不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

2019-04-11 11:39

雙北建築亮起紅燈，老舊房屋問題日趨嚴重，仍有市民居住在高屋齡的危老建築之中，將自身處於危險的生活環境，房屋品質安全性備受疑慮！位於雙北地區的房屋推案眾多，但由於普遍房價較高，令許多購屋族遲遲無法買房成家，所以民眾紛紛決定前往周邊縣市置產，尤其近幾年崛起的「桃園市」，成為北客向外置產的優先首選，其中距離雙北市估約半小時車程的「大溪區」，居住品質更是受到自住客群推崇，不僅具備舒適的綠意環境，在房價上也比起雙北親民，因此在房市及人口上都有顯著的成長。

公園首排擁有良好的的住宅環境，具備大型公園條件更是難得。

人口數量是都市發展的重要指標！桃園市為全台移入人口最多的縣市，經統計平均年齡更是六都當中最年輕，每年人口穩定增長，而北客輕移民至桃園，通常以二高沿線房市最為熱絡，在交通便捷的前提下，現代人買房最看重「生活品質」，包含周邊環境、建築本身等多項因素都有可能影響生活，而桃園市大溪埔頂重劃區以環境優勢著名，深耕在地的品牌建設公司—三本建設機構，近期興建地標新案「三本公園」，將佔地萬餘坪的埔頂公園綠意延伸至社區，與建築本體緊密結合，比擬北市大安森林公園般的優質綠意，受到不少雙北客群喜愛。

「三本公園」前臨萬餘坪綠地，居住品質十分舒適。

三本建設機構認為，建築不該是一成不變，規劃擁有獨立特色才是真正的建築，因此廣邀國際團隊精心擘劃，包括外觀為丹麥SHL團隊設計、景觀為美國G&D團隊統籌、燈光計劃則是十聿團隊負責，打造出當地最具特色的指標案。「三本公園」基地面積近3,400坪，四面臨路退縮約20米，保留人行與路樹空間，產品規劃26-55坪、2-4房為主，室內空間規劃得宜，現場專案經理陳伯瑋指出，全案以豪宅設計作為出發點，導入大坪數建案才有的20餘頂級公設、以及多項高規格建材，而房價僅落於親民「1字頭」，適合追求生活品質的購屋族群低負擔入手。

豪宅規格的溫水泳池規劃，適合各年齡層住戶使用。

買房儼然是人生中的里程碑，須再三考慮周全，才能選出符合心中的理想住宅。「三本公園」的生活環境與居住條件極佳，親民房價更是一大誘因，離北市約半小時車程可抵達，交通方面相當便利，近年「時間換取空間」的概念愈發盛行，使得北客強勢進駐桃園房市，與其花大錢住北市小宅，負擔龐大的貸款壓力，不如用相同、甚至更少的花費選擇桃園境內住宅，既獲得生活品質，對未來房貸壓力也能減輕不少，如「三本公園」具備諸多優勢，產品規劃吸引板橋、土城、中和、永和、三峽等地區民眾，現在已然成為二高沿線環境優勢最強的新案。

室內生活空間寬敞，整體動線相當順暢。

商圈發展隨時代演進而影響盛衰，新北市板橋新埔、府中等舊商圈保持多年人氣不減，更不畏先前大盤下跌，近年該處房市交易量走多，其中，府中捷運站因前身為板橋後火車站，商業動能強勁，5至6百萬元低總價套房最受歡迎。

以捷運站進出口人流量作為商圈人氣參考指標，據台北市捷運局統計，板橋新埔站、府中站去年一整年進出口人次破千萬，扣除市政府與板橋轉運站，僅亞於同為板南捷運線的台北市鬧區西門、忠孝復興與忠孝敦化站，顯見該兩處商圈人氣紅不讓。

商圈人氣不減，進而帶動房市表現亮麗。信義房屋依據實價登錄進行分析，新埔、府中交易量近年維持正成長趨勢，據實價登錄，新埔去年成交量達461件，府中為318件。

信義房屋府中店店長林子翔表示，府中捷運站周邊為板橋舊商圈，是從前板橋後火車站，商業活動發達，也是提高捷運人流量的因素之一。由於商業氣息濃厚，房市交易量以套房為大宗，500至600萬元左右總價最受歡迎。

新埔捷運站也是板橋早期發展的商圈，更是當地房市交易熱區，主要來自於生活機能與交通條件佳。信義房屋新埔捷運店店長鄭紫宇表示，新埔位於板橋舊市區，發展完整，得以滿足居民食衣住行等生活機能需求，交通便利性包括經過台北市中心的板南捷運線，鄰近快速道路64與65線等。
鄭紫宇強調，近期新埔捷運站周邊最受歡迎的物件為總價1500萬元至2500萬元區間的10年內電梯大樓，相較新建案公設比較低，屋齡也不會過高。公寓則以總價900至1200萬元為交易熱門區間，但供給量相對較少。

房地產景氣走滑，裕隆（2201）新店裕隆城開發案計畫再度往後推延，繼去年11月法說會宣布商業區將延至2020年第一季公開銷售，裕隆經理羅文邑今於法說會表示，將再自上半年延至下半年。

羅文邑坦承，此次再度推延公開銷售進度，主要還是著眼於房地產景氣不是太好，目前看起來較去年第四季的看法更為保守，再加上總統大選等選舉因素干擾，恐怕會影響市場買氣，因此決定再往後延。

事實上，裕隆投入新店裕隆城開發案計畫已進行多年，集團投入相當多的心力，還特別成立裕隆建設，在包括開發計畫溝通以及申請執照等變數下，期間已調整4、5次。

此次再度推延公開銷售時間，羅文邑坦承，主因房地產景氣仍沒有明顯復甦，且目前看起來較去年底更保守，又加上將碰上大選，在考量後決定再往後推延。

裕隆城商業區是於2017年第二季動工，目前連續壁工程及基樁工程已經完工，預計2023年第二季取得使用執照，2024年第一季開始營運，並於2020年第三季公開銷售。

根據裕隆資訊，新店裕隆城商業區樓地板面積約6萬6000坪，樓層規劃地下5樓及地上40樓，地下1樓至7樓為商場，地下2樓至地下5樓為停車場，8至40樓則為住宅。

相較於商業區將先行銷售，羅文邑表示，樓地板面積約4萬6000坪的住宅區樓層規劃地下5樓至地上46樓，地下1樓至地下5樓為停車場，1至46樓為住宅，預計今年下半年可取得建築執照，但銷售時間未定。（陳慜蔚／台北報導）

【王鈞生╱台中報導】近年台中房價也是逐步高漲、人人嫌貴，《蘋果》委託永慶房產集團統計出台中房價最高的3個蛋黃行政區中，CP值最佳的路段，分別為西屯區福瑞街、南屯區建功路，及西區三民路一段，專家解釋，較偏遠或早期發展的舊市區，通常房價會較便宜，甚至價差超過一半都有可能。

台中市西區三民路一段為最早期開發區域，多為老舊公寓。資料照片

建功路生活圈推案多

觀察台中市各行政區房價，最精華的南屯區、西屯區以及西區，平均房價約落在每坪22∼25萬元，但其中的高CP值路段，房價每坪皆落在1字頭，價差都在10萬元上下。 
永慶加盟事業處莊志成總經理表示，首先是南屯區的建功路，該行政區的平均房價每坪達25.2萬元，但該路段每坪僅約12.5萬元，價差高達12.7萬元，所以近年許多年輕人趨之若鶩。 
建功路生活圈位於嶺東區域，一向是南屯區房價最親民的地方，附近推案量於近年也同樣龐大，考慮在此購屋的賈小姐說：「以前從沒想過在嶺東生活圈買房，覺得離市區好遠，但是考慮的點就是『房價便宜』。」 
區內有七期豪宅聚落的西屯區，屬台中市房價高貴區域，平均房價每坪則約24.2萬元，不過福瑞街的路段平均房價每坪僅約13.6萬元，價差達10.6萬元，主因是該路段有全台最大社區「瑞聯天地」、超過4500戶的造鎮案，由於戶數過多，早期房價非常便宜，因此成為高CP值路段。 

嶺東生活圈為南屯房價最親民區，近期區內的建功重劃區推案龐大。資料照片

三民路早開發價親民

東森房屋龍井東海加盟店業務經理王聖德指出，「瑞聯天地」如今房價雖已漲過一波，但每坪15萬元上下，仍是西屯區房價最親民的生活圈。此外，周邊生活機能強，福瑞街有福科路商圈貫穿，就近還有台中榮民總醫院、東海大學加持，往山區有都會公園滿足休憩生活。
西區平均房價每坪22.1萬元，三民路一段因是該區最早開發的路段，平均房價每坪約12.6萬元，價差約9.5萬元，該路也是3條高CP值路段中唯一落在舊市區者，周邊生活機能完整，近台中舊市府、車站、醫院及市場等。
中信房屋中彰投駐區經理楊乾意認為，同行政區中，偏遠的區域或早期發展區，通常房價較親民，價位差一半也很普遍，以中古屋行情最平穩，若新屋持續推出，在房價外擴效應下，則易拉高平均房價。 

西屯區瑞聯天地為全台最大社區，房價便宜，使福瑞街整體房價偏低。資料照片

 

台北捷運淡水信義線上因淡水、101站受惠觀光效益而人流量多，天母石牌站人流量卻僅次於觀光景點，顯見人潮洶湧，帶動當地商機外，同時是房市強勁的支撐力。信義房屋石牌店店長洪明吉分析天母石牌人流量，來自於兩大原因，石牌商圈與醫院，捷運周邊成為房市交易熱絡區域。

人潮即錢潮，房市亦然，從捷運淡水信義線進行人流量觀察，人流量高的站點均為觀光景點、百貨商城或夜市為主，其中以新光三越百貨公司旁的中山站人流量最多，其次為淡水、劍潭與101世貿站，天母石牌站進出口人流量僅次於觀光景點，2018年總計逾2千1百萬人次。

洪明吉指出，石牌站人流量高，部分因素是天母商圈沒落後，近天母的石牌承接其人潮，致使石牌路二段店面零空置率，一間不到店面的月租金30萬元，街邊店月租金高達60萬元，直逼天母店面行情。另外原因是，石牌有兩間知名醫院，榮民總醫院與振興醫院，看病需求帶來人流量，甚至有華僑返國就醫，於石牌商圈周邊租賃房屋一至兩年，等待病痊癒或休養一段時日後，再結束租賃關係。

除生活機能充足的石牌商圈，周邊大型賣場，以及額滿學校石牌國小、國中，以及中正高中、陽明大學等優質學區利多加持，石牌捷運站附近為房市交易熱區，也是房價最高區域，單坪價逾90萬元，不過30幾年的華廈交易單價為55萬元左右，相對親民。

洪明吉說，石牌因生活機能或交通便利性等優勢，近年吸引不少天母換屋族，成交總價為3至4千萬元新大樓；另因兩間醫院緣故，醫護人員也是當地購買房屋的主要族群。

洪明吉強調，隨著北投士林科技園區的開發，預期外溢效應，將使石牌未來房市發展前景看俏。

2019/04/09 12:14文/記者葉思含

即便去年高雄新屋房市表現不俗，但成交多屬首購與首換型住宅，中大坪數宅買氣並未提升。台灣房屋智庫中心統計，扣除店面，高雄住宅大樓去年總價逾5000萬元成交僅15筆，產品集中在鼓山區，專家分析，資產客仍觀望房市風向，不急於出手置產，即便韓流效應提升高雄能見度，但今年受到下半年有總統大選影響，買氣難有突破。
 
台灣房屋智庫中心針對高雄大樓住宅，不限屋齡統計總價逾5000萬元成交量發現，去年全市僅15筆成交紀錄，產品集中在鼓山、前鎮、前金與左營區，表現較佳個案為京城集團位於農16特區凹子底森林公園首排豪宅「京城」，實價登錄揭露5戶，成交總價介於5600萬至1億1561萬元。
 
另同屬農16特區「華人匯」則成交2戶，美術館地區則有「高雄HH」、「美術園」等有成交紀錄，左營區漢神巨蛋商圈則有「京城鉅誕」成交。南高雄僅有位於新灣區「海洋帝寶」成交3戶總價逾5000萬元，與1戶位於愛河畔京城建設豪宅「京城凱悅」。
 
台灣房屋智庫中心發言人張旭嵐指出，數據分析可看出整個高雄跟台北市相同，高總價豪宅買氣並不熱絡且產品集中在幾個指標豪宅新案，中古屋買氣仍十分冷清，高資產族不急於進產購屋，主因是仍待觀察未來台灣房市景氣，加上高雄總價逾4000萬元以上必須限制貸款成數最高僅6成，因此買氣不佳，「今年下半年受到明年初總統大選影響，依過往經驗豪宅買氣不會出現大幅提升，整個高價宅市場仍待解凍。」（葉家銘／高雄報導）

據去年實價登錄資料，高雄成交價以300至500萬元最多，占比逾2成，其中多集中在鳳山區與楠梓區，房仲業者分析，主要受到自住買氣回籠，房價基期低，吸引首購族進場。

信義房屋統計去年實價登錄成交價，高雄以房價300至500萬元交易最多，占比達23.2%，行政區中以鳳山區、楠梓區逾3成交易量最多，據高雄市地政局公布3月買賣移轉棟數，鳳山區更以411棟奪冠，楠梓區亦有405棟的好成績，顯示低總價產品仍是高雄房市主流。

信義房屋鳳山鳳新店店長林思瑋表示，鳳山區域發展早，生活機能佳，又有雙軌交通，房市交易、居住人口皆稱霸高雄，且房價親民，包括五甲舊市區、衛武營商圈、大東商圈等，甚至能以總價500萬內入手屋齡20至30年大樓的3房產品。

楠梓區則是近年高雄推案量熱區之一，信義房屋楠梓店店長侯鐵漢指出，楠梓目前每坪仍是1字頭房價，吸引不少首購族移居，總價300至500可買到屋齡10年內的套房、兩房等小坪數產品，且因交通機能完善，區內設有5個捷運站、楠梓車站，並鄰近國道1號、高鐵站，致使年輕族群移居。

信義房屋強調，對年輕族群而言，總價500萬元左右，購屋壓力較輕，若以貸款7成，分作20年攤還本金與利息，大約月繳1萬7千多元，與租金相差不大，也因此成為高雄主流總價。

興富發在台中烏日高鐵特定區，規劃推出造鎮1700戶小宅案，創下近年市場最大量，但這樣的單一建案社區的「巨量造鎮」，在台中其實早有先例，最具代表性，大概就屬大肚區的「日光郡」，當年規劃高達1704戶的別墅群，長年保持低價優勢，也是全台最大造鎮別墅社區。

大肚區的別墅聚落「日光郡」是台中最有名的中古造鎮案，當初因台紙造鎮計劃，裡面還規劃有停車場、黃昏市場、2個公園，社區乾淨整潔，步調慢活，需求量大，指名度不算低，整齊的造鎮群仍很受歡迎。

現今該社區別墅主力屋齡20年出頭，而且房價仍是海線最親民區域，目前總價僅500~600萬元間，等同市區中古大樓2房價格，令不少預算有限的購屋族趨之若鶩。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰說：「觀察實價登錄可以發現，該區域因造鎮戶數多，往年市場買賣幾乎佔大肚別墅一半交易量，往年還有總價5字頭的好行情，但去年呈現「價高量縮」，行情保持總價600萬元上下，且成交件數僅5件左右，也顯示屋主明顯惜售。」

在地仲介指出，別墅價高難尋，當地別墅又屬相對親民區塊，地坪約25、建坪50坪左右，這樣規格產品，若以烏日跟大肚房價相比，將會有一倍價格以上差距，所以不少別墅型購屋族退而求其次，選擇大肚，可省下不少購屋預算。

值得一提的是，這類型的造鎮社區，通常因地段、戶數等緣故，長期都會低總價優勢，房價難漲難跌，盤整性高，在太平、大肚、沙鹿、龍井交界處都有不少造鎮社區存在，對預算不足的年輕人，接受度也愈來愈高。

 

北市東區人潮減少，近來深陷困境，宜蘭市不同，隨陽明大學附設醫院東遷，宜蘭市東區近年快速發展成新商圈，由於房價相對便宜，一坪14萬元上下，吸引在地自住買盤，已成區域房市新亮點。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，宜蘭市區以火車站為界畫分為西區、東區。西區因發展早，商圈成熟，加上擁有陽明大學附設醫院、宜蘭大學，過去為宜蘭人購屋首選，房市相對熱絡。

2016年陽明大學附設醫院東遷至新院區後，情況出現變化。由於人潮增多，吸引新穎店家進駐，東區商圈快速發展，加上鐵路高架化等議題帶動區域土地的重新規畫，促使東區生活圈機能加速完善，許多民眾轉往東區購屋。

台灣房屋智庫統計實價登錄交易，去年宜蘭三年內的大樓型產品每坪單價19.8萬，已接近2016年高點每坪20萬的水準，顯見宜蘭房價在回檔築底之後，已逐漸回溫。

進一步觀察，宜蘭市西區每坪約19萬至20萬，反觀東區，每坪僅14萬到15萬，一條鐵路之隔，房價相差達二到三成。張旭嵐表示，西區CP值高，同時還具有交通及醫療上的優勢，不只首購，也吸引通勤和銀髮族到當地置產，買氣升溫更明顯。

台灣房屋宜蘭旗艦特許加盟店店東杜宜生指出，宜蘭東區這三、四年可說脫胎換骨，商圈從女中路一段、校舍路到陽明路，區內聚集了各類各式特色餐廳、美容養生館。

杜宜生表示，商圈帶動人潮，人潮帶來房市買氣，目前區內各類購屋族都有，以陽明路一帶來說，由於鄰近轉運站和高速公路，就吸引不少35歲至45歲的通勤族群，購買產品以總價500萬~800萬的二至三房電梯華廈為主。

也有不少人退休族、換屋族在當地買透天，目前東區透天總價約在1000萬~1200萬之間。年輕族則偏好的華廈大樓。

杜宜生說，宜蘭市東區後續仍有多項建設持續進行，如先前遷院的陽大醫院，現正在規畫二期擴建工程，對於銀髮族或與長輩同住的換屋族可提供更多服務，另外宜蘭市鐵路高架化議題、連接市區的東港橋改建，都可望帶來利多。

根據台中市地政局統計資料顯示，台中市今年3月買賣移轉棟數共3,222棟，與2月買賣棟數2,222棟相比、成長45%，與去年同期相比約持平，其中又以西屯的交易量居冠。

西屯以高價宅最為人關注，市調發現，去年10月到今年2月，總價5,000萬元以上的交易共有20筆，大多位於七期區域內。其中，富宇「世界之匯」店面每坪成交單價76萬元，總價9,200萬元，為近期七期成交新高價，物件含車位共131.4坪。

豪宅部分，大陸「寶格」也有一筆交易紀錄，單價72.5萬元，總價1.2億元，為近一年來七期豪宅最高價。另外，如寶輝「秋紅谷」、「一品花園」、「花園廣場」、「世紀花園」等案也都有交易，顯示豪宅市場逐漸復甦。

除七期外，總價2,000萬至5,000萬元級距中，以單元二及12期的交易表現最為亮眼。

其中，單元二的高綠覆環境價值已受市場肯定，新成屋「陸府植森」價量均穩定，將住宅營造如森林山居，以立體綠化與景觀大陽台，讓高資產族趨之若鶩。

此案熱銷，也帶動市政南一路、市政路附近預售案的買氣，如寶輝「CITY PARK」、雙橡園「S1」、都在500公尺內推出新案，銷售成績不俗。

位於台灣大道北側青海路上，由久樘開發推出的豪宅「久樘瑞璽」、「久樘香坡」，可說是12期地標建築。

 

 

 

各都地政局近日公布買賣移轉棟數，雖然北部交易狀況未及南部火熱，但觀察雙北市各行政區3月的買賣移轉棟數，台北市交易量前三名的行政區分別是內湖區、中山區及大安區，新北市交易量前三名則分別是淡水區、板橋區及汐止區。

進一步觀察台北市，內湖區3月成交333棟，為北市單月交易量冠軍。永慶房屋業管部經理謝志傑表示，內湖區有內湖科技園區產業聚落吸引大量就業人潮，周邊又有學區、百貨、商場、醫院等等，生活機能相當便捷，加上區內房價相較於北市蛋黃區又比較親民，因此吸引民眾來此購屋，另外內湖區綠覆高，居住環境清幽，也吸引不少名人隱居其中。

中山區3月成交271棟排名第二，第三名則是大安區，3月成交202棟，兩行政區皆為台北市蛋黃區。

謝志傑指出，中山區產品型態多元，小至套房、大至豪宅都有得挑選，加上生活機能佳、交通便捷，平均房價在北市蛋黃區中較為實惠，因此成為不少購屋族入住北市的選擇之一。大安區是傳統豪宅區，由於生活機能佳、地段優質，坐擁北市最大森林公園、全台最高學府，文教氣息濃厚，儘管房價相對高昂，仍是不少高資產族群入住的首選。

新北市交易量最多的則是淡水區，3月交易量有661棟，房仲業者表示，淡水區在輕軌綠山線通車後，為住宅生活圈的淡海新市鎮提升交通接駁機能，新屋交屋潮也集中在淡海新市鎮，包括海洋都心一、二期共有113戶交屋，吉美雲品成交43戶，拉抬淡水區的交易量。

其次，板橋區交易量排名第二，3月交易量有547棟，板橋區是新北市首善之都。謝志傑表示，生活機能完整、交通便捷，尤其板橋車站已經是高鐵、台鐵、捷運三鐵共構的站體，再加上捷運環狀線今年底通車後，將成為四鐵共構的交通樞紐，不管是往台北市區或是要轉搭機場捷運都十分便捷，吸引購屋者的目光，另外，板橋區也有不少新屋交屋，交屋量較多的社區包括湛然幸福時光成交60戶，江翠ONE有59戶，以及府中棧成交43戶。

汐止區3月交易量有459棟位居第三，當地房仲業者指出，汐止區自員山子分洪道完工後，淹水情況改善，適居性也增加了，除區內本身有商辦、經貿園區吸引就業人潮進駐，由於鄰近南港區、內湖區，往返北市交通便捷，房價又較北市便宜，生活機能不差，因此受到不少年輕族群或首購族青睞來此購屋，而3月交屋較多的社區包括遠雄U-TOWN成交35戶及汐寶之星成交25戶。

全台各地精華商圈店家撤出不斷，根據業者針對全台各路段待租及待售的高價店面統計，忠孝東路四段共有76間店間待租、37間待售，敦化南路一段有40間待租、29間待售，分居待租、待售高價店面的一、二名。過去忠孝東路、敦化南路口四間角店曾被視為全台最有價值四間黃金店面，如今這兩條路段已成為高價店面待租最多、賣壓最大的鍍金路段。

屋比房屋比價平台針對全台各路段租金單價超過每坪3,000元、售價超過每坪百萬元的待租、待售店面統計顯示，全台高價店面待租最多的前十條路段中，就有六條路段位在東區商圈，除了重災區的忠孝東路四段、敦化南路一段外，包括光復南路、仁愛路四段、大安路一段及延吉街，至少都有15間以上的高價店面待租。此外，屬士林夜市商圈的文林路、晶華商圈的中山北路二段，也都有不少高價店面空置待租。

有別於高價待租店面均位於台北市核心商圈，屋主欲出售高價店面前十名中，多數路段雖與待租相同，不過台中逢甲商圈的逢甲路、文林路各有22間、19間開價每坪逾百萬元待售，分居全台五、七名。

以租壓、賣壓最重的忠孝東路四段來說，平均租金開價每坪8,370元，等於租一間30坪店面每月租金就要25萬元。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，台北市東區店面價格與租金連年飆漲，不僅單坪月租金破萬店面不少，最高售價行情一度炒作至每坪千萬。但近年電商崛起、陸客減少，信義計畫區內百貨陸續開張吸走大量人潮，不少東區店家都面臨「營收減」與「高租金」的雙重困境，商家不是轉移陣地，就是關門大吉。

陳傑鳴表示，在東區空租潮引爆下，屋主不僅不好租，在房地合一稅上路後，隨店面贈與節稅效果銳減，節稅買盤相較過去大幅減少，想高價脫手難度大增過，過去售價和租金雙高的忠孝東路四段與敦化南路一段受衝擊最大，屋主已有開始出現想賣都賣不掉的狀況，不少店面待租、待售都已超過一年已上的時間。

 

東區101大樓已雄據北市地王6年之久，中正和萬華區公告土地現值正在走揚，西區店面租金也翻轉向上。房仲表示，西區近年市容變化不小，西區軸線翻轉政策正在發酵。

雖然東區店面因租金高昂頻傳歇業退租，但每年底公布的公告土地現值仍以信義計畫區的101大樓稱霸，從2014年起連續6年蟬聯北市最貴地王，最新2019年現值高達每坪新台幣584萬元。

根據台北市地政局最新資料顯示，2019年公告土地現值平均調幅為0.8%，終止連續2年下跌走勢，反映過去一年台北市的地價大致止跌回穩，中正區、萬華區、大同區受惠西區門戶計畫推動，城市景觀改善，商業、觀光效益及發展趨勢漸佳等因素影響，平均調幅分別為1.68%、1.56%及1.39%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，從土地現值變動可以看出北市都市發展脈絡，近年市府積極推動東區門戶與西區軸線翻轉，而此次公告土地現值漲幅前4名為松山區、中正區、萬華區和大同區，其中3區均由西區囊括。

曾敬德說，2017年和2018年北市公告土地現值反映房價下跌而走軟，2017年平均跌幅2.43%，2018年跌幅收斂到1.76%，2019年反轉上漲0.8%，顯示公告土地現值逐步翻揚。

觀察西區近3年土地現值的漲跌幅，除了萬華區2017年和2018年的跌幅3.08%和2.65%，高於全市平均值，但2019年翻轉上漲1.56%；其餘兩區2017年和2018年跌幅均小於平均值，2019年漲勢幾乎一路領先各區，顯示西區正被各界看好，政策也多關注，頗有蓄勢待漲的味道。

住商機構不動產企研室經理徐佳馨表示，公告土地現值是指政府根據一年來調查轄區內土地交易的動態算出各區段的價格，做為土地移轉交易的價格依據。因此每年底公告隔年土地現值調升主要影響的是隔年交易時的土增稅，並不影響民眾來年的地價稅。

曾敬德分析，在台北市地王部分，信義商圈內百貨商場、A級辦公大樓林立，區內商業活動熱絡，近年也有大型商辦大樓投入營運，租金逐步走揚，2019年全市地王仍由101大樓連續6年奪冠，較2018年上漲約1.55%。

徐佳馨指出，1992年至1998年的地王由西門町的玉女服飾店奪下，1999年被新光摩天大樓取代，2014年起台北101大樓成為新地王並連任至今。從地王變動便能明顯看出西區曾經風光一時，近年的公告土地現值變動更能嗅出西區似乎已打底完成的味道。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋則從捷運進出人流的角度，來觀察商圈消長。根據台北捷運公司統計，2014年到2018年各站捷運進出人次，東區商圈忠孝復興和忠孝敦化兩大捷運站，運量均負成長6.6%和7.4%，但西門站卻增加15.7%；信義計畫區兩個捷運站人流也呈正成長，台北101世貿站大幅成長26.0%，市府站成長8.9%。

若比較2014年和2018年各站捷運平均每天進出人次，東區商圈的兩大捷運站每天人流減少1.27萬人次，信義計畫區兩個捷運站人流每天增加2.32萬人次，但是西門站僅一個站就每天增加約2.03萬人次，人潮帶來錢潮，東消西長再明顯不過。

永慶房屋業管部經理謝志傑也說，捷運板南線開通後，帶動人潮湧向東區，加上信義計畫區開發，西門町確實低潮一段時間；但近年政府積極推動「西區軸線翻轉計畫」，形塑西門町為新潮、流行的原宿意象，吸引國際觀光客朝聖，成為來台必造訪之地，加上房租、物價相較於東區實惠許多，讓西區再度崛起。

謝志傑彙整實價登錄西區店面租賃資料顯示，2016年西區店面平均每坪月租約5214元、2017年5436元、2018年再推升到5664元；但反觀東區從2014年頂峰期店面每坪月租7710元起一路滑落至今，2015年6388元、2016年6411元、2017年5156元、2018年4554元；且西區店租從2017年起黃金交叉，開始勝過東區，雙方已拉開距離。

謝志傑分析，信義計畫區百貨林立，創造出特色百貨商場氛圍，加上消費型態已由街邊店轉為一站式的商場百貨購物型態，人潮由東區被分流至信義商圈，加上東區店租昂貴，國際品牌陸續退場，東區商圈轉趨沒落，空置率居高不下，目前東區店面平均租金已低於西門商圈，顯示東西軸線翻轉已確立，西區風華可望再起。

 

台中七期重劃區是知名豪宅聚落，房產名人Sway在臉書PO文，驚爆入夜後住宅點燈率低，淪為富豪的昂貴「鳥籠」。根據大台中房市交易動態資訊平台發佈今年4月大台中房市分析月報顯示，七期所在的西屯區買賣棟數逾千棟，位居買賣移轉熱區之冠，待售餘屋也多。

大台中房市交易動態資訊平台發佈，今年第1季買賣登記棟數3222棟，較今年2月增加45%，比去年同期略增0.2%；買賣移轉3大熱區依序為西屯區、北屯區及南屯區；2年內新大樓交易集中在西屯區、北屯區與豐原區。建照從今年開始連2月下滑，使照創下105年4月以來次低紀錄。

正心不動產估價師聯合事務所長黃昭閔觀察，今年第1季買賣棟數西屯區、北屯區都逾千棟，但北屯區交易較去年趨緩，跌幅約一成二的跌幅，西屯區則約23.8%成長幅度。

他指出，值得注意的是，西屯、北屯是新建餘屋住宅數最多的區域，西屯區待售餘屋多集中於惠來里、西墩里及潮洋里（七期與十二期），北屯集中在廍子里、和平里及仁美里（十期/新都自辦重劃/廍子區段徵收與十四期）。

黃昭閔認為，七期與十二期重劃區受限於高單價及大坪數的門檻，短期難有反轉的機會，北屯區前兩年熱炒的新興區域諸如廍子段，預售階段的個案也陸續完工進入待售餘屋市場，坪數設定多落在35到50坪間，與目前進場買房的民眾在預算上有差距，餘屋量只會往上遞增，這些目前受市場排擠而暫時被遺忘的餘屋如何再次被看到，將是一大課題。

【時報記者郭鴻慧台北報導】台中市受惠於三井OUTLETPARK進駐台中港，秀泰影城活化東區商機、Costco好市多站穩南屯等大型複合式商場帶來穩定就業機會，去年人口淨成長超過1.1萬人，年增4%，人口成長帶動消費需求，這三大商場趁勝追擊，再度挹注在東區、北屯區與南屯區等區域，帶動商圈群聚效益與店面消費經濟，使得具收益潛力且入手門檻較低的店面，買氣暴增，尤其1,500至2,000萬元區間的店面標的物，出現供不應求現象。

鄉林不動產研究室指出，台中連年人口淨成長，台中市升格直轄市八年來，人口從264.8萬增加為目前280.4萬人，平均每年增加近二萬人口，除了中科、台中工業區及精密機械園區持續提供就業機會功不可沒之外，高綠覆率的環境及便利交通條件也大幅加分。

根據戶政局人口統計資料顯示，2018年設籍居住人口較2017年淨成長最多前五名的行政區分別是北屯區3,647人、太平區2,060人、南屯區1,341人、沙鹿區981人、西屯區901人；海線推案熱區沙鹿人口淨成長超越包括了逢甲商圈及地王新光三越商圈所在的西屯區，6-10名則分別是烏日、南區、清水、潭子及東區，蛋白、蛋黃區域輪動的現象相當明顯。

看好「人潮=錢潮」的消費商機，國際大型購物中心MITSUI三井、蔦屋書店、影城商場，頻頻來台中投資，商場與商圈融合發展出許多生活機能優越的新興商圈，店面及住宅詢問度同樣火紅。像是七期的「T&R廣場」成功地吸引日本蔦屋書店、泰國Woo Taiwan與吳寶春店等進駐，將市政北二路商圈延伸至國家歌劇院，形成完整的一日精品生活圈；而MITSUI三井除了台中港之外，最近也正式與台糖簽訂中廠區地上權合約，將於台中市東區的台糖湖濱生態公園旁，規劃大型購物園區「三井Mitsui Shopping Park LaLaport」親子複合式商場，預定明(2020年)年動工，再添東區利多。

鄉林不動產研究室表示，台灣利率連11凍持續低檔，但店面、住宅租金卻背離上揚，對於有自住及創業需求的人來說「租不如買」，無論是台商或中小企業主、高階經理人都在尋找報酬率佳的置產標的，促使房市交易升溫，中央銀行最近也公布五大銀行今年前兩月新增房貸金額為840.48億元，年增10%，顯示房市成交量已擺脫谷底、穩定成長，更激勵置產族湧進。

鄉林建設副總經理方偉民分析，店面置產族考慮報酬率，知名一級商圈如七期新市政、新光三越、逢甲、一中、公益路商圈等，雖租金收益及出租率可能較高，但購置成本至少4、5,000萬以上，因此人口集中的重劃區新興商圈、人車流量大的重要幹道沿線、捷運周邊、火車站附近第一排店面也是置產族下手的目標。

都各地政局4月1日分別公布今年3月的建物買賣移轉棟數，相較於2月，六都整體3月大幅回溫逾55%，其中高雄市表現最亮眼，月增高達92.6%，其次是台南市，月增達66.8%，桃園、雙北市和台中市月增也都超過4成。東森房屋研究中心經理于靜芳表示，受惠台商回流、科技廠等大型企業進駐的激勵，有機會推升上半年房市交易量。

根據六都各地政公布數據，六都在3月份總計移轉1.83萬棟，整體月成長55.6%、年略增1.5%，其中高雄市買賣移轉3808棟，比2月的1977棟，多出92.6%，也比去年同期的3033棟，增加25.6%，在六都當中最為亮眼。

台南市在今年3月買賣移轉2001棟，比2月的1200棟增加66.8%，比去年同期的1881棟增加6.4%，表現也不錯。

桃園市在今年3月買賣移轉2666棟，比2月的1769棟增加50.7%，但比去年同期的2784棟，下滑4.2%。

台中市在今年3月買賣移轉3222棟，比2月的2222棟增加45.0%，和去年同期3217棟相比，則小幅增加0.2%。

台北市的部分，今年3月買賣移轉2055棟，比2月的1423棟增加44.4%，但比去年同期2886棟，大幅減少28.8%，跌幅是六都中最大。

新北市的部分，今年3月買賣移轉4613棟，數字是六都中最多，但是和2月的3214棟相比，漲幅只有43.5%，漲幅是六都中最小，和去年同期的4838棟相比，也是小幅下跌4.7%。

于靜芳分析，高雄市能夠在3月締造3808棟成績，除了受惠大批交屋潮挹注，也因選後韓流效應持續帶動當地購屋熱潮，不僅創39個月來單月移轉新高紀錄，今年Q1累計9304棟，也創下近5年來同期新高峰，若這波韓流持續發威，有機會推升上半年房市交易量。而六都329檔期百家爭鳴，帶動整體購屋氛圍，加上年前自住買氣往後遞延，也有機會推升六都上半年的整體房市交易量。

文/李彥穎
本文經授權轉載自好房網（原標題：韓流發威！3月移轉棟數高雄市大增92.6%）
責任編輯/潘渝霈

中國時報 記者許哲瑗／新北報導

捷運三鶯線LB08站與鶯歌火車站相鄰200公尺，但周邊仍有停車場、機關用地等尚未開闢，城鄉局計畫以火車站為核心，辦理周邊1.8公頃市地重劃，活化公共設施，市長侯友宜1日視察並指出，盼將0.9公頃倉儲區轉型為住商用地，配合停車場、公園等設施立體化，有望帶動鶯歌繁榮。

打造步行城市成通勤節點侯友宜表示，三鶯線預計2023年完工，其中LB08站與鶯歌火車站交會，但周邊多為矮房或荒地，為了及早因應並帶動周邊發展，將全面檢討私人、公有地的使用，盡速推動老舊房舍的都市更新，結合市立美術館、鶯歌運動公園及陶瓷老街等景點，打造「步行城市」，讓鶯歌火車站成為雙北市及桃園市的通勤節點。

城鄉局指出，火車站周邊約0.9公頃的倉儲區，現仍為私人所有，過去作為陶瓷產業用途，部分則屬台鐵局所有並出租作倉儲批發使用，如今僅存斑駁的鐵皮屋及荒地，使用率低，盼能解編轉型，開發為住商用地，活化周邊機能。

城鄉局指出，利用倉儲區的轉型，結合鄰近的建國市場，有效帶動地區發展，全案由中央補助，目前初步規畫中，預計6月陸續舉辦工作坊，讓民眾了解站前空間的規畫與意象，年底前與地方達成共識，並進行後續的變更法定程序。

設施立體化帶動地方繁榮侯友宜隨後前往鶯歌區公所，與里長面對面座談，傾聽地方意見，接著至西鶯里與老人共餐，由志工團準備各式佳餚宴請，新北市家長志工教育成長協會則捐贈染髮劑，由侯友宜親自操刀，為銀髮族染髮。

鶯歌區公所表示，西鶯里老人共餐已經邁入第3年，去年為了幫助農民，大量收購滯銷的高麗菜，製作為泡菜為銀髮族加菜，開胃酸甜的好滋味一炮而紅，今年志工團開始自製泡菜銷售，推出後迴響熱烈。

原文網址: 翻轉鶯歌　火車站重劃都更 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/796129223552.html

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】商用不動產交易市場持續增溫，源自於敏銳的買家早先嗅到春暖的味道，闊氣出手為台北市原本略嫌低迷的不動產交易市場注入一波波新鮮活血熱絡買賣，從2018年國產署仁愛路地上權每坪720萬元高價脫標，到2019年大同公司中山區商業土地，以每坪得標價高達1120萬元金額創新紀錄，加上許多外資企業及新創公司辦公自用需求增加，以及台北市許多老舊商辦都即將進入都更程序，迫使原租戶外移，導致台北市中心的辦公室租金水漲船高，辦公室價格更是跳躍成長，實實在在累積投資人對於台北市未來的信心與期待，市中心優質辦公樓確實炙手可熱；追求者眾。

戴德梁行受託辦理標售作業的長春金融大樓，位於台北市金融機構匯集的南京松江商圈，雙捷運交會的南京松江站步行僅需4分鐘，周邊生活機能更是豐沛，本棟大樓三面臨路、採光良好，目前近乎滿租狀態，承租戶皆為國際知名企業，租金收益相當可觀，除享長期收益外，未來更具有都更效益，實為近年來市場上最稀有珍貴的標的。本案標售底價為新台幣36.6億，拆算二樓以上每坪底價約71萬元，然而區域內辦公室交易價格早已悄悄站上90萬之際，凸顯此次標售底價絕對超值，截至2019年4月2日領標組數已逾十餘組，熱切期待4月23日的開標結果。除此之外，戴德梁行表示，宜蘭烏石港2,077坪商業土地，唯一取得興建地上24層高樓；容積率322.93％，建造執照併同出售，也即將公開震撼登場。

長春金融大樓基本資料
✻ 地址：台北市中山區長春路143號、145號，基地三面臨路
✻ 建築結構：鋼筋混凝土造，2002年完工(屋齡17年)
✻ 樓層數：8F/B5，使照高度：6米(1F)、 4.8米(2F以上)
✻ 登記用途：金融保險業(分支機構)

記者陳韋帆／高雄報導

高雄近日因韓國瑜話題不斷，也讓房產業界格外注目，甚至北部上市櫃建商興富發（2542）、遠雄（5522），都揮軍南下、來勢洶洶，今（108）年329檔期高雄更爆量744億元，創下有史以來新高。高雄建商龍頭京城建設（2524）發言人周敬恆表示，自韓國瑜上任後，住宅案順銷外，商辦詢問度也創新高，高雄房市出現20多年前所未見榮景。

根據住展、高雄市調會統計，過往10年高雄房市329檔期平均推案量約落在300～500億元之間，591新建案指出，今年高雄爆量744億元，相較去年492億上揚252億元、成長6成6案量，創下近10年新高。

此次高雄上市櫃推案建商，主要有高雄霸主「京城建設」約200億元推案量外，興富發建設也揮軍南下，推出3個超過20億元建案，遠雄、聯上也都推出逾10億以上案量。

其中，京城建設在鼓山區推出總銷100億元豪宅案「美術皇居」，規劃60～120坪、地上29層、地下4層產品，每坪單價落在26～36萬不等，住家354戶、店面12戶、總戶數共366戶；新興區也推出了總銷30億大坪數住宅「逸文苑」，規劃106戶、51～94坪、開價未定。

周敬恆指出，加上另在捷運生態園區站「京城大苑」、「閱河堤」60.3億元推案量，京城建設此次推案量共200億元。

而多角化經營的興富發建設，此次329在高雄也大舉推案，鼓山區的凱越香榭25億元推案；三民區「美術大悅」規劃23～37坪產品、開價26～29萬，總銷60億元；前金區的「愛情河左岸」規劃21～46坪產品、2～4房開價，3、4字頭，總銷58億元。

此外，遠雄建設也在楠梓區推出總銷11億元的「遠雄明水漾」，規劃地上15層、地下2層，坪數28～50坪、每坪開價約19～22萬；該案也傳出熱銷消息，遠雄發言人楊舜欽表示，房市經過盤整現在剛性需求量能比較大，而該產品中有其區位、坪配的多樣性，從首購到換屋也多方補足高雄地區在產品面的需求。

楊舜欽指出，高雄房市，雖然從前年到去年移轉棟數下滑，另個角度看，市場歷經盤整之後，個案的好壞最終還是回到區域的需求，近來的確看屋的來人變多，只要客戶願意進場，加上區域競品多，對自住型消費者來說，自然也可藉由比較了解到產品的特性和需求，買到最符合自己需求的產品。

面對北部建商南下搶攻市場，高雄南霸天京城建設發言人周敬恆表示，歡迎良性競爭。周敬恆指出，自韓國瑜上任後，「拚經濟」口號喊出後，積極作為讓高雄房產業界也跟著活絡起來；過去好久才會推出新案，但現在建案如雨後春筍般冒出，且不動產詢問度、銷售都越來越熱，確實讓高雄人感受到不一樣的氣氛。

原文網址: 329高雄衝韓流北部建商來勢洶洶　霸主京城百億推案穩江山 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1412863#ixzz5jqQlUMA7 
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