。

▲「冠德新世界」適合換屋族進場。（圖／記者莊喬迪攝）

另外如果想要室內使用空間大的產品，總價1200萬元內可以選擇大智街、大勇街、大仁街的公寓，3房坪數落在26~30坪左右。

曾浚希說，自從捷運環狀線即將開通的消息釋出後，越來越多其他區域的買家來這裡購屋，甚至有買來做工作室的買家，作美甲店、美妝店、美髮店等使用，另外也不乏單身族以及新婚夫妻來此看屋，又以1~2房詢問度最高。另外還有適逢年底前的傳統旺季剛性需求，以及買方對房市的信心度逐漸提升等因素，也讓近期這區的買氣及詢問度活絡。

▲「冠德新世界」。（圖／記者莊喬迪攝）

關鍵字：環狀線﹑捷運﹑中和﹑房產﹑景平站﹑房價﹑置產﹑信義房屋

記者黃靖惠／綜合報導

北市公館商圈指標性老店「陳三鼎」日前被爆料兩周未營業、疑似準備頂讓，許多人感嘆「學生回憶要消失了」，更憂心地標不見會對商圈造成影響，經翻閱網路招租平台，發現不少攤位標榜「陳三鼎」所在商圈、羅斯福路三段316巷，屬於小吃攤一級戰區，也出現許多「鑽石攤位」1坪大小、卻月租3萬3元。

鄰近第一學府台灣大學校區的公館商圈，周邊學生族群消費力強，沿著羅斯福路兩側商家林立，又以羅斯福路316巷兩側最多餐飲小吃插旗，像是關東煮、服飾店、冰店、手搖飲料店等，也包括專賣黑糖青蛙鮮奶的地標老店「陳三鼎」。

近期因「陳三鼎」被爆連兩周未開門營業、疑似想要脫手鼎讓，引起網友們另波討論，而日前《591房屋交易網》招租廣告，有一則主打「公館316巷陳三鼎商圈人潮店攤」於羅斯福路三段316巷、鄰路鑽石攤位，約1坪面積，月租3.3萬元，遠高於東區商圈店租、要價一般上班族整月薪資。

▼羅斯福路三段316巷攤位招租。（圖／翻攝591房屋交易網）

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，公館商圈、羅斯福路三段316巷正對台大校園，為人潮匯集處，店租單價5000～8000元左右，以老舊公寓、中小型店面為主，而316巷雖為巷弄商圈，但因有學生加持、小吃攤遍地開花，不乏見到粉圓、豆花、冰店、鹹酥雞等攤販營業。

徐佳馨表示，小吃攤、手搖飲料等不內用、則不須需大坪數店面，可能選擇與其他業種共租一間不到10坪空間，而在寸土寸金商圈內也常見1、2坪大「蝦米店面」，雖然單價高出行情，但對於承租方而言，總店租金額低、租金壓力相對小，不見得不搶手。