不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

關鍵字：中古屋﹑6月﹑交易量﹑中信房屋﹑新北市

原文網址: 房市將進入傳統淡季？　中古屋6月交易新北市頓減逾1成 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20190627/1476609.htm#ixzz5s2SFOJTZ 
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記者詹宜軒／台北報導

新案大打讓利價，竟讓全台有20個行政區，出現「房價倒吊」、也就是新案行情低於中古屋價格的現象。其中，台中市北區新建案成交價，對比中古大樓房價，約便宜25%。另外，桃園市觀音區新案行情，也比中古屋便宜2成以上。而雙北市的松山、土城區，新案行情則比中古屋便宜1成5以上。

根據《591新建案》調查六都大樓新建案平均成交價（以開價85折估算），並與該區屋齡10年內中古大樓，近1年實價登錄相比，全台有20個行政區新建案成交價，比中古大樓價格還要低，「房價倒吊」幅度，在2.9%~25.6%間。其中，台中市北區新舊價差25.6%，最明顯；而桃園市觀音區、台北市松山區、新北市土城區、及台中市太平區，新舊價差都在1成以上。

讓利冠軍台中市北區，新建案成交價，對比中古大樓房價，便宜約25%。《591新建案》總編輯李忠哲表示，該區為早期發展區域，因少有素地，進場新建案主要是寶佳機構的「微笑世紀」系列建案、及零星小基地開發案，區域平均成交行情是每坪24.6萬元，而中古大樓均價每坪則已上看3字頭，新案定價策略親民，吸引首購族進場。

桃園市蛋白區觀音區，以21%的讓利幅度，奪下亞軍。該區新案平均成交單價是13.5萬元，中古大樓平均成交單價則是16.9萬元，李忠哲說：「建商殺紅了眼，祭出低總價、低自備等優惠方式吸客，最低總價莫過於位於觀音草漯重劃區的『薪世代』，標榜2房總價298萬元起，根本是跑車價、就能買房。」

台北市唯一進榜的為松山區，新建案與中古屋相比價格便宜近2成，拿下第三名，主因是目前新案多集中在寶清街、南京東路區段，非正民生社區（民生圓環）地段，成交落在8字頭，相對親民。新北市土城區新案集中在暫緩重劃區，但該重劃區受到板橋江翠重劃區的價格擠壓，為搶來人量，區域新案「紐約艾美」直接端出3字頭吸引來客，對比區域中古屋單價4字頭，新案約便宜16%。

原文網址: 全台20區新屋賣得比中古屋便宜　1台跑車價就能買間房 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20190626/1475542.htm#ixzz5rxsvrT2X 
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台大公館商圈知名運動品牌UA（Under Armour）日前傳出即將於本月底提前解約歇業，消息一出，再度引發外界議論金店面生鏽，而財經房產專家Sway也在臉書發文表示，該商圈因這個店面空置破了一個大洞，「看來公館還是該回歸到大學學生商圈了，繁華落幕回歸原始。」

據經濟日報先前報導指出，俋泰建設在公館商圈投資興建的「匯台大」完工後，當初覺得該店面有望成為「金雞母」，於是留下來自行出租，豈料，歷經承租的燒肉店、麵店相繼搬走，現在連UA也要離開。

UA在此店面的月總租金傳出約100萬元，法院資料指出，UA租約原本是到111年8月，更慘的是，俋泰建設本身因財務問題，欠繳銀行利息，於是租給UA的店面日前淪入法拍，但前三拍竟然全都流標。

Sway認為，早年大學商圈用意在吸引更多觀光客，可是在房東不斷漲租結果後，許多特色商店被嚇跑，一堆國際品牌進來後變得毫無特色，商圈被自己給結束生命，他坦言，這些品牌到處都有，大家何必大老遠來逛這些東西？

另外，他分析捷運公館站是中間站，「捷運會終結沿途商圈」，大家在捷運站內轉來轉去，中間站的商圈自然會凋零，民眾不會特別出站消費，除非商圈真的有特色。而UA開在此商圈，消費者也會去比價，如果網路比價或Outlet更低價，消費者根本不用去店面買昂貴的原價貨。

針對這些大品牌為何進駐商圈，Sway直言，「大品牌是用來炒房價用的」，甚至各大影城也常被建商用來當做炒房工具，妙的是，投資客願意相信，但自住客根本不理，因為「你炒我的房價，我還是繼續上網買我的東西。」

https://house.udn.com/house/story/5889/3890942

國道1號五楊高架道路於2017年底通車，大幅紓解五股到楊梅的交通壅塞問題，交通部近期透露，最快年底將啟動延伸至新竹的可行性評估報告，屆時台北到新竹車程約45分鐘。新竹在地房仲認為，若該計劃確能落實，對新竹房市當然加分，尤使交通本就便利的竹北更具優勢。

由於國道1號到竹北、新竹科學園區的車潮大，常現壅塞狀況，交通部本月12日表示，五楊高架新建工程可行性評估確定會蓋到新竹，最快年底啟動設計規劃及環評，屆時才能知道高架與平面道路的匯流點，施工期預估3~5年，建設總經費約700億元，將大幅縮減南北向通行時間，促進地區間的發展。

「這基本上對新竹房市是加分的。」信義房屋竹北文化店店長歐陽彥博認為，雖然五楊高架延伸計劃尚待確定，但能讓交通更便利，讓民眾多一點交通選擇，主要受惠地點，以國道1號交流道至新竹科學園區之間，尤其是竹北市，因本來就有高鐵新竹站、國道1號等交通優勢，有較多開車或從北部搭高鐵通勤的園區員工。

歐陽彥博進一步解釋，由於新竹市開發較早，除了竹科園區前的關埔重劃區外，多處道路街廓較小，沿路紅綠燈也多，對開車族較不方便，不像竹北有多個重劃區，道路也相對寬敞，開車效益較大，因此一旦五楊高架延伸段開通，能吸引更多雙北、桃園外地客與通勤族到此置產。

目前竹北市以新竹高鐵站特定區有較多換屋型的中高總價產品，房價每坪30~35萬元，總價在2000~3000多萬元；首購族可選擇喜來登商圈、其他重劃區物件，行情每坪25~32萬元。

https://www.nownews.com/news/20190625/3462046/

高市三民區建國三路大樓「站前廣場」，區段位於高雄火車站旁，地段位屬市中心精華，然而近期傳出將以月租500萬元招商。該棟大樓為國城建設於1995年完工，經歷遠東百貨駐點與遷移，也曾有「名佳美精緻生活館」進駐，然而隨著站前商圈沒落，商場空間也已閒置13年。國城建設指出，光地價稅、房屋稅與管理費花費就達4000萬元，目前將以全棟出租為優先考量。
 
住商混合大樓「站前廣場」距離高雄車站僅50公尺，生活圈近高雄車站與捷運高雄車站，屬於站前商圈精華地段。大樓規劃地上21樓、地下4樓，總戶數達699戶，當中地下2樓與地上1~9樓做為商場空間，10樓以上為集合式住宅多規劃套房。
 
1995年「站前廣場」完工後次年，國城建設將地下2樓至地上9樓承租給遠東百貨規劃站前店使用，當時最高租金每月達900萬元，然而受限停車空間有限，加上遠東百貨將經營重心移轉至三多商圈「高雄大遠百」，2001年10月遠東百貨站前店結束營業，也象徵著整個站前商圈發展逐漸式微。
 
國城建設副總經理洪嘉聰指出，遠東百貨站前店結束營業，公司經營電腦商城2~3年，之後有名佳美進駐，在名佳美退租後至今13年，光地價稅、房屋稅繳庫就上千萬，這期間仍有不少小單位廠商有意承租，但公司希望是有較具規模廠商進駐，將地下2樓到地上1~9樓空間整體規劃，對活化商場較有幫助，但隨著站前商圈因台鐵地下化施工，電商崛起導致商圈轉移問題，因此才會空租那麼久。
 
包括地價稅、房屋稅與社區管理費，國城建設持有的地下2樓與地上1~9樓空間，每年支付費用約300萬元，空租13年已支付約4000萬元。洪嘉聰指出，自己承接招租工作3~4年期間，仍有大型建身房、飯店、餐飲業、補習班等業者前來洽詢承租，但承租方指出希望了解整棟各樓層出租內容才較願意進駐。
 
近年來隨著台鐵地下化工程到高雄車站改建，整個站前商圈宛如一座大工地，區段很多店面都閒置空租，近2年更出現不少娃娃機業者進駐。今年除光南中山店結束營運，另有不少移工餐廳開設，但缺乏指標名店進駐站前商圈，人潮流失頗為嚴重。
 
街訪王先生指出，建議可做文創或電影院活化該區資產，讓人潮可進駐。蔡小姐表示，如果出租出去對站前商圈發展比較好，但目前商圈沒什麼人，主要是台鐵改建，站前商圈另個問題就是不好停車，很容易被拖吊。
 
洪嘉聰指出，隨台鐵地下化已完工，高雄車站改建計畫也在未來幾年完成，未來站前商圈台鐵也會有百貨與飯店進駐，區段是具發展潛力，目前5800坪樓地板面積招租每月500萬元，換算每坪不到千元，比新崛江每坪3000~6000元行情便宜許多，而公司持有樓層有部分屬已出售私人持有櫃位，該問題可透過協商排除，據了解多數櫃位持有者均有很高意願出租。（葉家銘／高雄報導）

「站前廣場」在「名佳美精緻生活館」搬離後，空間長期閒置。范厚珉攝

高雄站前商圈因台鐵地下化與高雄車站改建等工程，十多年來宛如一座大工地，也導致商圈人潮不再。范厚珉攝

站前商圈空租多也吸引不少移工餐廳進駐。范厚珉攝

站前商圈目前有許多店面出租。資料照片ㄐ

高雄站前商圈鳥瞰。資料照片

國城建設副總經理洪嘉聰指出，目前5800坪商場空間，每月租金500萬元。范厚珉攝http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20190625/1580018/rtn/%E3%80%90%E9%83%BD%E5%B8%82%E5%82%B3%E8%AA%AA2%E3%80%91%E9%96%92%E7%BD%AE13%E5%B9%B4%E7%99%BD%E8%8A%B14%E5%8D%83%E8%90%AC%E3%80%80%E7%AB%99%E5%89%8D%E5%BB%A3%E5%A0%B4%E9%87%8D%E6%96%B0%E6%8B%9B%E5%95%86

下半年進入總統大選前夕，國內政經走保守態勢，加上中美貿易戰未歇，美國傳降息風聲，在政治影響經濟，經濟影響民生的情況下，專家認為所有保值區塊，跟重大建設息息相關，台中近年的人口紅利、交通利多，加上重劃區有容積時程獎勵，讓部分地段專家看好，甚至認為補漲空間十足。
 
下一個7期在水湳園區

台中市10大豪宅大樓，均價4~7字頭，大多座落於台中富豪聚落七期重劃區，不論是市政中心的地位與國家歌劇院等建設，加上群聚效應，也讓七期周邊包含單元2、3房價高居台中榜首。
 
不過台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出台中市七期豪宅區段值得注意的是各案表現，如大陸建設宝格有機會保持在行情單價六、七字頭，保值性強但將徹底回歸當地基本盤。
 
除此之外，其他區段包括西區、西屯、南屯核心地帶，房市價格也已飆升至3字頭；值得注意的是，近年不少豪宅建商紛紛進入北屯11期，也將核心區崇德路三段往3字頭推升。
 
而被視為下一個七期的水湳經貿園區內，不少建商大批土地在手，區內重大建設包括綠美圖、中台灣電影中心、會展中心、67公頃中央公園等，明年還有貫穿進園區內的中科路，密度之高全台少見，也加速房價推升，周圍中古市場2~3字頭區間，但預售新案都已突破至3字頭，對於自住族群來說，目前不但比較負擔得起，未來脫手也不會吃虧，有利後勢發展。
 
G0站烏日高鐵坐2字頭

目前台中市區大量房市推案多隨捷運站沿線，而沿線最大潛力區位在北屯G0總站郁周邊單元12重劃區，開發短短時程地價暴漲，也是首購型捷運宅推案密度最高區域，開價每坪已站穩25萬，另外烏日高鐵特區也是另一個備受看好的區域，目前行情落在15~25萬間。
 
台中市不動產代銷經紀商業同業公會理事長林傳傑對接下來的中台灣房市也相當有信心，他表示開發商反應快，雖會受到政經因素影響，但主力剛性買盤受到波及的幅度相對小，受自住客青睞的小2房、小3房仍為房市主流。
 
大家房屋企研室主任郎美囡表示台中目前主力買盤以首購及換屋居多，且訴求低單及低總價，此外以自住為主，所以機能也很重要，而捷運線是未來轉手的賣相較佳，故許多購屋族會延捷運線買房。房價也有機會上漲。

林傳傑說尤其是在捷運GO總站區域，未來好市多營運、捷運通車後的勢必還有一波成長幅度，具備捷運綠線概念宅，但價格仍屬親民的區塊，仍將吸引剛性與投資買盤，捷運沿線中古屋也近年也呈現穩定上揚，未來在房市價格上競逐的將會是地段與建商品牌。
 
另外陳炳辰認為烏日高鐵特區也是後勢可期，烏日為台中唯一三鐵共構地區，商業動能強，且擁有進入南屯市區的交通樞紐機能優勢，目前行情落在平均單價15萬，今年將有多家建商共計300億元的案量推出，而過去不少二字頭新案也有望讓眼下進場民眾再撿便宜，預料再見量能。

清水梧棲1字頭大發威

另外真正首購族要買入無負擔的區塊，林傳傑認為如海線外圍，近年在大建商的造鎮之勢下，大樓案如雨後春筍般冒出，房地產向來有外擴效應，當市區起漲後，漸漸地向外擴張，像是海線清水、梧棲等地房價尚在1字頭。
 
正心不動產估價師聯合事務所黃昭閔所長指出，在總價市場帶動下近年一波區內輕移民的趨勢明顯，首購族轉往台74線外圍，尤其是受惠三井Outlet的台中港特定區，除了建設利多，親民房價更是支撐區域買氣的關鍵。
 
造鎮案轉手賺100萬

且從過去10年來看，這幾區單價從不到10萬元，飆升到近年單價14~18萬，漲幅都相當驚人，而當地不少大品牌建商早早看準房價基期低，推出量體十分龐大的造鎮案，當交屋後居住人口增加，遲早自成一個區域，房仲業者表示，5年前400萬的大樓新案，今年轉手都至少賺50~100萬。
 
不過黃昭閔提醒，當推案量太多時就會對價格產生抗性，以台中來說窩居小宅 7~8百萬接受度最高，推案量也最多，但同質性產品太多，供需之間是否平衡，也是未來值得注意的課題。（陳筱惠／台中報導）

房市進入盤整期剛滿5年，許多首購族仍觀望房市是否落底、該不該出手？業者指出，以自住客都屬於中長期居住，且今年房價已築底，所以此時機點購屋利大於空，所以已經可以規劃入場；北市北投、文山、大同中古屋都屬於首購較易入手區域；新北、桃園則可多留意重劃區部分。但學者也提醒，今年龐大的房屋去化量、美中貿易戰都屬於房市多空因素，購屋時須要多加留意。
 
台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，對於首購、換屋需求的人需要的房屋條件、房價略有不同，首購重視易入手、房價親民特性，而換屋者通常有學區、空間、機能等需求；所以針對不同特性列出北北桃三縣市不同區域，可供購屋族參考。
 
想增值 府中仁義可挺進
 
對於首購最易入手區域，北市以文山區、北投區房價4字頭為主，新北為江翠4字頭以及三峽北大、樹林千萬以內總價為主，桃園則以A7站2字頭、平鎮南勢重劃區和南崁蘆竹區1字頭房價最易入手；最高CP值區域以機能、交通成熟度估查，北市有北投、大同區大橋頭、文山區3~4字頭就可入手，新北則以三重、板橋府中千萬以內就可買到不錯的二手屋、桃園中路與大業大有特區仍有1字頭房價可挑選。
 
倘若希望未來增值性高，新北可選定板橋府中生活圈、中和華中橋左岸、三重仁義重劃區入手，桃園則有經國重劃區、八德擴大重劃區1字頭房價可考慮入手；換屋族群一般則考量生活、學區與較大坪數，則可考慮台北內湖5字頭房價，新北板橋新埔、新店央北、林口，桃園清溪、南崁區域。
 
房市中長線仍穩定成長
 
台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，就未來短、中、長期的國內房市走向來說，隨著今年房價築底，買方出價議價意願仍高，不過賣方姿態隨著買氣回溫而偏向守價，造成買賣雙方的拉鋸，也造成交易量逐漸趨緩；不過從中長線看來，出口貿易受惠於後貿易戰轉單效應，內需則由前瞻及軌道經濟領頭，縮短區域落差，加速周邊房市發展，加上台灣利率環境的穩定，所以房市目前仍有穩定的成長動能。
 
張旭嵐認為，目前回流的豐沛資金將會挹注在民生領域上，創造就業機會與投資實質建設的成果，使房市對於長期投資及自住的物件需求增加，而人潮聚集將會帶動商圈，活絡周邊的住宅及出租市場，整體下來對於房市仍是多大於空，有意購屋自住的民眾可提早規劃。
 
在新成屋部分，創意家行銷品牌公關陸宜舉例，以創意家行銷代銷建案中，台北市多為40~50歲的換屋族，因現住屋齡偏老舊且有增值，加上經濟收入穩定，故會起心動念換新屋，以內湖區《友座君綻》為例，約7成都是舊屋換新屋。
 
新莊汐止三低宅730萬起
 
而首購族較多出現在新北市的土城區和新莊區，佔比超過七成，前者主要出現在新興的暫緩區，《弘暉大苑》的首購族年齡層落在35~45歲，大部分只要父母協助出資約200多萬元的頭期款，即可晉升有殼族。
 
不過位在新莊市中心的幸福路上，首購族可多是「靠自族」，年齡還下探28歲，當然主因為新莊房價偏低，且小坪數較多，若從事電子業、資訊業、或軍公教的新莊人，只要薪資水準還不錯，就能為自己添置新屋。像前述低總、低單、低自備的「三低宅」，即將在八月汐止開案的《未來樹》，標榜共享生活的千戶大社區，也屬於此類物件，鎖定的正是南港軟體工業園區和內湖科學園區的首購族，總價預計730萬元起。
 
專家：下半年買氣保守
 
台經院產經資料庫研究員劉佩真則提醒，由於2020年1月國內將舉行總統大選，因而2019年下半年北台灣不論新屋或中古屋買盤，在選舉逼近下恐趨向觀望，意謂總統大選干擾時程有所提早，市場不確定風險增加；更何況尚存在買賣雙方對房價認知的差距、住宅供給量釋出壓力未除等因素待調整，尤其是新北市、桃園市完工交屋與餘屋量全年仍分別超過兩萬戶，因此2019年下半年北台灣房市交易恐仍受到壓抑。加上總統大選越來越熱，下半年買氣仍會較為保守和觀望。
 
目前在新北市從事教職、月薪約7萬元的黃先生表示，之前都鎖定永和、板橋、新店，希望尋找總價1000～1300萬元房子，但後來逛遍了重劃區、中古屋，發現即使找到這樣價格的區段，眼前的生活機能不是尚未成熟就是屋況不佳，目前已轉念準備往桃園看屋。
 
另位經營科技業、與人合股開公司的老闆吳先生則表示，目前自己已婚、生有一女，即使年薪去年正好達到約150萬元，扣除車貸、育嬰費用後；其實購屋仍會擔心銀彈不足，所以對於三峽北大、樹林區域總價千萬以內房子比較有興趣。（記者陳韋帆／台北報導）

https://tw.finance.appledaily.com/realtime/20190624/1585555/

據實價登錄網最新資訊，2018年台北市億元以上名宅交易共有230件，交易量案創近六年來最佳紀錄，最熱門的區域為中山區，其次則是大安區與士林區，顯示億元名宅交易量回溫應與近年整體景氣復甦，與海外資金持續回流有關。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，億元名宅的市場交易量復甦主要有幾個原因，首先還是過去幾年億元名宅市場因受不景氣影響，累積了一些遞延買盤在去年逐漸浮現，再來就是台股上萬點讓大股東的資產增加，也成為億元市場上的購屋主力。另外，包括海外的資金回流等因素，也讓億元市場的交易量增溫。

據實價登錄網統計資料顯示，2018年北市億元名宅的實價登錄件數為230件，年增12.7%，同時也是近六年以來最高的一次，平均成交總價為1.86億元；最熱門區域是中山區，實價件數約65件。

除市中心有億元名宅交易外，大直仍是北市億元名宅交易熱門區段，區域內「宜華國際」豪宅，成屋後一直有成交消息傳出，去年成交就超過20戶；第二熱門是市中心大安區，其次是士林區。

https://house.udn.com/house/story/5889/3887427

美中貿易戰影響全球股匯市劇烈震盪，投資人急欲尋求穩健資金管道。台中房地產業者表示，房地產為資金避險的最佳停靠站，部分高總價豪宅建案已感受回溫熱度，來客、成交均有明顯增加。

據內政部實價登錄資料顯示，台中市今年前四月總價超過4,000萬元以上豪宅交易筆數共21筆，皆位於西屯區內。其中，成交單價最高的為寶輝「花園廣場」12樓戶，扣除車位每坪單價60.9萬元，總價8,200萬元；其次為「陸府植森」八樓戶，成交單價60.8萬元，總價4,458萬元；龍寶「四季臻邸」15樓戶成交單價58.2萬元，總價4,448萬元。

不過，仲介透露，尚未揭露的豪宅交易，包括緊臨七期夏綠地公園的大陸「麗格」，近期就有三戶成交，此案外觀的琥珀色蜂巢玻璃帷幕與60至125坪多元坪數格局，吸引許多新世代高端客的目光；大陸「寶格」也有多組台商洽談中。

而位在七期市政公園首排的寶璽「天睿」，從今年初的高樓層「8」字頭成交後，近期又有兩戶成交。此案坪數規劃160至300坪，單戶總價都超過1億元，成交單價有望再挑戰新高。

https://house.udn.com/house/story/5889/3887429

（中央社記者韋樞台北2019年6月20日電）在北市捷運善導寺站附近精華區一起每戶約20坪的建案不以本土首購或首換族為主，卻逆向操作瞄準國際商務客和台商。代銷表示，對時常往來台北的商務客，在台北有個家勝過住飯店。

上市建商找到長期為無印良品掌舵的日籍工業設計師深澤直人將生平首度建案設計作品獻給台北市。深澤直人表示，他從設計手錶開始，一步步跨到設計家具、塑造空間，最後到設計建案，代表他一生不斷跨界，最後融合成一種獨特的極簡、好用的風格。

台北市不動產代銷經紀商業同業公會理事長，傳真實業總經理王明成表示，早先在台北市晶華酒店附近也曾推出過小套房型產品，結果吸引不少經常入住晶華酒店的客戶，反而不是本地的首購族和首換族，而是高資產的商務客。

他後來深入研究發現，這類客戶經常往來台北和他國，有時一住就是十天、半個月，或甚至於一個月往來台北市好多次，而每次都要入住飯店的價格其實支付在台北市購入1戶擁有1房1廳1廚的小房都夠了。

王明成指出，以入住5星飯店的20坪行政套房，一晚少則新台幣2萬元起跳，住上10天就要20萬元；就算入住一晚較便宜3000元的房間，住半個月也要4.5萬元，足以支付在蛋黃區同等約20坪小房的貸款，而且最重要的是，可以讓這種國際商務客和具有華僑背景的台商客戶「在台北有個家」，住自己家的踏實感受遠勝過住飯店。1080620

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【王鈞生╱台中報導】這2年台中市小宅建案橫掃蛋黃蛋白區，推案形態也呈現M型化，大型建商紛紛推出總銷動輒40∼80億元造鎮個案，並同時總銷3∼10億元的小基地和百戶以下的個案。業者表示，因不少換屋族只想「換好換新不換大」，且對建商而言，推小型社區有降低風險作用，也能夠平衡管銷經營，去化速度快、有助於現金快速回收；大基地個案才會相對具有經濟效益。

不少換屋族都是想「換好換新不換大」，加上總價市場導向，造就近年這波小宅潮。陳恒芳攝

依賴環境塑造特色

台中目前除了嶺東、北區、烏日等區有大型造鎮案之外，其餘主流多為百戶以內的小宅案，多座落精華區內，基地面積約200∼600坪，規模維持在80戶內；首購型社區多規劃2∼3房，主力坪數25∼40坪，單價2∼3字頭。和唐建設總經理王至亮表示，目前興建小社區大樓的多屬於規模較小的建商，小型建案差不多1年可近完銷，可以降低風險，且買小宅的住戶常常會客變，讓2戶合併，或是揪親朋好友一起買，加快去化速度；相對的管理費可能偏高，公共設施服務較少，得依賴外圍地段環境來塑造特色。 

全棟垂直綠化吸睛

大型土地難以取得，加上房市景氣較淡，小型建案高周轉率儼然成為保障。坤悅開發董事長陳丕和表示，對於開發商來說，小基地開發利潤其實不多，頂多1成多，但開發週期要2∼3年，主要是用來平衡公司管銷；也因規模較小，銷售較不受外在變動因素干擾，資金回流速度較快，但大型建案報酬率相對可觀。
近年台中開發商大多直接整合開發小基地，例如今年大里小宅大樓案「悅品川」，地點位在大買家旁，基地面積僅275坪，規劃純2房；迷你基地大樓「寶樺境雙」，基地也僅211坪，規劃為市場少見擁有全棟垂直綠化，總價1058萬元起 。 

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【葉家銘╱高雄報導】高雄縣市合併後，高雄市居住人潮有往北高雄與東高雄發展的趨勢，包括鳳山、仁武、大寮等區均出現人口快速成長態勢，統計高雄從2011年至今年5月，最熱門交易區段位於鳳山區，成交戶數4萬2953戶，最冷門區段則在茂林區，僅2戶成交，雙方相比出現2.1萬倍落差。

發展核心具磁吸效應

其中鳳山區因屬原高雄縣發展核心，房價相對市區便宜，因此出現磁吸效應，吸引許多原住於苓雅區、三民區等民眾青睞，目前已是港都居住人口最多行政區，區段房市交易也頗為熱絡，包括文山特區、華鳳特區、五甲商圈等都是購屋族指標區段。 
但偏鄉如茂林、田寮與那瑪夏區，人口長期外流，區段房市交易冷清，如茂林區在過去9年5個月僅成交2戶，田寮區與那瑪夏區也僅成交4戶；位於原高雄市的旗津區也僅294戶，都屬冷門交易行政區。 
台灣房屋高雄美術館特許加盟店經理李哲維分析，交易冷門區多屬偏鄉，區段毫無外地客會置產，亦無投資客選購，僅是當區有地緣關係者買賣，該類偏鄉物件一般房仲也因礙於人情壓力下才協助銷售，通常承接量體也十分罕見，區段地價、房價也幾乎沒有任何參考依據，僅能依地主屋主感覺開價。 

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都會區房價一直上揚，連帶讓首購族置產壓力倍增，為舒緩購屋壓力只好至交偏遠地段置產，當郊區購屋人潮增加後，房價也會水漲船高。依內政部不動產資訊平台揭露，南市南區過去9年房價一路上漲，從2010年每坪購屋單價僅8.4萬元，每年以數千元至1萬元上揚，9年成長近7成。專家分析，區段比永康每坪便宜5萬、東區8萬，若選購30坪住家，首購可省去150~250萬元。
 
南市南區位於台南與高雄市交界，隔二仁溪即可到達高雄茄萣，近年來區段包含舉喜重劃區、水交社重劃區大樓推案逐年增加，房市買氣也有所提升。
 
永慶不動產台南區經管會會長張家驊指出，南區屬台南第2環生活圈，過去首購置產會以安平、永康為優先考量，但隨著區段房價上揚，購屋族只好往更偏遠南區購屋，然而該區聯外交通不差，可經由86快速道路做東西向串聯，至鄰近東區車程10~15分鐘可達，生活機能不差。
 
華友聯集團董事長陸炤廷指出，南區新屋房價比鄰近永康區每坪便宜5萬、比東區便宜8萬，換言之30坪住家可省150~250萬元，是不少首購家庭5~8年儲蓄，用通勤時間換取居住空間，以自家推案核心舉喜重劃區為例，目前已售千戶房屋，超過8成都是年齡低於35歲首購族。
 
從南市房市買氣可發現，近年來市區中大坪數宅買氣疲軟，首購小宅成交價都站上23~25萬元，而市區外環還有1字頭房價除南區，就是安南區九份子生活圈。泰嘉開發總經理呂金發分析，1字頭房價新案在台南也將愈來愈少，主因是地價至今仍處上揚，加上營建成本提高，僅剩少部分重劃區還有機會。（葉家銘／台南報導）

1字頭房價在台南交易熱區僅剩南區與安南區，當中又以舉喜重劃區與九份子生活圈最受矚目。葉家銘攝

華友聯集團董事長陸炤廷(右3)指出，南區房價較永康單坪便宜5萬、東區8萬元，購屋價差達百萬以上。葉家銘攝

永康區近年來新屋房價一路上揚，對首購族來說置產壓力提升。資料照片

 

http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20190619/1585956/rtn/%E7%9C%81%E7%99%BE%E8%90%AC%E4%BD%8F%E9%81%A0%E9%BB%9E%E3%80%80%E5%8F%B0%E5%8D%97%E5%B8%82%E9%83%8A%E6%88%BF%E5%83%B9%E9%80%A3%E6%BC%B29%E5%B9%B4%E4%BB%8D1%E5%AD%97%E9%A0%AD

台北市許多軍國宅位處黃金地段，交通便利、生活機能成熟，且格局方正、多擁有電梯與中庭花園，房價又與周邊大樓行情價差1成左右，甚至幾乎可用新北市價格入手北市燙金門牌，吸引許多首購小家庭捨老舊公寓選擇軍國宅。

隨著房價高漲，位處精華地段的軍國宅因相對低價，而受到歡迎，信義房屋敦南店店長賴信瑋舉大安區「成功國宅」為例，屋齡25-35年，目前成交單價約65至70萬元，與周邊動輒7字頭的區域行情相比，便宜1成左右，房價與新北市部分區段行情相差不遠，總價約2000萬元出頭的購屋門檻，以北市精華地段來說相對好入手，平均1年有約20件移轉。

除價格優勢之外，信義房屋萬華萬大店店長仇穎翔指出，軍國宅空間規劃良好，室內格局方正、使用空間大，多為平面車位，擁有電梯與中庭大空間，且地點與生活機能佳，又多鄰近學區，成為交易熱絡關鍵；像「成功國宅」就緊鄰捷運科技大樓站，周邊還有遠企商圈和瑞安街商圈，附近還有師大附中與台北教育大學等學區加持，交通、生活機能皆十分便利。

不過，若要購入軍國宅也有不少需要注意之處，住商不動產企研室經理徐佳馨指出，國宅因是政府早期自建自售，大多屋齡較高、施工品質不佳，特別是屋齡30年以上的國宅，要注意是否有滲漏水問題，軍宅為國軍老舊眷村改建，獎勵民間參與投資，近幾年仍有軍宅陸續完工，屋齡相對新，不過因為軍國宅社區少說都有數百戶，購屋前最好多花點時間親自造訪、打聽社區管理。

信義房屋板橋新站店主任許羽德建議，可以從社區公佈欄張貼的公告，確認管委會預算運用、經營管理情況，還可透過觀察外牆有無維護、地下室是否潮濕有霉味、中庭花草有無整修，來確認社區管理品質；他也提醒，軍宅目前仍有5年內不能買賣過戶的規定，另外多數國宅都有車位不足情況，部分社區會以抽籤分配，購屋前可特別留意。

https://www.nownews.com/news/20190618/3447768/

台中市鐵路高架化後，市府在高架鐵軌下方打造綠空廊道，全線預計明年6月完工，目前台中車站以北到太原車站已完成，為當地環境加分不少，據在地房仲近期觀察，鐵路高架化及綠空廊道建設對北屯房市是正面利多影響，房價持穩。

過去台中的平面鐵路行經市區，造成軌道的兩側地區發展不均，也影響交通，鐵路高架化後，台中市政府將原有鐵道空間綠美化，設置自行車道、人行道，並以台中車站為核心，向外串連至大慶車站、豐原車站。

信義房屋民俗公園店長謝明哲認為，鐵路高架化及綠空廊道建設對北屯房市有很大的影響，以新設站點松竹站為例，因可無縫轉乘台中捷運綠線G4站，又位在頭家厝商圈和松竹商圈交會處，生活機能強，備受建商看好，周邊多個重劃區推案熱絡，包含10期、14期及捷運綠線G0站旁的單元12，目前推案都2字頭起跳，不少建案一日完銷，也因區域推案量大，消費者選擇性多，甚至有擠壓中古屋買氣的情況。

北屯另一站點太原站，為舊有車站，在2016年高架化之後，鐵軌下方被打造成人行道、自行車道，並重植花草樹木，市容景觀加分不少，且歷年日均進站人流量也持續創新高，不過謝明哲指出，因區域發展早，屋齡偏高，多為屋齡20年以上大樓，每坪約14至16萬元，價格持穩。

此外，據謝明哲觀察，鄰近車站第一排雖然會有噪音干擾，但部分屋主認為房市潛力大，反而惜售而少有交易。

https://www.nownews.com/news/20190618/3447779/

永慶房產集團今 (18) 日發布第 3 季房市前瞻，永慶業務總經理葉凌棋指出，以台灣新建餘屋、使照、建照三大指標推估，全台目前未售部分，加上未來新增供給達 14 萬戶，已形成超額供給的紅色警戒，其中又以桃園、新竹、台中最為明顯，可能引爆新一波價格戰。

今年以來，建商大量推出住宅預售案，葉凌棋認為，如用 3 年施工期來推算，2021-2022 年的新增供給，恐再爆量。

永慶調查顯示，今年上半年的房市移轉棟數推估約 14-14.3 萬棟，較去年同期增加 3-5％，不過在中美貿易戰與總統大選白熱化二個因素下，民眾購屋意願恐轉趨保守觀望，放緩購屋腳步，交易量不易過度樂觀，推估全年交易量約在 28～29 萬棟，年增率 1-5％。

永慶調查顯示，全台北中南各地重劃區案量大，市場的超額供給疑慮未減。以新建餘屋量觀察，近年新建餘屋量逐年攀升，至去年第 2 季仍有 8.01 萬戶，為 9 年來最高待售水位，餘屋量 4、5 年來倍數成長增，相較於家戶數，尤其是以桃園、新竹新建餘屋最多。

以使照、建照來看，全台今年前 4 月全台使照核發量 2.9 萬戶，創 3 年來新高，年增 4％，市場新增供給量不小，多為 2016-2017 年房市不景氣時推出預售產品；今年前 4 月新建照核發 4.5 萬戶，也為 5 年來新高。

https://news.cnyes.com/news/id/4340992

為遏止房價，各縣市政府陸續調漲房屋稅，漲價過後，以台北著名豪宅、仁愛路宏盛帝寶為例，房屋稅從8至10萬元，漲到50至100萬元，而都更後的房子也按新制計算，讓都更意願降入冰點；《都市更新條例》1月修法上路，特別規定，都更後的2年房屋稅減半徵收，地方政府能自行延長至12年；為了力拚都更，上個月台北市已經率全國之先宣布延長，新北市也跟進，讓雙北市成為全國唯二加碼延長的地方政府。

台北市財政局副局長游適銘表示，房屋稅是按照「房屋標準單價」、「地段率」及「折舊率」等3項計算；其中，全國的房屋標準單價自1984年訂立迄今，沿用30年沒有調整，導致房屋稅長期偏低。

因房價攀升造成民怨，財政部2013年發函各地方政府，要求檢討「房屋標準單價」；繼2012年宜蘭開第一槍調漲房屋稅後，2014年雙北市、高雄、桃園也先後調整房屋標準單價，並據此調整房屋稅。

游適銘說，以台北市為例，1984年的每坪造價僅2萬元，繼入折舊後剩下1萬元，如今台北市房屋的每坪造價已來到10~20萬元，房屋標準單價卻仍沿用當年標準，導致房屋稅偏低。

2014年起修正標準，但同時也考量長達30年未調整，若一次調整到位，民眾無法負擔，因此，綜合參照地政局、建管處等的建築造價平均值再打5折，造價先從2萬元提高到5萬元；而新制回溯15年前，換言之，2001年7月後，取得使用執照的房屋全部採用新制。台北市房屋稅的平均漲幅是1.6%

至於其他2014年同步調漲的地方政府，房屋標準單價是營造工程物價指數調整，新北市平均漲幅1%、高雄市平均漲幅0.81%、桃園市平均漲幅0.6%。之後，各地方政府陸續跟進調漲。

由於都更案完工後，是領取新使用執照，因此比照新制辦理；因此，都更前後的房屋稅大不相同。根據內政部統計，近十年，全國每年平均核定的都更計畫僅44案；原本的成效就差強人意，房屋稅調漲後，都更意願更是降入冰點。

為了提振信心、獎勵都更，《都市更新條例》去年底通過修法，今年1月30日公布施行，其中，第67條規定，都更後的地價稅及房屋稅可減半徵收2年，且地方政府可「視地區發展趨勢及財政狀況」，加碼延長減徵10年；換言之，房屋稅減半徵收，最久可長達12年。

台北市今年5月率全國之先，宣布延長至12年；台北市都發局科長江中信指出，若以士林區鋼筋混凝土造的14層建物，以40坪三房兩廳、按自住用稅率1.2％來算，12年下來，概估可省下12萬元的房屋稅。

新北市政府昨也宣布跟進，雙北市成為目前唯二的宣布加碼延長的地方政府。但有別於台北市，新北市是「有條件」延長，新北市城鄉局長黃一平說，站在鼓勵都更、防堵炒作的角度，更新後的2年沒有移轉，才能享受長達12年的房屋稅減半優惠。

對此，業者認為延長減徵有助都更，抱持肯定態度。信義房屋不動產專案經理曾敬德表示，根據信義房屋統計，2014年因標準單價調高而導致房屋稅增加戶數，台北市約1萬1320戶、新北市約2萬7771戶。如今雙北市推動都更稅賦減免後，可降低民眾觀望心態，多少都能增加誘因。（何世昌／台北報導）

新北市城鄉局長黃一平說，站在鼓勵都更、防堵炒作的角度，更新後的2年沒有移轉，才能享受長達12年的房屋稅減半優惠。資料照片

內政部統計，過去十年來，全國每年平均核定44案都更計畫，而今年截至5月底，全國共核定36個都更計畫。資料照片http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20190618/1585535/rtn/%E6%96%B0%E5%8C%97%E8%80%81%E5%B1%8B%E9%83%BD%E6%9B%B42%E5%B9%B4%E4%B8%8D%E8%B3%A3%E3%80%80%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A8%8512%E5%B9%B4%E6%89%93%E5%B0%8D%E6%8A%98