不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

聖蓋博谷論壇報報導，根據美國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）報告，加州一度炙手可熱的房地產市場降溫，如今在全美30個表現最差的市場中占了五席，包括：矽谷、舊金山、橙縣、洛杉磯、聖地牙哥等五個「蛋黃區」。

該報告追蹤全美178個市場現有獨立屋的房價，顯示廣泛的降溫趨勢，特別是在加州。

報告顯示，今年第二季度全美房價較去年同期上漲4.3%，至27萬9600元，其中16個市場下跌。在2016至2018年，全美房價年平均增長5.5%，僅八個市場下跌。

在加州，矽谷本季度房價，在全美30個表現最差市場中排名第二，與去年同期下降5.3%，這與2016年至2018年有鮮明對比。矽谷所在的聖荷西-聖塔克拉拉市場年平均收益為15.7%，名列全國第一。該區房價本季度中位數為133萬元，達全美最高。

舊金山市在表現最差市場中名列第七，跌幅達1.9%。該區2016年至2018年平均房價年增長9.6%。該區第二季度房價中位數105萬元，名列全美第二。

加州其他三個沿海市場房價上漲幅度也下滑。橙縣名列房屋表現最差市場的第19位，房價增幅為0.6%。2016年至2018年，該區價格每年平均上漲5.8%，排名全國第85。而本季度房價中位數83萬5000元排名全國第三。

聖地牙哥房價，名列全國房市表現最差第27名，增幅為1.6%。2016年至2018年，該區房價平均年增長6.7%，全國第69位。本季度房屋中位數為65萬5000元名列第五。

洛杉磯排名第30最差市場，本季度漲幅1.8%。2016年至2018年房價年均上漲8%，排名第38。該區本季度房屋中位數為56萬7000元排名第七。

然而，加州其他地區房市表現不錯。內陸帝國第二季度房價漲幅高於平均為5.6%。河濱縣與聖伯納汀諾縣本季度房屋中位數為38萬元，排名第22。

若考量近年來房價急遽上漲，近期加州經濟增長速度降溫，加州房價有此表現並不令人意外。隨著愈來愈多房屋放上市場，買屋者有更多選擇。

然而，價格下跌並不意味著泡沫或即將到來房市泡沫，然房價貶值仍值得關注。

https://www.worldjournal.com/6443868/article-%e5%8a%a0%e5%b7%9e%e6%88%bf%e5%b8%82%e9%99%8d%e6%ba%ab-%e4%ba%94%e8%99%95%e3%80%8c%e8%9b%8b%e9%bb%83%e5%8d%80%e3%80%8d%e8%a1%a8%e7%8f%be%e4%b8%8d%e4%bd%b3/?ref=%E9%A6%96%E9%A0%81_%E5%8D%B3%E6%99%82NOW

2008年金融危機爆發後，美國房市全面崩盤，但也催生出租屋族的新世代，由於房價近年飆漲，美國青壯年的住宅自有率已創下歷史新低，許多人只能租屋過生活。

29歲的魯伊茲（Alex Ruiz）和妻子有穩定的工作，兩人還在慢慢償還學生貸款，並開始存退休金。

他們雖然也想要有一間自己的房子，但恐怕至少十年內都不可能實現此一目標。他們居住的北卡羅萊納州艾許維爾市的房價過去七年來已飆漲了約70％，他們一方面要繳學貸，同時還要面對節節上漲的房租，光是存購屋的頭期款都有問題。

更氣的是，只要有房屋求售，馬上就會被搶購一空。

「一般來說，日子一天一天過是還可以，」在政府資助的機構擔任個案計畫經理的魯伊茲說。「但只要認真思考未來，我們心情總是鬱悶到不行。」

過去幾十年來美國家庭的財富核心是建構在房產資產上，但此一情況正出現改變。

根據統計，美國年輕人的住宅自有率過去十年來已急速下滑。全美房仲協會的資料顯示，目前美國購屋買方的年齡中位數落在46歲，已創下有紀錄以來的新高水準。經濟學家、政策官員和房貸放款銀行都預估此一趨勢會延續到年輕的一代。

年輕人住宅自有率下滑主要也是反映金融危機所帶來的衝擊。金融危機發生後，剛投入社會找工作的年輕人是弱勢的一方，因此薪資所得的起跑點就矮人一截，尤其是這批社會新鮮人剛好遇到房市崩盤，眼睜睜地看著父母的房產遭到銀行查封，進一步削弱他們對持有房產的意願。

房價飆升 首購族無力

如今，隨著金融危機的噩夢逐漸淡化，這批年輕世代雖然萌生買房的念頭，卻發現根本買不起。全美房價全面飆升，加上建商又主打高獲利的高檔建案，導致首購產品漲幅最為凶猛，首購族只能望屋興嘆。

根據房貸市場研究機構CoreLogic的數據，平價住宅的平均房價從2012年初到2018年底總計狂飆了64％，高檔房市同期間房價則上漲40％。

相關的影響也已在整個經濟蔓延開來。根據人口普查數據顯示，越來越多20多歲和30多歲的成年人仍與父母住在一起，這可能使他們不願意或無法到其他城市尋找更好的工作。

房租可能上漲可能使他們不太願意花錢，部分經濟學家認為這是造成金融危機後經濟低成長的主因。

有些青壯年表示，無力購買房屋已讓他們重新考慮要不要生小孩，這將加重美國面臨人口高齡化的挑戰。

房貸巨頭房地美（Freddie Mac）首席經濟學家卡特（Sam Khater）表示，「簡而言之，青壯年住宅自有率下滑意味著經濟成長率不會高。」

青壯年住宅自有率創低

美國青壯年的住宅自有率已創下30多年新低，根據房地美的資料，2018年25至34歲的青壯年中持有房產的比率僅約40％，而2001年的X世代住宅自有率則還有約48％。部分經濟學家認為，青壯年的住宅自有率實際跌幅可能還比房地美的統計還要大。

問題的癥結在於：房價漲勢遠超過薪資漲幅。根據房地美分析政府與產業的相關數據後發現，從2000年底到2017年底，經通膨調整後的中位數房價總計大漲21％，而中位數家庭所得則僅小漲2％。

關鍵字：房價﹑房市﹑圓石市﹑北美要聞

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國際政治與美中貿易戰嚴重影響中國投資人來美投資和置產的意願。7日在紐約舉行的「房市現況」(State of the Market)論壇上，房屋仲介業者和專家表示，今年上半年紐約房市的中國買家減少近六成，其他地區也有不同程度的跌幅；Warburg創辦人暨執行長彼得斯(Frederick W. Peters)指出，貿易戰若持續，將失去更多中國買家，為房市帶來更多負面影響。

7日由房地產公司「Reuveni Real Estate」與曼哈頓中城西的新開發案「Charlie West」共同舉辦的「房市現況」(State of the Market)論壇，邀請彼得斯、地產經紀公司Brown Harris Stevens執行長Bess Friedman、長島市最大的地產公司「摩登空間」(Modern Spaces)總裁兼執行長Eric Benaim等多位房產分析師、仲介業者探討2019上半年房市現現況。

對於2019年上半年的房市表現，彼得斯表示：「第一季表現很糟糕、第二季看到更多活力」，他說，「豪宅稅」(mansion tax)以及國際政治影響房市，造成房市表現不如預期，而因為美中貿易戰，已經看到中國買家減少了50%至60%，如果貿易戰持續下去，將會失去更多中國買家，對房市產生負面影響。

不過Douglas Elliman地產公司經紀人Jacky Teplitzky則認為，雖然因為貿易戰導致中國買家減少，但仍有許多其他國外買家湧入；她表示，有不少從墨西哥和阿根廷來的買家積極投資美國的高端房產，因此她仍相當看好美國房地產對外國人的吸引力。

在目前全美房市發展最快速的社區之一─紐約市皇后區長島市(Long Island City)，在去年底電商巨擘亞馬遜(Amazon)宣布第二總部將進駐後帶來銷售熱潮，吸引不少投資客爭相投資，但在今年2月亞馬遜投資案破局；Eric Benaim表示，在去年11月至今年2月期間，長島市就已賣出400套單位，「即便亞馬遜離開，卻讓更多國際買家看到這個社區的發展力，我對未來表現很樂觀」。

https://www.worldjournal.com/6437601/article-%E4%B8%AD%E5%9C%8B%E8%B2%B7%E5%AE%B6%E5%8A%87%E6%B8%9B60-%E8%A1%9D%E6%93%8A%E7%BE%8E%E6%88%BF%E5%9C%B0%E7%94%A2/

在經濟衰退和房地產泡沫破滅逾10年後，美國可能即將出現另一場經濟危機。

根據個人理財網站「GoBankingRates」發表的研究報告，全美至少有40個城市可能陷入另一場房市危機。這是基於負淨值房貸的比率計算，負淨值即是房屋的價值低於房貸總值；此外，還計算空屋率、拖欠房貸率和法拍屋的比率。

以下是面臨房市危機的其中五個城市：

1. 新澤西州紐瓦克

新州最大城紐瓦克(Newark)房屋和出租屋的空置率很高，分別為5.2%和9.5%，高於全國平均的1.7%和6.1%。此外，紐瓦克居民難以應付逾期償還房貸，近6.4%房屋拖欠房貸，相當於全國平均的六倍。

2. 底特律

底特律的房屋中位價值為16萬1300元，遠低於全國平均的22萬6300元，該市有高達33.4%的房屋有負淨值，是這項研究中有最多溺水屋(房子價值低於房貸)的城市。

3. 康乃狄克州橋港市

康州最大城橋港市(Bridgeport)的房屋中位售價為17萬6200元，大約有26.9%房屋的價值低於房貸，在這項研究中成為負淨值比率第五高的城市。此外，橋港市的房貸拖欠率和房屋法拍率皆偏高，阻止潛在的買家搬來。

4. 巴爾的摩

這個馬里蘭州城市最近被川普總統抨擊(有些人形容為種族主義攻擊)，稱該市「老鼠橫行」。巴爾的摩的負淨值房屋比率為第七高，達26.5%，房屋空置率也有4.4%，而房屋的中位售價為11萬9200元。

5. 康乃狄克州哈特福

哈特福(Hartford)的房屋空置率為4.3%，是全國平均的兩倍多；出租屋的空置率也很高，有9.2%未租出去。哈特福的房屋中位售價約為13萬900元，大約有22.4%的房貸比房屋的市值高。

https://www.worldjournal.com/6431876/article-%E6%88%BF%E5%83%B9%E4%BD%8E%E6%96%BC%E6%88%BF%E8%B2%B8%E7%B8%BD%E5%80%BC-%E5%85%A8%E7%BE%8E40%E5%9F%8E%E5%8F%AF%E8%83%BD%E9%99%B7%E6%88%BF%E5%B8%82%E5%8D%B1%E6%A9%9F/

關鍵字：美國﹑舊金山﹑房產﹑全球暖化﹑海水﹑淹沒﹑北美要聞

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外國買家近年購買美國房地產的意願大幅降低，拉美裔族群購屋者卻意外興起，適時對於近來放緩的美國房市注入一股新活力。
■Foreign purchases of American homes plunge 36% as Chinese buyers flee the market.

據最新報告顯示，外國買家近年購買美國房地產的意願大幅降低，其中以中國大陸買家縮手情況最為明顯，導致最近一年美國房市外國人買盤跌破1,000億美元，年減近四成，創有史以來最大跌幅。

不過，過去幾年來，美國拉美裔的住宅自有率（homeownership rate）不斷攀升，增幅勝過白人等其他族群。拉美裔族群興起購屋潮，可望對於近來放緩的美國房市注入一股新活力。

人口普查局指出，美國拉美裔住宅自有率於2015年時跌至50年新低，之後逐步爬升，迄今上升約3.3個百分點。相較之下，美國整體住宅自有率在2016年第二季落底，迄今上升約1.3個百分點。

拉美裔掀購屋潮

據拉美裔房地產經紀全國協會（NAHREP）數據顯示，雖然拉美裔僅占全美人口的18％，但過去十年來，該族群約占自有住宅新增人口的近63％。這些房屋新買家包括年輕首購族以及房屋遭法拍後重返房市的人。

拉美裔住宅自有率攀升，原因在於此族群收入與教育程度增加，加上他們愈來愈懂得善用美國房貸政策，使得許多人購屋自住意願大增。另一個原因是拉美裔千禧世代人口廣大，許多人如今已到了成家立業的階段。

美國2008年房市泡沫化期間，承擔最大苦果的是少數族群。儘管少數族群近來重返房市，但各族群間仍有極大差距。比方說，非洲裔美國人住宅自有率今年首季跌至歷史新低，與拉美裔族群有著天壤之別。

而愈來愈多的拉美裔年輕人購買房屋，可望拉抬近來陷入低迷的美國房市。據官方數據顯示，過去一年來，美國成屋銷售不斷下滑。

NAHREP共同創辦人兼執行長亞柯斯塔（Gary Acosta）表示：「若沒有拉美裔購屋潮的拉抬，美國房市今日處境可能變得更糟。」

另一方面，全美房仲協會（NAR）17日公布報告指出，從2018年4月1日至2019年3月底期間，外國買家在美國買房的總金額年減36％至780億美元，不僅遠低於前一年的1,210億美元，更創下2013年以來的新低。

在交易量方面，外國買家這段期間共購買183,100間美國房產，同樣低於前一年的266,800間。

經濟學家與房地產業者表示，影響外國買家在美國置產的因素眾多，包括中美貿易紛爭延燒、全球經濟降溫、美元升值，以及美國總統川普不斷高舉反移民旗幟等。

大陸買家縮手衝擊房價

外國買家在美國買房的意願降低，尤其是大陸買家急速縮手，導致美國沿岸城市房價下跌，新建案成交機會渺茫。該報告指出，大陸買家同期在美國買房總金額暴跌56％至約130億美元。

房仲業者指出，其中受到最大衝擊的是紐約市、邁阿密的高檔公寓，以及南加州與西雅圖的豪宅大廈，畢竟購買豪宅的客戶多數是外國買家。

房地產公司Compass業務伊登（Martin Eiden）表示：「以紐約市房市來說，現在可說是經歷經濟大衰退以來最大修正期。外國買家幾乎都跑光了。」

NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示，中國大陸買家過去在加州房市相當活躍，如今他們態度轉為保守謹慎，或許有助於緩解該區房市供給短缺問題。

【大紀元2019年08月02日訊】（大紀元記者高強編譯報導）達拉斯地區一個社區已被列入全美最熱門的住房市場名單。

Realtor.com網站把阿靈頓（Arlington）評為全美十大買家購買住房最火熱的市場之一，排第八位。這是唯一一個列入該名單的德州城市。

Realtor.com網站六月份評出的所有熱門房地產市場都是中小型市場，其房屋價格並未像大城市那樣失控。

Realtor.com的首席經濟學家Danielle Hale在報告中表示：「郊區城市住房需求旺盛。這些郵政編碼有幾個共同點。它們靠近市中心。他們有大量的千禧一代買房。並且房價相對便宜，這使得它們對入門級買家具有吸引力。」

Realtor.com估計，阿靈頓最近有超過三分之一的房屋買家是千禧一代。

六月份阿靈頓市場住宅的中位數價格為215,050美元，比去年同期上升了7.5％。儘管如此，根據當地房地產經紀人的數據，2019年前六個月，阿靈頓的累計房屋銷售較去年同期增長約6％。

六月份Realtor.com上排前三位的最熱房屋市場是密歇根州的大急流城(Grand Rapids)、內布拉斯加州的奧馬哈(Omaha)和愛達荷州的博伊西(Boise)。

責任編輯：李元

【大紀元2019年07月31日訊】據房地產追蹤網站Corelogic的最新報告，洛杉磯6月房價達到了歷史新高，至61.8萬美元，不過，該價格較一年前只增長了半個百分點（3000美元），相比2018年6月8%的年增長，漲勢明顯放緩。
全南加範圍內，獨立房和康斗的中價達到了54.125萬美元，也達到歷史高點。但是，其1%的年增長是南加地區 2011年6月以來的最低年增長。

儘管房價還沒有出現下降，但買家出價的意願明顯降低。在洛縣，6月整體房屋銷售相比一年前下降了12.1%； 全南加地區成交20,790起，相比去年6月減少了21.6%。

CoreLogic的分析師李佩奇（Andrew LePage）說，雖然房貸利率相當低，經濟大背景也很健康，但6月南加的房市卻非常低迷，顯示許多有購屋意願者不願出價，大概是擔心會在房價高點購房。過去一年房價持平，顯示房市不溫不火。

他認為，只要房價維持或接近歷史高點，房市的低迷狀況就會持續。不過，對於想儘快出手的買家，將有更多機會討價還價。◇

責任編輯：張宛

http://www.epochtimes.com/b5/19/7/31/n11420434.htm

【大紀元2019年07月31日訊】（大紀元記者張東光綜合報導）受到房貸利率走低和待售物件稀缺的激勵，美國房市傳來好消息。根據全美房地產經紀人協會（NAR）統計，6月已簽署合同但未交屋的成屋銷售（pending home sales）較5月攀升2.8%（西部地區增長5.4%最明顯），遠優於預期的0.5%增幅，同時也比去年同期增長1.6%，為17個月來首度同比增長。
其中，東北部的銷售同比增長0.9%，中西部增長1.7%，南部增長1.4% ，西部地區增長2.5%。該數據向來是成屋銷售的重要指標，暗示未來幾個月內房市的成交展望健康。

該協會首席經濟學家Lawrence Yun在報告中稱，美國就業市場表現良好，股市也盤旋於歷史高峰，房屋的價值也同步攀高，再加上房貸利率走低，已簽合同的成屋銷售就算連續兩個月增長也不會讓人訝異。

據《房貸每日新聞》（Mortgage News Daily）報導，美國30年固定房貸平均利率已由5月1日的4.29%降至6月底的3.81%。地產網站Realtor.com首席經濟學家哈勒（Danielle Hale）認為，如果房貸利率維持近期的低檔，房價可能因為待售物件稀缺和房貸成本降低而上揚。

Lawrence Yun表示，過去6年來，屋主的房屋價值已倍增至16萬億美元，但潛在的買家仍然超過待售的件數。

NAR資料顯示，6月底全美房屋庫存為193萬戶，較5月191萬戶微幅增加，但與去年同期持平。6月未售出的庫存約合銷量的4.4個月，較5月和去年同期的4.3個月也微幅增加。

房價方面卻出現了連續第14個月的緩增。根據標普CoreLogic凱斯席勒房價指數，5月全美房價較去年同期增長3.4%，較4月的3.5%下滑。由20大城市組成的房價指數同比也由4月的增長2.5%降為5月的2.4%。#

責任編輯：葉紫微

http://www.epochtimes.com/b5/19/7/30/n11419960.htm

全美不動產協會(NAR)公布，經季節性調整後，美國6月二手樓銷售按月下跌1.7%，市場預期減少0.2%。

以年率計為527萬間，市場預期減至533萬間，主要是受到放盤量短缺、樓價上升，以及建築材料價格上升影響。

5月二手樓銷售被小幅上修至536萬間，前值為534萬間。

https://www2.hkej.com/instantnews/international/article/2198848

記者林瑩真／綜合外電報導

現在房價有多貴？美國加州舊金山和洛杉磯房價貴得離譜，月租高達1200美元（約新台幣3.7萬元），但可怕的是，這並不是租套房的價格，而僅僅是一張「床」。

據CNN報導，PodShare（共享小艙）試圖利用「宿舍式合租住宿」來彌補當地可怕的房屋短缺，因此，他們會為租客於洛杉磯、舊金山共6個地點找尋床位，一共提供220個床位。

PodShare的租床方式不需要押金及簽約，只要加入會員，用1200美元就可以任選床位，除此之外還有一個儲物櫃、個人電視及簡單置物層架，甚至提供wifi網路及玉米片、拉麵、牙膏、衛生紙等生活用品，宛如新式青年旅館。

▲雖然方便簡單，但PodShare也有數項規定需要遵守。

PodShare的租客年齡層幾乎在20後半至30歲前半，有人追求工作效率，「如果住在我負擔得起的地區，我要花2個小時上班」；有人追求簡單方便，「我要租屋就需要信用紀錄，如果你是移民的人，你絕對不會有那些東西」；有人則是純粹追求認識朋友，甚至是旅行的一部分。

雖然PodShare看起來似乎有數項優點，不過最大的缺點就是「沒有隱私」，因為PodShare不歡迎不願意與陌生人分享空間的租客，並且有其他規定，包括晚上10時就會熄燈，即使租客不允許；以及不能邀請朋友作客。

原文網址: 不止雅房租不起！美國加州「床位」月租直逼4萬元　連保有隱私都難 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20190723/1484832.htm#ixzz5uU39naDM 
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美國老屋翻新市場又見火熱，今年第1季翻新老屋在全美出售房屋中的比例，創下9年新高。但這不是值得慶賀的數據，分析師指出，老屋翻修是「煤礦坑內的金絲雀」，預告近期美國房市將降溫冷卻。

不動產數據供應商ATTOM DATA SOLUTIONS發布的最新報告指出，今年第1季有4.9萬多戶獨棟房屋及公寓經過改造翻修，同一時間在全美售出的房屋中，這些翻修屋佔了7.2%，佔比觸抵2010年首季以來新高。
但ATTOM DATA SOLUTIONS產品長泰塔指出，這對美國房市來說未必是正面指標。事實上Q1老屋翻新的數量，與去年同期相比下滑8%，降到3年低點；過去1年，翻修屋投資者逐漸退場，人數掉了11%。
今年第1季，翻新老屋的中位數賣價21.5萬美元，中位數買價15.5萬美元，投資翻修屋的毛利僅6萬美元創3年新低，相較去年同期短少8000美元。
泰塔在報告中指出，已售房屋中的翻新老屋比例雖上揚，但投資這類事情的毛利率及投資報酬率（ROI）開始走軟。
他說：「一旦投資者發現毛利往下掉，他們恐怕會趕在行情進一步下跌前脫售。」
研究人員先前就將老屋翻新活動，形容是「煤礦坑內的金絲雀」，言下之意將大難臨頭，預告房市恐降溫冷卻。
今年第1季，全國房地產市場的老屋翻新年增率62%，意味翻修老屋的趨勢遍及全美，不限於房市過熱的西岸地區。
儘管老屋翻新市場風向轉變，所幸所謂的「IBUYER」快速賣屋模式興起，成為美國房市一大亮點。
IBUYER係透過演算法立即報價，促成買賣雙方迅速成交，美國知名房地產情報網站ZILLOW，正是運用IBUYER模式的佼佼者。

https://www.singtao.ca/3608106/2019-07-14/post-%E7%BE%8E%E8%88%8A%E5%B1%8B%E7%BF%BB%E6%96%B0%E7%81%AB%E7%86%B1-%E9%A0%90%E5%91%8A%E6%88%BF%E5%B8%82%E6%88%96%E6%83%A1%E5%8C%96/?variant=zh-hk

聯準會(Fed)主席鮑爾11日回應了房屋建築產業大多數人一直在抱怨的事情。雖然全美陷入嚴重的住房短缺，但房屋建築商仍在辛苦掙扎於勞動力和材料的高成本。

在回應來自民主黨籍明尼蘇達州參議員史密斯(Tina Smith)的詢問時，鮑爾說：「我們從住房建築商那裡聽到的是，這是一系列因素阻礙它們無法成長，並對購屋能力構成挑戰。」

他指出，自2008年的房市崩盤後，成千上萬的技術勞工退出建築產業，再也沒有回頭。

鮑爾說，「現況是缺乏技術熟練的勞動力，專業職位很難找到勞工，包括電工、水管工、木匠和其他職位。現在已不在乎花要多少錢，業者只想找到人來做這些工作。」

史密斯接著問：「你認為會我們的移民政策可能與此有關嗎？」 鮑爾回答說：「這正是我們從住房建築商那裡聽到的。這肯定是其中的部分原因。」

然後他補充道，「物料成本也上漲了，其中部分肯定與關稅有關。住房建築商感覺他們遭到如今這種完美風暴所襲擊。」

美國建築商，特別是南部和西部，非常依賴移民勞工，其中大部分來自墨西哥。川普政府對移民的強硬立場對建築業雇主造成沉重打擊。

總部位於亞利桑納州的房屋建築企業Taylor Morrison CEO帕爾默(Sheryl Palmer)說：「這真的是整個勞動市場面臨的困境，尤其是一些統計數據十分驚人。」「我們已經失去了生產力，而且我們還沒把新血帶進產業，因為這不是人們渴望擁有的職業，而基於所有原因，我們只是無法實際解決問題，因為我們就是無法蓋出房子。」

今年以來，單戶住房開工率一直不高。根據美國人口普查，5月較4月下降了6.4%，與2018年5月相比下降12.5%。

缺乏足夠的住房建設，特別是可承受的價格點，導致嚴重的住房短缺。這種短缺繼續使房價飛漲，使得首購族望而卻步。由於公寓和單戶出租房的入住率意外居高不下，租金現在快速上漲。

史密斯說：「我從企業和社區、特別是明尼蘇達州農村，但其實遍布全州的情況中聽到的是：缺乏建築房屋的勞動力，讓擁有良好工作的人買得起住房，才是真正限制經濟成長的原因。」

https://www.worldjournal.com/6387101/article-%E9%AE%91%E7%88%BE%EF%BC%9A%E5%B7%9D%E6%99%AE%E7%A7%BB%E6%B0%91%E6%94%BF%E7%AD%96%E5%92%8C%E9%97%9C%E7%A8%85%E8%B2%BF%E6%88%B0%E9%98%BB%E7%A4%99%E6%88%BF%E5%B8%82%E5%BE%A9%E7%94%A6/?ref=%E8%B2%A1%E7%B6%93_%E8%B2%A1%E7%B6%93%E6%96%B0%E8%81%9E%E7%B8%BD%E8%A6%BD

實習記者陳妙津／綜合報導

在金融危機後的廉價資金飆漲後，「世界金融中心」之稱的紐約第五大道面臨商店倒閉潮，主要原因是受網路電商影響，導致擁有實體店面的零售業受到極大損失，如經營123年的曼哈頓老牌百貨「Henri Bendel」便在年初歇業。而全球上市房地產證券交易價格遠低於資產帳面價值，這種現象在過去預示著經濟衰退。

據《金融時報》報導，雖然在主要城市的企業仍保持穩健，但某些人已經在為衰退做準備了，比如房地產億萬富翁澤爾（Sam Zell），他曾因在金融危機前夕，以360億美元的價格拋售辦公室投資組合聞名於世，而今再次出售價值39億美元的不動產。

澤爾表示，這種過程讓人意識到市場的轉變，「4年半以前，我們把房地產放到市場時，有17個投標，其中15個是真的，而在去年，我們投放一個到市場時，剩下3個投標，只能期待有一個是真的。」

房地產為主因的金融危機已過去了11年，不良信貸組合讓市場癱瘓，約有400億美元的高風險商用不動產是雷曼兄弟倒閉的原因之一。

如今全球房地產市場和危機發生前已經大為不同，債務水平較低，抵押貸款規定趨嚴，投機建案也較少。量化寬鬆政策使市場膨脹，並縮減債券殖利率，逼得投資人不得不找尋其他收入，法人資金大量湧入房地產市場。因為利率持續走低，比一年前的預測更久，經濟學家預計美國聯邦儲備委員會 （Fed）將在今年降息（對收益率的追求將持續）。

▲流動性資金過剩的情形，使人們擔憂市場泡沫化。（圖／取自免費圖庫Pixabay）

根據Real Capital Analytics，全球城市房地產價格飆至新高，比2007年時的最高點高出45%，但巨額資金仍在持續湧入該行業。根據Preqin，封閉型房地產信託在4月初時，達到創紀錄的3420億美元全球資本，不過其中也創紀錄地有620億美元用於債務基金。

澤爾表示，房地產已經過熱，受過高流動性影響的情況嚴重，「有太多資本追求太少機會。」

極少觀察家認為市場會直接崩盤。摩根大通商業銀行主管特雷德韋（Chad Tredway）表示，「自2014年以來，每個人都在說要有修正，但根本沒發生，從定價的角度看，我感覺不到紅燈閃爍，但可以肯定是黃燈。」Fed在去年11月公佈的第一份金融報告中，表明商用不動產價格是一大關鍵漏洞。

原文網址: 紐約第五大道出現倒閉潮　全球房地產交易敲「泡沫化警鐘」 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20190709/1484384.htm#ixzz5tBJ5gcOE 
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工商時報【文╱蔡惠芳】

達麗建設董事長謝志長領軍跨國開發房地產，要立足法令制度最純熟的美國相當不容易，掌握人才、銀行融資、土地三大關鍵，才有生根美國的機會。

謝志長近三年積極擴大美國不動產市場布局，主要著眼點是相中西雅圖是科技重鎮，包括波音公司，還有微軟、亞馬遜等，都選在西雅圖設立企業總部，使得西雅圖成為各國科技人才薈萃的國際城市，龐大的就業也帶來可觀的住房和辦公需求，因此決定在此落地生根。

不過要立足美國，也要有三把刷子。謝志長砸了重本，在西雅圖設立分公司，目前已有七人，接下來目標2019年底要擴大編制到十人，展現強烈企圖心。

謝志長坦言，最大的挑戰就是建築業要跨國、跨區經營已經非常困難，尤其房地產開發，一定得建立當地分公司，建立屬於深耕當地市場的專業團隊，舉凡土地開發、土地和建築法令、規劃設計、營建工程、財務會計、稅務、業務、物業管理等，都要全部一次到位，才足以與當地地產開發商、外資開發商，同台較勁，所以人才部隊一定要先進軍。

處女作A型的謝志長，凡事力求完美、親力親為。他直言，銀行融資取得是最大考驗，也是在美國開發房地產的一大挑戰。不過達麗已在當地逐漸建立品牌知名度和口碑，目前已可同時向台灣金融機構在美國的分行、以及美國本地銀行，同時取得融資和額度，這是相當不容易的事。

至於土地取得，達麗走過一段很辛苦的路，與美國、外國及大陸地產商同台搶地，為了取信地主，謝志長採取資金提前到位的策略，搶到好地，甚至也獲得美國、日本地產商青睞，主動前來洽談合作。

https://tw.news.yahoo.com/%E6%8E%8C%E6%8F%A1%E4%B8%89%E5%A4%A7%E9%97%9C%E9%8D%B5-%E6%89%8D%E8%83%BD%E6%89%8E%E6%A0%B9%E7%BE%8E%E5%9C%8B-215010378--finance.html

房地產市道低迷，但豪宅充斥，應該是富豪的入市時機；不過有能力的買家更愛持有現金，這意味著地產經紀要做成交易必須更加努力及想方說法，甚至減價促銷，因為即使有錢人也喜愛討價還價。

尼阿米( Nile Niami )本是電影製片商，後來轉為地產開發商，在洛杉磯開發豪宅，每間都要數百萬元；他的經紀人阿里(Alexander Ali )說，現在房價仍有點高，所以會作出調整。他估計在減價後，下月會有多宗成交。

例如阿里為了推銷一間建在日落大道上的六臥房豪宅，特別舉行了一個特邀人士參加的開放日，開放日有如一個派對，有泳池舞會，甚至出現駱駝，充滿異國情調，光是活動費就要10萬元；結果雖是成功售出，但還是降了價，成交價為3495萬元，較原先的開價大減36%。當地媒體透露，買家是一名沙烏地人。

阿里說，兩年前有很多外國投資者，那時房子隨時叫價1億元，但由於國際法的改變，外資卻步，也影響了豪宅市場。

資料顯示，外國買家現在已經大減，洛杉磯Coldwell Banker的經紀人喬爾頓(Jerry Jolton)表示，「今年迄今，14棟成交價超過2000萬元的房子，買家大多是美國人，占了64％，其他買家來自卡達、保加利亞、中國、英國和沙烏地阿拉伯。」

其實豪宅市道不光是洛杉磯吹冷風，紐約也出現同樣情況，例如位於曼哈頓第五大道212號的一個公寓單位，設有面向帝國大廈的無邊泳池，在私人屋頂平台上有玻璃牆按摩浴缸，面積1萬9815平方呎，叫價9800萬元，上市約一個月，依然乏人問津。

如果說這些豪宅是面向超級富豪的話，不要期望他們會很闊綽，相反地，他們每分錢都精打細算。

例如位於洛杉磯北部的法國城堡式豪宅Chartwell，占地十畝，現在的價格為1億9500萬元，較兩星期前的2億4500萬元叫價大減5000萬元。

負責推銷的經紀人吉連(Drew Gitlin )說，有一個每天收入300萬元的超級億萬富豪，在前往瑞士達沃斯出席會議途中打電話給他，為了一張1500元的帳單而計較不休，而這通電話可能已超過這個金額了。

https://www.worldjournal.com/6377928/article-%e6%88%bf%e5%b8%82%e4%bd%8e%e8%bf%b7-%e8%b1%aa%e5%ae%85%e5%89%8a%e5%83%b9-%e5%af%8c%e8%b1%aa%e9%80%b2%e5%a0%b4%e8%89%af%e6%a9%9f/?ref=%E5%AE%89%E5%B1%85_%E6%88%BF%E5%B8%82%E6%8A%95%E8%B3%87

【大紀元2019年07月08日訊】（大紀元記者艾薇編譯報導）在舊金山買房意味著至少要年薪20萬美元，以及要為支付首付款儲蓄40年的準備。儘管舊金山的房價在過去12個月中略有下降，但事實是大多數人，永遠也無法在這個城市以市場價格購買房子。
根據舊金山的投資基金Unison調查，在該市購房需要幾十年的儲蓄和稅後年薪20萬以上。6月初，Unison發布了第二份年度家庭負擔能力報告，評估了潛在房主在美國35個主要城市購房所需的費用。舊金山的買房門檻非常高。

按照Unison的說法，在全國範圍內，對於那些中等收入的人來說，如果購買中位數價格的房子，要支付20%的首付款，需儲蓄14年的時間。但在舊金山，需要40年，位居全國第二，僅次於全國第一的洛杉磯，需要43年。

舊金山買房需要年收入20萬 是如何計算？

而且，即使交了首付，還需要購房者有高額的收入，才能保證按時還貸款。根據Unison的計算，在舊金山，購買中位數價格的房子，每月需支付$5,052，這意味著在舊金山年收入應為$202,094以上。計算方法如下：

收入多少才可以買房？我們計算相關的月度成本，假設2018年的抵押貸款利率為4.54%，2017年的利率為3.99%。這些代表了Freddie Mac年均30年的固定利率。此外，每年還需支付房子價值的1.25%的房產稅，和0.4%房屋保險費（並以每月住房費用不得超過總收入的30%去計算）。基於2018年的舊金山房屋價值中位數（非售價）$1,031,732，這意味著年收入需超過20萬，以避免將月度財務延長太多。

不同的數據計算

如果這是2018年的估計，那麼2019年的公式是什麼樣的呢？將Unison的數據與抵押貸款公司HSH（5月發布）的最新月度分析進行比較，類似的4.53%的抵押貸款利率和20%的首付，每月支付$4,345，得出建議舊金山年收入為$186,250。

為何在HSH分析中，計算出的年收入數字比Unison低？因為HSH是用房屋價值中位數93萬美元來計算的。HSH所指的「舊金山」，它是指較大的灣區的簡寫，包括舊金山、阿拉米達縣（Alameda）、馬林縣（Marin）、聖馬特奧縣（San Mateo）和康特拉科斯塔縣（Contra Costa），這也是HSH計算出的數值比Unison低的主要原因。

房地產公司Compass在今年6月估計，舊金山的獨立住宅中位房價為165萬，而公寓房價為125萬。根據美國人口普查，21.2%的舊金山家庭在2017年收入20萬，10.8%的家庭收入在$150,000到$199,000之間。全市收入中位數為$96,265。

報告顯示：最負擔不起的購房之地，舊金山排名第4

許多人都知道舊金山的房價在全國的排名都很高，即使是那些不住在這裡的人也這麼認為。

總部位於紐約的房地產網站Realty Hop提供其月度的「負擔能力指數」，結論是：基於平均每月抵押貸款與中位數家庭收入的估計，舊金山是美國第4個最負擔不起購房的城市。

根據前幾週發布的指數，儘管舊金山年收入很高，但對於普通家庭來說，買房還是極其的困難，這是因為驚人的房價和高額的地方稅收。

按照Realty Hop的數據，假設中等家庭收入為未稅96,265美元，中位數價格的房子少於130萬，30年期的抵押貸款首付20%，利率4.5%。

這相當於每月需支付超過$5,921的房產稅抵押貸款。如果稅前月收入為$ 8,022，這意味著家庭收入的73.81%最終用於住房。（但值得注意的是，聯邦政府始終堅持，住房費用應該是收入的30%。）

舊金山住房花費大大超出

Realty Hop的報告稱，它從美國人口普查中提取了「家庭中位數收入」。人口普查的「美國社區調查估計American Community Survey estimates」，確實表明舊金山的中位數家庭收入是96,265美元。紐約市的房價中位數較低，但人們收入也低，因此是第3個最不負擔得起的城市，房屋費用佔家庭月度預算的85%以上。奧克蘭排在第5位，房主每月用於住房的支出少於65.5%。

不過，這些信息還是已經過時，因為「美國社區調查估計」反映的是2017年，而人口普查局還沒有公布2018年的估算，但Realty Hop的房價來自今年的數據。

舊金山市長住房辦公室（The San Francisco Mayor’s Office of Housing）對2018年的中位數收入進行了更為及時的估算，計算出舊金山每人的未調整區域收入中位數（AMI）為每年82,900美元；一個兩人家庭的AMI是94,700美元，這兩個數據都比Realty Hop的假設房主更艱難。

該指數的房屋價格基於Realty Hop的房源價格。這意味著用於計算可負擔性的中位數房價不一定代表舊金山的中位數，而是代表該特定地區的中位數。（另請注意，這是基於掛牌價格，這些價格與實際銷售價格不同，牌價通常高於實際銷售價格。）

在Compass房地產集團，計算出舊金山中位數價格房子為166萬，這遠高於Realty Hop使用的預估值。可以稍微負擔得起的一個公寓，其估計價值為122萬美元。從2019年的數據來看，獨立房的中位數價格，略微下降至163萬美元。#

來源：curbed.com
本文刊載於舊金山7月6日地產版
責任編輯：李歐

http://www.epochtimes.com/b5/19/7/8/n11371034.htm