不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【大紀元2019年05月09日訊】（大紀元記者燕瑾西雅圖編譯報導）美國西北多重上市服務公司（Northwest Multiple Listing Service）最新公布的華州西部地區4月份房地產市場走勢報告顯示，今年4月西雅圖大都市地區正在銷售的房屋數量較之去年同期增長了28.5%；房屋簽約待售交易（pending sales）數量較之去年同期增長了5.8%。這表明西雅圖大都市地區房屋庫存量在不斷增長，房價上漲速度放緩，加之抵押貸款利率繼續保持在較低水平，今年西雅圖地區的房地產走勢有利於買方。
根據美西北多重上市服務公司的統計數據，4月份增加了11,697戶上市房屋，同比增長近3.8%；其中有11,188戶房屋已達成簽約待售交易。

與一年前相比，大西雅圖地區有7個郡的房屋庫存量上長了兩位數；其中金郡增長了78.5%，斯諾霍米什郡增長了近57%。截至4月底，系統庫存上市房屋總額達12,955，比3月份增長了7.8。

Coldwell Banker Bain房地產公司首席管理經紀人約翰·迪利（John Deely）認為，上市房屋庫存量的增加，較低的貸款利率和良好的經濟發展形勢，是買方購買房屋的好時機；與一年前相比，買家現在可以有三到四周而不是三到四天的時間做出購買房屋的決定；大量的買家不再選擇與其他買家競價，而是尋找更多的選擇機會。

從房屋簽約待售交易的數量來看，大西雅圖都市地區有8個郡與一年前相比呈兩位數增長，其中金郡的增長率是15.1%。地處埃弗雷特郡的Windermere Real Estate M2房地產公司老闆Maider認為，房屋簽約待售交易的數量很重要，它表明市場的明顯需求。他期待著今年夏季抵押貸款利率不會大幅上升，定位良好且價格合理的房屋市場將吸引潛在買家的更大興趣。

美西北多重上市服務公司的數據還顯示出，金郡等地區的房屋庫存量在1.7個月左右，這與美全國房地產經紀人協會統計的美國3.9個月的庫存平均數相比很是微弱。但是，John L. Scott房地產公司董事長兼首席執行官 雷諾克斯·斯科特認為，在強勁的春季市場後，夏季市場必將有更多的庫存房屋上市，購房者或將迎來更實惠的、中價位的交易前景。不過，皮爾斯郡的一家房地產公司首席管理經紀人迪克·比森（Dick Beeson）表示，普吉灣地區的房價上漲速度是在放緩，但是這不會改變房價上漲的總趨勢；所以買家要有危機感；賣家也不要愚蠢，價格不可能永遠地漲，得到一個公平價格就出手。

根據美西北多重上市服務公司的統計數據，西雅圖地區4月份完成的獨棟房屋與公寓銷售中值價格與去年同期相比增長了2.4%；已完成的房屋銷售總量略下降1.9%。值得關注的是金郡公寓的銷售價格較12個月前降低了9.6%，庫存量激增了近122%。這或許是房主在地方政府選舉前對市政監管與稅收前景的不確定性的反映。

華盛頓大學華盛頓房地產研究中心主任詹姆斯·楊（James Young）認為有兩部分人——老房子屋主和首次購房者在推動房價和抵押貸款利率的走勢。老房子屋主賣高價然後購買低價房屋後仍可剩下可觀的現金，而首次購房者為了養家可能會看到同樣相對便宜的住所。這兩組人群相互競爭推動房市交易。

與房產市場有利買家的趨勢相反，西雅圖的房屋租金在過去的一個月裡上漲了0.2%，與去年同期相比略上漲了1.0％。目前，西雅圖一居室公寓的租金中位數為1,340美元，兩居室公寓租金為1,660美元。這是該市繼去年12月份租金下降後連續第四個月出現的租金上漲。不過，西雅圖的租金同比增幅落後於全華州平均水平1.7％，落後於全國平均水平1.5％。

責任編輯：舜華

美國總統川普宣稱，他的不動產事業在二、三十年前的連年虧損，不是因為他經營不力，那是一種節稅的操作。

紐約時報報導，川普的房地產生意，在1985到95年，連續虧損，十年總計賠了11億七千萬美元，報導說，川普老愛吹噓自己有多會做生意，事實卻證明，美國幾乎沒有一個納稅人，比他賠更多。因為生意虧損，川普有八到十年的時間，都不必繳稅。

川普回應紐約時報的報導，他說，1980到90年代，美國容許不動產業者把許多項目都列入虧損，透過靈活的生意操作，就可以合法的大幅節稅，他說，盡可能讓帳面呈現虧損，然後與銀行協商債務重整，他形容這是一種運動，稅務專家則說，川普的節稅手法，雖然不違法，但是川普的無洞不鑽，實在令人無法恭維。

【大紀元2019年05月07日訊】如果你覺得在南加已經很難找到便宜房子了，那壞消息是，未來還有約276萬人將加入購房行列。
據Zillow分析，由於未來10年千禧一代將逐步進入主要買房年齡，南加房市的供需不平衡將進一步加劇。

Zillow數據顯示，未來10年中，洛縣和橙縣將有208萬的千禧一代達到33歲（即西部地區首次購房者的平均年齡），人數比上個10年增加了12.2%；而河濱縣和聖貝納迪諾縣將增加68萬人，比上個10年增加11.4%。

經濟專家說，這相當於南加每年新增27.6萬人需要買房或租房。而與此同時，南加4縣過去5年中每年平均只新建4.2萬套房。這意味著即使三人住一套房，南加的住房短缺仍然會進一步加劇。

千禧一代可能會發現南加房價對首次購房者很不利。洛縣-橙縣地區起步房中價45.1萬美元，比5年前高了13.86萬美元（即增44%），在全美38個都會區中排名第3；內陸帝國起步房中價24.85萬美元，比5年前上漲9.58萬美元（即增63%），排全美第12名。而與此同時，全美起步房中價為13.06萬美元，比5年前提高了57%。

與此同時，首次購房者還面臨房源萎縮，洛橙地區5年中房屋供應減少了9.5%，內陸帝國減少了10.8%。而考慮在其它地方居住的千禧一代請注意，全美價格合適的房子5年中減少了23.2%。

業內人士說，千禧一代有可能成為近日趨冷的房市的未來新動力。

但如果無法提供年輕人需要的住房，那下一代勞動力就可能缺乏，很多人會選擇離開。不過，住房短缺並非只是南加地區的大難題，全美很多地區也存在同樣問題。◇

責任編輯：方平

今年2月，房價增速降至近7年來的最低水準，這一明顯跡象表明，在重要的春季銷售季節來臨之際，美國房地產市場正在放緩。
標普CoreLogic Case-Shiller全國房價指數在截至2月份的12個月裏上漲了4%，低於前一個月4.2%的同比漲幅。近一年以來，房價增長一直在放緩，這對那些一直難以進入市場的首次購房者來說是個好消息。
Zillow經濟分析師Matthew Speakman稱，「庫存放緩反映出今年冬天買家有更廣泛的庫存，這給他們提供了比過去一段時間更多的喘息空間。」
到目前為止，更為溫和的房價增長尚未轉化為房地產經紀人和經濟學家所希望的更強勁的銷售。3月份成屋銷售下降近5%。
儘管如此，房地產經紀人說，由於房價更加溫和，抵押貸款利率降低，今年春季對購房者的需求一直強勁。全美房地產經紀人協會周二公布的資料顯示，3月份待售房屋銷量較2月份增長3.8%，表明未來幾個月的銷售可能會走強。
經濟學家們稱，價格增長放緩在很大程度上是發生在高端市場，而在住宅市場，需求仍然大於供應。　
截至2月份的12個月中，Case-Shiller 10個城市房價指數上漲2.6%，較1月份3.1%的同比漲幅大幅放緩。20個城市的房價指數上漲3%，也較1月份3.5%的年漲幅明顯放緩。拉斯維加斯房價連續第九個月增長最快，達到9.7%。

【新唐人2019年05月01日訊】硅谷所在的聖塔克拉拉縣長期以來是全美房市最火熱的地區之一，最新數據顯示，今年第一季度房市逐漸走出去年的低谷，迎來回暖跡象。經歷了去年底的冷卻氣氛，2019年首季硅谷乃至灣區房市逐漸轉暖。從聖塔克拉拉縣來看，整體房價在短短三個月內上漲了11.8%，呈現強勁的買方市場勢頭。

硅谷資深房地產經紀人 趙靜暉：「現在聖塔克拉拉縣到今年3月份來看，獨立屋的中位房價已經到了130萬，那如果包括Condo和聯排別墅來看呢，聖塔克拉拉縣（平均房價）大概是115萬。那聖馬刁縣獨立屋的中位價就更高一點，達到了160萬，如果是包括Condo和聯排別墅在內，是140萬的中位價。」

由於新人就業和申請學區，每年第一季度都是房屋買賣的高峰。但今年首季因Uber、Lyft等科技公司上市和美聯儲宣佈暫停加息，種種利好推動房市升溫。

硅谷資深房地產經紀人 趙靜暉：「今年來說，更往常不一樣的是，去年的四季度的時候，市場比較冷，很多買家就進入一個觀望的狀態，其實硅谷這裡一直都不缺買家，大家的剛需也很旺盛。但是因為市場的不確定因素，所以大家進入了觀望。那一旦到了今年，這種不確定的因素減少了以後，這些持幣觀望的買家也紛紛進場。」

從購買習慣來看，距離高科技公司和好學區近的區域仍然是購買熱點地區。

硅谷資深房地產經紀人 趙靜暉：「如果是兼具學區和交通房子價格上的更快。我們看到向帕洛奧圖地區，今年的一季度基本上中位價都是在300多萬左右，基本上都是多個競價，價格比上市價格要高不少才能拿到。」

趙靜暉預計今年硅谷房市不會像去年一樣出現較大的變化。

硅谷資深房地產經紀人 趙靜暉：「所以總體來看的話，我覺得今年是一個比較平穩上升，小幅波動的現象，並不感覺有去年那種非常熱門的追捧和劇烈的上下波動的狀況，我覺得今年不太會出現。」

目前房源多、利率低，趙靜暉建議購買自住房的人士可以考慮出手，而投資者仍需謹慎觀望。

新唐人記者林驍然硅谷聖塔克拉拉採訪報導

全美不動產協會(NAR)公布，美國3月二手樓臨時買賣合約指數升至105.8，按月升3.8%，創8個月新高，升幅超出市場預期。

按年比較，二手樓臨時買賣合約則跌1.2%，連續15個月下跌。

美國今年第1季住宅自有率，2年多來首見下滑，追根究柢是房貸利率上揚，對首購族的負擔能力構成衝擊。被視為美國經濟引擎之一的房市才露出復蘇曙光，此最新數據無異是澆了盆冷水。
美國人口普查局在日前公布，第1季住宅自有率，從去年第4季的64.8%下滑至64.2%。《工商時報》報道，歷經10餘年走跌低潮，美國住宅自有率從2017年起穩定走揚，逐漸逼近65%的歷史平均值。美國房地產網站Zillow經濟研究部門主管歐森指出：「首購族的房價負擔能力在這裏些微觸頂。」
美國住宅自有率這幾年上升，主要與年輕人擺脫無殼蝸牛晉身為有殼階級有關。不過近幾個月來房貸利率走揚，低價屋庫存短缺，想購屋成家變得不易。
年輕首購族是近年來推升美國住宅自有率的主力，但今年首季這個族群的住宅自有率劇滑。35歲以下住宅自有率，從去年第4季的36.5%降到35.4%；第1季35歲至44歲的住宅自有率，由前季的61.1%跌至60.3%。
然而住宅自有率這項指標具波動性，除非連跌好幾個季度，才能確立美國擁有自宅比例又見下滑的趨勢。上季美國住宅自有率雖見走跌，卻與去年同期持平。
儘管人口普查局的報告不利房市前景，對美國包租公或包租婆來說卻是好消息。第1季美國租屋家庭數，相較於去年同期躍增45.8萬戶，同時間擁有自宅的家庭數增加100萬戶左右。

 美國全美不動產協會(NAR)公布, 三月份二手樓銷售按月下跌百分之4.9, 減幅多過市場預期的百分之3.8, 以年率計, 有521萬間. 按年比較, 減幅百分之5.4.
        銷售價格中位數25萬9400美元, 按年上升百分之3.8. 以目前銷售進度, 需要3.9個月消耗庫存. 首次置業買家佔所有交易三成三.
        以地區劃分, 東北地區二手樓銷售下跌百分之2.9. 南部下跌百分之3.4. 西部下跌百分之6. 中西部下跌百分之7.9.

國際中心／綜合報導

買房是許多人一輩子的夢想之一，美國人口普查局（U.S. Census Bureau）最新數據顯示，全美住房自有率已達65%，扭轉了自204年以來的下降趨勢。不過，想要在首屈一指的大城市買房，對許多人來說仍是遙不可及，美國成本計算網站HowMuch.net估算了美國50個大城市的購房成本發現，成本最高的4個城市都位在加州，想在聖荷西買下一間房，年薪至少要25萬4835美元（約台幣785萬元）。

根據調查，全美中等價位住宅購屋成本最高的五大城市分別是加州聖荷西、加州舊金山（年薪19萬8978美元，約台幣613萬元）、加州聖地牙哥（年薪13萬1640美元，約台幣406萬元）、加州洛杉磯（年薪12萬3156美元，約台幣379萬元）與麻州波士頓（年薪10萬6789美元，約台幣329萬元）。

原是農業城鎮的聖荷西（San José）是加州第三大城，從1990年代開始不斷有科技公司在該城設立據點，讓聖荷西也有了矽谷首都（Capital of Silicon Valley）這個別名。而隨著各國「科技新貴」湧入，該地的房價也不斷水漲船高，平均年薪要達25萬美元才能在這裡買間房子。

國際大城紐約市的購屋成本約年薪10萬5700美元（約台幣326萬元）。從全國平均來看，年薪至少要有6萬1453美元（約台幣189萬元）才能買得起房子。

這項分析是透過貸款資訊網站HSH Associates的貸款數據、全美房地產經紀人協會的美國50個大城市中位數房價數據、房地美的抵押貸款利率數據，以及房產稅和屋主的保險費用等數據，並假設頭期款比例為20%所計算出的數據。

原文網址: 狠甩曼哈頓！「矽谷首都」聖荷西　平均年薪785萬才買得起房 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20190422/1427934.htm#ixzz5loXsnyD8 
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財經中心／綜合報導

鴻海（2317）威州再買新大樓，根據《美聯社》報導，上週五（12日）鴻海宣布買下威斯康辛州議會大廈（Wisconsin Capitol）對面，一幢六層樓的辦公大樓，同時也是當地知名地標哈里斯銀行（BMO Harris Bank）大樓，以作為與威斯康辛大學合作建立的校外研究中心。

根據報導內容，鴻海買下的這棟大樓約5萬平方英尺面積，價值約為500萬美元，作為威斯康辛大學麥迪遜分校的學生、教職員工、研究人員在各領域的研究和發展計畫所用，並重新命名為「富士康麥迪遜廣場」（Foxconn Place Madison）。

這棟大樓同時也是鴻海在拉辛郡（Racine）、綠灣（Green Bay）、密爾瓦基（Milwaukee）、奧克萊爾（Eau Claire）等地收購系列建築物的又一力作，顯示鴻海除了威谷科技園區（Wiscon Valley）之外，又再度擴大對於威斯康辛州的影響範圍。

對此，鴻海美國策略計劃負責人楊兆倫（Alan Yeung）表示，富士康將是一個好鄰居，也可以保證這棟大樓不會是一座空蕩蕩的建築物，而且會在工人進駐之前，充足建物中的精良裝備，藉此消除外界對於鴻海威州的種種疑慮，不過並未透露預計會有多少人在這棟大樓工作。

原文網址: 鴻海再插旗美國威州房市　買入「富士康麥迪遜廣場」建研究中心 | ETtoday財經 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20190414/1421898.htm#ixzz5l2So8BCi 
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【大紀元2019年04月14日訊】（大紀元記者李歐舊金山灣區報導）很快3月份過去，房市正在從去年底以來的谷底加速反彈，量價齊發，正如往年的規律，春季房市開始發燒！從舊金山到南灣、東灣，我們掌握近三十個較為華人喜愛的城市和郵區（Zip Code），3月有1,428個銷售量，已突破去年11月以來的下跌趨勢，逼近去年10月的1,566個。
中位數銷售價，3月微幅上漲到$1,334,107，比2月約多出13萬，但尚未追平去年11月的159萬，離去年同期193萬更是有一段距離。在3月數據尚未出爐前，我們才講過灣區今年季一季房市觀察，現下數據出台，證實我們的預測準確：房市以較溫和的線性曲線上漲。

以下我們來比較不同城市的房價變化：
在過去的4個月裡，不同區域的房市，都從1、2月的低谷反彈上揚。在列舉的高價位城市中（見表），普遍在1月跌到低點，2、3月逐步攀升；除了Palo Alto房價不升反降，但其3月銷量較多，顯見買氣增加，買家對較相對低價的房產更有意願購買。

舊金山灣區高房價城市：

在中價位城市，Cupertino率先在去年12月跌到谷底，但1、2、3月連連上揚，維持平穩；Sunnyvale銷量1月只有16個，房價卻在3月銷售最多的時候降到最低，推測此時市場房源較多，買家有選擇機會；Fremont在2月房價最低，但3月一次性漲回去年12月的價格，銷量也比2月多了41個。可以看到中價位城市的房價漲跌不明顯，價差在10萬以內。

舊金山灣區中房價城市：

低價位城市，Daly City去年12月反而房價最高，3月房價卻比2月有微幅下跌；Milpitas的2月最低迷，1、3月表現較好；Hayward的3月來到最高房價，1月量價皆低。這部分市場時有起伏，前後價差有時多過十萬，買家須小心留意變化。

舊金山灣區低房價城市：

總體3月份的銷量都明顯好過上幾個月，房價除了高價城市的增幅較大之外，中低價位的漲幅不超過10萬（2、3月比較），Sunnyvale、Milpitas出現下跌，不過兩者銷量漲幅亮眼；此外，Burlingame、Palo Alto的銷量也有一倍以上的增長。

預計4、5月份的灣區房市會有較大的升溫，有可能在5月達到高峰，中價位城市有機會達到200萬或150萬左右的平均中位數銷售價，低價位城市則破百萬或接近百萬元。#（舊金山市房市較為複雜，下週專篇分析）

本文刊載於舊金山4月13日地產版

【大紀元2019年04月07日訊】很快3月份過去，房市正在從去年底以來的谷底加速反彈，量價齊發，正如往年的規律，春季房市開始發燒！從舊金山到南灣、東灣，我們掌握的近三十個較為華人喜愛的城市中，3月有1,428個銷售量，已突破去年11月以來的下跌趨勢，逼近去年10月的1,566個。
平均中位數銷售價，3月份微幅上漲到$1,33萬4,107，比2月約多出13萬，但尚未追平去年11月的159萬，離去年同期193萬更是有一段距離。在3月數據尚未出爐前，我們才講過灣區今年季一季房市觀察，現下數據出台，證實我們預測準確：房市以較溫和的線性曲線上漲。（請期待下週六大紀元的詳細分析）

以下表格即是2019年3月份，舊金山灣區部分城市的房產銷售一覽。
註：房型CO是康斗，DE是獨立房

（待續）
資料來源：舊金山、南灣、東灣MLS
以上數據由星河地產（Starriver Realty）房地產經紀Jason（Zhenhua）Tao（BRE：01869132）提供
Jason Tao熟悉舊金山、灣區房地產市場。聯絡Jason：（510）366-0071郵箱：jason.z.tao@gmail.com
以上製表：舊金山大紀元

本文刊載於舊金山4月6日地產版

【大紀元2019年04月02日訊】（大紀元記者施萍紐約報導）剛剛通過的州2020新預算中包括一項「豪宅稅」，即在100萬到2,500萬美元的住宅上加收最高4.5%的稅，中間的各個價位的稅率以及成交稅均有上漲。恰逢一季度的數據顯示，曼哈頓地產連續兩年保持下降趨勢，而且成交速度達到了六年以來的最慢值。地產界擔心，新的政策會給曼哈頓市場雪上加霜。

《華爾街日報》援引各地產公司報告表示，2019年一季度的康鬥和合作公寓的銷售數量比去年同期下降了5.2%，比2016年一季度下降了18%；銷售速度已經達到了六年以來的最低值——這個數字顯示曼哈頓的住宅地產市場已經持續兩年保持穩定的下滑趨勢。

曼哈頓市的康鬥市場最弱，成交額同期比下降9.2%；各種住宅的庫存上升了21.4%；房子在市場上掛牌時間平均8.8個月，同期比加長了33%；只有價格與去年同期持平，一套房子的中值為110萬美元，其中康鬥的中間價格甚至比去年還高，這是因為1月份成交了一筆紐約歷史上以及美國歷史上最貴的一套房子：位於中央公園南的2.4億美元康鬥住宅，然而這個合同卻是2015年就簽下的。

在這種情況下，新的州預算計畫把「豪宅稅」（mansion tax）以及「過戶稅」（transfer tax）都向上調節，制定了七個「進步」階層。

除了100萬美元的房子「豪宅稅」還保持原來的1%以外，200和300萬的房子稅變成了1.25%，一直到2,500萬的房子豪宅稅高達4.15%；同時，州的過戶稅從原來的0.4%上漲到0.65%。

「這個政策就是要打壓開發商，讓他們放棄建設豪宅，轉而開發所謂可負擔住房，這就是一種政府對市場的控制。」道格拉斯艾利曼公司資深經紀人覃祖祥（Anthony Tan）對本報說。「而且過戶稅的上漲也阻止了人們買房、賣房的行為。」

他表示，這個新政策會讓曼哈頓的房地產市場「雪上加霜」。

「曼哈頓的兩房住宅肯定在200萬元以上，現在稅漲到1.45%，就是買房子更貴了。如果原來你有一、二百萬的預算，你現在只能買80萬的房子了。」他說。

州長庫默表示，豪宅稅這一項收入給紐約州每年至少增加3.65億美元的稅收，這筆錢將用於MTA的地鐵維修。

覃祖祥表示，受這個政策影響最大的是買賣豪宅的富人，對小房子影響還不大；在豪宅市場，也是對賣方影響更大。

「如同以前賣100萬的，很多人都為了不交1%的稅而降價；現在賣方也會為避稅而調節價格或者給出優惠政策，如新開發的樓盤，由開發商承擔過戶稅等做法。」他說。◇

責任編輯：家瑞

【大紀元2019年03月31日訊】（大紀元記者李歐舊金山灣區報導）進入4月，往常這是賣家開始大量上市的噴發期，其實從2月份就開始增加上市量，4月以後會更加明顯。近日Realtor.com就表示4月的第一週是2019年上市的最佳時機。通過3月31日至4月6日的一週時間點，賣方可以獲得較多的買方關注，而且此時上市房數量相對5、6月時少，或可減少競爭，取得快速銷售和強勁的價格。對於決心購房的買家，我們也建議4月及早購房，否則5、6月將碰上較激烈的競價情況。

在3月初的2月份舊金山灣區房價銷售一覽中，筆者預示今年可能有不小的漲幅，原因來自2018年底的跌幅較深，加上股票上漲、美聯儲可能降息帶來的固定利率降低；並且在今年第一次申報的新稅法中，對投資房地產更加友善；硅谷的科技產業勢頭不減，如手機叫車公司Lyft，甫掛牌上市就獲得好成績，又創造多位百萬富翁。在這些態勢中，可以看到都是房市的利多消息。

舊金山灣區房市：房市利多 買氣卻不如往年

房市利多儘管是好事，但舊金山灣區的房價實在很驚人，房市連漲多年之下還能漲多久、價格何時會泡沫化？目前沒人說得準。但是從2018年第三季過後，我們看到買家的出價非常保守，而且持觀望態度，導致房市量價下跌，基本回到2017年底的價格，並持續到今年一、二月，目前才略有回溫跡象，回溫速度比往年遲緩。

也就是說，現在買家對價格會特別敏感，因此賣家對定價需要非常小心，儘管這裡是鼎鼎大名的舊金山、硅谷，但目前如果定價錯誤，上市天數可能超過兩個月，出現降價求售，甚至賣不掉也是很有可能的。

專家建議賣家4月快上市

4月份第一週上市有哪些優勢，Realtor.com的首席經濟學家丹尼爾‧黑爾（Danielle Hale）表示：「鑒於從掛牌到過戶結束所需要的時間，如果將房子在4月初掛牌上市，就可以吸引更多的希望在開學前結束買房交易並完成搬家的買家。」根據價格統計數據，4月份售出的房屋價格也會比1月份高出6%。

另外，依照全美房市情況，4月份的買家會急劇增加，但是賣家數量會較6月份（高峰）減少，並且6月份開始因旅遊旺季，買家數量將會開始下降，這時買家少、賣家多，遭遇砍價的機會就大。

數據分析，4月第一週上市房屋的平均觀看次數會比其它週增加14%，而且競爭減少了5%，賣房的天數將縮短6天或減少9%的時間。還有研究分析，在全美的50大地鐵都會區，其中29個在4月份會是上市房高峰，而「舊金山-奧克蘭-海沃德」和「聖何西-桑尼維爾-聖塔克拉拉」地區的最佳的上市週其實是3月24日。

灣區賣家：整理好房產 售價更漂亮

儘管可能的最佳上市時間點已經錯過，不過別擔心，這裡是舊金山灣區、科技重鎮，對房地產有高剛性需求、投資客眾多、收入水平高、就業強勁等因素，只要賣家將房產打理好，訂出好價格，基本上不會有賣不出去的房子。說到打理房產，也提醒賣家在許可的情況下，盡量事前將房子內外觀整理完善，甚至花一些錢裝修、布置，一般來說能獲取裝修成本的3至5倍報酬。這有賴於找到一位合作愉快、可以信任的房地產經紀人。

但依筆者對今年房市回溫放緩的觀察，灣區買氣的強勢增長會往後推遲，或較為緩和，約在4月中旬過後，或可出現明顯的交易量成長。所以準備上市的賣家在4、5月上市都還是很好的時機。

灣區買家：及早下手 否則就多看房再出手

在買家方面，既然4月份開始後上市房會增多，不妨多走走多看看，多了解欲購房城市或區域的微觀市場表現。筆者建議，買家要是能越早買房，越能避開多方競價的風險，在報價和還價中相對有更多討價空間。但對於尚未下定決心的買家，則不如多看看，等待出現適合或更好的標的再下手。

雖然灣區總體房市強勁，但個別城市仍會有相當大的差異。例如，帕洛阿圖（Palo Alto）鐵道邊的房產會有較低的價格，部分有水患的地區也需要留意；聖荷西位在Cupertino學區的房產較高價；苗必達（Milpitas）要留心垃圾臭味的區域⋯⋯等等眾多的地區性狀況都是影響房市的因素。

Cupertino買家開始競價

從個別城市的房市數據來說，3月份數據尚未出爐（結稿當下），僅先就2月份資料分析，並以幾個指標城市來說明。首先看到庫柏蒂諾（Cupertino），在MLS的資料中顯示2月的價格還不如1月，平均銷售價、中位數銷售價都分別跌了約4萬、9萬美元；售價與開價比，1月只有99.14%，二月回溫3%；上市房、銷售房數量分別提升26個、18個。

Palo Alto上市房增加

帕洛阿圖（Palo Alto）的回升似乎較為明顯，平均銷售價、中位數銷售價都分別漲了近37萬、3萬美元；售價與開價比，從去年11月跌破100%後，1月來到最低的98.57%，2月小幅回溫約1%；上市房增加59個，但銷售房數量卻跌了20個。

Sunnyvale快速增溫中

桑尼維爾（Sunnyvale）平均銷售價上漲約4.8萬，中位數銷售價下跌約6.1萬；售價與開價比，也從12月、1月的谷底，回升到二月的102.36%（上升3%）；上市房、銷售房數量也分別提升82個、48個。

Menlo Park量價皆漲

門羅公園（Menlo Park）平均銷售價、中位數銷售價都分別漲了近12萬、60萬美元；售價與開價比，從1月谷底的98.56%，2月終於破百，回溫約2%；上市房增加46個，銷售房數量增加22個。

San Mateo買氣保守

聖馬刁（San Mateo）的平均銷售價、中位數銷售價分別掉了7.3萬、1.6萬；但售價與開價比一直維持100%以上的水平，2月則回升兩個百分點；上市房增加67個，銷售房數量降了40個。

從上面的數據顯示上市房確實在增加，買氣也有回溫，但買家出價還是較為謹慎，導致平均銷售價、中位數銷售價沒有顯著的增長，不過普遍的售價與開價比回升1至3個百分點，可見得買方競價已經浮現，相信3月份的數據將會更為激烈，但未必是往年的陡升爬坡，預計漲勢將呈現較為線性的曲線。#

本文刊載於舊金山3月30日地產版

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責任編輯：李矅宇

全美不動產協會(NAR)公布，美國2月二手樓臨時買賣合約指數報101.9，按月跌1%，市場原先預期升0.7%。

1月指數亦由103.2，大幅調低至102.9，但仍升近5%，是2010年10月以來最大升幅。

協會指，1月數據急升，2月數據回落1%問題不大。

另外，2月數據按年則跌4.9%，連續14個月下跌。

即便紐約房市低迷，庫存持續走高，房市進入買方市場，但最新市調數據依然顯示，66%的租房者仍然不考慮買房；其中更有將近17%的租房者認為，買房不是明智投資。

根據人口普查局統計，紐約市僅有32%的居民擁有房屋；而StreetEasy此前對2550位居住紐約市五區的民眾進行抽樣調查顯示，那些曾於過去12個月內簽訂租房合約的租客中，57%的千禧世代(Millennials，18到38歲之間)和34%的X世代(Generation X，年齡在39到53歲之間)租客表示，他們在搬家的時候從未考慮過買房。

在選擇租房的紐約客裡，有三分之二的人仍然不打算買房；而在明年打算搬家的人當中，有66%的千禧世代和80%的X世代仍然打算租房，而非買房；而在18到29歲的年輕世代中，更有81%的人打算繼續租房，顯示愈年輕的紐約客愈不想買房。

至於繼續租房的原因，調查顯示既有財務原因，也有非財務原因；在千禧世代中，打算繼續租房的前三大原因分別是「無法負擔他們想住社區的房價」(占33%)、「希望在因生活變動而搬家時更加從容」(占31%)，以及「不希望被房貸捆住」(占28%)。

至於X世代，選擇繼續租房的最大原因，則是他們認為買房並不是明智的投資；即便有78%的人表示他們有能力負擔目標社區的房價，但40%的人表示不應該投資房產。

因此，對許多紐約客來說，雖然租金年年攀高，但是相較於買房，租房仍然比較合理而且可負擔；而且對部分人來說，租房更是一種不同的生活方式，他們的目標並非僅是在有能力買房之前租到一個棲身之所而已。

另外，在那些希望買房的租房者中，僅有四分之一的人表示他們目前有能力買房，但他們購房的動機不盡相同；其中，最普遍的購房原因「買房能帶來情緒上的滿足」，有56%希望買房的租房者表示買房是希望「有一個真正的家，而不僅僅是住所」，還有25%的人買房是為了「實現美國夢」。

這也說明，即使在紐約這座租房非常普遍的城市中，還是有人認為房屋所有權能給自己帶來歸屬感，同時也是全國性的人生目標。

地產網站StreetEasy日前公布研究發現，去年紐約市絕大多數已售房屋的成交價都低於賣家的要價，而且去年春天上市出售的房屋中，有半數仍未售出；隨著房屋庫存不斷積壓，今年計畫買房的民眾將有更大議價空間，建議買家在買房過程中保持耐心，精心挑選，許多地區砍價的可能性很大，不要急著出手。

這項研究發現，紐約市去年交易成功的所有已售房屋中，約七成房屋的成交價低於賣家的初始要價；例如，紐約市的賣家要價中位數為80萬元，實際成交價比賣家要低4萬4000元，降幅達到5.5%；相比之下，在2016年和2017年，成交價低於要價的房屋比率僅為61%和62%。

●曼哈頓中下城  90%成交價低於要價

在紐約市各區中，曼哈頓有77%的已售房屋成交價低於要價，皇后區和布碌崙則分別為68%和61%；而在全市各社區中，豪華共有公寓林立的曼哈頓中城最為掙扎，該社區有92%的已售房屋成交價低於要價；而且從2014年到2018年，該區有39%的房屋成交價低於上一次的交易價格。

中城房市的慘淡也影響到下城，例如翠貝卡(Tribeca)和蘇活區(SoHo)，去年分別有90%和89%的已售房屋成交價低於賣家初始要價；而曼哈頓傳統上房價較低的砲台公園城(Battery Park City)和金融區(Financial District)，去年的情況也不佳；砲台公園城的賣家初始要價中位數為125萬元，遠低於曼哈頓下城的219萬9000元，但該區仍有94%的已售房屋成交價低於要價。

金融區成交價低於要價的已售房屋比率，比中城和下城整體較低，為86%，而該區房屋的成交價中位數為140萬元；這是因為相比翠貝卡和砲台公園城，金融區自2015年以來的新庫存更多，共建成了15棟共有公寓，因此新公寓在短期內的銷路更佳；然而，該區房屋未來銷路如何仍不可預料。

●布碌崙後強勁 40%成交價高於要價

數據顯示，布碌崙房市的表現明顯優於曼哈頓，例如，格林堡(Fort Greene)將近一半的已售房屋成交價高於要價，而在卡羅拉花園(Carroll Gardens)和公園坡(Park Slope)，分別有46%和40%的房屋成交價高於要價。

研究認為，布碌崙房市之所以好於曼哈頓，是因為布碌崙房屋庫存的相對價值較高；上述三個區域的房屋風格大多為19世紀維多利亞式建築，而內部裝修也極具歷史感，能夠吸引更多買家，雖然並非人人都希望有復古裝飾，但這樣的社區的確能提供更多價值。

除以上三個社區之外，日落公園(Prospect Park)周邊社區房市也表現不錯，有將近40%的房屋成交價超過初始要價；研究認為，該區房屋的原始性較有魅力，買家很難在寸土寸金的紐約市找到這樣一塊能夠有房產帶有壁爐、私人車庫甚至庭院的社區；而且，買家也很難在市內找到這樣一塊房屋性價比高、而且綠地充足的社區。

●去年春季賣房 還有一半找不到買主

研究顯示，紐約市去年3、4、5三個月中上市的房屋，到今年2月只有48%成功售出；曼哈頓的出售率更只有44%，皇后區房市稍好，為54%；而且超過100萬元的房屋中，有61%未能出售；成交價超過500萬元的房屋，更有79%未能出售。

那些找不到買家的屋主，多數會將房屋撤出市場；數據顯示，去年春天上市的房屋中，有40%的房屋被暫停交易，或者徹底下市；只有7.5%的未售房屋仍在積極尋找買家；因此，紐約市的房屋庫存今年仍然持續走高，未售房屋的屋主仍會繼續尋找買家。

●庫存繼續積壓 今年買家砍價很容易

這項研究認為，隨著更多去年未能出售的房屋希望在今年售出，紐約市房屋庫存今年將繼續積壓；而鑑於紐約市去年的房價相比前幾年而言，漲幅已經嚴重放緩，同時庫存持續走高，議價空間不小，買家砍價將會非常容易。

雖然賣家們總是希望能夠找到那些出價高於要價的買家，但全市大部分地區房價仍持續下滑，庫存持續走高；即使想買房的人很多，也不會有人在供過於求的市場上付出更高的價格。

而對買家來講，在買房前應做好全面的市場研究，尤其是要比較目標房屋成交價與社區房屋均價和中位價格之間的差距，以及目標房屋的需求量；研究建議，買家在購房過程中應該保持耐心，精心挑選，並且對討價還價做好足夠的準備。

曼哈頓金融區86%的已售房屋，成交價低於賣方要價 。該區房屋的售價中位數為140萬元。（記者和釗宇／攝影）

曼哈頓傳統上房價較低的砲台公園城，近95%的房屋銷售案成交價格低於要價，買方議價間很大。（記者和釗宇／攝影）

曼哈頓中城有92%的已售房屋，成交價低於要價。（記者和釗宇／攝影）

曼哈頓傳統上房價較低的砲台公園城有94%的已售房屋售價低於要價。（記者和釗宇／攝影）

布碌崙房產較搶手，日落公園周邊社區有將近40%的房屋，最後成交價超過賣方要價。（記者和釗宇／攝影）

曼哈頓有77%的已售房屋成交價低於要價，中城更有92% 房屋成交低於要價。（記者和釗宇／攝影）

曼哈頓金融區的房屋售價中位數為140萬元。且當地議價空間不小。（記者和釗宇／攝影）

布碌崙房市表現好，日落公園周邊社區有將近40%的房屋成交價高於賣方開價價。（記者和釗宇／攝影）

紐約整體房市供過於求，曼哈頓有77%的已售房屋成交價低於要價。（記者和釗宇／攝影）

紐約整體房市供過於求，想買房的紐約客可以多比較。（記者和釗宇／攝影）

1.美國第二大建商萊納房屋公司（Lennar）看好房市將改善，周三股價收漲3.94%，為51.67美元。KB Home業績報喜，股價漲2.7%。美國抵押貸款銀行協會（MBA）公布，受利率下跌影響，上周（截至3月22日）抵押貸款申請成長近9%，亦為營建股帶來提振。

2.醫療保險公司Centene周三股價下跌4.98%，為52.12美元。該公司宣布將以152.7億美元收購規模較小的同業維家保健公司（WellCare Health Plans），以強化其政府支持的醫療保險和醫療補助業務，同時減少對歐巴馬醫療保險市場的曝險。維家股價大漲12.34%，收在259.81美元。(時報資訊)

美國房價仍在上漲，不過增長速度愈來愈慢，因為要買房的人減少了。

依 S&P CoreLogic Case-Shiller 價格指數，美國全國 1 月的房價指數年增 4.3%，較 12 月的 4.6% 回落；10 個城市的綜合指數年增 3.2%，低於前個月的 3.7%；20 個城市的綜合指數年增 3.6%，也低於去年 12 月的 4.1%。

S&P Dow Jones Indices 指數委員會主席 David Blitzer 表示，前一次房價成長這麼慢，要回到 2015 年 4 月。在追蹤的 20 個城市中，有 16 個城市 1 月的增幅都小於去年，只有鳳凰城有較明顯加速。過去 2 年房價大漲的城市，現在的增幅都已經小得多。

去年飆漲的大城市，西雅圖由去年 1 月的 12.8% 升幅，大減至 4.1%，舊金山的年度漲幅，則由 10.5% 降至 1.8%。

以今年 1 月來看，拉斯維加斯、鳳凰城和明尼亞波利斯，是年增幅度最大的 3 個城市，3 個城市房價的年漲幅分別是 10.5、7.5% 及 5.1%。

根據房地美 (Freddie Mac) 數據，上週 30 年期房貸的平均利率已降至 4.28%，有助推升房屋銷售。據全國房地產經紀人協會數據，今年 2 月房屋銷售較上個月相比，成長了 11.8%。

較低的價格增長、較低的房屋抵押貸款利率和不斷增加的待售房屋庫存，對今年春天的購屋者來說，都算是好消息。

Zillow 經濟分析師 Matthew Speakman 表示，自 2019 年初以來，全國房地產市場房價的低成長趨於正常，將使今年春天買家取得近年來最多的權力。

根據《華爾街日報》分析，如果紐約開徵備用公寓單位稅（pied-a-terre tax），價值2500萬元或以上的豪宅將會首當其衝，最嚴重的情況下，可能會使這些房產的價值減少近一半。
備用公寓單位稅是指對500萬元以上的非居民物業徵費，自2014年以來已多次在奧本尼討論，但一直未能順利闖關。但隨著州長柯謨及州議會領袖急於尋求新收入，備用公寓單位稅可能會成為4月1日新財年預算的一部分。
分析指出，在計及未來30年的新稅收打擊後，2500萬元或以上豪宅的價值將降低約46%；而2000萬至2500萬元的物業也將貶值26%。根據提案，價值500萬元以上物業將被徵稅0.5%，而2500萬元以上物業將被徵4%。分析料將會帶來4億7100萬元新收入，其中一半是來自約280間價值2500萬元的物業。
柯謨及議會支持者表示，新稅收將有助為地鐵或其他關鍵項目籌集資金，而且稅收是來自能夠輕鬆負擔得起、並非以紐約作為主要居住地的富人。提出法案的曼哈頓民主黨人霍爾曼（Brad Hoylman）強調，受影響的只有「非常富有」的一群人。
但是，房地產行業及部分業主則大力反對徵稅，表示這將會摧毀高端房地產市場，並削弱長期投資價值，損害紐約作為世界級城市的聲譽，最終導致房地產市場衰退，大幅減少城市收入。