不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【大紀元2019年01月21日訊】2018年的第四季度，卡城總體房價上漲了1.3%：雙層獨立屋中位數同比上漲2%，為$530,840；平房價格上漲1.7%，為$517,573。而公寓房價則下滑，中位數下跌了3.5%，為$279,745 。這是Royal Lepage對卡城所有類型住房平均價格分析數據。庫存過剩仍困擾卡城住房市場。

Royal Lepage公司的蘭雅（Corinne Lyall）在新聞發布會上表示，2018年受低油價、新貸款規則和房貸利率上漲的影響，卡城房市一直低迷。儘管全職就業情況有所改善，城市新移民人數增多，但是房市繼續保持高庫存和銷售緩慢的狀態，限制了房價升值。

從亞省各城市房市看，城市房價總體下降9.4%。僅麥克默裡堡（Fort McMurray）同比增長，埃德蒙頓總價格漲幅略高於卡爾加里，上漲1.6%，為$385,550。卡爾加里房價總體略有漲幅，但遠低於全國平均水平的4%。

庫存過剩仍困擾市場

根據加拿大抵押貸款和住房公司（CMHC，Canada Mortgage and Housing Corp.）和卡城地產局（CREB，Calgary Real Estate Board）的報告，卡爾加里新建住房庫存和二手房庫存均過剩。

新建房

CMHC表示，截止2018年底，卡城未售出的新建住房有2,105套，其中獨立屋542套，半獨立屋360套，鎮屋288套，公寓915套。

2018年12月，建築商動工的新屋有530套，包括獨立屋223套，半獨立屋70套，鎮屋124套，公寓113套。

2018年全年新開工住宅總數為10,971套，而2017年為11,534套，獨立屋3,791套（4,423套）（括號中為2017年的數據），半獨立屋1,216套（1,318套），鎮屋1,561套（1,567套），公寓4,403套（4,226套）。

二手房

CREB的年末報告稱，二手住房市場庫存增加，銷售額同比下降，2018年 11月和12月住房價格略有下降。

CREB首席經濟學家勞瑞（Ann-Marie Lurie）表示： 「就業市場的持續疲軟和貸款市場的變化導致二手住房銷售下滑。二手住房市場整體供應增加，價格下跌。」

12月份的價格比11月份下降了1％。12月的銷售量為794套，比2017年12月下降了21％，2018年的總銷量為16,144套，比2017年減少了14％，接近歷史長期平均水平的20％。

截至2018年底，共有4,904套待售二手住房，銷售周期6.18個月，而2017年為4,322套。庫存增加最多的是獨立屋和雙拼屋。整個2018年，平均銷售周期為5.2個月，持續保持高位。

CREB總裁韋斯科特（Tom Westcott）表示，2019年買家和賣家都面臨預期調整，賣家不得不面對庫存過剩的市場，還有更多的新屋將進入市場。由於購房人數越來越少，銷售周期可能會更長，還要調整銷售的價格。而買家自然會尋找更實惠的房價。

責任編輯：趙明月

預測1、全渠道策略將繼續

房地產服務公司CBRE全球零售研究主管Melina Cordero表示，全渠道將繼續成為零售商向前發展的關鍵戰略，「但我認為有趣的是，2019年與過去兩年有點不同的是，很多投資將會回到商店」。

Cordero指出，許多零售商的重點都放在投資電子商務平台並確保物流和供應鏈到位，這種情況將持續下去。她指出，「零售商已經意識到，尤其是在2018年，實體店面作為一種銷售工具的效率，並且保護了利潤」。

她補充說，由於零售商已經意識到消費者不僅需要網路購物平台的選擇，而且還要能逛實體店面，因此業界已經有了很大的學習曲線。「我們將在2019年看到更多的策略，像是網上購買運到實體店面取貨，鼓勵消費者進入商店。」根據調查，消費者在進入商店時往往會花費更多。

預測2、實體店面將走出陰影

位於弗吉尼亞州弗吉尼亞海灘的房地產經紀公司總部Divaris Real Estate Inc.董事長兼首席執行官Gerald S. Divaris說：「大型零售商將真正開始從陰影中走出來。」

Divaris指出，傳統零售商一直擔心網上零售將對他們的業務產生負面影響，但問題的真相是，零售業是一種通過各種渠道傳達消費者所需產品的工具，所以網上是一個渠道，大型零售商是另一個渠道，目錄和直銷也是其他渠道，能夠成功利用這些不同分銷渠道的零售商最終將獲勝。

預測3、零售業面臨破產的趨勢已經結束

科德羅說：「零售是一種週期性的業務，零售商要適應變化，不斷進行再投資。這就是為什麼它是個棘手的業務。」

預測4、結構變化可能會帶來挑戰

「從評級角度看我們對零售業的看法，結構性變化將繼續主導任何一種有利的周期性動力」。S&P Global Ratings董事總經理兼美國零售業領導人Robert Schulz表示：「百貨公司仍將繼續努力調整足跡，Amazon和其他在線運營商將繼續從那些沒有網上業務的大型零售商中獲取利潤。」

預測5、改變消費者偏好且具有影響力

Morningstar Credit Ratings副總裁Steve Jellinek表示，消費者在網上購買更多衣服，也從服裝消費轉向娛樂，餐飲，旅遊和美容。

Jellinek指出：「這些不斷變化的消費者偏好，使購物中心運營商面臨高昂的再租金成本，難以找到替代租戶，尤其是在較弱的市場中。」

預測6、網上零售商將加強他們的房地產投資組合

房地產服務公司高力國際Colliers International的美國零售服務全國總監Anjee Solanki表示，數字本土品牌正在通過整合批發策略和實體店來擴大規模。

Solanki說：「像Everlane和Bonobos這樣的品牌正在填補購物中心的零售空租，並在戰略上將他們的商店定位在消費者附近，此外，業者熱衷於振興租戶組合，並提供短期租賃，擴展選擇，重塑補貼和其他激勵措施來確保他們的存在，從而讓消費者擁抱這些品牌。」

預測7、玩具市場將被重塑

「玩具市場是一項40億美元的業務，隨著Toys'R'Us的離開，Amazon，Target和Walmart這樣的零售商看到了這個機會，並且都在爭奪這個市場大餅。」Solanki說。此外，玩具零售商FAO Schwarz正計劃開設店鋪以及在機場航站樓開設精品店，Amazon也正在研究其他類型產品的概念。

預測8、大型商場的空租將提供機會

「一級零售空租率非常低，隨著利率上升和經濟最有可能在2019年放緩，未來幾年全國性的零售店將有更好的房地產租賃機會」，Coreland Cos的零售經紀公司副總裁Ben Terry說。

Terry表示：「在主要的大都市和郊區市場難以獲得優質房地產，你可能會看到大型商店被拆除，轉變成家庭和生活方式零售商店的組合，主要圍繞食品，服務，健身和娛樂用途。」

預測9、零售商將繼續縮小店面規模

Divaris說：「我們看到IKEA開始考慮小的商店，其他零售商也紛紛效仿。你為什麼要在超市買東西並把它帶回家？因為這些東西不一定要去超市購買，只需要網上訂購並運送到你家。」

預測10、超市產業將繼續發展

Amazon在2017年收購Whole Foods，引發超市產業的變化。

Cordero指出，過去超市建構網購平台速度很慢，主要原因是消費者習慣去超市。超市本身並沒有把所有東西放到網路上，因為超市的供應鍊和物流非常昂貴，而且這是一個低利潤的業務。

不過2018年大型超市已經進行了大量投資，我們將看到2019年的轉變，也就線上訂購商品變得更加舒適，並且有更多的選擇。

來源: National Real Estate Investor

原文網址: 2019年美國零售不動產行業的10項預測 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1355774#ixzz5caNYuInf 
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【大紀元2019年01月14日訊】（大紀元記者高杉編譯報導）有數據顯示，越來越多的美國人正在「逃離」高稅收的州，從加利福尼亞、夏威夷、新澤西和紐約等高稅收的州搬到其他一些州稅較低的地方，以期更多地保住他們辛辛苦苦掙來的錢。

美國房地產經紀人協會（National Association of REALTORS）首席經濟學家勞倫斯•雲（Lawrence Yun）表示，越來越多的美國人正在搬往他們「負擔得起」的附近的州，比如華盛頓州、內華達州、科羅拉多州和亞利桑那州等等，而且不僅僅是藍領工人階層。

前財捷公司（Intuit）高管、稅務專家鮑勃•梅根（Bob Meighan）對此表示，所要交的稅的高低往往是這些搬家者們首要考慮的因素，尤其是當有人為了工作或希望開始退休而搬家時，更是這樣。除了要交給國稅局的聯邦稅，你所要面對的最大的稅收就是你所在州的稅。

勞倫斯•雲表示，這就是為什麼佛羅里達州一直是一個非常具有吸引力的州的原因。「特別是對那些目前居住在美國東北部高不動產稅的州，比如紐約州、新澤西州（全美最高的不動產稅）和康涅狄格州的居民來說更是這樣」。「在佛羅里達，你可以同時得到更低的稅和更溫暖的氣候。」

但同時，根據美國最大的房地產貿易集團的說法，新的問題在於，這同時也在推高他們所前往的州的生活成本。

根據特波稅務（TurboTax）所提供的數據，下面是2018年收入稅最高的十個州（這些稅率不包括地方稅） :

加利福尼亞13.3%
夏威夷11%
俄勒岡州9.9%
明尼蘇達9.85%
愛荷華州8.98%
新澤西州8.97%
佛蒙特州8.95%
哥倫比亞特區8.95%
紐約8.82%
威斯康星州7.65%

責任編輯：林詩遠

【大紀元2019年01月11日訊】（記者甄妮綜合報導）新州的房地產稅在2018年又增加了6.39億美元，累計接近300億美元。從另一角度看，對納稅人也許是個好消息。全州評估的平均房地產稅上漲了77美元，或0.9%，達8,767美元，是幾十年來漲幅最少的一年。總徵稅率增加了2.2%，達到298億美元。增幅超過2017年的徵稅率1.7%，但這是連續第八年徵稅率增幅沒有超過2.6%。

羅格斯大學的布魯斯坦地方政府研究中心助理主任法伊弗（Marc Pfeiffer）稱，在過去的15年或近20年中，某些年徵稅率上漲達8%或9%。在2007年和2010年，新州規定了每年房地產稅增長率不得超過2%，對降低徵稅率起到了一定的作用。這一限制使得新州地方房地產稅徵收保持較低的增長率，目前可能是我們在30年或40年內看到的最低增長率。

報告引用的數字是由新州101.5電台根據新州各郡徵稅摘要以及稅務局平均房屋評估數據彙編出來的。州社區事務廳（Department of Community Affairs）的官方數據預計要到1月底或2月初才能出爐。

州長辦公室稱，平均稅收率增長放緩，並增加了3.5億美元對學校的援助，部分原因來自於對8,000名超級百萬富翁加稅、為新州帶來了約2.8億美元的收入。

州長發言人賽德爾（Matthew Saidel）稱，墨菲政府對年收入超過500萬美元的高收入家庭增加徵稅，以促成對公立學校投資的增加，以及對中產階級稅收的減免，這一措施證明是有效的。特別是那些針對學校的投資，使新州學生受益無窮，同時減輕了新州房產納稅人的負擔。

另外，在2018年，新州房屋的平均價值也有所增加，達到316,710美元，比去年同期增加近9,800美元。

大部分增長來自澤西市的房屋重估，其中平均房屋評估從2017年的90,979美元增加到為433,320美元。而威霍肯市（Weehawken）的平均房屋評估價格從245,847美元漲到744,412美元。如果將商業地產也算在內，澤西市房屋重估價格超過全州評估增加值460億美元的60%以上。

澤西市的平均房產稅下降了9%，使全州的房產稅增長率保持在0.9%。然而77%新州的城市或城鎮，房產稅增長了0.9%以上。

墨菲辦公室還表示，1月15日州政府將提出改善中產階級家庭財務安全的計畫，但尚未列出具體實施細節。◇

責任編輯：思遊

〔財經頻道／綜合報導〕隨著美國住屋成本不斷增加，傳出有越來越多美國父母贊助自己的子女買、租房。

據《MarketWatch》報導，引用Zillow數據，截至2018年11月，美國的房屋中位數價值為22萬1500美元 （約新台幣68萬1942元），較2017年相比高出近8％，較10年前相比，則高出25％；至於租金方面，以2018年10月中位數租金與前1年相比，雖有下降1%，但若較2010年相比，仍高出15%。顯示出現在的美國住屋成本，隨著時間有越來越貴的趨勢。

由於住屋成本的攀升，讓有能力的美國父母開始出現資助自己的子女租房、或者直接買房給子女住的現象。根據房地產網站 Apartment List 日前發佈的報告顯示，目前約有8%已脫離學生身分的千禧一代，其租屋費用是從父母贊助。

購屋方面，Attom報告指出，截至2018年第2季，美國加州聖荷西近5成的房屋，是由共同購房者（如父母或其他親屬）一起擁有，而美國其他地區，如舊金山、西雅圖、邁阿密等，也有2成5以上的房屋是共同購買。

對此，有經濟學家示警，認為隨著美國利率持續上升，恐將增加對這些為子女購屋父母貸款的負擔，提醒這些父母須確保手頭上有足夠的儲蓄，以避免在經濟衰退時或孩子付不起房租時，讓自身陷入經濟危機中。

【財訊快報／劉敏夫】外電報導指出，加拿大央行週三將具指標意義的隔夜利率維持在1.75%不變，符合市場預期，聲稱經濟放緩是暫時的。

　　加拿大央行在提到油價下跌影響時表示，經濟活動隨後出現的放緩只是暫時的，繼續預期利率需要升至中性區間，增加了「隨時間推移」這個說法。

　　加拿大央行表示，政策利率需要隨時間推移而升到中性區間，以實現通膨目標。升息速度取決於前景如何演變，特別是石油市場、加拿大房地產市場和全球貿易政策方面的情況。

　　加拿大央行指出，經歷這一次暫時的放緩之後，加拿大經濟平均增速預計將高於潛在水準。預計國內生產毛額(GDP)增速將在今年二季度回升，然後在整個預測期內平均高於趨勢水準。

　　加拿大央行預計2019年GDP將成長1.7%，低於先前2.1%的預估；2019年通膨率預估1.7%，先前預估為2.0%。

【大紀元2019年01月09日訊】根據美國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）的數據，中國買家連續六年成為美國住宅房地產的最大外國買家；現在已從現金購買豪宅，擴展到貸款購買平價住房；置產地點也不再限於加州，已擴展到德州、喬治亞和佛羅里達州等州。

據剛剛從上海的國際房地產展覽會上回來的舊金山房地產經紀人米奇·奧爾森（Michi Olson）對NBC表示，中國消費者似乎對貿易戰不太感興趣，對競標戰更感興趣。「中國人基本上是政治不可知論者，」奧爾森說， 「我的意思是，即使美國政府與中國人之間存在巨大的緊張關係，中國公民似乎也能夠將政治動盪與穩健的房地產投資分開。」

奧爾森表示，今年最大的不同是價格點。最初，富裕的中國買家購買了數百萬美元的房產，而且都是用現金。現在，更多的中產階級中國買家在尋找價格較低的房屋，他們更多地使用抵押貸款。

奧爾森說：「中國人仍然認為美國是一個可以停靠他們資產的安全港口，不僅為了他們的錢，也為了孩子的未來。」

舊金山地區的幾家貸款機構現在專門提供迎合中國買家的服務。根據房地產經紀人的數據，出售給中國買家的房屋中位數價格從2017年的53萬美元下降到2018年的43.9萬美元。雖然加州仍然是中國買家的最愛，但他們現在正在進入德州、喬治亞和佛羅里達州的市場。

在達拉斯/沃斯堡地區出售房地產的經紀人Laura Barnett，也看到華人買家的興旺需求。她說雖然大多數外國買家仍然使用現金，但他們也在轉向抵押貸款。「外國買家很難獲得貸款，除非他們投入50%或更多的房屋首付，但現在有幾家貸款公司專門從事這個市場，所以變得越來越容易了。」

隨著科技工作遍布美國，從事該行業的華人也開始在新的地方購買房產。奧爾森有幾個中國客戶，他們的孩子已經在加州的科技公司工作。一旦孩子定居下來，父母將從中國飛來支付康斗房的首付款。其它地方也是如此。例如，在亞馬遜宣布將在紐約皇后區長島市開設新總部僅一週後，中國買家就蜂擁前往看房子了。◇

責任編輯：方平

【大紀元2019年01月09日訊】（大紀元記者高杉編譯報導）來自中國的消費者可能已經對一些美國產品不再感到新鮮，比如iphone手機等等，但是他們卻在美國的房地產市場上保持著熱情、留連忘返。隨著越來越多的中國中產階層買家湧入美國房地產市場，中國買家正在擴大在美國房市的購房範圍。

據CNBC新聞網報導，全美房地產經紀人協會（National Association of Realtors）對外公布的數據顯示，中國買家已經連續6年成為美國房地產市場上購房數量和購房金額成交量最大的外國買家，現在他們正向新的、更低的價格層次擴張。

總部位於舊金山的房地產公司的經紀人米奇‧奧爾森（Michi Olson）表示，中國的消費者似乎對中美貿易戰不太關心，而對房產競標戰卻更感興趣。奧爾森剛從上海的一場國際房地產展覽會上歸來。

奧爾森表示說：「中國人基本上是政治不可知論者。我的意思是，儘管（美國）政府和中共之間存在很緊張的關係，但中國公民似乎能夠將政治動盪與在美國房地產穩健投資區分開來。」

奧爾森說，今年最大的不同是價格點。最初，是富有的中國買家以現金購買價值百萬美元的房產。如今，越來越多的中國中產階級買家正在尋找價格更低的美國住房，他們使用抵押貸款的頻率也大大增加。

奧爾森說：「中國人仍然把美國視為一個安全的港灣，在這裡，他們可以保護自己的資產，把錢存起來，不僅是為了自己的財產，也是為了自己孩子的未來。」

舊金山地區的一些貸款機構現在專門為中國買家提供服務。根據房地產經紀人提供的數據，賣給中國買家的房屋價格中值從2017年的略低於53萬美元降至2018年的43.9萬美元。雖然加利福尼亞州仍然是中國買家的最愛，但他們現在正進軍德克薩斯州、喬治亞州和佛羅里達州的房產市場。

勞拉‧巴內特（Laura Barnett）在達拉斯/沃思堡地區（dallas / fort Worth）銷售房地產，她認為中國的購房者在該地區有著旺盛的需求。她說，儘管那裡的大多數外國人買家仍然使用現金，但她也看到了抵押貸款正在增多的變化趨勢。

巴內特表示：「除非外國人買家首付50% 或更高，否則很難獲得貸款批准，但目前有幾家貸款機構正專注於這個市場，因此貸款審批情況正變得越來越容易。」

隨著科技行業的工作機會遍布美國，似乎有更多的中國雇員開始在新的地區購買房產。

奧爾森有幾個中國客戶，他們的子女都已經在加州的科技公司工作。一旦他們安頓下來，父母就會從中國飛過來，並支付一套共有公寓住房的首付。這種情況現在也正出現在其它地區。

例如，就在亞馬遜宣布將在紐約皇后區的長島市（Long Island City）開設一個新總部的一週後，發現該市的一個開放參觀房，中國買家突然蜂擁而至。#

責任編輯：葉紫微

【大紀元2019年01月08日訊】（大紀元記者溫妮綜合報導）針對海外買家出台的住宅禁購令，使2018年新西蘭商業地產市場格外火爆。業界預計，隨著投資者撤離住房市場，2019年海外投資者對商業地產的競爭將更加激烈。

Bayleys公司：商業地產投資勢頭會更強勁

Bayleys公司董事總經理貝利（Mike Bayley）在接受Stuff新聞網採訪時表示，由於投資者撤離住房市場進行多元化投資，2019年商業地產的投資勢頭可能會更加強勁，特別是在奧克蘭。預計未來數年內，奧克蘭住房市場可能會相當平穩。

2018年高端商業地產吸引了大量外資，但貝利預計那可能只是冰山一角。

貝利表示，全球最大的房地產私募股權投資公司黑石集團（Blackstone）斥資6.36億元，收購了位於Viaduct的七座辦公樓組合。此舉在全球範圍內引起了廣泛關注，通常情況下會有更多投資者跟進。預計2019年黑石集團、景順集團（Invesco）和S C Capital等公司將進行更多大規模投資。

貝利表示，儘管新西蘭是個小市場，但它在這個日益動盪的世界裡，為全球投資者提供了一個安全的避風港。

世邦魏理仕：新西蘭已成全球投資目的地

房地產服務公司世邦魏理仕（CBRE）執行主席麥格雷戈（Brent McGregor）表示，2019年令人興奮的是，新西蘭已經成為一個全球投資目的地。

他說，2018年新西蘭出現了前所罕見的大交易，目前海外投資者對新西蘭商業地產的投資興趣仍然非常濃厚。世邦魏理仕接收到了來自不同類型海外投資者的詢問，這些投資者有興趣購買酒店、學生公寓和停車場建築，而不是傳統的寫字樓、零售和工商業地產。

麥格雷戈表示，市場上這類房產並不多，但這些投資者（有些來自亞洲）已經表示出興趣，並正在做市場調查。

據麥格雷戈透露，2019年上半年，將有一些優質地產和再開發機會進入市場。但他表示，目前還不能透露具體情況。

麥格雷戈告訴媒體：「當地的業主可能會看到，房地產周期正在接近頂峰，目前買家願意支付有吸引力的價格。」

另外，他預計2019年上半年，售後回租的房產也將成為重點。

高力國際：海外投資者將面臨激烈競爭

房地產服務公司高力國際（Colliers International）同樣預計，海外投資者對新西蘭商業建築的投資興趣將繼續保持強勁。2018年進入市場的黑石和景順集團等投資公司，將面臨更多尋求高端地產的海外投資者的激烈競爭。

該公司預計，隨著遊客數量激增，酒店將面臨一個好年景，但並非所有零售物業都是如此。

據高力國際預測，2019年將有更多酒店易手，因為經歷了五年的強勁交易和旅遊增長預期後，業主們將決定出售其資產。接下來將有更多酒店開發項目發布，特別是皇后鎮和奧克蘭等旅遊熱點地區。

高力國際表示，儘管eMarketer的數據顯示，實體零售店約占全部零售總額的90%，但日益激烈的網上和網下競爭，以及更有選擇性的自由支配消費，將使2019年成為零售地產富有挑戰的一年，其結果將導致零售地產價值的重新評估。

該公司表示，得到當地居民支持的購物中心將會升值，這些購物中心沒有提供太多時裝，而是提供更多的優質餐飲和娛樂。

另外，2019年可能會出現新的工業開發熱潮，因為受高需求所驅動，開發商即使在沒有確定租戶的情況下，仍在持續開發。

考慮到新一代人對租房態度的轉變，高力國際預計，2019年將有更多公司、投資工具和基金進入住宅開發領域。

該公司研究和通訊總監迪布爾（Chris Dibble）表示，以公寓開發商為首的大規模開發項目，將像海外開發項目一樣提供長期租賃。另外，房地產財團也將進入該市場，購買租賃給長期租戶的公寓開發項目，並向小投資者發售這些項目的股份。

融資問題會制約商業地產投資？

貝利分析說，儘管監管限制將繼續制約各大銀行分配給商業地產的資金數額，但Bayley公司預計，今年至少會有一家海外非銀行商業地產貸款實體將在新西蘭成立，因此將為開發部門提供更多融資渠道。不過貝利不願透露這家貸款機構是誰。

麥格雷戈則表示，房地產市場的變化可能取決於利率。如果利率大幅上漲，市場將會走弱。不過他認為，目前利率沒有對市場構成威脅，但需要密切關注。

責任編輯：徐亦揚

【大紀元2019年01月08日訊】（大紀元記者王黎維紐約報導）紐約2019年將有超過兩萬戶的新落成公寓住宅上市，不過估計整年下來只有少數新宅能夠找到買家或租戶。

據《紐約時報》報導，這些大多屬於豪華公寓房。僅在曼哈頓的新建公寓數量，就需花上六年以上時間才能完全售出。

2018年紐約的新住房銷售速度已經放緩，這趨勢恐怕還將延至新的一年。報導稱，要價400萬美元以上的新公寓房，2018年平均要需花上一年以上時間（447天）才簽約售出。相較之下，2013年只需172天。

今年將推出的兩萬戶新公寓房，數量與去年大致相同。雖然少於2017年的2.5萬戶，但仍然高於2012～2015年平均每年的1.4萬戶，當時需求旺盛，有供不應求的現象。

新推出公寓數量最多的是布碌崙， 421棟公寓樓新完工，總計有13,272戶新住房。其次是曼哈頓，新建79棟公寓樓共計有6,342戶上市。第三是皇后區，154棟樓共計推出6,302戶。布朗克斯有2,471戶、史坦頓島126戶。

報導還說，曼哈頓、布碌崙和皇后區的待售庫存房已經很高。截至2018年11月，曼哈頓庫存比上年同期增長18%、布碌崙增21%、皇后區增35%。

今年一些較大的項目包括下東城的曼哈頓廣場一號（One Manhattan Square）、中城西區的哈德遜碼頭15號 （15 Hudson Yards），威廉斯堡的肯特420 （420 Kent）和長島市的5Pointz。◇責任編輯：家瑞

【大紀元2019年01月08日訊】（大紀元記者徐綉惠洛杉磯報導）南加州房屋市場漲聲不斷，令有購屋意願者裹足不前，但近日各項數據顯示，南加州房屋銷量持續下降，漲幅也是近六年來最低。現在是否是購屋的好時機呢？房地產經紀人建議：可再觀望等待，房市仍是賣方市場。

《橙縣紀事報》報導，南加州房地產研究委員會（Real Estate Research Council of Southern California）追蹤房屋價值指數表明，南加州房價截至去年10月的一年裡上漲了7.2%，但低於過去六年平均值7.9%。

地產經紀洪麗香表示，目前洛杉磯縣地區房屋的交易量的確有減少跡象，但是中價位的房子仍是供不應求。以西柯汶納市（West Covina）為例，2013年中價位房子約是40到50萬，但現在都漲到60萬以上，她說：「房市交易量慢慢萎縮，但房價仍是持續再漲，只是不像先前衝得那麼快。」

洪麗香認為房地產市場約十年是一個循環，從2009年至今，南加的房價一直都很熱，目前已經差不多是放緩下走的時間點了。加上近年中國大陸的資金搬不出來，房價競爭已沒有早幾年那麼激烈。

大多數華人購屋都很重視學區、會為下一代教育考量。洪麗香表示，學區好的地段相對治安也會好一點。天普市（Temple City）、核桃市(Walnut)的學區與治安都很不錯，也是華人喜歡選擇居住的城市。亞凱迪亞（Arcadia）有許多中國富豪購屋置產，但也因此成為宵小覬覦的目標，近年搶劫事件頻繁，治安稍微差了一點。

房產保值也是購屋者的一大考量，洪麗香表示華人如果資金充裕，多半都是選擇買獨立屋，因為增值率比較高，但若是要出租，公寓的出租率比較高，也較好管理，所以還是要考慮買房者的需求與預算，不能一概而論。

近年南加高單價的房子議價空間比較大，不再有過往中國富豪赴美旅遊兼買房帶來的榮景。但中價位的房子仍供不應求，洪麗香說：「今年中價位的房子還是獲得很多組出價，整體也沒有景氣不好。」她建議想要買房的人可以再觀察一陣子，目前房市沒有爬不上去、量也沒有減少。對購房者來說，還不是入手最好的時間點。

近日艾爾蒙地（El Monte）市政府正在通過法案，即將在住宅區、學區內興建大麻工廠，引起大量居民反對，也造成鄰近城市的居民擔心影響房價。洪麗香表示房價一定會有所波動，雖然目前影響有限，但已逐漸發酵。◇責任編輯：方平

曼哈頓2018年第4季房價中位數三年來首度跌破100萬美元，主因房屋庫存較前年增加17%。房市供過於求導致賣家低價脫手，第4季房價跌幅加深，為6.2%。

隨著物價、房價及稅率高漲，不少人移居「次級城市」定居；這看似「向下流動」的選擇一點也不委屈，生活品質反而大獲改善。

「華盛頓郵報」報導，29歲的艾許莉．布朗(Ashley Brown)與28歲的未婚夫舒曼(Aaron Shuman)共同規畫未來生活時，決定他們無法繼續待在洛杉磯，考量多個城市後決定落腳亞特蘭大。

布朗是生於紐約、畢業於紐約大學的演員，她說：「我們在洛杉磯的公寓約650平方呎，月租1500元卻一點也不舒適。」

她們考慮德州奧斯汀、底特律、波特蘭、俄亥俄州哥倫布市，最後選定亞特蘭大。

布朗說：「亞特蘭大有了不起的藝術社區，它是個成長中的城市，有許多企業進駐。」

身兼多職並打算創業的布朗說：「我們現在住的地方月租1200元，空間是洛杉磯公寓的兩倍大，有兩間臥室、兩套衛浴，東西全都是新的。」

布朗與舒曼和許多人一樣，遷居次級城市。

房地產公司Redfin調查指出，田納西州納許維爾市(Nashville)郊區、加州首府沙加緬度、喬治亞州亞特蘭大、亞利桑納州鳳凰城、德州奧斯汀和達拉斯是十大新住民城市的前幾名。

不意外地，人們紛紛搬離舊金山、紐約、洛杉磯和華盛頓等高價城市。

Redfin首席經濟學家費爾威瑟(Daryl Fairweather)說：「人們受夠了兩位數飆升的沿海房市，他們遷往通勤鎮或中部城市；在我們最新的『火熱房市』報告中，印第安納波利斯與波士頓並列第三；人們從芝加哥、洛杉磯及灣區遷至此，因為這些地區的房價及生活較容易負擔。 

這波移居潮受到共和黨的稅改影響，如州稅或地方稅減免額度減至1萬元；強烈衝擊高房屋稅的州，如加州、伊利諾州、賓州、新澤西州、紐約州和德州。

另一項調查顯示，美國人買不起房子的比率創新高；房地產數據公司「ATTOM Data Solutions」報告顯示，今年第三季，受訪者買房能力創下近十年來新低；78%的房市價格比歷史均價還高。

Attom資深副總布洛奎斯特(Daren Blomquist)說：「我們發現，30%的受訪者住在郊區，但當地的中位數房價得年收入至少10萬元才負擔得起。」

邁阿密的情況是雙向的，當地接收來自紐約及奧蘭多的移民遷入，原居民則遷往坦帕(Tampa)。

華府都市土地學院(Urban Land Institute)全球執行長華特(Ed Walter)說：「我們幾年開始留意這個現象，房地產投資人著重紐約及舊金山等門戶城市，但次級城市也出現強勁成長。」

MoneyDJ新聞 2019-01-02 12:24:49 記者 郭妍希 報導

近年來中國資金大舉湧入全球房地產、推高房價造成問題，不過，北京為撐住人民幣、資本管制趨嚴，2019年中國投資人可能會繼續撤出世界各地的商用不動產，讓已因利率上揚遭到抑制的房價、面臨更進一步的壓力。

華爾街日報1日報導，Real Capital Analytics數據顯示，2018年第3季期間，陸企集團等機構投資人，共計在歐洲拋售了2.333億美元的旅館、辦公大樓等商業不動產，在美國的拋售額則超過10億美元、買進額僅2.31億美元。商業不動產市況對利率極為敏感，因為買家通常是運用高度槓桿融資購入，每當利率上升，機構投資人一般都會把資金從房地產轉入債券。

不過，Real Capital資深董事Tom Leahy透露，中國投資人拋售商業房地產的行為，應是受到國內政治的影響、跟市況較無關聯。該機構報告顯示，中國、香港資金對全球跨境房產購入總額的佔比已在2017年觸頂、達到17%，2018年1-3季的佔比只剩10%。房地產研究機構Green Street Advisors旗下REIT研究部主管Cedrik Lachance預測，2019年美國房價可能會「溫和」(modest)下滑。

北京希望維持人民幣穩定、當局對海外投資的管制毫不放鬆，分析人士預估，這個趨勢將在2019年繼續延燒，倘若中美貿易戰繼續升溫、情況恐會更加嚴重。嘉實XQ全球贏家系統報價顯示，中國經濟趨緩，已讓人民幣相對於美元在2018年重貶5.67%。

過去一年來，北京當局對資本的管制益發嚴格，中國買家對雪梨、紐約等海外房產的投資也跟著受到壓抑。

南華早報2018年11月26日報導，北京當局為了阻貶人民幣，加強管控措施、阻止資本外逃。中美貿易大戰等地緣政治風險，也降低中國買家在海外置產的意願。根據Real Capital Analytics和高緯環球(Cushman & Wakefield)的資料，2018年上半年，中國對美國房地產的投資額較去年同期驟減93%、僅剩8,100萬美元。

中國海外房產網站居外(Juwai.com)統計也顯示，受到中美貿易戰影響，2018年第三季買家對紐約房地產的興趣下降10.9%。另外，買家對雪梨房產的興趣縮減0.7%。不過，對倫敦的興趣卻大增51.2%。(全文見此)

＊編者按：本文僅供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力，自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與《精實財經媒體》、編者及作者無涉。

一項針對不動產專家進行的調查顯示，經濟增長減速預計將使明年美國房價增幅顯著放緩，預告著美國房市景氣達至頂峰後開始反轉。
美國房價在10年前金融危機期間大跌三分之一，但房價後來回升至今幾乎全部收復失地。過去5年來房價不斷上漲，增幅是通脹率逾兩倍，並超過薪資增幅。
路透社最近調查35位不動產市場分析師，儘管專家仍預期未來2年美國房價增幅繼續超過通脹與薪資等增幅，但較8月調查時預估的增幅明顯急速放緩。
專家預估，標普/凱斯席勒美國20大都會區房價綜合指數，在2019年和2020年分別上升3.7%和2.8%，增幅都明顯低於8月時預估的4.7%和3.5%。Naroff Economic Advisors總裁Joel Naroff認為，房價增長情況已達頂峰，美聯儲繼續加息和經濟成長放慢等只會縮減房價增幅。
過去房市活動對整體經濟成長有很大貢獻，但今年來房市與經濟成長之間越來越沒有關連。過去兩個季度數據顯示，不動產市場活動放緩之際，美國整體經濟卻強勁成長，部分原因歸功於減稅對經濟的刺激怍用。
回答額外問題的29位分析師裏，17位認為美國房市回升情況已達頂峰。這跟路透社另一份調查顯示美國經濟增長已達高峰的結果差不多。該針對美國經濟而進行的調查顯示，受訪專家認為明年經濟增長率，僅相當於今年第二季季增年率4.2%的一半。專家預期明年加息3次。繼續加息的預期已推高美國房貸利率。
美國30年期固定利率房貸，自2010年以來長期在5%以下，但今年10月已超過此水平，專家預期未來3年的30年期房貸利率將維持在5%以上。專家認為房貸利率上升會抑制房市需求。

路透對不動產專家進行的調查顯示，經濟成長減速預計將使明年美國房價增幅顯著放緩，預告著美國房市景氣達至頂峰後開始反轉。

美國房價在10年前金融危機期間大跌三分之一，但房價後來回升至今幾乎全部收復失地。過去5年來房價不斷上漲，增幅是通膨率逾2倍，並超過薪資增幅。

路透最近調查35位不動產市場分析師，儘管專家仍預期未來2年美國房價增幅繼續超過通膨與薪資等增幅，但較路透8月調查時預估的增幅明顯急速放緩。

專家預估，標普／凱斯席勒美國20大都會區房價綜合指數，在2019年和2020年分別上升3.7％和2.8％，增幅都明顯低於8月時預估的4.7％和3.5％。

Naroff Economic Advisors總裁納羅夫（Joel Naroff）認為，房價增長情況已達頂峰，聯準會繼續升息和經濟成長放慢等只會縮減房價增幅。

過去房市活動對整體經濟成長有很大貢獻，但今年來房市與經濟成長之間愈來愈沒有關連。

過去2個季度數據顯示，不動產市場活動放緩之際，美國整體經濟卻強勁成長，部份原因歸功於減稅對經濟的刺激怍用。

回答額外問題的29位分析師裡，17位認為美國房市回升情況已達頂峰。這跟路透另一份調查顯示美國經濟增長已達高峰的結果差不多。

該針對美國經濟而進行的調查顯示，受訪專家認為明年經濟成長率，僅相當於今年第2季季增年率4.2％的一半。專家預期聯準會12月再升息1次後，明年升息3次。繼續升息的預期已推高美國房貸利率。

美國30年期固定利率房貸，自2010年以來長期在5％以下，但今年10月已超過此水準，專家預期未來3年的30年期房貸利率將維持在5％以上。專家認為房貸利率上升會抑制房市需求。(工商時報)

【大紀元2018年12月30日訊】（大紀元記者陳光澳洲悉尼編譯報導）房地產市場的春季拍賣銷售季已經結束。在過去的三個月中，新南威爾士州的房地產市場大幅下降，人們可以觀察到三個明顯的變化趨勢。

據澳洲房地產網消息，首先是拍賣房產的數量有所下降，因為潛在的賣家認為現在不是上市的好時機。其次是拍賣成交率徘徊不定，整體上從50%降到40%多。然後是隨之而來的不可避免的房價下跌。

澳洲房地產專家Jonathan Chancellor認為，我們在2012年至2017年期間所看到的買家狂熱競標的賣方市場的繁榮幾乎已經完全消失，盡管在一些熱點地區賣房市場依然紅火。現在整體上來說是一個買房市場，是不是所有的買家都能購買他們以前認為可以買得起的房產，因為銀行業皇家調查委員會曝光的一些銀行不計後果的貸款已迫使銀行收緊了其貸款標準。

雖然澳洲審慎監管局在今年4月取消了對投資者貸款增長施加10%的限速的措施，但該監管機構表示，已經達到了目的。在過去的四年中，促使房價飆漲的貸款熱情已被遏制。投資者已經停止購買，因為預期的房價下跌會降低房產的購買吸引力。

澳洲審慎監管局的另一個措施是減少只還利息的貸款，該措施看來是導致房價下跌並可能在低價位持續一段時間的真正原因。

審慎監管局明智地決定，必須限制只還利息的貸款，借此維持整體金融系統的穩定。

對於許多投資者來說，只還利息的貸款加上負扣稅的減稅無疑具有經濟利益。而銀行也不顧一切地鼓勵普通購房者放棄常規的本息皆還的貸款方式。

對於許多想花更高價錢換大房的家庭來說，衹有在能獲得只還利息的貸款後才能實現這一願望。對於75萬澳元的住房貸款來說，如果在最初幾年只還利息的話，每月的還貸額從4,174澳元降至3,325澳元。

現在這些推動房價上漲的只還利息的房貸買家大多已離開了市場。在接下來的幾年中，現存的只還利息的房貸借款人可能需要在貸款自動轉為更高利率之前退出，因此持續的房價下跌風險會增大。

再加上負扣稅政策的不確定性，隨著2019年的到來，新州的房地產市場將更加多變。

責任編輯：簡沐

代表財政部員工的「美國財政部雇員工會」24日表示，美國政府部門部分關閉，全美各地的聯邦員工現正縮緊開支，並修改與家人的度假計畫。

美國財政部雇員工會主管瑞爾登（Tony Reardon）在聲明稿指出：「如果有人認為在假期期間政府部分關閉無傷大雅，請再多想一想。你在美國各地為聯邦政府工作的朋友和鄰居，已經開始面臨財務壓力。」

田納西州的泰勒‧法奇（Taylor Futch）夫婦表示，美國政府部分停擺已經加重他們的家庭壓力。他們表示，一家4口只依靠先生一份薪水，他在田州的「大煙山國家公園」擔任野生生物學家。法奇夫婦有一筆800美元的土地貸款要在1月初償還，還有房貸和車貸，以及日常支出。

法奇太太說：「我們試著把一些值錢的東西拿出來，以便在需要時拿到臉書或eBay拍賣。」

美國政府自22日開始部分關門，大約有80萬名聯邦員工遭政府拖欠薪水，其中逾半數是屬於必要業務，即便政府停擺仍需到班，例如美國特勤局和美國運輸安全管理局的機場業務等。另外有3.8萬名聯邦員工放無薪假。

美國年終假期的熱門景點－白宮草坪上的國家耶誕樹，因為政府斷炊還一度熄燈，令遠道而來的觀光客大失所望，最後在慈善機構「國家公園基金會」的捐助下，才重新點亮。

在政府停擺期間，美國許多國家公園關閉，聯邦政府大樓關門，除非美國總統川普與國會儘快打破預算僵局。但國會要到27日才開始上班，在此之前情況可能不會有什麼明顯地變化。白宮也暗示，政府關門可能會拖到2019年。　

【大紀元2018年12月25日訊】（大紀元記者施萍紐約報導）根據一項最新研究，紐約市在2018年的美國人心中最理想退休城市中排名第四，很多開發商正在計劃建設高級老年住房；而在今年呈現全面蕭條的地產市場上，仍然有一些小區的房屋賣價或者租金呈現強勁的上漲趨勢。這個消息對於很多賣家來說，都是一個加強耐心的動力，也許明年氣就會降臨了。
根據一家幫助全美老年人選擇住房的地產公司「供應生活」（Provision Living）對2,000人的調查顯示，雖然他們最理想的退休居住地多是溫暖陽光的海邊地區，但是紐約市仍然以其獨特的魅力位居理想退休地之四的地位，僅排在邁阿密、聖地亞哥以及丹佛之後。

精明的紐約開發商也看到了老年人的市場，紛紛申請建設適於退休人員居住的老年人豪華住宅樓。根據《The Real Deal》介紹，Welltower and Hines 公司正在計劃他們的第二座老人公寓，位於上西城；而Related Companies則在申請一個造價30億美元的豪華住宅，也是專門為全美的老齡富人居住。

說起來紐約的房地產，用地產界人士的話說，2018年是一個「調整」（correction）的年度。因為前幾年地產過熱，催生過剩的新房上市，市場達到飽和，今年市場整體處於下滑和疲軟的狀態。

但是紐約畢竟是紐約，在一片安靜當中仍然有跳躍的聲音，那就是一些小區的房價或者租金大幅上漲的動作。根據《紐約郵報》援引《Street Easy》的數據發現，有幾個小區房價漲勢驚人，如曼哈頓的下東城，房屋賣價比去年上升了40%；布碌崙的羊頭灣上漲19%；皇后區的雷哥公園上漲15.7%。

一些地區的租金也在大幅度提升，如布朗士的Mott Haven以及Fordham，以及布碌崙的科布爾山（Cobble Hill）、Brownsville和東紐約等。

這些價格逆漲的地區給地產賣家以希望。在新舊年交替的時候，有的人收起市場上的掛牌而轉為臨時出租，因為他們期待「明年好運會來」。◇責任編輯：家瑞

從次貸危機醞釀前夕的 2006 年至 2014 年之間，美國有近 1000 萬的房主因房屋被法院拍賣售出而失去房屋。

次級抵押貸款危機的影響不僅今天仍能感受到，而且不可磨滅地改變了美國人看待房屋的方式和我們生活方式的方式。

在很大程度上，美國成了一個「租房」的國家。房地產泡沫破裂後的十年，美國人對房屋的負擔能力反而更弱。

在經歷了住房平權法案後，不同族裔之間的居住條件並沒有明顯改善。而次貸危機後，貧困家庭的居住條件依然處於崩潰邊緣。

「租房客」的國度

第一個重大變化，是 2006 年至 2016 年間，美國變成了「租房客的國家」。

一方面，由於克林頓在總統競選時提出讓更多中低收入者擁有住房的政見，以及美國大銀行機構放鬆對購房者貸款的審核，使得許多此前沒資格買房的人能以超低首付或零首付從銀行貸款買房。

也因此，到 2006 年時，美國的自有住房擁有者比例達到階段高峰，但隨著 2007 年次貸危機及隨後的金融危機爆發，美國房地產市場被打回原形，許多房主失去了房屋。

據 APM Research Lab 的數據，2006 年和 2016 年的最新可用人口普查數據顯示，在全美國 173 個人口超過 15 萬的城市中，租房者的數量在次貸危機發生的十年後遠遠超過了自有住房擁有者，從 2006 年的 21% 大增至 2016 年的 47%。而自有住房擁有者的比例從 2006 年的 79% 降至十年後的 53%。

在這 10 年的時間裡，沒有一個城市的租房人數出現了統計上的顯著下降，許多城市的租房人數都出現了兩位數的增長。

同樣在這段時間，擁有住房的家庭比例從 69% 降至 64%。這也意味著與 10 年前相比，如今的租房人數增加了 730 萬戶。

泡沫破裂後，更難擁有自住房

美國全國房地產經紀人協會 (NAR) 的數據顯示，在過去 10 年因房屋被法院拍賣而失去住房的家庭中，只有不到三分之一的家庭重新擁有了住房。

提高貸款標準也降低了住房擁有率。城市研究所 (Urban Institute) 住房金融政策中心聯席主任 Laurie Goodman 估計，在過去幾年裡有 600 萬人本可以繼續擁有住房，但卻無法獲得抵押貸款。

與此同時，美國房價中位數自金融危機觸底之後，已反彈超過 50% 以上，這意味著過去十年的房地產泡沫破裂已經讓位於許多家庭面臨住房負擔能力降低的危機。目前，住房負擔能力已降至 2008 年以來的最低水平。

Marketplace 研究認為，上述現象與美國學生貸款增加一倍多的時間點重合，此時的學生貸款總額達到 15 億美元，這可能有助於解釋為什麼千禧一代的住房擁有率約為 35%，低於過去 50 年裡的任何一代年輕人。而 Marketplace-Edison 的調查研究顯示，大約 75% 的 18-24 歲的年輕人表示，擁有房子仍然是他們的一個重要目標。

不同族裔間居住條件差異巨大

擁有一個房子是家庭積累財富的主要方式，以確保他們的退休和把錢傳給他們的孩子，這意味著住房擁有率的下降可能會產生持續幾代人的影響。

次貸危機十年後，黑人住房擁有率下降 5 個百分點至 42%，這比白人的住房擁有率低 30 個百分點。

城市研究所 (Urban Institute) 住房金融政策副總裁 Alanna McCargo 表示，如今黑人的住房擁有率與 60 年前《公平住房法案》(Fair Housing Act)通過時一模一樣。

這意味著，黑人家庭的境況並不比法案通過時更好，經過了兩三代人之後，美國不同族裔之間的居住條件差異並沒有明顯改善。

「從租到擁有」的興起

儘管「次貸」曾引起美國房地產市場大崩盤和金融危機，但哪裡有市場，哪裡就會有產品。在十年前那波因還不起貸款而自住房屋被法院拍賣的危機過後，另一類購房計劃在過去幾年在房地產市場推廣開來，也向那些沒有資格申請傳統抵押貸款的人提供了一個進入市場的途徑。

其中一些中低收入者通過「從租住到擁有」（rent-to-own）的交易獲得了住房。Marketplace 的報告指出，這些交易中有許多都帶有房屋所有權的責任，但卻並沒有很多益處。這類房屋通常價格偏低，不過想要買的人往往要承擔昂貴的維修費用和物業稅。

這類住房的居住者，往往首先是租住在其中，因此也可能像傳統租房客那樣，突然被驅逐出來。

儘管像次貸危機那樣，「從租住到擁有」的住房不會像次貸危機那樣對經濟造成嚴重威脅，但它可能會對處於崩潰邊緣的家庭造成威脅。