不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【葉家銘╱高雄報導】專家告訴你買房要跟著建設走、跟著軌道走，但重大建設周邊的房價就一定會上揚嗎？現實狀況或許沒有想像那麼美好，《蘋果》委託永慶房產集團統計總開發經費近千億元的高雄鐵路地下化沿線周邊房價，今年首季和去年同期相比，成交量雖成長近11%，但房價卻微幅下跌。平均30分鐘才有1班火車，對於習慣以機車代步的高雄人而言，千億元的公共建設沒有為房市帶來太多加持之效。

高雄台鐵地下化總開發經費達千億元，沿線房市雖成交量增加11%，但多屬新屋過戶。資料照片

高雄市區鐵路地下化總開發經費高達998億元，去年完工後啟用10座地下化車站，當中左營、高雄、鳳山3座車站為現有營運車站改為地下化，並增、復設內惟、美術館、鼓山、三塊厝、民族、科工館、正義等7個車站。區段受惠於7處車站增設影響，聯外交通機能提升，但新車站每小時平均僅2班次，平均要等30分鐘才有1班車行駛，也大幅降低民眾搭乘意願。 

台鐵增設新站，對於豪宅、換屋產品為主的美術館特區而言，價量並無支撐效果。資料照片

交屋潮帶動量增

依據永慶房產集團統計發現，今年1~3月10座高雄車站周邊房市買氣從571戶提升至633戶，成長近11%，當中又以台鐵左營站增加61%最多，然而該站體近捷運生態園區站，屬高雄首季新屋移轉過戶熱區，周邊包括「京城大苑」、「鑫巨蛋」等都有不少過戶交屋，以致交易量漲幅突破6成，但實質房市買氣並未大幅提升。
值得留意的是，美術館周邊的內惟站與美術館站房價均下滑，價量均沒出現重大建設完工後的利多現象。永慶不動產高雄中華藝校加盟店店長郭銘揮指出，台鐵地下化增設車站對沿線區段房市確實加分，但議題發酵已多年，加上班次過少等都影響民眾置產意願，以美術館地區來說，區段購屋族多為自備交通工具為主，換屋與豪宅類型顧客更是少搭乘火車。 

鳳山車站後市佳

統計中發現，鳳山車站房價明顯上揚，漲幅約5.8%。高雄房屋市場調查協會榮譽理事長蘇永仁分析，鳳山區近年來房價漲幅明顯，鳳山車站目前尚未改造完成，該車站將規劃2棟商場與站體共構，屆時增加百貨商場、電影院、空中禮堂等設施，後續房市仍有議題拉抬。 

http://home.appledaily.com.tw/article/index/20190707/38384931/news/%E9%AB%98%E9%9B%84%E9%90%B5%E8%B7%AF%E6%B2%BF%E7%B7%9A%E6%88%BF%E5%83%B9%E7%AB%9F%E8%B7%8C%E5%8D%83%E5%84%84%E5%BB%BA%E8%A8%AD%E4%B8%8D%E5%86%8D%E6%98%AF%E7%A5%A8%E6%88%BF%E4%BF%9D%E8%AD%89

鄰近大安森林公園的「PARK 259」去年8月公開銷售，這是大同集團第四代、新美齊集團董座林傳捷主導該公司建設事業後，首度公開的作品，該案不僅站穩小豪宅高身價，每坪成交在130萬至160萬元，也穩坐近年台北市熱門的公園小宅。

地產人士指出，公園宅長期受買方青睞，甚至有不墜身價，近年公園宅交易持穩，「PARK 259」逆勢在這波盤整創高價，讓小坪數產品成公園宅熱門選項。

鄰近大安森林公園的「PARK 259」迎來交屋，睽違多年，北市套房重回黃金身價，實價登錄揭露，去年10月一筆成交套房物件，單價衝上161.2萬元，擠進實價登錄以來，套房產品第五高價，其餘四名都是2013、2014年房市多頭時的交易，時隔多年盤整，套房價格又重返當年榮景。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，會購置高價小宅族群，包括有意設籍當地學區的富爸媽，也有公司企業購置當招待所或承租給高階外籍主管，過去房市熱潮亦引起高資產或投資族群注意，看好出租投報和轉手利差，不過近年願意出手這類買小又買貴產品族群已不多，成交都難再見160萬元單價以上高價。

興富發集團「悅誠廣場」昨日風光開幕，總裁鄭欽天誇下海口未來年營業額要突破20億元，每3年全台要設點2間百貨，還將再開6據點。針對高雄房市發展，他指出今明年要推500億建案，3年後將有房數150間的凱悅飯店開幕，「高雄房價很低，非常非常低比大陸5線城市不如，房價跟深圳相比連尾數都沒有。」
 
鄭欽天指出，今明年高雄將要推出包括「凱悅香榭」、「民生臻愛」、「愛情河左岸」等10幾個建案，3年後凱悅飯店也將完工，目前公司經營策略就是有適當的土地都還是會繼續買，推案類型以首購為主。
 
詢問有關高雄近年來2房小宅供給增加，市場是否有爆量風險，鄭欽天指出，2房大家都看好但市場沒爆量問題，高雄大部分房地產業者，炒地皮佔7成，蓋房子不到3成，買地等增值的多大部分都在囤地，供給量大我們一點都不擔心，公司經營就是買地然後立刻開發推案，「高雄房價都是工錢堆出來，台北每坪造價9萬但土地成本可能70~80萬，但高雄可能是土地成本3~5萬元，每坪造價8~9萬，當造價漲2萬房價就漲1成，未來材料工資漲，房價也一定漲。」
 
鄭欽天訪問中談到，「高雄房價很低，非常非常低比大陸5線城市不如，房價跟深圳相比連尾數都沒有。」該說法其實頗受同業認同，如前後任高雄市不動產開發商業同業公會理事長都有相同感受，隆大營建董事長陳武聰曾表示，「高雄房地產是歐洲品質、非洲價格」，友友建設董事長張永義也指出，「高雄建商都在賺加工錢，說建商暴利絕對是不正確說法。」
 
低基期房價讓大老闆都覺得高雄房價低，但同樣的薪資水準不如中北部，缺乏產業升級與就職機會等問題，同樣也困擾高雄市民，房價低若民眾負擔不起，居住問題仍無法解決。（葉家銘／高雄報導）

興富發未來還將開設6家百貨，鎖定都會區段。唐郡威攝

高雄房價相對中北部低，價格確實比中國人民共和國便宜，但低薪與職缺少等問題一直存在。資料照片http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20190704/1594411/rtn/%E9%AB%98%E9%9B%84%E6%88%BF%E5%83%B9%E5%A4%9A%E4%BE%BF%E5%AE%9C%E3%80%80%E8%88%88%E5%AF%8C%E7%99%BC%E8%91%A3%E5%BA%A7%EF%BC%9A%E4%B8%8D%E5%A6%82%E4%B8%AD%E5%9C%8B%E4%BA%94%E7%B7%9A%E5%9F%8E%E5%B8%82

興富發集團「悅誠廣場」昨日風光開幕，總裁鄭欽天誇下海口未來年營業額要突破20億元，每3年全台要設點2間百貨，還將再開6據點。針對高雄房市發展，他指出今明年要推500億建案，3年後將有房數150間的凱悅飯店開幕，「高雄房價很低，非常非常低比大陸5線城市不如，房價跟深圳相比連尾數都沒有。」
 
鄭欽天指出，今明年高雄將要推出包括「凱悅香榭」、「民生臻愛」、「愛情河左岸」等10幾個建案，3年後凱悅飯店也將完工，目前公司經營策略就是有適當的土地都還是會繼續買，推案類型以首購為主。
 
詢問有關高雄近年來2房小宅供給增加，市場是否有爆量風險，鄭欽天指出，2房大家都看好但市場沒爆量問題，高雄大部分房地產業者，炒地皮佔7成，蓋房子不到3成，買地等增值的多大部分都在囤地，供給量大我們一點都不擔心，公司經營就是買地然後立刻開發推案，「高雄房價都是工錢堆出來，台北每坪造價9萬但土地成本可能70~80萬，但高雄可能是土地成本3~5萬元，每坪造價8~9萬，當造價漲2萬房價就漲1成，未來材料工資漲，房價也一定漲。」
 
鄭欽天訪問中談到，「高雄房價很低，非常非常低比大陸5線城市不如，房價跟深圳相比連尾數都沒有。」該說法其實頗受同業認同，如前後任高雄市不動產開發商業同業公會理事長都有相同感受，隆大營建董事長陳武聰曾表示，「高雄房地產是歐洲品質、非洲價格」，友友建設董事長張永義也指出，「高雄建商都在賺加工錢，說建商暴利絕對是不正確說法。」
 
低基期房價讓大老闆都覺得高雄房價低，但同樣的薪資水準不如中北部，缺乏產業升級與就職機會等問題，同樣也困擾高雄市民，房價低若民眾負擔不起，居住問題仍無法解決。（葉家銘／高雄報導）

興富發未來還將開設6家百貨，鎖定都會區段。唐郡威攝

高雄房價相對中北部低，價格確實比中國人民共和國便宜，但低薪與職缺少等問題一直存在。資料照片http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20190704/1594411/rtn/%E9%AB%98%E9%9B%84%E6%88%BF%E5%83%B9%E5%A4%9A%E4%BE%BF%E5%AE%9C%E3%80%80%E8%88%88%E5%AF%8C%E7%99%BC%E8%91%A3%E5%BA%A7%EF%BC%9A%E4%B8%8D%E5%A6%82%E4%B8%AD%E5%9C%8B%E4%BA%94%E7%B7%9A%E5%9F%8E%E5%B8%82

別墅推案量日漸稀少、低總價產品大行其道，不過在外圍市井地區，透天產品仍是在地人首選，觀察近期市況，別墅推案則呈現超級兩極化，近1年別墅從總價1千萬元、一路推到總價3~5千萬，打破近年市場「低總價魔咒」，反而在新興重劃區愈推愈貴、坪數還放大。業者表示，外圍許多舊市區都有固定中小企業主客群，未必低總價才好賣，大地坪、大建坪也是相當有市場。

台中傳統市區透天建案愈來愈少，多數都在10戶以下，甚至許多僅僅只有1~2戶的透天建案推出，房價動輒3500萬元以上，因此不少建商紛紛往外移，尋求地價較低、房價基期較低的生活圈。例如太平長億國小、大里塗城的小型新興重劃區就是近期房市大黑馬。

玖紘建設專案經理洪文瑞認為，台中土地價格1年比1年高，建商取得土地幾乎都不考慮蓋透天產品，原因就是不符合成本，不少建商乾脆「向外擴」，剛開始都推低總價1千多萬元的產品，到後來發現在地接受度高，現在反而多推向電梯豪墅型產品，算是相當特別的現象。

例如台中太平長億國小周邊新興重劃區，聚集不少小規模、戶數少的別墅新案，剛開始從最小地坪僅16坪、總價千萬元上下的預售別墅個案，一直到近期陸續有總價2~3千萬元的豪墅推出。生活家建設也從第一期的1字頭別墅推出，今年底要在附近再推出總價2字頭高總價電梯別墅。生活家建設總經理特助劉瑾昀說：「許多人都小看外圍地區的購屋消費力，事實上當地許多中小企業主都有購屋需求，也因此總價逐漸拉高，建商也相對有信心。」
 
另外像是大里塗城生活圈「東城苑」，同樣也是小型自辦重劃區，社區別墅規劃1698萬元起，臨路店住總價3580萬元，也是當地少見突破3字頭別墅。洪文瑞說：「現在外圍這些新興重劃區，高總價別墅市況都不錯，很多高總價的建築圖一畫好，馬上就被訂走，因為對附近工業區的企業主，買屋還是置產最好方式，購屋動機相對高。」（王鈞生／台中報導）

近年不管是別墅、大樓都走向小宅化現象，建商轉向外圍房價基期相對低的地方。陳恒芳攝

外圍重劃區塊，近年呈現愈推愈高檔、地建坪放大的跡象。陳恒芳攝

太平小型自辦重劃區，近期別墅推案爆量。陳恒芳攝http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20190704/1593678/rtn/%E6%89%93%E7%A0%B4%E4%BD%8E%E7%B8%BD%E5%83%B9%E6%A1%86%E6%9E%B6%EF%BC%9F%E3%80%80%E5%A4%96%E5%9C%8D%E5%8D%80%E5%9D%AA%E6%95%B8%E6%94%BE%E5%A4%A7%E6%84%88%E6%8E%A8%E6%84%88%E8%B2%B4

台北市林森北路因為附近有特種行業的關係，竟然影響到高級住宅的房價直直落！這兩年以來出現好幾個賠售案！根據登錄資料，有高級住宅累積共有10戶交易、屋主都賠售出場，每一戶賠售4-500萬，專家表示，主要是因大眾對林森北路門牌有刻板印象所致。

白綠色系建築，外觀壯闊霸氣，這是位於林森北路上，最高聳的高級住宅，總共98戶，屋齡六年左右，規劃地上24層，地下4層住宅，不過根據房屋實價登錄資料，這兩年，有10戶屋主都是賠售出場。

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最新賠售的個案，今年四月以6200萬成交出售，但屋主之前入手價6689萬元，等於短短六年就慘賠489萬元，另外2017年也有住戶認賠558萬元拋售。放眼望去，林森北路上多是卡拉ok、特種行業林立，出入人口複雜，連帶影響房價。

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房市專家分析，林森北路周邊多為2房或大套房，以總價800萬元到1200萬元最熱絡，比起台北市1500萬元~1800萬元，房價整整砍一半，現在就連六七千萬的高級住宅，也不能倖免價格下跌，看來房地產買賣，最重要的地點，恐怕才是民眾考量的主要原因。

（民視新聞／林苡婕、邱顯復台北報導）

https://tw.news.yahoo.com/%E5%8C%97%E5%B8%82%E6%9E%97%E6%A3%AE%E5%8C%97%E7%92%B0%E5%A2%83%E8%A4%87%E9%9B%9C-%E6%88%BF%E5%B8%82%E8%90%8E%E9%9D%A1%E4%B8%8D%E6%8C%AF-063618240.html

根據聯徵中心今年第一季數據，台中市核貸率最高行政區在北區，貸款成數高達77.36%，勝過3大屯區。房市專家指出，北區發展早，屋齡雖普遍老舊，因區段好、生活機能佳，近期更有不少新推案釋出，建商整批貸款因而拉高房貸成數。

聯徵中心統計資料顯示，北區第一季貸款成數達77.36%，超過西屯區74.48%與南屯區71.81%；並且北區去年第四季核貸率為71.75%，去年同期更僅有69.34%。

住商不動產企研室經理徐佳馨分析，台中北區許多新案在去年底或第一季完工、對保，房價低、屋齡新，容易有比較好的貸款成數，而且建商多會與銀行合作，整批貸款，因此拉高第一季核貸率。

信義房屋北區一中店店長陳光裕也認為，北區屬舊市區，核貸率通常不會有太大的變動，Q1會大幅提升，應與新案交屋潮有很大的關係。

據陳光裕觀察，近期中清路一段、英才路、育德路陸續有新建案交屋，實價登錄成交單價約落在27-31萬元，屬區域中高行情，分別因為鄰近文心路、捷運G7站，且位處科博館商圈，加上多數屋主素質佳，核貸條件不錯。

另外，在興進路、育隆路、育樂街也有新案釋出，因屬小坪數，每坪約24-27萬元，周邊擁有綠園道、學區、一中商圈、親親戲院商圈等，生活機能佳，且興進路造鎮案交易量體大，同樣拉高貸款成數。

https://www.nownews.com/news/20190703/3477516/

而房市專家顏炳立也說房價倒掛依舊，預料下半年房市交易量只會「微熱」！

東森財經新聞洪珮瑜：「鄰近台北市中心走路不到30公尺就有捷運站，像是這樣的黃金地段，房價一坪要價80萬，而現在非常夯的自住小宅，房價更是飆到90萬以上，你真的有買到便宜嗎。」透明落地玻璃，搭配暖色系木質家具，巧用鏡面反射，要拉攏小資族用低總價就能買到小坪數的魔術空間。

▼鄰近台北市中心走路不到30公尺就有捷運站，像是這樣的黃金地段，房價一坪要價80萬。（圖／東森新聞資料畫面）

房仲陳泰源：「不生小孩的族群比較多，所以說大部分都是集中在最多30坪以下，畢竟它的總價比較不至於這麼高。」小宅夯，但房市真的熱了嗎，最新調查也顯示，看壞房市的民眾只剩35%，是近22季以來新低點，持平的則拉高到49% 。「畢竟房市已經下修5年時間，所以其實很多屋主，他已經可以說是有一點讓無可讓的狀態，8折的殺價空間，現在可能縮小到可能只有1成。」

民眾：「年輕人應該很難買的起房子。」、「因為房價偏高，基本上在這塊，房價應該要一坪100以上吧。」民眾看房價還是在高點，房市專家顏炳立則預估2019全年交易量可達28.5萬棟，更喊話「屋主價要讓」。

▼最新調查也顯示，看壞房市的民眾只剩35%，是近22季以來新低點，持平的則拉高到49%。（圖／東森新聞資料畫面）

房市專家顏炳立：「桃園看到台中看到高雄那些地，應該是飢不擇食的情況去吃的，那它就會成交，一丟出來就咬，所以你告訴我說台商回來是有多熱，奇怪！我不覺得熱。」議價空間大幅縮水，新案持續增加，想衝高成交量還是得靠讓利 最有感。

https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/video/90798

對於台北市精華區的豪宅來說，上億元交易紀錄不足為奇，但對於總價逾4000萬元才被認定為豪宅的桃竹地區而言，住宅交易要出現破億元行情便相當罕見。觀察今年實價揭露資訊，桃園市蘆竹區成交一筆1.1億元農舍，新竹市亦有筆1.2億元透天厝交易，在地房仲判斷，買的都是土地價，應有特殊用途。

根據實價登錄資訊顯示，桃園是今年4月成交一筆破億元案，是位於蘆竹區中興路667巷的農舍，屋齡7年，地坪1026.68坪、建坪50.56坪，交易總價高達1.1億元。該地屬於特定農業區，距離國道1號中壢休息站很近，不過實地查看，沿路除一般透天、農舍外，該筆交易所在地、近中興路交叉口處，僅見一棟紅色鐵皮工廠。

信義房屋大竹店店長陳紘頤解釋，總價破億元應該是看中土地的價值，該筆成交的農舍有臨路，位置也不錯，距離內壢工業區不遠，具備做為倉儲的或擺放重機具的價值，換算土地單價僅約10.7萬元，還算合理。

新竹市東區藝術路在今年1月也成交1棟2層樓透天，屋齡已19年，地坪603.74坪，建坪527.82坪，現況為25房4衛格局，交易總價達1.2億元。該筆交易位於國家藝術園區內，屬山坡地保育區。信義房屋南大店店長侯景祥表示，該戶判斷是區內的矽谷幼兒園，所以應屬私人企業間的特殊交易，換算土地價每坪約19.8萬元，不算特別高，「買方應該是看好現有經營的幼兒園投資報酬率。」

國家藝術園區佔地約10萬坪，是新竹市相當具指標的綠化住宅社區，大樓加透天別墅共達1000戶，矽谷幼兒園旁除有知名康橋小學，還有美國學校，距離北二高茄苳交流道車程約1分鐘，往返新竹科學園區、新竹市區皆方便。

侯景祥透露，該區住戶高達95%為竹科客，因為喜歡環境清幽的郊區，透天價又相較市區便宜。目前區內透天地坪30~100坪、建坪60~逾100坪，總價1100~4000萬元，並不算貴。

https://www.nownews.com/news/20190703/3477473/

【大成報記者何秀菁／南投報導】921地震後南投有許多危老建築，落實保障居住安全及環境品質的提升，南投縣第一件與政府合作危老建築改建案，「藍田君鼎」於7月1日舉行動土開工典禮。這是南投縣第一件符合都市危險及老舊建築物加速重建條例規定，並獲得獎勵補助案件，總共將興建二十四戶，透過都市更新，美化都市樣貌，讓年輕人有更多的選擇。 

昨天上午11時，在南投市藍田街開工動土典禮準時於吉時舉行，立法委員許淑華、南投市長宋懷琳、縣議員陳翰立等多位重量級工商貴賓及地方人士到場觀禮，場面盛大隆重。 

明煌建設總經理呂勇志率領團隊舉行開工動土儀式， 呂總經理表示，明煌建設規劃的「藍田君鼎」身為南投危老建物條例的楷模，從一開始規劃就廣受地方注目並且給予大力支持，未來南投市的新指標建築物即將展現在大家面前！ 

縣議員陳翰立表示，希望這類都市更新的建案能繼續增加，不但提升居住品質也能吸引年輕人及首次購屋族定居南投。

關鍵字：高雄﹑商用不動產﹑法拍﹑85大樓﹑尊龍﹑皇普﹑交易﹑南和興產﹑海霸王﹑店面﹑飯店

原文網址: 搶飯店、店面等發大財？　高市上半年5大交易總額衝破70億 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20190702/1480495.htm#ixzz5sWkuDwdu 
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原文網址: 官方認證買房壓力最低5縣市　北台灣僅它入列 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20190702/1480190.htm#ixzz5sVhXv6Bc 
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房價高漲，近10多年已翻了好幾倍，對首購族而言，「總價」是置產的第一考量，尤其自住客支撐的市場，影響建商推案往小宅發展，降低總價以吸引剛性需求進場。根據內政部不動產平台統計資料，今年第一季全台以新竹縣的小宅占比最高，高達53.85%，更勝土地稀缺的雙北。

現今對小宅並未有明確的界定，多以一房或二房為準，權狀面積約30坪內，就30坪而言，已可規劃為小三房格局。內政部依據各縣市的住宅買賣移轉筆數進行面積統計，全台15坪以下移轉面積占比為15.79%，15-25坪占比為26.11%，合計為41.9%；依縣市別分析，以新竹縣小宅占比最高，25坪內比例高達53.85%，其次為台北市的51.52%，新北市為51.32%位居第三。

對於新竹縣小宅超越土地稀缺，且人口密集度高的雙北，住商不動產企研室經理徐佳馨表示，主要是房價過高，竹科新貴收入雖高於一般行業的薪資，卻也沒有從前的豐厚，對房屋總價1千萬元內的接受度最高。

信義房屋竹北台大店店長徐列義同樣認為，房屋總價1千萬元是個門檻，對竹科年輕工程師也是。他說，新竹縣竹北區的租金相對較低，5至7千元預算即可租屋，因此單身族購屋意願較低，通常是要邁入婚姻階段才考慮買房，超過千萬元的房貸負擔重，因此年輕購屋族群多考慮將總價設定為700-800萬元，此價格帶以二房居多，推估也是造成新竹縣小宅占比最高的原因。

https://www.nownews.com/news/20190701/3470274/

【葉家銘╱高雄報導】高雄市很長一段時間沒有出現市區1字頭房價，但近期卻在果貿地區、中都重劃區與光華商圈出現可買到所有權或地上權的大樓新案；對於有自住需求的購屋族而言，是不錯的買房時機。專家分析，供給量較大的區段較有可能撿便宜，若選購地上權物件，雖不必繳納地價稅但每年需支付地租，購買前要注意。
左營果貿地區大樓推案密集，之前有興富發大樓造鎮案「悅誠」，目前則有華友聯集團「華友聯i世界」，在美術館接待中心打出售價每坪16.9萬元起，屬少見市區精華地段1字頭房價。華友聯集團董事長陸炤廷表示，建案屬一般住宅大樓，1字頭房價吸引首購青睞，未來將持續推出2期產品。
除華友聯外，果貿地區還有永信建設大樓成屋案公開，若包含興富發的「悅誠」，總推案戶數上千戶，是高雄供給量相對大的區段。除一般大樓外，位於中都重劃區的地上權住宅「韻綠」，社區鄰近中都濕地公園，每坪17萬元起；而光華商圈大樓成屋案「微笑時代」，目前總價最低不到400萬元即可住進市區。
高雄房屋市場調查協會理事長蔡紹豪分析，一般地上權住宅多是同區房價7~8折，適合首購族，該類產品雖不用繳納地價稅，但必須繳納地租，租金隨公告地價每2年調整1次，「市區一般住宅要出現1字頭房價十分罕見，較可能出現建案快完銷階段，民眾可順勢進場撿便宜。」

「華友聯i世界」近期推出每坪16.9萬元起住進市區精華宅優惠。葉家銘攝http://home.appledaily.com.tw/article/index/20190701/38379541/news/%E9%AB%98%E9%9B%84%E5%B8%82%E5%8D%80%E8%A6%931%E5%AD%97%E9%A0%AD%E9%8E%96%E5%AE%9A3%E5%8D%80%E5%9F%9F

【王鈞生╱台中報導】台中旱溪、大里溪流經北屯、太平、東區三大購屋熱區，沿著旱溪還出現「首購一條河」，不少建商紛紛卡位水岸第一排，讓水岸風光成為吸睛賣點，包含「興大康橋」、「富宇讀樂樂」、「夏卡爾」；每坪單價最低還有1字頭，主力總價都在千萬元內。而台中南太平長億國小周邊，近8年來土地重劃陸續完成，也吸引許多建商搶進，紛紛推出1字頭低總價別墅，形成環74線超高CP值別墅生活圈。

台中市府實施康橋計畫整頓旱溪，打造防洪親水空間，不少建商紛紛卡位水岸第一排。陳恒芳攝

台中主要河流位處市中心外圍，生活機能不佳，一直吸引不了開發商注意，隨著房市發展、人口遷移，河岸土地大翻身，逐漸成建商獵地目標，不但基地大、好規劃，且土地成本低，建商進而聚集推出許多親民的首購型產品。 
例如太平新光重劃區「富宇讀樂樂」，基地前後享有水岸山景，3房主力總價僅888萬元起；大坪數格局還有著雙主臥、3衛浴設計，相當少見。東區造鎮案「夏卡爾」基地三面臨路約2500坪，位旱溪水岸首排擁有永久大棟距，全齡化公共設施、還有戶外泳池設計，室內外都享有水景，每坪單價19~25萬元、主力總價850萬元起，為全台中最低開價水岸宅。 
甲桂林廣告專案經理李祜寧指出，旱溪位處台中鐵路以東，近年高架化完成後，縫合前後兩站，使後站發展能量大爆發，創造更好的生活機能與增值前景，加上產品本身超高的CP值、大基地公共設施豐富多元，價格在輕鬆可負擔的1~2字頭上下，成為房市一大亮點。 

水岸風光成為房市吸睛賣點。資料照片

長億國小是今年黑馬

台中南太平區的長億國小周邊是今年房市罕見黑馬，當地合併共有6個大小不一的自辦重劃區，尤其前年「泓大自辦重劃區」完工後，吸引許多建商湧入，包括坤悅、基創、展沅、鉅邑、生活家等皆已進場；現在約有2成土地開闢。周邊實際市調統計，當地至少有200戶左右別墅案量、單一個案最大59戶，為台中新屋別墅密度最高區域。
當地首件新成屋別墅案是「生活家徽」1期，地點面對長億國小校園，與近萬坪公園當鄰居，享受無敵視野與大棟距，總戶數18戶，地坪規劃20~24坪、建坪62~71坪，戶戶雙車位，總價1438萬元起。生活家建設總經理特助劉瑾昀表示，「這裡有南太平少見的生活氛圍，既有重劃優勢亦有高綠覆特色，加上鄰近工業區工作人口、企業主等對居住需求殷切，才會決定由市區轉戰卡位外圍重劃區，反應也都不錯，接下來仍有系列作推出，深耕當地房市。」
觀察該區土地條件，不少土地縱深、面寬窄，加上低總價型市場需求高，若基地無雙面臨路條件，大多都必須「向上發展」，主力地坪多僅20餘坪，甚至有新案「墅自然」地坪縮小至16坪，打出總價1088萬元起超低總價，吸引在地客移居。 

長億國小周邊為近年新興別墅聚落，擁有學區、高綠覆特色。陳恒芳攝

購屋需求版圖正在轉移

有巢氏房屋精武環中加盟店業務經理吳彥璋分析，當地主力地價約20多萬元，相較於北太平新光區段30多萬元，地價成本低，也是台74沿線罕見的1字頭低總價別墅區塊，購屋族群多會以在地人居多。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰則表示，近期台中市況許多外圍重劃區都發展旺盛，除了近年水岸邊土地開發卡位戰以外，連高架橋土地標售都一口氣售出逾50億元、6大塊土地，都是以往較乏人問津的區塊，推測是因其他區域房價高居不下，這些地方仍可推出低總價1字頭產品，吸引建商搶進，代表購屋需求版圖正在轉移中。 

旱溪以往景觀無特別亮點，近6年才陸續有新大樓案推出。陳恒芳攝

 

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高雄豪宅群聚美術館特區，數十公頃廣大的綠地，成為北高雄之肺，結合農16特區上萬坪凹仔底公園，為豪宅環繞奠下基礎。目前美術館特區及其周邊的預售及成屋建案不少，每坪開價從25萬到52萬元都有，主要是隨著距離美術館、公園的遠近而有不同。

資深建商說，高雄美術館特區是原本的「內惟埤文化園區特定區」，園區內設置了高雄市立美術新館因此得名。美術館特區位在馬卡道路以東、中華一路以西、高雄愛河以北的範圍內，都市面積144公頃，其中公園綠地面積就占了三成，特區內還設置了市立婦幼醫院、中華藝校等機構，當初開發此重劃區的目的，就是要打造出藝術、文化、社教、觀光以及工商機能的特區。

建築業者指出，由於美術館特區擁有大片綠地，都市計劃中的藝文、醫療、社教等綜合元素完備，經過建商有計劃的相互拉台，區域內地價屢創新高，成為高雄市豪宅建案的集中地。目前美術館首排土地每坪上百萬元，首排房價從每坪15萬元狂飆到30萬元至40萬元，近20年造就高雄無數建築富豪，身價上達百億。

資深建商表示，美術館特區除了綠地、藝文、醫療等機能外，隨著高雄鐵路地下化完工，台鐵增設內惟、美術館二處車站，搭配輕軌捷運計劃，區內對外交通將會更加便利，原有的鐵道變身綠樹廊道，對美術館特區錦上添花。

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今年第1季美中貿易戰升溫、國內總統大選前哨戰開打，整體政經局勢不穩，讓去年盼到豪宅回溫的市況熄火。統計六都豪宅交易發現，第1季交易量僅高雄市近倍增，其餘五都豪宅交易量全數收窄，成交量上有四成以上的跌幅，不過從價格上來看，北北桃的成交金額仍持續走高。

 

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，受美中貿易戰和國際肥咖條款的影響，兩岸三地的高資產族的資金都在尋求新的規劃安排，而台北市精華地段的豪宅，包括大安、信義擺脫前兩年的低迷買氣，頂級豪宅帶看量明顯提升。

張旭嵐指出，目前受矚目的超豪宅包括信義區的「陶朱隱園」、「琢白」，大安區的「One Park Taipei元利信義聯勤」等，而同樣在大安區的「敦南寓邸」、「和平大苑」等高總價豪宅也知名度大增，不僅嗅出房市築底回溫的跡象，也顯示高資產族熱錢滿滿，房地產仍是穩健的資金規劃去處。

房仲業者表示，富豪對於經濟市場反應相對靈敏，今年海內外整體局勢不明，對資金運用相對保守，購置豪宅前多採觀望態度，惟體質好的豪宅可望穩定去化。

以六都課徵豪宅稅的總價門檻篩選，統計實價登錄資料發現，今年第1季六都豪宅交易與去年相較，僅高雄從六筆增加到11筆，年增幅度達到83.3%，而其餘五都跌幅超過四成，其中又以新北市量減最多，從14筆減至個位數剩五筆，跌幅高達64.3%；若合計六都總筆數，從去年第1季的114筆，衰退到今年同期的68筆，交易量明顯量縮。

不過，統計成交單價發現，台北市豪宅漲幅最多，從去年第1季平均每坪105萬元，上漲9.5%來到今年第1季的115萬元，桃園成交價也年增5.6%，新北市年漲幅4%。至於台中價差不大，小跌1.5%，台南市因為交易量少，因此單價受到個案交易狀況影響，高雄市雖然量增最多，但價格跌幅達到13%。

張旭嵐表示，高資產族對於市況相對靈敏，去年嗅到房價盤整築底的趨勢開始積極出手，加上國際肥咖政策、美中貿易戰等影響，第一階段資金回流，豪宅市場買氣回溫，但今年整體政經局勢不明，加上屋主姿態逐漸轉硬，議價空間減少，因此造成今年第1季的交易量呈現遞減。

 

市調統計顯示，近一年大台北主要行政區推案價格普遍反彈上揚，但仍有部分地區不漲反跌，其中松山區年跌4%最多，八里、中正、內湖與北投跌幅也在2%以上。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，上述行政區房價下跌原因不盡相同，有的因外客減、買氣差，有的是新建案地點不好、規畫普普，內湖、北投則因部分地區投資人認賠出售、建商讓利殺出，雙方混戰，連帶拖累整體行政區房價。

根據住展雜誌統計，近一年大台北30個主要行政區，19個房價上漲，2個持平，9個下跌。

上漲部分以淡水年漲8%漲最多，永和年漲5%居次，中山、蘆洲、大同、汐止年漲4%左右，其他地區在1~2%之間，波動幅度溫和。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，大台北多數行政區近一年房價普遍上揚，主要政策打房不再，剛性自用買盤開始進場，買氣回升，價格也紛紛止跌回穩，部分地區因遞延買盤明顯回籠，帶動房價上升。

下跌部分以松山，八里、中正、內湖、北投等五區較為明顯。

何世昌分析，松山區主要是近一年多數新建案地段都比較偏，也缺少特色，由於去化不佳，不少建案開高走低，實際成交價從去年一坪121萬元，今年Q1滑落至116萬，均價一坪跌5萬元，跌幅逾4%。

八里則是買氣不佳。何世昌表示，八里有一段時間建案銷售不錯，但在淡海輕軌通車後，一樣的2字頭房價，多數台北客選擇一河之隔的淡海新市鎮，少了外來客，八里建案買氣一落千丈，建案銷售期大多拉很長，房價因此不漲反跌。

中正區年跌2.8%，排名大台北跌幅第三。何世昌表示，中正區之前建案房價拉很高，連汀州路等二線區域，建案開價也要8、9字頭。由於開價偏高，去化緩慢，這一兩年房價一直在修正，目前中大坪數去化已加快，房價跌幅已在收斂。

內湖多數地區房價穩定，捷運沿線建案大多上揚，不過，四期、五期重劃區過去一年大批投資人認賠出售，內湖在地民眾認為房價仍偏高不願進場，外地客也觀望，不少建案等嘸人情況下，調降售價，拉低整體內湖區房價。

北投方面，何世昌指出，主要是捷運明德站、石牌站至唭哩岸站沿線，近一年出現不少6字頭讓利案，房價因此下滑，隨讓利案近來陸續結案，房價已回到先前水準。

軌道經濟是買房不敗定律，也使捷運宅交易皆維持相當熱度。根據信義房屋統計實價登錄雙北捷運宅交易資訊，從2012年實價登錄上路以來至今年4月，最熱門捷運線落在松山新店線，且新店區的七張站、新店區公所站各以3674件、2987件位居冠亞軍，中和新蘆線的中山區中山國小站則以2889件交易攻上第3名。

新店區捷運七張站周邊屬早期開發區，信義房屋中興寶僑店店長李資敏表示，該區位新店最核心地段，機能成熟，除很多在地買盤，因鄰近文山區，成不少台北人移居新北市的首選。

該站周邊住宅近7年交易量3674件，大樓平均單價48.2萬元，單看今年每坪更達52.13萬元，呈走高趨勢。李資敏解釋，寶橋路至北新路二段間有許多200戶以上的中大型社區，以「玉上園」逾1000戶最知名，歷年交易量大，目前屋齡3~5年大樓行情每坪約55萬元，捷運共構宅每坪逾60萬元。

亞軍的新店區公所站7年交易2987件，大樓平均單價43.62萬元，單看今年每坪也有52.52萬元，價格不斷攀高。信義房屋區公所店店長黃源祥直言，就是五峰重劃區的建案集中交屋造就交易量。該重劃區約自2012年開始有成屋，正好是實價登錄上路時期，所有交易量體都於實價中揭露。

五峰重劃區因建案林立，視建商品牌、屋況條件等，行情每坪6字頭、甚至可上7字頭。周邊中古大樓則少有交易量，黃源祥表示，屋主看好區公所未來行政園區啟用後的生活機能，相當惜售。

中山區的中山國小站周邊住宅近7年交易達2889件，大樓均價每坪66.61萬元，今年均價61.43萬元，略為下修。信義房屋中山民權店店長林豐建表示，多為8~17坪、低總價套房的交易，因門檻低相對好入手，挑高產品總價600～1400萬元，不挑高的甚至300~400萬元就有，因位處商業區，具出租效益，吸引不少民眾購置投資。

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